1、商業(yè)限額商業(yè)限額指標應(yīng)用案例指標應(yīng)用案例 華潤置地華潤置地工程管理部工程管理部 編制時間：編制時間：2012015 5 年年 2 2 月月 商業(yè)限額指標應(yīng)用案例 目錄目錄 一、定檔 . 1 （1）凈利潤率 . 1 （2）劃分標準 . 1 （3）成本分攤 . 1 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本 GLA/可售單方計算 . 2 三、面積口徑 . 3 四、常見錯誤 . 4 五、限額指標對標口徑 . 7 （一）萬象城/萬象匯 . 8 1、地上商業(yè)單方成本 . 8 2、精裝修工程單方成本 . 9 2.1 公共區(qū)域精裝修單方成本 . 9 2.2 后勤區(qū)域精裝修單方成本 . 10 2.3 衛(wèi)生間精裝修單方成本 . 10

2、2.4 衛(wèi)生間通道精裝修單方成本 . 10 3、外飾面工程單方指標 . 11 3.1 外飾面工程單方成本 . 11 3.2 玻璃幕墻單方成本 . 12 3.3 石材幕墻單方成本 . 13 3.4 鋁板幕墻單方成本 . 13 （二）購物中心停車庫、租戶區(qū)、后勤區(qū) . 14 1.停車庫裝修單方成本 . 14 2.租戶區(qū)裝修單方成本 . 14 3.后勤區(qū)裝修單方成本 . 14 （三）銷售型寫字樓 . 15 1、建筑面積單方指標 . 15 2、外飾面單方指標 . 17 3、大堂及首層電梯廳精裝修單方指標 . 19 4、標準層電梯廳精裝修單方指標 . 20 5、標準層走道精裝修單方指標 . 20 6、衛(wèi)

3、生間精裝修單方指標 . 21 7、綜合機電工程單方指標 . 21 商業(yè)限額指標應(yīng)用案例 1 一、定檔一、定檔 （1 1）凈凈利潤率利潤率 銷售物業(yè)定檔凈利潤率口徑為全資金計息動態(tài)稅后凈利潤率。 （2 2）劃分標準）劃分標準 購物中心定位以商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部產(chǎn)品線劃分意見為準； 銷售型寫字樓檔次劃分依據(jù)售價和寫字樓獨立的凈利潤率,首要定檔因素是售價，當凈 利潤率不滿足要求時，按降一檔處理。 （3 3）成本分攤）成本分攤 凈利潤率/EBITDA 回報率測算時單體外成本按核算產(chǎn)品總建筑面積（不含獨立地下室建 筑面積）分攤至各核算產(chǎn)品，若有地下商業(yè)，地下商業(yè)部分也應(yīng)計入相應(yīng)產(chǎn)品建筑面積；地 下后勤區(qū)成本按

4、服務(wù)對象分攤至各核算產(chǎn)品；地下車庫成本按“依據(jù)產(chǎn)品功能設(shè)計配建指標 分配，但需最低滿足政府規(guī)劃要求”原則分攤至各核算產(chǎn)品。 成本分攤時各核算產(chǎn)品的車位配比個數(shù)的計算，主要結(jié)合產(chǎn)品功能設(shè)計配建指標計算， 但同時考慮政府規(guī)劃要求配建指標， 即當產(chǎn)品功能設(shè)計配建指標超過政府規(guī)劃要求配建指標 時，按產(chǎn)品功能設(shè)計配建指標計算；當某核算產(chǎn)品的產(chǎn)品功能設(shè)計配建指標低于政府規(guī)劃要 求配建指標時，按政府規(guī)劃要求配建指標計算（調(diào)增配建指標），其他核算產(chǎn)品的配建指標 根據(jù)產(chǎn)品功能設(shè)計配建指標的比例等比調(diào)減。 案例：案例：某項目分期共有 4 種核算產(chǎn)品類型：萬象城、可售商業(yè)街、寫字樓、酒店，商業(yè) 建筑面積分別為 10

5、0,000m2、30,000m2、50,000m2，酒店客房數(shù)量為 500 個，地下車庫建筑 面積 80,000m2，配建車位 1,800 個，全部為地下車位。根據(jù)上述“依據(jù)產(chǎn)品功能設(shè)計配建 指標分配，但需最低滿足政府規(guī)劃要求原則”計算萬象城、可售商業(yè)街、寫字樓、酒店應(yīng)分 攤車位配比分別為：58.50%、18.33%、13.89%、9.28%，應(yīng)分攤獨立地下室建筑面積分別為： 46,800m2、14,664m2、11,112m2、7,424 m2，以此分攤的建筑面積計算各核算產(chǎn)品應(yīng)分攤的 獨立地下室成本。計算明細見下表： 核算產(chǎn) 品 商業(yè)建筑 面積(m 2) 或客房數(shù) 量（個） 成本分攤 產(chǎn)品

6、功能配建指標 政府規(guī)劃要求配建指標 車位配建個數(shù) 車位配 比 應(yīng)分攤獨立地下室建 筑面積(m 2) (個/100m 2或個 /單位客房) 車位配 建個數(shù) (個/100m 2 或個/單位 客房) 車位配 建個數(shù) 萬象城 100,000 1.1 1100 1.0 1000 1053 調(diào)減 47 個 58.50% 46800=8000058.5% 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 2 核算產(chǎn) 品 商業(yè)建筑 面積(m 2) 或客房數(shù) 量（個） 成本分攤 產(chǎn)品功能配建指標 政府規(guī)劃要求配建指標 車位配建個數(shù) 車位配 比 應(yīng)分攤獨立地下室建 筑面積(m 2) (個/100m 2或個 /單位客房) 車位配 建個數(shù)

7、(個/100m 2 或個/單位 客房) 車位配 建個數(shù) 可售商 業(yè)街 30,000 1 300 1.1 330 330 調(diào)增 30 個 18.33% 14664=80000 18.33% 寫字樓 50,000 0.45 225 0.5 250 250 調(diào)增 25 個 13.89% 11112=80000 13.89% 酒店 500 0.35 175 0.3 150 167 調(diào)減 8 個 9.28% 7424=800009.28% 合計 1800 1730 1800 100.00% 80,000 注：在確認每個核算產(chǎn)品應(yīng)分攤的車位數(shù)時，首先依據(jù)“按產(chǎn)品功能配建指標”和“政府規(guī)劃要求 配建指標”計

8、算每個核算產(chǎn)品的配建車位數(shù)，假如是 3 個核算產(chǎn)品 a、b、c，計算的車位數(shù)是 A1、B1、 C1 和 A2、B2、C2，如果 A1 、B1、C1 均對應(yīng)大于等于 A2、B2、C2，則這 3 個核算產(chǎn)品車位數(shù)按 A1、B1、 C1 計算；如果 A1 小于 A2（假設(shè)小 D 個），而 B1B2，C1C2，則 a 產(chǎn)品車位數(shù)按 A2 計算，b 產(chǎn)品車位 數(shù)=B1-D*B1/（B1+C1），c 產(chǎn)品車位數(shù)=C1-D*C1/（B1+C1）；如果調(diào)整后（B1-D*B1/（B1+C1）B2,則 b 產(chǎn)品車位數(shù)按 B2 計算，c 產(chǎn)品車位數(shù)=C1-（D-（B1-B2）。 二、二、房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本

9、 GLA/GLA/可售單方計算可售單方計算 GLA/可售單方成本范圍為房地產(chǎn)開發(fā)成本， 成本分攤原則同上述凈利潤率測算時的成本 分攤原則。 GLA/可售單方成本明細表 序號序號 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 持有持有/ /可售可售 分攤后開發(fā)成本分攤后開發(fā)成本 可售面積可售面積/GLA/GLA 可售可售/GLA/GLA 單方單方 （萬元）（萬元） （）（） （元（元/ /） 1 購物中心 持有 2 商業(yè)街 可售 3 寫字樓 可售 合計 - - 1）將為項目整體服務(wù)的成本進行跨期分攤 跨期分攤成本明細表 公共配套 及基礎(chǔ)設(shè)施 建筑面積 （） 投資金額 (萬元) 所屬開發(fā) 分期 各期成本分攤金額（萬元） 成本

10、分攤原則 一期 二期 期 一、公共配套 獨立人防工程 獨立幼兒園 獨立會所 交通接駁工程 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 3 公共配套 及基礎(chǔ)設(shè)施 建筑面積 （） 投資金額 (萬元) 所屬開發(fā) 分期 各期成本分攤金額（萬元） 成本分攤原則 一期 二期 期 二、基礎(chǔ)設(shè)施 紅線外供電 紅線外供水 紅線外市政道路 三、銷售設(shè)施 示范區(qū) 售樓處 樣板間 2）分期內(nèi)單體外及地下室等成本分攤至各核算產(chǎn)品業(yè)態(tài) 各業(yè)態(tài)產(chǎn)品核算成本明細表 成本項目 分 項 本期核算額（萬元） 本期總投資額 （萬元） 分攤原則 購物中心 寫字樓 酒店 合 計 2 房地產(chǎn)開發(fā)成本 2.1 前期及后期費用 2.2 建筑安裝工程費 2.2.

11、1 前期工程 2.2.2 土石方基礎(chǔ)處理工程 2.2.3-2.2.15 地下室 2.2.3-2.2.15 各業(yè)態(tài)建安 2.3 基礎(chǔ)設(shè)施費 2.4 公共配套設(shè)施 2.5 開發(fā)間接費 2.6 增值服務(wù) 2.7 資本化借款費用 車位配置明細表 政府要求配置 實際配置 總建筑面 積（m 2） 其中： 配建車位 數(shù) 車位配建指標 配建車位 數(shù) 車位配建指標 產(chǎn)品類型 建筑面積（m 2） （個） （個/100m 2） （個） （個/100m 2） 購物中心（持有） 地上 地下 商業(yè)街（可售） 地上 寫字樓底商（可售） 地上 寫字樓（可售） 地上塔樓 獨立地下室 合計 備注： 三三、面積口徑、面積口徑 商業(yè)

12、項目成本歸集口徑為建筑面積口徑。 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 4 綜合體項目中塔樓位于裙樓之上時，建筑面積分以下兩種情況： a. 寫字樓位于底商或購物中心之上裙樓部分為寫字樓功能 包括0.00 以上寫字樓建筑面積，含裙樓寫字樓建筑面積,如圖 1 所示； b. 寫字樓位于底商或購物中心之上裙樓部分為底商/購物中心功能 地下室部分寫字樓核心筒面積不計入寫字樓建筑面積，計入獨立地下室建筑面積；裙樓 部分寫字樓大堂面積計入寫字樓建筑面積，核心筒建筑面積不計入寫字樓建筑面積，計入底 商/購物中心建筑面積；裙樓屋面之上塔樓建筑面積全部計入寫字樓建筑面積，包含裙樓屋 面之上有架空層時架空層的建筑面積，如圖 2

13、，圖 3 所示。 公寓、酒店塔樓建筑面積口徑同上述寫字樓建筑面積口徑。 四四、常見錯誤常見錯誤 錯誤錯誤 1 1 綜合體項目塔樓位于裙樓之上時，核心筒建筑面積歸集有誤。 ：綜合體項目塔樓位于裙樓之上時，核心筒建筑面積歸集分成兩種情況，具體口徑劃 分詳見第 3 頁“三、面積口徑”。 錯誤錯誤 2 2 購物中心地上商業(yè)單方成本對標口徑理解有誤。 ：地上商業(yè)單方成本包含前期及后期費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，不含地上停車 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 5 庫土建工程成本、公共配套費及開發(fā)間接費，其中前期及后期費用以及建安工程費中的前期 工程費按建筑面積分攤，基礎(chǔ)設(shè)施費按地上建筑面積分攤。具體對標口徑詳見

14、第 8 頁“1、 地上商業(yè)單方成本”。 案例：XX 萬象匯地上裙樓商業(yè)建安單方 4,200 元/，前期及后期費用按項目分期總建 筑面積分攤后單方 250 元/，基礎(chǔ)設(shè)施費按項目分期總建筑面積分攤后單方 300 元/，按 項目分期地上建筑面積分攤后單方 650 元/。 萬象匯地上商業(yè)單方成本限額 4000-4800 元/，大區(qū)在計算時基礎(chǔ)設(shè)施費按項目分期 總建筑面積分攤得出地上商業(yè)單方成本為 4,750 元/（4200+250+300）滿足限額要求，實 際上該萬象匯地上商業(yè)單方成本為 5,100 元/(4200+250+650)超出限額。 錯誤錯誤 3 3.1.1 萬象城購物中心幕墻成本 K 值

15、對標未考慮保溫工程成本。 ：應(yīng)包含支撐系統(tǒng)和飾面材料及保溫工程成本，具體對標口徑詳見第 12 頁至第 13 頁 “3.2 玻璃幕墻單方成本”、“3.3 石材幕墻單方成本”、“3.4 鋁板幕墻單方成本”。 錯誤錯誤 3.23.2 萬象匯購物中心外飾面工程單方 K 值對標時外立面展開面積包含空調(diào)百頁及 屋面格柵面積。 ：外飾面工程單方 K 值包含空調(diào)百頁及屋面格柵成本，外立面展開面積不包含百頁內(nèi) 有裝飾面層（如涂料）的百頁、屋面格柵、雨棚面積，百頁內(nèi)裝飾面層（如涂料）的面積計 入外立面展開面積，具體對標口徑詳見第 11 頁“3.1 外飾面工程單方成本”。 案例：XX 萬象匯外立面工程總成本 4,0

16、00 萬元，不包含百頁內(nèi)有裝飾面層（如涂料） 的百頁、 屋面格柵及雨棚面積情況下的外立面展開面積為 49,000 ， 百頁內(nèi)有裝飾面層 （如 涂料）的百頁面積 1,600 ，屋面格柵面積 300 ，雨棚面積 600 。 萬象匯外飾面工程單方成本限額 400-800 元/，大區(qū)在計算時外立面展開面積包含百 頁內(nèi)有裝飾面層（如涂料）的百頁及屋面格柵面積得出外飾面工程單方成本為 777 元/ （400010000/（49000+1600+300+600）滿足限額要求，實際上該萬象匯外飾面工程單方 成本為 816 元/（400010000/49000）超出限額。 錯誤錯誤 3.33.3 萬象城/萬象匯

17、購物中心外飾面工程單方 K 值對標時未考慮下沉廣場外裝飾面 積及成本。 ：購物中心外飾面工程單方 K 值對標時應(yīng)綜合裙樓商業(yè)及下沉廣場整體考慮，下沉廣 場外裝飾面積及成本均包含在限額指標內(nèi)。具體對標口徑詳見第 11 頁“3.1 外飾面工程單 方成本”。 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 6 案例：XX 萬象匯裙樓商業(yè)部分外立面工程總成本 4,000 萬元，外立面展開面積 50,000 ；下沉廣場部分外立面工程總成本 2,000 萬元，外立面展開面積 20,000 。 萬象匯外飾面工程單方成本限額 400-800 元/，大區(qū)在計算時只考慮裙樓商業(yè)部分計 算得出外飾面工程單方成本為 800 元/（4000

18、10000/50,000）滿足限額要求，實際上該 萬象匯外飾面工程單方成本為 857 元/（4000+2000）10000/（50000+20000）超出 限額。 錯誤錯誤 4 4 購物中心精裝修指標 K 值對標只考慮裙樓商業(yè)部分。 ：購物中心精裝修指標 K 值為綜合獨立地下室的后勤區(qū)、地下商業(yè)和裙樓商業(yè)設(shè)置， 對標時應(yīng)整體考慮。具體對標口徑詳見第 9 頁“2、精裝修工程單方成本”。 錯誤錯誤 5 5.1.1 購物中心公共區(qū)域精裝修指標對標不包含電梯轎廂精裝修成本及面積。 ：包含電梯轎廂裝修成本，不包含電梯轎廂精裝修鋪貼面積，具體對標口徑詳見第 9 頁“2.1 公共區(qū)域精裝修單方成本”。 案例

19、：XX 萬象城除電梯轎廂精裝修成本外的公共區(qū)域精裝修成本 8,750 萬元，電梯轎 廂精裝修成本50萬元， 除電梯轎廂精裝修鋪貼面積外的公共區(qū)域精裝修鋪貼面積25,000， 電梯轎廂精裝修鋪貼面積 125 。 萬象城公共區(qū)域精裝修單方成本限額 3,000-3,500 元/，大區(qū)計算時不考慮電梯轎廂 精裝修成本及面積得出公共區(qū)域精裝修單方成本為 3,500 元/（875010000/25000）滿足 限額要求，實際上該萬象城公共區(qū)域精裝修單方成本為 3,520 元/（8750+50） 10000/25000）超出限額。 錯誤錯誤 5.25.2 銷售型寫字樓首層大堂及電梯廳區(qū)域精裝修指標對標不包含

20、電梯轎廂精裝修 成本及面積。 ：包含電梯轎廂裝修成本，不包含電梯轎廂精裝修鋪貼面積，具體對標口徑詳見第 19 頁“3、大堂及首層電梯廳精裝修單方指標”。 錯誤錯誤 6 6 銷售型寫字樓標準層走道精裝修指標對標不包含各銷售單元門成本。 ：包含各銷售單元門成本，具體對標口徑詳見第 20 頁“5、標準層走道精裝修單方指 標”。 案例：XX 銷售型寫字樓（D 檔）標準層走道精裝修鋪貼面積為 4500 ，除銷售單元門 外精裝修成本 315 萬元，銷售單元門成本 90 萬元。 D 檔銷售型寫字樓標準層走道精裝修單方成本限額 700 元/，大區(qū)計算時不考慮銷售 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 7 單元門成本得出標

21、準層走道精裝修單方成本為 700 元/ （31510000/4500） 滿足限額要求， 實際上該 D 檔銷售型寫字樓標準層走道精裝修單方成本為 900 元/（315+90） 10000/4500）超出限額。 錯誤錯誤 7 7 購物中心/銷售型寫字樓精裝修 K 值對標時未考慮抹灰及基層處理成本。 ：購物中心/銷售型寫字樓精裝修 K 值對標包含抹灰及基層處理成本。 案例：XX 銷售型寫字樓（D 檔）標準層電梯廳精裝修鋪貼面積為 1200 ，飾面層精裝 修成本 120 萬元，抹灰及基層處理成本 10 萬元。 XX 銷售型寫字樓（D 檔）標準層電梯廳精裝修單方成本限額 1,000 元/，大區(qū)計算時 不

22、考慮抹灰及基礎(chǔ)處理成本得出標準層電梯廳精裝修單方成本為 1000 元/（120 10000/1200）滿足限額要求，實際上該 D 檔銷售型寫字樓標準層電梯廳精裝修單方成本為 1083 元/（120+10）10000/1200）超出限額。 錯誤錯誤 8 8 購物中心衛(wèi)生間精裝修指標 K 值對標時包含衛(wèi)生間通道面積及成本。 ：購物中心衛(wèi)生間和衛(wèi)生間通道分別進行對標。具體對標口徑詳見第 10 頁“2.3 衛(wèi) 生間精裝修單方成本”。 案例：XX 萬象城衛(wèi)生間精裝修成本 1,000 萬元，衛(wèi)生間精裝修鋪貼面積 1,500 ，衛(wèi) 生間通道精裝修成本 100 萬元，衛(wèi)生間通道精裝修鋪貼面積 500 。 萬象

23、城衛(wèi)生間精裝修單方成本限額 5,500 元/，大區(qū)計算時綜合考慮衛(wèi)生間及衛(wèi)生間 通道精裝修成本及面積得出衛(wèi)生間精裝修單方成本為 5,500 元/（1000+100）10000/ （1500+500） ）滿足限額要求，實際上該萬象城衛(wèi)生間精裝修單方成本為 6,667 元/（1000 10000/1500）超出限額。 錯誤錯誤 9 9 經(jīng)濟指標 K 值對標時未考慮預(yù)留成本。 ：應(yīng)考慮預(yù)留系數(shù)進行對標。 案例：XX 萬象城后勤區(qū)裝修單方成本不考慮預(yù)留系數(shù)時為 300 元/，預(yù)留系數(shù)比例為 8%。 萬象城后勤區(qū)裝修單方成本限額 300 元/，大區(qū)在計算時不考慮預(yù)留系數(shù)對標為 300 元/滿足限額要求，

24、實際上該萬象城后勤區(qū)裝修單方成本為 324 元/（300(1+8%)）超 出限額。 五五、限額指標限額指標對標口徑對標口徑 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 8 （一一）萬象城萬象城/ /萬象匯萬象匯 萬象城經(jīng)濟指標體系 （三類七項） 萬象匯經(jīng)濟指標體系 （三類五項） 1 地上商業(yè)單方成本 1 地上商業(yè)單方成本 2 精裝修工程 2 精裝修工程 2.1 公共區(qū)域精裝修單方指標 2.1 公共區(qū)域精裝修單方指標 2.2 后勤區(qū)精裝修單方指標 2.2 后勤區(qū)精裝修單方指標 2.3 衛(wèi)生間精裝修單方指標 2.3 衛(wèi)生間精裝修單方指標 2.4 衛(wèi)生間通道精裝修單方指標 2.4 衛(wèi)生間通道精裝修單方指標 3 幕墻工

25、程 3 外飾面工程單方指標 3.1 玻璃幕墻單方指標 3.2 石材幕墻單方指標 3.3 鋁板幕墻單方指標 1 1、地上商業(yè)單方成本、地上商業(yè)單方成本 （1）定義 萬象城/萬象匯購物中心地上單位商業(yè)建筑面積（GFA）的成本指標，單位：元/。 地上商業(yè)單方成本=地上商業(yè)建安工程商業(yè)建筑面積單方成本（地上商業(yè)建筑安裝工程 費/地上商業(yè)建筑面積 GFA）+地上商業(yè)分攤的前期及后期費用單方成本（分期項目前期及后 期費/分期項目總建筑面積）+地上商業(yè)分攤的基礎(chǔ)設(shè)施費單方成本（分期項目基礎(chǔ)設(shè)施費/ 分期項目地上建筑面積）。 （2）成本口徑 成本范圍對應(yīng)成本科目“2.1 前期及后期費用”、“2.2 建筑安裝工

26、程費”、“2.3 基 礎(chǔ)設(shè)施費”。 成本科目編碼 成本科目名稱 限額指標口徑說明 2.1 前期及后期費用 1、按分期項目總建筑面積分攤。 2.2 建筑安裝工程費 1、含裙樓商業(yè)部分土建、外飾面、精裝修、綜合機電工程等所有成本。 2、含下沉廣場外飾面成本。 3、不含地上停車庫土建工程成本。 4、不含土石方及基礎(chǔ)處理工程成本。 5、前期工程費用按分期項目總建筑面積分攤。 6、機電系統(tǒng)成本按建筑面積權(quán)重大小分別歸集至裙樓商業(yè)和地下商業(yè)， 此處只包含歸集至裙樓商業(yè)部分成本。 2.2 基礎(chǔ)設(shè)施費 1、按分期項目地上建筑面積分攤。 （3）面積口徑 地上商業(yè)建筑面積包含0.00 或 LG 層以上裙樓商業(yè)建筑

27、面積，不包含地上停車庫面積 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 9 及地下室部分建筑面積，分以下二種情況： a. 寫字樓/酒店/公寓塔樓位于購物中心之上裙樓部分為寫字樓/酒店/公寓功能 包含0.00 或 LG 層以上裙樓商業(yè)建筑面積，寫字樓/酒店/公寓塔樓位于購物中心裙樓 部分的面積計入寫字樓/酒店/公寓，不計入購物中心建筑面積； b. 寫字樓/酒店/公寓塔樓位于購物中心之上裙樓部分為購物中心功能 包含0.00 或 LG 層以上裙樓商業(yè)建筑面積，寫字樓/酒店/公寓塔樓位于購物中心裙樓 部分的核心筒面積計入購物中心建筑面積，寫字樓/酒店/公寓大堂面積計入寫字樓/酒店/ 公寓建筑面積。 2 2、精裝修工程單

28、方成本、精裝修工程單方成本 2.1 2.1 公共區(qū)域精裝修單方成本公共區(qū)域精裝修單方成本 （1）定義 萬象城/萬象匯購物中心公共區(qū)域精裝鋪貼面積的單位成本指標，單位：元/。 公共區(qū)域精裝修單方成本=公共區(qū)域精裝修總成本（裙樓商業(yè)+地下商業(yè)）/公共區(qū)域精 裝鋪貼面積（裙樓商業(yè)+地下商業(yè)）。 （2）成本口徑 成本范圍對應(yīng)成本科目“2.2.6.2 電梯廳及公共區(qū)精裝修工程”。 成本科目編碼 成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2.2.6.2 電梯廳及公共 區(qū)精裝修工程 1、公共區(qū)域地面、墻面、天棚等裝修成本，包含： a.飾面層及抹灰和基層處理； b.普通燈具及裝飾燈具； c.公共區(qū)域墻

29、壁上需隱藏裝飾的各種管井門及檢修 門、防火門飾面； d.電梯門門套及停站指示燈； 2、玻璃攔河成本； 3、租戶玻璃隔斷、玻璃門及五金成本。 4、電梯轎廂裝修成本。 5、扶梯底面及側(cè)面飾面裝修成本。 6、擋煙垂壁成本。 對應(yīng)本成本科目 （3）面積口徑 公共區(qū)域精裝鋪貼面積指連接商鋪、客梯、停車庫、衛(wèi)生間通道、后勤通道之間為顧客 提供通行、休息的區(qū)域精裝修鋪貼面積，包含其中客梯、扶梯，不包含停車庫內(nèi)與商鋪或公 共空間不直接連通的獨立電梯廳精裝修鋪貼面積，不含墻體水平投影面積、管道井、電梯轎 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 10 廂面積。 2.2 2.2 后勤后勤區(qū)域區(qū)域精裝修單方成本精裝修單方成本 具體

30、口徑詳見第 13 頁“3.后勤區(qū)裝修單方成本”。 2.3 2.3 衛(wèi)生間精裝修單方成本衛(wèi)生間精裝修單方成本 （1）定義 萬象城/萬象匯購物中心衛(wèi)生間精裝鋪貼面積的單位成本指標，單位：元/。 衛(wèi)生間精裝修單方成本=衛(wèi)生間精裝修總成本（裙樓商業(yè)衛(wèi)生間+地下商業(yè)衛(wèi)生間）/衛(wèi) 生間精裝鋪貼面積（裙樓商業(yè)衛(wèi)生間+地下商業(yè)衛(wèi)生間）。 （2）成本口徑 成本范圍對應(yīng)成本科目 “2.2.6.5 衛(wèi)生間區(qū)域精裝修工程” 之項下擴展科目 “2.2.6.5.1 衛(wèi)生間精裝修工程”。 成本科目編碼 成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2.2.6.5.1 衛(wèi)生間精裝修 工程 1、衛(wèi)生間（男女衛(wèi)生間、殘疾人衛(wèi)

31、生間等）地面、 墻面、天棚等裝修成本，包含： a.飾面層及抹灰和基層處理； b.普通燈具及裝飾燈具； c.衛(wèi)生間內(nèi)墻壁上需隱藏裝飾的各種管井門及檢修 門、防火門飾面； d.衛(wèi)生間門。 2、潔具、五金、隔斷、洗手臺等成本。 3、不含衛(wèi)生間通道裝修成本。 對應(yīng)本成本科目 （3）面積口徑 衛(wèi)生間精裝鋪貼面積指顧客衛(wèi)生間， 包括男女衛(wèi)生間、 衛(wèi)生間內(nèi)清潔間、 殘疾人衛(wèi)生間、 母嬰室、親子間等精裝修鋪貼面積，不含員工衛(wèi)生間和租戶衛(wèi)生間精裝修鋪貼面積，不含衛(wèi) 生間通道精裝修鋪貼面積，不含墻體水平投影面積、管道井面積。 2.4 2.4 衛(wèi)生間通道精裝修單方成本衛(wèi)生間通道精裝修單方成本 （1）定義 萬象城/萬

32、象匯購物中心衛(wèi)生間通道精裝鋪貼面積的單位成本指標，單位：元/。 衛(wèi)生間通道精裝修單方成本=衛(wèi)生間通道精裝修總成本 （裙樓商業(yè)衛(wèi)生間通道+地下商業(yè) 衛(wèi)生間通道）/衛(wèi)生間通道精裝鋪貼面積（裙樓商業(yè)衛(wèi)生間通道+地下商業(yè)衛(wèi)生間通道）。 （2）成本口徑 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 11 成本范圍對應(yīng)成本科目“2.2.6.5 衛(wèi)生間區(qū)域精裝修工程”之項下擴展科目“2.2.6.5.2 衛(wèi)生間通道精裝修工程”。 成本科目編碼 成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2.2.6.5.2 衛(wèi)生間通道精 裝修工程 1、衛(wèi)生間通道地面、墻面、天棚等裝修成本，包含： a.飾面層及抹灰和基層處理； b.普通燈具及

33、裝飾燈具； c.衛(wèi)生間通道墻壁上需隱藏裝飾的各種管井門及檢 修門、防火門飾面。 對應(yīng)本成本科目 （3）面積口徑 衛(wèi)生間通道精裝鋪貼面積指顧客自公共空間前往顧客衛(wèi)生間門口所經(jīng)過的通道區(qū)域精 裝修鋪貼面積，不含墻體水平投影面積、管道井面積。 3 3、外飾面工程單方外飾面工程單方指標指標 3.13.1 外飾面工程單方成本外飾面工程單方成本 （1）定義 萬象匯購物中心外飾面展開面積的單位成本指標，單位：元/。 外飾面工程單方成本=外飾面工程成本（裙樓商業(yè)+下沉廣場（如有）/外飾面展開面 積（裙樓商業(yè)+下沉廣場（如有）。 （2）成本口徑 對應(yīng)成本科目 “2.2.3.4 保溫工程” ， 但只包括外飾面保溫

34、 （結(jié)構(gòu)墻體保溫） ， 及 “2.2.4 外裝飾工程”項下：“2.2.4.1 外窗工程”；“2.2.4.2 幕墻工程”；“2.2.4.3 外墻飾面 工程”；“2.2.4.4 欄桿工程”；“2.2.4.6 其他外裝飾工程”。 成本科目編碼 成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2.2.3.4 保溫工程 只計保溫層和附加的工藝層，不包括基層和立面的 裝飾覆蓋層。屋面保溫計入“屋面工程”，幕墻保 溫計入“幕墻工程”。 對應(yīng)本成本科目， 只包 括外飾面保溫工程成 本（結(jié)構(gòu)墻體保溫） 2.2.4.1 外窗工程 指鋁門窗、塑鋼門窗等工程。包含構(gòu)成外窗工程實 體的材料及施工等所有成本。 對應(yīng)本成

35、本科目 2.2.4.2 幕墻工程 1、 含裙樓商業(yè)及下沉廣場外立面幕墻工程成本 （含 埋件、防火封堵、防水、防雷、幕墻自身干法施工 背襯板后側(cè)保溫工程、支撐體系、飾面材料），內(nèi) 層格柵、穿孔鋁板等裝飾性遮擋成本包含在幕墻工 程成本中。 對應(yīng)本成本科目 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 12 成本科目編碼 成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2、含屋面幕墻系統(tǒng)及屋頂設(shè)備格柵成本。 3、 購物中心入口門類 （含旋轉(zhuǎn)門、 地彈門、 門斗） 、 吊頂及雨棚成本。 4、外露百頁、格柵成本。 5、裝飾條/扣蓋成本。 6、廣告牌系統(tǒng)成本。 2.2.4.3 外墻飾面工程 含裙樓商業(yè)及下沉廣場外立面涂料、

36、面磚等外飾面 工程成本（含基層、基層抹灰成本）。 對應(yīng)本成本科目 2.2.4.4 欄桿工程 1、露臺欄桿/欄板。 2、窗/幕墻的安全防護欄桿/欄板等。 3、不含樓梯欄桿和扶手。 對應(yīng)本成本科目 2.2.4.6 其他外裝飾工 程 1、若廣告牌、LOGO 占用外立面面積，則成本歸入 此處；若廣告牌、LOGO 不占用外立面面積，則成本 歸入標識工程。 2、大型 LED 屏幕成本歸入弱電工程。 對應(yīng)本成本科目 （3）面積口徑 外立面展開面積包含幕墻、外窗、百頁、格柵、涂料/面磚等外露飾面面積，不扣除廣 告牌、LOGO、LED 屏幕占用的外立面面積，不包含外立面內(nèi)層格柵、穿孔鋁板等裝飾性遮擋 幕墻面積、

37、百頁內(nèi)有裝飾面層的百頁面積以及窗/幕墻的安全防護欄桿/欄板、裝飾條面積。 3.23.2 玻璃玻璃幕墻單方成本幕墻單方成本 （1）定義 萬象城購物中心玻璃幕墻展開面積的單位成本指標，單位：元/。 玻璃幕墻單方成本=玻璃幕墻工程成本（裙樓商業(yè)+下沉廣場（如有）/玻璃幕墻展開 面積（裙樓商業(yè)+下沉廣場（如有）。 （2）成本口徑 成本范圍對應(yīng)成本科目 “2.2.4.2 幕墻工程”之項下擴展科目 “2.2.4.2.1 玻璃幕墻 工程”。 成本科目編碼 成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2.2.4.2.1 玻璃幕墻工程 1、含裙樓商業(yè)及下沉廣場外立面玻璃幕墻工程成 本（含埋件、防火封堵、防

38、水、防雷、幕墻自身干 法施工背襯板后側(cè)保溫工程、支撐體系、飾面材 料），內(nèi)層格柵、穿孔鋁板等裝飾性遮擋成本包含 在幕墻工程成本中。 對應(yīng)本成本科目 （3）面積口徑 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 13 玻璃幕墻展開面積包含玻璃幕墻外露飾面面積，不包含外立面內(nèi)層格柵、穿孔鋁板等裝 飾性遮擋幕墻面積。 3.33.3 石材幕墻單方成本石材幕墻單方成本 （1）定義 萬象城購物中心石材幕墻展開面積的單位成本指標，單位：元/。 石材幕墻單方成本=石材幕墻工程成本（裙樓商業(yè)+下沉廣場（如有）/石材幕墻展開 面積（裙樓商業(yè)+下沉廣場（如有）。 （2）成本口徑 成本范圍對應(yīng)成本科目 “2.2.4.2 幕墻工程”之項下

39、擴展科目 “2.2.4.2.2 石材幕墻 工程”。 成本科目編碼 成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2.2.4.2.2 石材幕墻工程 1、含裙樓商業(yè)及下沉廣場外立面石材幕墻工程成 本（含埋件、防火封堵、防水、防雷、幕墻自身干 法施工背襯板后側(cè)保溫工程、支撐體系、飾面材 料）。 對應(yīng)本成本科目 （3）面積口徑 石材幕墻展開面積包含石材幕墻外露飾面面積。 3.43.4 鋁板幕墻單方成本鋁板幕墻單方成本 （1）定義 萬象城購物中心鋁板幕墻展開面積的單位成本指標，單位：元/。 鋁板幕墻單方成本=鋁板幕墻工程成本（裙樓商業(yè)+下沉廣場（如有）/鋁板幕墻展開 面積（裙樓商業(yè)+下沉廣場（如有）

40、。 （2）成本口徑 成本范圍對應(yīng)成本科目 “2.2.4.2 幕墻工程”之項下擴展科目 “2.2.4.2.3 鋁板幕墻 工程”。 成本科目編碼 成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2.2.4.2.3 鋁板幕墻工程 1、含裙樓商業(yè)及下沉廣場外立面鋁板幕墻工程成 本（含埋件、防火封堵、防水、防雷、幕墻自身干 法施工背襯板后側(cè)保溫工程、支撐體系、飾面材 料）。 對應(yīng)本成本科目 （3）面積口徑 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 14 鋁板幕墻展開面積包含鋁板幕墻外露飾面面積。 （二）（二）購物中心停車庫、租戶區(qū)、后勤區(qū)購物中心停車庫、租戶區(qū)、后勤區(qū) 購物中心停車庫/租戶區(qū)/后勤區(qū)精裝修經(jīng)濟指標體系

41、 （一類三項） 1 停車庫裝修單方成本 2 租戶區(qū)裝修單方成本 3 后勤區(qū)精裝修單方成本 1.1.停車庫裝修單方成本停車庫裝修單方成本 （1）定義 萬象城/萬象匯購物中心停車庫裝修鋪貼面積的單位成本指標，單位：元/。 停車庫裝修單方成本=停車庫裝修總成本/停車庫裝修鋪貼面積。 （2）成本口徑 成本范圍包含停車庫地面、天花、墻面從結(jié)構(gòu)面之上至裝飾面層的所有成本。 （3）面積口徑 停車庫裝修鋪貼面積指停車庫裝修區(qū)域的鋪貼面積，不含墻體水平投影面積、管道井面 積。 2.2.租戶區(qū)裝修單方成本租戶區(qū)裝修單方成本 （1）定義 萬象城/萬象匯購物中心租戶區(qū)裝修鋪貼面積的單位成本指標，單位：元/。 租戶區(qū)裝

42、修單方成本=租戶區(qū)裝修總成本/租戶區(qū)裝修鋪貼面積。 （2）成本口徑 成本范圍包含租戶區(qū)地面、天花、墻面從結(jié)構(gòu)面之上至裝飾面層的所有成本。 （3）面積口徑 租戶區(qū)裝修鋪貼面積指租戶區(qū)裝修區(qū)域的鋪貼面積，不含墻體水平投影面積、管道井面 積。 3 3. .后勤區(qū)后勤區(qū)裝修單方成本裝修單方成本 （1）定義 萬象城/萬象匯購物中心后勤區(qū)裝修鋪貼面積的單位成本指標，單位：元/。 后勤區(qū)裝修單方成本=后勤區(qū)裝修總成本（裙樓商業(yè)后勤區(qū)+地下后勤區(qū)）/后勤區(qū)裝修 鋪貼面積（裙樓商業(yè)后勤區(qū)+地下后勤區(qū)）。 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 15 （2）成本口徑 成本范圍對應(yīng)成本科目“2.2.6.4 后勤區(qū)精裝修工程”。

43、成本科目編碼 成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2.2.6.4 后勤區(qū)精裝修 工程 1、后勤區(qū)域地面、墻面、天棚等裝修成本，包含： a.飾面層及抹灰和基層處理； b.后勤區(qū)域墻壁上需隱藏裝飾的各種管井門及檢修 門、防火門飾面； 2、不含燈具成本，此部分成本歸集至機電工程。 對應(yīng)本成本科目 （3）面積口徑 后勤區(qū)域裝修鋪貼面積指服務(wù)于商業(yè)的包括后勤走道、物業(yè)管理用房、倉儲用房、疏散 樓梯、卸貨區(qū)、公共設(shè)備機房、公共管井等顧客在購物體驗過程中不會到達的區(qū)域裝修鋪貼 面積，包含員工衛(wèi)生間裝修鋪貼面積，不含墻體水平投影面積、管道井面積。 （三三）銷售型銷售型寫字樓寫字樓 銷售型寫字樓經(jīng)

44、濟指標體系 （四類九項） 1 面積單方指標 建筑面積單方成本 2 外飾面工程 外飾面單方成本 3 精裝修工程 大堂及首層電梯廳精裝修成本 標準層電梯廳精裝修成本 標準層走道精裝修成本 衛(wèi)生間精裝修成本 4 綜合機電工程 綜合機電單方成本 空調(diào)工程單方成本 電梯工程單方成本 1 1、建筑面積單方、建筑面積單方指標指標 （1）定義 寫字樓地上建筑面積的成本指標，建筑安裝工程費與地上建筑面積比值，單位：元/。 （2）成本口徑 成本范圍對應(yīng)成本科目“2.2 建筑安裝工程費”。 成本科目編碼 成本科目名稱 限額指標口徑說明 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 16 成本科目編碼 成本科目名稱 限額指標口徑說明 2

45、.2 建筑安裝工程費 1、 含塔樓部分土建、外飾面、精裝修、綜合機電工程等所有成本。 2、 含裙樓寫字樓土建、外飾面、精裝修、綜合機電工程等所有成本（裙 樓部分為寫字樓功能）；含裙樓核心筒土建、綜合機電工程成本（裙 樓部分為非寫字樓功能）。 3、 含大堂及首層電梯廳土建、外飾面、精裝修、綜合機電工程等所有成 本。 4、 含獨立服務(wù)于寫字樓的地下室電梯廳土建、精裝修、綜合機電工程成 本。 5、 含地下室核心筒土建、綜合機電工程成本。 6、 含服務(wù)于寫字樓的地下后勤區(qū)綜合機電工程成本。 7、 不含土石方及基礎(chǔ)處理工程成本。 8、 不含地下室停車庫綜合機電工程成本。 9、 不含分攤的地下車庫土建成本

46、。 10、不含地下后勤區(qū)土建及裝修成本。 （3）面積口徑 建筑面積不包含地下室部分建筑面積，地上部分建筑面積分以下三種情況： a. 獨立寫字樓 包括0.00 以上寫字樓建筑面積，如圖 1 建筑面積示意圖中所示； b. 寫字樓位于底商或購物中心之上裙樓部分為寫字樓功能 包括0.00 以上寫字樓建筑面積，含裙樓寫字樓建筑面積，如圖 1 建筑面積示意圖中 所示； c. 寫字樓位于底商或購物中心之上裙樓部分為底商/購物中心功能 地下室部分寫字樓核心筒面積不計入寫字樓建筑面積，計入獨立地下室建筑面積；裙樓 部分寫字樓大堂面積計入寫字樓建筑面積，核心筒建筑面積不計入寫字樓建筑面積，計入底 商/購物中心建筑

47、面積；裙樓屋面之上塔樓建筑面積全部計入寫字樓建筑面積，包含裙樓屋 面之上有架空層時架空層的建筑面積。如圖 1 建筑面積示意圖中和所示。 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 17 圖 1 建筑面積示意圖 2 2、外、外飾面單方飾面單方指標指標 （1）計算公式 寫字樓外飾面工程成本與外立面展開面積的比值，單位：元/。 （2）成本口徑 成本涵蓋防火封堵、泛水/防水處理、幕墻自身防雷、保溫工程(含結(jié)構(gòu)墻體濕法施工保 溫及幕墻自身干法施工背襯板后側(cè)保溫)、幕墻支撐體系、外窗、外飾面材料或構(gòu)造。 對應(yīng)成本科目 “2.2.3.4 保溫工程” ， 但只包括外飾面保溫 （結(jié)構(gòu)墻體保溫） ， 及 “2.2.4 外裝飾工程”

48、項下：“2.2.4.1 外窗工程”；“2.2.4.2 幕墻工程”；“2.2.4.3 外墻飾面 工程”；“2.2.4.4 欄桿工程”；“2.2.4.6 其他外裝飾工程”。 成本科目編碼 成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2.2.3.4 保溫工程 只計保溫層和附加的工藝層，不包括基層和立面的 裝飾覆蓋層。屋面保溫計入“屋面工程”，幕墻保 溫計入“幕墻工程”。 對應(yīng)本成本科目， 只包 括外飾面保溫工程成 本（結(jié)構(gòu)墻體保溫） 2.2.4.1 外窗工程 指鋁門窗、塑鋼門窗等工程。包含構(gòu)成外窗工程實 體的材料及施工等所有成本。 對應(yīng)本成本科目 商業(yè)項目限額對標口徑詳解 18 成本科目編碼

49、成本科目名稱 成本科目使用說明 限額指標口徑說明 2.2.4.2 幕墻工程 1、含大堂外立面、標準外立面和塔冠外立面幕墻 工程成本（含埋件、防火封堵、防水、防雷、幕墻 自身干法施工背襯板后側(cè)保溫工程、支撐體系、飾 面材料），內(nèi)層格柵、穿孔鋁板等裝飾性遮擋成本 包含在幕墻工程成本中。 2、大堂外立面門類（含旋轉(zhuǎn)門、地彈門、門斗）、 吊頂及雨棚成本。 3、外露百頁、格柵成本。 4、裝飾條/扣蓋成本。 5、不含為塔冠幕墻提供支撐的鋼結(jié)構(gòu)。 對應(yīng)本成本科目 2.2.4.3 外墻飾面工程 含大堂外立面、標準外立面和塔冠外立面涂料、面 磚等外飾面工程成本（含基層、基層抹灰成本）。 對應(yīng)本成本科目 2.2.

50、4.4 欄桿工程 1、陽臺/露臺欄桿/欄板。 2、窗/幕墻的安全防護欄桿/欄板等。 3、不含樓梯欄桿和扶手。 對應(yīng)本成本科目 2.2.4.6 其他外裝飾工 程 1、若廣告牌、LOGO 占用外立面面積，則成本歸入 此處；若廣告牌、LOGO 不占用外立面面積，則成本 歸入標識工程。 2、大型 LED 屏幕成本歸入弱電工程。 對應(yīng)本成本科目 （3）面積口徑 1）外立面展開面積包含幕墻、外窗、百頁、格柵、涂料/面磚等外露飾面面積，不扣除 廣告牌、LOGO、LED 屏幕占用的外立面面積，不包含外立面內(nèi)層格柵、穿孔鋁板等裝飾性遮 擋幕墻面積以及窗/幕墻的安全防護欄桿/欄板、裝飾條面積。 2）大堂外立面指