房地產經營性物業-自持物業全過程培訓課件（14頁）.pdf
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房地產經營性物業-自持物業全過程培訓課件（14頁）.pdf
1、房地產投資全過程房地產投資全過程精講系列課精講系列課第六節第六節房地產投資房地產投資經營性物業經營性物業- -自持物業自持物業問題思考？問題思考？經營性物業究竟指的是哪些物業？它的開發盈利模式與住宅有什么不同？對應經營性物業的特點，企業的投拓方向和范圍怎么把握？最重要的，在市場中，經營性的資產核心競爭力在哪，怎么體現？經營性物業的覆蓋范圍經營性物業的覆蓋范圍盈利模式對比盈利模式對比自持物業成本自持物業成本固定成本固定成本：土地費用，開發成本、折舊和攤銷、財產保險、管理稅金、大中修、酒店業態支付給管理公司的管理費。變動成本變動成本：經營成本、業務宣傳費、人工成本、行政費用。成本構成自持經營項目利
2、潤來源自持經營項目利潤來源投資回報率（投資回報率（ROIROI）物業管理范疇酒店業態：投資回報率=凈利潤/原始投資額商業、寫字樓業態：投資報酬率=凈利潤/物業評估值投資回報率（投資回報率（ROIROI）開發企業范疇投資報酬率投資報酬率=(EBIT/TI)=(EBIT/TI)100%100%EBIT=項目正常年份的年息稅前利潤或營運期年平均稅息前利潤，TI=項目總投資；兩種范疇區別：物業管理以凈利潤作為除數，而開發企業通常用息稅前利潤。兩者的差異在于后者未扣除利息、所得稅。那ROI大于多少項目是可以做的呢？通常來說，我們在考慮風險的前提想，考慮風險的前提想，ROIROI需要大于另一個指標：項目基
3、準收益率需要大于另一個指標：項目基準收益率項目基準收益率（項目基準收益率（ICIC）Ici1+i2+i3Ici1+i2+i3其中，i1=max（單位資金成本，單位投資機會成本），i2=風險補貼率，i3=年通貨膨脹率一般的IC值在房地產市場開發中，按照8%確定。理解了ROI和IC之后，項目的盈利能力基本上就能夠有個判斷。當ROI遠遠大于IC時，項目的盈利能力出色，項目的可行性比較高；當ROI略大于IC時，項目的盈利能力一般，收益風險較大；當ROI小于等于IC時，放棄吧投拓范圍和方向投拓范圍和方向考慮的項目大概包含商業（綜合體、mall、商業街）、辦公（寫字樓、科研基地、孵化中心），以及最近市場新增的支持租賃住宅。核心判斷指標：核心判斷指標：位置位置發展前景發展前景第一，政策貫徹的決心和持續性；第二，可以說，至少目前階段來看，決心是很充足的。資產的核心競爭力資產的核心競爭力1 1：自持物業雖然
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