1、某某集團目標成本管理實施細則某某集團目標成本管理實施細則 1. 1. 目的目的 提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標成本管理體系。 2. 2. 范圍范圍 本實施細則適用于某某集團所屬各地產公司。 為集團所屬各地產公司制訂目標 成本和實施目標成本管理提供相應依據和規范。 3. 3. 職責職責 3.1 某某集團成本與計劃管理委員會負責本實施細則的制訂、修改、指導、解釋 與檢查落實，集團財務管理部成本審算中心負責有關具體對接事宜。 3.2 某某集團所屬各地產公司負責貫徹實施。 4. 4. 方法與過程控制方法與過程控制 4.1 目標成本釋義目標成本釋義 4.1.1 目標成本是公司基于市場狀況，并結

2、合公司的經營計劃，根據預期售價和目 標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。應體現集團“以經 濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業成本優勢”的成本管理 宗旨。 4.1.2 目標成本文件分為三個部分： 目標成本測算表 目標成本控制責任書 動 態成本月評估 。 4.1.3 目標成本測算表是反應項目的總目標成本和分項目標成本的金額。建設 項目的總目標成本是建設項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。各分 項目標成本包括各專業工程造價指標及各種費用指標。 4.1.4 目標成本控制責任書是對各項目費用的責任部門及其主要職責的說明， 包括控制內容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失

3、敗教訓。 4.1.5 動態成本月評估報告反映各成本項目的動態變化情況，分析原因，提出 成本控制建議。 4.2 目標成本管理原則目標成本管理原則 4.2.1 市場導向原則：市場導向原則：目標成本管理以市場為導向，確保目標利潤的實現。 4.2.2 準確嚴謹原則：準確嚴謹原則：目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據，保證 目標成本的權威性。 4.2.3 事前控制原則：事前控制原則：目標成本管理貫穿于建設項目的每一階段，凡事做到事先控 制為主，事中事后控制為輔，在立項、設計、施工之前發現問題，減少無效 成本。 4.2.4 動態管理原則：動態管理原則：建設項目的動態成本要及時與目標成本進行比較并

4、糾偏，確 保建設項目總成本在目標成本控制范圍內。 4.3 目標成本科目的分類目標成本科目的分類：詳附件目標成本科目分類 4.4 目標成本文件制訂的目標成本文件制訂的步驟及時間要求步驟及時間要求 4.4.1 項目定位階段：在投資分析和概念設計階段，根據可行性研究報告，以及營 銷、設計、成本、工程、財務等相關部門互動討論確定的項目定位，完成“項 目定位階段的全成本測算” 。確定各項費用的計劃金額，包括設計、報建、環 境配套、營銷費等，并向各費用的負責部門交底達成一致，作為各部門的工 作目標。主體建安費以設計部編制的建設項目綜合經濟技術指標表為依 據，在五個工作日內完成，并根據測算基礎，提出實施方案

5、設計階段的成本 控制目標、措施或建議，形成方案設計階段的成本控制建議 ，以此指導實 施方案的造價控制。 4.4.2 實施方案階段：實施方案確定后五個工作日內，對項目成本測算表進行 細化和修訂。根據各相關部門的工作現狀和計劃，對設計、報建、營銷等費 用進行分析或修正。建安費的控制在主要材料設備選型確定后，需增加主要 材料設備的目標成本分析。結合設計院的承諾明確各產品類型的限額設計指 標（如鋼筋、砼含量等） ，形成施工圖設計階段的成本控制建議 ，作為設 計任務指導書的一部分發給設計院作為施工圖設計階段造價控制的依據。 4.4.3 施工圖預算階段：施工圖完成后十五個工作日內，對目標成本測算表全 面進

6、行細化和修訂，作為最終的目標成本。并按已完工程的經驗和“某某責 任成本體系”的要求，編制正式的目標成本控制責任書 ，并以此指導招標、 施工、采購等業務活動中的成本費用使用與管理。 4.4.4 各階段的成本測算的相關資料（成本測算表、目標成本控制指導書）在定稿 后即時上報集團財務管理部成本審算中心，相關數據錄入成本管理軟件。 4.5 目標成本測算表的編制目標成本測算表的編制 4.5.1 目標成本測算必須應用集團統一測算表格 （見附件） ， 并體現量價分離的原則。 4.5.2 目標成本的制訂以項目的規劃指標、建造標準以及各部門共同確定的銷售交 樓標準為基礎，目標成本測算表必須附詳細的產品建造標準及

7、部品標準（施 工圖預算階段）說明書。 4.5.3 成本測算表中各成本項目的工程量，應根據已竣工的相似工程的結算分析得 出的關聯系數，由項目規劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數、單 元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。 施工圖預算完成后成本測算表中的工程量，應是按圖實際計算的結果。 4.5.4 成本測算表中的單價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價 計算依據、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數 據的來源和依據。 4.5.5 產品定位和目標成本測算是一個互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、 成本反復溝通，標準是“滿足品質要求

8、的性價比最大化” 。在本過程中可使用 價值功能分析法得到最優的方案。 4.5.6 施工圖預算完成后目標成本測算表中的材料設備，對其品質應有準確的 描述，且應與樓盤的定位相適應，能提供品牌和圖片說明為最佳。 4.5.7 投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據已 結算工程的經驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據。 4.5.8 各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的 地方應有充分的依據和說明，原則上偏差不應太大。 4.6 目標成本控制責任書的編制目標成本控制責任書的編制 4.6.1 目標成本控制責任書是目標成本管理的指導性文件，與

9、設計任務管理指導書、 工程管理指導書等，互相補充，共同構成項目經營指導書內容。 4.6.2 目標成本控制責任書的制定，應按照某某集團責任成本管理體系要求， 明確成本發生各階段的控制內容、控制原則、責任部門等。 4.6.3 目標成本控制責任書應包含以下內容：項目概況：總規劃指標，分期 規劃指標，工程概況，入伙時間。地價成本控制：目標、責任部門、控制 手段和要點。開發前期準備費用控制：目標、責任部門、控制指標、控制 手段和要點。主體建安、社區管網、配套設施費的控制：目標、責任部門、 控制指標、控制要點，應避免的已完工程的失敗教訓總結；還應包括材料的 供應方式及供應商的選擇要點。園林環境工程及樣板間

10、、賣場裝修費用的 控制：目標、責任部門、控制要點。開發間接費的控制：目標、責任部門、 控制指標、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業基金等的控制。 （各成本項目的具體控制指標詳某某責任成本管理體系指引） 4.6.4 營銷費的控制包括開發間接費中的“營銷設施建造費”和期間費用中的“銷 售費用” 。 “營銷設施建造費”額度的確定及實施過程，均需要設計、營銷部門 的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定 后，由設計部負主要控制責任，并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為成本控 制的考核指標之一。“銷售費用”應結合推盤計劃，于項目定位完成后制定投 放時間和費用額度計劃。

11、 4.6.5 目標成本控制責任書由成本管理部負責編寫，初稿完成后反饋到設計、 工程、營銷、項目經理部、項目發展部、財務部等各職能部門討論、修改， 達成一致后由各部門第一負責人簽字確認，總經理簽發執行。 4.7 目標成本的目標成本的執行執行 4.7.1 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本管理部每月出 一份項目動態成本月評估 ，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因， 提出成本控制的建議。 4.7.2 項目動態成本月評估應包括“變更簽證統計表”和“項目動態成本信息 表” ，并作為成本信息月報的部分內容，在完成后的三個日內報集團財務 部成本審算中心。 （可在成本管理軟件中完成）

12、4.7.3 成本管理部應根據合同簽訂情況、預算核對情況、結算編制情況、及變更簽 證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發生成本進行評估，在軟 件中生成“項目動態成本信息表” 。 4.7.4 如在月內出現影響成本 50 萬元以上的重大事項，變化發生的責任部門應及時 向成本部提供相關資料，成本部及時計算相應成本變化金額和原因，向公司 總經理和分管領導匯報。 4.7.5 在合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標造價的對比 概況；反映營銷廣告合同、園林環境合同的額度使用情況；設計變更和現場 簽證應做到一單一算，月結月清，并錄入成本管理軟件。 4.7.6 項目結算完成后或者年度成本

13、管理工作總結時，應按照目標成本控制責任 書對相關責任部門進行評估，并提交公司管理層作為業績考核的依據之一。 4.7.6 工程項目結算后，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技 術經濟指標，并按照“成本數據庫”的格式要求，錄入數據庫或整理成標準 格式的 Excel 數據表作為新項目測算、結算初步審核的依據。 4.7.7 項目結算完成后，應分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設計提供 經驗數據。 4.8 目標成本的修訂目標成本的修訂 4.8.1 施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，除規劃條件、政府政策、市場環境 有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態變化在項目動態成 本月

14、評估中反映即可。 4.8.1 工程施工和銷售過程中， 如果售價、 成本發生較大變化時 （對利潤影響達 2） ， 應對目標成本進行修訂，并報公司總經理批準，同時上報集團財務部成本審 算中心備案。 5. 5. 支持文件支持文件 某某集團責任成本管理體系指引 某某成本管理軟件操作實施細則 附件：目標成本科目分類附件：目標成本科目分類 成本測算表（標準）成本測算表（標準） 目標成本科目分類目標成本科目分類 成本科目成本科目 主要包含內容主要包含內容 一 土地獲得價款 1 政府地價及市政配套費 土地出讓金、土地開發費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕 地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等 2 合

15、作款項 補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應 稅金等 3 紅線外市政設施費 紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償 費 4 拆遷補償費 地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出， 農作物補償費，危房補償費等 二 開發前期準備費 1 勘察設計費 勘測丈量費 水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地 釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等 規劃設計費 規化費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖 設計費、總體規劃設計費。 設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。 其他：可行性研究

16、費、制圖、曬圖費、樣品制作費等 建筑研究用房 材料及施工費 2 報建費 報批報建費 1. 項目報批報建費：報建時按規定向政府有關部門交納的報批費 2. 交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資 費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等、規劃管理費、環境 評測費、費新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中 小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等 增容費 水、電、煤氣增容費 3 三通一平費 臨時道路 施工用的臨時道路設計、建造費用 臨時用電 施工用的臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時 變壓器安裝及拆除費用 臨時用水 施工用臨時給排水設施設計、建造、管

17、線鋪設、改造、遷移等費用 場地平整 基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用 4 臨時設施費 臨時圍墻 圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用 臨時辦公室 租金、建造及裝飾費用 臨時場地占用費 施工用臨時占道費、臨時借用空地租費 臨時圍板 臨時圍板的設計、建造、裝飾費用 三 主體建筑工程費 1 基礎造價 土石方、樁基、護壁（坡）工程費、樁基咨檢測費、降水 2 結構及粗裝修 砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎） 、砌體、找平及抹灰、防水、 垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園 砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有 轉換層結構并入塔樓） 3 門窗工程 單元門

18、、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門等工程費用 4 公共部位精裝修 大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用 5 戶內精裝修 廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用 四 主體安裝工程費 1 室內水暖氣電 室內給排水 給排水 自來水、排水 直飲水系統 熱水系統 室內采暖 地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片 室內燃氣 室內電氣工程 樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插 座、含弱電工程管盒預埋 2 設備及安裝 通風空調系統 空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統 電梯供貨及安裝 發電機供貨及安裝 發電機供貨、安裝、機房降噪 消防系統 含消防水、電、

19、防排煙 水消防系統 自動噴淋、主體內消火栓箱、獨立的室外消火栓系統 電消防系統 煙感、溫感、報警、消防廣播 氣體滅火系統 防排煙工程 人防設備及安裝 密閉門、氣體過濾裝置 3 弱電系統 居家防盜系統 陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭 對講系統 包括可視及非可視對講 三表遠傳 水、電、氣遠程抄表 有線電視 有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座 電話 主體內外布線及終端插座 寬帶網 主體內外布線及終端插座 五 社區管網工程費 1 室外給排水系統 室外給水系統 小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、以及外接的消火栓 雨污水系統 2 室外采暖系統 3 室外燃氣系統 4 室外電氣及高低壓設備 高

20、低壓配電設備及安裝 紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設備 室外強電管道及電纜敷設 室外強電總平線路部分 室外弱電管道埋設 用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井 5 室外智能化系統 停車管理系統 露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統 小區閉路監控 攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝 周界紅外防越 紅外對掃 小區門禁系統 電子巡更系統 電子公告屏 六 園林環境工程費 1 綠化建設費 公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化 2 建筑小品 雕塑、水景、環廊、假山等 3 道路、廣場建造費 道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等 車行道 廣場、人行道

21、4 圍墻建造費 永久圍墻、圍欄及大門 5 室外照明 室外燈光照明工程 6 室外背景音樂 7 室外零星設施 兒童游樂設施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶 、座椅、陽傘 七 配套設施費 1 游泳池 建造成本及配套資產購置 2 業主會所 建造成本及配套資產購置 3 幼兒園 建造成本及配套資產購置 4 學校 建造成本及配套資產購置 5 網球場 6 設備用房 配電房、水泵房土建及裝修費 7 車站建造費 建造成本及配套資產購置 8 八 開發間接費 1 工程管理費 工程監理費 支付給聘請的項目或工程建立單位的費用 預結算編審費 支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用 行政管理費 直接從事項目開發的部門的

22、人員工資、獎金、補貼等人工及行政費 施工合同外獎金 趕工獎、進度獎 工程質量監督費 建設主管部門的質監費 安全監督費 建設主管部門的安監費 工程保險費 2 營銷設施建造費 廣告設施及發布費 車站廣告、路牌廣告 現場包裝費 彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 接待廳裝修、裝飾費 設計、工程、裝飾等 樣板間 包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主 體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設 計、裝修、家具、家私等費用，可從總費用中扣除。 銷售模型費 售樓沙盤、戶型模型等 其他 3 資本化利息 直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收 入和匯兌收

23、益的凈額。 4 物業管理完善費 開發商承擔的由物業管理公司代管的大修基金、物業管理基金或其 他專項基金，以及小區入住前投入的物業管理費 九 期間費用 目標成本編制可不包括此項費用，本表列明供參考，詳見某某集 團費用核算辦法 1 管理費用 人工費用 行政費用 財產費用 其它 2 銷售費用 詳見某某集團費用核算辦法 媒介廣告費 電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費用 展銷費 展位費、布置費、制作費等 促銷活動費 設備租賃費、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費 宣傳資料及禮品費 售樓書、各種禮品 現場銷售器具費 飲水機、家私等 銷售人工費 工資、獎金、補貼等 看樓交通費 看樓專車運行費、修理費、司機行車費用 萬客會費用 銷售代理費及傭金 支付專業銷售代理機構或物業公司的代理銷售費和傭金。 中介策劃及咨詢費 支付的中介機構進行市場調研、銷售策劃及相應的咨詢等費用 總產權登記費 政府收費 分戶產權轉移登記費 政府收費 房屋交易費 政府收費 其他