1、房地產開發流程房地產開發流程房地產開發流程房地產開發流程一、可行性研究和項目決策階段一、可行性研究和項目決策階段二、建設前期準備階段二、建設前期準備階段五、交付使用階段五、交付使用階段三、建設階段三、建設階段四、銷售階段四、銷售階段房地產開發階段房地產開發階段房地產開發階段房地產開發階段房地產開發流程房地產開發流程可行性研究和項目決策階段可行性研究和項目決策階段(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項項目公司接受委托或集團公司董事會立項(2)調查研究調查研究(5)編制可行性研究報告編制可行性研究報告(3)方案選擇與優化方案選擇與優化(4)財務評價和經濟評價財務評價和經濟評價可行性研究步驟可行

2、性研究步驟可行性研究步驟可行性研究步驟房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段一、 獲取土地使用權一、 獲取土地使用權房地產建設前期房地產建設前期房地產建設前期房地產建設前期二、 規劃開發設計二、 規劃開發設計房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段一、獲取土地使用權1. 取得建設用地規劃許可證（規劃局）2. 取得建設用地批準書（國土局）3. 取得國有土地使用證（國土局）4. 取得房地產企業開發資質證書（建委）5. 取得房地產企業開發項目手冊（建委）注意：4.項后可申請土地界樁測量（國土局）5.項前如有拆遷需先完成拆遷結案1-5.項完成后便可到建委進行立

3、項工作一、獲取土地使用權1. 取得建設用地規劃許可證（規劃局）2. 取得建設用地批準書（國土局）3. 取得國有土地使用證（國土局）4. 取得房地產企業開發資質證書（建委）5. 取得房地產企業開發項目手冊（建委）注意：4.項后可申請土地界樁測量（國土局）5.項前如有拆遷需先完成拆遷結案1-5.項完成后便可到建委進行立項工作房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段?建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商

4、的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段?申請建設用地規劃許可證申請建設用地規劃許可證:一、立案基本資料一、立案基本資料1.申請人的申請人的IC卡號，首次到規劃局辦理業務的建設單位和個人，應當先申請卡號，首次到規劃局辦理業務的建設單位和個人，應當先申請IC卡。卡。2.立案申請表。立案申請表。3.申請函。申請函。4.授權委托書原件。授權委托書原件。5.申請人身份證明復印件。申請人身份證明復印件。6.代理人身份證明文件復印件。代理人身份證明文件復印件。房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段2.單位建筑工程單位建筑

5、工程(1) 建設用地規劃許可證及附圖、附件；建設用地規劃許可證及附圖、附件；(2) 建設用地批準書或國有土地使用證及附圖、附件復印件；建設用地批準書或國有土地使用證及附圖、附件復印件；(3) 已批準修建性詳細規劃的，應當提交規劃批準文件及附圖；已批準修建性詳細規劃的，應當提交規劃批準文件及附圖；(4) 已取得的歷次建筑設計方案復函或相關復函；已取得的歷次建筑設計方案復函或相關復函；(5) 投資主管部門核發的投資批準文件或投資核準文件或投資備案登記表復印件；投資主管部門核發的投資批準文件或投資核準文件或投資備案登記表復印件；房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段(6) 城市

6、規劃部門歷次批復文件中要求取得的專業管理部門的意見；城市規劃部門歷次批復文件中要求取得的專業管理部門的意見；(7) 屬維修工程的，應當提交維修房屋的原狀建筑設計方案圖及各立面照片；屬維修工程的，應當提交維修房屋的原狀建筑設計方案圖及各立面照片；(8) 勘測成果資料驗審報告或備案回執復印件；勘測成果資料驗審報告或備案回執復印件；(9) 具有相應資質的單位提供的建筑功能指標明細表和建筑面積明細表；具有相應資質的單位提供的建筑功能指標明細表和建筑面積明細表；(10) 廣州市建設工程放線測量記錄冊；廣州市建設工程放線測量記錄冊；(11) 繪制在繪制在1/500或或1/2000現狀地形圖上的總平面圖一式

7、兩份；現狀地形圖上的總平面圖一式兩份；(12) 建筑施工設計圖一式兩份；建筑施工設計圖一式兩份；(13) 電子磁盤報批文件（門衛房、車棚、水池、圍墻和加建的電梯、等零星工程不需提交）。電子磁盤報批文件（門衛房、車棚、水池、圍墻和加建的電梯、等零星工程不需提交）。房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段?建設用地批準書建設用地批準書是建設單位或者個人的用地申請按照法定程序經批準后由市、縣人民政府向建設單位或者個人頒發的準予使用建設用地的證件，是建設單位或者個人依法使用土地進行開發建設的法律憑證。房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段?申請建設用地規劃許可

8、證申請建設用地規劃許可證:1. 辦理建設用地批準書的申請辦理建設用地批準書的申請2.授權委托書授權委托書3.受委托代理人身份證明受委托代理人身份證明4.法人資格證明（營業執照、組織機構代碼證、房地產開發資質證明）法人資格證明（營業執照、組織機構代碼證、房地產開發資質證明）5.有效的規劃批文有效的規劃批文6.市房地產測繪所或用地單位提供的描繪紅色用地界址線的藍曬地形圖市房地產測繪所或用地單位提供的描繪紅色用地界址線的藍曬地形圖房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段7.區國土房管局出具的已辦結征地補償手續的函或用地結案的函區國土房管局出具的已辦結征地補償手續的函或用地結案的函

9、8.區國土房管局出具的征地補償計算表、核減耕地面積通知書、征用土地通知書附表區國土房管局出具的征地補償計算表、核減耕地面積通知書、征用土地通知書附表9.原批準書及附圖（已領取過建設用地批準書）原批準書及附圖（已領取過建設用地批準書）10.市拆遷辦建議辦理建設用地批準書的函市拆遷辦建議辦理建設用地批準書的函11.市房地產交易中心出具的土地使用權交易過戶證明書市房地產交易中心出具的土地使用權交易過戶證明書（以上為必備提交文件）以上為必備提交文件）房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段12.土地使用權交易過戶后新的國有土地使用證土地使用權交易過戶后新的國有土地使用證13.已簽訂

10、出讓合同、已繳納或暫緩、免交出讓金證明、已辦理劃撥手續的證明已簽訂出讓合同、已繳納或暫緩、免交出讓金證明、已辦理劃撥手續的證明14.國有土地使用權出讓合同（或補充合同）、國有土地劃撥決定書國有土地使用權出讓合同（或補充合同）、國有土地劃撥決定書15.各期已繳交土地使用權出讓金、業務費的發票、單據各期已繳交土地使用權出讓金、業務費的發票、單據16.建設用地通知書或關于辦理建設用地手續的通知或同意延期、分期、變更用地單位的函件及附圖建設用地通知書或關于辦理建設用地手續的通知或同意延期、分期、變更用地單位的函件及附圖17.繳交耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、土地墾復金（或耕地開墾費）等稅費票據繳

11、交耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、土地墾復金（或耕地開墾費）等稅費票據18.申請單位土地權屬證明申請單位土地權屬證明19.市房地產測繪所出具的套圖成果市房地產測繪所出具的套圖成果20.其他資料（視特殊情況而定）（以上非必備提交文件）其他資料（視特殊情況而定）（以上非必備提交文件）房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段?領取國有土地使用證領取國有土地使用證建設單位向廣州市國土房管局依法申請土地登記，領取國有土地使用證。批準用地范圍內需要實施房屋拆遷、對被拆遷人補償安置的，建設單位領取建設用地批準書后向廣州市國土房管局申領城市房屋拆遷許可證。建設單位完成房屋拆遷補償安置工

12、作后，向廣州市國土房管局申請重新核準土地使用權出讓金總額，依法申請土地登記，領取國有土地使用證。房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段?立項立項是投資建設項目領域的通用詞匯。特指建設項目已經獲得政府投資計劃主管機關的行政許可（原稱立項批文），可以進入項目實施階段。立前的工作一般稱為項目前期（主要包括項目規劃、可行性研究、初步設計等），立項后的工作一般稱為項目實施（主要包括施工圖設計、招投標、簽約、采購、施工及竣工驗收、決算及項目后評價等）。房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段?立項程序（市發改委）：立項程序（市發改委）：1、取得建設用地規劃許可證、

13、取得建設用地規劃許可證2、辦理房地產開發項目手冊、辦理房地產開發項目手冊3、商品房屋建設預備項目計劃備案申請表、商品房屋建設預備項目計劃備案申請表房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段二、 規劃開發設計二、 規劃開發設計1、總平面規劃設計、審查（規劃局）、總平面規劃設計、審查（規劃局）2、修建性詳細規劃設計、審查（規劃局）、修建性詳細規劃設計、審查（規劃局）3、建筑方案設計、審查（初步設計）（設計院、規劃局）、建筑方案設計、審查（初步設計）（設計院、規劃局）、4、公安消防設計、審核、公安消防設計、審核5、大中型建設工程初步設計審查（擴初）（建委）、大中型建設工程初步設計審

14、查（擴初）（建委）6、建設工程規劃許可證設計、審查（俗稱單體）（規劃局）、建設工程規劃許可證設計、審查（俗稱單體）（規劃局）7、環境保護、人防、衛生防疫、市政、地名、航空管制等的設計、審核（相關專業部門）、環境保護、人防、衛生防疫、市政、地名、航空管制等的設計、審核（相關專業部門）8、施工圖設計、審查（建委）、施工圖設計、審查（建委）房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段?大中型建設工程初步設計審查（擴初）擴初即大中型建設工程初步設計審查（擴初）擴初即“擴充初步設計擴充初步設計”,是指在方案設計基礎上的進一步設計是指在方案設計基礎上的進一步設計,但設計深度還未達到施工圖的

15、要求但設計深度還未達到施工圖的要求.拿建筑設計舉例拿建筑設計舉例,擴初設計通常做到建筑各主要平面擴初設計通常做到建筑各主要平面立面立面,簡單表達出大部尺寸簡單表達出大部尺寸材料材料色彩色彩,但不包括節點做法和詳細的大樣以及工藝要求等具體內容但不包括節點做法和詳細的大樣以及工藝要求等具體內容房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段大中型建設工程初步設計審查（擴初）大中型建設工程初步設計審查（擴初）?項目范圍：項目范圍：1投資在三千萬元以上的新建、擴投資在三千萬元以上的新建、擴(改改)建的工業交通項目和技術改造項目；建的工業交通項目和技術改造項目；2總建筑面積在二萬平方米以上的

16、民用建筑；總建筑面積在二萬平方米以上的民用建筑；3總建筑面積在三萬平方米以上的住宅小區建筑群；總建筑面積在三萬平方米以上的住宅小區建筑群；4重要、特殊、復雜的工程或由市發改委、市建設行政主管部門指定需要送審和國務院各主管部門及省建設廳委托審查的項目。重要、特殊、復雜的工程或由市發改委、市建設行政主管部門指定需要送審和國務院各主管部門及省建設廳委托審查的項目。房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段大中型建設工程初步設計審查（擴初）大中型建設工程初步設計審查（擴初）?提交資料提交資料1.技術審查意見技術審查意見2.建筑工程初步設計審查申請表建筑工程初步設計審查申請表3.項目投

17、資立項批準文件項目投資立項批準文件4.規劃部門核發的：規劃部門核發的：(1)建設用地規劃許可證、規劃設計條件及更名文件；建設用地規劃許可證、規劃設計條件及更名文件；(2)關于修建性詳細規劃的批文；關于修建性詳細規劃的批文；(3)關于報審方案的歷次復文及經審定的方案圖紙、設計說明及指標關于報審方案的歷次復文及經審定的方案圖紙、設計說明及指標5.公安消防、環境保護、人防、衛生防疫、航空管制等部門的審核意見公安消防、環境保護、人防、衛生防疫、航空管制等部門的審核意見6.超限高層建筑抗震設防專項審查意見超限高層建筑抗震設防專項審查意見7. 設計中標通知書設計中標通知書8.發改部門或本委核準邀請招標的批

18、文或建設項目由私人或外資控股的證明（已實行建設項目勘察設計邀請招標的，應提交）發改部門或本委核準邀請招標的批文或建設項目由私人或外資控股的證明（已實行建設項目勘察設計邀請招標的，應提交）房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段?建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證城市規劃行政主管部門依法核發的，確認有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。房地產開發流程房地產開發流程建設前期準備階段建設前期準備階段?建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證立案基本資料立案基本資料 ：1.申請人的申請人的IC卡號，首次來市規劃局辦理業務的建設單位和個人，應當先申請卡號，首次來市規劃局辦理業務的建設

19、單位和個人，應當先申請IC卡。卡。2.立案申請表。立案申請表。3.申請函申請函4.授權委托書原件。授權委托書原件。5.申請人身份證明復印件申請人身份證明復印件6.代理人身份證明文件復印件代理人身份證明文件復印件半隱框玻璃幕墻全隱框玻璃幕墻半隱框玻璃幕墻全隱框玻璃幕墻房地產開發流程房地產開發流程工程建設階段工程建設階段1、設計、施工、監理單位的招標及協調2、施工用水電及通訊線路，保證施工需要3、施工場地平整，達到施工條件4、施工通道疏通，滿足施工運輸條件5、施工圖紙及施工資料準備9、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗8、施工許可批文及辦理開工手續6、施工材料和施工設備的準備11、編制工程進度計

20、劃7、臨時用地或臨時占道手續辦理10、組織圖紙會審、設計交底工程建設階段工程建設階段工程建設階段工程建設階段半隱框玻璃幕墻全隱框玻璃幕墻半隱框玻璃幕墻全隱框玻璃幕墻?三通一平是指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。水通（專指給水）電通（指施工用電接到施工現場具備施工條件）路通（指場外道路已鋪到施工現場周圍入口處，滿足車輛出入條件）場地平整（指擬建建筑物及條件現場基本平整，無需機械平整，人工簡單平整即可進入施工的狀態）三通一平是指基本建設項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。水通（專指給水）電通（指施工用電接到施工現場具備施工條件）路通（指場外道路已

21、鋪到施工現場周圍入口處，滿足車輛出入條件）場地平整（指擬建建筑物及條件現場基本平整，無需機械平整，人工簡單平整即可進入施工的狀態）房地產開發流程房地產開發流程工程建設階段工程建設階段半隱框玻璃幕墻全隱框玻璃幕墻半隱框玻璃幕墻全隱框玻璃幕墻?四通一平：是在三通一平的基礎上增加通電話線四通一平：是在三通一平的基礎上增加通電話線.?五通一平：就是建筑中為了合理有序施工進行的前期準備工作，一般包括通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地。五通一平：就是建筑中為了合理有序施工進行的前期準備工作，一般包括通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地。?七通一平七通一平: 給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天

22、燃氣或煤氣、平整土地是土地給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地是土地(生地生地)在通過一級開發后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。在通過一級開發后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場后迅速開發建設。房地產開發流程房地產開發流程工程建設階段工程建設階段房地產開發流程房地產開發流程工程建設階段工程建設階段?招標(1)公開招標由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉播媒介發布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。(2)邀請招標招標單位不公開發布招標通告，

23、而是根據工程特點向經預先選擇的承包商發出招標通知書或邀請函，然后根據各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。(3)協商議標由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。招標(1)公開招標由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉播媒介發布招標通告，公開請承包者參加投標競爭。(2)邀請招標招標單位不公開發布招標通告，而是根據工程特點向經預先選擇的承包商發出招標通知書或邀請函，然后根據各單位回函答復情況，確定投標對象，請他們參加招標項目的投標競爭。(3)協商議標由建設單位直接選擇投標單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標條件和要求。房地

24、產開發流程房地產開發流程項目銷售階段項目銷售階段一、申辦商品房預售許可證二、商品房銷售及按揭辦理項目銷售階段項目銷售階段項目銷售階段項目銷售階段?申辦商品房預售許可證商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的申辦商品房預售許可證商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和

25、竣工交付日期。以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。房地產開發流程房地產開發流程項目銷售階段項目銷售階段?申辦商品房預售許可證申辦商品房預售許可證1.廣州市商品房預售申請表、申請報告和領取商品房預售許可證委托書廣州市商品房預售申請表、申請報告和領取商品房預售許可證委托書2.企業開發資質等級證書和營業執照（有效期內）企業開發資質等級證書和營業執照（有效期內）3.建設用地批準書及附圖建設用地批準書及附圖4.國有土地使用證及附圖國有土地使用證及附圖5.建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證6.建筑功能指標明細表建筑功能指標明細表7.建設工程報建審核書建設工程報建審核書8.報建四至平面圖、各單元平面圖

26、報建四至平面圖、各單元平面圖9.預測繪報告和樓盤明細表預測繪報告和樓盤明細表10.國有土地使用權出讓合同和已繳納地價款的發票國有土地使用權出讓合同和已繳納地價款的發票11.建設工程施工許可證建設工程施工許可證12.單體報建平面四至圖（曬藍）或小區規劃報建平面四置圖（曬藍），尺寸為單體報建平面四至圖（曬藍）或小區規劃報建平面四置圖（曬藍），尺寸為4229.5（cm2）房地產開發流程房地產開發流程項目銷售階段項目銷售階段13.小區或商業樓宇命名文件小區或商業樓宇命名文件(市地名辦出具的市地名辦出具的)14.各方合作分成比例、面積數、分配部位的協議或證明各方合作分成比例、面積數、分配部位的協議或證明

27、(屬兩方以上合作項目的屬兩方以上合作項目的)15.回遷房的安置情況表及市拆遷辦結案證明回遷房的安置情況表及市拆遷辦結案證明(涉及回遷安置的涉及回遷安置的)16.監控協議書監控協議書(未經竣工驗收的項目未經竣工驗收的項目)17.監控帳號開戶證明書監控帳號開戶證明書(未經竣工驗收的項目未經竣工驗收的項目)18.前期物業管理中標備案書前期物業管理中標備案書房地產開發流程房地產開發流程項目銷售階段項目銷售階段?商品房銷售一、商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照城市房地產開發經營管理條例和城市商品房預售管理辦法的有關規定執行。二、商品房現售商品房銷售一、商品房預

28、售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照城市房地產開發經營管理條例和城市商品房預售管理辦法的有關規定執行。二、商品房現售,應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實。應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發

29、企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實。房地產開發流程房地產開發流程項目銷售階段項目銷售階段?商品房按揭在開發商負責為購房借貸人辦理完成房地產權證過戶手續，為銀行與購房借貸人辦理完成正式的抵押登記，井將購房借貸人的房地產權證交銀行收押之前，開發商需為購房借貸人向銀行貸款提供階段性擔保

30、，購房借貸人與銀行之間，不是真正意義上的抵押關系。商品房按揭在開發商負責為購房借貸人辦理完成房地產權證過戶手續，為銀行與購房借貸人辦理完成正式的抵押登記，井將購房借貸人的房地產權證交銀行收押之前，開發商需為購房借貸人向銀行貸款提供階段性擔保，購房借貸人與銀行之間，不是真正意義上的抵押關系。房地產開發流程房地產開發流程項目銷售階段項目銷售階段?商品房按揭的流程如下：商品房按揭的流程如下：(1)開發商選定銀行，并與銀行簽訂按揭貸款合作協議書，銀行承諾在特定條件下向開發商的客戶開發商選定銀行，并與銀行簽訂按揭貸款合作協議書，銀行承諾在特定條件下向開發商的客戶(購房借貸人購房借貸人)提供貸款，同時開發

31、商向銀行提供保證擔保。提供貸款，同時開發商向銀行提供保證擔保。(2)購房人選定欲購買的商品房，與開發商簽訂商品房預售或銷售合同。其中約定采取向開發商選定的銀行申請按揭貸款的方式付款的，購房人需向開發商支付購房首付款。購房人選定欲購買的商品房，與開發商簽訂商品房預售或銷售合同。其中約定采取向開發商選定的銀行申請按揭貸款的方式付款的，購房人需向開發商支付購房首付款。(3)銀行委托律師或自行對購房合同、購房借貸人貸款資格主要是個人資信予以審查。銀行委托律師或自行對購房合同、購房借貸人貸款資格主要是個人資信予以審查。(4)購房借貸人、開發商與銀行簽訂按揭保證貸款合同。購房借貸人、開發商與銀行簽訂按揭保

32、證貸款合同。(5)銀行占管商品房預售或銷售合同，并辦理按揭備案。銀行占管商品房預售或銷售合同，并辦理按揭備案。(6)銀行一次性向開發商支付購房借貸人的貸款。銀行一次性向開發商支付購房借貸人的貸款。(7)購房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。購房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。(8)開發商負責將購房借貸人房屋所有權證和土地使用權證交銀行收押并辦理正式的抵押登記。開發商負責將購房借貸人房屋所有權證和土地使用權證交銀行收押并辦理正式的抵押登記。房地產開發流程房地產開發流程項目銷售階段項目銷售階段?房地產開發貸款種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款。申請房地產開發貸款，借款

33、人應具備以下條件：房地產開發貸款種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款。申請房地產開發貸款，借款人應具備以下條件：（一）符合本辦法中第四條規定的貸款對象條件；（二）具有健全的經營管理機構和合格的領導班子，以及嚴格的經營管理制度；（三）企業信用和財務狀況良好，確有償還貸款本息的能力；（四）在中國銀行開立基本結算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結算業務；（五）已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長于貸款終止時間；房地產開發流程房地產開發流程項目銷售階段項目銷售階段（六）已取得貸款項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、內外銷房屋許可證，并完成各項立項手續

34、，且全部立項文件完整、真實、有效；（七）貸款項目申報用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當地房地產市場的需求；（八）貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定。工程預算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；（九）具有一定比例的自有資金（一般應達到項目預算投資總額的），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設；（十）將財產抵（質）押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶責任保證；（十一）落實中國銀行規定的其他貸款條件。房地產開發流程房地產開發流程項目銷售階段項目銷售階段房地產開發流程房地產開發流程交付使用階段交付使用階段一、申請竣工驗收，取得建筑工程竣工驗收

35、備案證二、物業移交三、進行權屬登記交付使用階段交付使用階段交付使用階段交付使用階段?申請竣工驗收，取得建筑工程竣工驗收備案證一、單位驗收建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查申請竣工驗收，取得建筑工程竣工驗收備案證一、單位驗收建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查房地產開發流程房地產開發流程交付使用階段交付使用階段?二、申辦建筑工程規劃驗收包括：人防、四方及電梯、消防、環保、教育、衛生、園林等驗收二、申辦建筑工程規劃驗收包括：人防、四方及電梯、消防、環保、教育、衛生、園林等驗收.1.申請人的申請人的IC卡號，首次來規劃局辦理業務的建設單位

36、和個人，應當先卡號，首次來規劃局辦理業務的建設單位和個人，應當先申請IC卡2.立案申請表立案申請表3.申請函申請函4.授權委托書原件授權委托書原件5.申請人身份證明復印件。申請人身份證明復印件。6.代理人身份證明文件復印件代理人身份證明文件復印件7.建設用地規劃許可證、建設用地批準書及附圖、附件復印件建設用地規劃許可證、建設用地批準書及附圖、附件復印件8.建設工程規劃許可證復印件、建設工程報建審核書要求補充的資料；如經批準調整設計方案或建設工程規劃許可證，應當提交城市規劃部門同意調整的歷次批復文件復印件建設工程規劃許可證復印件、建設工程報建審核書要求補充的資料；如經批準調整設計方案或建設工程規

37、劃許可證，應當提交城市規劃部門同意調整的歷次批復文件復印件房地產開發流程房地產開發流程交付使用階段交付使用階段9.如經違法建設處理的規劃驗收，應當提交執行行政處罰決定書的情況報告、所繳納罰款及各種補交收費的收據復印件和蓋有行政處罰印章的工程竣工圖復印件，若竣工面積大于報建面積如經違法建設處理的規劃驗收，應當提交執行行政處罰決定書的情況報告、所繳納罰款及各種補交收費的收據復印件和蓋有行政處罰印章的工程竣工圖復印件，若竣工面積大于報建面積3%的，應當提交超報建面積的調查說明的，應當提交超報建面積的調查說明10.如曾規劃驗收不合格，應當提交規劃驗收的歷次批復文件復印件和經整改的現場照片如曾規劃驗收不

38、合格，應當提交規劃驗收的歷次批復文件復印件和經整改的現場照片11.廣州市建設工程規劃驗收測量記錄冊廣州市建設工程規劃驗收測量記錄冊12.工程竣工圖及現場照片工程竣工圖及現場照片13.提交規劃驗收電子報批文件提交規劃驗收電子報批文件房地產開發流程房地產開發流程交付使用階段交付使用階段?三、建筑工程竣工驗收備案建委綜合各部門驗收、審查意見三、建筑工程竣工驗收備案建委綜合各部門驗收、審查意見1.建設工程竣工驗收備案表建設工程竣工驗收備案表2.建設工程施工許可證建設工程施工許可證3.施工圖設計文件審查意見施工圖設計文件審查意見4.建設工程竣工驗收報告建設工程竣工驗收報告5.工程施工質量驗收申請表工程施

39、工質量驗收申請表6.工程質量評估報告工程質量評估報告7.勘察文件質量檢查報告勘察文件質量檢查報告8.設計文件質量檢查報告設計文件質量檢查報告9.單位單位(子單位子單位)工程質量驗收記錄工程質量驗收記錄10.市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料11.建設工程質量驗收監督意見書建設工程質量驗收監督意見書12.建設工程規劃許可證及規劃驗收合格證建設工程規劃許可證及規劃驗收合格證13.建筑工程消防驗收意見書建筑工程消防驗收意見書房地產開發流程房地產開發流程交付使用階段交付使用階段14.環境保護驗收意見環境保護驗收意見15.建設工程竣工驗收檔案認可書建設工

40、程竣工驗收檔案認可書16.工程質量保修書工程質量保修書17.住宅質量保證書和住宅使用說明書住宅質量保證書和住宅使用說明書18.人防工程驗收證明人防工程驗收證明19.單位工程施工安全評價書單位工程施工安全評價書20.中標通知書（設計、監理、施工）中標通知書（設計、監理、施工）21.建設施工合同建設施工合同22.燃氣工程驗收文件燃氣工程驗收文件23.電梯安裝分部工程質量驗收證書電梯安裝分部工程質量驗收證書24.室內環境污染物檢測報告室內環境污染物檢測報告25.工程款已按合同支付的證明（建設單位、施工單位雙方法人簽字并加蓋公章）、工程款支付清單及相應發票工程款已按合同支付的證明（建設單位、施工單位雙

41、方法人簽字并加蓋公章）、工程款支付清單及相應發票26.預拌砂漿使用報告、預拌砂漿購銷合同、有效發票、廠家的產品檢測報告和出廠合格證書預拌砂漿使用報告、預拌砂漿購銷合同、有效發票、廠家的產品檢測報告和出廠合格證書房地產開發流程房地產開發流程交付使用階段交付使用階段?進行權屬登記一、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。開發商應提交材料：（進行權屬登記一、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。開發商應提交材料：（1）申請書；（）申請書；（2）企業營業執照；（）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（）建

42、設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。）根據有關規定應當提交的其他文件。房地產開發流程房地產開發流程交付使用階段交付使用階段一一.需提供的資料需提供的資料1. 房屋購銷合同原件及補充合同原件。房屋購銷合同原件及補充合同原件。2.商品房銷售統一發票原件。商品房銷售統一發票原件。3.房屋的外業測繪調查表及分層分戶平面圖原件。房屋的外業測繪調查表及分層分戶平面圖原件。4.完稅憑證（契稅繳款書）完稅憑證（契稅繳款書）5.購

43、房人已婚雙方身份證復印件（原則上需校驗原件）婚姻證明復印件（帶原件校驗）雙方任何一方不能到場辦理，則需提供私章，若委托第三方代辦則需同時提供夫妻雙方私章購房人單身（必須本人到場，不可代辦）身份證復印件（帶原件校驗）戶口簿或戶籍證明復印件（帶原件校驗）單身聲明具結書 購房者在本地則到民政局辦理購房者在異地則到公證處辦理購房者在國外則到大使館辦理購房人已婚雙方身份證復印件（原則上需校驗原件）婚姻證明復印件（帶原件校驗）雙方任何一方不能到場辦理，則需提供私章，若委托第三方代辦則需同時提供夫妻雙方私章購房人單身（必須本人到場，不可代辦）身份證復印件（帶原件校驗）戶口簿或戶籍證明復印件（帶原件校驗）單身

44、聲明具結書 購房者在本地則到民政局辦理購房者在異地則到公證處辦理購房者在國外則到大使館辦理房地產開發流程房地產開發流程交付使用階段交付使用階段購房人為單位營業執照（或組織機構代碼證）復印件（校驗原件）二產權登記費居民住宅 每套購房人為單位營業執照（或組織機構代碼證）復印件（校驗原件）二產權登記費居民住宅 每套80元，如有共有權證增收工本費元，如有共有權證增收工本費10元元/本其它房產建筑 面積本其它房產建筑 面積500（含（含500）以下的每宗）以下的每宗200元，元，5001000的為的為300元，元，10002000的為的為500元，元，20005000的為的為800元，元，5000以上的

45、為以上的為1000元；如共有權證增收工本費元；如共有權證增收工本費10元元/本。三本。三.契稅稅率及繳款書的辦理契稅繳款書的辦理辦理契稅稅率及繳款書的辦理契稅繳款書的辦理辦理1.提供戶主身份證復印件。提供戶主身份證復印件。2.提供銷售發票復印件（帶原件校驗）。提供銷售發票復印件（帶原件校驗）。3.提供銷售合同及最終補充合同復印件（帶原件校驗）。提供銷售合同及最終補充合同復印件（帶原件校驗）。4.若開發公司代為辦理，則派遣員工時應出具公司蓋章的證明書。若開發公司代為辦理，則派遣員工時應出具公司蓋章的證明書。房地產開發流程房地產開發流程交付使用階段交付使用階段契稅稅率契稅稅率1.普通住宅普通住宅

46、144以下為以下為1.5%，144以上為以上為3%。2.非普通住宅（高檔住宅如別墅等）為非普通住宅（高檔住宅如別墅等）為3%。四。四.注意事項保證合同發票測繪報告等各個憑證資料的內容一致性， 認真核對，確保措辭各項數據日期等一致無誤。注意事項保證合同發票測繪報告等各個憑證資料的內容一致性， 認真核對，確保措辭各項數據日期等一致無誤。房地產開發流程房地產開發流程交付使用階段交付使用階段房地產開發流程房地產開發流程審批流程審批流程土地交易中心繳納地價成交款項出裁定書確定買受人出協助執行通知書解封用地出協助執行通知書辦理建設用地規劃許可證與原用地單位交接場地辦理拆遷通告進行拆遷補償法院簽訂國有土地使用權出讓合同辦理國有土地證完成拆遷結案進駐現場土地交易中心國土局國土局法院國土局土地交易中心拆遷辦國土局辦理建設用地批準書國土局40工作日18工作日40工作日30工作日30工作日房地產開發流程房地產開發流程審批流程審批流程