長沙華雅國際財富寫字樓項目運營營銷定位策劃報告.ppt
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長沙華雅國際財富寫字樓項目運營營銷定位策劃報告.ppt
1、經濟動脈，財富中軸華雅國際財富項目營銷報告 謹呈：長沙華雅房地產開發有限公司謹呈：長沙華雅房地產開發有限公司新鼎顧問新鼎顧問/2011.07/2011.07報告體系報告體系Analyze System 新鼎對市場變局的理解新鼎對市場變局的理解1 1、政策對市場主體的影響、政策對市場主體的影響2 2、市場走勢判斷、市場走勢判斷 新鼎對新鼎對長沙寫字樓市場長沙寫字樓市場的理解的理解 新鼎對項目價值的理解新鼎對項目價值的理解 新鼎對項目運營的思考新鼎對項目運營的思考 商業發展定位商業發展定位2011年，樓市江湖撲朔迷離！引言：引言：2011年，充斥市場最多的聲音：“新政”！2011年重要政策一覽：長
2、沙限購令，限購一套90以下新建商品住房 提高首付和貸款利息，停貸第三套房年內6次上調存款準備金率，一月一次0.5%加息：年內3次加息，還貸壓力再次增加新政的核心關鍵：資金面全面緊張！政策影響開發商：日益趨緊的政策環境，需求無法大規模釋放等問題，開發企業所面臨的資金壓力或將隨之加大，量價齊升或將缺乏推力。首先，開發商從客戶回籠資金難度增加，這是因為隨著存準率的接連上首先，開發商從客戶回籠資金難度增加，這是因為隨著存準率的接連上調，個人房貸業務將會偏緊，貸款難、回款難是當下市場的普遍現象；調，個人房貸業務將會偏緊，貸款難、回款難是當下市場的普遍現象；其次，融資成本加大，融資難度增加，導致開發商資金
3、吃緊，拿地相對其次，融資成本加大，融資難度增加，導致開發商資金吃緊，拿地相對謹慎謹慎 ；第三，除了銀行貸款融資更加艱難，如從其他渠道融資成本太高，所以第三，除了銀行貸款融資更加艱難，如從其他渠道融資成本太高，所以這次存準率的第六次上調到歷史高位又使本來資金吃緊的開發商，資金這次存準率的第六次上調到歷史高位又使本來資金吃緊的開發商，資金更加緊張更加緊張。政策影響消費者：首付提高、利息增加極大的限制了剛需客戶的購買，限貸直接切掉大量夠買群體，政策通過改變供求關系從而影響價格。其一，消費者仍處于心理焦灼期，一方面調控已一年有余，房價并未下其一，消費者仍處于心理焦灼期，一方面調控已一年有余，房價并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態之間的矛盾加劇跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態之間的矛盾加劇了未來的不確定性，觀望情緒將在一段時期內繼續蔓延；了未來的不確定性，觀望情緒
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