1、以人為本，以客為先 彩虹之岸物業(yè)管理方案深圳招商物業(yè)管理有限公司目錄一、前言二、陽(yáng)光帶.海濱城二期概況三、物業(yè)管理服務(wù)模式四、管理目標(biāo)及服務(wù)承諾五、前期介入方案六、陽(yáng)光帶.海濱城二期管理處組織架構(gòu)七、人員培訓(xùn)八、安全管理方案九、售后服務(wù)方案十、二次裝修管理方案十一、綜合配套服務(wù)十二、社區(qū)文化活動(dòng)十三、物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算（一）前言招商地產(chǎn)在成功開(kāi)發(fā)陽(yáng)光帶.海濱城一期之后興建二期之際，招商物業(yè)迎來(lái)了一次新的機(jī)遇，在對(duì)陽(yáng)光帶.海濱城二期進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查分析之后，招商物業(yè)圍繞發(fā)展商對(duì)小區(qū)設(shè)計(jì)理念，以“以人為本、以客為先、全心管理、精心呵護(hù)”為管理服務(wù)原則，對(duì)陽(yáng)光帶.海濱城二期的物業(yè)管理進(jìn)行策劃，制定了陽(yáng)光

2、帶.海濱城雙城之間、物業(yè)管理處與業(yè)主之間、發(fā)展商與物業(yè)公司之間、物業(yè)公司內(nèi)部相互連動(dòng)、齊推互助、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)共享的“雙城式”物業(yè)管理模式。陽(yáng)光帶.海濱城共分二期開(kāi)發(fā)，利用兩期間的互動(dòng)關(guān)系，尋求共同發(fā)展，資源共享，共進(jìn)循環(huán)，從而產(chǎn)生互補(bǔ)效益。 以一期的優(yōu)質(zhì)管理贏得業(yè)主的口碑，產(chǎn)生連動(dòng)效益，促進(jìn)陽(yáng)光帶海濱城二期的銷售。建立“雙城式”管理模式后，我們將在一期物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中對(duì)之進(jìn)行完善，使之形成更為成熟、操作性更強(qiáng)的管理體系，在二期開(kāi)發(fā)后可直接予以融入。同時(shí)，社區(qū)之間相隔不遠(yuǎn)，一期的人力資源可進(jìn)一步得以發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)資源共享。物業(yè)管理工作的成功與否，最終在于顧客需求的滿足程度、滿意程度，隨著居民生活水平的

3、提高，生活逐漸成為一門藝術(shù)，業(yè)主的需求日新月異，給物業(yè)管理公司造成了壓力，同時(shí)灌輸了一股動(dòng)力，迫使自身不斷更新服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化服務(wù)功能，提高服務(wù)水平；另一方面，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的長(zhǎng)期存在，使得物業(yè)管理公司不斷探索完善服務(wù)方式，挖掘顧客潛在需求，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也為業(yè)主的生活增添了活力和品味，兩者互補(bǔ)循環(huán)，共同發(fā)展，相得益彰。招商物業(yè)在陽(yáng)光帶.海濱城二期的物業(yè)管理中策劃并推行了“雙城式”管理，是業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)集合，并融為一體，產(chǎn)生巨大的互補(bǔ)效益，將實(shí)現(xiàn)業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)公司又一個(gè)引人注目的“三贏”的局面。（二）陽(yáng)光帶.海濱城二期概況陽(yáng)光帶.海濱城二期處于整個(gè)南硅谷最核心

4、位置，在招商地產(chǎn)“家在，情在”的品牌理念指引下，從控制建筑容量與建筑高度，改善社區(qū)環(huán)境以及在建筑和園林中注入人文藝術(shù)元素等入手，使之成為了一個(gè)的追求人與濱海、人與自然、商業(yè)與居家和諧統(tǒng)一的花園社區(qū)，營(yíng)造出一座成熟的、優(yōu)雅的、人文的，有些浪漫色彩的濱海城。位 置：高新科技園5區(qū)高新南環(huán)路占地面積：43013.40 總建筑面積：161013.00 住宅面積：128896.06綠化面積：13080.00 停車位：708個(gè) 總戶數(shù)：1048戶（14棟）特 色：卓越的建筑規(guī)劃，締造了33萬(wàn) 平方米海濱雙城。榮獲了“中國(guó)50大名盤(pán)”、蟬聯(lián)“深圳十大明星樓盤(pán)”、“中國(guó)年度創(chuàng)新戶型”、“深圳十大健康樓盤(pán)”。小

5、區(qū)主入口架空層拱門號(hào)稱“深圳第一門”高達(dá)25.5米9-12棟架空層高7.5米，其他單位底層架空層高5.9米水族館似的泳池玻璃幕墻，從水下角度觀賞池內(nèi)別有一番景色配套設(shè)施：休閑會(huì)所、商務(wù)會(huì)所，游泳池、幼兒園等智能化系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)、保安閉路監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、遠(yuǎn)距離紅外防盜系統(tǒng)、三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)（三）物業(yè)管理服務(wù)模式陽(yáng)光帶.海濱城二期是招商地產(chǎn)繼一期成功開(kāi)發(fā)之后的一個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是一個(gè)追求人與社會(huì)、人與自然、商業(yè)與居家和諧統(tǒng)一的濱海社區(qū)，是一個(gè)高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的住宅社區(qū)，其建筑格調(diào)高雅，園林與大自然環(huán)境緊密融合，小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)的先進(jìn)智能設(shè)備，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理

6、現(xiàn)代化。招商將秉承“百年誠(chéng)信，至尊服務(wù)”的物業(yè)管理追求，和“以人為本、以客為先”的企業(yè)服務(wù)理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)造高品質(zhì)的生活空間。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和客戶群定位，陽(yáng)光帶.海濱城二期項(xiàng)目，將特別提出全新的“三到”特色服務(wù)，以“100-1=0” 用戶完全滿意服務(wù)理念作為切入點(diǎn)，進(jìn)一步創(chuàng)新物管思路，濃縮物管精華，將物業(yè)管理服務(wù)引向更高、更深的境界。1. 服務(wù)模式定位與釋義“安全”體現(xiàn)陽(yáng)光帶.海濱城二期的嚴(yán)密、高效的安全防范體系，將充分保障每位業(yè)主安全，令業(yè)主的生活因此而高枕無(wú)憂。“便利”為業(yè)主帶來(lái)快捷、便利的服務(wù)，體現(xiàn)都市人清新、明快、陽(yáng)光的生活節(jié)奏。“舒適”用優(yōu)質(zhì)服務(wù)為業(yè)主創(chuàng)造溫馨的生

7、活工作環(huán)境。“高效”為業(yè)主們提供高效快捷的物業(yè)管理服務(wù)。2. 服務(wù)內(nèi)容:2.1安全居家2.1.1安全管理采取人防、技防有機(jī)結(jié)合，技防設(shè)施具體包括以下內(nèi)容：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（與周界防越報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)報(bào)警監(jiān)視功能）、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、居家防盜報(bào)警系統(tǒng)、樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、樓層緊急對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更管理系統(tǒng)，形成完備的智能化技防網(wǎng)絡(luò)，筑就社區(qū)牢固的安全屏障2.1.2為長(zhǎng)期外出或其它原因需要加強(qiáng)安全防衛(wèi)的業(yè)主家庭，通過(guò)單獨(dú)安裝智能化無(wú)線報(bào)警器，或者提供特別安全服務(wù)，為長(zhǎng)期外出的業(yè)主免除后顧之憂。2.2舒適生活舒適生活服務(wù)在實(shí)際操作中體現(xiàn)為業(yè)主與指定客戶服務(wù)人員之間一對(duì)一

8、的訴求與服務(wù)關(guān)系。我們通過(guò)以下手段和服務(wù)措施來(lái)加以落實(shí)：2.2.1、酒店式家政服務(wù)由管理處指定的專業(yè)家政服務(wù)公司提供鐘點(diǎn)式服務(wù)，承擔(dān)業(yè)主的各類家庭瑣事，包括：家庭清潔、清理；地板及真皮沙發(fā)打蠟、拋光、地毯清潔；衣物洗熨；消殺、除蟲(chóng)；特別物品或房間消毒；老幼病殘陪護(hù)；家庭寵物花木養(yǎng)護(hù)；室內(nèi)插花、藝術(shù)裝飾；水電設(shè)施安全檢查；烹調(diào)；家庭維修。2.2.2、家庭派對(duì)服務(wù)為需要舉行私家派對(duì)的業(yè)主，根據(jù)業(yè)主的身份、要求及來(lái)賓的群體不同，提供派對(duì)策劃、現(xiàn)場(chǎng)布置、音響提供、中西美食制作、服務(wù)提供、代請(qǐng)樂(lè)隊(duì)等全方位派對(duì)服務(wù)。2.2.3、信息服務(wù)在小區(qū)的顯要位置設(shè)置電子顯示屏。每天播出當(dāng)日的天氣以及各方面的信息提示

9、，方便業(yè)主出行和及時(shí)了解管理狀況.2.3物業(yè)維護(hù)2.3.1、 物業(yè)維護(hù)服務(wù)適用于全體業(yè)主，特別針對(duì)長(zhǎng)期不居住在小區(qū)的業(yè)主。根據(jù)物業(yè)的裝修和使用情況，簽定協(xié)議后，安排人員定期進(jìn)行通風(fēng)、清潔、設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)的專業(yè)物業(yè)維護(hù)服務(wù)，使長(zhǎng)期無(wú)人居住的物業(yè)保持良好的、隨時(shí)可以使用的狀態(tài)。2.3.2、房屋健康服務(wù)建立房屋健康檔案，跟蹤管理業(yè)主私家物業(yè)和使用狀況、建立私家物業(yè)的管理分類檔案、居家設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)記錄檔案、定期進(jìn)行房屋健康診斷和評(píng)估，提交健康管理報(bào)告，為業(yè)主提供私家屋宇安居管理服務(wù)。2.4悠閑假日2.4.1、親子休閑活動(dòng)如開(kāi)辟親子種植樂(lè)園，組織親子游戲與運(yùn)動(dòng)。2.4.2、社團(tuán)沙龍活動(dòng)適用于全體業(yè)

10、主，特別針對(duì)有高雅愛(ài)好的業(yè)主。舉辦各種音樂(lè)沙龍、鋼琴沙龍、集郵沙龍等活動(dòng)，將各種高雅活動(dòng)的愛(ài)好者聚集起來(lái)，形成小區(qū)高雅脫俗的藝術(shù)生活氛圍。2.4.3、 主題派對(duì)活動(dòng)適用于全休業(yè)主。開(kāi)展節(jié)日party等2.5健康生活2.5.1業(yè)主健康關(guān)注檔案建立業(yè)主的個(gè)人健康檔案、跟蹤業(yè)主健康動(dòng)態(tài)、組織業(yè)主心理及身體健康狀況評(píng)估服務(wù)，定期組織體檢及體質(zhì)測(cè)定，根據(jù)業(yè)主身體健康狀況適時(shí)提供健康預(yù)警、提供在飲食、起居、運(yùn)動(dòng)選擇等方面的合理建議。2.5.2居家環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測(cè)服務(wù)定期對(duì)小區(qū)公共區(qū)域、環(huán)境進(jìn)行空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)、檢測(cè)空氣溫度、濕度、純凈度以及有害氣體含量，保證業(yè)主高品質(zhì)的生活質(zhì)素。2.6無(wú)限生活顧客非常規(guī)生活服務(wù)需

11、求均可通過(guò)我們的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn),可以使業(yè)主享受到尊貴的服務(wù).我們也可以通過(guò)提供類似超前服務(wù)來(lái)謀求提高顧客滿意度。2.6.1、“愛(ài)心大使”服務(wù)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行慈善捐助活動(dòng)，由管理處與各慈善機(jī)構(gòu)聯(lián)系接洽，代理捐助事宜，并組織以“感受貧困”為主題的家訪活動(dòng)，使業(yè)主獲得事業(yè)之外的成就感，并籍此教育子女。2.6.2、“另類體驗(yàn)”服務(wù)組織業(yè)主旅行團(tuán)，開(kāi)展主題式旅行活動(dòng)，如：境內(nèi)外專線旅行、親子旅行、蜜月旅行、游艇旅行、自駕車旅行等：組織業(yè)主參加另類探險(xiǎn)、生存體驗(yàn)活動(dòng)，如：登山、越野、潛海、極限挑戰(zhàn)、生存體驗(yàn)等，以滿足業(yè)主豐富閱歷，品味百味人生的愿望。（四）管理目標(biāo)及服務(wù)承諾1.目標(biāo)定位:從入伙之日起就按照“全國(guó)優(yōu)

12、秀示范小區(qū)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行管理，兩年內(nèi)達(dá)到區(qū)、市優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)。小區(qū)內(nèi)無(wú)因物業(yè)管理責(zé)任造成的重大治安案件；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意率為96%；信息處理及時(shí)率為100%；設(shè)施設(shè)備完好率99%；房屋零修、急修及時(shí)率100%；投訴處理率100%。2.服務(wù)承諾:序號(hào)內(nèi)容達(dá)到方式1通過(guò)ISO9002質(zhì)量體系的認(rèn)證培訓(xùn)員工對(duì)質(zhì)量體系的認(rèn)識(shí)，通過(guò)健全、規(guī)范內(nèi)部管理制度來(lái)提高員工服務(wù)意識(shí)，順利通過(guò)認(rèn)證2成為國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)以高于考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的要求來(lái)進(jìn)行日常管理工作，3盡顯尊貴的“三到”特色服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，得到小區(qū)業(yè)主的認(rèn)同加強(qiáng)員工培訓(xùn)，使管理模式和特色服務(wù)成為小區(qū)的亮點(diǎn)。4每季度公開(kāi)一次的公開(kāi)管理報(bào)告制度在

13、公布一周內(nèi)，管理處主任在會(huì)所公開(kāi)接受業(yè)主的質(zhì)詢；5業(yè)主所有疑問(wèn)、意見(jiàn)、建議及投訴要在十五分鐘得到安排或答復(fù)；“首接負(fù)責(zé)制及時(shí)處理、限時(shí)報(bào)告”流程的落實(shí),員工服務(wù)意識(shí)的提高,保證服務(wù)的及時(shí)性.6在物業(yè)法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)積極宣傳，現(xiàn)實(shí)面對(duì)，作好與業(yè)主溝通交流。（五）前期介入前期介入是完善陽(yáng)光帶.海濱城二期物業(yè)設(shè)計(jì)、保證工程質(zhì)量、促進(jìn)物業(yè)銷售、確保物業(yè)接管和提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。我們將秉承和運(yùn)用招商物業(yè)前期介入的成功經(jīng)驗(yàn)，為開(kāi)發(fā)商、業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)。一、 在我司新項(xiàng)目管理部領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)助下成立陽(yáng)光帶.期前期介 入工作組為充分發(fā)揮前期介入的作用，招商物業(yè)專門成立了新項(xiàng)目管理部，

14、指揮和參與前期介入的各項(xiàng)工作，協(xié)同管理處成立了陽(yáng)光帶.海濱城二期前期介入工作組，參與相關(guān)管理策劃和方案編寫(xiě)工作，為陽(yáng)光帶.海濱城二期的銷售和工程建設(shè)提供配合，盡快使管理人員熟悉小區(qū)物業(yè)環(huán)境和特點(diǎn)，便于順利開(kāi)展各項(xiàng)后期物業(yè)管理工作。二、 前期介入的內(nèi)容1、 工程介入2、 安全介入3、 會(huì)所介入4、 樣板房介入5、 營(yíng)銷服務(wù)介入6、 物業(yè)接管7、 制定陽(yáng)光帶.海濱城二期物業(yè)管理方案8、 了解樓盤(pán)知識(shí)三、 工程介入1、 由新項(xiàng)目部強(qiáng)、弱電工程師、土建工程師、陽(yáng)光帶.海濱城一期管理處工程技術(shù)人員組成工程組，參與工程設(shè)計(jì)、跟進(jìn)，參加地產(chǎn)項(xiàng)目部的業(yè)務(wù)交流，每周一次的現(xiàn)場(chǎng)巡視，每月一次物業(yè)狀況進(jìn)展匯報(bào)。2、

15、 工程施工階段物業(yè)公司派出的工程前期介入人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，熟悉小區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、管網(wǎng)設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)狀況等；3、 在施工過(guò)程中，進(jìn)駐人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工狀況進(jìn)行記錄，特別對(duì)施工變動(dòng)部分認(rèn)真記錄，以備日后維修工作，并結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際，在工程施工中對(duì)部分不適應(yīng)或不利于日后物業(yè)管理的設(shè)計(jì)或個(gè)別部位向發(fā)展商及時(shí)提供參考的修改意見(jiàn)；4、 新項(xiàng)目管理部與管理處每周一次現(xiàn)場(chǎng)巡視，召開(kāi)分析會(huì)議，掌握工程基本情況；5、 進(jìn)駐工程的工程人員，須每周參加地產(chǎn)召開(kāi)的工程例會(huì)掌握情況，以便對(duì)未來(lái)物業(yè)管理策劃方案進(jìn)行不斷的修正、完善；6、 進(jìn)駐工程現(xiàn)場(chǎng)的管理處技術(shù)人員，重點(diǎn)跟蹤電梯、供、配電、給排水、供氣等設(shè)備的安裝和管網(wǎng)布置，設(shè)備

16、功能要進(jìn)行全面掌握；7、 新項(xiàng)目管理部強(qiáng)、弱電工程師，跟蹤智能化系統(tǒng)的安裝、調(diào)試，并向安裝單位技術(shù)人員學(xué)習(xí)基本技術(shù)，全面了解功能，以便日后的維修；8、 管理處園林綠化跟進(jìn)人員，要經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面了解，對(duì)照招商物業(yè)新商品住宅區(qū)的綠化情況，提供合理化建議；四、 安全介入1、 招商物業(yè)根據(jù)陽(yáng)光帶.海濱城二期項(xiàng)目要求，派出精干 安保隊(duì)伍進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全秩序；2、 保安人員嚴(yán)格控制非許可人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)；3、 保安人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、施工物品起到秩序維護(hù)作用；4、 保安人員對(duì)會(huì)所、樣板房物品的秩序維護(hù)，5、 保安人員對(duì)許可參觀人員的引導(dǎo)和車輛停放指揮6、 保安人員對(duì)施工車輛的管理7、 保安人員

17、對(duì)小區(qū)施工人員的安全管理8、 保安人員對(duì)非施工時(shí)間的人員、車輛管理五、 配合地產(chǎn)營(yíng)銷開(kāi)展形式都樣的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)1、 成立陽(yáng)光帶.海濱城二期社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)組，配合地產(chǎn)開(kāi)展業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好策劃、組織落實(shí)工作，同時(shí)借助活動(dòng)的推廣，加強(qiáng)樓盤(pán)的宣傳，發(fā)掘潛在客戶群2、 做好物業(yè)管理和會(huì)所服務(wù)介紹，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理解和配合3、 做好與售樓人員的業(yè)務(wù)交流解決好售樓與物業(yè)管理的銜接工作4、 充當(dāng)發(fā)展商與業(yè)主溝通的橋梁，積極主動(dòng)地把業(yè)主在樓盤(pán)銷售中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求及時(shí)反饋發(fā)展商，充分做好協(xié)調(diào)溝通工作。六、 接管驗(yàn)收1、 進(jìn)駐人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況，每周向新項(xiàng)目管理部、管理處上報(bào)工程進(jìn)度信息；2、 進(jìn)

18、駐人員根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況及業(yè)主需求向地產(chǎn)工程部提出合理化建議，諸如垃圾房、綠化用水、垃圾桶擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)等，配合發(fā)展商解決；3、 在各項(xiàng)工程待交接時(shí)，進(jìn)駐人員做好表格設(shè)計(jì)，對(duì)工程的各部分工作進(jìn)行全面檢查，向地產(chǎn)提交檢查報(bào)告，待地產(chǎn)整改后，做好接管的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；4、 入伙前的一個(gè)月，管理處招聘各崗位人員進(jìn)行封閉式培訓(xùn)，根據(jù)要求，考核通過(guò)，確立上崗資格； 5、 入伙前一個(gè)月，管理處組織人員進(jìn)行入伙培訓(xùn)，按管理處入伙辦理程序、接管驗(yàn)收程序等逐項(xiàng)進(jìn)行準(zhǔn)備工作；6、 入伙前半個(gè)月與地產(chǎn)協(xié)商入伙具體事宜，嚴(yán)格按地產(chǎn)要求辦理各種準(zhǔn)備手續(xù)，并向地產(chǎn)遞交入伙辦理方案；7、 入伙前五天，管理處入伙資料、

19、宣傳資料準(zhǔn)備就緒；8、 入伙前三天，管理處督促清潔、綠化外包單位進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面清理；9、 新項(xiàng)目管理部協(xié)助物業(yè)管理處與地產(chǎn)簽定前期物業(yè)管理合同；10、 根據(jù)項(xiàng)目要求編制住宅管理資料、業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定、物業(yè)管理手冊(cè)等；11、 與地產(chǎn)協(xié)商設(shè)立管理處辦公場(chǎng)地，配置管理辦公用品。組建前期介入工作組七、前期介入工作流程工程介入物業(yè)宣傳資料的整理、歸檔制度建立提交合理化建議物業(yè)進(jìn)度統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤、記錄智能化介入功能設(shè)計(jì)管網(wǎng)設(shè)計(jì)工程規(guī)劃保安介入會(huì)所管理協(xié)作營(yíng)銷組織開(kāi)展工作擬定物業(yè)管理方案了解樓盤(pán)知識(shí)（六）管理處人員組織架構(gòu) 招商物業(yè)充分發(fā)揮招商雄厚的技術(shù)資源優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，在為陽(yáng)光帶.海濱城二

20、期管理處管理人員的配置上，精心選拔經(jīng)過(guò)多年物業(yè)管理行鍛煉的青年管理中堅(jiān)和技術(shù)中堅(jiān)組成管理層，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘一專多能的操作層人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和精干高效在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工工作積極性，結(jié)合獎(jiǎng)勤罰懶手段，并實(shí)施末位淘汰制，保持隊(duì)伍的高昂的生命力和競(jìng)爭(zhēng)力，以確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)管理架構(gòu)：管理中心總經(jīng)理 管理處主任安全管理部工程部一期管理處客服部環(huán)境監(jiān)管安全管理售后服務(wù)部工程維修部財(cái)務(wù)客戶服務(wù)監(jiān)控中心會(huì)所商務(wù) 人員架構(gòu)：管理中心總經(jīng)理（1人）：總管一、二期的管理工作管理處主任（1人）：負(fù)責(zé)一、二期的具體事務(wù)客戶服務(wù)部（21人

21、）：監(jiān)控室5人（管理員4人，智能化管理員1人） 會(huì)所商務(wù)8人（不包括樣板房服務(wù)人員） 客戶服務(wù)6人（前臺(tái)接待2人，社區(qū)文化1人，資料管理1 人，倉(cāng)管員兼后勤事務(wù)1人） 財(cái)務(wù) 2 人（會(huì)計(jì)1人，出納1人）工程部（17人）:工程維修13人（維修主管1人，維修技工12人） 售后服務(wù)4人（售后主管1人，售后管理員3人）安全管理部（79人）：安全管理78人 環(huán)境監(jiān)管 1人共計(jì)：119人（七）人員培訓(xùn)高素質(zhì)人才是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件，招商物業(yè)本身雄厚的技術(shù)資源和豐富的人才資源使招商物業(yè)在人員配置上游游刃有余。即便如此，現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的特性要求我們一方面必須加強(qiáng)人才交流和引進(jìn)，一方面必須時(shí)時(shí)刻刻進(jìn)行員

22、工培訓(xùn)，才能跟上時(shí)代步伐。招商物業(yè)將自身的員工培訓(xùn)作為創(chuàng)建管理處核心軟件之重要工作來(lái)抓，形成一個(gè)自我培訓(xùn)、自我開(kāi)發(fā)人才機(jī)制，通過(guò)持續(xù)提高員工素質(zhì)、專業(yè)技能，以促進(jìn)管理工作、服務(wù)工作、經(jīng)營(yíng)工作水平的不斷提升。1、培訓(xùn)目標(biāo)提高全體員工的基本素質(zhì)和專業(yè)水平，適應(yīng)本職崗位和新技術(shù)發(fā)展的需要，不斷吸收和更新管理思想，適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，從而滿足住宅小區(qū)管理和服務(wù)的最高要求。目標(biāo)如下：1.1各業(yè)務(wù)、專業(yè)人員的持證上崗率 100%1.2中高級(jí)職稱人員占管理人員比率 35%1.3大專以上學(xué)歷占管理人員比率 70%1.4各類人員培訓(xùn)合格率 100%2、培訓(xùn)方式2.1組織保障設(shè)置兼職培訓(xùn)工作人員，建立管理處員工教育

23、培訓(xùn)工作體系，準(zhǔn)確識(shí)別培訓(xùn)要求，制定年度培訓(xùn)大綱，月度培訓(xùn)實(shí)施計(jì)劃，編制內(nèi)培教材，并組織落實(shí)。建立員工培訓(xùn)檔案，規(guī)定考核辦法，將員工的培訓(xùn)績(jī)效與工資獎(jiǎng)金、晉升、淘汰緊密掛鉤，創(chuàng)造一種積極求知、努力向上、不進(jìn)則汰的工作氛圍。2.2方式：開(kāi)展全員培訓(xùn)，分層次、分類別、分階段實(shí)施，內(nèi)培、外培、自學(xué)形式相結(jié)合。2.2.1按階段劃分：入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、在職培訓(xùn)；2.2.2按層次劃分：主要管理層、一般管理層、專業(yè)技術(shù)作業(yè)層3、培訓(xùn)內(nèi)容3.1按階段劃分3.1.1入職培訓(xùn)：A.管理處小區(qū)概況 B.管理處質(zhì)量體系概況，管理處規(guī)章制度、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)；C.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及服務(wù)特性 D.安全教育、消防知識(shí)；

24、E.員工守則、言行規(guī)范3.1.2上崗培訓(xùn)：A.本部門、本崗位職責(zé) B.本崗位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)； C.本崗位業(yè)務(wù)技能、應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)。3.1.3在職培訓(xùn)：A.本崗位業(yè)務(wù)技能，技術(shù)提高學(xué)習(xí)； B.相關(guān)崗位業(yè)務(wù)概要，技能培訓(xùn)；C.了解相關(guān)法律法規(guī)。3.1.4 入伙培訓(xùn)：A、入伙流程；B、法律法規(guī)；C；相關(guān)知識(shí)等3.2按人員層次劃分3.2.1主要管理層：A.物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)； B.企業(yè)管理、城市社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等實(shí)務(wù)理論的學(xué)習(xí)： C.了解計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)知識(shí)； D.物業(yè)管理?xiàng)l例、經(jīng)濟(jì)合同法等有關(guān)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)。3.2.2一般管理層：A.本崗位專業(yè)技術(shù)知識(shí)、專業(yè)職稱培訓(xùn)；B.物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)，上崗取證

25、培訓(xùn)； C.相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)； D.質(zhì)量體系相關(guān)程序文件，作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；3.2.3專業(yè)技術(shù)作業(yè)層：A.上崗取證培訓(xùn)；B.崗位業(yè)務(wù)、技術(shù)技能培訓(xùn)及崗位競(jìng)賽；C.質(zhì)量體系相關(guān)程序文件，作業(yè)指導(dǎo)書(shū)學(xué)習(xí)； D.了解相關(guān)法律法規(guī)； 4、培訓(xùn)安排（計(jì)劃）4.1接管過(guò)渡期的人員培訓(xùn)為使陽(yáng)光帶.海濱城二期管理處全體人員在接管過(guò)渡期中能迅速適應(yīng)新的管理環(huán)境，消除調(diào)整期的各方面疑慮和不適，盡快進(jìn)入狀態(tài)，開(kāi)展各項(xiàng)工作，接管前公司將組織強(qiáng)化性的集中上崗培訓(xùn)，具體計(jì)劃如下：日期培訓(xùn)內(nèi)容講師/部門培訓(xùn)對(duì)象2004/5接管總動(dòng)員、公司發(fā)展概況、質(zhì)量方針、管理處組織架構(gòu)及主要管理人員介紹行政部管理處全體人員2004/5陽(yáng)光帶.

26、海濱城二期管理目標(biāo)及模式培訓(xùn)部管理處全體人員2004/5公司及花園城市管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制人事行政部管理處全體人員2004/6陽(yáng)光帶.海濱城二期房屋、設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地情況工程管理部管理處全體人員2004/6陽(yáng)光帶.海濱城二期接管工作知識(shí)管理處主任管理處全體人員2004/6陽(yáng)光帶.海濱城二期便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序家政服務(wù)中心管理處全體人員2004/6公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序工程部維修工2004/7陽(yáng)光帶.海濱城二期治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序安全管理部管理處安管員2004/7智能化系統(tǒng)基礎(chǔ)知識(shí)智能化小組維修工、安管員2004/7清潔衛(wèi)生、園林綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序經(jīng)營(yíng)服務(wù)部保潔員綠化工20

27、04/6ISO9002質(zhì)量體系知識(shí)品質(zhì)管理部管理處全體人員2004/5服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育管理處主任管理處全體人員2004/6、7軍事訓(xùn)練安全管理部安管員2004/8招商物業(yè)應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制專題培訓(xùn)品質(zhì)管理部維修工和安管員2004/8如何做好入伙工作拓展管理部管理處全體人員2004/8住戶裝修管理知識(shí)培訓(xùn)拓展管理部管理處全體人員4.2接管后人員培訓(xùn)接管后，隨著管理處各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展，員工培訓(xùn)應(yīng)步入常規(guī)運(yùn)作，管理處一方面積極參加公司和部門組織的培訓(xùn)，另一方面將根據(jù)員工的素質(zhì)狀況組織員工的常規(guī)性在崗培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容如下：日期培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)培訓(xùn)對(duì)象2004/9員工職

28、業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工2004/8文件記錄與檔案管理培訓(xùn)人事行政部管理處全體員工2004/9與住戶溝通的技巧管理處管理處全體員工2004/9住戶違章處理工程部全體員工2004/10社區(qū)文化活動(dòng)管理拓展管理部管理人員2004/10投訴處理規(guī)定管理處管理人員2004/11創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)管理處管理處全體員工2004/11ISO9002基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)品質(zhì)管理部全體員工2004/12法律知識(shí)講座管理處全體員工2004/11消防訓(xùn)練、演習(xí)和急救常識(shí)培訓(xùn)管理處管理處全體員工全心管理，精心呵護(hù)- 55 -陽(yáng)光帶、海濱城二期入伙前強(qiáng)化培訓(xùn)計(jì)劃序號(hào)培訓(xùn)目錄培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)要求培訓(xùn)教師參加人員

29、培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)課時(shí)備注1應(yīng)知應(yīng)會(huì)物業(yè)基本情況、物業(yè)管理基本常識(shí)等熟練掌握朱麗穎全體人員719-13:00-17:00pm4小時(shí)2住戶手冊(cè)1、 住宅使用說(shuō)明書(shū) 2、 前期物業(yè)管理手冊(cè)3、 業(yè)主公約4、 裝修管理規(guī)定 5、 服務(wù)手冊(cè)1、 掌握手冊(cè)內(nèi)容2、 了解相關(guān)運(yùn)作3、 能熟練運(yùn)用相關(guān)知識(shí)解答客戶問(wèn)題朱麗穎全體人員720-13:00pm-17:00p4小時(shí)3入伙資料培訓(xùn)1、 入伙流程2、 資料填寫(xiě)3、 資料分裝4、 接待禮儀5、 相關(guān)收費(fèi)1、 熟練掌握入伙流程2、 正確填寫(xiě).分裝資料3、 掌握所有收費(fèi)依據(jù)、項(xiàng)目、流程4、 正確運(yùn)用接待禮儀葉瓊管理員、部分服務(wù)員721-13:00pm-17:00p4

30、小時(shí)4禮儀禮節(jié)培訓(xùn)1、 規(guī)范語(yǔ)言2、 規(guī)范行為3、 規(guī)范形象1、 工作中能熟練運(yùn)用規(guī)范語(yǔ)言.規(guī)范行為2、 樹(shù)立良好企業(yè)形象葉瓊?cè)w人員722-13:00pm-15:00pm2小時(shí)5服務(wù)技巧1、 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容2、 提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中應(yīng)注意事項(xiàng)3、 服務(wù)技巧在物業(yè)管理過(guò)程中的應(yīng)用1、 了解物業(yè)管理內(nèi)容2、 熟練運(yùn)用服務(wù)技巧在物業(yè)管理過(guò)程中3、 掌握服務(wù)技巧要點(diǎn)4、 能運(yùn)用服務(wù)技巧處理相關(guān)問(wèn)題葉瓊?cè)w人員723-13:00pm-17:00p4小時(shí)6物業(yè)管理答疑培訓(xùn)1、 與物業(yè)管理有關(guān)的相關(guān)知識(shí)2、 與物業(yè)管理有關(guān)的法規(guī)、條例1、 能熟練運(yùn)用相關(guān)知識(shí)解答客戶問(wèn)題2、 能熟練運(yùn)用相關(guān)法規(guī)回答客

31、戶問(wèn)題全體人員與1合并7物業(yè)基本情況培訓(xùn)1、 設(shè)施、設(shè)備運(yùn)作2、 物業(yè)建筑、結(jié)構(gòu)、水、電知識(shí)1、 熟練掌握設(shè)施、設(shè)備運(yùn)作2、 了解物業(yè)建筑的相關(guān)知識(shí)沈延杰維修技工722-15:00pm-17:00p2小時(shí)8維修作業(yè)技能培訓(xùn)1、 維修操作流程2、 技能培訓(xùn)1、 了解設(shè)施、設(shè)備2、 掌握維修養(yǎng)護(hù)程序3、 技能在工作中得到熟練運(yùn)用鄒國(guó)平維修技工72627-13:00pm-17:00p8小時(shí)9物業(yè)管理法規(guī)條例1、 國(guó)家物業(yè)管理法規(guī)條例2、 深圳物業(yè)管理法規(guī)條例3、 與物業(yè)管理有關(guān)的法律條令4、 相關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)等基本了解、部分熟悉、重點(diǎn)掌握王磊全體人員728-13:00pm-17:00p4小時(shí)10消防管

32、理培訓(xùn)1、 消防設(shè)施簡(jiǎn)介2、 消防知識(shí)培訓(xùn)3、 技能操作培訓(xùn)1、 了解小區(qū)消防設(shè)施布局2、 熟悉消防相關(guān)知識(shí)3、 掌握消防設(shè)施技能操作沈延杰全體人員729-13:00pm-17:00p4小時(shí)11裝修現(xiàn)場(chǎng)管理1、 裝修基礎(chǔ)知識(shí)2、 小區(qū)裝修相關(guān)規(guī)定3、 裝修監(jiān)管知識(shí)4、 裝修現(xiàn)場(chǎng)記錄1、 掌握裝修現(xiàn)場(chǎng)管理基礎(chǔ)知識(shí)2、 掌握裝修現(xiàn)場(chǎng)管理技能鄒國(guó)平安管員、維修技工730-13:00pm-17:00p4小時(shí)12突發(fā)事件處理培訓(xùn)1、 流程2、 現(xiàn)場(chǎng)控制3、 處理過(guò)程中應(yīng)注意事項(xiàng)1、 掌握突發(fā)事件處理流程2、 達(dá)到有效地處理突發(fā)事件之功效鄒國(guó)平李文標(biāo)楊勇奇全體人員82-13:00pm-17:00p4小時(shí)1

33、3安管員軍體培訓(xùn)楊勇奇安管員根據(jù)人員到位情況隨時(shí)進(jìn)行14安管員上崗技能培訓(xùn)安管員15停車場(chǎng)管理培訓(xùn)安管員16人員車輛進(jìn)出管理安管員同上17清潔、綠化標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)1、 清潔標(biāo)準(zhǔn)2、 綠化標(biāo)準(zhǔn)3、 環(huán)境監(jiān)管技巧1、 熟悉掌握標(biāo)準(zhǔn)2、 熟練掌握環(huán)境監(jiān)管技巧充分運(yùn)用楊勇奇管理員83-13:00pm-17:00p4小時(shí)18房屋驗(yàn)收1、 建筑知識(shí)2、 驗(yàn)收流程3、 驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)1、 掌握流程2、 掌握房屋驗(yàn)收技巧鄒國(guó)平沈延杰參與驗(yàn)收人員84-13:00pm-15:00p2小時(shí)19圖紙識(shí)別尚洪亮參與驗(yàn)收人員84-15:00pm-17:00p2小時(shí)20物業(yè)管理方案培訓(xùn)1、 公司理念2、 管理處經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作模式3、

34、 操作流程基本了解、部分熟悉、重點(diǎn)掌握王磊85-13:00pm-17:00p4小時(shí)（八）安全管理1、安全管理的指導(dǎo)思想：（“四個(gè)三”原則 ）1.1三定：定人、定崗、定責(zé)。1.2三防：人防、技防、物防。1.3三機(jī)制：激勵(lì)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)淘汰機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制。1.4三參與：?jiǎn)T工參與、住戶參與、轄區(qū)警和居委會(huì)參與。2、安全服務(wù)承諾2.1確保控制和減少各種事故的發(fā)案率，把治安、消防、車輛管理等重大案件的發(fā)案率壓縮為零，為客戶營(yíng)造一個(gè)舒適、安全的居住、生活環(huán)境。2.2確保小區(qū)內(nèi)全年責(zé)任治安案件發(fā)生率、違章刑事案件發(fā)生率、責(zé)任火災(zāi)事幫發(fā)生率為0。2.3消防設(shè)施完好率100%3、安全管理的實(shí)施方案3.1崗位設(shè)置3.

35、1.1 定人：主管1人，班長(zhǎng)3名，隊(duì)員74名，共78名，分3班進(jìn)行24小時(shí)值班。人員經(jīng)過(guò)培訓(xùn)合格后方可上崗。3.1.2定崗：設(shè)固定崗，門崗、巡邏崗。3.1.3定責(zé)：各負(fù)其責(zé)，按崗位工作流程操作。3.2前期介入安全管理3.2.1 加強(qiáng)對(duì)施工人員的出入管理，實(shí)行辦證、驗(yàn)證制度。3.2.2 加強(qiáng)小區(qū)貨物出入管理，對(duì)出小區(qū)貨物一律憑管理處有效放行條，經(jīng)核實(shí)后方可放行。3.2.3 嚴(yán)格落實(shí)裝修管理規(guī)定，堅(jiān)決杜絕各類違章事件發(fā)生。比如：裝修時(shí)間、裝修配置滅火器等。3.2.4 加強(qiáng)小區(qū)施工人員的現(xiàn)場(chǎng)管理，堅(jiān)決制止在小區(qū)閑逛等現(xiàn)象發(fā)生。3.2.5 加強(qiáng)小區(qū)車輛的管理，堅(jiān)決杜絕車輛亂停放現(xiàn)象。4、哨位人員具體分

36、布 樓棟大堂崗：9人 地面車輛、人員出入崗：2人 地下車輛出入崗：2人 大門出入崗：1人 人員出入側(cè)門：1人 地面巡邏崗：4人 地下巡邏崗：3人 商鋪外圍崗：1人 機(jī)動(dòng)崗位 ：1人5、智能化監(jiān)控系統(tǒng)的管理5.1 人防：a、人人監(jiān)控：結(jié)合“四個(gè)三”原則。b、重點(diǎn)監(jiān)控：在各要道、崗?fù)ぃ攸c(diǎn)監(jiān)控。c、全天候監(jiān)控：監(jiān)控值班人員分三班實(shí)行二十四小時(shí)治安值班，d、聯(lián)合監(jiān)控：家家戶戶安裝防盜裝置，一旦出現(xiàn)可疑人、物，自動(dòng)報(bào)警。5.2 技防：智能化網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)，即紅外線監(jiān)控、門磁報(bào)警聯(lián)網(wǎng)、閉路電視監(jiān)控。5.3 物防：防盜門、電子對(duì)講等6安管體系三個(gè)機(jī)制6.1 激勵(lì)機(jī)制：獎(jiǎng)罰分明，鼓勵(lì)見(jiàn)義勇為，塑造小區(qū)安全模范

37、安管員，物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)并重。6.2 競(jìng)爭(zhēng)淘汰機(jī)制：在保持安管隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，建立競(jìng)爭(zhēng)淘汰考評(píng)機(jī)制，設(shè)末位淘汰，激勵(lì)上進(jìn)，創(chuàng)安全新品牌。6.3 監(jiān)督機(jī)制：讓住戶參與監(jiān)督，讓住戶給安管員工作評(píng)分，選出最佳、最滿意的安管員。7、建立三參與的安全網(wǎng)絡(luò)7.1 根據(jù)“互動(dòng)式物業(yè)管理“的管理理念，與住戶建立安全公約，全體住戶參與安全管理群防群力，發(fā)生可疑情況時(shí)，監(jiān)控中心即時(shí)指揮相關(guān)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理。7.2 管理處全體員工、業(yè)主“安全大使”，聯(lián)合參與抓安全，一旦發(fā)現(xiàn)可疑人員、物品，立即報(bào)警，及時(shí)處理、控制。7.3 與轄區(qū)派出所、南山消防大隊(duì)、通過(guò)電話線、各崗位配備的無(wú)線對(duì)講機(jī)。現(xiàn)代化的通迅工具和設(shè)備

38、，建立安全大網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以陽(yáng)光帶.海濱城二期監(jiān)控中心為指揮中樞，小區(qū)安管部為基礎(chǔ)，以公司督察隊(duì)組成為快速反應(yīng)力量及時(shí)有效地控制各類事故案件的發(fā)生。8、制定科學(xué)的安防內(nèi)部管理方式 8.1 科學(xué)全面，嚴(yán)格目標(biāo)管理，一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)，嚴(yán)格的質(zhì)量體系及崗位任制，建立健全各項(xiàng)規(guī)章管理制度。8.2 嚴(yán)格的考核、處罰、晉升、辭退制度，多樣化激勵(lì)隊(duì)員的工作熱情。8.3 及時(shí)細(xì)致的思想教育工作，團(tuán)結(jié)向上熱情飽滿的工作，確保治安的正常，工作秩序不受到干擾和阻礙。8.4 嚴(yán)格進(jìn)行培訓(xùn)考核，合格后方可上崗，實(shí)行24小時(shí)巡視、巡查。8.5 安管員巡邏時(shí)進(jìn)行慢步樓層巡查，分時(shí)間段重點(diǎn)巡查小區(qū)，尤其是在住戶上班期間

39、。8.6 采取多看、多問(wèn)、多查的方法，不放過(guò)任何一個(gè)可疑點(diǎn)。8.7 具體巡邏安排按安管員哨位進(jìn)行合理的布崗。8.8加強(qiáng)安管員的法律教育，尤其是加強(qiáng)治安管理處罰條例的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)其法制觀念。8.9 時(shí)刻牢記“住戶就是我們的衣食”的宗旨，樹(shù)立“人人都是安管員、人人都是保潔員、人人都是管理員”的工作理念，使隊(duì)員 有憂患意識(shí)，自覺(jué)按工作流程進(jìn)行，干好本職工作。8.10 建立安官員“安全予案“制度9、安全管理的主要內(nèi)容9.1治安管理9.1.1實(shí)行24小時(shí)安管員巡邏值勤，依據(jù)規(guī)章制度、崗位職責(zé)把責(zé)任層層落實(shí)，小區(qū)門衛(wèi)對(duì)出入小區(qū)的外來(lái)人員實(shí)行詢問(wèn)、聯(lián)系業(yè)主、驗(yàn)證登記，并由班長(zhǎng)、安全主管負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，如有突發(fā)事

40、件發(fā)生，小區(qū)內(nèi)安管員2分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。9.1.2 小區(qū)內(nèi)安裝有以下治安防范系統(tǒng)A.防盜報(bào)警系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講電話系統(tǒng)，如有報(bào)警情況發(fā)生，保安人員在2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，按規(guī)定采取處理措施并記錄在值班情況記錄本上，以備查閱。B.消防報(bào)警：由探測(cè)器輸出信號(hào)，控制中心接受后，指揮快速巡邏隊(duì)人員即時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理事故，查實(shí)處理后方能復(fù)位。C.小區(qū)環(huán)境監(jiān)視系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)安裝全功能對(duì)射式感應(yīng)器，以提供對(duì)小區(qū)出入口、周邊停車場(chǎng)的保安措施，真正做到御賊于外，提高整個(gè)小區(qū)的安全性，由控制中心24小時(shí)監(jiān)控。D.小區(qū)車輛管理系統(tǒng)車輛的出入及收費(fèi)采用感應(yīng)式IC卡自動(dòng)管理系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)住戶

41、可用IC月卡，對(duì)外來(lái)車輛可及臨時(shí)IC卡，所有IC卡均讀/寫(xiě)、顯示、入場(chǎng)信息的采集、自動(dòng)路閘的起落控制并保持與收費(fèi)主機(jī)的及時(shí)通迅。9.2對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶自行車、摩托車、汽車的管理方式9.2.1.對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶的進(jìn)行導(dǎo)向存放，集中看管，發(fā)專用停車場(chǎng)卡，車輛進(jìn)入時(shí)發(fā)卡，出去時(shí)收回，丟失停車卡待情況查實(shí)后，戶主出具證明方可放行出場(chǎng)。9.2.2.汽車進(jìn)出小區(qū)時(shí)須在門衛(wèi)停車檢查、驗(yàn)證，確認(rèn)無(wú)誤后方可放行。安管員在一個(gè)月內(nèi)必須記熟記車輛的車主和其它有關(guān)情況。9.2.3.對(duì)自行車、摩托車不收車位費(fèi)，汽車收取車位使用費(fèi)。9.3停車場(chǎng)管理三車管理是一項(xiàng)重要工作，安管員實(shí)行24小時(shí)停車管理工作，實(shí)行巡查、看護(hù)、登記記錄，

42、并由安管班長(zhǎng)、安全主管監(jiān)督管理，確保車輛安全。9.4消防管理9.4.1.強(qiáng)化安管員的消防意識(shí)，貫徹“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的方針，加強(qiáng)消防宣傳力度。9.4.2.堅(jiān)持消防安全三不放過(guò)的原則，即：不查明事故原因不放過(guò)，不清除火險(xiǎn)隱患不放過(guò)，不受教育不放過(guò)。9.4.3.管理處全體員工均屬義務(wù)消防員，定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全。并定期維護(hù)和檢修消防設(shè)施，以確保設(shè)備完好無(wú)損，正常運(yùn)轉(zhuǎn)。9.5火警的處理方案9.5.1、當(dāng)發(fā)生火警時(shí)，采取有效措施自救，把火災(zāi)撲救在初期階段，立即撥火警電話“119”，并報(bào)告有關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)，報(bào)警要沉著、冷靜，把發(fā)生火警的時(shí)間、地點(diǎn)路名等到

43、詳細(xì)報(bào)告清楚，避免講錯(cuò)或講不清，給救火帶來(lái)不及時(shí)而造成損失9.5.2、切斷火警現(xiàn)場(chǎng)的電源，找到附近的水源（消火栓）以便消防人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)可立即投入滅火。9.5.3、搶救火場(chǎng)物資，特別把貴重物資、器材、資料、易燃、易爆物品等與救火群眾一起，盡快地轉(zhuǎn)移到安全地帶。9.5.4、協(xié)助消防人員維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)秩序，防止壞人趁打劫，對(duì)群眾反映的火災(zāi)責(zé)任人或重點(diǎn)可疑對(duì)象，要報(bào)公安機(jī)關(guān)。 總之，我們有信心、有決心在實(shí)踐工作中創(chuàng)造了“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”和“用戶就是上帝，質(zhì)量就是生命”的模式，以住戶為中心，堅(jiān)持一手抓安全及物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)，樹(shù)立起深圳招商物業(yè)安管隊(duì)伍的“文明之師、禮儀之師、威武之師”的

44、良好形象。最終實(shí)現(xiàn)住戶滿意、社會(huì)滿意、企業(yè)滿意。（九）陽(yáng)光帶.海濱城二期售后服務(wù)方案售后服務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)中，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，地產(chǎn)商要在市場(chǎng)中創(chuàng)立品牌，應(yīng)該使開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目具備完美的規(guī)劃設(shè)計(jì)，完善的售后服務(wù)，并力爭(zhēng)使物業(yè)升值，要做到這一點(diǎn)，就要把售后服務(wù)作為物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，代表發(fā)展商為業(yè)主（住戶）提供及時(shí)、便利的售后服務(wù)，以提高自身樓盤(pán)的吸引力，樹(shù)立發(fā)展商的品牌形象。為此，特制定以下陽(yáng)光帶.海濱城二期售后服務(wù)方案：1、 陽(yáng)光帶.海濱城二期售后服務(wù)工作流程：見(jiàn)附頁(yè)1：陽(yáng)光帶.海濱城二期售后服務(wù)工作流程。2、編制工程保修范圍和處理時(shí)限。2.1保修責(zé)任的認(rèn)定：2.1.

45、1經(jīng)鑒定為設(shè)計(jì)原因引起之質(zhì)量安全隱患及對(duì)住戶正常使用之妨礙事件發(fā)生；2.1.2經(jīng)鑒定為施工原因引起之質(zhì)量隱患及對(duì)住戶正常使用之妨礙事件發(fā)生；2.1.3其它按國(guó)家規(guī)定與住戶約定的建設(shè)單位之質(zhì)量責(zé)任。2.2保修責(zé)任的免除：2.2.1住戶裝修改管、打鑿墻、板、柱、外墻、因裝修管道堵塞等原因引起之房屋質(zhì)量問(wèn)題；2.2.2超出設(shè)計(jì)允許之不可抗力事件發(fā)生，如地震、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、戰(zhàn)爭(zhēng)等引起的質(zhì)量破壞；2.2.3超出設(shè)計(jì)允許之住戶的不當(dāng)使用（如超出樓板天面的設(shè)計(jì)荷載）2.3保修范圍和處理時(shí)限：保修范圍保修期限答復(fù)時(shí)間處理時(shí)間基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)70年60個(gè)工作日30180個(gè)工作日屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外

46、墻面5年10個(gè)工作日30個(gè)工作日電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程2年5個(gè)工作日7個(gè)工作日墻面、頂棚抹灰層及面磚等飾面脫落1年5個(gè)工作日7個(gè)工作日地面空股開(kāi)裂、大面積起砂、面磚松動(dòng)1年5個(gè)工作日7個(gè)工作日門窗開(kāi)啟不靈、翹裂、五金配件損壞1年5個(gè)工作日7個(gè)工作日管道堵塞2個(gè)月3個(gè)工作日3個(gè)工作日安防設(shè)備6個(gè)月5個(gè)工作日10個(gè)工作日電氣開(kāi)關(guān)、漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)6個(gè)月5個(gè)工作日2個(gè)工作日3、陽(yáng)光帶.海濱城二期售后服務(wù)人員架構(gòu)及崗位職責(zé)：3.1 陽(yáng)光帶.海濱城二期售后服務(wù)部設(shè)售后服務(wù)工作人員1人，負(fù)責(zé)陽(yáng)光帶.海濱城二期房屋的各類質(zhì)量問(wèn)題的處理、跟蹤、回訪，對(duì)陽(yáng)光帶.海濱城二期主任、新項(xiàng)目管理部售后主任

47、負(fù)責(zé)，代表管理處工程部與地產(chǎn)客服中心、承建商進(jìn)行各項(xiàng)工作業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)、對(duì)接，做好各項(xiàng)售后服務(wù)工作；根據(jù)售后服務(wù)要求完成陽(yáng)光帶.海濱城二期的各項(xiàng)售后服務(wù)工作。4、陽(yáng)光帶.海濱城二期售后服務(wù)運(yùn)作制度為了給陽(yáng)光帶.海濱城二期的業(yè)主（住戶）提供優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，特制定以下運(yùn)作制度：4.1服務(wù)工作人員不得無(wú)故離開(kāi)崗位，辦公室應(yīng)保證上班時(shí)間有人接待到訪的住戶，下班時(shí)間有電話錄音。4.2住戶的任何咨詢和投訴，售后服務(wù)工作人員必須禮貌接待。4.3首先接待住戶投訴的人即為責(zé)任人，不得推委。4.4售后服務(wù)工作人員接到投訴后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，分析原因，并做好記錄。4.5對(duì)有效投訴，應(yīng)給住戶一個(gè)處理問(wèn)題的期限，并立即通

48、知責(zé)任單位進(jìn)行處理，處理過(guò)程由監(jiān)理單位協(xié)助監(jiān)督，售后服務(wù)工作人員應(yīng)跟蹤處理情況，處理結(jié)果由管理處和業(yè)主驗(yàn)收。4.6責(zé)任單位接到售后服務(wù)工作人員的通知后，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。如責(zé)任單位不按規(guī)定時(shí)間處理保修問(wèn)題，售后服務(wù)工作人員可另行安排施工單位處理，費(fèi)用從責(zé)任單位保修金中扣除，售后服務(wù)工作人員應(yīng)做好記錄及辦理有關(guān)手續(xù)。4.7對(duì)重大問(wèn)題，售后服務(wù)工作人員應(yīng)立即將情況上報(bào)，經(jīng)管理處主任、新項(xiàng)目管理部審批后組織施工。4.8對(duì)無(wú)效投訴，售后服務(wù)工作人員要釋清楚原因。4.9售后服務(wù)人員對(duì)各類房屋質(zhì)量問(wèn)題的處理結(jié)果應(yīng)及時(shí)進(jìn)行回訪，并將所有資料存檔。5、陽(yáng)光帶.海濱城二期售后服務(wù)人員崗位職責(zé)5.1 售后服

49、務(wù)工作人員全面負(fù)責(zé)陽(yáng)光帶.海濱城二期售后服務(wù)工作的計(jì)劃、組織、檢查、監(jiān)督，對(duì)招商地產(chǎn)、招商物業(yè)和業(yè)主直接負(fù)責(zé)，保證售后服務(wù)各項(xiàng)工作正常運(yùn)作。5.2受管理處、工程部的統(tǒng)一安排進(jìn)行工作。5.3組織做好業(yè)主回訪工作。5.4做好售后服務(wù)部辦公室的內(nèi)務(wù)、資料整理存檔工作。6、售后服務(wù)質(zhì)量記錄表：見(jiàn)附頁(yè)2：售后服質(zhì)量記錄表。陽(yáng)光帶.海濱城二期售后服務(wù)工作流程1、業(yè)主親自到管理處2、業(yè)主電話業(yè)主信息3、公司轉(zhuǎn)來(lái)4、業(yè)主委員會(huì)轉(zhuǎn)來(lái)5、地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)來(lái)6、房屋交接驗(yàn)收簽認(rèn)表 監(jiān)控中心工程部1、 信息接受售后服務(wù)部2、 問(wèn)題分類地產(chǎn)客戶服務(wù)中心承建商履行保修義務(wù)，實(shí)施保修，售后服務(wù)部跟蹤重大問(wèn)題，向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。主管

50、領(lǐng)導(dǎo)作出決定，售后服務(wù)部實(shí)施。向業(yè)主（住戶）反饋處理結(jié)果售后服務(wù)工作人員對(duì)保修工程進(jìn)行回訪，填寫(xiě)意見(jiàn)資料整理、存檔無(wú)效投訴反饋處理情況轉(zhuǎn)發(fā)上報(bào)轉(zhuǎn)發(fā)禮賓安管售后服質(zhì)量記錄表編號(hào)受理時(shí)間 投訴類別無(wú)效類咨詢類保修類設(shè)計(jì)類營(yíng)銷類物業(yè)類其它客戶姓名客戶地址聯(lián)系電話信息來(lái)源受理人員處理時(shí)間客戶反應(yīng)情況12345（不夠可附頁(yè)）調(diào)查情況及處理方案跟蹤情況處理結(jié)果客戶回訪意 見(jiàn)滿意 基本滿意 不滿意客戶建議： 客戶簽名：（十）二次裝修管理方案為了確保房屋結(jié)構(gòu)安全、外觀統(tǒng)一、美觀、達(dá)到有關(guān)衛(wèi)生、環(huán)保的要求和便于日后房屋修繕，根據(jù)陽(yáng)光帶.海濱城二期的房屋特點(diǎn)，推行建立 “房屋健康檔案”的特色服務(wù)，為業(yè)主的美好家園

51、提供更全面的管理，制定以下二次裝修管理方案。1、 入伙前的裝修準(zhǔn)備階段1.1裝修宣傳1.1.1將建設(shè)部住宅室內(nèi)裝修管理辦法和深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定中有關(guān)家居裝修的規(guī)定要求匯編成冊(cè)，以及將陽(yáng)光帶.海濱城二期裝修指南、陽(yáng)光帶.海濱城二期裝修流程在辦理入伙手續(xù)時(shí)發(fā)給每位業(yè)主，讓業(yè)主了解家居裝修規(guī)定及禁止進(jìn)行的裝修項(xiàng)目。1.1.2向業(yè)主推介陽(yáng)光帶.海濱城二期的特色服務(wù)房屋“健康”檔案1.1.2.1房屋“健康”檔案從第一次申請(qǐng)裝修開(kāi)始建立，以戶為單位建檔；1.1.2.2再次裝修時(shí)必須重新申報(bào)，并將全部裝修內(nèi)容及監(jiān)控記錄存入房屋“健康”檔案；1.1.2.3當(dāng)業(yè)主變更時(shí)，仍保留原有房屋“健康”檔案；1.

52、1.2.4房屋“健康”檔案在房屋使用有效期內(nèi)長(zhǎng)期保存。（3）陽(yáng)光帶.海濱城二期的裝修監(jiān)管實(shí)行“樓棟分管責(zé)任制”，責(zé)任到人，指定專人對(duì)各樓棟的裝修工程實(shí)行全方位跟蹤服務(wù)。2、裝修培訓(xùn)2.1請(qǐng)裝修專業(yè)人士為業(yè)主在裝修設(shè)計(jì)、材料選用、工程施工管理及預(yù)算等多方面提供專業(yè)意見(jiàn)；并組織幾家有合法資質(zhì)、信譽(yù)良好的裝修公司供業(yè)主選擇；2.2管理處組織全體裝修管理人員（包括維修技工和安管員），進(jìn)行裝修規(guī)范的學(xué)習(xí)，并結(jié)合小區(qū)的房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)的安裝位置，窗花、不銹鋼拉閘、防盜門的材料、規(guī)格、式樣等(可根據(jù)業(yè)主需求的廣范性結(jié)合市場(chǎng)的新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提供幾款式樣供業(yè)主選擇)，以及安全規(guī)范、衛(wèi)生要求（主要是裝修垃

53、圾的管理）、電梯的使用等。 3、裝修保護(hù)3.1為保護(hù)公共設(shè)施在裝修戶搬運(yùn)材料必經(jīng)的電梯入口，走道、貨梯內(nèi)鋪設(shè)木制夾板，作臨時(shí)性保護(hù)；3.2規(guī)劃好各單元門前場(chǎng)地，指定臨時(shí)材料堆放區(qū)和停車通道，既保證材料運(yùn)送到，又保持通道暢通；3.3根據(jù)實(shí)際需要制作一批電梯運(yùn)貨專用小車，既可以有效防止裝修垃圾掉進(jìn)井道，又可以縮短電梯上下貨的停梯時(shí)間。4、裝修特設(shè)服務(wù) 為現(xiàn)場(chǎng)安全及長(zhǎng)遠(yuǎn)著想，入伙時(shí)每戶配備二個(gè)滅火器，既保證裝修施工消防安全，又作家庭防火之用。5、入伙后的裝修實(shí)施階段：5.1裝修申請(qǐng)手續(xù)辦理基本流程圖如下：進(jìn)行保護(hù)措施辦理施工人員出入證出入證開(kāi)工前水電再驗(yàn)收工程部審批遞交申請(qǐng)表及相關(guān)資料 不批準(zhǔn) 裝修

54、開(kāi)工5.1.1“申請(qǐng)表”為“裝修申請(qǐng)表”；5.1.2相關(guān)資料包括：5.1.2.1廣東省或深圳市、廣州市等簽發(fā)的建筑裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公司印章）；5.1.2.2廣東省或深圳市、廣州市等簽發(fā)的建筑裝飾企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件（加蓋公司章）。如果業(yè)主所聘請(qǐng)的裝修隊(duì)無(wú)裝修資質(zhì)證書(shū)，應(yīng)由業(yè)主本人填寫(xiě)陽(yáng)光帶.海濱城二期住宅裝修業(yè)主擔(dān)保書(shū)；5.1.2.3裝修公司負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件（審閱時(shí)可要求其出示原件）；5.1.2.4裝修公司負(fù)責(zé)人的法人代表授權(quán)委托書(shū)原件（由裝修公司簽發(fā)）；5.1.2.5工程圖紙（室內(nèi)平面圖、天花平面圖、改動(dòng)部分的水、電氣管線圖均為1：100）； 5.1.2.6工程預(yù)算價(jià)格及裝修稅務(wù)

55、登記表； 5.1.2.7施工區(qū)域防火責(zé)任書(shū)。5.2、裝修的實(shí)施和監(jiān)控5.2.1工程主管負(fù)責(zé)對(duì)裝修公司和裝修人員的資質(zhì)、資格進(jìn)行嚴(yán)格審核把關(guān)；5.2.2工程主管對(duì)裝修方案、圖紙進(jìn)行全面審核，根據(jù)業(yè)主提供的裝修資料及現(xiàn)場(chǎng)了解的情況，在接到申請(qǐng)后的二個(gè)工作日內(nèi)提出意見(jiàn)，對(duì)不符合陽(yáng)光帶.海濱城二期裝修管理規(guī)定及其他相關(guān)法律、法規(guī)的申請(qǐng)項(xiàng)目，將不合要求的原因在申請(qǐng)審批表上注明并簽字后交業(yè)主，要求業(yè)主修改施工設(shè)計(jì)圖，另行申請(qǐng)；5.2.3裝修時(shí)間規(guī)定：7：0012：00，14：0019：00；5.2.4裝修施工實(shí)行憑證進(jìn)出，制止野蠻、不文明的行為；5.2.5維修技工（樓棟分管責(zé)任人）和安管員負(fù)責(zé)對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)

56、行嚴(yán)格的巡查和管理，實(shí)行樓棟分管責(zé)任人（維修技工）與安管員交叉管理的方式，保證每周裝修戶的現(xiàn)場(chǎng)維修工至少檢查記錄2次，安管員巡視至少記錄3次，將巡查中發(fā)現(xiàn)的裝修存在問(wèn)題和應(yīng)注意事項(xiàng)向裝修負(fù)責(zé)人提出，并將巡查結(jié)果記錄于裝修巡查記錄表；5.2.6工程主管、班長(zhǎng)定期或不定期對(duì)小區(qū)的裝修戶進(jìn)行抽查或、全面檢查，對(duì)超出審批范圍的裝修項(xiàng)目及時(shí)予以糾正、整改，對(duì)違章裝修項(xiàng)目不配合管理處進(jìn)行整改的，由管理處填發(fā)違反裝修規(guī)定整改通知書(shū)；5.2.7在監(jiān)控過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)要求業(yè)主和施工單位立即改正：5.2.7.1未按規(guī)定張貼裝修申請(qǐng)表；5.2.7.2未按規(guī)定的施工時(shí)間施工；5.2.7.3超出申報(bào)范圍內(nèi)的裝修

57、項(xiàng)目；5.2.7.4違反陽(yáng)光帶.海濱城二期裝修管理規(guī)定及其他相關(guān)法律、法規(guī)的裝修項(xiàng)目。5.2.8對(duì)裝修違章，管理處將根據(jù)情節(jié)輕重對(duì)責(zé)任人作出如下處理：5.2.8.1責(zé)成限期修復(fù)、糾正；5.2.8.2采取有效的方式責(zé)令停工，賠償（公共管理利益）經(jīng)濟(jì)損失；5.2.8.3對(duì)裝修違章情節(jié)特別嚴(yán)重的，取消裝修隊(duì)在小區(qū)的裝修資格，并將循法律途徑追究當(dāng)事人的責(zé)任；5.2.8.4對(duì)違章裝修內(nèi)容、整改情況、處理結(jié)果全部如實(shí)錄入房屋健康檔案；5.2.9裝修管理同安全管理緊密配合，由安管員協(xié)助對(duì)裝修工實(shí)行統(tǒng)一管理（包括治安、消防等）。5.2.10業(yè)主就裝修事項(xiàng)提出請(qǐng)求協(xié)助或幫助時(shí)，管理處應(yīng)予積極考慮，充分了解業(yè)主提

58、出的請(qǐng)求，并給予協(xié)助處理。5.2.11定期對(duì)小區(qū)的裝修工和保姆進(jìn)行消防安全知識(shí)培訓(xùn)和小區(qū)內(nèi)文明行為規(guī)范教育，減少不安全隱患，確保文明裝修。5.3、裝修驗(yàn)收：裝修驗(yàn)收采取以下兩個(gè)階段，以減少因隱蔽工程質(zhì)量而引起日后的管理不便。5.3.1基層和隱蔽工程驗(yàn)收：裝修公司應(yīng)該對(duì)基層和隱蔽工程，請(qǐng)管理處工程維修人員進(jìn)行階段驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)及合格后，方可進(jìn)行隱蔽處理（特別是改動(dòng)、移位項(xiàng)目），并由驗(yàn)收人將驗(yàn)收結(jié)果記錄在裝修巡查記錄表上；5.3.2面層和竣工驗(yàn)收：由工程部派員對(duì)所有裝修項(xiàng)目均已完工的房屋進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)對(duì)外立面的狀況（包括衛(wèi)生、排煙管的安裝、空調(diào)的安裝、窗花、不銹鋼拉閘門、防盜門等）進(jìn)行全面驗(yàn)收；5.3

59、.3對(duì)驗(yàn)收不合格的裝修要求業(yè)主及時(shí)責(zé)成裝修公司進(jìn)行整改，整改完工后再進(jìn)行驗(yàn)收，直至驗(yàn)收合格；5.3.4經(jīng)驗(yàn)收合格，可在驗(yàn)收合格后10日內(nèi)到管理處退還裝修保證金。5.4、將裝修的相關(guān)資料和記錄匯總并存入房屋健康檔案。將裝修的相關(guān)資料和巡查記錄匯總并存入房屋健康檔案，以便日后對(duì)房屋進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理。6.裝修驗(yàn)收后的便利服務(wù)業(yè)主搬遷時(shí)管理處將盡可能提供幫助和便利服務(wù)（如電梯的限時(shí)運(yùn)貨在對(duì)住戶影響不大的情況下，可以在住戶搬遷時(shí)適當(dāng)放寬時(shí)限。）7、 管理責(zé)任：對(duì)二次裝修發(fā)生的違章裝修的責(zé)任作如下劃分：7.1樓棟分管責(zé)任人是第一責(zé)任人，要負(fù)責(zé)對(duì)分管樓棟的裝修行為進(jìn)行全方位的管理，一旦出現(xiàn)違章裝修，第一責(zé)任人

60、首先要介入違章裝修的處理工作，并跟蹤到處理結(jié)束；7.2工程班長(zhǎng)/主管要協(xié)助第一責(zé)任人做好違章裝修處理的協(xié)調(diào)工作；7.3安管員對(duì)違章裝修行為負(fù)有監(jiān)視和制止的責(zé)任。陽(yáng)光帶.海濱城二期裝修流程一、接待客戶中心接待業(yè)主申請(qǐng)裝修裝修企業(yè)：填納稅表，到 個(gè)體裝修隊(duì):填納稅表,交3000元稅地稅局確認(rèn)蓋章 押金,填寫(xiě)住宅裝修業(yè)主擔(dān)保書(shū)業(yè)主、裝修隊(duì)填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表二、申報(bào)不符合、 查驗(yàn)稅單、 查獲驗(yàn)施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)書(shū)，或住宅裝修業(yè)主擔(dān)保書(shū)、 查驗(yàn)裝修施工圖紙，審核裝修申請(qǐng)方案、 簽署裝修方案審批意見(jiàn)三、審批、 業(yè)主交納：元、 施工隊(duì)交納：元四、交款整改裝修完畢工程驗(yàn)收七、驗(yàn)收六、開(kāi)工申請(qǐng)辦理完畢，按規(guī)定許可

61、施工時(shí)間，進(jìn)行水電再驗(yàn)收后，佩帶臨時(shí)出入證進(jìn)場(chǎng)施工、 施工人員帶身份證：照片張，到派出所辦理臨時(shí)戶口（暫住證或常住身份證者除外）、 在客戶中心辦理臨時(shí)出入證（交照片張、身份證復(fù)印件張；工本費(fèi)5元證人）五、辦證不合格結(jié)算完報(bào)稅手續(xù)，退回裝修押金（驗(yàn)收合格3日內(nèi)）。八、退款陽(yáng)光帶.海濱城二期裝修指南裝修申辦、填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表、交納裝修稅金及押金、提交裝修資質(zhì)證書(shū)圖紙、辦理出入證天花、地板裝修改造文明施工安全施工裝修開(kāi)工認(rèn)真驗(yàn)房、安裝在預(yù)留空調(diào)架上、安裝牢固，以防不測(cè)、沒(méi)有預(yù)留空調(diào)架，則統(tǒng)一在管理處指定位置、冷水管裝在預(yù)留水管內(nèi)、材料選用不銹鋼架及螺栓空調(diào)安裝、 廚房、衛(wèi)生間天花不能用吊頂封死，要預(yù)留

62、檢修口、 地面拒絕鋪大理石（但進(jìn)門處允許鋪）、 注意環(huán)保裝修，有利健康1、 氣：燃?xì)忭氄?qǐng)燃?xì)夤具M(jìn)行改造 、智能線改造需請(qǐng)專業(yè)人士2、 電：電線須由持證電工按規(guī)定改造 、陽(yáng)臺(tái)不能封閉，不裝防盜網(wǎng)3、 水：注意防水處理，避免滲漏 、加砌隔墻用輕質(zhì)材料（建議廚、衛(wèi)在裝修時(shí)再做一次防水）、不得把生活污水接雨水管、包窗，改墻：注意產(chǎn)要損壞原有防水處理、 墻，用小錘、先鋸后砸、關(guān)門施工,減少噪聲以免影響他人、 凸窗，用小錘輕敲 5、按時(shí)施工，爭(zhēng)做文明市民、 改樓梯，先鋸后砸6、樓板或管道發(fā)生滲漏,上下樓應(yīng)積極配合、現(xiàn)場(chǎng)配備個(gè)滅火器、切勿高空拋物、施工現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)火要到期管理處申請(qǐng)、高空作業(yè)注意人身安全、施工現(xiàn)

63、場(chǎng)禁止吸煙、防盜門安裝不阻礙消防通道、 佩帶臨時(shí)出入證進(jìn)場(chǎng)、 將裝修申請(qǐng)表及裝修巡查表貼于進(jìn)戶門背面、冷熱水管試壓、檢查冷熱水管是否連通、地漏通水試驗(yàn)、廚房及衛(wèi)生間防水實(shí)驗(yàn)花園裝修材料搬運(yùn)垃圾處理、 袋裝搬運(yùn)、 定點(diǎn)，定時(shí)擺放、 集中清運(yùn)、 注意不要碰壞公共設(shè)施和墻體、 使用電梯，杜絕超載和碰撞、 天臺(tái)花園：（）不得進(jìn)行封閉、加建圍欄、蓋頂或搭建房屋（）花架高度不超過(guò).米，離女兒墻厘米（）綠化覆土不超過(guò)厘米（）排水要做好過(guò)濾處理、 一樓花園：（）注意地下管線，不得亂挖亂建（）不要在電纜及燃?xì)夤艿郎戏浇~(yú)池或噴泉（）綠化不少于（十一） 綜合配套服務(wù)1、常規(guī)服務(wù)服務(wù)項(xiàng)目一覽表序號(hào)服務(wù)類別服務(wù)項(xiàng)目收

64、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、24小時(shí)熱線服務(wù)1 維修預(yù)約2 有償服務(wù)查詢3 其它便民服務(wù)查詢4 火車站到站查詢5 飛機(jī)航班查詢無(wú)償服務(wù)二、常規(guī)服務(wù)1. 代購(gòu)火車票、船票、飛機(jī)票等2. 代訂送報(bào)刊雜志3. 送、取干洗衣服4. 代寄、代領(lǐng)郵件5. 代預(yù)訂酒店客房6. 代調(diào)試電視節(jié)目7. 代聯(lián)系出租車8. 代聯(lián)系旅游團(tuán)9. 醫(yī)療保健健康義診10. 代預(yù)訂會(huì)所娛樂(lè)場(chǎng)地11. 代辦有線電視臺(tái)開(kāi)通12. 代辦煤氣開(kāi)戶13. 代辦銀行開(kāi)戶14. 代辦電話開(kāi)戶15. 傳真16. 復(fù)印17. 中、英文打字114項(xiàng)服務(wù)免費(fèi)10元/份A4 0.5元/張 B4 1.0元/張100字：50元三、維修服務(wù)1. 安裝空調(diào)2. 空調(diào)加雪種3.

65、 空調(diào)修理4. 家具維修5. 家電維修6. 安裝玻璃7. 安裝排風(fēng)扇8. 安裝抽油煙機(jī)9. 安裝燈具、門鈴10. 室內(nèi)線路檢查更換11. 更換上下水管12. 安裝家用電器13. 安裝熱水器（電熱水器）14. 安裝熱水器（燃?xì)鉄崴鳎?5. 修理更換開(kāi)關(guān)、插座16. 修理、更換水閥17. 修理、更換各類軟管18. 修理、更換洗手盆下水管350元/臺(tái)1匹150元/臺(tái)面議面議面議20元/件（人工）30元/次（人工）50100元/次（人工）1050元/次（人工）面議面議面議3050元/臺(tái)（人工）50元/臺(tái)（人工）10元/次（人工）3050元/次（人工）10元/次（人工）30元/次（人工）三、維修服務(wù)1

66、9. 修理鋁合金窗20. 修理、更換木門21. 修理、更換水龍頭22. 修理信箱鎖23. 修理馬桶配件24. 疏通下水道（主管）25. 疏通下水道（支管）26. 疏通馬桶20元/次（人工）面議10元/次（人工）20元/把（人工）30元/次（人工）80元/次（人工）30元/次（人工）50元/次（人工）四、家居保潔1. 室內(nèi)清潔（第一次）2. 室內(nèi)保潔（包月）3. 地毯清潔4. 地毯洗塵5. 抽油煙機(jī)清潔6. 排氣扇清潔7. 空調(diào)機(jī)隔塵網(wǎng)清潔150M2200M2 300元/套90M2100M2 250元/套90M2以下 200元/套面議4元/M23元/M230元/臺(tái)20元/臺(tái)10元/臺(tái)五、洗燙服務(wù)

67、1. 水洗襯衣、褲子2. 水洗床單3. 水洗恤衫4. 布外套5. 西褲6. 牛仔褲7. 夾棉外套8. 運(yùn)動(dòng)外套9. 連衣裙10. 床罩11. 枕套12. 床笠13. 被套14. 毛巾被15. 窗簾3元/件5元/件5元/件6元/件10元/件7元/件7元/件12元/件10元/件10元/件15元/件2元/件5元/件8元/件8元/件3元/件六、特約服務(wù)照顧病人5元/小時(shí)10元/小時(shí)（大小便能自理）20元/小時(shí)30元/小時(shí)（生活不能自理及病危者，包吃包住）600元/月90元/月（生活不能自理及病危者，包吃包住）照顧孕產(chǎn)婦10元/小時(shí)400元/月（包吃包住，含做衛(wèi)生）照顧老人600元/月（含老人衛(wèi)生、包一

68、餐）600元/月800元/月（包吃包住）六特約服務(wù)照顧小孩10元/次（13歲）5元/次（4歲以上）200元/月，每天2小時(shí)不含周六、日（4歲以上）500元/月，每天34小時(shí)不含周六、日（13歲）接送小孩200300元/月，每天34次220300元/月，每天2次包一餐270370元/月，每天34次包一餐七、餐飲服務(wù)1. 電話工作餐訂送2. 健康食譜免費(fèi)免費(fèi)八、中介服務(wù)1. 受業(yè)主委托出租房屋2. 受業(yè)主委托出售房屋1個(gè)月的租金售市價(jià)的1.5（雙方各.75）九、搬運(yùn)服務(wù)1. 搬家2. 清運(yùn)裝修垃圾3. 搬運(yùn)大件物品面議130元/車50元/件（體積1立方米以下）十、裝修服務(wù)1. 室內(nèi)墻面翻新2. 室

69、內(nèi)裝修3. 水管改裝4. 供電線路改造5. 修補(bǔ)木地板6. 室內(nèi)天花補(bǔ)漏10元/平方米（人工）面議面議面議面議面議十一、家居園林1. 家居園林設(shè)計(jì)及施工2. 小樹(shù)種植3. 室內(nèi)花卉配置4. 綠化植物代養(yǎng)護(hù)5. 代種植臺(tái)灣草6. 私人庭園全年養(yǎng)護(hù)面議1米以下植物10元/棵面議1米以下植物11元/棵4元/平方米面議十二、消殺服務(wù)滅白蟻80M290M2 300元100M2150M2 300元十三、醫(yī)療服務(wù)1. 急重癥病綠色通道2. 醫(yī)療健康檔案2、特色服務(wù)2.1建立“全天候”工作時(shí)間制度為保證小區(qū)居民辦事方便，管理處客戶服務(wù)中心建立非常規(guī)工作時(shí)間制度，確保星期一至星期日均有工作人員，接待業(yè)主，及時(shí)處

70、理問(wèn)題。2.2在監(jiān)控中心設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線：全天候機(jī)室24小時(shí)接受居民訴求，并及時(shí)給業(yè)主以滿意答復(fù)。2.3建立社區(qū)的互助機(jī)制：組織小區(qū)離退休人員、下崗人員有償承擔(dān)部分工作。2.4建立社區(qū)客戶服務(wù)機(jī)制：為保證業(yè)主的訴求能得到及時(shí)、準(zhǔn)確的解決，專職設(shè)立一位客戶助理，一對(duì)一的跟蹤每位客戶的要求，踏踏實(shí)實(shí)地落實(shí)解決問(wèn)題，使業(yè)主感到尊貴服務(wù)。2.5建立“三專化”超值服務(wù)體系制度：為業(yè)主提供“三專化”服務(wù)，即專業(yè)的家政服務(wù)、專業(yè)的家電維修服務(wù)、專業(yè)的租賃管理服務(wù)。2.6建立“四檔”管理制度：即建立“小區(qū)樓宇管理檔案”、“家庭成員健康檔案”“家庭房屋健康檔案”“小區(qū)寵物健康檔案”。 （十二）社區(qū)文化活動(dòng)社

71、區(qū)文化建設(shè)是精神文明的載體，良好的社區(qū)文化建設(shè)也是精神文明建設(shè)的目標(biāo)，我們招商物業(yè)將利用自身優(yōu)勢(shì)，在陽(yáng)光帶.海濱城二期內(nèi)組織廣大居民，從社區(qū)的共同利益出發(fā)，有計(jì)劃有意識(shí)引導(dǎo)業(yè)主共同參與，強(qiáng)化居民的環(huán)境意識(shí)和公民意識(shí)，共建美好家園。1、社區(qū)文化社區(qū)文化作為文化的重要組成部分，其主要的服務(wù)對(duì)象是社區(qū)居民。社區(qū)是由多個(gè)家庭形成的組團(tuán)，是一個(gè)小型社會(huì)，相對(duì)整個(gè)社會(huì)而言，又較為單純。社區(qū)文化的開(kāi)展，不可能以盈利為目的，而應(yīng)該在弘揚(yáng)社會(huì)主旋律的同時(shí)，以親和為重點(diǎn)，積極為社區(qū)廣大居民創(chuàng)造溫馨祥和安寧的居家氛圍。2、社區(qū)文化實(shí)施機(jī)制2.1設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，專職負(fù)責(zé)管理處設(shè)立社區(qū)事務(wù)干事，專職負(fù)責(zé)小區(qū)社區(qū)文化的策劃

72、、組織開(kāi)展工作。2.2創(chuàng)立社區(qū)節(jié)日在國(guó)家法定節(jié)假日之外，選擇對(duì)于陽(yáng)光帶.海濱城二期具有特殊意義的日子自設(shè)節(jié)日，并通過(guò)各種文化活動(dòng)進(jìn)行紀(jì)念。2.3社區(qū)人才網(wǎng)充分挖掘自身優(yōu)勢(shì)，利用業(yè)主檔案，建立社區(qū)人才互幫互助、互動(dòng)互聯(lián)的區(qū)內(nèi)自給系統(tǒng)。設(shè)立網(wǎng)絡(luò)專職人員負(fù)責(zé)社區(qū)網(wǎng)上客戶的溝通、交流。3、社區(qū)文化活動(dòng)主題開(kāi)展3.1新生活的開(kāi)始-入住社區(qū)文化活動(dòng)：通過(guò)迎接業(yè)主活動(dòng)，給業(yè)主留下良好的第一印象，增強(qiáng)住戶的主人翁意識(shí)，幫助其迅速融入花園城小區(qū)的文化環(huán)境。3.2開(kāi)辦社區(qū)學(xué)校，開(kāi)設(shè)各類講座：3.2.1結(jié)合智能化、電腦、家電常識(shí)等開(kāi)設(shè)講座，加強(qiáng)小區(qū)智能化設(shè)備使用示范和宣傳，保證居民日常生活與智能化設(shè)施完善配合；3.

73、2.2定期邀請(qǐng)專家學(xué)者在社區(qū)學(xué)校舉辦中老年健康保健講座咨詢、少兒寒暑假音體美興趣講座。3.2.3聯(lián)系圖書(shū)館、書(shū)城，周未舉辦送書(shū)進(jìn)社區(qū)活動(dòng)，專門為兒童開(kāi)設(shè)科普活動(dòng)項(xiàng)目。3.3新文明的共建：3.3.1深入貫徹深圳“七不”社會(huì)公德大行動(dòng)，提高小區(qū)居民的公民意識(shí)；3.3.2成立社區(qū)合唱團(tuán)，參與社區(qū)演出活動(dòng)，同時(shí)參加市區(qū)舉辦的各類文藝活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)外文化交流；3.4新文化的交流；3.4.1每年幾次與知名公司、企業(yè)、文藝團(tuán)體聯(lián)手，結(jié)合其公司促銷，舉辦活動(dòng)。3.4.2每年國(guó)家法定節(jié)日及中國(guó)傳統(tǒng)佳節(jié)，定期舉辦社區(qū)活動(dòng)。3.4.3與花園城一期形成良好的資源共享，借鑒成熟的社區(qū)文化模式共同開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。（十三）

74、陽(yáng)光帶.海濱城二期物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算陽(yáng)光帶.海濱城二期收支平衡表 項(xiàng) 目第一年備注收 入：180.95管理費(fèi)122.04商鋪管理費(fèi)15.21停車費(fèi)31.70會(huì)所收入其他收入12.00支 出：工資26.28職工福利費(fèi)2.1保險(xiǎn)費(fèi)3.4勞保費(fèi)4.46職工教育、培訓(xùn)費(fèi)0.88折舊費(fèi)2.46低值易耗品1物料消耗7.95水電費(fèi)60印刷費(fèi)2.25維修保養(yǎng)3.12稅金9.4清潔費(fèi)25.8綠化費(fèi)6保安費(fèi)74.52通訊費(fèi)1.74散工工資17.04差旅交通費(fèi)0.06工會(huì)經(jīng)費(fèi)2.36業(yè)務(wù)招待費(fèi)0社區(qū)活動(dòng)費(fèi)2辦公用品0.5廣告、標(biāo)識(shí)費(fèi)1.5管理費(fèi)傭金25.6其他0.8小計(jì)281.7收支結(jié)余-100.77附：陽(yáng)光帶.海濱城

75、二期收支明細(xì)一、擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、高層（36,323.5平方米） 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.8元/平方米月;2、商鋪 （3000平方米） 擬定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6.5元/平方米月。3、車位156個(gè)（地下196個(gè)、地面60個(gè)）底下車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為250元/位月；地面車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為110元/位月二、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)算1、住宅管理費(fèi)收入根據(jù)市住宅局物業(yè)管理文件規(guī)定，空置房屋的管理費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一年支付50%，第二年支付75%，第三年以后按100%，由發(fā)展商招商地產(chǎn)支付。1）、按100%入伙率計(jì)住宅管理費(fèi)收入：即：住宅面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（取平均面積計(jì)算） 小高層 36323.5平方米2.8元/平方米月12月/年=122.047 商

76、鋪 3000平方米6.5元/平方米月12月/年=23.4 小計(jì)：145.4472）、預(yù)測(cè)住宅管理費(fèi)收入年份入伙率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)備注第一年7030%85.4336.61122.04取平均值計(jì)算第二年8020%97.6424.41第三年955%115.956.10合計(jì)299.022、商鋪管理費(fèi)收入商鋪面積為3000平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為6.5元/平方米。商鋪收入=30006.512月=23.4元年份出租率（%）空置率（%）管理費(fèi)空置費(fèi)合計(jì)第一年30%70%7.028.1915.21第二年50%50%11.78.77520.475第三年80%20%18.724.6823.4合計(jì)37.4

77、435.159.0853、停車場(chǎng)收入1）、停車場(chǎng)車位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 陽(yáng)光帶.海濱城二期停車位256個(gè)(地下車位196個(gè)、地面車位60個(gè)) 地下車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為250元/位月、地面車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為110元/位月 停車費(fèi)收入為：196個(gè)250元12月+60個(gè)110元12月=79.3萬(wàn)元單位：元/年年份使用率空置率停車費(fèi)第一年40%60%31.7第二年50%50%39.6第三年80%20%63.4合計(jì)134.74、雜項(xiàng)收入：包括場(chǎng)地收入、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、會(huì)所收入等，預(yù)計(jì)收入第一年12萬(wàn)元；第二年7萬(wàn)元；第三年2萬(wàn)5、預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收入年份住宅管理費(fèi)商鋪管理費(fèi)停車場(chǎng)雜項(xiàng)合計(jì)第一年85.4315.2131.71214

78、4.34第二年97.6420.77539.67165.015第三年115.9523.463.42204.75合計(jì)299.0270.2134.721514.105二、支出明細(xì)（一）營(yíng)業(yè)成本1、員工成本序號(hào)人員編制計(jì)算依據(jù)年支出（萬(wàn)元/年）1主任1人6000*1*127.22主管1人3200*123.843文員1人、收款員1人（2500+3200）*126.844管理員2000*124.85班長(zhǎng)1800*3*126.486安管員、中控室人員4人（1500*33+1800*4）*1268.047維修班長(zhǎng)1人、維修技工3人（2300*3+2800）*1211.648服務(wù)員1500*3*125.49售后

79、服務(wù)人員1人3000*123.6小計(jì)1-9117.842、行政辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1通訊費(fèi)800*120.962電話費(fèi)650*120.783交通費(fèi)50*120.064培訓(xùn)費(fèi)0.85人員培訓(xùn)、辦證費(fèi)100*80.086公共管理制度手冊(cè)50*4502.257服裝費(fèi)1）安管員800*332.6482）其他人員（1000*14+600*4）+18001.829辦公設(shè)備1)固定資產(chǎn)6.83102）開(kāi)辦文具3.511書(shū)報(bào)費(fèi)15000.15小計(jì)1-1119.873、安保費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1通訊器材（對(duì)講機(jī)）202.252停車場(chǎng)費(fèi)用（標(biāo)識(shí)）50*1960.983消防專用

80、器材5*10000.54防毒面具8*2000.16小計(jì)1-43.894、清潔綠化費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)清潔費(fèi)20000*1224消殺費(fèi)1500*121.8綠化費(fèi)5000*126化糞池清理費(fèi)0.2垃圾清運(yùn)費(fèi)3000*123.6小計(jì)35.65、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1維修工具300*40.122電梯保養(yǎng)費(fèi)14*500*12+10000年檢9.4（首年1萬(wàn)）3電梯保險(xiǎn)維護(hù)費(fèi)10000/年+1800*123.164房屋維護(hù)15元/戶*450戶*128.1（首年0萬(wàn)）5電氣維護(hù)（含智能系統(tǒng)）30元/月*450戶*1216.2（首年0萬(wàn)）6給排水維護(hù)（含消防水）0.8（

81、首年0萬(wàn)）7日常維修材料1000元/月*121.2小計(jì)38.986、公共水電費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1公共電費(fèi)40000*12482公共水費(fèi)10000*1212小計(jì)1-2607、社區(qū)文化費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)年支出(萬(wàn)元/年)1社區(qū)活動(dòng)費(fèi)2小計(jì)128、開(kāi)辦費(fèi)項(xiàng)目數(shù)量金額（元）辦公桌椅11套0.88復(fù)印機(jī)1臺(tái)2打印機(jī)2臺(tái)0.4空調(diào)機(jī)3臺(tái)+1(柜式)1傳真機(jī)1臺(tái)0.2檔案柜3個(gè)0.3保險(xiǎn)柜1個(gè)0.1照相機(jī)1臺(tái)0.3電話6部0.9電視機(jī)2臺(tái)0.6音響1套0.4安全裝備1批2對(duì)講機(jī)20部2.25停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)50*1960.98小計(jì)12.31開(kāi)辦費(fèi)按5年攤銷:12.31/5=2.46萬(wàn)元/年9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以上各項(xiàng)之和*5%(361.348*5%=18.067萬(wàn)元)10、合計(jì):356.211萬(wàn)元