1、白金海岸商鋪銷售執(zhí)行方案白金海岸商鋪銷售執(zhí)行方案謹呈：浙江香溢置業(yè)股份有限公司世聯地產 白金海岸項目組2009年8月13日2報告提綱報告提綱一、商鋪市場情況分析一、商鋪市場情況分析 1、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃 2、區(qū)域商鋪市場分析 3、項目周邊商鋪分析 4、市場情況總結二、項目本體情況分析二、項目本體情況分析 1、商業(yè)部分概況 2、產品情況分析 3、客戶情況分析 4、項目本體總結 三、銷售執(zhí)行方案三、銷售執(zhí)行方案 1、推售策略 2、銷售方式 3、推廣策略 4、價格表3區(qū)域商業(yè)規(guī)劃區(qū)域商業(yè)規(guī)劃商鋪市場情況分析商鋪市場情況分析4本項目屬于杭州市濱湖區(qū)沿江中段位置，位于杭州復興大橋南端東側，濱江區(qū)干道之本項目

2、屬于杭州市濱湖區(qū)沿江中段位置，位于杭州復興大橋南端東側，濱江區(qū)干道之一濱盛路以北，由聞濤路、香溢路、同人路、長河路四路圍合的地塊范圍內，距離濱一濱盛路以北，由聞濤路、香溢路、同人路、長河路四路圍合的地塊范圍內，距離濱江區(qū)政府約江區(qū)政府約5 5分鐘車程，距離一橋南岸人口密集區(qū)約分鐘車程，距離一橋南岸人口密集區(qū)約1010分鐘車程，距離西湖湖濱路約分鐘車程，距離西湖湖濱路約1515分鐘車程。分鐘車程。5 5分鐘分鐘1010分鐘分鐘1515分鐘分鐘5隨著濱江區(qū)在大杭州規(guī)劃格局中地位的不斷提升，區(qū)域的經濟實力不斷加強，人口逐步提隨著濱江區(qū)在大杭州規(guī)劃格局中地位的不斷提升，區(qū)域的經濟實力不斷加強，人口逐步

3、提高，政府近年來大力發(fā)展商業(yè)及配套服務業(yè)，提高經濟繁榮度和居民生活品質。未來的濱高，政府近年來大力發(fā)展商業(yè)及配套服務業(yè)，提高經濟繁榮度和居民生活品質。未來的濱江區(qū)商業(yè)規(guī)劃包括三大核心商圈，本項目距離星光大道商圈較近，直線距離約江區(qū)商業(yè)規(guī)劃包括三大核心商圈，本項目距離星光大道商圈較近，直線距離約2 2公里。公里。u星光大道商圈：星光大道商圈：u區(qū)政府所在商圈，以星光大道商業(yè)步行街、沿江景觀帶、周邊高檔住宅區(qū)等為基礎，以大型百貨店、超市為主體，鼓勵發(fā)展品牌專賣店、專業(yè)店和中小型餐飲業(yè)。u公建中心商圈：公建中心商圈：u即在軟件園周邊、公建中心區(qū)塊（軟件園和公建中心位于錢江四橋以西，江南大道邊）引進學

4、校、銀行、金融、保險及中介等服務性企業(yè)，形成貿易、商務、旅游共同繁榮的商圈。u白馬湖休閑白馬湖休閑文化圈：文化圈：u以白馬湖區(qū)域杭州卡通城研發(fā)基地和卡通主題公園建設為重點，加上山一村農家樂特色休閑區(qū)建設，形成文化氣息和現代科技相結合的休閑旅游商圈。2 Km2 Km6濱江區(qū)的商業(yè)規(guī)劃還包括重點打造的五個特色街區(qū)和四個社區(qū)配套服務體系，濱江區(qū)的商業(yè)規(guī)劃還包括重點打造的五個特色街區(qū)和四個社區(qū)配套服務體系，本項目的位置處于三大重要街區(qū)環(huán)抱的位置，居四橋落橋口，區(qū)位優(yōu)勢較明顯本項目的位置處于三大重要街區(qū)環(huán)抱的位置，居四橋落橋口，區(qū)位優(yōu)勢較明顯星光大道商業(yè)街區(qū)：星光大道商業(yè)街區(qū)：以星光大道商業(yè)街為亮點，加

5、上附近大型超市、大型體育健身中心，形成以影視文化、體育等為題材的街區(qū)。聞濤路文化休閑一條街：聞濤路文化休閑一條街：聞濤路位于錢江三橋、四橋間，緊鄰錢塘江，街區(qū)將利用沿江資源，西起六和公園，東到射潮廣場，沿線規(guī)劃建設一批咖啡館、酒廊及畫室、高爾夫練習場等文化休閑消費場所。家居生活休閑購物街區(qū)：家居生活休閑購物街區(qū)：在四橋入城口附近，以11月底開業(yè)的第六空間家居和幾家全球大型家居用品零售企業(yè)為主，形成一個家居生活休閑購物街區(qū)。電子信息綜合街區(qū)：電子信息綜合街區(qū)：在公建中心附近，結合已有的恒生電子、諾基亞、UT斯達康等企業(yè)，形成以數碼通訊業(yè)為特色的貿易、商務、旅游綜合性街區(qū)。白馬湖文化創(chuàng)意綜合商貿街

6、區(qū)：白馬湖文化創(chuàng)意綜合商貿街區(qū)：在白馬湖卡通城，形成一個以卡通文化創(chuàng)意為特色又有休閑特色的商業(yè)街區(qū)。星光大道商業(yè)街區(qū)星光大道商業(yè)街區(qū)家居生活休家居生活休閑購物街區(qū)閑購物街區(qū)聞濤路文化休聞濤路文化休閑一條街閑一條街電子信息電子信息綜合街區(qū)綜合街區(qū)白馬湖文化創(chuàng)意白馬湖文化創(chuàng)意綜合商貿街區(qū)綜合商貿街區(qū)本項目本項目7濱江區(qū)十大規(guī)劃商業(yè)項目中，項目離其中六大項目位置較近濱江區(qū)十大規(guī)劃商業(yè)項目中，項目離其中六大項目位置較近u(1)(1)星光大道商業(yè)項目星光大道商業(yè)項目，毗鄰濱江區(qū)政府，坐擁林立的企業(yè)集團總部區(qū)和蓬勃發(fā)展的新興居住區(qū)，集購物、美食、娛樂、休閑、居住、商務、旅游、運動八大功能。總商業(yè)面積16萬

7、平方米，由生活大賣場、精品名店街、家電數碼港、運動名品館、空中酒吧廊、文化書城、美食廣場和健身中心組成。u(2)(2)江南大道南大型超市項目江南大道南大型超市項目，項目地點位于江南實驗小學西北側商業(yè)地塊，該項目占地36畝，總商業(yè)面積8萬平方米。該項目周邊擁有江南豪園、風雅錢塘、錢塘春曉等大量高檔住宅小區(qū)迫切需要大型購物設施，目前易買得大型超市、物美大賣場、沃爾瑪等商家都有積極投資的意向。u(3)(3)健身休閑場館項目健身休閑場館項目，項目地點：原規(guī)劃體育館地塊，該項目位于江南大道南側，周邊有江南實驗學校和順發(fā).傾城之戀等高檔住宅區(qū)，居民的健身體育需要有較大的市場。目前，有羽毛球運動場館等的投資

8、意向。u(4)(4)宜家大型家居商場項目宜家大型家居商場項目，選址現已確定，地點位于四橋、江南大道立交的西南側。宜家是全球最大的家居用品零售商之一，該公司十分滿意在濱江區(qū)的選址，計劃建設集家居商場和大型的一站式購物中心于一體餓大型項目。u(5)SM(5)SM城市廣場項目，城市廣場項目，項目地點位于時代大道以東，濱興路以北，SM集團是亞洲最大的大型商場營運集團企業(yè)之一，該項目是集購物、美食、娛樂、休閑為一體的現代化購物中心，體量大，影響力強。u(6)(6)杭州大都會家居博覽園項目杭州大都會家居博覽園項目，項目地點位于四橋入口東側，江南大道以北，濱盛路以南區(qū)塊。該項目為家居主題復合園區(qū)，將集購物、

9、體驗、休閑、互動于一體，把家居采購、行業(yè)交流、消費體驗、藝術生活有機結合，打造全新的園區(qū)購物休閑體驗，現已開業(yè)。u(7)e時代商貿項目，項目地點位于江南大道以北、濱盛路以南、火炬大道以東、信誠路以西公建中心區(qū)塊，該項目功能定位突出電子、計算機產品、游戲軟件產品等，同時配以休閑、餐飲、購物設施，為高新區(qū)電子信息企業(yè)提供基礎配套。u(8)華潤萬家超市項目，項目地點位于浦沿街道楊家墩高教園區(qū)，依托高教園區(qū)近3萬學生和教職員工及浦沿居民的人口容量，目前華潤大型超市、肯德基、九百碗等商家的進場初步解決了該區(qū)域的消費需要。u(9)麥德龍超市項目，項目地點位于濱文路以北、冠山路以西的中谷糧庫區(qū)塊。麥德龍是德

10、國最大、歐洲第二、世界第三的零售批發(fā)超市集團，世界500強之一，麥德龍落戶后的銷售對象為集團消費大客戶，將有效輻射濱江區(qū)乃至蕭山區(qū)。u(10)白馬湖綜合商貿及創(chuàng)意主題公園項目，項目地點位于白馬湖卡通城區(qū)塊，該項目將為卡通城的企業(yè)、員工及周圍居民提供生活消費配套，并吸引大量觀光考察客源，形成獨特的商貿旅游資源。8規(guī)劃中的地鐵規(guī)劃中的地鐵6 6號線沿江南大道布置號線沿江南大道布置,距離項目最近的站點約距離項目最近的站點約1 1公里，地鐵開通后將公里，地鐵開通后將對項目產生有利影響，據近期消息，地鐵對項目產生有利影響，據近期消息，地鐵6 6號線提前納入杭州地鐵二期工程，但開號線提前納入杭州地鐵二期工

11、程，但開通日期暫未明確通日期暫未明確6號線南起聞堰鎮(zhèn)，北至江東工業(yè)區(qū)，線路全長54公里，為軌道干線。線路沿錢塘江布設，位于城市未來最主要的發(fā)展軸上，將湘湖新城、濱江新城、錢江世紀城、空港新城、江東新城等沿江的五大新城有機地串聯起來。最近最近站點站點9即將于即將于20112011年開通的杭州地鐵年開通的杭州地鐵1 1號線已經成為重要的利好預期，影響了濱號線已經成為重要的利好預期，影響了濱江區(qū)沿線商鋪的價值，部分沿線項目的商鋪均價已經超過江區(qū)沿線商鋪的價值，部分沿線項目的商鋪均價已經超過4 4萬元萬元/平米平米星光大道星光大道只租不售，各大只租不售，各大主力店紛紛進駐主力店紛紛進駐瑞立中央花城瑞立

12、中央花城6 6米挑高單層商鋪，米挑高單層商鋪，均價均價4.24.2萬萬/平米平米欣盛東方郡欣盛東方郡暫未銷售，暫未銷售，3 3米左右層高米左右層高商鋪，單價超商鋪，單價超2.52.5萬萬/平米平米鉑金時代鉑金時代地鐵附近地鐵附近6 6米挑高單層米挑高單層3 3萬萬/平米平米10區(qū)域商鋪市場分析區(qū)域商鋪市場分析商鋪市場情況分析商鋪市場情況分析11區(qū)域市場分析范圍的界定。區(qū)域市場分析范圍的界定。u濱江區(qū)實為杭州市高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，片區(qū)最早設立的均為工業(yè)及高新技術企業(yè)。u目前該區(qū)域的人口及商業(yè)的主要聚集區(qū)集中在濱江區(qū)政府區(qū)塊濱江區(qū)政府區(qū)塊和一橋南岸區(qū)塊和一橋南岸區(qū)塊，本報告將針對此范圍內重點項目進

13、行分析；u根據對錢塘江南岸整體區(qū)塊的調查和分析，沿江南大道以南、浦沿路以東的濱江區(qū)范圍以工業(yè)企業(yè)、農民聚集點、老舊臨街鋪、農田地、山體、湖泊等為主；u從位置來看，濱江區(qū)的腹地廣大區(qū)域與沿江商住帶存在較大區(qū)別，故不將此區(qū)域納入詳細研究范圍。項目所在區(qū)塊項目所在區(qū)塊濱江區(qū)政府區(qū)塊濱江區(qū)政府區(qū)塊一橋南區(qū)塊一橋南區(qū)塊12濱江區(qū)政府板塊中，中興花園人氣較旺，租賃率達到濱江區(qū)政府板塊中，中興花園人氣較旺，租賃率達到90%90%以上，傾城之戀、風雅錢塘則屬以上，傾城之戀、風雅錢塘則屬新建小區(qū)，入住率不高，人氣一般，租賃率不到新建小區(qū)，入住率不高，人氣一般，租賃率不到30%30%，星光大道目前已經進駐眾多主力

14、店，星光大道目前已經進駐眾多主力店，全面開街在即。全面開街在即。星光大道：星光大道：以集中式大型主力店為主要構架的商業(yè)街，C、D區(qū)已招商部分7萬平米，后期A、B區(qū)將有另7萬平米集中式商業(yè)，目前處于即將全面開街階段中興花園：目前的入住率很高，周邊人氣旺盛帶動商鋪的繁榮中興花園：中興花園：目前的入住率很高，周邊人氣旺盛帶動商鋪的繁榮傾城之戀傾城之戀：目前的入住率不高，大多數商鋪屬于空置狀態(tài)13星光大道、中興花園、風雅錢塘、傾城之戀商鋪租售價情況調查星光大道、中興花園、風雅錢塘、傾城之戀商鋪租售價情況調查濱江區(qū)政府區(qū)塊濱江區(qū)政府區(qū)塊中興花園中興花園星光大道星光大道錢塘春曉錢塘春曉溫馨人家溫馨人家中央

15、花城中央花城東方郡東方郡風雅錢塘風雅錢塘傾城之戀傾城之戀鉑金時代鉑金時代只租不售，目前已入駐易買得超市、星巴克、萬寧、肯德基、必勝客、麥嘟KTV、舒適堡健身等主力店，未來將成為濱江區(qū)人氣最旺的商業(yè)聚集點沿江漢路商業(yè)人氣最旺，二手單層6米商鋪轉讓均價3萬/平米，80平米商鋪租金8萬/年。沿江漢路三層商鋪，一層5.9米，100-200平米每間，一手現價3-4萬/平米，二層單價8000元/平米，200平米租金14萬/年。共60余套商鋪，目前剩余20多套，全部200平米以上雙層，一層4.45米，二層4.15米，單價1.5-1.8萬/平米，目前200平米租金月10萬/年只租不售只租不售層高層高6 6米售

16、米售3 3萬萬/平米平米層高層高5.95.9米售米售3.53.5萬萬/平米平米雙層售雙層售1.61.6萬萬/平米平米14板塊中的溫馨家園、錢塘春曉屬成熟商鋪，商業(yè)氣氛較濃厚，瑞立中央花城、鉑金時代屬板塊中的溫馨家園、錢塘春曉屬成熟商鋪，商業(yè)氣氛較濃厚，瑞立中央花城、鉑金時代屬目前在售商業(yè)，前者銷售狀況很好，后者卻反差較大，東方郡的少量商鋪暫未銷售，僅做目前在售商業(yè)，前者銷售狀況很好，后者卻反差較大，東方郡的少量商鋪暫未銷售，僅做客戶登記，預告單價客戶登記，預告單價2.52.5萬萬/平米。平米。溫馨家園溫馨家園：周邊片區(qū)商鋪成熟度最高的社區(qū)商鋪，人氣旺盛瑞立中央花城瑞立中央花城：在售商鋪，共58

17、間，已售49間，尚未交付東方郡東方郡：暫未銷售，主樓已封頂，接受登記，預告單價2.5萬鉑金時代鉑金時代：已落成商鋪，在銷售中，銷售狀況不佳15錢塘春曉和溫馨人家同屬早期商鋪，成熟已出租商鋪轉讓價約錢塘春曉和溫馨人家同屬早期商鋪，成熟已出租商鋪轉讓價約2.82.8萬萬/平米，平米，中央花城目前在售均價中央花城目前在售均價4.24.2萬萬/平米，鉑金時代在售均價平米，鉑金時代在售均價3-43-4萬萬/平米平米濱江區(qū)政府區(qū)塊濱江區(qū)政府區(qū)塊中興花園中興花園星光大道星光大道錢塘春曉錢塘春曉溫馨人家溫馨人家中央花城中央花城東方郡東方郡風雅錢塘風雅錢塘傾城之戀傾城之戀鉑金時代鉑金時代成熟商鋪，建筑面積80平

18、米兩層，轉讓價200萬成熟商鋪，二手轉讓均價2.8萬/平米，建筑面積60平米，層高6米隔成兩層，轉讓價220萬，單價3.65萬/平米在售新鋪，上月正式開始銷售，共58間，目前僅剩9間，均價4.2萬/平米，全部為單層商鋪，層高5.8米，面積分為40-50和80-90兩個區(qū)間 商鋪暫未銷售，信息不明，目前接受登記，預告單價為2.5萬/平米，目測層高3.4米左右商鋪部分分為兩段，沿春曉路段全部兩層，每層6米，一層售價2.7-3萬/平米，二層售價1.3萬/平米，沿地鐵線江陵路所在商鋪，一層3-4萬，二層僅兩間，一間1500平米，一間1800平米，單價1.5-2萬/平米雙層售雙層售2.52.5萬萬/平米

19、平米層高層高6 6米售米售2.82.8萬萬/平米平米層高層高5.85.8米售米售4.24.2萬萬/平米平米預告單價預告單價2.52.5萬萬/平米平米江陵路江陵路3.53.5萬萬/平米平米16在售商鋪：瑞立中央花城在售商鋪：瑞立中央花城瑞立中央花城瑞立中央花城 商鋪銷售商鋪銷售 劉小姐劉小姐獲得信息要點：獲得信息要點：1、小區(qū)商鋪上月開始正式銷售，總共58間，目前已經賣掉49間，僅剩小區(qū)東端9間商鋪，目前的均價在42000元/平米左右；2、所有商鋪全部為單層，開間4-6米，進深13-14米，層高5.8米，可以隔做兩層；面積主要在40-50平米和80-90平米兩個區(qū)間段內，總價集中在160-200

20、萬和320-400萬兩個區(qū)間段內；3、購買的客戶主要有純投資客、小區(qū)業(yè)主投資、周邊做生意的老板、為設立公司購買的老板；4、旁邊的東方郡商鋪已經開始預約登記，目前報價為一層（3米左右）2.5萬元/平米，商鋪分布在小區(qū)的西邊主大門門口及小區(qū)南部。銷售員訪談銷售員訪談17產品情況分析產品情況分析u1、商鋪主要分為沿風荷路和沿春曉路兩段，風荷路32間，春曉路26間；u2、開間約4-6米，進深13-14米；u3、層高5.8米，個別商鋪（如風荷路與春曉路交叉口處）一層層高3米，二層5米，分別計入建面；u4、公攤小于5%，鋪型方正，開間進深比合理，內部基本沒有遮擋柱體；u5、鋪面距道路約有10米，有利大量人

21、流的聚集和停車用地18銷售狀況分析銷售狀況分析u1、09年7月正式開始銷售，主要采用電話通知前期登記客戶的方式進行宣傳，截止09年8月14日，58套商鋪已完成銷售49套，銷售率達84%；u2、沿風荷路32間，目前剩余9套，集中位于位于小區(qū)東北角商鋪，人氣較差，據介紹，開發(fā)商認為此處鄰近未來的地鐵所在地，故售價高于春曉路；u3、沿春曉路26間已全部售完，該路屬片區(qū)人氣聚集的主要道路；u4、購買的客戶主要分為四類：純投資客、小區(qū)業(yè)主、周邊老板、小型公司老總。19銷售員的引導賣點及項目劣勢分析。銷售員的引導賣點及項目劣勢分析。銷售引導賣點：銷售引導賣點：1、地鐵附近，將來人氣很旺，現在的東端將來最靠

22、近地鐵，所以賣出來的價格最高；2、臨近的江南學校未來將轉成民辦，導致附近的學區(qū)變化將吸引更多人氣，對這一片的商鋪都會產生有利影響；3、層高較高，隔出來的二層宜商宜住；4、相對濱江區(qū)其他地區(qū)而言，此處已經屬于成熟的旺地。劣勢分析：劣勢分析：1、層高并沒有達到商業(yè)的舒適高度，預計做好隔層后，一層僅能達到2.8米，二層的商鋪高度僅有2.2米；2、定價過于均勻化，沒有體現重要位置的價值優(yōu)勢；3、未出租商鋪，未來的地鐵利好要等到2011年才能顯現，2年后的市場狀況難以預測。20瑞立中央花城項目小結瑞立中央花城項目小結1、瑞立中央花城作為目前整個濱江區(qū)為數不多的在售商鋪，開盤4.2萬/平米的單價，實現熱銷

23、，具有片區(qū)價值實現的標桿意義；3、區(qū)域商鋪客戶的主要置業(yè)目的為投資，來源方向包括小區(qū)業(yè)主、純投資客、周邊生意人、小公司老板等；4、商鋪面積40-90平米，總價160-400萬的商鋪得到區(qū)域市場客戶的認可。2、短期內實現快速銷售，既有項目地段的原因，也有目前杭州房地產市場旺銷大勢的帶動作用；21在售商鋪：鉑金時代在售商鋪：鉑金時代欣盛東方郡欣盛東方郡鉑金時代鉑金時代地鐵地鐵1 1號線號線濱和路站濱和路站1、據近期踩盤了解，該項目商鋪分春曉路和江陵路兩段，總體量6000平米；2、目前銷售已有3個月以上，截止8月14日，全部20余套，僅售出2套商鋪，銷售率不到10%，銷售狀況非常不理想。22江陵路產

24、品及銷售情況江陵路產品及銷售情況u面積：共有3間，413平米、420平米、104平米；u單價：3-4萬/平米；u層高：6米；u總價：400多平米每間總價超過1200萬，104平米總價400多萬；u銷售狀況：目前三間均沒有售出。23春曉路產品及銷售情況春曉路產品及銷售情況u面積：沿春曉路商鋪分一、二兩層，其中一層面積集中在140-150平米和250-320平米兩個區(qū)間段內，二層劃分為1500平米和1800平米兩間；u單價：一層2.7-3萬/平米，二層1.3萬/平米；u層高：兩層均為6米；u總價：一層總價集中在450萬和960萬，二層總價分別為1950萬和2340萬；u銷售狀況：僅售出兩間146平

25、米和55平米。24鉑金時代項目小結鉑金時代項目小結1、此項目與瑞立中央花城同期的熱銷形成鮮明對比；2、面積過大導致總價過高是項目滯銷的最主要原因；3、本項目的總價普遍超過450萬/套，而同片區(qū)的中央花城總價控制在400萬/套內，可以探知該區(qū)域客戶的總價接受臨界線大約在400萬位置；4、在居住人氣不旺的現狀下，地鐵1號線利好成為附近項目的主要賣點。25片區(qū)二手房經紀公司銷售員調研訪談要點片區(qū)二手房經紀公司銷售員調研訪談要點u2121世紀不動產信宜加盟店江漢店世紀不動產信宜加盟店江漢店 資深顧問資深顧問 王盛君王盛君u時間：2009.8.14 16：30u獲得信息：u1、靠小區(qū)門口（江漢路中段）7

26、9平米，210萬總價，單價2.65萬/平米，房東當年按照1.1萬/平米的售價買來，層高較高可以隔兩層；u2、中間費用比較高，契稅3%、綜合稅（營業(yè)稅）差價的5.6%不打折、個稅沒有、土地增值稅0.5%。u傾城之戀傾城之戀 銷售代表銷售代表u時間：2009.8.14 15：50u1、一共60多套，還剩20多套，北面今年5月才拿出來，面積較大，全部在200平米以上，均價在1.5-1.8萬/平米；u2、最小的一間218平米兩層，在小區(qū)西大門旁（位置較偏），一層4.45米，二層4.15米，總價361萬，單價1.65萬/平米；u2、已售商鋪200平米左右，租金約10萬/年。u風雅錢塘風雅錢塘 2121世

27、紀不動產代理世紀不動產代理 銷售代表銷售代表u時間：2009.8.15 19：10u獲得信息：u1、共三層商鋪，一層5.9米，面積100-200平米，二層、三層面積區(qū)間在600-1900平米，總共20多間，目前還剩10多間，開發(fā)商見目前形勢較好，已經在考慮保留不售；u2、推薦了一間200多平米一層商鋪，單價3-4萬，目前有租客克麗緹娜，07年簽訂的5年租賃合同，當年租金12萬/年，2012年租金將達到16萬/年；u3、錢塘春曉有較便宜商鋪出售，目前有租客洗車房，建筑面積80平米，上下兩層，總價200多萬；u4、說溫馨家園租金不高，170多平米商鋪只租5萬/年。26濱江區(qū)政府板塊商鋪情況總結濱江

28、區(qū)政府板塊商鋪情況總結u1、該片區(qū)目前已知的在售項目極少，僅瑞立中央花城和鉑金時代；u2、產品類型普遍為6米左右層高單一層商鋪，均價約3萬/平米，雙層商鋪的單價約1.6萬/平米；u3、從面積上看，主流一手商鋪面積在100平米以內，二手商鋪集中在80平米以內；u4、以中央花城為例，90平米以下，總價400萬以內商鋪，加上較為成熟的地段位置，得到市場的認可，實現了快速銷售；u5、以鉑金時代為例，200平米以上，總價450萬以上產品已經超越片區(qū)客戶的購買能力，銷售速度緩慢；u6、片區(qū)客戶的來源主要周邊小區(qū)業(yè)主、周邊商鋪老板、小公司老總等；購買目的以投資為最主要目的，另有少量的自用開店客戶。27一橋南

29、屬濱江區(qū)較早成熟的區(qū)域，片區(qū)內極少在售商鋪，且二手商鋪同樣一橋南屬濱江區(qū)較早成熟的區(qū)域，片區(qū)內極少在售商鋪，且二手商鋪同樣很少，目前自火炬大道至東信大道的濱盛路段商業(yè)人氣較旺很少，目前自火炬大道至東信大道的濱盛路段商業(yè)人氣較旺水晶城：水晶城：270米風情商業(yè)街暫未銷售，各項信息沒有放出濱盛路：濱盛路：由西邊東信大道和東邊火炬大道相夾的濱盛路部分成為該片區(qū)最有人氣的商業(yè)街六和天寓：六和天寓：沿濱盛路和東信大道各有少量商業(yè)街28一橋南附件商鋪大多出租經營一橋南附件商鋪大多出租經營,購買者大都抱著購買者大都抱著“一鋪養(yǎng)三代一鋪養(yǎng)三代”的心態(tài)來購買商鋪，的心態(tài)來購買商鋪，以彩虹城最為典型以彩虹城最為典

30、型,其商鋪全部出租經營，從而形成了片區(qū)內較好的商業(yè)氛圍其商鋪全部出租經營，從而形成了片區(qū)內較好的商業(yè)氛圍彩虹城彩虹城天寓天寓水晶城水晶城國信嘉苑國信嘉苑江濱花園江濱花園盛元慧谷盛元慧谷銀色港灣銀色港灣270米沿濱盛路風情街暫未銷售，位置極佳，正對公建中心沿濱盛路有少量一層商鋪，層高3米多，二手商鋪轉讓均價約2.5萬/平米，面積100平米左右沿東信大道1號樓下有十幾間商鋪在售，單層售均價2萬/平米，部分已租賃。沿濱盛路和創(chuàng)業(yè)路共1.7萬多平米商業(yè)面積，開發(fā)商只租不售，通過對品牌店的引進和商業(yè)運營管理，形成服務于小區(qū)及周邊，具有較好業(yè)態(tài)控制和良好商業(yè)氛圍的商業(yè)街區(qū)。未售未售只租不售只租不售成熟商鋪

31、，售價成熟商鋪，售價2.52.5萬萬/平米平米新建商鋪，均價新建商鋪，均價2 2萬萬/平米平米濱盛路均價濱盛路均價3 3萬萬/平米平米29在售商鋪在售商鋪六合天寓六合天寓u此項目南、西、北三面規(guī)劃有18套商業(yè)，目前在售僅12間u北面間為50102平米，單層普通層高，售價2.0-2.4萬/平米u西面間面積為300360平米，目前租賃給星巴克、綠格紅梅臺球藝術會所等主力租戶，只租不售u南面間面積為200300平米，售價1.6-2.0萬/平米。30天寓項目小結天寓項目小結u1、本項目商業(yè)銷售體量較少，僅12間，約2000平米；u2、售價平均在2萬/平米左右，面積區(qū)間為100-300之間，主力套型總價

32、區(qū)間為200-600萬/套；u3、租賃情況較好，且引進星巴克等主力商戶，租金約1.5-2.5元/平米，銷售情況不佳，目前僅售出一間；u4、此項目的在售商業(yè)部分，特別是東信大道部分位置較偏，斜切入小區(qū)，且臨街有較遠距離。31片區(qū)二手房經紀公司銷售員調研訪談要點片區(qū)二手房經紀公司銷售員調研訪談要點u2121世紀不動產杭州眾安加盟店世紀不動產杭州眾安加盟店 置業(yè)顧問置業(yè)顧問 鄭佳佳鄭佳佳u時間：2009.8.14 18：24u獲得信息：u1、濱盛路這邊沒有商鋪放出來賣，這段時間過來問商鋪的人比較多，價格要到3萬/平米以上，層高較高，可以隔2層；u2、超級星期天有商鋪出售105平米，1.7萬/平米，單

33、鋪，空置商鋪，位置在杭二中，錢江灣花園站附近。u住商不動產濱盛路彩虹城店住商不動產濱盛路彩虹城店u時間：2009.8.14 18：29u獲得信息：u1、沒有拿到有商鋪賣的信息；u2、估計附近的商鋪可以隔兩層的賣3萬/平米。u裕興不動產濱盛路裕興不動產濱盛路42694269號號 高級置業(yè)顧問高級置業(yè)顧問 操禮寶操禮寶u時間：2009.8.14 18：31u獲得信息：u1、有商鋪可以轉讓，便宜的3.0-3.2萬，一般的是3.5萬/平米，都是有租客，60平米左右；u2、外婆家旁邊有套很好的商鋪，現在在開公司，90平米左右，單價3.5萬/平米;u3、中間費用比較高，綜合來看要達到轉讓費用的14%左右。

34、32濱江區(qū)一橋南板塊商鋪市場小結濱江區(qū)一橋南板塊商鋪市場小結u1、該區(qū)域開發(fā)時間較早，從2002年起，彩虹城、南都江濱花園等項目就開始運作發(fā)展，至今已形成較為成熟的社區(qū)氛圍；u2、該區(qū)域除天寓的十多套在售商鋪外，幾乎沒有在售項目，周邊普遍以“以租代售”作為銷售模式，以此來培養(yǎng)市場、烘托人氣；u3、社區(qū)生活氛圍強，入住人群已達一定規(guī)模，商鋪行業(yè)種類齊全，在居住地10分鐘車程范圍內，能滿足住戶“一站式”的購物需要；u4、商鋪大多出租經營，二手轉讓者少，購買者大都抱著“一鋪養(yǎng)三代”的心態(tài)來購買商鋪，以彩虹城最為典型，其商鋪全部出租經營；u5、濱盛路的東信大道、火炬大道之間段，商鋪轉讓單價約在3萬元/

35、平米左右。33項目周邊商鋪分析項目周邊商鋪分析商鋪市場情況分析商鋪市場情況分析34錦繡錦繡江南江南 白金白金 海岸海岸春江春江時代時代 水印城水印城占地面積:101270平方米總建筑面積:32萬平方米入住時間:2006-6-30商鋪面積：9987.76平米總戶數:1536開發(fā)商:浙江香溢置業(yè)股份有限公司 占地面積:63126平方米總建筑面積:23萬平方米入住時間:2008-5-31總戶數:790開發(fā)商:浙江同人置業(yè)有限公司 占地面積:58688平方米總建筑面積:30萬平方米入住時間:2008-4-30總戶數:1600開發(fā)商:浙江昆侖置業(yè)股份有限公司 占地面積:46145平方米總建筑面積:22萬

36、平方米入住時間:2008-1-1總戶數:883商鋪面積：1800平米開發(fā)商:杭州西湖房地產集團有限公司 白金海岸屬該區(qū)域最大社區(qū)，且早于周邊項目白金海岸屬該區(qū)域最大社區(qū)，且早于周邊項目2 2年交付，目前入住率年交付，目前入住率已達已達60%60%以上以上商鋪商鋪35未來本區(qū)域將入駐約未來本區(qū)域將入駐約50005000戶，人口戶，人口1500015000，區(qū)域內目前除春江時代，區(qū)域內目前除春江時代仍有約仍有約50005000平方米未售商業(yè)外，無其他在售項目。平方米未售商業(yè)外，無其他在售項目。u參考值：城市人均商業(yè)服務面積常規(guī)指標0.7-0.91 /人，上海市1.2 /人樓盤名樓盤名稱稱總戶總戶數

37、數商鋪面積商鋪面積入住時間入住時間商鋪均價商鋪均價白金海岸1536 9987.76平米06年6月30日暫定18000元/平米錦繡江南8831800平米08年1月1日只租不售租金1.0元/平米/天春江時代79010294平米08年5月31日濱盛路一層6米，33000元/平米水印城16001645.7平米08年4月30日只租不售，租金0.8-1.2元/平米/天總計480923734.43平米36錦繡江南交付時間不到錦繡江南交付時間不到2 2年，目前的入住率不超過年，目前的入住率不超過30%30%，小區(qū)，小區(qū)東南及南部沿街布置少量商業(yè)，目前空置較多，租賃率約東南及南部沿街布置少量商業(yè)，目前空置較多，

38、租賃率約50%50%37昆侖置業(yè)的水印城因商鋪產權問題無法銷售，故改為只租不售，目前租賃率達到昆侖置業(yè)的水印城因商鋪產權問題無法銷售，故改為只租不售，目前租賃率達到90%90%以上，租金約以上，租金約0.8-1.20.8-1.2元元/平米平米/日，引入較大的主力店有上海華聯超市和兩岸日，引入較大的主力店有上海華聯超市和兩岸咖啡，小區(qū)的入住情況一般，通過外立面空調機位的判斷，大約為咖啡，小區(qū)的入住情況一般，通過外立面空調機位的判斷，大約為40%40%。38主要競爭項目主要競爭項目春江時代商業(yè)，總建面春江時代商業(yè)，總建面1029410294平米，主要分三大板塊：沿聞平米，主要分三大板塊：沿聞濤路休

39、閑主題商鋪、沿長河路下沉式商鋪、沿濱盛路濤路休閑主題商鋪、沿長河路下沉式商鋪、沿濱盛路80008000平米集中商業(yè)平米集中商業(yè)u沿聞濤路的休閑主題商鋪，共沿聞濤路的休閑主題商鋪，共8 8間，間，單間面積單間面積100100平米左右，總面積約平米左右，總面積約657M657M2 2，與政府的觀江平臺共筑一，與政府的觀江平臺共筑一道江畔風景商鋪道江畔風景商鋪u長河路沿街商鋪（與本案隔街相長河路沿街商鋪（與本案隔街相對），共對），共1818間，約間，約1543M1543M2 2u1313樓底商一間約樓底商一間約583M583M2 2，單一層，單一層，層高達層高達6.7M6.7M，具有周邊商鋪無可比，

40、具有周邊商鋪無可比擬的結構優(yōu)勢，目前此部分整體銷擬的結構優(yōu)勢，目前此部分整體銷售，業(yè)主不明，但據了解建行將在售，業(yè)主不明，但據了解建行將在此設點此設點u南區(qū)沿濱盛路集中商業(yè)，上下兩層南區(qū)沿濱盛路集中商業(yè)，上下兩層共共1818間，總面積約間，總面積約80008000多多MM2 2，其中，其中一層達一層達6 6米層高，共劃分米層高，共劃分1212間，面積間，面積從從60-50060-500平米不等，二層全部為平米不等，二層全部為10001000平米左右鋪型為主，劃分平米左右鋪型為主，劃分6 6間商間商鋪鋪濱盛路集中商業(yè)濱盛路集中商業(yè)長河路下沉式長河路下沉式商業(yè)商業(yè)1313號樓底商號樓底商聞濤路商業(yè)

41、聞濤路商業(yè)未售部分未售部分在售部分在售部分39長河路長河路1818間下沉式商鋪屬地下部分，無法實現商鋪產權，故不能銷售只能出租，目前已基間下沉式商鋪屬地下部分，無法實現商鋪產權，故不能銷售只能出租，目前已基本全部租賃出去，租金約在本全部租賃出去，租金約在1.61.6元元/平米平米/日。另外緊鄰的日。另外緊鄰的1313號樓底商號樓底商583583平米已經銷售出去，平米已經銷售出去，現正裝修，據了解，后期建設銀行將進駐此處。現正裝修，據了解，后期建設銀行將進駐此處。長河路下長河路下沉式商業(yè)沉式商業(yè)u項目在長河路規(guī)劃有面積較小的商鋪只租不售，面積從33.62M2100.80M2共18間；u定位為長河

42、路特色風情街，總面積約960多M2 采用約12.6M、8.4M、4.2M。三種面寬，約8M進深40沿聞濤路總有沿聞濤路總有8 8間商鋪，層高間商鋪，層高3.63.6米，面積米，面積100100多平米，單價多平米，單價1 1萬多，總價在萬多，總價在100-200100-200萬萬/間，間，目前已售目前已售4 4間，此位置屬人流極少的邊緣地段，現有個別租客進駐，主要是對位置要求不高間，此位置屬人流極少的邊緣地段，現有個別租客進駐，主要是對位置要求不高的建筑裝飾公司的建筑裝飾公司聞濤路商業(yè)聞濤路商業(yè)41南區(qū)沿濱盛路集中商業(yè)今年南區(qū)沿濱盛路集中商業(yè)今年5 5月份開始銷售，一層月份開始銷售，一層6 6米

43、層高，面濱盛路街鋪均價米層高，面濱盛路街鋪均價3.33.3萬萬元元/平米，面同人路街鋪均價平米，面同人路街鋪均價2.5-2.72.5-2.7萬萬/平米二層，二層層高約平米二層，二層層高約4.84.8米，米，10001000平米左右平米左右大面積，均價大面積，均價1.21.2萬萬/平米，目前總共的平米，目前總共的1818間商鋪已銷售間商鋪已銷售6 6間。間。濱盛路集中商業(yè)濱盛路集中商業(yè)一層沿濱盛路集中商一層沿濱盛路集中商業(yè)均價業(yè)均價3.33.3萬萬/平米平米一層沿同人路均一層沿同人路均價價2.62.6萬萬/平米平米二層均價二層均價1.21.2萬萬/平米平米一層一層1212間中的間中的8 8間未售

44、，二層未售間未售，二層未售4 4間，面間，面積集中在積集中在250250平米平米-1200-1200平米，一層總價大平米，一層總價大于于825825萬以上，二層總價在萬以上，二層總價在12001200萬左右。萬左右。42濱盛路濱盛路80008000平米商業(yè)除有個別商戶正在裝修外，目前尚無一家平米商業(yè)除有個別商戶正在裝修外，目前尚無一家租戶開業(yè)，同人路東端商鋪因鄰近幼兒園人氣相對較好租戶開業(yè)，同人路東端商鋪因鄰近幼兒園人氣相對較好沿濱盛路商鋪沿濱盛路商鋪沿同人路商鋪沿同人路商鋪武林幼兒園分院武林幼兒園分院43項目組成員借購買商鋪的客戶身份，同春江時代商鋪銷售員交談，從而得項目組成員借購買商鋪的客

45、戶身份，同春江時代商鋪銷售員交談，從而得知更多銷售狀況及客戶情況，并整理以下要點：知更多銷售狀況及客戶情況，并整理以下要點：u1、長河路因屬地下部分，已做成下沉式商業(yè)，故沒有產權，只租不售；聞濤路面積集中在100多平米，層高3.6米，8間，已售4間，價格在1萬多/平米。u2、前期消息放出來的時間比較長，一直沒有賣，主要是因為產權劃分的原因，現在已經將項目的可售部分的大產權劃分成小產權，在這期間一直進行著長河路商鋪的招商工作，故推延到今年5月份開始銷售，3個月時間已經賣掉6間，4間一層，2間二層，目前一層還剩8間，二層還剩4間。u3、客戶主要是小區(qū)的業(yè)主，6間中有4間是小區(qū)的客戶買的，其中幾個是

46、溫州、臺州的投資客買的。有2間是自己做生意，另外4間都是做投資出租，其中一個溫州客買下的鋪計劃做茶樓。u4、租金在長河路這里可以租到1.8-1.9元/平米，濱盛路的商鋪可以租到2元/平米以上。u5、賣點提到有小區(qū)幼兒園武林幼兒園分院、周邊的項目人群聚集；說辭引導上主要是強調地段未來的升值，弱化租金收益低的不利影響。44同人春江時代商業(yè)營銷推廣開展較早，同人春江時代商業(yè)營銷推廣開展較早，20062006年年1111月曾在凱悅大酒店召開月曾在凱悅大酒店召開“實現居住理想實現居住理想商業(yè)配套構想專家業(yè)主研討會商業(yè)配套構想專家業(yè)主研討會”，邀請了杭州商業(yè)地產專家、知名品牌商家、同人，邀請了杭州商業(yè)地產

47、專家、知名品牌商家、同人春春江時代業(yè)主及新聞媒體記者共同參與江時代業(yè)主及新聞媒體記者共同參與 ，為商鋪的招商和后期的銷售造勢。，為商鋪的招商和后期的銷售造勢。u同人春江時代商業(yè)配套構想專家業(yè)主研討會同人春江時代商業(yè)配套構想專家業(yè)主研討會u時間：2006年11月26日14：0016：00u地點：凱悅酒店悅華廳u與會者名單：u馮建德先生（省直房產黨委書記、董事長、總經理）u沈靜女士（我愛我家事業(yè)發(fā)展部副經理）u祝軍華先生（杭州攻略營銷推廣機構執(zhí)行董事）u吳國平（浙江外婆家餐飲有限公司老板）u凌玲女士（同人春江時代營銷策劃部經理）u商家名單：u美國棒約翰u肯德基u杭州聯華華商集團u兩岸咖啡u浙江外婆

48、家餐飲有限公司u星空瑜珈館u麥德龍u樂購u百大集團u東陽瓦罐雞u福港日本料理u喬尼亞淇淋屋祝軍華祝軍華馮建德馮建德凌玲凌玲吳國平吳國平此次活動的主要目的是拉有影響力的商家說話，吸引業(yè)主和實力商家進駐，以及為未來的銷售做鋪墊。從招商角度看并沒有邀請到實力商家的進駐，但從目前的銷售來看，已售6間的成交客戶，4間都被業(yè)主買走，活動還是起到一定的效果。45開發(fā)商并沒有配合現在的商鋪銷售推出重大的造勢活動，僅僅依靠極少量的噴繪開發(fā)商并沒有配合現在的商鋪銷售推出重大的造勢活動，僅僅依靠極少量的噴繪橫幅等維持銷售信息的告知作用，可以看出對此部分商鋪的銷售開發(fā)商重視程度橫幅等維持銷售信息的告知作用，可以看出對

49、此部分商鋪的銷售開發(fā)商重視程度并不高。在目前市場形勢較好的情況下，此項目也沒有實現熱銷，并不高。在目前市場形勢較好的情況下，此項目也沒有實現熱銷，3 3個月僅售出個月僅售出6 6套。套。u1、春江時代商業(yè)街的宣傳只是依靠極少量的噴繪橫幅；u2、從重視程度來看，商鋪在同一宣傳內容中退居二線，住宅部分的4套江景躍層（約600萬/套）反而成為重點推廣對象；u3、前期的造勢期已過，銷售卻遲遲未動，目前僅是強弩之末的自然銷售，情況并不理想。聞濤路商鋪門頭的江聞濤路商鋪門頭的江景躍層廣告景躍層廣告濱盛路商鋪門頭廣告濱盛路商鋪門頭廣告商鋪廣告位居二線地位商鋪廣告位居二線地位46春江時代項目小結：春江時代項目

50、小結：u1、春江時代在市場大勢持續(xù)上揚的形勢下開始銷售（今年5月），在售部分至今共售出11套，銷售率40%，與其他在售商業(yè)項目的快速熱銷（如瑞立中央花城商鋪）形成反差；u2、沿聞濤路的人流極少的位置實現了50%的銷售，而沿濱盛路的較好位置僅有35%的銷售率，如此反差的最大原因在于面積配置過大，導致總價偏高，超過區(qū)域目標客戶的購買能力；u3、從區(qū)塊競爭格局來看，此項目所擁有的資源和定位是唯一可以與本項目形成競爭的在售商業(yè)，并且單從產品和位置來看，春江時代占有優(yōu)勢；u4、作為同一片區(qū)的新開商業(yè)，在烘托商業(yè)氣氛聚攏人氣，以及價格的相互比對方面，本項目與春江時代存有依賴關系；u5、目前的已購客戶主要來

51、自小區(qū)的業(yè)主，且大多為了投資目的，個別客戶買來用作自用商鋪；u6、所處非強勢區(qū)域，較高的售價，周邊并不旺盛的人氣，弱勢的營銷方式均是目前此項目銷售進展緩慢的重要原因。47市場情況總結市場情況總結商鋪市場情況分析商鋪市場情況分析48將濱江區(qū)最具代表性的兩個區(qū)域商鋪與本區(qū)域進行對比，發(fā)現本項目租金將濱江區(qū)最具代表性的兩個區(qū)域商鋪與本區(qū)域進行對比，發(fā)現本項目租金水平屬于洼地，產品類型相對單一，居住人口及商業(yè)氛圍比較弱，但主力水平屬于洼地，產品類型相對單一，居住人口及商業(yè)氛圍比較弱，但主力面積屬目前市場接受度高的主流產品。面積屬目前市場接受度高的主流產品。典型項目主流戶型狀況區(qū)域商鋪均價區(qū)域租金區(qū)政府

52、錢塘春曉、中央花城、60-100平米，6米左右層高可以隔做兩層；6米左右層高，3.5-4.2萬元/平米；少量一手，大多為二手2-3元一橋南彩虹城、國信嘉園單層100平米左右，層高3.3米鋪型方正6米左右層高，3-3.5萬元/平米；大多為二手商鋪，極少一手1.5元-3元本項目四橋南區(qū)域白金海岸、春江時代單層70-186平米，層高3米左右春江時代：3.3萬元/平米，6米層高；1.5萬平米一手未售商鋪0.8-1.6元價格：價格：濱江區(qū)政府區(qū)域商鋪價值實現最高，均價約3.5-4.2萬/平米，一橋南區(qū)域價值實現次之，約3-3.5萬/平米，本區(qū)域春江時代3.3萬/平米銷售狀況不佳；租金：租金：目前，濱江區(qū)

53、租金水平以政務區(qū)為最高，本項目區(qū)域租金屬于價格洼地，且增長速度較慢；產品：產品：從產品類型看，本項目的產品面積適中，符合周邊客戶的接受范圍，但產品結構單一且層高無空間，鋪型內部剪力墻較多，對租戶使用不利；49濱江板塊區(qū)域市場總結濱江板塊區(qū)域市場總結商業(yè)配套和居住人口成為博弈關系的兩端，商業(yè)因人氣而繁榮，人氣因配套完善而聚集，濱江區(qū)商業(yè)的現狀正是這一博弈的體現；濱江區(qū)商鋪客戶大多屬于市場的中端消費群，對面積、總價的要求明顯有限制，根據目前的了解，總價400萬/套以下價值商鋪為大多數目標客戶所接受；鑒于目前項目已實現90%以上的租賃，本項目商鋪的價值不應僅立足于片區(qū)現正銷售商鋪價值，更應以同類片區(qū)

54、二手商鋪（帶租戶）銷售價值為參考；市場大勢的轉好及濱江板塊未來的價值，已為越來越多的客戶看好，片區(qū)內新開住宅項目普遍熱銷（東方郡、星光國際公館、水晶城、風尚藍灣等），成為現實證明；隨著星光大道等大型商業(yè)項目的全面開街，將拉動人氣在濱江區(qū)聚集，對本項目的未來預期將產生良好影響；50商業(yè)部分概況商業(yè)部分概況項目本體情況分析項目本體情況分析51白金海岸項目白金海岸項目20062006年年6 6月交房，屬四橋旁最早開發(fā)、最先成熟月交房，屬四橋旁最早開發(fā)、最先成熟的一線江景高尚住宅大盤的一線江景高尚住宅大盤u總建筑面積：32萬；u建筑形態(tài)：小高層/高層；u容積率：2.3；u綠化率：41%；u建筑密度：1

55、8%；u總戶數：1536戶；u商鋪面積:9987.76平米u商鋪套數:88套u開工時間：2003年7月u交房時間：2006年6月30日u優(yōu)勢：u現房、交通便利、江景u不利影響：u配套稀缺、知名度低、u 價格高、人氣不足香溢路同人路聞濤路錦繡路長河路52建筑形態(tài)：住宅底商商業(yè)狀況：100%一層臨街商鋪商鋪面積:9987.76平米商鋪套數:88套面積區(qū)間：60-200平米開間：4.8米-5.5米進深：11米-13米租賃情況：95%以上已出租最早合同：最早合同：民聯超市，2007.11.14最長租期：最長租期：“克麗緹娜”租戶周水娟和“同人路”25間租戶李益光，期限8年，2008年簽定；最大租戶：最

56、大租戶：民聯超市（709.47平米）、克麗緹娜（621.65平米）商業(yè)部分總面積約商業(yè)部分總面積約1 1萬平米，萬平米，100%100%一層臨街住宅底商，總套數一層臨街住宅底商，總套數8888套，目前已租賃套，目前已租賃95%95%以上商鋪，最大的主力租戶是民聯超市和克麗緹娜，總面積約以上商鋪，最大的主力租戶是民聯超市和克麗緹娜，總面積約13301330平米。平米。香溢路同人路聞濤路錦繡路長河路53項目周邊仍有未開發(fā)的四個地塊，它們的規(guī)劃將對項目商鋪產生明顯的影項目周邊仍有未開發(fā)的四個地塊，它們的規(guī)劃將對項目商鋪產生明顯的影響，目前其中一塊已明確將建成早餐廣場，另三塊仍未明確。響，目前其中一塊

57、已明確將建成早餐廣場，另三塊仍未明確。u項目地塊周邊目前仍有兩塊空地，一塊緊貼白金海岸南區(qū)，尚屬空地，具體規(guī)劃未定，該空地上建成的小區(qū)配套幼兒園即將開園，幼兒園的開園將一定程度上有利于周邊小范圍商業(yè)，譬如：兒童用品店；u白金海岸南區(qū)對面地塊現已被政府規(guī)劃為早餐廣場，作為市民商服配套之一，服務附近居民。此規(guī)劃將對同人路商鋪未來價值起到拉升作用；u濱盛路南部兩地塊暫未得知任何規(guī)劃消息。小區(qū)配套幼兒小區(qū)配套幼兒園即將開園園即將開園規(guī)劃地塊未定物規(guī)劃地塊未定物業(yè)，現為綠化業(yè)，現為綠化市政規(guī)劃早市政規(guī)劃早餐廣場餐廣場待明確地塊待明確地塊54產品情況分析產品情況分析項目本體情況分析項目本體情況分析55從項

58、目商鋪平面圖中可以看出相當多的鋪型因受管道井、電梯井等設計的影響導從項目商鋪平面圖中可以看出相當多的鋪型因受管道井、電梯井等設計的影響導致鋪型不規(guī)則，且鋪內剪力墻較多，對商戶未來的使用造成較大的不利影響。致鋪型不規(guī)則，且鋪內剪力墻較多，對商戶未來的使用造成較大的不利影響。56開間開間5-115-11米，進深米，進深7-157-15米，層高米，層高3 3米，總體來看，進深比較為合理，但層高較低，除去吊米，總體來看，進深比較為合理，但層高較低，除去吊頂和消防管道占高，實際使用高度有限，與目前市場上較多的頂和消防管道占高，實際使用高度有限，與目前市場上較多的6 6米左右層高相比，競爭優(yōu)勢米左右層高相

59、比，競爭優(yōu)勢有限。有限。57100100（不含）平米以下商鋪（不含）平米以下商鋪3333間，面積間，面積2790.022790.02平米，占總面積平米，占總面積27.9%27.9%；100-200100-200（不含）平米之間商鋪（不含）平米之間商鋪5353間，面積間，面積6781.136781.13，占總面積，占總面積67.9%67.9%，為主力面積區(qū)間；，為主力面積區(qū)間；100100以上平米商鋪以上平米商鋪2 2間，面積間，面積416.61416.61，占總面積，占總面積4.2%4.2%，合計總面積，合計總面積9987.769987.76平米平米面積范圍（平米）鋪數總面積（平米）面積占比備

60、注100332790.0227.9%最小面積63.09平米100p200536781.1367.9%主力面積主力面積2002416.614.2%最大面積210.73平米總計889987.76100%商鋪面積配比統(tǒng)計商鋪面積配比統(tǒng)計58一般而言，出入口、轉角、主力商鋪周邊、重要配套周邊、交通樞紐等位置商鋪一般而言，出入口、轉角、主力商鋪周邊、重要配套周邊、交通樞紐等位置商鋪價值明顯高于其他商鋪，由此可見，香溢路兩旁商鋪，特別是轉角和出入口附近價值明顯高于其他商鋪，由此可見，香溢路兩旁商鋪，特別是轉角和出入口附近商鋪有著相對更高的價值商鋪有著相對更高的價值香溢路同人路聞濤路錦繡路長河路春江春江時代

61、時代錦繡錦繡江南江南春江春江時代時代59客戶情況分析客戶情況分析項目本體情況分析項目本體情況分析60來自銷售方面提交的數據顯示，個體私營業(yè)主是本項目最主要來自銷售方面提交的數據顯示，個體私營業(yè)主是本項目最主要的客戶群，并且年齡集中在的客戶群，并且年齡集中在4040歲以上歲以上客戶職業(yè)分析政府部門金融行業(yè)個體私營業(yè)主其他合計126640109比例0.9%1.8%60.6%36.7%100%備注其他：表明在上班，具體行業(yè)不詳客戶年齡分析2029303940495060合計217381572比例2.8%23.6%52.8%20.8%100%61大多數來自路過此處的客戶，這些客戶來源于外地的達到大多數

62、來自路過此處的客戶，這些客戶來源于外地的達到40%40%以上，此外市區(qū)客戶也是重要的來源地以上，此外市區(qū)客戶也是重要的來源地客戶來源分析朋友介紹業(yè)主路過合計3194668比例4.4%27.9%67.6%100%客戶區(qū)域分析濱江江干上城下城拱墅外地合計13101614646105比例12.4%9.5%15.2%13.3%5.7%43.8%100%62客戶的家庭總收入普遍在客戶的家庭總收入普遍在4040萬以上，而根據目前的統(tǒng)計的范圍限制，該收入空間萬以上，而根據目前的統(tǒng)計的范圍限制，該收入空間還可繼續(xù)細分，而客戶意向購買該處商鋪的目的主要是為了投資，這一比例達到還可繼續(xù)細分，而客戶意向購買該處商鋪

63、的目的主要是為了投資，這一比例達到八成八成客戶家庭年收入分析3040405050萬以上合計19281057比例33.3%49.1%17.5%100%客戶購買商鋪目的分析投資經營合計8522107比例79.420.6%100%63有關客戶，讓我們看看最有發(fā)言權的銷售一線的反映（資料取有關客戶，讓我們看看最有發(fā)言權的銷售一線的反映（資料取自自20082008年年4 4月月2626日）日）u由于預售證批準日期的拖延，導致具體的認籌日期無法確定，此外客戶最關心的價格問題也一直沒有正式確定，種種重要信息的不確定，從而導致我們對客戶誠意度、心里價位等重要信息沒有一個詳細的了解。u好多客戶去年就打來電話咨詢

64、，然而時間一久，好多客戶不會持續(xù)關注白金海岸，轉而投向其他樓盤。去年的股市也是一個有利因素，客戶在股市中賺的錢會投資房產，而現在股市大跌，所以有的客戶會出現資金短缺情況。u白金海岸還是有很多客戶資源，建議盡快確定認籌日期，價格等信息。客戶的詳細信息也就可以更加有效的梳理，從而可以制定更加有效的方案，來促進商鋪的銷售。64客戶分析小結客戶分析小結u1、目前積累的客戶因為產權證的問題，拖延時間過久，已經大量流失；u2、因為無法給到客戶更多信息，銷售員對客戶誠意度、心理價位的理解和把握度有限；u3、前期積累的客戶情況可以反映出項目的客戶積累主要來源于自然積累，即經過項目的客戶，還有約三成的小區(qū)業(yè)主和

65、少部分的朋友介紹；u4、客戶的職業(yè)以個體私營業(yè)主為主，區(qū)域以外地客戶最多，超過40%，其次來自市區(qū)的客戶也有較多比例；u5、大多數客戶的家庭年收入大于40萬，而購買商鋪的主要目的在于投資。65項目本體總結項目本體總結項目本體情況分析項目本體情況分析66待售商鋪優(yōu)勢、劣勢并存，既是該區(qū)塊最早建設的社區(qū)，目前待售商鋪優(yōu)勢、劣勢并存，既是該區(qū)塊最早建設的社區(qū)，目前成熟度最好，同時也囿于社區(qū)位置，未來價值難有跳躍性增長成熟度最好，同時也囿于社區(qū)位置，未來價值難有跳躍性增長優(yōu)勢：優(yōu)勢：u1、全臨街一層底商；u2、板塊內入住率高，人氣較旺；u3、近100%已租商鋪，購鋪即開始回報；u4、60-200平方，

66、面積和總價適中，投資門檻低；u5、區(qū)塊滿入住戶數將達到5000戶，約15000人;u6、地鐵6號線站點附近的交通優(yōu)勢。劣勢：劣勢：u1、承重結構多，鋪型不方正，不利于經營分割；u2、層高低，僅3米，無附加值；u3、鋪面分割較小，且僅一層，無法引進大型商戶；u4、現有租戶情況將影響銷售分割；u5、租戶問題需在銷售前妥善處理；u6、社區(qū)位置決定了商鋪未來價值難有跳躍性增長。67推售策略推售策略銷售執(zhí)行方案銷售執(zhí)行方案68推售策略推售策略11高舉高打，樹標桿拉價格高舉高打，樹標桿拉價格u方案方案1 1：“高舉高舉高打高打”以標以標桿效應拉動價格桿效應拉動價格u1、先推綜合資源最好的A區(qū)，即香溢路兩邊

67、商鋪，實現價格標桿；u2、B區(qū)參照A區(qū)均價隨后推出，可實現B區(qū)均價趨同A區(qū)均價效果；u3、C區(qū)資源目前看較弱，但后期有規(guī)劃利好，可以待機而動，最后推出，獲取較好回報。B區(qū)區(qū)A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)第一批推出第一批推出第二批推出第二批推出第三批推出第三批推出69推售策略推售策略22平穩(wěn)推進，可攻可守平穩(wěn)推進，可攻可守u方案方案2 2：“平穩(wěn)平穩(wěn)推售推售”進可進可攻，退可守推售攻，退可守推售方式方式u1、先推資源一般的B區(qū)商鋪，實現正常利潤，以快速回現，火爆第一批銷售為主要目的；u2、接著推高房價，劃出A區(qū)作為第二批銷售，價格達到商鋪整體的頂峰，為B區(qū)已購客戶樹立信心，讓A區(qū)待購客戶看到前景；u3、C區(qū)

68、靜觀其變，待周邊配套出現動作時，適時推出，或有可能實現不低于B區(qū)、A區(qū)均價的最終銷售結果。B區(qū)區(qū)A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)第二批推出第二批推出第一批推出第一批推出第三批推出第三批推出70推售策略推售策略3 3 一次性推出，集中銷售一次性推出，集中銷售u方案方案3 3：“一次一次性推出性推出A A、B B兩區(qū)，兩區(qū)，集中銷售集中銷售”u1、因項目整體體量并不巨大，且同期內競爭項目較少，故第一批可以直接將全部A、B區(qū)63間商鋪單位拿出銷售，擴大客戶選擇面，集中式消化；u2、C區(qū)25間依然作為保留單位等待周邊配套出現動作，適時推出。B區(qū)區(qū)A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)第一批推出第一批推出第二批推出第二批推出推薦方案推薦

69、方案71銷售方式銷售方式銷售執(zhí)行方案銷售執(zhí)行方案72銷售方式銷售方式帶租約直接銷售帶租約直接銷售u帶租約直接銷售必須考慮的問題：u一、目前的商鋪租賃合同中對租賃期內的產權變更約定u“十、權利轉讓u1、乙方在本合同履行期間享有優(yōu)先購買權。u2、本合同項下商鋪在租賃期間發(fā)生所有權或租賃經營者變動的，甲方應通知乙方，本合同由繼受方繼續(xù)履行.”u二、目前的租戶普遍于08年46月簽訂的5-8年長期租賃合同，且約定租金較低，銷售中必須將租金與開發(fā)商旺市考慮結合起來，引導客戶從關注租金轉向關注未來升值；u三、針對多間連租商鋪，銷售時可以適當考慮引導客戶整體購買，優(yōu)先給予大客戶購買確定權，卻因客戶實力原因無法

70、整體購買，可以在大客戶完成購買后，通知散戶按照一定的次序（如選鋪順序牌號）選購剩余商鋪。73動作分解動作分解五步走。第一步要重點解決好租賃合同中的租戶五步走。第一步要重點解決好租賃合同中的租戶優(yōu)先購買和產權變更問題；優(yōu)先購買和產權變更問題；u第一步：第一步：u需兌現租賃合同第十條第一款，優(yōu)先通知所有租戶“商鋪即將銷售，可以由租戶先期購買”，并組織銷售員對租戶進行一對一營銷，盡量爭取租戶購買；u提供租戶購買的優(yōu)惠條件：免除過往所有租金，并在商鋪銷售價格中一次性扣除。u鼓勵租戶完整購買所租賃商鋪，并給予額外的獎勵政策。74第二步預留租戶購買，針對非購買租戶進行一定時間的營銷，第二步預留租戶購買，針

71、對非購買租戶進行一定時間的營銷，盡快轉入第三階段；盡快轉入第三階段；u第二步：第二步：u針對購買類租戶做好預定銷售工作，為其保留商鋪號，盡快簽訂銷售合同u將前期租賃合同終止，并簽訂租賃終止協(xié)議；u非購買類的租戶通過一定期限的營銷，如果無法轉化為銷售，則將剩余商鋪拉入銷售目錄表，列入下一步集中銷售考慮；75第三步，利用各類精準定位的營銷方式，針對前期客戶、周邊個項目業(yè)主、濱江第三步，利用各類精準定位的營銷方式，針對前期客戶、周邊個項目業(yè)主、濱江區(qū)政府和一橋南岸商鋪老板等客戶群進行宣傳推廣，優(yōu)先進行大客戶預定購買，區(qū)政府和一橋南岸商鋪老板等客戶群進行宣傳推廣，優(yōu)先進行大客戶預定購買，之后轉入散戶集

72、中式開盤。之后轉入散戶集中式開盤。u第三步：第三步：u利用項目自身擁有的廣告資源，結合各類高效、低成本營銷渠道（道旗、廣告牌短信、彩虹門、橫幅、直郵等）吸引客戶上門；u重點宣傳對象包括前期已積累客戶、白金海岸業(yè)主、周邊項目業(yè)主、濱江區(qū)政府和一橋南岸店鋪老板等；u確定購買的大客戶，給予優(yōu)先預定購買權，輔以適當的價格優(yōu)惠和租金返還獎勵促進銷售；u大客戶完成銷售后的剩余部分做集中開盤銷售；76第四步，按節(jié)奏推進宣傳推廣工作，重新蓄積新誠意客戶（前期時間過長，客戶第四步，按節(jié)奏推進宣傳推廣工作，重新蓄積新誠意客戶（前期時間過長，客戶流失嚴重），并配合做好客戶摸底及價格試探工作，調整價格表，采用合適的方

73、流失嚴重），并配合做好客戶摸底及價格試探工作，調整價格表，采用合適的方式開盤，周密準備，保證過程的萬無一失。式開盤，周密準備，保證過程的萬無一失。u第四步：第四步：u按照節(jié)奏推進宣傳推廣，根據實際效果進行調整，目標是積累到足夠開盤的客戶數量；u做好客戶摸底調研工作，開盤前隨機抽取誠意客戶邀請做價格試探，調整項目價格表；u確定開盤日后，根據客戶數量確定開盤方式，提前通知客戶開盤事宜，細化所有相關事宜，保證萬無一失；u正式開盤銷售，注意現場控制和協(xié)調，當場簽定認購書。77合同簽定、收款及后續(xù)交鋪事宜合同簽定、收款及后續(xù)交鋪事宜u第五步：第五步：u簽定購鋪合同，完成收款和后續(xù)交鋪各項事宜；u業(yè)主、租

74、戶、開發(fā)商三方擬定新租賃合約，明確產權轉讓后的各方權利與責任。推廣方式推廣方式銷售執(zhí)行方案銷售執(zhí)行方案商鋪包裝命名商鋪包裝命名u緊扣錢塘江概念，大氣磅礴，易記u延續(xù)之前招商所用案名觀瀾 后街營銷策略營銷策略 營銷策略：項目的社區(qū)商鋪地位決定了營銷策略必須考慮“借力營銷借力營銷”1、借力地鐵6號線提前規(guī)劃；2、借力星光大道全面開街；3、借力春江時代。營銷策略營銷策略借力營銷借力營銷借力借力地鐵地鐵6 6號線提前納入杭州地鐵二期工程號線提前納入杭州地鐵二期工程u6號線沿濱江區(qū)發(fā)展軸江南大道布置，西起浦沿，途經浦沿路、東信大道、江南大道，連接濱江區(qū)區(qū)級公共次中心和公共中心，沿江邊連接錢江世紀城再到錢

75、江文化產業(yè)園，全長約25公里。u在城市軌道線網中，6號線定位為次干線，與1、2、5三條主干線連接，主要起江南軌道交通聯絡線的功能，以便把主干線上客流送到更遠的地區(qū)。u根據2008年6月杭州市委書記王國平提出的沿錢塘江重點打造10座新城的遠景規(guī)劃，杭州市的地鐵6號因擔負起串聯沿線新城的重任而提前納入地鐵二期建設工程u目前根據2009年6月29日新聞，杭州地鐵6號線2個站點已經提前施工由地鐵由地鐵6 6號線提前建設所能引起的價值思考。號線提前建設所能引起的價值思考。u地鐵6號線的提前建設將成為項目價值提升的一個重要預期；u軟文：u借地鐵說事，從大城市的地鐵對周邊物業(yè)價值的拉升說起，接著闡述地鐵1號

76、線對周邊物業(yè)的帶動作用，最后著力宣傳6號線本身所附帶的重要意義串聯錢塘江南岸新城的重任，從而暗示白金海岸商鋪將成為未來南岸樞紐線一環(huán)、四橋南的高潛力升值商鋪。硬廣：地鐵6號線站旁，四橋南岸，高潛力高回報投資型商鋪。借力借力星光大道即將全面開街，濱江區(qū)政府商圈影響力不斷擴大，商星光大道即將全面開街，濱江區(qū)政府商圈影響力不斷擴大，商業(yè)氛圍漸成氣候，周邊商鋪升值在即業(yè)氛圍漸成氣候，周邊商鋪升值在即u借力點一：u濱江區(qū)政府商圈漸成氣候，本項目同屬此商圈輻射范圍內；u借力點二：u各大主力店（易買得、肯德基、必勝客、萬寧、神采飛揚、舒適堡、麥嘟等等）將全區(qū)甚至全市的人氣向該商圈吸引，周邊商鋪必受其惠；u借

77、力點三：u星光大道未來將成為濱江區(qū)的重要人流聚集點，以此位置開展廣場活動將收到更好的效果。借力借力春江時代春江時代80008000平米集中式商業(yè)，普遍面積在平米集中式商業(yè)，普遍面積在200200平米以上，二層更是達平米以上，二層更是達到到10001000平米，未來必有大型商家進駐招攬人氣，因此，本項目商業(yè)氣氛將受到主平米，未來必有大型商家進駐招攬人氣，因此，本項目商業(yè)氣氛將受到主力店的帶動，更加繁榮蓬勃，成為適合中小投資者購買的片區(qū)首選商鋪力店的帶動，更加繁榮蓬勃，成為適合中小投資者購買的片區(qū)首選商鋪u借力點一：u借春江時代未來的主力店預期，給小型投資客以更大信心；u借力點二：u人氣意味著商機

78、，商機意味著財富，主力店加盟后的該片區(qū)將實現更高的入住率和吸引更廣大范圍內的客戶前來購物，從而拉動周邊的商業(yè)升值；u借力點三：u錯位競爭借力，春江時代3.3萬/平米定價，及大面積鋪型的劃分決定了其與本項目面對不同財富級別的客戶，因此春江如果能賣好，就等于樹立了價值信心的標桿，且意味著主力店更快的進駐，對本項目只有好處，沒有壞處。推廣渠道建議：推廣渠道建議：1、結合項目現有資源橫幅、彩虹門、燈桿旗、戶外廣告牌、搜房網等進行宣傳；2、采用短信、直郵等方式，進行精準營銷；3、蕭山區(qū)宣傳渠道拓展；4、配合重要節(jié)點日期，如：認籌、國慶節(jié)、房展會、中秋節(jié)、煙花大會、開盤等進行活動營銷。自身資源：廣告牌內容

79、更換自身資源：廣告牌內容更換“地鐵北、四橋南，白金海岸地鐵北、四橋南，白金海岸帶租約商鋪三年磨一劍，蓄勢待發(fā)帶租約商鋪三年磨一劍，蓄勢待發(fā)”地鐵北、四橋南，白金海岸帶租約地鐵北、四橋南，白金海岸帶租約商鋪三年磨一劍，蓄勢待發(fā)商鋪三年磨一劍，蓄勢待發(fā)推薦動作推薦動作小區(qū)資源：小區(qū)香溢路、同人路、長河路、錦繡路的廣告設置小區(qū)資源：小區(qū)香溢路、同人路、長河路、錦繡路的廣告設置及更換及更換長河路香溢路口彩虹門，小區(qū)道旗，小區(qū)道路橫幅長河路香溢路口彩虹門，小區(qū)道旗，小區(qū)道路橫幅推薦動作推薦動作網絡推廣：搜房、透明售房網等杭州主流房地產網站加入商鋪網絡推廣：搜房、透明售房網等杭州主流房地產網站加入商鋪銷售

80、廣告信息、商鋪介紹軟文、搜索等銷售廣告信息、商鋪介紹軟文、搜索等推薦動作推薦動作精準廣告：定向精準廣告精準廣告：定向精準廣告直郵、短信直郵、短信u以白金海岸周邊共5個項目（含海威國際）為核心區(qū)域，以濱江區(qū)政府周邊、一橋南岸周邊為重點，定投“白金海岸商鋪投資手冊”u定區(qū)域短信以項目為圓心的周邊3公里，一、三、四橋南出口，濱江區(qū)政府周邊3公里；u定消費額約移動、聯通消費400元以上客戶，定期發(fā)送告知短信；u定目標群體前期積累客戶的電話+短信通知推薦動作推薦動作紙媒宣傳：錢江晚報、青年時報、都市快報的房地產專刊紙媒宣傳：錢江晚報、青年時報、都市快報的房地產專刊推薦動作推薦動作廣場造勢：利用星光大道等

81、商業(yè)廣場周末人氣旺潮進行造勢活廣場造勢：利用星光大道等商業(yè)廣場周末人氣旺潮進行造勢活動動推薦動作推薦動作渠道拓展：蕭山區(qū)渠道拓展：蕭山區(qū)道旗、廣告牌、公交站牌廣告等道旗、廣告牌、公交站牌廣告等選做動作選做動作活動營銷：借房展會、中秋節(jié)、煙花大會、國慶節(jié)等節(jié)假日及活動營銷：借房展會、中秋節(jié)、煙花大會、國慶節(jié)等節(jié)假日及活動期間開展回饋業(yè)主活動活動期間開展回饋業(yè)主活動中秋節(jié)業(yè)主賀中秋節(jié)業(yè)主賀卡祝福卡祝福杭州秋季房展會杭州秋季房展會煙花大會煙花大會國慶優(yōu)惠國慶優(yōu)惠選做動作選做動作商業(yè)價值全解讀之商業(yè)價值全解讀之商業(yè)手冊商業(yè)手冊租賃率已達95%以上的成熟商鋪高端住宅，醇熟社區(qū) 面積適當，60-200平方

82、米，總價低100%臨街商鋪，價值最大化一萬平米的商鋪體量，店多隆市面寬進深合適格局成熟商鋪成熟商鋪“一鋪養(yǎng)一鋪養(yǎng)三代三代”的的投資產品投資產品預期更好預期更好預計未來2年內附近樓盤總入駐戶數超過5000戶美美好好錢錢景景推廣渠道：物料準備推廣渠道：物料準備商業(yè)手冊商業(yè)手冊地鐵6號的提前動工將全面影響濱江區(qū)沿江商鋪價值星光大道等商業(yè)的開街預示著濱江區(qū)未來的美好錢景宣傳推廣工作安排表宣傳推廣工作安排表工作任務工作任務工作事項工作事項工作要求工作要求時間節(jié)點時間節(jié)點推廣渠道彩虹門加入商鋪即將銷售信息9月20日更換廣告牌香溢路口廣告牌更換9月20日更換橫幅香溢路、長河路、錦繡路三路路口拉跨路橫幅9月2

83、0日更換燈桿旗香溢路燈桿旗更換9月20日更換網絡搜房網、透明售房網加入廣告等信息9月20日直郵定向周邊5小區(qū)業(yè)主郵遞商鋪即將銷售信息9月20日短信定向周邊小區(qū)及濱江區(qū)重要交通點發(fā)送短信9月20日紙媒錢江晚報、都市快報等報紙媒體投放10月10日拓展渠道蕭山區(qū)廣告牌、燈桿旗等資源拓展10月活動推廣國慶節(jié)購商鋪國慶優(yōu)惠活動10月1-10日秋季房展會參加秋季房展會向全市客戶推介項目10月中秋節(jié)中秋節(jié)業(yè)主節(jié)日賀卡問候+商鋪銷售信息10月3日星光大道廣場活動小型文藝演出+推介商鋪11月物料準備商鋪海報商鋪核心價值賣點海報設計制作9月20日前鋪型單頁商鋪鋪型單頁設計制作9月20日前投資手冊項目投資價值及銷售

84、賣點海報設計制作9月20日前價格表（暫定）價格表（暫定）銷售執(zhí)行方案銷售執(zhí)行方案附件一：長河路價格表序號序號路段路段鋪號鋪號建筑面建筑面積積位置人流位置人流量量戶型方戶型方正度正度開間進深開間進深度度戶型面積戶型面積大小大小總分總分均價均價總價總價1長河路長河路148171.470.95110.950.962517431 1245792 2長河路長河路147985.460.950.911.050.967517522 1497389 3長河路長河路147788.781111.051.007518246 1619873 4長河路長河路147577.191111118110 1397919 5長河路

85、長河路147370.761.1110.951.052519061 1348748 6長河路長河路147177.191.11111.0619197 1481794 7長河路長河路146977.191.11111.0619197 1481794 8長河路長河路1467102.931.151.051.11.11.12520374 2097082 9長河路長河路1465143.911.151.151.21.21.16521098 3036252 10長河路長河路1463108.811.15111.11.10520012 2177469 11長河路長河路146187.151.2111.051.12752

86、0419 1779528 12長河路長河路145971.981.2110.951.112520147 1450216 13長河路長河路145783.351.21111.1220283 1690614 14長河路長河路145571.981.25110.951.142520691 1489323 16長河路長河路145177.471.250.95111.14520736 1606423 附件二：香溢路價格表序號序號路段路段鋪號鋪號建筑面建筑面積積位置人位置人流量流量戶型方戶型方正度正度開間進深開間進深度度戶型面積戶型面積大小大小總分總分均價均價總價總價17香溢路香溢路883.641.250.951

87、11.14520736 1734365 18香溢路香溢路16116.771.251.11.21.151.212521958 2564094 19香溢路香溢路22107.091.251.11.21.151.212521958 2351536 20香溢路香溢路28107.091.251.11.21.151.212521958 2351536 21香溢路香溢路32116.641.251.11.21.151.212521958 2561239 22香溢路香溢路3890.421.250.95111.14520736 1874955 23香溢路香溢路52186.421.31.11.11.31.252263

88、8 4220106 24香溢路香溢路58181.431.31.11.11.31.2522638 4107145 25香溢路香溢路661481.3111.21.2121913 3243157 26香溢路香溢路72170.431.31.11.11.31.2522638 3858131 28香溢路香溢路82186.421.31.11.11.31.2522638 4220106 附件三：香溢路價格表序號序號路段路段鋪號鋪號建筑面建筑面積積位置人流位置人流量量戶型方戶型方正度正度開間進深開間進深度度戶型面積戶型面積大小大小總分總分均價均價總價總價29香溢路香溢路6978.811.20.70.711.04

89、518925 1491484 30香溢路香溢路7594.091.20.70.71.11.0619197 1806218 31香溢路香溢路7771.321.20.80.70.91.0418835 1343277 32香溢路香溢路7985.831.20.90.911.09519831 1702057 33香溢路香溢路83108.21.21.11.11.151.167521144 2287731 34香溢路香溢路107129.411.10.911.151.072519423 2513541 35香溢路香溢路109101.831.10.911.11.06519287 1964021 36香溢路香溢路1

90、1397.731.10.911.11.06519287 1884944 37香溢路香溢路119110.071.10.911.151.072519423 2137899 38香溢路香溢路12399.431.10.911.11.06519287 1917732 39香溢路香溢路127150.211.11.11.11.21.11520193 3033155 40香溢路香溢路129149.381.051.11.11.21.08519649 2935236 41香溢路香溢路133109.041111.11.01518382 2004346 42香溢路香溢路139122.291111.21.0318653

91、 2281125 43香溢路香溢路141119.131111.21.0318653 2222180 44香溢路香溢路145118.091111.21.0318653 2202781 45香溢路香溢路14791.5410.81.11.051.002518155 1661943 46香溢路香溢路128185.5310.80.81.30.99518020 3343167 47香溢路香溢路130210.7311.11.11.41.08519649 4140731 48香溢路香溢路138122.6611.11.151.21.062519242 2360222 49香溢路香溢路142154.6711.11

92、.151.251.0719378 2997166 51香溢路香溢路15699.9311.11.151.051.0418835 1882132 附件四：同人路價格表序號序號路段路段鋪號鋪號建筑面建筑面積積位置人流位置人流量量戶型方戶型方正度正度開間進深開間進深度度戶型面積戶型面積大小大小總分總分均價均價總價總價64同人路同人路238111.530.70.60.71.10.7513583 1514865 65同人路同人路236165.70.70.70.810.7613764 2280641 66同人路同人路23499.250.7111.10.83515122 1500852 67同人路同人路232

93、99.250.7111.10.83515122 1500852 68同人路同人路230100.690.7111.10.83515122 1522628 69同人路同人路228139.880.71.11.11.10.8615575 2178587 70同人路同人路22295.50.70.91.110.82514941 1426850 71同人路同人路218117.850.71.11.110.84515303 1803463 72同人路同人路216139.880.71.11.110.84515303 2140589 73同人路同人路21292.50.71110.8214850 1373651 74

94、同人路同人路20863.090.7110.80.7914307 902627 75同人路同人路206112.990.71.11.21.10.87515846 1790478 76同人路同人路200112.50.71.11.21.10.87515846 1782713 77同人路同人路19897.050.70.91.21.10.85515484 1502735 78同人路同人路192112.50.71.11.21.10.87515846 1782713 79同人路同人路188109.570.6111.10.77514035 1537851 80同人路同人路186112.990.6111.10.7

95、7514035 1585852 81同人路同人路18280.580.61110.7613764 1109077 82同人路同人路18080.580.61110.7613764 1109077 83同人路同人路176120.780.61.11.11.10.814488 1749870 84同人路同人路172106.090.61.11.11.10.814488 1537041 85同人路同人路168104.410.611.11.10.7914307 1493792 86同人路同人路166120.780.61.11.11.10.814488 1749870 88同人路同人路152134.780.61

96、.11.11.150.807514624 1971010 附件五：錦繡路價格表序號序號路段路段鋪號鋪號建筑面建筑面積積位置人流位置人流量量戶型方戶型方正度正度開間進深開間進深度度戶型面積戶型面積大小大小總分總分均價均價總價總價52錦繡路錦繡路5087.10.90.7110.9116480 1435425 53錦繡路錦繡路52118.670.91.1110.9517205 2041669 54錦繡路錦繡路5466.660.9110.90.92516752 1116678 55錦繡路錦繡路56110.40.91.1110.9517205 1899387 56錦繡路錦繡路18142.770.8111

97、.20.9116480 2352877 57錦繡路錦繡路16139.850.8111.20.9116480 2304755 58錦繡路錦繡路14110.870.8111.10.89516209 1797041 59錦繡路錦繡路1295.750.8110.7313220 1265851 60錦繡路錦繡路10110.790.8111.10.89516209 1795744 61錦繡路錦繡路8105.830.8111.10.89516209 1715350 63錦繡路錦繡路2119.650.8111.10.89516209 1939352 總建面：總建面：9987.769987.76平米，均價：平米，均價：1815918159元元/平米，預計回款：平米，預計回款：1.811.81億元億元THANK YOU!THANK YOU!THE END2009年8月5日