1、估價估價管理管理規范規范 前 言 國家標準房地產估價規范是根據建設部建標1998244號一九九八年 工程建設國家標準制訂、修訂計劃（第二批）和建設部房地產業司建房市函 字1996第40號關于委托制訂“房地產價格評估技術規程”的函的要求， 由建設部負責主編，具體由中國房地產估價師學會會同建設部政策研究中心、 廣東省房地產估價師學會等十個單位共同編制而成。本規范經有關部門會審， 建設部以建標199948號文批準，并會同國家質量技術監督局聯合發布。 本規范在編制過程中，編制組進行了廣泛、深入的調查研究，認真總結了 我國開展房地產估價工作以來的實踐經驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有 關單位、專家和實

2、際工作者的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英 國、日本、德國等主要國家和香港、臺灣地區以及國際評估標準委員會（IVS C）的有關標準和理論研究成果。 本規范由建設部負責管理，具體解釋工作由中國房地產估價師學會負責。 在使用過程中，各估價機構、估價人員和有關單位、人員應積極總結經驗，并 將意見寄往中國房地產估價師學會國家標準房地產估價規范管理組（地 址：北京市三里河路九號，郵政編碼：100835），以供修訂時參考。 國家標準房地產估價規范的主編單位：中國房地產估價師學會。參編 單位：建設部政策研究中心、廣東省房地產估價師學會、中山大學嶺南學院、 華中師范大學經濟學院、清華大學房地產研究所

3、、北京大學不動產研究鑒定中 心、北京市房地產價格評估事務所、上海市房地產評估中心、深圳市物業估價 所等。 本規范編制的主要起草人員：*。 目 次 1 總 則.5 2 術 語.5 3 估價原則.3 4 估價程序.4 5 估價方法.5 5.1 估價方法選用.5 5.2 市場比較法.5 5.3 收益法.7 5.4 成本法.9 5.5 假設開發法.11 5.6 基準地價修正法.12 6 不同估價目的下的估價.12 6.1 土地使用權出讓價格評估.13 6.2 房地產轉讓價格評估.13 6.3 房地產租賃價格評估.13 6.4 房地產抵押價值評估.13 6.5 房地產保險估價.14 6.6 房地產課稅估

4、價.15 6.7 征地和房屋拆遷補償估價.15 6.8 房地產分割、合并估價.15 6.9 房地產糾紛估價.16 6.10 房地產拍賣底價評估.16 6.11 企業各種經濟活動中涉及的房地產估價.16 6.12 其他目的的房地產估價.16 7 估價結果.16 8 估價報告.17 9 職業道德.18 附錄A 估價報告的規范格式.19 規范用詞用語說明.22 附：條文說明.23 1 總 則 1.0.1 為了規范房地產估價行為，統一估價程序和方法，做到估價結果客觀、 公正、合理，根據中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國 土地管理法等法律、法規的有關規定，制定本規范。 1.0.2 本規范適用

5、于房地產估價活動。 1.0.3 房地產估價應獨立、客觀、公正。 1.0.4 房地產估價除應符合本規范外，尚應符合國家現行有關標準、規范的規 定。 2 術 語 2.0.1 房地產 real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權 益。 2.0.2 房地產估價 real estate appraisal，property valuation 專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的 估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點 的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 2.0.3

6、估價對象 subject property 一個具體估價項目中需要估價的房地產。 2.0.4 估價目的 appraisal purpose 估價結果的期望用途。 2.0.5 估價時點 appraisal date，date of value 估價結果對應的日期。 2.0.6 客觀合理價格或價值 value 某種估價目的特定條件下形成的正常價格。 2.0.7 公開市場 open market 在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌 握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知 識，交易條件公開并不具有排它性。 2.0.8 公開市場價值 open

7、market value 在公開市場上最可能形成的價格。 采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場 價值。 2.0.9 類似房地產 similar property 與估價對象處在同一供求圈內，并在用途、規模、檔次、建筑結構等方面 與估價對象相同或相近的房地產。 2.0.10 同一供求圈 comparable search area 與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。 2.0.11 最高最佳使用 highest and best use 法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價 對象產生最高價值的使用。 2.0.12 市場比較法

8、market comparison approach，sales comparison appro ach 將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類 似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值 的方法。 2.0.13 收益法 income approach，income capitalization approach 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時 點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 2.0.14 成本法 cost approach 求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此

9、估算估 價對象的客觀合理價格或價值的方法。 2.0.15 假設開發法 hypothetical development method，residual method 預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤 等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 2.0.16 基準地價修正法 land datum value method 在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整 得出估價對象宗地價格的方法。 2.0.17 潛在毛收入 potential gross income 假定房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入。 2.0.18 有效毛收

10、入 effective gross income 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后 所得到的收入。 2.0.19 運營費用 operating expenses 維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經 營的收益。 2.0.20 凈收益 net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。 2.0.21 建筑物重置價格 replacement cost of building 采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造 與估價對象具有同等功能效用的全

11、新狀態的建筑物的正常價格。 2.0.22 建筑物重建價格 reproduction cost of building 采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新 建造與估價對象相同的全新狀態的建筑物的正常價格。 2.0.23 物質上的折舊 physical depreciation， physical deterioration 建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。 2.0.24 功能上的折舊 functional depreciation，functional obsolescenc e 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。 2.0.25 經

12、濟上的折舊 economic depreciation，economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。 2.0.26 估價結果 conclusion of value 關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。 2.0.27 估價報告 appraisal report 全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的 書面答復，關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。 3 估價原則 3.0.1 房地產估價應遵循下列原則： 1 合法原則； 2 最高最佳使用原則； 3 替代原則； 4 估價時點原則。 3.0.2 遵循合法原則，應

13、以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。 3.0.3 遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 當估價對象已做了某種使用，估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提 作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明： 1 保持現狀前提：認為保持現狀繼續使用最為有利時，應以保持現狀繼續 使用為前提估價； 2 轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后 再予以使用為前提估價； 3 裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應 以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價； 4 重新利用前提：認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除 建

14、筑物后再予以利用為前提估價； 5 上述情形的某種組合。 3.0.4 遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的 正常價格。 3.0.5 遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理 價格或價值。 4 估價程序 4.0.1 自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產估價應按下列程序進行： 1 明確估價基本事項； 2 擬定估價作業方案； 3 搜集估價所需資料； 4 實地查勘估價對象； 5 選定估價方法計算； 6 確定估價結果； 7 撰寫估價報告； 8 估價資料歸檔。 4.0.2 明確估價基本事項主要應包括下列內容： 1 明確估價目的； 2 明確估價對象； 3 明

15、確估價時點。 注：1 估價目的應由委托方提出； 2 明確估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況； 3 估價時點應根據估價目的確定，采用公歷表示，精確到日； 4 在明確估價基本事項時應與委托方共同商議，最后應征得委托方 認可。 4.0.3 在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價 作業方案。 估價作業方案主要應包括下列內容： 1 擬采用的估價技術路線和估價方法； 2 擬調查搜集的資料及其來源渠道； 3 預計所需的時間、人力、經費； 4 擬定作業步驟和作業進度。 4.0.4 估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整 理。 估價所需資料主要應包

16、括下列方面： 1 對房地產價格有普遍影響的資料； 2 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料； 3 相關房地產交易、成本、收益實例資料； 4 反映估價對象狀況的資料。 4.0.5 估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、 景觀的優劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先 收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補 充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照 等。 4.0.6 完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整 理、歸檔和妥善保管。 5 估價方法 5.1 估價方法選用 5.1

17、.1 估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設 開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。 5.1.2 對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。 5.1.3 根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價， 應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報 告中予以說明并陳述理由。 5.1.4 有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方 法。 5.1.5 收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。 5.1.6 具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其 中的一種估價方法。

18、 5.1.7 在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設 開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 5.2 市場比較法 5.2.1 運用市場比較法估價應按下列步驟進行： 1 搜集交易實例； 2 選取可比實例； 3 建立價格可比基礎； 4 進行交易情況修正； 5 進行交易日期修正； 6 進行區域因素修正； 7 進行個別因素修正； 8 求出比準價格。 5.2.2 運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行 情。 搜集交易實例應包括下列內容： 1 交易雙方情況及交易目的； 2 交易實例房地產狀況； 3 成交價格； 4 成交日期； 5 付款方式。

19、 5.2.3 根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的 可比實例。 選取的可比實例應符合下列要求： 1 是估價對象的類似房地產； 2 成交日期與估價時點相近，不宜超過一年； 3 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 5.2.4 選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可 比基礎，統一其表達方式和內涵。 換算處理應包括下列內容： 1 統一付款方式； 2 統一采用單價； 3 統一幣種和貨幣單位； 4 統一面積內涵和面積單位。 注：1 統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清； 2 不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市 場匯率中間價計

20、算。 5.2.5 進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成 交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。 有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例： 1 有利害關系人之間的交易； 2 急于出售或購買情況下的交易； 3 受債權債務關系影響的交易； 4 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易； 5 交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易； 6 相鄰房地產的合并交易； 7 特殊方式的交易； 8 交易稅費非正常負擔的交易； 9 其他非正常的交易。 注： 1 當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時， 應對其進行交易情況修正； 2 對交易稅費非正常負擔的修正，應

21、將成交價格調整為依照政府有 關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。 5.2.6 進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時 點的價格。 交易日期修正宜采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。在無類似 房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨 勢作出判斷，給予調整。 5.2.7 進行區域因素修正，應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為估 價對象外部環境狀況下的價格。 區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環境、景 觀，公共配套設施完備程度，城市規劃限制等影響房地產價格的因素。 區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途

22、確定。 進行區域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比 較，找出由于區域因素優劣所造成的價格差異，進行調整。 5.2.8 進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對 象個體狀況下的價格。 有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路 狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規劃管制條 件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括： 新舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向 等。 個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。 進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個

23、別因素逐項進行比 較，找出由于個別因素優劣所造成的價格差異，進行調整。 5.2.9 交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用 百分率法、差額法或回歸分析法。 每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20，綜合調整不得超過3 0。 5.2.10 選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之后，應根據具體情況 計算求出一個綜合結果，作為比準價格。 5.2.11 市場比較法的原理和技術，也可用于其他估價方法中有關參數的求 取。 5.3 收益法 5.3.1 運用收益法估價應按下列步驟進行： 1 搜集有關收入和費用的資料； 2 估算潛在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算運營費用

24、； 5 估算凈收益； 6 選用適當的資本化率； 7 選用適宜的計算公式求出收益價格。 注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。 5.3.2 凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取： 1 出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維 修費、管理費、保險費和稅金。 租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取 舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用 全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的 部分項目作相應調整。 2 商業經

25、營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收 入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用 和商業利潤。 3 生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算 凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金 及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。 4 尚未使用或自用的房地產，可比照有收益的類似房地產的有關資料按上 述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。 5.3.3 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約 限制的之外，都應采用正常客觀的數據。 有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金

26、，租約期外的租 金應采用正常客觀的租金。 利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費 用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營 費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正， 使其成為正常客觀的。 5.3.4 在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收 益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類 型： 1 每年基本上固定不變； 2 每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減； 3 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 4 其他有規則的變動情形。 5.3.5 資本化率應按下列方法分析確

27、定： 1 市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資 料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。 2 安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。 安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期 存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測，估 價對象的用途及新舊程度等確定。 3 復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率 的加權平均數作為資本化率，按下式計算： RMRM（1M）RE （5.3.5） 式中 R 資本化率（）； M 貸款價值比率（），抵押貸款額占房地產價值的比率； RM 抵押貸款資

28、本化率（），第一年還本息額與抵押貸款額的比率； RE 自有資本要求的正常收益率（）。 4 投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按 風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本 化率。 5.3.6 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之 間的關系應按下式確定： ROLRLBRB （5.3.6） 式中 RO 綜合資本化率（），適用于土地與建筑物合一的估價； RL 土地資本化率（），適用于土地估價； RB 建筑物資本化率（），適用于建筑物估價； L 土地價值占房地價值的比率（）； B 建筑物價值占房地價值的比率（），LB100。

29、 5.3.7 計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算 公式。 收益法的基本公式如下： n Ai V - （5.3.7） i=1 （1R） i 式中 V 收益價格（元，元/m 2）； Ai 未來第i年的凈收益（元，元/m 2）； R 資本化率（）； n 未來可獲收益的年限（年）。 5.3.8 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑 物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式， 凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使 用權年限時，應根據土地使用權年限確

30、定未來可獲收益的年限，選用對應的有 限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤 銷。 對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年 限時，可采用下列方式之一處理： 1 先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的 收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后 再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現 值。 2 將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式， 凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 5.3.9 當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地價值

31、時，在凈收 益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式： AOVBRB VL - （5. 3.91） RL 當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收 益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式： AOVLRL VB - （5. 3.92） RB 式中 AO 土地與地上建筑物共同產生的凈收益（元，元/m 2）； VL 土地價值（元，元/m 2）； VB 建筑物價值（元，元/m 2）。 5.4 成本法 5.4.1 運用成本法估價應按下列步驟進行： 1 搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料； 2 估算重置價格或重建價格； 3 估算折舊； 4 求出積算價格。 5.4.2

32、重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的 估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，其構成包 括下列內容： 1 土地取得費用； 2 開發成本； 3 管理費用； 4 投資利息； 5 銷售稅費； 6 開發利潤。 注：開發利潤應以土地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造 類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。 5.4.3 具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內容，應根據估價對象 的實際情況，在第5.4.2條列舉的價格構成內容的基礎上酌予增減，并應在估價 報告中予以說明。 5.4.4 同一宗房地產，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然

33、后加總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。 5.4.5 求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。 5.4.6 建筑物的重置價格或重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通 過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工 程造價估算的方法具體計算。 建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑 物相同的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建 筑物的估價。 建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。 5.4.7 成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失， 包括物質

34、上的、功能上的和經濟上的折舊。 5.4.8 建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分。修復所需的費用小于或等于 修復后房地產價值的增加額的，為可修復部分，反之為不可修復部分。對于可 修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。 5.4.9 扣除折舊后的建筑物現值可采用下列公式求取： 1 直線法下的建筑物現值計算公式： t V C （C S）- （5.4.91） N 2 雙倍余額遞減法下的建筑物現值計算公式： 2 V C（1 -） t （5. 4.92） N 3 成新折扣法下的建筑物現值計算公式： V C q （5. 4.93） 式中 V 建筑物現值（元，元/m 2）； C 建筑物重置價格或重建

35、價格（元，元/m 2）； S 建筑物預計凈殘值（元，元/m 2）； t 建筑物已使用年限（年）； N 建筑物耐用年限（年）； q 建筑物成新率（）。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價人員都應親臨估價 對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時 間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最后確定應扣除 的折舊額或成新率。 5.4.10 建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經濟耐用年限。估價采用的耐用 年限應為經濟耐用年限。 經濟耐用年限應根據建筑物的建筑結構、用途和維修保養情況，結合市場 狀況、周圍環境、經營收益狀況等綜合判斷。 5.4.11 估價中確定建筑物耐

36、用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為： 1 建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工 驗收合格之日起計； 2 建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，應按建筑物耐用年限計算折 舊； 3 建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折 舊； 4 建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用 權年限而結束時，應按建筑物耐用年限計算折舊； 5 建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用 權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。 5.4.12 積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置

37、價格加上建筑物的現值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地 價值損失。 5.4.13 新開發土地和新建房地產可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但 應考慮其工程質量和周圍環境等因素給予適當修正。 5.5 假設開發法 5.5.1 運用假設開發法估價應按下列步驟進行： 1 調查待開發房地產的基本情況； 2 選擇最佳的開發利用方式； 3 估計開發建設期； 4 預測開發完成后的房地產價值； 5 估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、投資者購 買待開發房地產應負擔的稅費； 6 進行具體計算。 5.5.2 假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此 方法應把握

38、待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的 經營方式。 待開發房地產投資開發前的狀態，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工 程等；投資開發后的狀態，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發后的房地 產的經營方式，包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。 5.5.3 運用假設開發法估算的待開發房地產價值應為開發完成后的房地產價值 扣除開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開 發房地產應負擔的稅費。 5.5.4 預測開發完成后的房地產價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似房地 產價格的未來變動趨勢。 5.5.5 開發利潤的計算基數可取待開發房地產價值與開發成本之

39、和，或取開發 完成后的房地產價值。利潤率可取同一市場上類似房地產開發項目相應的平均 利潤率。 5.5.6 運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折 現的方法；難以采用折現的方法時，可采用計算利息的方法。 5.6 基準地價修正法 5.6.1 運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行： 1 搜集有關基準地價的資料； 2 確定估價對象所處地段的基準地價； 3 進行交易日期修正； 4 進行區域因素修正； 5 進行個別因素修正； 6 求出估價對象宗地價格。 5.6.2 進行交易日期修正，應將基準地價在其基準日期時的值調整為估價時點 的值。 交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期

40、修正的方法。 5.6.3 區域因素和個別因素修正的內容和修正的方法，同市場比較法中的區域 因素和個別因素修正的內容和修正的方法。 5.6.4 運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當地對基準地價的有關規定 執行。 6 不同估價目的下的估價 6.0.1 房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類別： 1 土地使用權出讓價格評估； 2 房地產轉讓價格評估； 3 房地產租賃價格評估； 4 房地產抵押價值評估； 5 房地產保險估價； 6 房地產課稅估價； 7 征地和房屋拆遷補償估價； 8 房地產分割、合并估價； 9 房地產糾紛估價； 10 房地產拍賣底價評估； 11 企業各種經濟活動中涉及的房地產估價

41、； 12 其他目的的房地產估價。 6.1 土地使用權出讓價格評估 6.1.1 土地使用權出讓價格評估，應依據中華人民共和國城市房地產管理 法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鎮國有土地使用 權出讓和轉讓暫行條例以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。 6.1.2 土地使用權出讓價格評估，應分清土地使用權協議、招標、拍賣的出讓 方式。協議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準。招標和拍賣出讓的價 格評估，應為招標和拍賣底價評估，參照6.10房地產拍賣底價評估進行。 6.1.3 土地使用權出讓價格評估，可采用市場比較法、假設開發法、成本法、 基準地價修正法。 6.2 房地產轉讓價格評估

42、 6.2.1 房地產轉讓價格評估，應依據中華人民共和國城市房地產管理法、 中華人民共和國土地管理法、城市房地產轉讓管理規定以及當地制定 的實施細則和其他有關規定進行。 6.2.2 房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。 6.2.3 房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其 中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法。 6.2.4 以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應符合國家法律、法規的 規定，其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國 家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。 6.3 房地產租賃價格評估 6.3.1 房地產租賃價

43、格評估，應依據中華人民共和國城市房地產管理法、 中華人民共和國土地管理法、城市房屋租賃管理辦法以及當地制定的 實施細則和其他有關規定進行。 6.3.2 從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用公開市場價值標 準。 住宅的租賃價格評估，應執行國家和該類住宅所在地城市人民政府規定的 租賃政策。 6.3.3 房地產租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。 6.3.4 以營利為目的出租劃拔土地使用權上的房屋，其租賃價格評估應另外給 出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估 價報告中予以說明。 6.4 房地產抵押價值評估 6.4.1 房地產抵押價值評估，應依據中

44、華人民共和國擔保法、中華人民 共和國城市房地產管理法、城市房地產抵押管理辦法以及當地和其他有 關規定進行。 6.4.2 房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時 的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險 和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。 6.4.3 房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。 依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。 首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值。 再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押 價值。 6.4.4 以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值

45、時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采 用下列方式之一處理： 1 首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值，然后預計由劃撥土 地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減 為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時 點起計。 2 用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使 用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。 6.4.5 以具有土地使用年限的房地產抵押的，評估其抵押價值時應考慮設定抵 押權以及抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價值的影響。 6.4.6 以享受國家優惠政策購買的房地產抵

46、押的，其抵押價值為房地產權利人 可處分和收益的份額部分的價值。 6.4.7 以按份額共有的房地產抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分 的價值。 6.4.8 以共同共有的房地產抵押的，其抵押價值為該房地產的價值。 6.5 房地產保險估價 6.5.1 房地產保險估價，應依據中華人民共和國保險法、中華人民共和 國城市房地產管理法和其他有關規定進行。 6.5.2 房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后 的損失價值或損失程度評估。 6.5.3 保險價值應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎的 保險標的的價值。 保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限

47、額，也應是投保 人對保險標的的實際投保金額。 6.5.4 房地產投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而 遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。 6.5.5 房地產投保時的保險價值，根據采用的保險形式，可按該房地產投保時 的實際價值確定，也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定。 6.5.6 保險事故發生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的房地產在 保險事故發生前后的狀態。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作 為損失價值或損失程度。 6.6 房地產課稅估價 6.6.1 房地產課稅估價應按相應稅種為核定其計稅依據提供服務。 6.6.2 有關房地

48、產稅的估價，應按相關稅法具體執行。 6.6.3 房地產課稅估價宜采用公開市場價值標準，并應符合相關稅法的有關規 定。 6.7 征地和房屋拆遷補償估價 6.7.1 征地和房屋拆遷補償估價，分為征用農村集體所有的土地的補償估價 （簡稱征地估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價（簡稱 拆遷估價）。 6.7.2 征地估價，應依據中華人民共和國土地管理法以及當地制定的實施 辦法和其他有關規定進行。 6.7.3 拆遷估價，應依據城市房屋拆遷管理條例以及當地制定的實施細則 和其他有關規定進行。 6.7.4 依照規定，拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未 超過批準期限的臨時建筑給

49、予適當補償。 6.7.5 實行作價補償的，可根據當地政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價 格后結合建筑物成新估價。 6.7.6 依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會公共利益需要 拆遷其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償 估價中包括土地使用權的補償估價。此種土地使用權補償估價，應根據該土地 使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。 6.8 房地產分割、合并估價 6.8.1 房地產分割、合并估價應注意分割、合并對房地產價值的影響。分割、 合并前后的房地產整體價值不能簡單等于各部分房地產價值之和。 6.8.2 分割估價應對分割后的各部分分別估價。 6.8.

50、3 合并估價應對合并后的整體進行估價。 6.9 房地產糾紛估價 6.9.1 房地產糾紛估價，應對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價 格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定， 提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提 供參考依據。 6.9.2 房地產糾紛估價，應按相應類型的房地產估價進行。 6.9.3 房地產糾紛估價，應注意糾紛的性質和協議、調解、仲裁、訴訟等解決 糾紛的不同方式，并將其作為估價依據，協調當事人各方的利益。 6.10 房地產拍賣底價評估 6.10.1 房地產拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務，應依據中華人民 共和國拍