1、項目定價模擬1 均價的確定（一） 住宅項目均價確定的主要方法A類比價值算術平均法B有效需求成本加價法1 分析有效市場價格范圍2 確保合理利潤率，追加有效需求成本價格C運用以上兩種方法綜合確定均價2項目中具體單位的定價模擬（一）商品住宅定價法：差異性價格系數定價法A、根據日照采光系數（B系數）確定不同自然朝向單位的均價pb，即 Pb=pa（1B），其中Pa為基礎均價B、然后根據景觀朝向系數（D系數）確定不同景觀朝向單位的均價Pd，即 Pd=pb（1D）C、當存在復式單位或者遺憾單位時，應在Pd的基礎上根據戶型系統（S系數）確定不同戶型單位的均價Ps，即Ps=Pd（1S）D、在Ps的基礎上，根據樓
2、層系數(F系數)確定不同樓層的價格Pn，即Pn=Ps(1F) = Pa(1B)(1D)(1S)(1F)E、考慮到其他隨機因素的存在(如單位附近有機房干擾等)，在具體單位價格的制定時，還應根據具體單位的隨機系數(U系數)確定最終的定價Pu，即Pu=PnU各種差異性價格系數的確定：A、 確定基礎均價Pa，通常取中間樓層價格作為均價B、 確定B系數。其中東、南朝向單位采用1+B；西、北朝向單位采用1-BC、 D系數根據不同單位景觀視野實現程度確定D、 S系數通常為5%-15%，只適用于復式單位和遺憾單位的定價。其中復式單位取正值，遺憾單位取負值。E、 確定F系數。其中均價層以上單位采用1F，均價層以下單位采用1-FF、 U系數根據不同單位的具體情況確定。常見的隨機因素包括設備房的干擾、樓道及人行的干擾等具體單位定價模擬 以其中一個最具代表性的單位進行定價模擬，作為其他單位定價過程的參考加權點數定價法預售房屋的定價；通常采用市價比較法，分析每平方米單價的合理行情，再根據面積，座向視野、樓屋別而確定不同的定價，稱之為加權點數定價法。 座向差價：南北座向較貴，東西座向較便宜。 樓層差價:大樓;一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜。 選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。 視野差價：臨公園或視野較佳，景觀較佳為貴，
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