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商品房銷售中的價(jià)格策略（6頁）.doc

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商品房銷售中的價(jià)格策略（6頁）.doc

1、商品房銷售中的價(jià)格策略商品房銷售中的價(jià)格策略(2011-07-14 16:17:32)標(biāo)簽：雜談分類：家庭理財(cái)20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)，特別是住宅產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，推動(dòng)和支持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。但是，也存在著大量住宅項(xiàng)目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。近年來，商品房空置率不斷上升,2002年全國商品房空置面積已突破1億平方米大關(guān)。商品房空置而積居高不下的原因除了高檔住宅供應(yīng)量偏大的結(jié)構(gòu) 性矛盾之外,很重要的原因就是房地產(chǎn)市場過熱造成的普通商品房價(jià) 格偏高，導(dǎo)致有效需求的嚴(yán)重不足，從而影響到

2、房地產(chǎn)市場的可持續(xù) 發(fā)展。一、影響商品房定價(jià)的主要因素和制定價(jià)格策略時(shí)常犯的錯(cuò)誤同其他房地產(chǎn)產(chǎn)品一樣，商品房具有不可移動(dòng)性、長期使用性、高價(jià)值性、異質(zhì)性和保值增值性等特性。決定商品房價(jià)格的因素很多, 其中最主要的是土地費(fèi)用和拆遷安置費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用、市政公用設(shè)施費(fèi)用以及各種稅費(fèi)和開發(fā)商的利潤。一般來說，建房成本中土地費(fèi)用約占20%,拆遷安置費(fèi)用約占10%20%,房屋建筑安裝費(fèi)用約占 20%30%,市政公用設(shè)施費(fèi)用占10%左右,各項(xiàng)稅費(fèi)約占20%。在此基礎(chǔ)上，還要加上20%左右的開發(fā)商利潤，從而構(gòu)成商品房的售價(jià)。在不考慮國家整個(gè)宏觀政治、經(jīng)濟(jì)形勢的前提下，開發(fā)成本、住宅小區(qū)的性能和

3、各個(gè)住宅單元的異質(zhì)性是影響商品房定價(jià)的主要因素。價(jià)格是營銷組合4P s中惟一產(chǎn)生銷售收入的因素，其他因素則代表成本。價(jià)格策略已經(jīng)成為商品房銷售過程中的重中之重,但是很多開發(fā)企業(yè)還是制定不好合適的價(jià)格策略。目前，開發(fā)商在制定價(jià)格策略時(shí)常犯的錯(cuò)誤主耍有:定價(jià)過分強(qiáng)調(diào)成本；沒有配合市場變化作價(jià)格上的調(diào)整;在調(diào)整營銷組合時(shí)，往往單獨(dú)考慮價(jià)格，而未考慮營銷組合中的其他因索；價(jià)格沒有隨產(chǎn)品項(xiàng)目及細(xì)分市場的不同而有所差異。在綜合考慮了開發(fā)成木、住宅小區(qū)的性能和各個(gè)住宅單元的異質(zhì) 性Z后所確定的價(jià)格還只是價(jià)格可行范圍內(nèi)的維空間，價(jià)格策略還需要在水平軸上將Z與時(shí)間對(duì)應(yīng)。在商品房銷售過程中，開發(fā)商要適應(yīng)市場變化及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略。在開盤、盤中和尾盤等不同的銷售階段，所采取的價(jià)格策略亦應(yīng)該不同。二、開盤的價(jià)格策略由于房地產(chǎn)市場的瞬息萬變、競爭激烈，書面價(jià)

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