1、單位：萬元 項(xiàng)目總計(jì)備注2007年9月2007年10月2007年11月 2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月 2008年11月 2008年12月2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 收入:收入: 地上 地上81,41281,41225,4705,4706,5646,5647,8777,8779,4529,45211,34311,343 減:稅金(17%) 減:稅金(17%)(13,840)(13,84

2、0)(930)(930)(1,116)(1,116)(1,339)(1,339)(1,607)(1,607)(1,928)(1,928) 地上凈收入(A)地上凈收入(A)67,57267,5724,5404,5405,4485,4486,5386,5387,8457,8459,4149,414 地下 地下 地下小鋪位86,82786,82738541,2079368218211,1411,5271,8551,9701,7571,4289932877,3748,2769,10410,01411,01612,11713,329 地下超市5,0045,004436036043243251851859

3、6596596596 小計(jì)91,83191,8318541,2079368218211,1411,5271,8551,9701,7571,428993287- - 3603604327,8068,7949,62210,61011,61212,71313,925 減:稅金(17%) 減:稅金(17%)(15,611)(15,611)5(145)(205)(159)(140)(140)(194)(260)(315)(335)(299)(243)(169)(49)-0 -0 (61)(61)(73)(1,327)(1,495)(1,636)(1,804)(1,974)(2,161)(2,367) 地

4、下凈收入(B)地下凈收入(B)76,22076,220007091,0027776816819471,2671,5401,6351,4581,185824238- - 2992993596,4797,2997,9868,8069,63810,55211,558 總收入(C=A+B)總收入(C=A+B)143,792143,7927091,0027776816819471,2671,5401,6351,4581,185824238- - 4,8394,8395,80711,92713,83714,52416,65217,48319,96620,972 收入累計(jì)收入累計(jì)143,792143,792

5、7091,7112,4883,1693,8504,7976,0657,6049,24010,69811,88312,70712,94612,946 12,946 17,78422,62328,43040,35754,19468,71885,370102,853122,820143,792 減:費(fèi)用支出減:費(fèi)用支出 開業(yè)前籌辦費(fèi) 開業(yè)前籌辦費(fèi)(1,280)(1,280)(2)(13)(13)(63)(14)(14)(37)(48)(47)(92)(39)(34)(29)(24)(25)(78)(709) 物業(yè)管理費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi)(28,438)(28,438)6(2,424)(2,424)(2,6

6、18)(2,618)(2,827)(2,827)(3,053)(3,053)(3,297)(3,297) 市場(chǎng)推廣費(fèi)用 市場(chǎng)推廣費(fèi)用(11,026)(11,026)7(51)(41)(151)(42)(126)(159)(126)(206)(90)(98)(78)(90)(78)(85)(57)(54)(93) (633)(633)(692)(718)(833)(875)(1,003)(1,053)(1,702)(1,263) 營(yíng)銷管理費(fèi)用 營(yíng)銷管理費(fèi)用(5,970)(5,970)8(2)(16)(21)(30)(23)(20)(20)(28)(38)(46)(49)(44)(36)(25)(

7、7)(9)(228)(380)(380)(415)(431)(500)(525)(602)(632)(722)(758) 總支出(D)總支出(D)(46,731)(46,731)(54)(70)(185)(134)(163)(193)(183)(282)(174)(236)(166)(168)(142)(134)(89)(141)(1,030)(3,437)(3,437)(3,725)(3,767)(4,160)(4,227)(4,658)(4,738)(5,721)(5,318) 稅前利潤(rùn) (C- D)稅前利潤(rùn) (C- D)97,06097,060(54)(70)52486761348849

8、86661,0931,3041,4691,2911,043691149(141)(1,030)1,4021,4022,0828,1609,67710,29711,99412,74514,24615,654 減:企業(yè)所得稅減:企業(yè)所得稅(24,700)(24,700)9(173)(286)(153)(122)(125)(166)(273)(326)(367)(323)(261)(173)(37)(350)(350)(520)(2,040)(2,419)(2,574)(2,998)(3,186)(3,561)(3,914) 稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)72,36072,360(54)(70)351581460

9、3663744998209781,102968783518112(141)(1,030)1,0511,0511,5616,1207,2587,7238,9959,55910,68411,741 累計(jì)稅后利潤(rùn)累計(jì)稅后利潤(rùn)72,36072,360(54)(124)2278081,2681,6342,0082,5073,3274,3055,4076,3757,1587,6767,7877,6466,6167,6688,71910,28016,40123,65831,38140,37649,93560,62072,360 稅前投資回報(bào)率稅前投資回報(bào)率(=稅前稅前 利潤(rùn)利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額)1

10、22.86%122.86%-0.07%-0.09%0.66%1.10%0.78%0.62%0.63%0.84%1.38%1.65%1.86%1.63%1.32%0.87%0.19%-0.18%-1.30%1.77%1.77%2.64%10.33%12.25%13.03%15.18%16.13%18.03%19.82% 稅后投資回報(bào)率稅后投資回報(bào)率(=稅后稅后 利潤(rùn)利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額)91.60%-0.07%-0.09%0.44%0.74%0.58%0.46%0.47%0.63%1.04%1.24%1.39%1.23%0.99%0.66%0.14%-0.18%-1.30%1.33%1

11、.33%1.98%7.75%9.19%9.78%11.39%12.10%13.52%14.86% 項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額79,00079,0002007年度稅后投資回報(bào)率1.02%2007年度所得稅前投資回報(bào)率1.61%制表日期：2007年7月26日 2008年度稅后投資回報(bào)率8.66%2008年度所得稅前投資回報(bào)率11.60% 備注: 備注: 1、假設(shè)本預(yù)測(cè)是按商場(chǎng)2009年底開業(yè)（2009年為籌備開業(yè)期）,2007年11月取得“四證”，并在營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍中辦理了出租或租賃的增項(xiàng) 2、地上購物中心租金收入：首年度租金水平已經(jīng)綜合考慮市場(chǎng)租金折扣、出租率及相關(guān)優(yōu)惠條件等因素，2010年租

12、金收入=每月每平220*使用面積29600*12*70%/10000=5470，以后每年租金遞增按照每?jī)赡赀f增20%的水平調(diào)整，即平均每年遞增10%。 4、地下超市部分：使用面積約5,000米,每月每平米使用面積60元(含管理費(fèi))，2010年回款額=5000*60*12/10000=360萬元，以后各年回款額增加比例見備注14 5、稅金是按收入的17%計(jì)算，即5%的營(yíng)業(yè)稅及12%的房產(chǎn)稅之和 6、物業(yè)管理費(fèi)成本:首年是按每月每平米35*使用面積57704*12個(gè)月;以后各年物業(yè)管理成本按照每?jī)赡赀f增8%的水平調(diào)整。 7、市場(chǎng)推廣費(fèi)用按照租金收入（地上+地下）的5%計(jì)算，2010到2012年每年

13、按（當(dāng)年地上租金收入+地下超市租金收入+地下小鋪位當(dāng)年應(yīng)確認(rèn)租金收入（從預(yù)收轉(zhuǎn)入）*5%計(jì)算；開業(yè)前推廣費(fèi)用及籌辦費(fèi)按原營(yíng)銷中心預(yù)算不變。 8、營(yíng)銷管理費(fèi)用開業(yè)前是按總收入的3%計(jì)算。2009年按2010年60%計(jì)算。開業(yè)后按租金收入（地上+地下）的3%計(jì)算，2010到2012年每年按（當(dāng)年地上租金收入+地下超市租金收入+地下小鋪位當(dāng)年應(yīng)確認(rèn)租金收入（從預(yù)收轉(zhuǎn)入）*3%計(jì)算 9、企業(yè)所得稅：2007年按所得稅前利潤(rùn)的33%計(jì)算，2008起按新所得稅法25%計(jì)算。 10、上述收入未計(jì)算項(xiàng)目的停車場(chǎng)收益。 11、上述收入未計(jì)算項(xiàng)目?jī)?nèi)公共空間臨時(shí)租金的收入。 12、上述收入未計(jì)算項(xiàng)目?jī)?nèi)所有廣告位及屏

14、幕電視廣告的收入。 13、2007及2008年各月出租率及回款率預(yù)測(cè) 有超市 2052011月份12月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份小計(jì) 出租率預(yù)測(cè) 8%7%5%5%5%8%10%12%12%10%8%5%0%0%95% 出租額預(yù)測(cè) 1,3131,1498218218211,3131,6421,9701,9701,6421,3138210015,595 回款率預(yù)測(cè) 65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65% 35% 加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35

15、%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35% 14、地下超市部分回款額增加比例 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 第3年+20%第5年+20%第7年+15% 360360432432518518596596596596 15、本項(xiàng)目樓層面積表 樓層建筑面積(m2)使用面積(m2)使用率（%） 4F及屋頂7,4504,09855 3F16,4508,22550 2F17,6508,82550 1F17,6507,94345 B119,3509,67550 B219,3509,67550 B319,3009,26448 11

16、7,20057,70450 3、地下小鋪位部分：使用面積約15,000米,每月每平米使用面積380元(含管理費(fèi)),租期3年,打八折，3年總出租額=15,000*380*0.8*12*3*0.95/10000=15,595萬元,2007年及2008年各月回款額是根據(jù)出租率及回款率計(jì)算的,出租率及回款率預(yù)測(cè)見 備注13，各月回款額=本月出租額*65%+上月出租額*35%。2013年起,按原標(biāo)準(zhǔn)租金計(jì)算,每年租金遞增10%，2013出租率98%，以后各年均為100%，即2013年租金回款額=380*15000*12/10000*（1+10%）*98%=7374萬元，2014年租金回款額=7374萬

17、元/98%*1.1=8276萬元,以后各年回款額=上年回款額*1.1 2007年2008年 小鋪位部分 “南華置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目銷售回款預(yù)測(cè)表“南華置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目銷售回款預(yù)測(cè)表(方案一方案一:地下小鋪位部分預(yù)收地下小鋪位部分預(yù)收3年租金年租金) 單位：萬元 項(xiàng)目總計(jì)總計(jì)備注2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月 2008年11月2008年12月2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2

18、018年2019年 收入:收入: 地上地上81,41281,41225,4705,4706,5646,5647,8777,8779,4529,45211,34311,343 減:稅金(17%) 減:稅金(17%)(13,840)(13,840)(930)(930)(1,116)(1,116)(1,339)(1,339)(1,607)(1,607)(1,928)(1,928) 地上凈收入(A)地上凈收入(A)67,57267,5724,5404,5405,4485,4486,5386,5387,8457,8459,4149,414 地下 地下 地下小鋪位77,54477,54431,0671,5

19、081,1701,0261,0261,4261,9082,3192,4622,1961,7851,2413597,5248,2769,10410,01411,01612,117 地下超市5,0045,0044360360432432518518596596596596 小計(jì)82,54882,5481,0671,5081,1701,0261,0261,4261,9082,3192,4622,1961,7851,241359- - 3603604324328,0428,7949,70010,61011,61212,713 減:稅金(17%) 減:稅金(17%)(14,033)(14,033)5(1

20、81)(256)(199)(174)(174)(242)(324)(394)(419)(373)(303)(211)(61)- - (61)(61)(73)(73)(1,367)(1,495)(1,649)(1,804)(1,974)(2,161) 地下凈收入(B)地下凈收入(B)68,51568,5158861,2529718528521,1841,5841,9252,0431,8231,4821,030298- - 2992993593596,6757,2998,0518,8069,63810,552 總收入(C=A+B)總收入(C=A+B)136,087136,0878861,25297

21、18528521,1841,5841,9252,0431,8231,4821,030298- - 4,8394,8395,8075,80713,21313,83715,89616,65219,05219,966 收入累計(jì)收入累計(jì)136,087136,0878862,1373,1083,9604,8125,9957,5799,50411,54713,37014,85115,88116,17916,17916,17921,01825,85731,66437,47150,68364,52080,41797,068116,121136,087 減減:費(fèi)用支出費(fèi)用支出 開業(yè)前籌辦費(fèi)開業(yè)前籌辦費(fèi)(1,28

22、0)(1,280)(2)(13)(13)(63)(14)(14)(37)(48)(47)(92)(39)(34)(29)(24)(25)(78)(709) 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)(28,438)(28,438)6(2,424)(2,424)(2,618)(2,618)(2,827)(2,827)(3,053)(3,053)(3,297)(3,297) 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)28,43828,43862,4242,4242,6182,6182,8272,8273,0533,0533,2973,297 市場(chǎng)推廣費(fèi)用市場(chǎng)推廣費(fèi)用(11,026)(11,026)7(51)(41)(151)(42)(126

23、)(159)(126)(206)(90)(98)(78)(90)(78)(85)(57)(54)(93)(633)(633)(692)(718)(833)(875)(1,003)(1,053)(1,702)(1,263) 市場(chǎng)推廣費(fèi)用市場(chǎng)推廣費(fèi)用11,02611,02675141151421261591262069098789078855754 93 6336336927188338751,0031,0531,7021,263 營(yíng)銷管理費(fèi)用營(yíng)銷管理費(fèi)用(5,894)(5,894)8(2)(16)(27)(38)(29)(26)(26)(36)(48)(58)(61)(55)(44)(31)(9

24、)(9)(228)(380)(380)(415)(415)(478)(500)(575)(602)(689)(722) 總支出(D)總支出(D)(46,638)(46,638)(54)(70)(190)(142)(169)(199)(188)(289)(184)(247)(178)(179)(151)(140)(91)(141)(1,030)(3,437)(3,437)(3,725)(3,751)(4,138)(4,202)(4,631)(4,708)(5,688)(5,282) 稅前利潤(rùn) (C- D)稅前利潤(rùn) (C- D)89,44989,449(54)(70)6951,1108026536

25、638951,4001,6781,8651,6441,331890207(141)(1,030)1,4021,4022,0822,0569,0759,63511,26611,94413,36514,685 減:企業(yè)所得稅減:企業(yè)所得稅(22,830)(22,830)9(229)(366)(200)(163)(166)(224)(350)(419)(466)(411)(333)(223)(52)(350)(350)(520)(514)(2,269)(2,409)(2,816)(2,986)(3,341)(3,671) 稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)66,61866,618(54)(54)(70)(70)466

26、7446014904986711,0501,2581,3991,233998668155(141)(1,030)1,0511,0511,5611,5426,8067,2268,4498,95810,02411,013 累計(jì)稅后利潤(rùn)累計(jì)稅后利潤(rùn)66,61866,618(54)(124)3421,0861,6872,1772,6743,3464,3955,6547,0538,2869,2849,95110,1079,9658,9369,98711,03912,60014,14220,94828,17436,62345,58155,60566,618 稅前投資回報(bào)率稅前投資回報(bào)率(=稅前利稅前利 潤(rùn)

27、潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額)-0.07%-0.09%0.88%1.40%1.01%0.83%0.84%1.13%1.77%2.12%2.36%2.08%1.68%1.13%0.26%-0.18%-1.30%1.77%1.77%2.64%2.60%11.49%12.20%14.26%15.12%16.92%18.59% 稅后投資回報(bào)率稅后投資回報(bào)率(=稅后利稅后利 潤(rùn)潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額)-0.07%-0.09%0.59%0.94%0.76%0.62%0.63%0.85%1.33%1.59%1.77%1.56%1.26%0.85%0.20%-0.18%-1.30%1.33%1.33%1

28、.98%1.95%8.62%9.15%10.70%11.34%12.69%13.94% 項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額79,00079,0002007年度稅后投資回報(bào)率1.37%2007年度所得稅前投資回報(bào)率2.13% 2008年度稅后投資回報(bào)率11.24%2008年度所得稅前投資回報(bào)率15.05% 備注：備注： 1、假設(shè)本預(yù)測(cè)是按商場(chǎng)2009年底開業(yè)（2009年為籌備開業(yè)期），2007年11月取得“四證”，并在營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍中辦理了出租或租賃的增項(xiàng) 2、地上購物中心租金收入：首年度租金水平已經(jīng)綜合考慮市場(chǎng)租金折扣、出租率及相關(guān)優(yōu)惠條件等因素，2010年租金收入=每月每平220*使用面積2960

29、0*12*70%/10000=5470，以后每年租金遞增按照每?jī)赡赀f增20%的水平調(diào)整，即平均每年遞增10%。 4、地下超市部分：使用面積約5,000米,每月每平米使用面積60元(含管理費(fèi))，2010年回款額=5000*60*12/10000=360萬元，以后各年回款額增加比例見備注14 5、稅金是按收入的17%計(jì)算，即5%的營(yíng)業(yè)稅及12%的房產(chǎn)稅之和 6、物業(yè)管理費(fèi)成本:首年是按每月每平米35*使用面積57704*12個(gè)月;以后各年物業(yè)管理成本按照每?jī)赡赀f增8%的水平調(diào)整。 7、市場(chǎng)推廣費(fèi)用按照租金收入（地上+地下）的5%計(jì)算，2010到2013年每年按（當(dāng)年地上租金收入+地下超市租金收入+

30、地下小鋪位當(dāng)年應(yīng)確認(rèn)租金收入（從預(yù)收轉(zhuǎn)入）*5%計(jì)算；開業(yè)前推廣費(fèi)用及籌辦費(fèi)按原營(yíng)銷中心預(yù)算不變。 8、營(yíng)銷管理費(fèi)用是開業(yè)前是按總收入的3%計(jì)算。2009年按2010年60%計(jì)算。開業(yè)后按租金收入（地上+地下）的3%計(jì)算，2010到2013年每年按（當(dāng)年地上租金收入+地下超市租金收入+地下小鋪位當(dāng)年應(yīng)確認(rèn)租金收入（從預(yù)收轉(zhuǎn)入）*3%計(jì)算。 9、企業(yè)所得稅：2007年按所得稅前利潤(rùn)的33%計(jì)算，2008起按新所得稅法25%計(jì)算。 10、上述收入未計(jì)算項(xiàng)目的停車場(chǎng)收益。 11、上述收入未計(jì)算項(xiàng)目?jī)?nèi)公共空間臨時(shí)租金的收入。 12、上述收入未計(jì)算項(xiàng)目?jī)?nèi)所有廣告位及屏幕電視廣告的收入。 13、2007及

31、2008年各月出租率及回款率預(yù)測(cè) 有超市 2736011月份12月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份小計(jì) 出租率預(yù)測(cè) 8%7%5%5%5%8%10%12%12%10%8%5%0%0%95% 出租額預(yù)測(cè) 1,6421,4361,0261,0261,0261,6422,0522,4622,4622,0521,6421,0260025,992 回款率預(yù)測(cè) 65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65% 35% 加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月

32、35%加上月35%加上月35% 14、地下超市部分回款額增加比例制表日期：2007年7月26日 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 第3年+20%第5年+20%第7年+15% 360360432432518518596596596596 15、本項(xiàng)目樓層面積表 樓層建筑面積(m2)使用面積(m2)使用率（%） 4F及屋頂7,4504,09855 3F16,4508,22550 2F17,6508,82550 1F17,6507,94345 B119,3509,67550 B219,3509,67550 B319,3009,264

33、48 117,20057,70450 3、地下小鋪位部分：使用面積約15,000米,每月每平米使用面積380元(含管理費(fèi)),租期4年,打7.5折,4年總出租額=15,000*380*0.75*12*4*0.95/10000=19,494萬元,2007年及2008年各月回款額是根據(jù)出租率及回款率計(jì)算的,出租率及回款率預(yù)測(cè)見備注13，各月 回款額=本月出租額*65%+上月出租額*35%。2014年起按原標(biāo)準(zhǔn)租金計(jì)算,每年租金遞增10%，2014年起各年出租率100%，即2014年租金回款額=380*15000*12/10000*（1+10%）*100%=7524萬元，以后各年回款額=上年回款額*1

34、.1 2007年2008年 小鋪位部分 “南華置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目銷售回款預(yù)測(cè)表“南華置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目銷售回款預(yù)測(cè)表(方案二：地下小鋪位部分預(yù)收方案二：地下小鋪位部分預(yù)收4年租金年租金) 單位：萬元 項(xiàng)目總計(jì)總計(jì)備注2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 收入:收入: 地上 地上81,41281,4

35、1225,4705,4706,5646,5647,8777,8779,4529,45211,34311,343 減:稅金(17%) 減:稅金(17%)(13,840)(13,840)(930)(930)(1,116)(1,116)(1,339)(1,339)(1,607)(1,607)(1,928)(1,928) 地上凈收入(A)地上凈收入(A)67,57267,5724,5404,5405,4485,4486,5386,5387,8457,8459,4149,414 地下 地下 地下小鋪位68,67868,67831,2451,7601,3651,1971,1971,6642,2262,70

36、52,8732,5622,0831,4484197,5248,2769,10410,01411,016 地下超市5,0045,0044360360432432518518596596596596 小計(jì)73,68273,6821,2451,7601,3651,1971,1971,6642,2262,7052,8732,5622,0831,448419- - 3603604324325188,0428,8729,70010,61011,612 減:稅金(17%) 減:稅金(17%)(12,526)(12,526)5(212)(299)(232)(203)(203)(283)(378)(460)(4

37、88)(436)(354)(246)(71)- - (61)(61)(73)(73)(88)(1,367)(1,508)(1,649)(1,804)(1,974) 地下凈收入(B)地下凈收入(B)61,15661,1561,0331,4611,1339949941,3811,8482,2452,3852,1261,7291,202348- - 2992993593594306,6757,3648,0518,8069,638 總收入(C=A+B)總收入(C=A+B)128,728128,7281,0331,4611,1339949941,3811,8482,2452,3852,1261,7291

38、,202348- - 4,8394,8395,8075,8076,96813,21315,20915,89618,22119,052 收入累計(jì)收入累計(jì)128,728128,7281,0332,4943,6274,6215,6146,9958,84311,08813,47315,59917,32818,53018,87818,87818,87823,71628,55534,36240,16947,13760,34975,55991,455109,676128,728 減減:費(fèi)用支出費(fèi)用支出 開業(yè)前籌辦費(fèi)開業(yè)前籌辦費(fèi)(1,280)(1,280)(2)(13)(13)(63)(14)(14)(37)

39、(48)(47)(92)(39)(34)(29)(24)(25)(78)(709) 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)(28,438)(28,438)6(2,424)(2,424)(2,618)(2,618)(2,827)(2,827)(3,053)(3,053)(3,297)(3,297) 市場(chǎng)推廣費(fèi)用市場(chǎng)推廣費(fèi)用(9,953)(9,953)7(51)(41)(151)(42)(126)(159)(126)(206)(90)(98)(78)(90)(78)(85)(57)(54)(93)(634)(634)(692)(692)(762)(796)(916)(958)(1,098)(1,148) 營(yíng)銷管理費(fèi)

40、用營(yíng)銷管理費(fèi)用(5,824)(5,824)8(2)(2)(16)(16)(31)(44)(34)(30)(30)(41)(55)(67)(72)(64)(52)(36)(10)(15)(228)(380)(380)(415)(415)(457)(478)(550)(575)(659)(689) 總支出(D)總支出(D)(45,494)(45,494)(55)(70)(195)(148)(174)(203)(193)(295)(192)(257)(189)(188)(158)(145)(93)(147)(1,030)(3,438)(3,438)(3,725)(3,725)(4,046)(4,10

41、1)(4,519)(4,585)(5,053)(5,133) 稅前利潤(rùn) (C- D)稅前利潤(rùn) (C- D)83,23483,234(55)(70)8391,3129587908011,0861,6551,9882,1961,9381,5701,057255(147)(1,030)1,4011,4012,0822,0822,9229,11210,69011,31113,16813,919 減:企業(yè)所得稅減:企業(yè)所得稅(21,306)(21,306)9(277)(433)(240)(198)(200)(272)(414)(497)(549)(485)(393)(264)(64)(350)(350)

42、(520)(520)(730)(2,278)(2,673)(2,828)(3,292)(3,480) 稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)61,92861,928(55)(55)(70)(70)5628797195936008151,2421,4911,6471,4541,178793191(147)(1,030)1,0511,0511,5611,5612,1916,8348,0188,4839,87610,439 累計(jì)稅后利潤(rùn)累計(jì)稅后利潤(rùn)61,92861,928(55)(125)4371,3172,0352,6283,2294,0435,2856,7768,4239,87611,05411,84712,0381

43、1,89110,86211,91312,96414,52516,08618,27825,11233,13041,61351,48961,928 稅前投資回報(bào)率稅前投資回報(bào)率(=稅前稅前 利潤(rùn)利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額)105.36%105.36%-0.07%-0.09%1.06%1.66%1.21%1.00%1.01%1.37%2.10%2.52%2.78%2.45%1.99%1.34%0.32%-0.19%-1.30%1.77%1.77%2.64%2.64%3.70%11.53%13.53%14.32%16.67%17.62% 稅后投資回報(bào)率稅后投資回報(bào)率(=稅后稅后 利潤(rùn)利潤(rùn)/項(xiàng)目投資

44、總額項(xiàng)目投資總額)78.39%78.39%-0.07%-0.09%0.71%1.11%0.91%0.75%0.76%1.03%1.57%1.89%2.08%1.84%1.49%1.00%0.24%-0.19%-1.30%1.33%1.33%1.98%1.98%2.77%8.65%10.15%10.74%12.50%13.21% 項(xiàng)目投資總額項(xiàng)目投資總額79,00079,0002007年度稅后投資回報(bào)率1.74%2007年度所得稅前投資回報(bào)率2.56%制表日期：2007年7月26日 2008年度稅后投資回報(bào)率13.38%2008年度所得稅前投資回報(bào)率17.91% 備注：備注： 1、假設(shè)本預(yù)測(cè)是按

45、商場(chǎng)2009年底開業(yè)（2009年為籌備開業(yè)期），2007年11月取得“四證”，并在營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍中辦理了出租或租賃的增項(xiàng) 2、地上購物中心租金收入：首年度租金水平已經(jīng)綜合考慮市場(chǎng)租金折扣、出租率及相關(guān)優(yōu)惠條件等因素，2010年租金收入=每月每平220*使用面積29600*12*70%/10000=5470，以后每年租金遞增按照每?jī)赡赀f增20%的水平調(diào)整，即平均每年遞增10%。 4、地下超市部分：使用面積約5,000米,每月每平米使用面積60元(含管理費(fèi))，2010年回款額=5000*60*12/10000=360萬元，以后各年回款額增加比例見備注14 5、稅金是按收入的17%計(jì)算，即5%的

46、營(yíng)業(yè)稅及12%的房產(chǎn)稅之和 6、物業(yè)管理費(fèi)成本:首年是按每月每平米35*使用面積57704*12個(gè)月;以后各年物業(yè)管理成本按照每?jī)赡赀f增8%的水平調(diào)整。 7、市場(chǎng)推廣費(fèi)用按照租金收入（地上+地下）的5%計(jì)算，2010到2014年每年按（當(dāng)年地上租金收入+地下超市租金收入+地下小鋪位當(dāng)年應(yīng)確認(rèn)租金收入（從預(yù)收轉(zhuǎn)入）*5%計(jì)算；開業(yè)前推廣費(fèi)用及籌辦費(fèi)按原營(yíng)銷中心預(yù)算不變。 8、營(yíng)銷管理費(fèi)用開業(yè)前是按總收入的3%計(jì)算。2009按2010年管理費(fèi)60%計(jì)算，開業(yè)后按租金收入（地上+地下）的3%計(jì)算，2010到2014年每年按（當(dāng)年地上租金收入+地下超市租金收入+地下小鋪位當(dāng)年應(yīng)確認(rèn)租金收入（從預(yù)收轉(zhuǎn)入

47、）*3%計(jì)算。 9、企業(yè)所得稅：2007年按所得稅前利潤(rùn)的33%計(jì)算，2008起按新所得稅法25%計(jì)算。 10、上述收入未計(jì)算項(xiàng)目的停車場(chǎng)收益。 11、上述收入未計(jì)算項(xiàng)目?jī)?nèi)公共空間臨時(shí)租金的收入。 12、上述收入未計(jì)算項(xiàng)目?jī)?nèi)所有廣告位及屏幕電視廣告的收入。 13、2007及2008年各月出租率及回款率預(yù)測(cè) 有超市 3420011月份12月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份小計(jì) 出租率預(yù)測(cè) 8%7%5%5%5%8%10%12%12%10%8%5%0%0%95% 出租額預(yù)測(cè) 1,9151,6761,1971,1971,1971,9152,3942,87

48、32,8732,3941,9151,1970022,743 回款率預(yù)測(cè) 65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65% 35% 加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35% 14、地下超市部分回款額增加比例 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 第3年+20%第5年+20%第7年+15% 360360432432518518596596596596 15、本項(xiàng)目樓層面積表 樓層建筑面積(m2)使用面積

49、(m2)使用率（%） 4F及屋頂7,4504,09855 3F16,4508,22550 2F17,6508,82550 1F17,6507,94345 B119,3509,67550 B219,3509,67550 B319,3009,26448 117,20057,70450 3、地下小鋪位部分：使用面積約15,000米,每月每平米使用面積380元(含管理費(fèi)),租期5年,打7折,5年總出租額=15,000*380*0.7*12*5*0.95/10000=22,743萬元,2007年及2008年各月回款額是根據(jù)出租率及回款率計(jì)算的,出租率及回款率預(yù)測(cè)見備注13，各月回款額=本月出 租額*65%+上月出租額*35%。2015年起,按原標(biāo)準(zhǔn)租金計(jì)算,每年租金遞增10%，2015年開始每年出租率100%，即2015年租金回款額=380*15000*12/10000*（1+10%）*100%=7524萬元，以后各年回款額=上年回款額*1.1 2007年2008年 小鋪位部分 “南華置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目銷售回款預(yù)測(cè)表“南華置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目銷售回款預(yù)測(cè)表(方案三：地下小鋪位部分預(yù)收方案三：地下小鋪位部分預(yù)收5年租金年租金)