1、ERPERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 華潤(rùn)置地有限公司華潤(rùn)置地有限公司 編制時(shí)間：編制時(shí)間：2012013 3 年年 1 12 2 月月 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 目目 錄錄 1.1.目的目的 . 1 2.2.適用范圍適用范圍. 1 3.3.數(shù)據(jù)范圍數(shù)據(jù)范圍. 1 4.4.系統(tǒng)應(yīng)用目標(biāo)及評(píng)價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)用目標(biāo)及評(píng)價(jià)指標(biāo) . 2 5.5.管理要求管理要求. 3 5.15.1系統(tǒng)授權(quán)體系系統(tǒng)授權(quán)體系 . 3 5.25.2項(xiàng)目基礎(chǔ)資料管理項(xiàng)目基礎(chǔ)資料管理 . 3 5.35.3目標(biāo)成本目標(biāo)成本. 6 5.45.4項(xiàng)目合約分判預(yù)算項(xiàng)目合約分判預(yù)算 . 6 5.

2、55.5承包商（供應(yīng)商）管理承包商（供應(yīng)商）管理 . 7 5.5.15.5.1承包商（供應(yīng)商）注冊(cè)承包商（供應(yīng)商）注冊(cè) . 7 5.5.25.5.2承包商（供應(yīng)商）認(rèn)證承包商（供應(yīng)商）認(rèn)證 . 7 5.5.35.5.3承包商（供應(yīng)商）變更承包商（供應(yīng)商）變更 . 7 5.5.45.5.4承包商（供應(yīng)商）評(píng)估承包商（供應(yīng)商）評(píng)估 . 7 5.5.55.5.5承包商（供應(yīng)商）績(jī)效改進(jìn)承包商（供應(yīng)商）績(jī)效改進(jìn) . 8 5.5.65.5.6承包商（供應(yīng)商）名冊(cè)管理承包商（供應(yīng)商）名冊(cè)管理 . 8 5.65.6招投標(biāo)管理招投標(biāo)管理 . 8 5.6.15.6.1年度采購(gòu)規(guī)劃年度采購(gòu)規(guī)劃 . 8 5 5.6

3、.2.6.2項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃 . 8 5.6.35.6.3戰(zhàn)略采購(gòu)、集中采購(gòu)計(jì)劃戰(zhàn)略采購(gòu)、集中采購(gòu)計(jì)劃 . 8 5.6.45.6.4招標(biāo)投標(biāo)管理招標(biāo)投標(biāo)管理 . 8 5.6.55.6.5招采風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控招采風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 . 8 5.6.65.6.6必須留存紙質(zhì)或掃描件的資料必須留存紙質(zhì)或掃描件的資料 . 8 5.75.7合同管理合同管理. 9 5.85.8動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理 . 9 5.95.9項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目結(jié)算. 9 6.6.其他其他 . 10 7.7.附件附件 . 10 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 1.1.目的目的 為規(guī)范公司招標(biāo)采購(gòu)、成本管理工作，提高工作效率和積累成本數(shù)據(jù)

4、，總部組織開發(fā)了 ERP 招采成 本系統(tǒng)，包含承包商（供應(yīng)商）管理、招投標(biāo)管理、合同管理和成本管理四個(gè)模塊。為規(guī)范系統(tǒng)及時(shí)、 有效、準(zhǔn)確地應(yīng)用，發(fā)揮管理價(jià)值，特制定本管理辦法。 2.2.適用范圍適用范圍 適用于華潤(rùn)置地有限公司所屬的全資及控股子公司、受華潤(rùn)集團(tuán)委托管理的地產(chǎn)項(xiàng)目（包含但不限 于住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目） 。 3.3.數(shù)據(jù)范圍數(shù)據(jù)范圍 涉及公司住宅、商業(yè)開發(fā)的所有成本數(shù)據(jù)，包含房地產(chǎn)開發(fā)成本（含前期及后期費(fèi)用、建筑安裝工 程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)、增值服務(wù)費(fèi)、資本化借款費(fèi)用） 。所涉及的土地成本、 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)） 、稅金等成本數(shù)據(jù)由財(cái)務(wù)系統(tǒng)定

5、期導(dǎo)入 ERP 系統(tǒng)的已發(fā)生成 本中，待發(fā)生成本由大區(qū)安排人員同時(shí)間錄入系統(tǒng)。 目標(biāo)成本數(shù)據(jù)包含土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本（前期及后期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)、增值服務(wù)費(fèi)、資本化借款費(fèi)用） 、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù) 費(fèi)）等全成本口徑數(shù)據(jù)，但不含稅金（營(yíng)業(yè)稅、土增稅、所得稅） 。 科目編碼 成本科目名稱 1 土地成本 2 房地產(chǎn)開發(fā)成本 2.1 前期及后期費(fèi)用 2.2 建筑安裝工程費(fèi) 2.3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2.4 公共配套設(shè)施 2.5 開發(fā)間接費(fèi) 2.5.1 銷售設(shè)施費(fèi) 2.5.2 其他 2.6 增值服務(wù) 2.7 資本化借款費(fèi)用 3 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

6、3.1 銷售費(fèi) 3.2 管理費(fèi) 3.3 財(cái)務(wù)費(fèi) 4 稅金 合同管理數(shù)據(jù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)成本所涉及的合同、非合同數(shù)據(jù)。 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 ERP 系統(tǒng)已上線所有城市公司的新開工項(xiàng)目分期全部進(jìn)入 ERP 系統(tǒng)管理， 在建項(xiàng)目分期是否進(jìn)系統(tǒng)由 大區(qū)與總部工程管理部共同確認(rèn)。 4.4.系統(tǒng)應(yīng)用目標(biāo)及評(píng)價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)用目標(biāo)及評(píng)價(jià)指標(biāo) 4.14.1 系統(tǒng)應(yīng)用要求系統(tǒng)應(yīng)用要求 確保系統(tǒng)數(shù)據(jù)信息及時(shí)、準(zhǔn)確，大區(qū)、總部、城市三級(jí)數(shù)據(jù)一致，線上線下數(shù)據(jù)一致，做到八個(gè) 100% 的管理要求。 供應(yīng)商名冊(cè)關(guān)鍵信息錄入率 100%； 目標(biāo)成本與合約預(yù)算錄入率 100%； 建安類電子招投標(biāo)業(yè)務(wù)覆蓋率

7、100%； 建安合同錄入及拆分率 100%； 建安合同變更錄入及拆分率 100%； 動(dòng)態(tài)成本錄入率 100%； 合同付款錄入率 100%； 合同結(jié)算錄入率 100%。 4.24.2 管理能力管理能力評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo) 良好的系統(tǒng)應(yīng)用，有助于提升公司的專業(yè)管理能力，提升管理能力是我們應(yīng)用系統(tǒng)的主要目的，所 以管理能力是否到位也是我們檢驗(yàn)系統(tǒng)應(yīng)用情況的關(guān)鍵評(píng)價(jià)指標(biāo)，結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)特點(diǎn)，提出了系統(tǒng)監(jiān)控 的幾項(xiàng)管理能力評(píng)價(jià)指標(biāo)， 2014 年度實(shí)行月度排名和年度考核的管理辦法， 每月 30 日從系統(tǒng)提取評(píng)價(jià)報(bào) 表，并通報(bào)排名結(jié)果，具體指標(biāo)說(shuō)明如下： 4.2.1 動(dòng)態(tài)成本偏差率 計(jì)算公式：動(dòng)態(tài)成本偏差率=（

8、已發(fā)生成本金額+預(yù)計(jì)未發(fā)生金額）/目標(biāo)成本金額-1100%。 管理價(jià)值：反映工程實(shí)施階段城市公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本動(dòng)態(tài)成本管理水平及系統(tǒng)應(yīng)用水平，重點(diǎn) 對(duì)標(biāo)三個(gè)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)（總包定標(biāo)后、主體封頂后、竣工后）的動(dòng)態(tài)成本偏差率。 4.2.2 合同、變更拆分率 計(jì)算公式：房地產(chǎn)開發(fā)成本合同拆分率=已拆分合同/已簽合同，房地產(chǎn)開發(fā)成本變更拆分率 1=已拆 分的造價(jià)審核的變更/造價(jià)審核的變更，房地產(chǎn)開發(fā)成本變更拆分率 2=已拆分的下發(fā)的變更指令單/ 已下發(fā)的變更指令單，合同和變更拆分率按金額和數(shù)量維度分別計(jì)算。 管理價(jià)值：反映工程實(shí)施階段城市公司對(duì)動(dòng)態(tài)成本中已發(fā)生成本的主動(dòng)管理水平，是動(dòng)態(tài)成本管理 ERP

9、招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 的前提。 4.2.3 合同結(jié)算率 計(jì)算公式：房地產(chǎn)開發(fā)成本合同結(jié)算率=房地產(chǎn)開發(fā)成本中已結(jié)算合同/已簽訂合同，按金額和數(shù)量 維度分別計(jì)算，不包括非合同。 管理價(jià)值：反映工程實(shí)施階段整個(gè)組織對(duì)項(xiàng)目結(jié)算的主動(dòng)管理水平，是項(xiàng)目成本后評(píng)估的前提。 5.5.管理要求管理要求 5.15.1 系統(tǒng)授權(quán)體系系統(tǒng)授權(quán)體系 ERP 招采成本系統(tǒng)授權(quán)體系用于明確各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)操作人員 ERP 系統(tǒng)中數(shù)據(jù)信息處理的權(quán)責(zé)， 需結(jié)合總 部、大區(qū)、城市管控文件要求以及大區(qū)授權(quán)手冊(cè)編制。大區(qū)合約管理部、招采管理部為系統(tǒng)授權(quán)體系制 定的責(zé)任部門，城市合約管理部配合執(zhí)行。授權(quán)體系文件需報(bào)大區(qū)總經(jīng)理簽批。

10、由總部信息管理部在系 統(tǒng)中落實(shí)。總部、大區(qū) ERP 招采成本系統(tǒng)主要功能界面權(quán)限點(diǎn)參見附件 1，該文件主要用以明確總部與大 區(qū)權(quán)限邊界，各大區(qū)結(jié)合自身特點(diǎn)細(xì)化確定大區(qū)授權(quán)體系。 5.25.2 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料管理項(xiàng)目基礎(chǔ)資料管理 在系統(tǒng)中建立“項(xiàng)目/分期/產(chǎn)品”三級(jí)核算對(duì)象體系。上市公司負(fù)責(zé)三級(jí)核算架構(gòu)的設(shè)置與維護(hù)， 大區(qū)/城市負(fù)責(zé)“項(xiàng)目/分期/產(chǎn)品”規(guī)劃指標(biāo)、成本分?jǐn)傊笜?biāo)、建筑面積等指標(biāo)的錄入與維護(hù)。 *城市*項(xiàng)目 *城市*項(xiàng)目1期*城市*項(xiàng)目n期*城市*項(xiàng)目2期 住宅-小高層住宅-獨(dú)立地下室住宅-高層本期建安外成本 第一、二級(jí)：項(xiàng)目/分期 項(xiàng)目分期是項(xiàng)目合約分判及目標(biāo)成本管理的基本單元，項(xiàng)目分

11、期應(yīng)與實(shí)際開發(fā)分期一致，不宜在項(xiàng) 目分期下再按交付入伙設(shè)置小分期。 項(xiàng)目分期名稱原則上與財(cái)務(wù)系統(tǒng)保持一致。 項(xiàng)目名稱：案名未確定的，暫用“城市+地塊名+項(xiàng)目” ，如沈陽(yáng)長(zhǎng)白島項(xiàng)目。案名確定后按照“城市 名+項(xiàng)目整體案名”命名。示例：浙江省寧波市（慈溪市）的中央公園，不同期的案名雖然不同，但統(tǒng)一 第一級(jí)：項(xiàng)目級(jí) 第二級(jí)：分期級(jí) 第三級(jí)：產(chǎn)品級(jí) ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 4 命名為“寧波中央公園” 。 分期命名規(guī)則統(tǒng)一為“1 期” 、 “2 期” 、 “3 期” ，即采用大分期且分期一律采用阿拉伯?dāng)?shù)字，不允許填 寫“1.1 期” ， “1.2 期”之類的小分期。 特殊情況 （1）若同一

12、個(gè)城市有重復(fù)案名現(xiàn)象，則需在“城市名”和“項(xiàng)目整體案名”之間加入“區(qū)/縣名” ， 例如：北京在海淀區(qū)已有橡樹灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)案名為“北京橡樹灣” ，若其在密云縣再開發(fā)一個(gè)橡樹 灣，則須命名為“北京密云橡樹灣” ； （2）案名有數(shù)字的，全部用中文小寫而非阿拉伯?dāng)?shù)字，如： “成都二十四城” ； （3）項(xiàng)目整體案名在銷售過程中有變更的，仍采用首次開盤時(shí)的案名，例如： “*橡樹灣”后期更 名為“*新江灣九里” ，但為保證數(shù)據(jù)的延續(xù)性仍然叫做“*橡樹灣” ； 項(xiàng)目分期編碼是 ERP 招采成本系統(tǒng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)建立關(guān)聯(lián)關(guān)系的字段，項(xiàng)目編碼規(guī)則按照財(cái)務(wù)系統(tǒng)要 求執(zhí)行，分期編碼為系統(tǒng)自動(dòng)生成，后期不能修改。 分

13、期級(jí)不設(shè)置“跨期分?jǐn)偂?，在當(dāng)期建設(shè)的需跨期分?jǐn)偟拈_發(fā)成本或簽訂的合同、非合同，都計(jì)入本 期管理，后期財(cái)務(wù)在分?jǐn)偲脚_(tái)上進(jìn)行跨期成本分?jǐn)偣芾怼?項(xiàng)目分期信息數(shù)據(jù)可按階段進(jìn)行更新維護(hù)和完善，當(dāng)目標(biāo)成本確定后不允許再調(diào)整項(xiàng)目分期的信息 數(shù)據(jù)。 第三級(jí)：產(chǎn)品/物業(yè)類型 第三級(jí)產(chǎn)品即物業(yè)類型是建安單體目標(biāo)成本測(cè)算的基本單元，用以分類管理和提取成本指標(biāo)數(shù)據(jù)， 是建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)。第三級(jí)產(chǎn)品設(shè)置是關(guān)系成本數(shù)據(jù)管理效率的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是總部工程管理部 管理的重點(diǎn)。 產(chǎn)品設(shè)置原則及要求： 產(chǎn)品類型設(shè)置要滿足成本數(shù)據(jù)指標(biāo)分類積累和對(duì)標(biāo)要求，即產(chǎn)品設(shè)置須以物業(yè)類型的成本指標(biāo) 的差異性作為分類原則，既要符合行業(yè)慣例

14、，也要符合公司成本管理水平，不宜過粗，也不宜 過細(xì)； 應(yīng)嚴(yán)格按照公司產(chǎn)品類型設(shè)置，原則上不可細(xì)分也不可合并，如有特殊情況須向總部工程管理 部申請(qǐng)調(diào)整； 住宅毛坯和精裝不需獨(dú)立設(shè)置產(chǎn)品，可在系統(tǒng)中通過備注說(shuō)明精裝比例及戶內(nèi)精裝科目做篩選 分析； 住宅地下室設(shè)置原則：住宅地下室區(qū)分塔樓下地下室和獨(dú)立地下室，塔樓下地下室成本歸集到 相應(yīng)住宅產(chǎn)品類型，獨(dú)立地下室按獨(dú)立的產(chǎn)品設(shè)置，住宅單體按塔樓、裙樓、塔樓下地下室細(xì) ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 5 分建安工程指標(biāo)但不細(xì)分為產(chǎn)品（目前線下測(cè)算表可細(xì)分指標(biāo)，系統(tǒng)中單體未做細(xì)分） ；地下室 含部分人防的，不建議按人防、非人防細(xì)分產(chǎn)品，獨(dú)立的人防地下

15、可以備注說(shuō)明以做區(qū)分。 商業(yè)項(xiàng)目地下室（不含地下商業(yè)）單獨(dú)設(shè)置產(chǎn)品類型歸集成本，財(cái)務(wù)成本核算時(shí)需按商業(yè)項(xiàng)目 小汽車數(shù)量配置權(quán)重分?jǐn)偟缴虡I(yè)項(xiàng)目的購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等產(chǎn)品成本中。 公建配套設(shè)施設(shè)置原則：非獨(dú)立的局部零星配套用房不應(yīng)設(shè)置獨(dú)立產(chǎn)品，成本應(yīng)歸屬到就近產(chǎn) 品中；獨(dú)立的公建配套設(shè)施須設(shè)置獨(dú)立產(chǎn)品，如會(huì)所、學(xué)校等進(jìn)行單獨(dú)的成本歸集和管理。 特別說(shuō)明：系統(tǒng)設(shè)置虛擬產(chǎn)品“本期建安外成本”和“綜合” ，用以歸集的建安單體外房地產(chǎn)開 發(fā)成本（含前期及后期費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、資本化借款費(fèi)用等） ，本期的建 安單體外房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)“本期建安外成本” ，跨期的建安單體外房地產(chǎn)開發(fā)成

16、本進(jìn)“綜合” 。 置地產(chǎn)品類型： 住宅產(chǎn)品類型：別墅、多層、小高層、高層、超高層、商業(yè)（底商、裙樓商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)） 、獨(dú)立地 下室、特殊產(chǎn)品（保障房、還遷房、廉租房、限價(jià)房等） ； 商業(yè)產(chǎn)品類型：購(gòu)物中心（含地下商業(yè)） 、寫字樓、酒店、公寓、地下室（不含地下商業(yè)） ； 獨(dú)立公共配套設(shè)施產(chǎn)品類型：學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、綜合樓、市政公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公共交通接駁 工程等，可根據(jù)實(shí)際情況新增。 產(chǎn)品類型設(shè)置具體詳見附件 2：項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)置要求 5.3.1 項(xiàng)目層級(jí)設(shè)置申報(bào) 為滿足項(xiàng)目數(shù)據(jù)及時(shí)錄入的要求，需在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)后從 OA 發(fā)起申請(qǐng)新增項(xiàng)目層級(jí)設(shè)置。由工程管理 部征求財(cái)務(wù)部意見后確定錄入。 申報(bào)要求：

17、 申報(bào)資料要求： a)申報(bào)表格模板及申報(bào)說(shuō)明（附件 4） ； b)圖紙：項(xiàng)目總平圖（圖中應(yīng)劃定分期及范圍） ，分期總平圖（圖中須有技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，能清晰 反應(yīng)當(dāng)期內(nèi)產(chǎn)品業(yè)態(tài)及公建配套情況）pdf 格式； c)大區(qū)、城市公司內(nèi)部會(huì)簽單：項(xiàng)目、分期、產(chǎn)品層級(jí)進(jìn)入 ERP 系統(tǒng)須進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)部門會(huì)簽， 以便于置地各專業(yè)數(shù)據(jù)對(duì)接，會(huì)簽部門包括合約管理部（主管領(lǐng)導(dǎo)須簽署意見） 、財(cái)務(wù)部、投資運(yùn)營(yíng)部， pdf 格式。 申報(bào)流程，大區(qū)完成內(nèi)部會(huì)簽后，在 OA 系統(tǒng)發(fā)起總部審批流程-“ERP 招采成本系統(tǒng)項(xiàng)目層級(jí) 架構(gòu)申報(bào)流程” ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 6 5.35.3 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 按華潤(rùn)

18、置地房地產(chǎn)開發(fā)成本管理制度的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行目標(biāo)成本編制、授權(quán)審批管理。 5.3.1 ERP 系統(tǒng)目標(biāo)成本錄入要求 前期發(fā)生的為整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)的成本錄入方式： 項(xiàng)目開發(fā)首期的目標(biāo)成本測(cè)算時(shí)，除了預(yù)估當(dāng)期發(fā)生成本，還要預(yù)估一般在項(xiàng)目前期發(fā)生的為整個(gè) 項(xiàng)目服務(wù)的成本分項(xiàng)，須在當(dāng)期對(duì)發(fā)生總額進(jìn)行管理，合同實(shí)際發(fā)生時(shí)也應(yīng)在當(dāng)期進(jìn)行管理，不需要拆 分至其他期。 不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品分別錄入“建筑安裝工程費(fèi)”成本明細(xì)（前期工程費(fèi)除外） ，當(dāng)前系統(tǒng)各業(yè)態(tài)產(chǎn)品 暫不細(xì)分塔樓下地下室、裙樓、塔樓部位，詳細(xì)說(shuō)明可參照用戶手冊(cè)。 系統(tǒng)設(shè)置虛擬產(chǎn)品“本期建安外成本”和“綜合” ，用以歸集的建安單體外房地產(chǎn)開發(fā)成本（含 前期及后期費(fèi)

19、、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、資本化借款費(fèi)用等） ，本期的建安單體外房地產(chǎn) 開發(fā)成本進(jìn)“本期建安外成本” ，跨期的本期的建安單體外房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)“綜合”具體可參照用戶手 冊(cè)內(nèi)容。 公共配套設(shè)施費(fèi)錄入方式： 項(xiàng)目分期的目標(biāo)成本僅管理當(dāng)期發(fā)生的成本金額，不涉及公建配套設(shè)施分?jǐn)偨痤~，公建配套設(shè)施在 哪期建設(shè)則在哪期按實(shí)際發(fā)生總額進(jìn)行管理，即當(dāng)期公建配套設(shè)施如小學(xué)，則小學(xué)作為獨(dú)立產(chǎn)品編制目 標(biāo)成本，將總金額計(jì)入當(dāng)期作為管理對(duì)象，成本分?jǐn)傢殕为?dú)進(jìn)行，項(xiàng)目盈利測(cè)算時(shí)按照分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分 攤，在單獨(dú)的分?jǐn)偲脚_(tái)進(jìn)行拆分。 5.3.2 目標(biāo)成本審批及管理要求 住宅項(xiàng)目要在方案階段報(bào)規(guī)通過后 20 天、

20、商業(yè)項(xiàng)目在 100%DD 階段完成后 30 天內(nèi)進(jìn)行目標(biāo)成本審核。 目標(biāo)成本的三個(gè)“關(guān)鍵檢查點(diǎn)” ：施工圖出圖且總包確定后，形成施工圖階段動(dòng)態(tài)成本；主體結(jié)構(gòu)封 頂后形成預(yù)計(jì)結(jié)算動(dòng)態(tài)成本，此時(shí)大部分成本已經(jīng)明確，此版作為控制項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù)；竣工完成后 14 個(gè)月形成竣工結(jié)算成本。具體按最終下發(fā)制度文件要求執(zhí)行。 目標(biāo)成本審核通過后，2 個(gè)工作日內(nèi)錄入 ERP 系統(tǒng)，發(fā)起線上審批流程，最終由總部審批后鎖定。線 上附件要求：審核會(huì)簽單掃描件、目標(biāo)成本測(cè)算表 excel 表、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目分期總平圖 pdf 格式、目 標(biāo)成本測(cè)算說(shuō)明。 ERP 系統(tǒng)上的目標(biāo)成本每次變動(dòng)前需征求上市公司意見，并說(shuō)明變動(dòng)原

21、因，經(jīng)上市公司審批后，方可 調(diào)整目標(biāo)成本。 5.45.4 項(xiàng)目合約分判預(yù)算 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 項(xiàng)目合約分判預(yù)算是指項(xiàng)目目標(biāo)成本確定后，對(duì)項(xiàng)目建造過程的所有分判方案按對(duì)應(yīng)的發(fā)包范圍及 金額進(jìn)行分解對(duì)應(yīng)，將科目維度的目標(biāo)成本落實(shí)到具體的合同上，形成合同維度的控制基線，同時(shí)形成 責(zé)任目標(biāo)成本。合約分判預(yù)算是連接目標(biāo)成本和招標(biāo)計(jì)劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是成本控制事前管控的實(shí)現(xiàn)方式， 可有效指導(dǎo)后期招標(biāo)采購(gòu)工作。 項(xiàng)目合約分判管理要求： 大區(qū)在總部統(tǒng)一合約分判方案基礎(chǔ)上制定大區(qū)統(tǒng)一分判方案，并固化到 ERP 招采成本系統(tǒng)中，形成 與成本科目的映射關(guān)系。在完成項(xiàng)目目標(biāo)成本線上錄入后，即可自動(dòng)形成

22、項(xiàng)目合約分判預(yù)算，項(xiàng)目合約 分判鎖定與目標(biāo)成本鎖定同步。建議大區(qū)將合約預(yù)算責(zé)任成本落實(shí)到各部門。當(dāng)項(xiàng)目合約分判調(diào)整時(shí)， 需及時(shí)調(diào)整合約分判預(yù)算。 5.55.5 承包商（供應(yīng)商）承包商（供應(yīng)商）管理管理 5.5.1 承包商（供應(yīng)商）注冊(cè) 所有參加投標(biāo)的承包商（供應(yīng)商）都需要在門戶網(wǎng)站注冊(cè)，不能自行注冊(cè)且參與投標(biāo)的承包商（供 應(yīng)商） ，如壟斷資源類承包商（供應(yīng)商） ，則由招采經(jīng)辦人代為注冊(cè)，包括后期承包商（供應(yīng)商）信息變 更時(shí)。 5.5.2 承包商（供應(yīng)商）認(rèn)證 承包商（供應(yīng)商）認(rèn)證需上傳有考察人員簽字的考察報(bào)告掃描件，如上傳附件未簽字，則需要所有 參加考察人員走 OA 會(huì)簽。對(duì)于考察不合格的承包

23、商（供應(yīng)商） ，也要進(jìn)行認(rèn)證評(píng)審，留存考察報(bào)告，供 以后參考。 5.5.3 承包商（供應(yīng)商）變更 承包商（供應(yīng)商）信息變更后，操作人員需在 3 個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核。建議大區(qū)或城市公司指定兼 職人員負(fù)責(zé)日常承包商（供應(yīng)商）信息變更的管理及確認(rèn)。 5.5.4 承包商（供應(yīng)商）評(píng)估 承包商（供應(yīng)商）評(píng)估分為過程評(píng)估和履約評(píng)價(jià)，過程評(píng)估作為承包商（供應(yīng)商）過程改進(jìn)的激勵(lì) 措施，及時(shí)將評(píng)估結(jié)果傳遞給承包商（供應(yīng)商） ，進(jìn)行監(jiān)督改進(jìn)，評(píng)估結(jié)果可作為履約評(píng)價(jià)的參考；履約 評(píng)價(jià)作為承包商（供應(yīng)商）評(píng)級(jí)定級(jí)的主要依據(jù)。 承包商（供應(yīng)商）評(píng)估在系統(tǒng)中發(fā)起，過程評(píng)估可隨時(shí)進(jìn)行，履約評(píng)價(jià)由城市公司每季度對(duì)滿足履 約評(píng)

24、價(jià)條件（完成結(jié)算）的承包商（供應(yīng)商）進(jìn)行履約評(píng)價(jià)，即每年的 4 月 10 日、7 月 10 日、10 月 10 日、1 月 10 日之前在系統(tǒng)中完成季度履約考評(píng)，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參考總部下發(fā)模板。大區(qū)每年進(jìn)行一次評(píng)級(jí)更 新，于 1 月 30 日之前完成大區(qū)承包商（供應(yīng)商）履約評(píng)價(jià)審批，總部在每年 3 月 30 之前完成上一年度 的承包商（供應(yīng)商）匯總及重定級(jí)，審批通過后將承包商（供應(yīng)商）名冊(cè)在系統(tǒng)中發(fā)布。 華潤(rùn)置地有限公司 China Resources Land Limited。 7 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 5.5.5 承包商（供應(yīng)商）績(jī)效改進(jìn) 承包商（供應(yīng)商）評(píng)估完成后 5 個(gè)工作日

25、內(nèi)，將評(píng)估結(jié)果全面反饋給承包商（供應(yīng)商） ，并及時(shí)跟進(jìn) 績(jī)效反饋情況。 5.5.6 承包商（供應(yīng)商）名冊(cè)管理 各大區(qū)的承包商（供應(yīng)商）名冊(cè)、承包商（供應(yīng)商）資料及履約評(píng)價(jià)結(jié)果在系統(tǒng)中可進(jìn)行共享。如 有共享需求可從 OA 提交申請(qǐng)至總部工程管理部，總部審批通過后可共享相關(guān)資料。 5.65.6 招投標(biāo)管理招投標(biāo)管理 5.6.1 年度采購(gòu)規(guī)劃 大區(qū)年度采購(gòu)規(guī)劃經(jīng)上市公司及大區(qū)招標(biāo)委員會(huì)審批后，由大區(qū)下發(fā)采購(gòu)規(guī)劃的物料及填報(bào)要求， 各城市公司在收到通知后 5 個(gè)工作日內(nèi)填報(bào)需求，并將相關(guān)附件上傳至 ERP 系統(tǒng)，大區(qū)審批后匯總至上 市公司。 5.6.2 項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃 項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃及項(xiàng)目目標(biāo)成本審批后

26、一周內(nèi)，根據(jù)大區(qū)統(tǒng)一的分判方案形成項(xiàng)目合約分判及項(xiàng)目 招標(biāo)計(jì)劃，合約分判如有調(diào)整(增加或減少)，需要先經(jīng)過 OA 審批，審批通過后，調(diào)整目標(biāo)成本對(duì)應(yīng)成本 科目，合約分判調(diào)整次數(shù)將作為總部關(guān)注指標(biāo)之一。 5.6.3 戰(zhàn)略采購(gòu)、集中采購(gòu)計(jì)劃 戰(zhàn)略采購(gòu)計(jì)劃由上市公司工程管理部負(fù)責(zé)登錄和維護(hù)，大區(qū)的集中采購(gòu)計(jì)劃由大區(qū)招標(biāo)采購(gòu)部負(fù)責(zé) 登錄和維護(hù)。 不執(zhí)行戰(zhàn)略采購(gòu)或大區(qū)集采的，需發(fā)起申請(qǐng)至上市公司工程管理部或大區(qū)招標(biāo)采購(gòu)部，審批同意后 可自行采購(gòu)。 5.6.4 招標(biāo)投標(biāo)管理 招標(biāo)投標(biāo)過程均在 ERP 系統(tǒng)進(jìn)行，系統(tǒng)試運(yùn)行階段，各項(xiàng)采購(gòu)均采取線上線下同時(shí)進(jìn)行的方式，以 線下蓋章的紙質(zhì)文件為準(zhǔn)，對(duì)線上文件進(jìn)行

27、復(fù)核。 5.6.5 招采風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 大區(qū)每個(gè)季度對(duì)招采風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行分析匯總，各風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)數(shù)據(jù)與系統(tǒng)中數(shù)據(jù)保持一致，并在季度結(jié)束 次月 10 日前上報(bào)至審計(jì)部和工程管理部。 5.6.6 必須留存紙質(zhì)或掃描件的資料 按照現(xiàn)行的華潤(rùn)置地招標(biāo)采購(gòu)管理制度 ，對(duì)于招投標(biāo)過程中重要商務(wù)文件，需要留存紙質(zhì)簽字蓋 章或簽字蓋章掃描件，如招標(biāo)邀請(qǐng)函、投標(biāo)函、洽商過程文件、商務(wù)澄清文件、中標(biāo)通知書、合同協(xié)議 等。線上資料與線下資料出現(xiàn)不一致的，以線下紙質(zhì)蓋章版資料為準(zhǔn)。 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 9 5.75.7 合同管理合同管理 凡與房地產(chǎn)開發(fā)成本內(nèi)容相關(guān)的（包含前期及后期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

28、、銷售設(shè)施 費(fèi)）合同、非合同均需通過 ERP 招采成本系統(tǒng)進(jìn)行合同信息管理、合同簽訂、合同變更、合同支付、合 同結(jié)算及合同后評(píng)估。具體管理辦法需各大區(qū)結(jié)合自身管理習(xí)慣形成，確保 ERP 招采成本系統(tǒng)信息及時(shí)、 全面、準(zhǔn)確和上下一致。 為確保 ERP 系統(tǒng)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性，建安工程類合同嚴(yán)禁簽訂跨項(xiàng)目合同，建安工程類合同 除前期工程類合同可簽訂跨分期合同外，其他類別合同嚴(yán)禁簽訂跨分期合同。 合同管理總體要求：合同、變更、付款錄入率 100%，并實(shí)現(xiàn)全線上審批，線上附件資料完整。 5.85.8 動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理 動(dòng)態(tài)成本是指在目標(biāo)成本審批后的任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本范圍內(nèi)的最終結(jié)

29、算成本的預(yù)測(cè)， 即項(xiàng)目預(yù)計(jì)最終成本。動(dòng)態(tài)成本=已定合同+已定變更+預(yù)計(jì)未發(fā)生成本。動(dòng)態(tài)成本管控重點(diǎn)、難點(diǎn)為預(yù)計(jì) 未發(fā)生成本的合理判斷及及時(shí)錄入，應(yīng)加強(qiáng)過程預(yù)警和強(qiáng)控措施，主動(dòng)管理動(dòng)態(tài)成本。 動(dòng)態(tài)成本的管理主體是城市公司。 城市公司合約管理部每偶數(shù)月的 20 日之前總結(jié)回顧項(xiàng)目已發(fā)生成 本，更新 ERP 系統(tǒng)中數(shù)據(jù)。項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)目標(biāo)余量進(jìn)行檢查，對(duì)預(yù)計(jì)未發(fā)生成本預(yù)估進(jìn)行審核， 并形成動(dòng)態(tài)成本回顧報(bào)告。大區(qū)應(yīng)組織召開動(dòng)態(tài)成本專題會(huì)議，重點(diǎn)對(duì)超目標(biāo)成本的合同進(jìn)行分析，形 成動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告?？偛抗こ坦芾聿繉⒃陧?xiàng)目關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)（總包定標(biāo)、主體封頂、竣工后 14 個(gè)月） 對(duì)動(dòng)態(tài)成本偏差率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

30、 動(dòng)態(tài)成本管理具體要求： 標(biāo)準(zhǔn)化要求：為規(guī)范動(dòng)態(tài)成本管理，大區(qū)應(yīng)制定動(dòng)態(tài)成本報(bào)告模板。為便于合同拆分，工程量清單 編制時(shí)將分部分項(xiàng)清單按置地成本科目及產(chǎn)品業(yè)態(tài)雙維度及進(jìn)行歸類，要求標(biāo)準(zhǔn)化、模板化，有利于合 同拆分、成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立和成本對(duì)標(biāo)。 合同拆分要求：在合同審批前按工程量清單形成的不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的成本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合同拆分。合同信 息錄入審核者需對(duì)合同拆分合理性進(jìn)行復(fù)核。 變更拆分：施工過程中建議采用自動(dòng)拆分，合同結(jié)算后評(píng)估時(shí)按實(shí)際成本結(jié)構(gòu)重新拆分。 預(yù)計(jì)未發(fā)生成本：預(yù)計(jì)未發(fā)生成本的判斷為合同管理的難點(diǎn)，城市公司合約管理部需結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度、 設(shè)計(jì)圖紙及變更管理情況與項(xiàng)目、設(shè)計(jì)相關(guān)部門做好溝通，確保預(yù)

31、計(jì)未發(fā)生成本的合理判斷，凡超出目 標(biāo)成本的合約分判需及時(shí)提出成本預(yù)警，并說(shuō)明對(duì)項(xiàng)目整體目標(biāo)成本的影響程度。 5.95.9 項(xiàng)目結(jié)算項(xiàng)目結(jié)算 住宅項(xiàng)目第一批小業(yè)主入伙后，12 個(gè)月內(nèi)由大區(qū)向總部工程管理部提交項(xiàng)目結(jié)算申請(qǐng)。商業(yè)項(xiàng)目開 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 業(yè)后 18 個(gè)月內(nèi)提交項(xiàng)目結(jié)算申請(qǐng)。按 ERP 及 OA 審批系統(tǒng)提供統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬。從工作效率（招標(biāo)效率、合同 簽訂效率、合同支付效率、結(jié)算效率）工作質(zhì)量（目標(biāo)成本編制合理性、合約分判劃分合理性、責(zé)任成 本控制率、動(dòng)態(tài)成本偏差率）等方面進(jìn)行分析總結(jié)。 6.6.其他其他 本管理辦法由總部工程管理部負(fù)責(zé)解釋和修訂，各大區(qū)以此文件為依據(jù)，

32、結(jié)合本大區(qū)實(shí)際情況，自 行編制細(xì)化大區(qū) ERP 招采系統(tǒng)使用工作流程和指引。 7.7.附件附件 附件 1：ERP 系統(tǒng)授權(quán)體系 附件 2：項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)置要求 附件 3：銷售設(shè)施費(fèi)成本核算原則及處理方式 附件 4：項(xiàng)目分期產(chǎn)品申報(bào)要求及模板 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 11 附附件件 1 1：ERPERP 系統(tǒng)授權(quán)體系系統(tǒng)授權(quán)體系 ERP 系統(tǒng)總部、大區(qū)授權(quán)體系 說(shuō)明：為審核點(diǎn)，為普通權(quán)限點(diǎn) 功能名稱 動(dòng)作 總部 大區(qū) 備注 項(xiàng) 初 始 化 項(xiàng)目 初始 參數(shù) 及模 板維 護(hù) 科目類別設(shè)置 新增 刪除 保存 取消 審核 產(chǎn)品類型設(shè)置 新增 刪除 保存 取消 審核 成本科目設(shè)置 創(chuàng)建科目模板

33、 創(chuàng)建同級(jí)成本科目 創(chuàng)建下級(jí)成本科目 大區(qū)由總部模板導(dǎo) 入后創(chuàng)建 刪除 保存 取消 審核 總部審核總部科目 模板，大區(qū)審核大 區(qū)科目模板 合約框架設(shè)置 創(chuàng)建合約分判模板 大區(qū)由總部模板導(dǎo) 入后創(chuàng)建 創(chuàng)建同級(jí)合約分判 創(chuàng)建下級(jí)合約分判 刪除 導(dǎo)入 保存 刷新樹結(jié)構(gòu) 取消 審核 組織權(quán)限 維護(hù)財(cái)務(wù)科目 項(xiàng)目 基礎(chǔ) 資料 項(xiàng)目層級(jí)架構(gòu)維護(hù) 新增 刪除 保存 取消 審核 項(xiàng)目層級(jí)架構(gòu)審批 審批 項(xiàng)目分期規(guī)劃指標(biāo)等信息維護(hù) 基礎(chǔ)資料查詢 成 本 目標(biāo) 成本 項(xiàng)目目標(biāo)成本編制 合約預(yù)算創(chuàng)建 項(xiàng)目目標(biāo)成本查看 項(xiàng)目目標(biāo)成本修改 項(xiàng)目目標(biāo)成本審批 總部審批后同時(shí)鎖 定合約預(yù)算 動(dòng)態(tài) 成本 合同變更拆分 待發(fā)生

34、成本維護(hù) 動(dòng)態(tài)成本查看 動(dòng)態(tài)成本審核 成本 分?jǐn)?平臺(tái) 成本分?jǐn)偩S護(hù) 成本分?jǐn)偛樵?成本分?jǐn)倢徍?合同 管理 合同新建 合同修改 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 12 ERP 系統(tǒng)總部、大區(qū)授權(quán)體系 說(shuō)明：為審核點(diǎn)，為普通權(quán)限點(diǎn) 功能名稱 動(dòng)作 總部 大區(qū) 備注 合同查詢 合同審批 合同維護(hù) 合同拆分 采購(gòu)協(xié)議的編制 采購(gòu)協(xié)議的修改 采購(gòu)協(xié)議的查詢 采購(gòu)協(xié)議的審批 項(xiàng)目采購(gòu)合同的新建 項(xiàng)目采購(gòu)合同的修改 項(xiàng)目采購(gòu)合同的查詢 項(xiàng)目采購(gòu)合同的審批 要貨計(jì)劃-編制計(jì)劃 要貨計(jì)劃-通知合約部和供應(yīng)商 要貨計(jì)劃-接收 要貨計(jì)劃-查詢 變更 管理 工程變更、工程變更的新建 變更的查詢 變更的修改 變

35、更的審批 打印指令單 指令單-下發(fā) 指令單-實(shí)施確認(rèn)的新建 指令單-實(shí)施確認(rèn)的查詢 指令單-拆分 費(fèi)用確認(rèn)-新建 費(fèi)用確認(rèn)-查詢 費(fèi)用確認(rèn)-修改 費(fèi)用確認(rèn)-審批 費(fèi)用確認(rèn)-拆分 付款 付款申請(qǐng)的新建 付款申請(qǐng)的修改 付款申請(qǐng)的查詢 付款申請(qǐng)的審批 結(jié)算 結(jié)算的新建 結(jié)算的修改 結(jié)算的查詢 結(jié)算審批 結(jié)算拆分 招 采 采購(gòu) 規(guī)劃 采購(gòu)規(guī)劃編制 采購(gòu)規(guī)劃審批 采購(gòu)規(guī)劃查詢 項(xiàng)目 采購(gòu) 計(jì)劃 項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃的編制 采購(gòu)計(jì)劃查詢 采購(gòu)計(jì)劃審批 集采物資自行采購(gòu)審批 集采 （戰(zhàn) 略） 采 購(gòu)計(jì) 劃 集中采購(gòu)、戰(zhàn)略采購(gòu)計(jì)劃編制 集中采購(gòu)、戰(zhàn)略采購(gòu)計(jì)劃查詢 集中采購(gòu)、戰(zhàn)略采購(gòu)計(jì)劃審批 入圍 供應(yīng) 商匯 總 入

36、圍供應(yīng)商審批查詢 招標(biāo)邀請(qǐng)函編制 投標(biāo)保證金的收取和退回 招標(biāo) 文件 招標(biāo)文件編制 招標(biāo)文件審批 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 ERP 系統(tǒng)總部、大區(qū)授權(quán)體系 說(shuō)明：為審核點(diǎn)，為普通權(quán)限點(diǎn) 功能名稱 動(dòng)作 總部 大區(qū) 備注 開標(biāo) 招標(biāo)答疑 定標(biāo) 供應(yīng) 商維 護(hù) 供應(yīng)商資料維護(hù) 供應(yīng)商用戶權(quán)限分配 供應(yīng) 商認(rèn) 證 供應(yīng)商注冊(cè)信息初審 供應(yīng)商注冊(cè)信息提交審批 供應(yīng) 商評(píng) 價(jià) 供應(yīng)商履約評(píng)價(jià)編制 供應(yīng)商履約評(píng)價(jià)評(píng)分 供應(yīng)商履約評(píng)價(jià)查詢 城市 公司 多合 同匯 總 城市公司多合同履約評(píng)價(jià)匯總 城市公司多合同履約評(píng)價(jià)查詢 供應(yīng) 商分 級(jí) 大區(qū)、總部供應(yīng)商分級(jí) 大區(qū)、總部供應(yīng)商重定級(jí) 大區(qū)、總部供

37、應(yīng)商分級(jí)查詢 供應(yīng) 商績(jī) 效改 進(jìn) 發(fā)出供應(yīng)商績(jī)效改進(jìn) 查看供應(yīng)商績(jī)效改進(jìn)反饋 供應(yīng) 商調(diào) 查 編制供應(yīng)商問卷 發(fā)起供應(yīng)商調(diào)查 查詢供應(yīng)商調(diào)查反饋內(nèi)容 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 附件附件 2 2：項(xiàng)目：項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)置要求產(chǎn)品設(shè)置要求 一、置地產(chǎn)品類型明細(xì) 序號(hào) 住宅物業(yè)類型 說(shuō)明 設(shè)置依據(jù) 1 多層 4F6F（含 6+1F） 普通多層建筑，設(shè)置一座敞開樓梯，根據(jù)需要設(shè)置 電梯 2 小高層 7F18F（含 18F） 7 到 11 層設(shè)置一座敞開樓梯和一部電梯， 12 層到 18 層以下每個(gè)防火分區(qū)可設(shè)置一座通向屋頂?shù)姆罒煒?梯和兩部電梯（含一部消防電梯） 3 高層 19F （含 19F

38、） 建筑物高度 100m （不含 100m ） 每個(gè)防火分區(qū)需設(shè)置兩座通向屋頂?shù)氖枭翘莺蛢?部電梯（含一部消防電梯），或者單元樓之間 18 層 以上樓梯通過陽(yáng)臺(tái)或凹廊連通 4 超高層 建筑物高度 100m 及以上 每個(gè)防火分區(qū)需設(shè)置兩座通向屋頂?shù)氖枭翘莺蛢?部電梯（含一部消防電梯），需每 15 層設(shè)置避難層， 需設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，電梯設(shè)置較多，消防要 求較高 5 別墅 獨(dú)棟/連排/疊拼/雙拼 立面復(fù)雜，多棟多層建筑 6 保障房 按 6 層、7 層-11 層、12 層-18 層、19 層-100m 7 還遷房 按 6 層、7 層-11 層、12 層-18 層、19 層-100m 8 廉租

39、房 按 6 層、7 層-11 層、12 層-18 層、19 層-100m 9 限價(jià)房 按 6 層、7 層-11 層、12 層-18 層、19 層-100m 10 商業(yè) 功能為商業(yè) 底商、裙樓商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)，商鋪面積300 按商 住樓要求設(shè)計(jì) 11 獨(dú)立地下室 住宅塔樓地下室以外地下室范圍 序號(hào) 商業(yè)物業(yè)類型 說(shuō)明 設(shè)置依據(jù) 1 購(gòu)物中心 萬(wàn)象城、五彩城地上部分 含地下商業(yè) 2 寫字樓 寫字樓地上部分 3 酒店 酒店地上部分 4 公寓 地上部分 5 地下室 不含地下商業(yè) 序號(hào) 公共配套設(shè)施產(chǎn)品類型 說(shuō)明 設(shè)置依據(jù) 1 學(xué)校 獨(dú)立公建配套需單獨(dú)設(shè)置產(chǎn)品，非獨(dú)立公建配套不 需要單獨(dú)設(shè)置產(chǎn)品 2 幼兒

40、園 3 會(huì)所 4 綜合樓 5 市政公園 6 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 7 公共交通接駁工程 8 其他(可新增) 二、產(chǎn)品類型設(shè)置原則 產(chǎn)品類型設(shè)置要滿足成本數(shù)據(jù)指標(biāo)分類積累和對(duì)標(biāo)要求，即產(chǎn)品設(shè)置須以物業(yè)類型的成本指標(biāo)的差 異性作為分類原則，既要符合行業(yè)慣例，也要符合公司成本管理水平，不宜過粗，也不宜過細(xì)，設(shè)置原 則及要求： 應(yīng)嚴(yán)格按照公司產(chǎn)品類型設(shè)置，原則上不可細(xì)分也不可合并，如有特殊情況須向總部工程管理 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 15 部申請(qǐng)調(diào)整； 住宅毛坯和精裝不需獨(dú)立設(shè)置產(chǎn)品，可在系統(tǒng)中通過備注說(shuō)明精裝比例及戶內(nèi)精裝科目做篩選 分析； 住宅地下室設(shè)置原則：住宅地下室區(qū)分塔樓下地下室和獨(dú)立地下

41、室，塔樓下地下室成本歸集到 相應(yīng)住宅產(chǎn)品類型，獨(dú)立地下室按獨(dú)立的產(chǎn)品設(shè)置，住宅單體按塔樓、裙樓、塔樓下地下室細(xì) 分建安工程指標(biāo)但不細(xì)分為產(chǎn)品（目前線下測(cè)算表可細(xì)分指標(biāo)，系統(tǒng)中單體未做細(xì)分） ；地下室 含部分人防的，不建議按人防、非人防細(xì)分產(chǎn)品，獨(dú)立的人防地下室可以備注說(shuō)明以做區(qū)分； 商業(yè)項(xiàng)目地下室（不含地下商業(yè)精裝修）單獨(dú)設(shè)置產(chǎn)品類型歸集成本，財(cái)務(wù)成本核算時(shí)需按商 業(yè)項(xiàng)目小汽車數(shù)量配置權(quán)重分?jǐn)偟缴虡I(yè)項(xiàng)目的購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等產(chǎn)品成本中，成本分 攤原則詳見案例； 公建配套設(shè)施設(shè)置原則：非獨(dú)立的局部零星配套用房不應(yīng)設(shè)置獨(dú)立產(chǎn)品，成本應(yīng)歸屬到就近產(chǎn) 品中；獨(dú)立的公建配套設(shè)施須設(shè)置獨(dú)立產(chǎn)品，如會(huì)所

42、、學(xué)校等進(jìn)行單獨(dú)的成本歸集和管理； 特別說(shuō)明： “本期建安外成本” ，用以歸集本期的建安單體外開發(fā)成本（含前期及后期費(fèi)、前期 工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、銷售設(shè)施費(fèi)等） 。 三、案例： 1、商業(yè)地下室成本分?jǐn)偘咐?2013 年 5 月 15 日下發(fā)的萬(wàn)象城成本管理指引 V1.0文件中有對(duì)于商業(yè)地下室分?jǐn)偟南嚓P(guān)原則和 說(shuō)明：地下室非商業(yè)建筑面積按地下室內(nèi)各功能單位（購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、公寓）應(yīng)配建小汽車 停車位值的比例分?jǐn)?，歸屬到各商業(yè)功能業(yè)態(tài)產(chǎn)品中，地上停車庫(kù)面積需優(yōu)先分?jǐn)傇谫?gòu)物中心，具體參 見以下案例及說(shuō)明。 案例：某商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)功能業(yè)態(tài)包括購(gòu)物中心、酒店、公寓、寫字樓。地下室成本

43、金額為 A（不含 地下商業(yè)精裝修）,地下室建筑面積為 B。地下室非商業(yè)建筑面積分?jǐn)偙壤謩e為 56%、18%、15%、11%， 詳見下表： 數(shù)量 單位 占比 一、地下停車位 2,014 輛 100% 其中 購(gòu)物中心停車位 1,119 輛 56% 酒店停車位 355 輛 18% 公寓停車位 312 輛 15% 寫字樓停車位 228 輛 11% 二、地下建筑面積（B） 191,922 其中 地下商業(yè)建筑面積 24,490 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 地下非商業(yè)建筑面積 167,432 三、地下非商業(yè)建筑面積分?jǐn)倿?其中 購(gòu)物中心 93,027 酒店 29,513 公寓 25,938 寫字

44、樓 18,955 成本分?jǐn)偳闆r表： 四、商業(yè)地下室成本分?jǐn)偣?其中： 購(gòu)物中心地下室成本 A/B（93,027 +24，490 ） 酒店地下室成本 A/B29,513 公寓地下室成本 A/B25,938 寫字樓地下室成本 A/B18,955 2、住宅項(xiàng)目獨(dú)立地下室和塔樓地下室分開設(shè)置 目前置地項(xiàng)目中對(duì)地下室的成本數(shù)據(jù)管理方法主要有兩種，一種是按正負(fù)零水平劃分為地上和地下 兩部分，另一種是先按正負(fù)零水平劃分為地上和地下，然后地下室劃分為獨(dú)立地下室和塔樓地下室。兩 種方式并行不利于置地成本數(shù)據(jù)指標(biāo)積累、對(duì)標(biāo)、優(yōu)化，因此需要統(tǒng)一劃分標(biāo)準(zhǔn)和方法。按照便于指標(biāo) 積累、對(duì)標(biāo)的原則，應(yīng)對(duì)差異較大管理對(duì)象進(jìn)

45、行差異細(xì)分，塔樓地下室和獨(dú)立地下室的數(shù)據(jù)指標(biāo)差異較 大，且具有可分離的操作性，而塔樓地下室與塔樓單體有關(guān)聯(lián)關(guān)系，不能嚴(yán)格分離，所以按便于成本指 標(biāo)積累、對(duì)比、分析，塔樓地下室應(yīng)歸屬與所關(guān)聯(lián)的單體業(yè)態(tài)，在該業(yè)態(tài)下做不同部位的（如地下、裙 樓、塔樓）的數(shù)據(jù)指標(biāo)歸集。 塔樓地下室、獨(dú)立地下室結(jié)構(gòu)含量指標(biāo)范圍劃分示意圖 平面示意圖 剖面示意圖 獨(dú)立地下室獨(dú)立地下室 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 17 3、公共配套設(shè)置為產(chǎn)品，公共配套產(chǎn)品的成本分?jǐn)?根據(jù)行業(yè)慣例和置地的情況，我們將公共配套設(shè)施做廣義和狹義區(qū)分。 廣義定義（引自百度百科）指：住宅區(qū)配套公共建筑（簡(jiǎn)稱“配套公建” ） ，指開發(fā)商按照

46、國(guó)家及地 方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化 體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，如：物管用房、社 區(qū)服務(wù)中心、設(shè)備用房、防空地下室、市政公園、學(xué)校、幼兒園、游樂場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。各住宅具體配 建公共建筑因住宅情況的不同會(huì)有所區(qū)別。 狹義定義，我們引用置地成本科目的相關(guān)說(shuō)明和定義：公共配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程 中發(fā)生，應(yīng)計(jì)入可銷售物業(yè)開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，指為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè) 施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行 政

47、管理、市政公用設(shè)施。指獨(dú)立修建的，獨(dú)立發(fā)揮功能的公共配套設(shè)施，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū) 內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 廣義和狹義定義的主要區(qū)別在于：狹義特指具有完整的設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)劃指標(biāo)，獨(dú)立修建的、獨(dú)立發(fā) 揮功能的公共配套設(shè)施。本文沒有特別說(shuō)明均指狹義的公共配套設(shè)施。 通常大家既希望方便成本控制，又希望滿足盈利經(jīng)濟(jì)分析需要，但這兩者管理思路差異較大，管理 口徑不同，容易糾纏不清。所以，只有將公共配套設(shè)施的成本控制和成本分?jǐn)們烧叻蛛x后，困擾成本人 員的問題就迎刃而解，避免了成本管控的口徑混亂。我們首先考慮按項(xiàng)目進(jìn)行成本管控，滿足項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 管理需要，將公共配套設(shè)施按一個(gè)成本核算對(duì)象的建造成本進(jìn)行管

48、理。其次考慮公共配套設(shè)施的成本分 攤，將分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本按公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行管理，計(jì)算當(dāng)期項(xiàng)目產(chǎn)品的盈利能力。 公共配套設(shè)施的成本控制 公共配套設(shè)施在項(xiàng)目層級(jí)設(shè)置和目標(biāo)成本編制時(shí)單獨(dú)設(shè)置成本核算對(duì)象“公共配套設(shè)施”進(jìn)行成本 歸集和成本控制，非獨(dú)立的其他公共配套設(shè)施，如物管用房、垃圾房、設(shè)備房等不作為成本核算對(duì)象進(jìn) 行成本控制，依附就近開發(fā)的成本核算對(duì)象，方便成本歸集和成本管控，滿足運(yùn)營(yíng)需要。 據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算和項(xiàng)目核算對(duì)象設(shè)置的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大家的分歧和困惑主要有兩點(diǎn)：a、否 獨(dú)立核算；b、成本歸屬與分?jǐn)?。我們認(rèn)為首先應(yīng)將公共配套設(shè)施做分類，不同類別應(yīng)有不同的處理方式。 根據(jù)公建配套

49、設(shè)施的屬性做分類，分類原則：物理位置上是否獨(dú)立設(shè)置還是附屬于開發(fā)產(chǎn)品中？是否有 ERP 招采成本系統(tǒng)應(yīng)用暫行管理辦法 18 獨(dú)立的施工圖？是否需要積累成本指標(biāo)？具體說(shuō)明如下： 非獨(dú)立修建的、沒有完整的設(shè)計(jì)圖的、附屬于開發(fā)產(chǎn)品的公共配套設(shè)施，如住宅單體或地下室中局 部的服務(wù)用房、設(shè)備用房，通常其主體結(jié)構(gòu)與開發(fā)產(chǎn)品一體，將其從開發(fā)產(chǎn)品中剝離出來(lái)意義不大：一 方面無(wú)法嚴(yán)格剝離，另一方面成本指標(biāo)不具備積累意義，且通常其費(fèi)用相對(duì)較小對(duì)分?jǐn)傆绊懖淮?。即?般不會(huì)進(jìn)行獨(dú)立核算，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，將其歸屬相近的開發(fā)產(chǎn)品成本進(jìn)行合并管控，避免做大量拆 分。從運(yùn)營(yíng)視角，重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)與動(dòng)態(tài)的執(zhí)行情況，不考慮是否分?jǐn)?/p>

50、的問題，以避免成本管控的口徑混 亂。 獨(dú)立修建的、有完整的設(shè)計(jì)圖的、獨(dú)立發(fā)揮功能的公共配套設(shè)施，即我們成本科目中所定義的狹義 的公共配套設(shè)施，如獨(dú)立人防工程、獨(dú)立垃圾樓、獨(dú)立學(xué)校、獨(dú)立幼兒園、獨(dú)立會(huì)所、獨(dú)立綜合樓、社 區(qū)街辦及派出所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，通常需要單獨(dú)設(shè)置為核算對(duì)象，即單獨(dú)進(jìn)行建安成本管理，并根據(jù)項(xiàng)目 開發(fā)進(jìn)度，歸入同期開發(fā)的項(xiàng)目分期，設(shè)定目標(biāo)成本進(jìn)行過程管控。單獨(dú)進(jìn)行建安成本管理的意義：一 般因產(chǎn)品特性具有不同于開發(fā)產(chǎn)品的成本指標(biāo)，應(yīng)做好成本數(shù)據(jù)積累。 以上重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目成本管控目標(biāo)展開說(shuō)明，即以滿足現(xiàn)場(chǎng)管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為目標(biāo)，以項(xiàng)目為管控對(duì) 象，以合約、合同為管控主體，以項(xiàng)目成本預(yù)警與強(qiáng)