1、【華府幸福城】項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2016年8月目錄一宏觀政策研究二區(qū)域規(guī)劃研究三區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究四區(qū)域配套研究五區(qū)域競(jìng)品研究Part 1、宏觀政策研究2016年房地產(chǎn)購房政策2016年2月出臺(tái)新政：首套房最低首付款比例為25%（各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)），對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。激發(fā)潛在需求，改善高庫存壓力。1 2 套房首付比例下調(diào)至最低 4 成。2 首套房公積金貸款最低首付 2 成，二套房最低首付 3 成。3 個(gè)人購買普通商品房免營(yíng)業(yè)稅的門檻，調(diào)整為滿2年。4 住房公積金存款利率上調(diào)至1.50%5 全面實(shí)施營(yíng)改增6 下調(diào)房地產(chǎn)契稅，兩年以上住

2、房免征營(yíng)業(yè)稅7 提供預(yù)售門檻、限制供應(yīng)新政總結(jié)總結(jié)：中央對(duì)于去庫存的強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存高企、投資持續(xù)下滑的形勢(shì)下，釋放出強(qiáng)烈地政策信號(hào)。在國務(wù)院常務(wù)會(huì)上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)也強(qiáng)調(diào)加快戶籍制度改革以帶動(dòng)住房消費(fèi)。這些利好有效刺激本項(xiàng)目周邊農(nóng)村戶口改城鎮(zhèn)戶口、首置、投資需求的釋放Part 2、區(qū)域規(guī)劃研究區(qū)域規(guī)劃體系規(guī)劃：本區(qū)域位于龍泉城市規(guī)劃“一心兩翼兩帶”的核心位置。臨近洛帶旅游組團(tuán)、龍泉山生態(tài)旅游區(qū)。是古鎮(zhèn)風(fēng)情一日游、生態(tài)游的必經(jīng)之地，也是休閑、養(yǎng)老好居所。交通規(guī)劃：成安渝高速成渝高速幸福大道成洛大道驛都大道陽光大道車城大道繞城高速地鐵二號(hào)線地鐵四號(hào)線地鐵十二號(hào)線用地規(guī)劃：陽光城片區(qū)為

3、居住+教育+生態(tài)的宜居、宜投資城市，商業(yè)氛圍較好。天府新區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)龍泉經(jīng)濟(jì)騰飛，項(xiàng)目升值潛力巨大天府新區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)龍泉經(jīng)濟(jì)騰飛，項(xiàng)目升值潛力巨大Part 3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究GDPGDP首次突破千億大關(guān)首次突破千億大關(guān)去年，面對(duì)復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和交大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，龍泉驛區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值破龍泉驛區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值破千億元，增幅千億元，增幅5%5%，這是經(jīng)濟(jì)總量首次突破千億元大關(guān)，站在了“新常態(tài)、千億級(jí)、大城市”的歷史發(fā)展新起點(diǎn)上。1111家整車企業(yè)造車近百萬輛家整車企業(yè)造車近百萬輛2015年龍泉驛區(qū)汽車整車（機(jī)）產(chǎn)量達(dá)89.8萬輛，汽車（工程機(jī)械）全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值達(dá)1350億元，汽車產(chǎn)業(yè)連跨“三個(gè)千億”

4、臺(tái)階，成為“十二五”時(shí)期全省、全市增長(zhǎng)最快的千億特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，躋身全國汽車產(chǎn)業(yè)集群第二方陣，全國十大汽車產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地，一座世界級(jí)汽車城的實(shí)景圖正在徐徐呈現(xiàn)。固定資產(chǎn)投資高達(dá)固定資產(chǎn)投資高達(dá)483483億億元元龍泉驛最新制定出臺(tái)了穩(wěn)增長(zhǎng)“28條措施”，狠抓招商引資、項(xiàng)目促建等，全區(qū)全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資完成固定資產(chǎn)投資483483億元、增長(zhǎng)億元、增長(zhǎng)19%19%！讓經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體呈現(xiàn)出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)中有升、規(guī)上工業(yè)止滑提升、項(xiàng)目投資穩(wěn)中快增的態(tài)勢(shì)。城鄉(xiāng)居民人均城鄉(xiāng)居民人均GDPGDP增長(zhǎng)近一增長(zhǎng)近一成成龍泉驛區(qū)龍泉驛區(qū)20152015年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別增長(zhǎng)分別增長(zhǎng)8.4

5、%8.4%、9.1%9.1%，一般公共預(yù)算收入增長(zhǎng)13.3%，均高于GDP增速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量效益穩(wěn)步民生投入占比財(cái)政總支出的民生投入占比財(cái)政總支出的68%68%以上以上正所謂千方百計(jì)惠民生，龍泉驛堅(jiān)持民生優(yōu)先，扎實(shí)辦好“十大民生工程、60件惠民實(shí)事”，財(cái)政用于改善民生投入占財(cái)政財(cái)政用于改善民生投入占財(cái)政總支出的比重保持在總支出的比重保持在68%68%以上以上簽約引進(jìn)簽約引進(jìn)3131個(gè)重大項(xiàng)目個(gè)重大項(xiàng)目為深入落實(shí)“全域開放”戰(zhàn)略，簽約引進(jìn)簽約引進(jìn)東風(fēng)佛吉亞、吾悅廣場(chǎng)等東風(fēng)佛吉亞、吾悅廣場(chǎng)等3131個(gè)重大項(xiàng)目，個(gè)重大項(xiàng)目，實(shí)際到位省外內(nèi)資、外商投資持續(xù)增長(zhǎng)。“十二五”時(shí)期，龍泉驛在區(qū)委、區(qū)政府的

6、正確領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真落實(shí)市委“總體戰(zhàn)略”等一系列重大決策部署，經(jīng)濟(jì)總量明顯提升，發(fā)展速度明顯加快，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯改善，榮獲全國科學(xué)發(fā)展百強(qiáng)區(qū)、全國投資潛力百強(qiáng)區(qū)、全省農(nóng)民增收工作先進(jìn)區(qū)等稱號(hào)，全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展交出滿意答卷。龍泉經(jīng)濟(jì)重要支柱經(jīng)開區(qū)總結(jié)：龍泉驛經(jīng)濟(jì)依托于汽車工業(yè)園區(qū)、電子設(shè)備、醫(yī)藥食品等工廠的發(fā)展。龍泉驛住宅項(xiàng)目的去化部分客群也依托于這些工廠藍(lán)領(lǐng)。Part 4、區(qū)域配套研究交通三縱七橫公交：859、896自然資源自然資源4A級(jí)景區(qū)紫霞山級(jí)景區(qū)紫霞山龍泉湖龍泉湖蔚藍(lán)花海蔚藍(lán)花海學(xué)校學(xué)校成都中醫(yī)院大學(xué)附院針灸學(xué)校、成都信息工程大學(xué)成都中醫(yī)院大學(xué)附院針灸學(xué)校、成都信息工程大學(xué)陽光幼兒園、童樂幼兒園

7、、華康幼兒園陽光幼兒園、童樂幼兒園、華康幼兒園四川師大附屬第一實(shí)驗(yàn)中學(xué)、四川省成都市同安初級(jí)中學(xué)四川師大附屬第一實(shí)驗(yàn)中學(xué)、四川省成都市同安初級(jí)中學(xué)萬家小學(xué)萬家小學(xué)商業(yè)商業(yè)歐尚、紅旗超市、錦鴻超市、好鄰居便利店、陽光商城、維多利國歐尚、紅旗超市、錦鴻超市、好鄰居便利店、陽光商城、維多利國際電影城、果蔬交易市場(chǎng)際電影城、果蔬交易市場(chǎng)醫(yī)療醫(yī)療 成都市華大醫(yī)院成都市華大醫(yī)院 龍泉康雅醫(yī)院龍泉康雅醫(yī)院Part 5、區(qū)域競(jìng)品研究板塊名稱范圍界定板塊概況區(qū)域發(fā)展題材高層成交均價(jià)（元/）典型項(xiàng)目大面板塊繞城高速以東、汽車城大道以西、成龍大道以北、驛都大道以南區(qū)域目前板塊已匯聚綠地、保利、鐵建、中水電、首創(chuàng)等品

8、牌房企，市場(chǎng)認(rèn)知度高且承接主城區(qū)客戶外溢第一站，升值空間大。“品牌房企云集”+“地鐵交通”(2號(hào)線)+“天鵝湖資源”5500-6000百悅天鵝湖、世茂城、華潤(rùn)國際社區(qū)、海亮彩悅府世紀(jì)廣場(chǎng)板塊驛都大道和世紀(jì)大道兩側(cè)區(qū)域目前板塊正處快速發(fā)展階段，其中果殼里的城項(xiàng)目已成為區(qū)域地標(biāo)項(xiàng)目和發(fā)展引擎。“品牌房企”+“地鐵交通”(2號(hào)線)5200-5800元/驛都城、皇冠湖壹號(hào)、新城吾悅廣場(chǎng)陽光城板塊（本案所處區(qū)域）陽光大道、忠北路、幸福路兩側(cè)區(qū)域板塊房產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入二次熱潮，但區(qū)域價(jià)值洼地特征顯著，未來升值空間巨大。“教育資源”+“生態(tài)資源”（預(yù)計(jì)規(guī)劃2+4號(hào)線）3800-4200元/林溪康城、錦豐首席、天

9、悅國際、成龍1號(hào)西河板塊繞城外成洛大道沿線兩側(cè)區(qū)域板塊在售項(xiàng)目少，住宅市場(chǎng)正處發(fā)展初期，但未來潛在供應(yīng)量大，后續(xù)發(fā)展空間較大。“汽車產(chǎn)業(yè)”+“地鐵交通”(規(guī)劃4號(hào)線)4500-4800元/銀誠東方國際、招商依云上城西河板塊世紀(jì)城板塊大面板塊陽光城板塊本案從競(jìng)爭(zhēng)格局上來看，陽光城板塊將直面與西河板塊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)；陽光城板塊區(qū)域價(jià)值洼地特征顯著，未來存在較大升值空間。大面板塊世紀(jì)城板塊陽光城板塊西河板塊外部競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)板塊項(xiàng)目名稱2016上半年月均成交套數(shù)/面積（）近期成交均價(jià)（元/）存量套數(shù)/面積（）陽光城板塊金山御景藍(lán)灣 13/13174300190/19809錦豐首席 50/431040505

10、9/5123林溪康城38/31373900580/49238成龍1號(hào) 14/11754900102/8676本案林溪康城錦豐首席 成龍1號(hào)金山御景藍(lán)灣 以上數(shù)據(jù)源于銳理數(shù)據(jù)庫備案口徑（存量套數(shù)為項(xiàng)目已拿預(yù)售證未售量，不含項(xiàng)目未推量）從陽光城板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)來看，板塊內(nèi)部目前在售項(xiàng)目有限；板塊高層主力成交均價(jià)維持在3900-4300元/，主力去化維持在40-50套/月，其中成龍1號(hào)4900元/為區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿。本案林溪康城錦豐首席 成龍1號(hào)金山御景藍(lán)灣 M i crosoft Excel 97-2004 競(jìng)品分析表競(jìng)品分析表案名案名證照情況證照情況在售面積在售面積開盤時(shí)間開盤時(shí)間開盤價(jià)格開盤價(jià)格開盤策

11、略開盤策略目前價(jià)格目前價(jià)格銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度林溪康城五證齊全60-90套二套三戶型2015.83700低開高走，集中開盤4.4k一期尾盤金山御錦藍(lán)灣-97-117套三20144600小部分集中開盤，現(xiàn)場(chǎng)訂購大優(yōu)惠、禮包抽獎(jiǎng)等4.2-4.3k三批次已開盤剩200套，4批次600套下月開錦豐首席-79-105套二、套三2015.84000+-4.8-4.9K一批次尾盤還剩300多套成龍1號(hào)-78-91平套二、套三2015.75100-5.8K 剩余數(shù)量不多銷售情況銷售情況案名案名推盤敘述推盤敘述銷售狀況銷售狀況按揭狀況按揭狀況折扣折扣價(jià)格分析價(jià)格分析月均月均來訪來訪林溪康城分兩期開發(fā)，二期目前正在蓄

12、客，商業(yè)同步銷售平銷、一期開盤還剩300多套五大行可按揭，首付可分期，最低3萬全款優(yōu)惠16%，按揭優(yōu)惠15%最高4.8，最低4K600組金山御錦藍(lán)灣ABC三個(gè)地塊，分為4批次開發(fā)，D地塊為商業(yè)綜合體。今年6月底，三批次推售600套，剩200套，四批次（下月）開600套按揭5%，一次性8%團(tuán)購交8千抵8%優(yōu)惠可能受交房問題影響，有點(diǎn)下滑450組錦豐首席分兩期，一期平推，二期未開盤打算賣現(xiàn)房。今年3月搞2成0首付買房，賣了23百套。后來就全抵押出去了。-渠道帶訪價(jià)更高目前可能不打算賣，銷售接待熱情不高，價(jià)格較高，房源全都抵押出去了。應(yīng)該打算等到賣現(xiàn)房-成龍1號(hào)-剩余高層房源不多全款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)

13、惠2%-價(jià)格低開高走-銷售情況銷售情況案名案名推廣訴求推廣訴求售樓處售樓處樣板間樣板間形象包裝形象包裝客群分析客群分析賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)分析林溪康城性價(jià)比、智能化幸福大道有1個(gè)，門禁體驗(yàn)、VR日常場(chǎng)景體驗(yàn)智能社區(qū)本地客戶、外地（西藏）智能化優(yōu)勢(shì)在目標(biāo)客群中優(yōu)勢(shì)并不突出，性價(jià)比也還好金山御錦藍(lán)灣改善型資源型陽光大道-改善型資源+綜合體商業(yè)本地農(nóng)民、藍(lán)領(lǐng)、個(gè)體戶改善型生態(tài)資源三房，對(duì)味目標(biāo)客群較有優(yōu)勢(shì)。錦豐首席龍泉首席公園社區(qū)陽光大道-公園品質(zhì)社區(qū)南充外展客戶較多戶型建筑品質(zhì)是有事，但公園這個(gè)概念有點(diǎn)虛，中間隔條大馬路。成龍1號(hào)生態(tài)型墅區(qū)高端社區(qū)陽光大道-中高端住宅對(duì)品質(zhì)比較有要求、資金較寬裕的本地客戶

14、小區(qū)環(huán)境、商業(yè)配套、雙陽臺(tái)戶型較好，但總體性價(jià)比不高推廣情況推廣情況案名案名項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)不同類型產(chǎn)品不同類型產(chǎn)品銷售區(qū)別銷售區(qū)別現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝線上媒介線上媒介網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)推廣推廣渠道推廣渠道林溪康城自身商業(yè)配套能滿足業(yè)主日常需求，自駕方便，公交不便。頂樓較大戶型自然銷售，二期推出110套四戶型小段圍墻。桁架。價(jià)值展板。DM等戶外、郵亭、官微、官網(wǎng)、門戶網(wǎng)外展、電商、中介、經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)金山御錦藍(lán)灣受交房問題在本地客戶中影響較大。-同上同上同上同上+報(bào)紙+每周暖場(chǎng)活動(dòng)錦豐首席建筑施工品質(zhì)較高，現(xiàn)并無大動(dòng)作，價(jià)格相對(duì)較高，對(duì)本項(xiàng)目不造成競(jìng)爭(zhēng)威脅。-簡(jiǎn)陋-電商、中介、經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)等渠道帶訪成龍1號(hào)品質(zhì)相對(duì)較高、對(duì)比本項(xiàng)目，目標(biāo)客群不同。-推廣情況推廣情況