1、保利198公園項目分析POLY REAL ESTATE POLY REAL ESTATE 20152015目 錄 PART.1 198區域解讀 PART.2 198項目解讀PART.1 198區域解讀1、區域規劃2、區域路網3、區域配套保利公園198項目位于“成都市環城生態區”(原名“198生態區”)的熊貓基地片區。北臨成都市植物園,西南臨成都市熊貓生態公園,屬政府規劃的“198”區域生態圈內。保利城北項目分布圖本案198板塊規劃保利公園198為成都首個以198冠名的綜合性開發項目,對城北甚至成都的發展都有著標志性的意義,建成后將成為成都大型高端休閑勝地之一。而目前,成華、新都、錦江、武侯的“
2、198規劃”建設項目已陸續開建,198區域的綜合性配套服務開發將成為未來城市發展的一個必然趨勢。u區域:中心城區內198平方公里的非建設用地。呈環狀分布于成都市中心城區的四周,主要位于三環路之外、外環路以內(包括外環路外側的500米生態保護帶);u定位:生態和旅游休閑;以文化創意、文博旅游、總部經濟為主的高端現代服務業為重點;u趨勢:未來呈現一個將生態、綠地功能得到實質性提升的“綠色成都”。同時發展和依靠現代服務業功能,實現城市生態環境的可持續發展。保利公園198區位項目地處198板塊,城北銜接新都的重要樞紐地帶,區域優勢明顯本案處于198板塊內,屬于成都城北方向三環路以外、繞城以內新都區,為
3、成都主城區銜接新都的主要區域,也是北出四川的主要交通門廊,可近距離享受成熟的城市配套,優勢突出。環境環城生態區以城北的198生態區最大,198生態區是城北的得天獨厚的天然氧吧198區域推動城北生態居住!198區域是指環繞成都中心城區的198平方公里的非建設用地。p198區域規劃:位于“成都市環城生態區”(原名“198生態區”)的熊貓基地片區。北臨成都市植物園,西南臨成都市熊貓生態公園,屬政府規劃的“198”區域生態圈內。p198生態區構成:成都市最大城市公園住區,近萬畝主題公園【北湖公園541畝、熊貓小鎮900畝、植物園774畝、泥巴沱風景區270畝、自身6500畝公園社區】p升級動工:萬畝城
4、市公園,成都繞城內首席規模;北湖熊貓濕地10月動工。198生態區交通項目日趨完善的交通是客戶圈層想內、向外進一步擴大,同時是項目成為連接成都與新都的重要區域向內:蜀龍路五期與建設北路無縫連接,進一步拉近區域與成都主城區商業中心板塊的距離,客戶圈層擴大向外:蓉都大道、蜀龍大道、地鐵3號線等完善的交通網絡,奠定了區域成為城北的交通門口地位注:建設北路北沿線(蜀龍路五期)起點:二仙橋建設北路口蜀龍路四期一期工程:物流大道至三環蜀龍路立交(已通車)二期工程:二仙橋建設北路至物流大道全程新都片區保利公園198紫荊花語成都建設路片區通車前-198輻射區域通車后-198輻射區域蜀龍路五期 三縱兩橫 立體交通
5、 “三縱兩橫”的態勢,“三縱”為蓉都大道、成綿高速與蜀龍大道,“兩橫”為繞城高速與三環路 蜀龍路五期一期工程已通車蜀龍路的開通讓成都建設路商圈(第二春熙路)板塊與新都之間的距離更加緊密地鐵三號線地鐵三號線預計2015年初通車,車程5分鐘,距離項目最近站點熊貓大道站、銀杏園站交通便捷三縱兩橫一地鐵區域配套198板塊尚處于開發打造期,區域配套主要以本案打造的區域型及社區行配套為主。規劃名稱配套類型三環內新都區域9洞高爾夫推桿練習場城市級配套 海濱公園/富森美家居毗河生態區(新都城區商業配套)郁金香公園18洞高爾夫球場皇冠五星級酒店保利國際會議中心(酒店內)休閑運動公園金蘋果幼兒園區域型配套基本無配
6、套佳樂國際集中商業重點中小學公交總站二臺子仿古商業街區社區底商社區型配套 區域住宅項目社區底商區域住宅項目社區底商蝴蝶谷會所(別墅區)大型農貿市場社區超市社區集中商業網球中心/游泳池PART.2 198項目解讀保利公園198保利地產在成都第一個項目6500畝規模已落地建成,三大城市級配套已驅動五大功能板塊運營,建立城北五大中心地位超大規模運作、超前理念規劃、超越地產范疇整體定位于“國際生態文化低密住區”項目總平圖及規劃蝴蝶谷別墅郁金香公園蝴蝶谷會所玫瑰郡電梯百合郡電梯郁金香谷別墅皇冠五星級酒店金蘋果幼兒園公交總站休閑運動公園拉菲莊園別墅拉菲莊園會所二臺子仿古商業街區大型農貿市場丁香郡電梯薔薇郡
7、海棠郡重點小學、中學集中商業房源分布配套分布3000畝18洞PGA國際體育運動公園拉斐莊園頂級別墅住區中央商業街區蝴蝶谷九洞高爾夫球揮桿練習場城北唯一五星級酒店蝴蝶谷別墅區198高層及疊拼住宅區高尚別墅區西南首家金蘋果森林幼稚園生活配套區拉斐公館PGA景觀高層華宅區國際城北首席五星級皇冠假日酒店西南主城區唯一18洞標準PGA球場與小九洞揮桿練習場生態成都最大生態湖區9大公園環繞周邊文化依托亞洲青年歌唱每年固定舉辦“保利國際風箏節”、“成都熱播音樂節”、“搖滾吧!成都音樂節”3大城市級配套驅動五大功能板塊酒店配套商務、球場配套休閑、公園配套文化、學校配套教育、商業配套生活五大功能板塊成就五大區域
8、中心商務中心、休閑中心、文化中心、教育中心、商業中心亞洲青年歌場區域內九年制中小學教育配套區域內首座社區集中商業項目功能布局及大盤核心驅動力,6500畝低密國際生態居住區文化中心:以文化為載體,打造青年時尚目的地商務中心:打造城北商務會晤目的地休閑中心:以高爾夫球場為依托,打造城北高端圈層人士休閑中心。商業中心:集餐飲、服務、娛樂為一體的城北全能商業配套生態中心:依托周邊9大公園及項目自身公園超高綠化配比,建設成成都人周末近郊旅游目的地。5大板塊功能商務功能、休閑功能、文化功能、教育功能、商業功能合力搭建“休閑商務會晤平臺與青年時尚文化目的地”兩大城市功能成都保利皇冠假日酒店(城北第一座五星級
9、酒店)2009年7月22日開工,2011年9月開業,建筑面積超過4萬平方米,彌補了城北無頂級酒店的缺憾。主城區唯一18洞標準PGA球場開業時間:2011年9月建筑規模:拉斐莊園3000畝18洞標準PGA球場優 勢:西南最大國際級運動中心,搭建休閑商務會務平臺九洞PGA揮桿練習場開業時間:2011年9月建筑規模:蝴蝶谷小九洞高爾夫球揮桿練習場優 勢:西南最大國際級運動中心,搭建休閑商務會務平臺2011年9月開園西南最大金蘋果幼稚園西南首家金蘋果森林幼稚園金蘋果幼兒園已開園成熟運營3年保利金蘋果森林旗艦幼稚園西南首家一流森林旗艦幼稚園九年制中小學14年招生完善198區域教育配套體系保利公園198依
10、托自身打造的亞洲青年歌唱,制造文化事件全面影響成都制造文化文化資源引進讓城市配套更完美,5大城市級活動,改變成都人娛樂休閑方式。在絕大多數成都人眼中,保利已經是成都最重要的多元城市元素之一,而保利公園198的售樓部及亞洲青年歌場無一例外的成為了保利的文化傳播窗口。保利公園198尊重土地,發展生態 保利地產利用天然的山地及淺丘特征,引入大型公園社區概念,形成高檔住宅、主題公園休閑景觀、高爾夫、網球等高尚運動配套、大型社區商業等相互融合的超級新型都市社區。保利公園198填補空白,搭建休閑娛樂平臺保利公園198通過自建酒店、球場、公園配套,填補了城市向北發展的空白,推進城市化發展的不平衡現象。通過自
11、身品牌號召力整合多方優質資源,在自身配套成熟的基礎之上引進資源制造文化事件,打造成都近郊出行目的地。保利公園198宜人宜居,居住、休閑、教育、商業自成一體除了對城市板塊功能的補缺,對城市化發展不平衡的助推,保利公園198還自建幼稚園、中小學教育、集中商業,并與之公園主題社區進行融合,讓自然與生活自成一體,實現了宜人、宜居、宜未來。核心價值詳細分解“最大生態居住”198生態區構成:成都市最大城市公園住區,近萬畝主題公園【北湖公園541畝、熊貓小鎮900畝、植物園774畝、泥巴沱風景區270畝、198項目自身6500畝公園社區】;“最全成熟配套”198項目規劃有:“3大城市配套”“5大板塊功能”、
12、“十大住宅組團”五大功能板塊:商務功能(超五星皇冠酒店)、休閑功能(3000畝高爾夫球場)、文化功能(亞洲青年歌場、國際體育運動公園)、教育功能(金蘋果幼稚園、蜀龍小學)、商業功能(198商業廣場);“最優景觀資源”1、景觀資源豐富:享3000畝高爾夫、30畝人工湖泊、五龍山原山山景、350米景觀大道絕佳資源;2、多公園多景點:周邊涵蓋保利獅子湖公園,198公園等多個景點;“絕佳產品”1、產品規劃:資源優先:臨拉斐莊園5棟房源設置為98-144平米景觀大戶,臨街位置則較為嘈雜,設置為75-90中小戶型;樓層遞減:優勢景觀觀賞位置樓棟樓層設計為34層,臨街位置樓棟則為18層;2、戶型設計及分布:
13、項目整體面積區間為75-144,大陽臺、270度轉角飄窗、入戶玄關、橫廳設計、衣帽間等極致設計,樓棟整體以點式圍合布局,項目內部并形成多個景觀組團,與外部景觀有機結合;保利198公園價值拉斐莊園保利公園198紫荊花語拉斐公館拉斐云邸組團定位占地面積段體量一期:拉斐莊園傳世莊園住區,385席純獨棟別墅3000畝400-600平米20萬方二期:紫荊花語城市高爾夫果嶺高層62畝70-120平米18萬方三期:拉斐公館全景巨幕莊園大宅55畝102-184平米15萬方四期:拉斐云邸青年頂配社區132畝76-144平米33萬方市政公園市政公園 保利拉斐國際社區位于保利公園198東區,總占地3260畝,300
14、0畝拉斐莊園,260畝拉斐高層,分四期開發??偘该罕@硣H社區一期:高爾夫別墅區拉斐莊園(在售)二期:城市青年社區紫荊花語(清盤)三期:城市公館華宅拉斐公館(在售)四期:青年頂配社區拉斐云?。ㄔ谑郏?98東區項目產品分布與規劃保利公園198東區高層電梯項目整體總平鳥瞰圖紫荊花語(電梯在售)拉斐公館(電梯在售)拉斐云拉斐云邸邸(電梯在售(電梯在售)保利紫荊花語項目概況占地:62畝建筑面積:18萬容積率:4.53建筑層數:高層住宅21,33層 地下室2層建筑風格:新古典主義ART-DECO項目組成:高層住宅7棟、農貿市場、2層地下室建筑密度:20%綠地率:30%住宅總戶數:2060戶機動車位
15、:1868個 地上373個 地下1495個車位比:1:0.9裝修情況:清水項目基本信息保利拉斐公館項目概況占地:55畝建筑面積:15萬容積率:4.53建筑層數:高層住宅31,33層 地下室2層建筑風格:新古典主義ART-DECO項目組成:高層住宅7棟、幼兒園、2層地下室建筑密度:20%綠地率:30%住宅總戶數:1151戶機動車位:1515個車位比:1:1.19裝修情況:清水項目基本信息項目于蜀龍路東面拉斐高層區域,該地塊東側為后續開發用地A地塊【拉斐云邸】,該地塊西側為目前在售的保利紫荊花語組團,該地塊北側直面【拉斐莊園】3000畝高爾夫球場,南側為一塊10余畝市政綠地,綠地由保利地產統一打造
16、,未來作為拉斐公館項目中庭景觀園林。拉斐云邸是基于兩個“198”升級成熟后的資源性封頂之作!保利拉斐云邸項目概況占地:132畝建筑面積:33.7萬容積率:3.0建筑層數:高層住宅18,30-34層 地下室1層建筑風格:新古典主義ART-DECO項目組成:高層住宅19棟、幼兒園、2層商業建筑密度:26%綠地率:30%住宅總戶數:2690戶機動車位:2088個裝修情況:清水項目基本信息優勢:品牌開發商,有較好口碑,具有一定客戶吸附力。項目位于198重點旅游生態房地產板塊,享有規劃利好。項目緊鄰蜀龍大道,北依繞城,通達四方,干道物業交通優勢凸顯區域大盤,成熟配套,居住氛圍及品質有保障,深耕細作7年,奠定城北品質大盤龍頭地位保利198板塊擁有較多項目,利于多盤聯動,拔升區域認知度,增加項目客戶忠誠度以及吸引新客戶。保利拉斐國際社區優劣勢分析保利拉斐國際社區優劣勢分析劣勢:項目已交房區域呈現感較差,商業氛圍以及人氣尚未體現。項目周邊原住民區域商業品相較差,影響項目品質感項目在售周期較長,銷售中心體驗感有一定不足品牌吸附力對項目高單價產品支撐稍顯不足。THE END