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華南MALL主題式購物公園商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)策略附詳細(xì)價(jià)格表（9頁）.doc

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華南MALL主題式購物公園商業(yè)項(xiàng)目定價(jià)策略附詳細(xì)價(jià)格表（9頁）.doc

1、加勒比海區(qū)（F區(qū)）價(jià)格策略(調(diào)整版)編制：商業(yè)經(jīng)營部日期：2003年11月華南MALL 中國首個(gè)超大型主題式購物公園THE FIRST SUPER MEGA SHOPPING MALL OF CHINA 我部已于10月初完成加勒比海區(qū)（F區(qū)）價(jià)格策略初稿，經(jīng)過與招商部的多次溝通與洽談，普遍反映商家認(rèn)為加勒比海區(qū)（F區(qū)）的租賃價(jià)格偏高。為此，我部對(duì)東莞主要餐飲食街的租賃價(jià)格及物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了市場調(diào)查，普遍集中在50-100元/平方米.月，其中花園新村租賃價(jià)格在80元/平方米.月，但為數(shù)不少有1年左右的免租期。結(jié)合華南MALL的實(shí)際情況以及東莞餐飲市場現(xiàn)狀，我們建議根據(jù)放水養(yǎng)魚的原則，降低進(jìn)駐門檻

2、，以吸引商家進(jìn)駐，然后通過2年的市場培育，聯(lián)合商家共同把加勒比海區(qū)（F區(qū)）發(fā)展起來，從第3年開始將以8%的遞增率遞增（其它區(qū)域?yàn)?%），從而保證調(diào)整前后公司10年內(nèi)總收益不變或相近。調(diào)整前13層平均租賃均價(jià)分別為80、53、44元/平方米.月，整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)為63元/平方米.月。10年內(nèi)按5%遞增率遞增實(shí)現(xiàn)的平均租賃價(jià)為96.21、63.74、52.92元/平方米.月（從第3年開始遞增）；調(diào)整后13層平均租賃均價(jià)分別為71、47、39元/平方米.月，整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)為56元/平方米.月。10年內(nèi)按8%遞增率遞增實(shí)現(xiàn)的平均租賃價(jià)為95.76、63.39、52.60元/平方米.月（從第3年開始遞增）；

3、價(jià)格策略的制定仍從定量、定性、交易時(shí)間節(jié)點(diǎn)三方面綜合的綜合考量，定量、定性考量指標(biāo)仍按加勒比海區(qū)（F區(qū)）價(jià)格策略初稿所確定的實(shí)施，交易時(shí)間節(jié)點(diǎn)的優(yōu)惠將順延。綜合折扣率仍按0.84計(jì)。另外，商家普遍反映物業(yè)管理費(fèi)過高，而管理費(fèi)高的主要原因是因?yàn)橹醒肟照{(diào)費(fèi)用大，商家對(duì)此認(rèn)為可自行安裝空調(diào)，從而降低管理費(fèi)用。我部認(rèn)為在不影響整體經(jīng)營管理的前提下，建議公司可考慮餐飲商家要求，減少商家費(fèi)用支出，降低商家經(jīng)營成本，吸引商家進(jìn)駐。后附實(shí)收、帳面租賃單價(jià)表（面積有待工程部進(jìn)一步核實(shí)）。（后附鋪位編號(hào)圖1F3F）加勒比海區(qū)租賃價(jià)格指導(dǎo)價(jià)5區(qū)鋪位4區(qū)鋪位2區(qū)鋪位一層：鋪位編號(hào)含墻面積建筑面積實(shí)收單價(jià)帳面單價(jià)F1

4、-001595.12731.116274F1-002140.62172.756476F1-003392.83482.596476F1-004156.75192.576780F1-005202.46248.726780F1-006150.65185.076780F1-007149.37183.506780F1-008184.40226.546881F1-009362.52445.367589F1-010211.81260.217792F1-011204.77251.567589F1-012187.24230.026780F1-013160.53197.216780F1-014281.12345.

5、366780F1-015420.32516.367083F1-016435.49535.007286F1-017184.18226.277589小計(jì)4420.185430.20F1-018225.69283.897994F1-019252.66317.817994F1-020183.62230.977589F1-021283.34356.407792F1-022283.35356.427792F1-023221.74278.927792F1-024227.93286.707792F1-025232.63292.617792F1-026752.70946.797083F1-027456.9557

6、4.786780F1-028532.90670.316780F1-029370.21465.677083小計(jì)4023.725061.28F1-030276.56379.687792F1-031243.27333.987792F1-032241.42331.437792F1-033283.76389.567792F1-034165.06226.617792F1-035993.291363.657994F1-036159.99219.647286F1-037225.18309.147286F1-038167.51229.977286F1-039161.80222.137286F1-040166.3

7、8228.427488小計(jì)3084.204234.22合計(jì)11528.1014725.697286二層：鋪位編號(hào)含墻面積建筑面積實(shí)收單價(jià)帳面單價(jià)F2-001595.12731.114452F2-002140.62172.754655F2-003392.83482.594655F2-004205.34252.264655F2-00546875072.43440小計(jì)6020.916711.11F2-006226.14284.456274F2-007244.8307.926274F2-008163.75205.975768F2-009283.34356.405970F2-010283.34356.4

8、05970F2-011142.81179.645970F2-012227.93286.705970F2-013216.33272.115970F2-014626.16787.625262F2-015583.49733.954958F2-016526.62662.424958F2-017478.74602.195262小計(jì)3708.764665.11F2-018217.18298.165970F2-019205.35281.925970F2-020201.48276.615970F2-021242.68333.175970F2-022117.9161.865970F2-023392.2538.4

9、46476F2-024196.68270.025464F2-025252.28346.355464F2-026124.63171.105464F2-027124.63171.105768F2-02846.5763.936173小計(jì)2121.582912.66合計(jì)11851.2514288.874756三層：鋪位編號(hào)含墻面積建筑面積實(shí)收單價(jià)帳面單價(jià)F3-001194.93239.474048F3-002139.55171.444048F3-003143.01175.694048F3-004143.6176.414048F3-005130.01159.724048F3-006140.36172.4

10、34048F3-007488.61600.264048F3-008198.96244.424250小計(jì)1579.031939.84F3-009424.63534.134250F3-010517.28650.674554F3-0111708.982149.663036小計(jì)2650.893334.45F3-01245.9263.044958F3-013183.81252.354958F3-01491.28125.324756F3-015146.72201.434756F3-016249.21342.134958F3-017115.82159.014250F3-01877.7106.674250F3-01989.101122.324250小計(jì)999.561372.27合計(jì)5229.486646.563946- 8 - 東莞市三元盈暉投資發(fā) 展有限公司 DONGGUAN SANYUANYINGHUI INVESTMENT & DEVELOPMENT CO ., . LTD .

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