遠(yuǎn)洲九江項(xiàng)目商場(chǎng)銷售價(jià)格前期測(cè)算報(bào)告（10頁(yè)）.doc

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遠(yuǎn)洲九江項(xiàng)目商場(chǎng)銷售價(jià)格前期測(cè)算報(bào)告（10頁(yè)）.doc

1、遠(yuǎn)洲九江項(xiàng)目商場(chǎng)銷售價(jià)格前期測(cè)算報(bào)告根據(jù)九江目前之市場(chǎng)特點(diǎn)并結(jié)合本項(xiàng)目自身實(shí)際情況，敝司認(rèn)為影響商鋪銷售價(jià)格的決定因素主要有五方面，按其影響程度依次排列為：1、地段；2、整合營(yíng)銷力；3、發(fā)展商投入；4、項(xiàng)目自身?xiàng)l件；5、市場(chǎng)因素。在此五種影響因素中，地段起決定性作用，其與項(xiàng)目自身?xiàng)l件、市場(chǎng)因素同屬“先天”環(huán)境要素；而其余二種因素則受“后天”實(shí)際投入及操作水平而影響。根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，我們將該五種因素與其相關(guān)的構(gòu)成元素分別確立相互間的權(quán)數(shù)，然后再根據(jù)適用于本項(xiàng)目的市場(chǎng)比較法與租金反推法來(lái)測(cè)算出本項(xiàng)目的商鋪價(jià)格。一、影響價(jià)格的決定因素與權(quán)數(shù)確定1、地段（45 %）決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)道路交

2、通（5 %）a.周邊交通網(wǎng)絡(luò)b.道路通行量c.道路狀況周邊公交系統(tǒng)狀況（5 %）a.公交線路網(wǎng)絡(luò)b.易達(dá)性商業(yè)氛圍（25 %）a.人流量 d.區(qū)位環(huán)境/設(shè)施配套b.營(yíng)商氣氛 e.租售價(jià)格水平c.商業(yè)文化底蘊(yùn) f.市場(chǎng)需求狀況發(fā)展前景（10 %）a.城市發(fā)展規(guī)劃b.政府支持力度c.可持續(xù)性發(fā)展空間2、整合營(yíng)銷力(20 %)決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)市場(chǎng)研究（2 %）整體市場(chǎng)的掌握程度項(xiàng)目定位及產(chǎn)品塑造（7 %）a.規(guī)模 d.經(jīng)營(yíng)定位b.軟/硬件標(biāo)準(zhǔn) e. 產(chǎn)品塑造標(biāo)準(zhǔn)c.物業(yè)管理營(yíng)銷策略（6 %）市場(chǎng)引導(dǎo)及營(yíng)銷操控能力現(xiàn)場(chǎng)銷售管理/控制（1 %）a.銷售人員素質(zhì)b.銷售管理c.銷售控制全程執(zhí)行質(zhì)量（4 %）產(chǎn)品塑造、開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與執(zhí)行質(zhì)量3、發(fā)展商投入（15 %）決定因素、權(quán)數(shù)構(gòu)成元素、權(quán)數(shù)專業(yè)資源整合（5 %）a.策劃、設(shè)計(jì)、廣告、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等專業(yè)公司的整合與運(yùn)用b.爭(zhēng)取政府政策支持c. 主力商家引入推廣投入（5 %）a.廣告策略/表現(xiàn)b.廣告投入c.傳播面工程進(jìn)度（2 %）工程進(jìn)展/質(zhì)量控制情況現(xiàn)場(chǎng)銷售硬件（3 %）a.現(xiàn)場(chǎng)售樓部裝飾/布置效果b.現(xiàn)場(chǎng)包裝c.

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