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上海金地徐涇大宅別墅開盤市場分析定價報告（57頁）.ppt

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上海金地徐涇大宅別墅開盤市場分析定價報告（57頁）.ppt

1、報告提綱2010年下半年市場預(yù)測競爭市場分析項目開盤定價宏觀市場分析PART1 2010年市場預(yù)判2003200420052006200720082009二手房交易營業(yè)稅，抑制過度投資打壓主要為執(zhí)行05年政策，不再加強(qiáng)趨于溫和下半年通過房貸新政，提高投資門檻打壓政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持持續(xù)放松信貸條件，降低利率年末開始收緊，打擊屯地及投機(jī)扶持打壓提高個人住房貸款門檻繼續(xù)嘗試限制，但收效微弱下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策開始限制 2920331017561680208789326432003-2009 上海商品住宅成交量走勢（單位:萬平方米）1. 中國樓市一貫是“政策樓市”

2、2. “市場低迷扶持；市場過熱限制/打壓”，特征明顯;3. 但并非每次調(diào)控都是成功的，政府也在不斷吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，出臺新政內(nèi)容和時機(jī)越發(fā)成熟。歷年調(diào)控匯總政策調(diào)控過往特征時間政策或行動內(nèi)容1月10日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國十一條”合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。4月11日銀監(jiān)會：銀行不得對投機(jī)投資購房貸款中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險意識，不對投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付

3、款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 4月15日國務(wù)院會議對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（新“國十條”）商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù) 。4月21日證監(jiān)會新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化 6月4日三部委發(fā)文明確二套房

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