1、常州武進區老年公寓項目整體定位、常州武進區老年公寓項目整體定位、戰略發展模式及物業發展建議戰略發展模式及物業發展建議謹呈：江蘇新東方頤養園置業有限公司謹呈：江蘇新東方頤養園置業有限公司報告結構報告結構項目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析12345項目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析12345【項目屬性界定項目屬

2、性界定】：位于二線城市副中心區，擁有一定自然資源：位于二線城市副中心區，擁有一定自然資源的中低容積率中等規模的純養老地產開發項目的中低容積率中等規模的純養老地產開發項目p區位區位-常州武進區核心區(都市副中心），距常州市中心10km,距淹城旅游區1KM,距武進區政府1.5KMp交通交通-通達性較高，延正西路作為城市交通主干道，聯通武進區與市中心p內部資源內部資源-水系貫通整個項目p外部資源外部資源-淹城旅游區、常州第二人民醫院p地塊條件地塊條件：占地占地:264畝 建筑密度建筑密度:35%綠地率40%容積率容積率:1.5 總建面：總建面：26.4萬方p規劃限制條件：規劃限制條件：限高80米淹城

3、武進中心區延政西路新北市區武進本項目淹城區政府華華中中路路延 政 西 路湖湖濱濱路路隔隔 湖湖 路路項目總體目標項目總體目標尊老社區尊老社區養老社區完全升級版養老社區完全升級版讓晚年更有價值、更尊貴、更享受讓晚年更有價值、更尊貴、更享受基于企業成功開發并運作本項目的角度，將總體基于企業成功開發并運作本項目的角度，將總體目標分解為資金目標、形象目標和可持續目標目標分解為資金目標、形象目標和可持續目標 通過通過住宅部分住宅部分的快速回現打平土地及建安成本的快速回現打平土地及建安成本 并能夠實現并能夠實現配套部分配套部分的可持續運營的可持續運營 本項目充分體現本項目充分體現高端養老地產高端養老地產的

4、品質感，的品質感，重新重新 定義定義養老地產，樹立養老地產，樹立全國全國范圍內的范圍內的標桿標桿 通過通過高端養老地產高端養老地產的成功運作及展示，形成企的成功運作及展示，形成企 業取地及成熟運營管理模式，可全國推廣復制業取地及成熟運營管理模式，可全國推廣復制項目目標分解項目目標分解3 31 12 2打造具備養老、護理、生活、休閑、文化、打造具備養老、護理、生活、休閑、文化、娛樂、養生等復合功能，娛樂、養生等復合功能，小小“戶戶”大大“家家”的集成型養老配套云社區的集成型養老配套云社區以以養老配套養老配套、公園環境公園環境、貼身服務貼身服務為核心驅動力，為核心驅動力，由多個終端處理平臺構成的集

5、成型養老配套云社區由多個終端處理平臺構成的集成型養老配套云社區居住體系居住體系配套體系配套體系服務體系服務體系p兩大體系p三大秘書的貼心服務大“家”p五大中心p三重多功能空間小“戶”p傾向于整體戶型偏小項目發展策略項目發展策略項目發展策略項目發展策略“5+35+3”配套體系（配套體系（5 5大中心大中心+3+3重多功能空間），重多功能空間），滿足老人生活、健康、休閑、娛樂一切所需滿足老人生活、健康、休閑、娛樂一切所需生活服務中心生活服務中心老年商業中心老年商業中心文體娛樂中心文體娛樂中心醫療護理中心醫療護理中心公共會所公共會所+花園花園公共活動空間公共活動空間大堂大堂+多功能廳多功能廳康復、理

6、療、保健康復、理療、保健餐飲、購物餐飲、購物服務、保障、公共服務服務、保障、公共服務教育、文化、娛樂、體育教育、文化、娛樂、體育養身、養心養身、養心一個建筑組團內共享一個建筑組團內共享組團之間的共享空間組團之間的共享空間社區集中式的大會所社區集中式的大會所價值體系構建【5 5大配套中心大配套中心】滿足老人生活、健康、休閑、娛樂需求滿足老人生活、健康、休閑、娛樂需求p綜合門診p藥房p內科p外科p治療室p觀察室p常規化驗室p就醫陪同服務p心理輔導室p延緩衰老中心p康復理療室p中醫推拿室p護理中心食堂p配餐室p接待室p大堂p浴室p衛生間p護士站p醫師辦公室p營銷企劃中心p接待中心p家政服務部p秘書服

7、務部p布草間p會議室p會客室p送餐中心（中央廚中央廚房房，向其它中心配餐、送餐）p物業管理部（含工程、車輛調度等）p信件收發室p全天候監控中心p員工餐廳及宿舍p高檔餐廳p中型餐廳p茶館p咖啡吧p美容美發室p干洗店p老年人大型超市p社區便利店p護理器材專營店p保健品專營店p藥店p禮品店p銀行p郵局p閱覽室p老年大學（大禮堂）p圖書閱覽室（上網）p臺球室p健身室p乒乓球室p棋牌室p桑拿中心p門球場p音樂室p藝術工房p影視廳p卡拉OK室p老年養生公寓p溫泉SPA中心p養生理療中心p養生膳食中心價值體系構建贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:

8、/ 3重多功能空間重多功能空間】組團內外，時刻歡暢溝通，組團內外，時刻歡暢溝通，“近近”享貼心配套享貼心配套大堂多功能廳價值體系構建公共活動空間示意圖會所示意圖【2 2大服務體系大服務體系+3+3大秘書大秘書】提供專業化、菜單式、人性化的服務提供專業化、菜單式、人性化的服務醫療保健咨詢顧問 知名醫學專家、醫院和醫療護理機構的整合與合作 健康綠色通道社區醫療中心康體中心社區自治文藝演出、書畫展等才藝展示活動公益活動 老年大學茶藝班健康講座計算機書法繪畫居家物業服務體系日常護理服務體系養生會館 康體健身活動(門球、臺球、撞球、乒乓球等）娛樂活動（棋牌、釣魚、歌舞等）文化交流(戲曲歌劇、書法墨寶等）

9、價值體系構建快樂快樂秘書秘書生活生活秘書秘書健康健康秘書秘書物業服務物業服務體系體系養老服務養老服務體系體系服 務 體 系保安、保潔、房屋維修等管家式服務“硬硬”性服務性服務“軟軟”性服務性服務【3 3大秘書之大秘書之生活秘書生活秘書】為老人解決日常生活的后顧之憂為老人解決日常生活的后顧之憂p床上用品清洗服務p居室衛生保潔服務p工程保修服務p儲物柜管理服務p會員生日祝福服務p會員用車服務p代購代買代交費服務p送餐服務p就醫陪同服務p物品添置（基本配置外）服務p鐘點工家政服務p社區單元管家式管理p會員突發病救護流程p應急心肺復蘇流程p應急觸電處理p應急燒燙傷處理p應急煤氣中毒處理p應急電梯故障報

10、警p應急溺水處理p應急摔倒處理p應急噎食處理p應急心絞痛或心肌梗塞處理p應急緊急報警（社區智能化報警）p應急腦出血或腦梗塞p高血壓危險處理價值體系構建【3 3大秘書之大秘書之健康秘書健康秘書】為老年人解決日常健康養生、護理照料、心理輔導為老年人解決日常健康養生、護理照料、心理輔導 等健康管理服務，讓老人等健康管理服務，讓老人“老有所護老有所護”p健康巡檢：家庭醫生每月一次免費對會員的健康狀況進行巡檢，會員也可以隨時向家庭醫生咨詢健康方面的問題p健康檔案：家庭醫生會將會員的既往病史、體檢信息、巡檢記錄及時準確地登記歸檔p健康指導：依據會員的健康檔案并按照會員的實際狀況，家庭醫生為會員作出醫、食、

11、住、行方面的指導p分級護理：當會員需要護理時，家庭醫生可根據不同情況提出護理建議，進行護理等級評定，由專業護理人員負責護理照料p體格檢查：家庭醫生定期為會員進行簡單的體格檢查，每年免費為會員安排一次常規的體格檢查。p疾病治療：建有老年護理院，對常見病、多發病進行診斷、治療。與多家醫院建立長期合作關系，開設綠色通道，會員可以通過生活秘書、家庭醫生進行約診或入院就醫p緊急救護：公寓工作人員都接受過緊急救護培訓，一旦發現緊急情況將在第一時間實施救護p心理關愛：生活秘書或親和源義工同會員交知心朋友，經常與會員談心聊天，交流思想，有針對性的進行心理關愛p心理疏導：心理咨詢師在會員遇到心理困惑時，可為會員

12、進行心理疏導價值體系構建【3 3大秘書之大秘書之快樂秘書快樂秘書】組織豐富多彩的文體娛樂、興趣愛好活動，豐富老組織豐富多彩的文體娛樂、興趣愛好活動，豐富老 人的精神世界，讓老人人的精神世界，讓老人“老有所樂老有所樂”p音樂會p舞會p茶會p合唱俱樂部p腰鼓訓練營p插花交流賽p書法比賽p圖書俱樂部p歌舞聯誼會p精品影視劇觀賞p乒乓球比賽p羽毛球比賽p游泳比賽p門球比賽p橋牌比賽p太極俱樂部p釣魚比賽p踏春活動p秋游活動p社區運動會p“爸媽，為您過節”金東方重陽節大型主題活動p美麗海島游-海南分時度假活動p金東方游園會p金東方中秋主題晚會p金東方新年音樂會p金東方手工工房作品展覽會p金東方美食節p金

13、東方系列論壇價值體系構建項目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析12345項目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析12345項目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析12345中國首

14、席/高端頤養/尊老社區項目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析1234540-5040-50歲左右歲左右投資投資/自住需求自住需求支付首次購卡費用支付首次購卡費用7070歲左右歲左右自住需求自住需求支付物管費支付物管費/服務費服務費進入暮年，開始安排自己的退休計劃和晚年生活的老板、職業經理人、高級管理人員等高收入老年群體；具備較高經濟實力的社會中堅群體的父母，如老板、職業經理人、高級管理人員等，希望幫助父母提供一流的晚年生活條件。購卡客群購卡客群居住客群居

15、住客群已經退休或者退居二線的老干部群體，中國特有政治體制下的老干部群體，數量較多，具有較強的消費能力，國家每年拿支付大量資金解決其養老問題具有較高知識素養的人群，主要來自學校教育、醫療和科研等系統關注其支付能力關注其支付能力關注其使用習慣關注其使用習慣“6060后后”客群特征客群特征具備經濟實力，不僅為孝順父母，對于自身的養老需求也開始考慮，看好項目為養老度身定制的居住、環境、配套與服務，更看好物業的增值。“6060后后”客群置業動機客群置業動機1、孝敬父母2、可繼承未來可養老自用3、可轉讓有投資增值潛力購卡客群消費特征購卡客群消費特征“買的房子不會太大，更看重的是服務與配套買的房子不會太大，

16、更看重的是服務與配套”居住客群消費特征居住客群消費特征項目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析12345【產品定位產品定位】小小“戶戶”大大“家家”小小“戶戶”戶型緊湊又舒適，以戶型緊湊又舒適，以2 2室為主室為主大大“家家”配套復合且集成配套復合且集成/無處不在的貼心服務無處不在的貼心服務/公園式環公園式環境境以以養老配套養老配套、公園環境公園環境、貼身服務貼身服務為核心驅動力為核心驅動力居住體系居住體系配套體系配套體系服務體系服務體系大“家”小“戶”項

17、目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析12345項目形象策略項目形象策略年輕年輕的老人快樂快樂之家活力活力的老人運動運動之家健康健康的老人養生養生之家貼心貼心的老人關愛關愛之家自在自在的老人休閑休閑之家舒適舒適的老人宜居宜居之家原來晚年生活可以這樣美！原來晚年生活可以這樣美！在金東方，第二次人生幸福啟航！在金東方，第二次人生幸福啟航！項目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建

18、議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析12345總體規劃布局圖總體規劃布局圖開發思路及開發分期開發思路及開發分期一一 期期二二 期期二 期項目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析12345物業類型及戶型配比（列表）物業類型及戶型配比（列表）種類種類戶型戶型建筑面積建筑面積套數套數總建筑面積總建筑面積備注備注住宅小高層一房一廳60-70280 18200 18層以下，雙電梯二房二廳90-100560 53200 三房二廳120-145280

19、 37800 洋房二房二廳90-100300 28500 5層以下，帶電梯三房二廳120-145300 40500 合院250-30080 21600 3層獨幢300-40013 4550 2層小計1813 204350 配套生活服務中心10000 10000 老年商業中心15000 15000 文化娛樂中心5000 5000 醫療護理中心15000 15000 健康養生中心15000 15000 小計60000 地下車位及人防50000 50000 小計0 高端價值凸顯化產品打造宜老化建筑立面園林景觀建筑設計建議貴賓級尊老服務體系智能化配套高端養老社區的高端養老社區的KPIKPI價值體系價值

20、體系通過建筑、景觀、空間打造項目高端形象，超越市場水平，提升認知形象和高端價值硬件產品上宜老化，通過一系列人性化設計，打造老年人專屬的安全、活力社區通過軟性服務完善尊老的服務體系，提高老人居住的尊貴感和置業的滿足感，提升項目形象及價值發展策略發展策略軟性服務尊貴化綜合服務配套高端價值凸顯化高端價值凸顯化產品打造宜老化建筑立面建筑立面建筑設計建議貴賓級尊老服務體系智能化配套高端養老社區的高端養老社區的KPIKPI價值體系價值體系軟性服務尊貴化綜合服務配套園林景觀目前國內典型的老年公寓產品立面風格不突出，品目前國內典型的老年公寓產品立面風格不突出，品質感欠缺質感欠缺親和源親和源物業發展建議建筑立面

21、建議金色年華金色年華東方北京太陽城東方北京太陽城北京北京曜陽國際老年公寓曜陽國際老年公寓p親和源：現代風格，類似普通公寓產品，品質感欠缺，但區分樓面顏色，方便老人記憶p金色年華：西班牙風情，社區有一定的品質感p東方太陽城：歐式風格搭配中式風格，景觀環境較優，但建筑立面品質感一般p曜陽國際老年公寓：歐式風格，社區沒有明確的風情感，品質感欠缺建議采用地中海風格立面，營造異域小鎮情調，打建議采用地中海風格立面，營造異域小鎮情調，打造悠閑、格調、充滿活力的氛圍，樹立高端形象造悠閑、格調、充滿活力的氛圍，樹立高端形象物業發展建議建筑立面建議物業發展建議建筑立面建議聯排別墅聯排別墅產品示意產品示意物業發展

22、建議建筑立面建議合院別墅合院別墅產品示意產品示意物業發展建議建筑立面建議花園洋房花園洋房產品示意產品示意物業發展建議建筑立面建議小高層小高層產品示意產品示意47材質建議：建議采用涂料材質建議：建議采用涂料+局部石材外墻，保證品局部石材外墻，保證品質感同時控制成本質感同時控制成本石材石材涂料涂料物業發展建議建筑立面建議48 色彩建議：選擇高雅和諧的暖色系營造溫暖感色彩建議：選擇高雅和諧的暖色系營造溫暖感p立面局部可靈活變化。在傳統金屬色暖色調的運用基礎上，通過玻璃、石材等不同顏色材質的運用，結合到鮮艷明亮的暖系色調，充分打造出品質住宅的華麗底蘊p白色、金色、黃色、暗紅是歐式風格中常見的主色調，少

23、量白色柔和，是色彩看上去更加明亮物業發展建議建筑立面建議地中海風格表達：紅色坡屋頂、彎轉的檐、小拱門、地中海風格表達：紅色坡屋頂、彎轉的檐、小拱門、文化石外墻、黑色鐵藝，建筑如詩，風景如畫文化石外墻、黑色鐵藝，建筑如詩，風景如畫浪漫唯美的歐式鐵藝浪漫唯美的歐式鐵藝文化石文化石多層次坡屋頂多層次坡屋頂紅陶筒瓦紅陶筒瓦物業發展建議建筑立面建議高端價值凸顯化高端價值凸顯化產品打造宜老化建筑立面園林景觀園林景觀建筑設計建議貴賓級尊老服務體系智能化配套高端養老社區的高端養老社區的KPIKPI價值體系價值體系軟性服務尊貴化綜合服務配套【園林總體風格建議園林總體風格建議】打造自然風格的園林景觀，打造自然風格

24、的園林景觀，營造一種典雅、舒適景觀氛圍營造一種典雅、舒適景觀氛圍物業發展建議園林景觀建議【大公園體系打造大公園體系打造】物業發展建議園林景觀建議一大核心公園景觀一大核心公園景觀+一個低密度樣板展示區一個低密度樣板展示區+多個多個節點式景觀，打造項目大公園景觀體系節點式景觀，打造項目大公園景觀體系物業發展建議園林景觀建議【核心景觀建議一：中央島上公園景觀核心景觀建議一：中央島上公園景觀】依托地依托地塊內天然水系，打造島上公園，形成核心景觀塊內天然水系，打造島上公園，形成核心景觀物業發展建議園林景觀建議【核心景觀建議二：淺水系景觀核心景觀建議二：淺水系景觀】依托地塊內天然依托地塊內天然水系，打造跌

25、水噴泉、流水燈精致淺水景觀水系，打造跌水噴泉、流水燈精致淺水景觀p老人喜歡在水邊散步、駐足、小坐，夏秋季節，跌水噴泉、流水等周圍是老年人聚集的重要場所。在庭院的平面布局中，水景有效的分隔了空間，同時也調節住區的微氣候循環，如調節氣溫、豐富景觀效果等物業發展建議園林景觀建議考慮到成本及安全性，世聯建議采用核心景觀建議考慮到成本及安全性，世聯建議采用核心景觀建議二，依托地塊內天然水系，打造跌水噴泉、流水精二，依托地塊內天然水系，打造跌水噴泉、流水精致淺水景觀致淺水景觀序號項目名稱單位工作量單價估算造價造價比例面積比例園林環境費一水景個3000.00 4618000.00 8.45%3.2%1 水景

26、結構(大)m2380.00 1300.00 494000.00 0.90%0.4%水景結構(小)m260.00 900.00 54000.00 0.10%0.1%2 水景鋪貼m21100.00 500.00 550000.00 1.01%1.2%3 游泳池m21897.50 1600.00 3036000.00 5.55%2.0%4 噴泉及設備m2440.00 1100.00 484000.00 0.89%0.5%上海綠城室外景觀造價調研測算分析表上海綠城室外景觀造價調研測算分析表資料來源：上海綠城成本研究報告p由上海綠城室外景觀造價成本可知，大面積水景成本遠高于小面積水景，大面積水景造價為小

27、面積水景造價的9倍p同時考慮到老人的休閑習慣，老人喜歡在水邊散步、駐足、小坐。因此世聯建議放棄高成本大面積核心水景的打造，打造精致淺水景觀物業發展建議園林景觀建議低密度樣板展示區：依托低密度組團打造樣板展示低密度樣板展示區：依托低密度組團打造樣板展示區，住區即景觀，充分展示項目高端形象區，住區即景觀，充分展示項目高端形象物業發展建議園林景觀建議節點式景觀：水景、小徑、小品、花壇，一步一景，節點式景觀：水景、小徑、小品、花壇，一步一景，讓老人處處可以悠然享受自然景觀讓老人處處可以悠然享受自然景觀物業發展建議園林景觀建議高端價值凸顯化產品打造宜老化產品打造宜老化建筑立面建筑設計建議建筑設計建議貴賓

28、級尊老服務體系智能化配套高端養老社區的高端養老社區的KPIKPI價值體系價值體系軟性服務尊貴化綜合服務配套園林景觀宜老化和適老化是為了更好的愛老和敬老，老年公寓宜老化和適老化是為了更好的愛老和敬老，老年公寓設計建議無時無刻不體現老年人需求的細節考量，成設計建議無時無刻不體現老年人需求的細節考量，成為老年人真正需要的為老年人真正需要的“家家”60物業發展建議老年公寓建筑設計建議老年公寓建筑設計老年公寓建筑設計KPIKPI坡道無障礙設計要點電梯設計要點公用走廊設計要點公共空間設計要點室內空間設計要點公用樓梯設計要點院落設計要點門窗設計要點門廳設計要點室內走廊設計要點衛生間設計要點廚房設計要點居室設

29、計要點61物業發展建議建筑設計建議老年公寓建筑設計老年公寓建筑設計KPIKPI坡道無障礙設計要點樓廳和電梯設計要點公用走廊設計要點公共空間設計要點公共空間設計要點室內空間設計要點公用樓梯設計要點院落設計要點門窗設計要點門廳設計要點室內走廊設計要點衛生間設計要點廚房設計要點居室設計要點【坡道無障礙設計要點坡道無障礙設計要點】無障礙通道設計，充分無障礙通道設計，充分體現對老年人的人文關懷體現對老年人的人文關懷p在有臺階的地方應設置坡度平緩的臺階和斜面，標準見下表p在坡道的起點及終點，應留有深度不小于不小于1.50m1.50m的輪椅緩沖地帶的輪椅緩沖地帶p坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于不小

30、于50mm50mm的安全檔臺的安全檔臺建筑設計建議公共空間國內外坡道設計標準【坡道無障礙設計要點坡道無障礙設計要點】【樓廳和電梯設計要點樓廳和電梯設計要點】無時無刻不以老年人需無時無刻不以老年人需求量身打造，多要素設計確保老年人生活無憂求量身打造，多要素設計確保老年人生活無憂建筑設計建議公共空間【公用走廊設計要點公用走廊設計要點】強化空間及細部處理，避免強化空間及細部處理，避免老年人摔跤或因摔跤造成傷害老年人摔跤或因摔跤造成傷害建筑設計建議公共空間【公用樓梯設計要點公用樓梯設計要點】樓梯踏步、扶手尺寸設計和照樓梯踏步、扶手尺寸設計和照明光源的位置設置充分考慮老年人身體機能和切身需明光源的位置設

31、置充分考慮老年人身體機能和切身需要要建筑設計建議公共空間樓梯踏步尺寸樓梯踏步尺寸p對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應該在16cm16cm以下以下，踏步頂面寬應在在30cm30cm以上以上p踏步立面縮進尺寸應在2mm2mm以下以下，否則容易絆倒老人樓梯照明樓梯照明p注意隱藏光源，注意隱藏光源，不能直射人眼p照明光源應該采用多燈形式，以防止踏步表面出現陰影或自身的投影p最理想情況是設置地燈樓梯扶手樓梯扶手p在樓梯起始處，扶手端部應該延長扶手端部應該延長200mm200mm以以上，上，否則易發生危險p扶手的端部應向墻壁或下方彎曲，扶手的端部應向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒【院落

32、設計要點院落設計要點】臺階、扶手、地面、房檐設計考慮臺階、扶手、地面、房檐設計考慮老人身體機能及行走習慣，同時設置便利的應急設備老人身體機能及行走習慣，同時設置便利的應急設備建筑設計建議公共空間68物業發展建議建筑設計建議老年公寓建筑設計老年公寓建筑設計KPIKPI坡道無障礙設計要點樓廳和電梯設計要點公用走廊設計要點公共空間設計要點公共空間設計要點室內空間設計要點室內空間設計要點公用樓梯設計要點院落設計要點門窗設計要點門廳設計要點室內走廊設計要點衛生間設計要點廚房設計要點居室設計要點【門窗設計要點門窗設計要點】空間尺度較普通住宅偏大，同時空間尺度較普通住宅偏大，同時要特別添加安全擋護設施要特別

33、添加安全擋護設施p門的寬度滿足輪椅近處，不設門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內門通行寬度不得小于0.8mmp門能夠輕易開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門p門的把手應選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m-1m之間建筑設計建議室內空間p居室窗臺的高度在750-800mm左右p窗臺的寬度要適當增加，一般不少于250-300mmp矮窗臺里側應當設置高0.9-1m的安全欄桿【門廳設計要點門廳設計要點】在門檻、照明、扶手、地面、在門檻、照明、扶手、地面、臺階等處融入宜老化設計臺階等處融入宜老化設計建筑設計建議室內空間【室內走廊設計要點室內走廊設計要點】空間尺度更寬敞，同時特別空間尺度更寬敞，同時

34、特別注重照明系統設計，設置多出開光裝置注重照明系統設計，設置多出開光裝置建筑設計建議室內空間【衛生間設計要點衛生間設計要點】預留安裝扶手和預警系統的設預留安裝扶手和預警系統的設計位置，保障老年人生活安全和舒適度計位置，保障老年人生活安全和舒適度建筑設計建議室內空間洗手池、馬桶、花灑附近設計高度適中洗手池、馬桶、花灑附近設計高度適中的扶手的扶手 地面防滑設計，無門檻地面防滑設計，無門檻浴缸附近設置扶手浴缸附近設置扶手可預留呼救器的安裝位置可預留呼救器的安裝位置真正的適老性產品設計真正的適老性產品設計【廚房設計要點廚房設計要點】通過人體工程力學的設計，以最通過人體工程力學的設計，以最佳的尺度感展現

35、給老人佳的尺度感展現給老人建筑設計建議室內空間小小U U型廚房設計型廚房設計小小L L型廚房設計型廚房設計大大L L型廚房設計型廚房設計【廚房設計要點廚房設計要點】設置安全操作裝置及告警裝置，設置安全操作裝置及告警裝置，確保老人在安全、便利的環境中烹飪確保老人在安全、便利的環境中烹飪建筑設計建議室內空間【居室設計要點居室設計要點】強調安全性和舒適性，在臺階強調安全性和舒適性，在臺階、地面、開關、空調、光線等方面注重宜老化、地面、開關、空調、光線等方面注重宜老化建筑設計建議室內空間高端價值凸顯化產品打造宜老化產品打造宜老化建筑立面建筑設計建議貴賓級尊老服務體系智能化配套高端養老社區的高端養老社區

36、的KPIKPI價值體系價值體系軟性服務尊貴化綜合服務配套綜合服務配套園林景觀“五大中心五大中心”五大核心配套，滿足老人生五大核心配套，滿足老人生活、健康、休閑娛樂一切所需活、健康、休閑娛樂一切所需物業發展建議綜合服務配套建議醫療護理中心生活服務中心老年商業中心文體娛樂中心健康養生中心（養身+養心）五大配套中心贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 物業發展建議綜合服務配套建議老年商業中心老年商業中心配套設施配套設施項目項目子項目子項目老年商業中心餐飲高檔餐廳中型餐廳茶館咖啡吧購物老年人大型超市社區便利店護理器材專營店保健品專營店禮品店

37、服務銀行郵局其它其它【文體娛樂中心文體娛樂中心】以文化、體育和藝術三個功能區為導以文化、體育和藝術三個功能區為導向，滿足老年人身心愉悅的需求，最終實現老有所學、向，滿足老年人身心愉悅的需求，最終實現老有所學、老有所為、老有所樂老有所為、老有所樂配套設施配套設施項目項目子項目子項目文體教育中心文化閱覽室老年大學社區活動室網絡會所體育臺球室健身室乒乓球室羽毛球室棋牌室老年室內泳池室內門球場藝術音樂室藝術工房小型影劇院 劇院卡拉OK室物業發展建議綜合服務配套建議文體娛樂中心文體娛樂中心【健康養生中心健康養生中心】科學設置溫泉養身區域，結合康復理科學設置溫泉養身區域，結合康復理療和營養膳食中心，有機構

38、成專為老年人服務，高檔、療和營養膳食中心，有機構成專為老年人服務，高檔、先進的養生處所先進的養生處所物業發展建議綜合服務配套建議健康養生中心健康養生中心配套配套設施設施項目項目子項目子項目健康養生中心溫泉區室內溫泉泡池庭院式溫泉泡池療養區養生理療中心養生膳食中心公寓區老年養生公寓高端價值凸顯化產品打造宜老化產品打造宜老化建筑立面建筑設計建議貴賓級尊老服務體系智能化配套智能化配套高端養老社區的高端養老社區的KPIKPI價值體系價值體系軟性服務尊貴化綜合服務配套園林景觀84電視監控系統電視監控系統 無線求助定位系統無線求助定位系統室內紅外線監控系統室內紅外線監控系統 緊急呼叫按鈕系統緊急呼叫按鈕系

39、統 智能智能“一卡通一卡通”系統系統 周界報警系統周界報警系統樓宇自動化控制系統樓宇自動化控制系統(BA)以安全、綠色環保、智能化、宜老化的針對性社以安全、綠色環保、智能化、宜老化的針對性社區系統解決方案區系統解決方案物業發展建議智能化配套建議公寓內外及會員活動區，均為智能有效監控范圍；公寓內外及會員活動區，均為智能有效監控范圍；多個呼叫系統以及觸摸式感應燈，方便老人多個呼叫系統以及觸摸式感應燈，方便老人老年公寓外觀多功能廚房 陽臺,搖手晾衣架燈光感應區低按鈕電梯 樓道扶手洗手間坐便器旁洗手間沖涼處進門處客廳沙發旁床頭房間呼叫系統分布位置房間呼叫系統分布位置洗手間地燈功率放大器多功能廚房 p全

40、部采用中央空調、中心供氧，房間內24小時提供熱水和直飲水，有液晶電視、電冰箱，設有獨立的衛浴間，每間房都朝南，光照充足p公寓內外及會員活動區，均為智能有效監控范圍客廳、床頭、坐便器邊、客廳、床頭、坐便器邊、淋浴房內、陽臺設有緊淋浴房內、陽臺設有緊急按鈕急按鈕 物業發展建議智能化配套建議高端價值凸顯化產品打造宜老化建筑立面建筑設計建議貴賓級貴賓級尊老服務體系尊老服務體系智能化配套高端養老社區的高端養老社區的KPIKPI價值體系價值體系軟性服務尊貴化軟性服務尊貴化綜合服務配套園林景觀87從起居、照料、飲食、心理、健康、娛樂、教從起居、照料、飲食、心理、健康、娛樂、教育、休閑、養生等各個方面為社區老

41、年人提供育、休閑、養生等各個方面為社區老年人提供關懷備至的關懷備至的“微笑微笑”服務服務三大秘書三大秘書2健康秘書健康秘書1快樂秘書快樂秘書3生活秘書生活秘書養老社區軟性服務尊貴化體系養老社區軟性服務尊貴化體系微微 笑笑 服服 務務起居起居照料照料飲食飲食心理心理健康健康娛樂娛樂教育教育休閑休閑養生養生服務資源服務資源物業發展建議軟性服務尊貴化體系生活秘書，為老年人解決日常生活的后顧之憂生活秘書，為老年人解決日常生活的后顧之憂貼心生活服務五星級物業管理緊急救助服務p床上用品清洗服務p居室衛生保潔服務p工程保修服務p儲物柜管理服務p會員生日祝福服務p會員用車服務p代購代買服務p就醫陪同服務p物品

42、添置（基本配置外）服務p鐘點工家政服務p24小時保安巡邏p社區單元管家式管理p會員投訴處理p會員日常費用收取管理p會員活動室管理p外來人員進出等級管理p社區活動組織與管理開展p會員“一卡通”使用管理p建筑工程、公共設施維修管理p會員突發病救護流程p應急心肺復蘇流程p應急觸電處理p應急燒燙傷處理p應急煤氣中毒處理p應急電梯故障報警p應急溺水處理p應急摔倒處理p應急噎食處理p應急心絞痛或心肌梗塞處理p應急緊急報警（社區智能化報警）p應急腦出血或腦梗塞p高血壓危險處理物業發展建議軟性服務尊貴化體系健康秘書，為老年人解決日常健康養生、護理照料、心健康秘書，為老年人解決日常健康養生、護理照料、心理輔導等

43、健康服務，讓老年人理輔導等健康服務，讓老年人“老有所護老有所護”健康咨詢護理照料醫療服務心理輔導p健康巡檢p健康檔案p健康指導p分級護理p特護專護p體格檢查p疾病治療p緊急救護p心理關愛p心理疏導健健 康康 秘秘 書書物業發展建議軟性服務尊貴化體系快樂秘書：組織豐富多彩的文體娛樂、興趣愛好活動，豐快樂秘書：組織豐富多彩的文體娛樂、興趣愛好活動，豐富老年人的精神世界，讓老年人富老年人的精神世界，讓老年人“老有所樂老有所樂”運動養生活動運動養生活動 娛樂交誼活動娛樂交誼活動藝文技藝活動藝文技藝活動民俗節慶暨晚會活動民俗節慶暨晚會活動宗教活動宗教活動 長青學佛社、基督教團長青學佛社、基督教團契等契等

44、傳統節慶日、開村紀念傳統節慶日、開村紀念日等日等書法教學、手工藝教學書法教學、手工藝教學、中醫講座等、中醫講座等音樂會、舞會、茶會等音樂會、舞會、茶會等太極拳社、香功社、元太極拳社、香功社、元極舞社等極舞社等p在家庭一樣的居住環境中，營造出振奮精神、支持自我與自主、鼓勵獨立、維護尊嚴以及家人與朋友圍繞的氛圍p在集體活動與交流中找回自我，找回年輕時的心情p成立不同的興趣小組，活躍晚年生活，增強社區凝聚力書法小組門球小組腰鼓小組臺球小組橋牌俱樂部合唱團太極拳俱樂部物業發展建議軟性服務尊貴化體系91聘請知名物業管理公司直接管理，為業主提供聘請知名物業管理公司直接管理，為業主提供全日制專享式的尊貴服務

45、全日制專享式的尊貴服務高度安全性的防范保障舒適性的生活環境保障全方位的個性化深入物業服務p24小時安全保衛 p24小時車輛管理p現代化智能管理系統p不間斷環境清潔 p季節性綠化養護p制定物業清潔衛生標準p“私人生活秘書”服務 p24小時前臺助理服務 p多形式的有償和無償服務 p智能化服務平臺 p24小時接修服務 緊急事務處理p設備維修p緊急故障排除p盜竊、搶劫等突發事件的處理p 人員意外應急處理91物業發展建議貴賓級尊老服務體系項目目標及發展策略項目目標及發展策略整體定位及客戶定位整體定位及客戶定位規劃布局及開發次序規劃布局及開發次序物業類型及產品建議物業類型及產品建議盈利模式及財務分析盈利模式及財務分析12345贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 受到20年最長租賃期的限制，目前使用不多。投資返本開發商短時間內可以籌集到大筆資金對入住老人經濟能力要求高，同時開發商的經營狀況也存有變數國內較少養老機構采用吻合度最高吻合度一般吻合度較低根據老年公寓盈利模式的研究，根據老年公寓盈利模式的研究，本項目宜采用會員制模式本項目宜采用會員制模式專題研究請參考專題研究請參考老年公寓（無產權型）盈利模式老年公寓（無產權型）盈利模式（詳見附件四）（詳見附件四）