論依法規范商品房預售保護買受人的合法權益(1)(5頁).docx
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論依法規范商品房預售保護買受人的合法權益(1)(5頁).docx
1、論依法規范商品房預售保護買受人的合法權益(1)內容提要近年來，隨著我國房地產市場的建立和快速發展，商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”，相對于現房銷售而言，處于弱勢地位的買受人的合法權益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發的訴訟逐漸呈上升趨勢。為維護買受人的合法權益，筆者結合最高人民法院于 2003年 6 月 1 日起施行的關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，從“五證”與預售合同效力的認定、“樓花”許諾與合同義務、消費者權益保護法與懲罰性賠償責任的適用、計量規定與商品房面積“縮水”、質量缺陷與司法救濟五個方
2、面，就買受人應注意的若干法律問題及人民法院在司法實踐中，應如何進一步保護其合法權益，進行闡釋，使買受人在了解最新立法的基礎上更有力、更全面地維護自己的權益，同時，也使人民法院在審理此類案件時作到法制統一適用。一、引言安居樂業，安居才能樂業。自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著以上海市為例：1979 年人均住房面積僅 4.2m2，住房困難的就達 80 萬戶，占市區總戶數的 28%.直至 1987 年，上海居民中還有 1.6 萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949 年1
3、978 年，城鎮年均住房竣工面積僅為 1800 萬 m2，1980 年突破了 1 億 m2，1998 年為 4.75 億 m2，城鎮人均居住面積達到 9.3m2，比 1978 年增加 5.7m2.到 20 世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近 94%.現在，擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人
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