2019龍光玖譽府住宅營銷執行策略報告（110頁）.pdf
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2019龍光玖譽府住宅營銷執行策略報告（110頁）.pdf
1、龍光玖譽府營銷執行策略報告匯報龍光玖譽府團隊2019年10月10日目錄contents01壹目標及難點解讀02貳市場情況分析03叁核心價值梳理04肆客戶分析定位05伍營銷執行策略目標及難點解讀 銷售目標分析 項目難點分析PART 1壹銷售目標11月2日巡展拓客預計節點營銷階段營銷籌備期開盤熱銷期強勢蓄客期10月12月1日營開&樣開驗資12月15日（周日）開盤1.5月強勢蓄客2周清盤12月31日清盤1個月籌備【價格目標】突破市場價格天花板，達到均價5.5-6萬元/（含精裝價格）【去化目標】售開即售罄，12月31日前完成去化377套、約18億。12月13日（周五）預售&認籌項目難點梳理一：體量小，
2、規模不占優勢 無規模優勢：占地約1.5萬、建面約8.5萬，體量較小，不占規模優勢，規模氣勢不強，與品牌往常地王項目在規模上有所差異。 自身配套不完善：項目無商業指標，僅菜市場指標（暫定作為餐飲），園林小，缺乏一站式的完整生活配套。項目基本指標占地面積15324.39總建筑面積84857.9容積率3.98綠化率40%停車位470個菜市場體量1500圖書館體量8000項目難點梳理二：城市面貌老舊、周邊配套低端、噪音 合正觀瀾匯項目 合正觀瀾匯二期（目前已建圍擋） 觀瀾大道、茜坑地鐵口北側東側南側 工業廠房、農民房西側 北側緊靠合正觀瀾匯一期。 西側是工業廠房和在建中的軌道交通，施工界面，道路不平整
3、，廠房包圍，生活檔次較低。 東側緊鄰觀瀾大道與茜坑地鐵口相連，東側產品將受到噪音影響。 南側地塊為合正觀瀾匯二、三期，未來建成后對項目南側產品景觀面有一定遮擋。項目難點梳理三：溢價難，如何突破市場價格天花板 一手備案均價：盤點觀瀾區域內近3年取得預售證的項目，備案價均在4.3-4.6萬元/，在售均價4.7-4.8萬/。 二手成交均價：周邊二手競品項目均價4.1-4.8萬元/。 政府限價嚴格背景之下，觀瀾區域隱形限價天花板5萬元/；比同片區賣高10%的價格，我們是區域的摸高者，項目面臨如何突破政府限價的難題。以及項目周邊配套的價值不足以支撐這個價格的難題。一手競品市場分析樓盤名稱供應產品備案均價（萬元/）總套數在售均價（萬/）陽基御龍山64-1102-4房4.47754.7佳華領域廣場89-1423-4房4.665714.7金洪華盛觀薈名庭61-1403-5房4.648064.8中森公園華府
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