1、升龍又一城商業(yè)廣場沙盤銷講升龍又一城商業(yè)廣場沙盤銷講環(huán)節(jié)一：升龍又一城大沙盤區(qū)環(huán)節(jié)一：升龍又一城大沙盤區(qū)講解重點：區(qū)位價值講解重點：區(qū)位價值參照道具：區(qū)位沙盤參照道具：區(qū)位沙盤耗時：耗時：3 分鐘分鐘升龍又一城位于高新區(qū)的中心位置，科學大道和長椿路交匯處。科學大道東西長 6000米，現(xiàn)寬度超過 60 米，同時現(xiàn)在正在拓寬，路兩邊拆遷基本已完成，您過來的時候應(yīng)該都按到了，未來會成為 160 米寬的 BRT 主干線，是高新區(qū)的東西向黃金交通主干線；向東 5 分鐘車程即可到達貫通鄭州南北的西三環(huán)和正在修建全程高架的北環(huán)，北環(huán)高架一單通車，從高新區(qū)到中州大道時間也將縮短至 20 分鐘；另外彩虹橋地下隧
2、道也基本已經(jīng)完工預(yù)計今年將通公交車， 公交車的開通將直接為高新區(qū)帶來更多的客源， 目前影響高新區(qū)發(fā)展的主要原因就是客戶進不來， 瑞達路作為僅有的交通主干道， 不足與支撐一個區(qū)域的快速發(fā)展，彩虹橋地下隧道的開通，公交車的通車將直接將高新區(qū)和北環(huán)、南陽路聯(lián)系在一起，大量客戶可以直接從北環(huán)、南陽路快速進入高新區(qū)，加大了區(qū)域之間的客戶流量，區(qū)域的發(fā)展將提速很多。而且西三環(huán)也在修建高架，修通勢必很極大提高交通的通達性。向西直通西四環(huán)，過西四環(huán)繼續(xù)向西的路段正在建設(shè)，通車后將直接達滎陽，隨著交通的通暢，滎陽、上街的客戶今后也將會有很大一批從高新區(qū)進過進入鄭州，而科學大道則是必經(jīng)之路。這條和科學大道相交叉的
3、南北向道路是長椿路，向北直通連霍高速，向南連接農(nóng)業(yè)西路，也是是高新區(qū)南北交通主干線。另外，地鐵 1 號線沿長椿路一路向南，與地鐵 8 號線沿科學大道一路向東，雙地鐵線路。兩條線路在升龍又一城商業(yè)廣場處交匯，后期預(yù)計將在次設(shè)置一個地鐵換乘點。地鐵的開通以及換乘點的設(shè)計， 客戶可以直接從地鐵站進入到商業(yè)廣場， 這種感地鐵與商業(yè)的無縫對接，除了北京上海一線城市部分商業(yè)項目具備，目前鄭州市場上是非常罕見，我們項目將實現(xiàn)這一設(shè)計，為項目商業(yè)提供更加充足的客源。科學大道與長椿路兩條大路，地鐵 1、8 號線兩條地鐵線在升龍又一城門前交匯，形成黃金十字交叉點，兩條路以及其分支路網(wǎng)基本覆蓋了整個高新區(qū) 3000
4、 家企業(yè)、4 所大學 13萬師生客源、10 余個都市村莊、超過 10 個大型社區(qū)，合計將超過 40 萬消費人群。說到大學， 這是本項目商業(yè)的一個亮點， 離升龍又一城商業(yè)廣場最近的鄭州大學.先不說區(qū)域內(nèi)鄭州中學和外國語高中兩所重點高中以及其他小學， 單單是鄭州大學， 在校大學生和教師已經(jīng)達 7 萬人，再加上周邊的西邊的鄭州市輕工學院、東邊的信息工程大學、北邊的河南工業(yè)大學，在校師生超過 13 萬人。另外區(qū)域內(nèi) 3000 多家高新技術(shù)企業(yè)，容納了大量高新技術(shù)人才，這些技術(shù)人才收入高，數(shù)量龐大，區(qū)域內(nèi)缺少學生需要的青春消費場所和教職工、企業(yè)員工需要的高端消費場所，40 萬人的消費需求無法得到正常的滿
5、足，而又一城商業(yè)廣場是以主題化、多業(yè)態(tài)、多功能、檔次多元化、開放式的商業(yè)中心，也會以主題購物、主題休閑娛樂、主題休閑餐飲、主題文化生活為元素對商業(yè)進行配置和包裝，完全可以滿足13 萬師生及 3000 家高新技術(shù)企業(yè)員工的消費的需要，而且高新區(qū)同類型的大型商業(yè)廣場目前只此一家，區(qū)域首席，先入為主。先入為主，對于商業(yè)來說也是至關(guān)重要的。就拿二七廣場來說，作為鄭州首個成熟商圈，吸引了大量客戶前去。盡管后期鄭州商業(yè)中心遍地開花，依然無法改變?nèi)藗冋J為二七廣場是鄭州商業(yè)中心的事實。而我們項目作為高新區(qū)首席商業(yè)中心，先入為主，勢必第一時間吸納區(qū)域內(nèi)以及區(qū)域周邊的客戶前來消費， 一旦人們消費形成習慣， 即便后
6、期區(qū)域有其他商業(yè)中心開業(yè)，也將很難動搖人們的消費習慣，更何況項目所處位置位于高新區(qū)的核心位置，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃豐富， 能滿足各層次客戶的需求。 我們不敢保證升龍又一城商業(yè)中心未來十幾年是最大的最高端的商業(yè)中心， 但是我們能影響區(qū)域內(nèi)一代人的消費習慣。 所以就目前的區(qū)域商業(yè)發(fā)展形勢來看，升龍又一城商業(yè)廣場占據(jù)了區(qū)域內(nèi)外的天時地利人和等多方優(yōu)勢。升龍又一城的西北方向（激光筆）是高新新城的擴建區(qū)域，現(xiàn)在正在施工建設(shè)，建成后高新區(qū)面積將增加一倍，人口將超過 60 萬，更多的大型企業(yè)將入駐高新區(qū)。請隨我來這里， （帶領(lǐng)至項目沙盤商業(yè)旁）看一下我們商業(yè)在項目上坐落的具體位置。環(huán)節(jié)二：升龍又一城項目沙盤商業(yè)旁環(huán)
7、節(jié)二：升龍又一城項目沙盤商業(yè)旁講解重點：商業(yè)在項目上的規(guī)劃位置講解重點：商業(yè)在項目上的規(guī)劃位置參照道具：項目沙盤參照道具：項目沙盤耗時：耗時：2 分鐘分鐘整個項目分為 4 個地塊，這個地塊就是 AB 地塊，科學大道和長椿路交匯點，商業(yè)廣場位于整個 AB 地塊的十字路口處，沿科學大道和長椿路均是商業(yè)。項目商業(yè)體量 10 萬方，集中商業(yè) 6 萬方，是區(qū)域內(nèi)目前在售體量最大，配置最高，業(yè)態(tài)最全的商業(yè)，也是目前區(qū)域第一個商業(yè)中心。商業(yè)中心門前是超 1 萬平米的地鐵廣場，將來地鐵 1、8 號線在此交匯。集中式商業(yè)上是 2 棟高端寫字樓，背后是 120 萬平米的升龍又一城（8000 戶，含安置區(qū)）住宅區(qū)。
8、8000 戶住宅預(yù)計入駐超過 3 萬住戶，加上寫字樓 3 萬辦公人員以及商業(yè)自帶 1 萬工作人員，這個商業(yè)的鐵桿消費人群預(yù)計接近 7 萬。另外，地鐵 1、8 號線將在廣場附近交匯并設(shè)立出站口，商業(yè)的負一層和地鐵線直接駁接，大大增加了商業(yè)廣場的人流量。請隨我這邊來看下我們商業(yè)廣場的模型。 （引導(dǎo)至商業(yè)沙盤區(qū)）環(huán)節(jié)三：商業(yè)沙盤區(qū)環(huán)節(jié)三：商業(yè)沙盤區(qū)講解重點：規(guī)劃價值、業(yè)態(tài)價值講解重點：規(guī)劃價值、業(yè)態(tài)價值參照道具：商業(yè)沙盤參照道具：商業(yè)沙盤耗時：耗時：4 分鐘分鐘位置位置 1 1：沙盤北側(cè)科學大道旁站立：沙盤北側(cè)科學大道旁站立您所看到就是升龍又一城商業(yè)廣場的模型，商業(yè)廣場分為地下一層和地上四層。商業(yè)廣
9、場上邊三棟高層建筑就是商業(yè)廣場附帶的 2 棟高端寫字樓和一棟公寓樓， 公寓樓已經(jīng)基本售罄，3 棟樓距離廣場最近，容納辦公和居住人口將超過 3 萬人。【整體規(guī)劃】首先，又一城商業(yè)廣場是升龍集團開發(fā)的升級產(chǎn)品，之前開發(fā)的曼哈頓等項目商業(yè)在各自區(qū)域都已經(jīng)算得上優(yōu)秀的區(qū)域級商業(yè)中心， 但是對比又一城只是升龍集團開發(fā)建造的初級產(chǎn)品。 因為之前的商業(yè)設(shè)計大都是社區(qū)底商， 受住宅結(jié)構(gòu)的限制， 內(nèi)部機構(gòu)不是特別合理，而又一城商業(yè)是純粹為商業(yè)而打造的商業(yè)中心，無論從地下停車、廣場配置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)以及業(yè)態(tài)規(guī)劃管理都是完全從商業(yè)中心的要求進行設(shè)計的。 從這個角度看又一城商業(yè)廣場開業(yè)后必定要超越之前升龍系的商業(yè)。【外部
10、結(jié)構(gòu)】商業(yè)門前就是地鐵廣場，面積超過 1 萬平米。這個廣場是高新區(qū)目前唯一，市區(qū)少有的大型廣場。包括中原萬達、二七萬達、國貿(mào) 360 都沒有這么大的廣場。廣場面積的大小對于一個商業(yè)非常重要的， 因為商家入駐需要的是人氣， 大面積的廣場對人氣的拉動是非常重要的， 又一城地鐵廣場完全具備了舉行各類超大型表演和促銷活動的條件， 將來這里將是高新區(qū)乃至整個鄭州西部面積最大、 人氣最旺的廣場之一。 同時升龍將來廣場上將會設(shè)置各類地燈、噴泉、景觀標示塔、組合式座椅，這里也會成為高新區(qū)景觀最好配置最全、聚客能力最強的廣場，將成為高新區(qū)居民、師生、企業(yè)員工茶余飯后的重要消閑場所之一。位置位置 2 2：帶領(lǐng)客戶
11、繞過沙盤到小區(qū)內(nèi)，清晰觀看商業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)：帶領(lǐng)客戶繞過沙盤到小區(qū)內(nèi)，清晰觀看商業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)【內(nèi)部結(jié)構(gòu)】層高：商業(yè) 1 層層高 5.8 米，其余樓層層高 5.1 米，空間感非常好，有條件營造良好的消費環(huán)境，適合各類高端消費和品牌業(yè)態(tài)的進駐。天井：內(nèi)部商業(yè)的動線上每隔一段就會有一個天井，便于增加消費者的視覺范圍和美感，同時可以增加更多店面的展示面。引導(dǎo)：連廊、扶梯、升降梯的科學組合合理引導(dǎo)人流動線，盡可能的使內(nèi)部人流動線更加均勻合理，在保證有效消費的基礎(chǔ)上增加顧客的滯留時間。【地下結(jié)構(gòu)】地下負一層規(guī)劃是大型賣場，永輝超市已經(jīng)簽約，配備有足量商業(yè)停車位和卸貨平臺。同時負一層和地鐵直接駁接，將有更多的人流
12、通過地鐵站直接進入負一層。負二層是地下停車位，又一城商業(yè)廣場專用停車位達到 1200 個，停車位對于商業(yè)后期經(jīng)營非常重要。老城區(qū)內(nèi)很多商業(yè)不但交通不暢，而且停車困難，非常影響后期經(jīng)營。又一城商業(yè)廣場在交通和停車的配置上大大優(yōu)于老城區(qū)的大部分商業(yè)。【業(yè)態(tài)分布】業(yè)態(tài)定位上我們根據(jù)區(qū)域內(nèi)人群結(jié)構(gòu)和消費需求，為高新區(qū)量身打造各類主題商業(yè)區(qū)。商業(yè)中心業(yè)態(tài)的規(guī)劃為：負一層（潮流街區(qū)）主要是大型超市。進駐商家有永輝超市及蘇寧電器，這些大的商家具有強大的品牌號召力和聚客能力， 餐飲街直接與地鐵出入口相駁接。 為項目帶來了大量的人流和強大的消費能力。 此層為開發(fā)商自持， 保證項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性及人流充分帶
13、動性。一層（時尚休閑）主要是品牌店。的意向商家有 UR 集合店、cava、莎莎、屈臣氏、絲芙蘭、必勝客、德克士、周大生珠寶、梵姿珠寶、中閩魏氏茶行、工商銀行、興業(yè)銀行、百麗、思加圖、達芙妮、KISS CAT 等。二層（青春運動）主要是運動服飾。的意向商家有新華書店、滔博運動、ONLY、MODA、JACK JONES、SELECTED、歐時力、太平鳥、 nike、adidas、puma、converse、kappa、卡賓、ME&CITY、播、拉夏貝爾、ASOBIO 等三層（暢享生活）主要是餐飲、娛樂、早教。奧斯卡國際影院已經(jīng)意向簽約。意向商家有金寶貝兒童早教、富龍動漫、孩子王、綠茵閣西餐咖啡、比
14、比客餐廳、漢江烤肉、高麗烤肉、迪歐咖啡、土大力、傣妹火鍋、新辣道等。四層（歡悅地帶）主要規(guī)劃為娛樂和餐飲，意向商家有康師傅私房牛肉面、花千代、重慶小天鵝、靈格風培訓、詠歌匯 KTV、千群健身、美麗田園 SAP、金水桶足浴、奧斯卡國際影院等。這些高新區(qū)前所未有的知名品牌商家入駐不單為又一城商業(yè)廣場增加了持續(xù)的活力， 也對我們項目的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景的肯定，它的開業(yè)無疑將改變高新區(qū)人的生活方式。目前與項目意向簽約的主力店商家有：永輝超市、奧斯卡國際影院、蘇寧電器、賽博數(shù)碼廣場、孩子王、詠歌匯 KTV、富龍動漫（電玩城） 、千群健身等 8 家主力店。目前與項目影響簽約的聯(lián)發(fā)品牌商家有：屈臣氏、星巴克
15、、超繼體育、卡賓、ME&CITY、播、拉夏貝爾、ASOBIO、上海銀色等 9家聯(lián)發(fā)品牌。目前與項目影響簽約的餐飲品牌商家有：新辣道、九仟時尚火鍋、綠茵閣咖啡、德克士、土大力、拿渡麻辣火鍋、BBQ 健康橄欖油餐廳、傣妹火鍋、小南國等 9 家餐飲商家。目前我們項目產(chǎn)品形式豐富多樣， 面積 50-1500 組合商業(yè)， 也是經(jīng)過一系列的市場調(diào)研分析出來的，這樣的商鋪適合高新區(qū)目前的需求，也非常適合各類行業(yè)的選址經(jīng)營要求，您這邊請坐， 我給您去拿來詳細的商業(yè)鋪面分布圖， 您可以根據(jù)您的投資額來選擇一個合適的商鋪。環(huán)節(jié)四：商業(yè)沙盤區(qū)商業(yè)平層講解（待平層展板到位后補充說辭）環(huán)節(jié)四：商業(yè)沙盤區(qū)商業(yè)平層講解（待
16、平層展板到位后補充說辭）講解重點：具體商鋪價值講解重點：具體商鋪價值參照道具：平面層參照道具：平面層耗時：耗時：2 分鐘分鐘環(huán)節(jié)五：洽談區(qū)環(huán)節(jié)五：洽談區(qū)工作重點：客戶深入摸底，接待客戶疑問，逼定或為下次邀約奠定基礎(chǔ)；避免客戶帶著惡工作重點：客戶深入摸底，接待客戶疑問，逼定或為下次邀約奠定基礎(chǔ)；避免客戶帶著惡性疑問離開。性疑問離開。參照道具：海報、折頁、置業(yè)計劃書參照道具：海報、折頁、置業(yè)計劃書耗時要求：至少耗時要求：至少 20 分鐘分鐘為何買升龍又一城商業(yè)？為何買升龍又一城商業(yè)？老城區(qū)的商業(yè)競爭嚴重，又一城商業(yè)區(qū)域獨大老城區(qū)購物交通阻塞，又一城商業(yè)覆蓋全區(qū)老城區(qū)商業(yè)同質(zhì)化嚴重，又一城商業(yè)獨享 10 萬大學師生老城區(qū)商業(yè)已然步入中年，又一城商業(yè)原始股蓄勢待發(fā)升龍又一城項目組升龍又一城項目組20122012 年年 8 8 月月 1 18 8 日日
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