1、陽光城無錫經開區項目概念規劃方案Y A N G OY A N G OW U X IW U X IE C O N O M I CE C O N O M I CD E V E L O P M E N TD E V E L O P M E N TZ O N EZ O N EP R O J E C TP R O J E C TC O N C E P TC O N C E P TP L A N N I N GP L A N N I N GS C H E M ES C H E M E2020041 龍湖無錫2 綠地無錫西水東3 萬科無錫維園4 綠地無錫東望景苑5 中星無錫6 融創無錫7 無錫順馳天鵝湖8

2、復地無錫公園城9 綠地天空樹10.碧桂園金茂悅山上海柏濤無錫樓盤分布地圖23541876本案910我司設計無錫項目中星無錫萬科維園容積率：1.21.2總面積：11萬方容積率：1.51.5總面積：11萬方綠地西水東容積率：2.82.8總面積：21萬方融創無錫容積率：2.42.4總面積：15萬方綠地東望景苑容積率：3.23.2總面積：14萬方龍湖無錫容積率：2.82.8總面積：56萬方綠地天空樹金科無錫蠡湖容積率：1.21.2總面積：56萬方容積率：2.052.05總面積：33萬方金科無錫一部金科無錫蠡湖2018年 建造中業態：商業、疊墅規模：52萬平方米主題：東方文化新亞洲綠地天空樹2017年

3、建造中業態：住宅、商業規模：33萬平方米主題：城市生活復合體碧桂園金茂悅山2017年 建造中業態：高層、小高、疊拼規模：19萬平方米主題：新古典風格龍湖無錫2011年 建造中業態：商業、洋房、公寓規模：56萬平方米主題：紅磚洋房+風情商業綠地西水東2014年 建造中業態：商業、酒店、公寓規模：21萬平方米主題：新古典立面+超高層酒店萬科維園2016年 建造中業態：洋房、公寓規模：11萬平方米主題：維羅納風情小鎮綠地東望景苑2015年 建造中業態：高層公寓規模：11萬平方米主題：新古典、大花園中星無錫2009年 建造中業態：聯排、公寓規模：11萬平方米主題：中式園林別墅融創無錫2012年 建造中

4、業態：洋房、公寓規模：15萬平方米主題：新古典風格陽目錄contents壹貳叁肆伍相地韜略營城示范戶型立面陸壹相地省際區位長三角中心 文旅重地基地位于江蘇省無錫市，是國務院批復確定的中國長江三角洲的中心城市之一、重要的風景旅游城市；無錫是國家歷史文化名城，是中國民族工業和鄉鎮工業的搖籃，是蘇南模式的發祥地。無錫一小時高鐵圈城市包括，上海、南京、蘇州；距離蘇州市直線距離35km；距離南通市直線距離80km；距離上海市直線距離110km；距離杭州市直線距離140km；距離南京市直線距離80km；上海市南通市杭州市南京市無錫市蘇州市緊鄰太湖 交通便捷基地位于無錫市經開區，經開區是無錫市的價值高地，該

5、片區交通成熟，配套完善且能級較高；經開區定位為無錫高質量發展的領跑者、城市行政中心、科技中心、金融中心。距無錫市東站16km，25min車程；距無錫新區站6.7km，12min車程；距無錫南站7.2km，13min車程；距蘇南碩放國際機場10km，14min車程。城際區位無錫市政府濱湖區政府SITE蘇南碩放國際機場6.2KM無錫南站5KM范圍圈無錫新區站8.3KM4.2KM3.2KM無錫站10.0KM無錫東站太湖10 KM范圍圈上位規劃科技人文社區 緊鄰城市綠軸SITE基地北側為現狀科研用地；基地西側為規劃城市綠化軸線；科技人文氛圍濃厚，景觀資源良好。配套分析配套齊全 生活便利SITE鄰里中心

6、規劃小學規劃幼兒園規劃中學規劃醫院華聯超市配套：基地周邊小學、醫院、超市配備齊全，生活便利達；距離無錫地鐵一號線塘鐵橋站直線距離1.8km公共交通：距無錫市政府3.7km，距無錫新區站6.7km；附近180m為公交站點。和暢小學外國語學校江南中學規劃小學華清醫院華莊商業廣場地鐵1號線塘鐵橋地鐵1號線金匱公園交通分析臨近機場火車站 交通便捷道路：基地南側為吳都路，西側為華清大道，北側為和暢路；基地東面規劃道路；基地距最近高速出入口3.7km。公共交通：與無錫新區站直線距離4.2km；與無錫南區站直線距離6.2km；與蘇南碩放國際機場直線距離8.3km；附近最近公交站點180m。無錫南站6.2 K

7、M太湖基地周邊水系環繞 綠地豐富基地北側西側南側均有現狀水系基地周邊綠地較多南側為現狀高層，對本地塊有一定壓迫感無錫競品SITE融創壹號院2 KM范圍圈5KM范圍圈萬科翡翠之光萬科翡翠東方占地面積：7.5萬方容積率：1.8面積段：3居室：110、127 、1364居室：132、148類型：高層、疊墅融 創 壹 號 院高低配居多 產品面寬較大用地面積：6.7萬方容積率：2.3面積段：高層：98、100、128小高：131類型：高層、小高萬 科 翡 翠 之 光綠城鳳起和鳴7KM范圍圈用地面積：6.7萬方容積率：2.3面積段：高層：98、100、128小高：131類型：高層、小高萬 科 翡 翠 東

8、方用地面積：9.7萬方容積率：2.2面積段：高層：142、153疊墅：170類型：高層、疊墅綠城鳳起和鳴競品規劃分析萬科翡翠東方示范區范圍中央景觀花園范圍中央景觀大花園雙景觀軸兩邊高中間低無錫競品萬科翡翠東方大高層170四面寬4室2廳3衛小高層124三面寬3室2廳2衛大高層147四面寬4室2廳2衛項目名稱萬科翡翠東方開發商萬科建筑類別高層、小高占地面積10.83總建筑面積33.3萬容積率2.3單價高層精裝3.1-3.2W，小高3.1W項目名稱融創壹號院開發商融創建筑類別高層、疊加占地面積7.5萬總建筑面積19.4萬容積率1.8單價高層精裝3.1-3.2W小高層127-3.5寬3室2廳2衛無錫競

9、品融創壹號院小高層110-3寬3室2廳2衛小高層136-3.5寬4室2廳2衛小高層131四面寬4室2廳2衛大高層98、110三面寬3室2廳1衛大高層128四面寬3室2廳2衛項目名稱萬科翡翠之光開發商萬科建筑類別高層、小高占地面積6.68萬總建筑面積21萬容積率2.3單價高層精裝2.9-3.05W無錫競品萬科翡翠之光項目名稱綠城鳳起和鳴開發商綠城建筑類別高層、洋房、疊墅占地面積9.7萬總建筑面積21.3萬容積率2.2單價高層均價3.2W大高層112-3面寬3室2廳2衛大高層138-3面寬3室2廳2衛無錫競品綠城鳳起和鳴大高層142-3面寬4室2廳2衛競品總結項目信息規劃形態戶型產品立面風格萬科翡

10、翠之光融創壹號院綠城鳳起和鳴開發商：萬科占地面積：6.7萬方容積率：2.3單價：均價約30000元/中軸景觀帶，序列感突出，空間形態缺少變化大高層(三面寬98)大高層(三面寬100 )大高層(四面寬128 )小高層(四面寬131)現代風格開發商：融創占地面積：7.5萬方容積率：1.8單價：約33000元/高層“L”型布局，空間形態序列感弱，大高層(三面寬110) 大高層(三面寬127) 大高層(三面寬136 ) 現代風格開發商：綠城占地面積：9.7萬方容積率：2.2單價：33000元/ 起高層“L”型布局，中央景觀軸大高層（3面寬112）現代風格高層大戶型陽臺面寬適中，但級配無明顯區分高層大戶

11、型方正有質，但級配無明顯區分大面寬，高層戶型大陽臺總圖形態上以高低配為主，注重景觀軸線、花園尺度產品上注重大面寬、寬景陽臺以及房間整體的尺度和舒適度萬科翡翠東方開發商：萬科占地面積：10.83萬方容積率：2.3單價：均價約31000元/中央大花園十字軸景觀兩邊高中間低小高層(三面寬124)大高層(四面寬147 )大高層(四面寬170 )現代風格大面寬高層戶型大陽臺大高層（3面寬138）大高層（3面寬142）所具備的優勢不利的影響資源：基地周邊配套設施與文體、教育、醫療、自然資源豐富，規劃學校與醫院、瀕臨城市綠軸交通：基地南側臨通錫高速，交通便利。配套：距蘇南碩放國際機場與無錫南站僅13min車

12、程；周邊產業聚集。政策：設立太湖新區，規劃明確，行政中心發展勢頭迅猛，未來可期 。基地：基地東北角為規劃幼兒園，影響基地內排布；西側限制只能做高層（18-26F）。周圍：地塊外南側為百米高層，影響本項目最南側住宅品質配套：周邊生活配套設施均為規劃中。商業：基地2km范圍內無集中商業。市場：周邊新盤去化一般貳韜略規劃條件用地性質：居住用地用地面積：83457容積率：1.0R2.02.0-2.2建筑密度：30%建筑高度：80 M，且9F，且沿華清大道住宅高度18-26F；綠地率：30%用地紅線禁止機動車出入口控制線營銷定位：首改+ +改善型居住價值分析一級區域二級區域水系綠地1、地塊外圍均有城市道

13、路，有一定噪音干擾，西側雖有城市公園，但緊鄰地塊為城市干道，噪音干擾大，因而基地外圍為第二價值區；2、地塊中心區域靜謐無擾，為第一價值區。一級區域二級區域強排制約條件1 1、幼兒園：日照影響地塊東北角有規劃12班幼兒園用地，本地塊規劃對其有一定日照影響；幼兒園售樓處18-26F限高區2 2、售樓處：場地預留地塊北側綜合景觀資源較好，且可結合后期社區口部一起打造示范區，因而考慮將示范區放置于地塊北側；3 3、1818- -26F26F限高區：層數限制地塊西側建筑控制線10m以內為18-26F限高區，限高區內僅可布置高層，不可布置多層。4 4、售價高層32000/洋房9F 36000 /洋房10F

14、 35500 /洋房11F 35000 /5 5棟高層洋房最大化無空間形態售樓處空間極小9 9棟高層洋房品質高空間形態好超大會所6 6棟高層洋房量較大售樓處空間局促7 7棟高層售樓處空間局促8 8棟高層售樓處空間較優洋房/四面寬 /10.4萬總貨值：56.256.2億總貨值：54.454.4億總貨值：55.455.4億總貨值：55.155.1億總貨值：55.155.1億高層L L型布局高層L L型布局種類面積段面寬總量洋房143143四面寬10.410.4萬 高層1061063.53.5面寬6 6萬1241243.53.5面寬種類面積段面寬總量洋房143143四面寬9.29.2萬高層10610

15、63.53.5面寬7.27.2萬1241243.53.5面寬種類面積段面寬總量洋房143143四面寬8.08.0萬高層1061063.53.5面寬8.48.4萬1241243.53.5面寬種類面積段面寬總量洋房143143四面寬7.07.0萬高層1061063.53.5面寬9.49.4萬1241243.53.5面寬種類面積段面寬總量洋房143143五面寬5.65.6萬高層1061063.53.5面寬10.810.8萬 1241243.53.5面寬5 5棟高層優點：洋房量最大缺點：無中心花園售樓處空間局促總貨值56.256.2億種類面積段面寬總量洋房143143四面寬10.410.4萬高層106

16、1063.53.5面寬6 6萬1221223.53.5面寬L L型排布高層與洋房組團感強，售樓處結合社區門廳一體化打造。一字型南側高層對洋房產生遮擋，壓抑感較強，不建議選擇。種類面積段面寬總量洋房143143四面寬9.29.2萬高層1061063.53.5面寬7.27.2萬1241243.53.5面寬6 6棟高層 L L型排布6 6棟高層一字型排布種類面積段面寬總量洋房143143四面寬9.29.2萬高層1061063.53.5面寬7.27.2萬1241243.53.5面寬總貨值55.455.4億總貨值55.455.4億日照過計容滿足7 7棟高層8 8棟高層8 8棟高層方案售樓處位于北側高層之

17、間，壓抑感較強。且兩種方案與六棟高層方案相比貨值僅高3 3千萬，無明顯貨值優勢故不建議選擇。種類面積段面寬總量洋房143143四面寬8 8 高層1061063.53.5面寬8.48.4萬1241243.53.5面寬總貨值55.155.1億種類面積段面寬總量洋房143143四面寬7 7 高層1061063.53.5面寬9.49.4萬1241243.53.5面寬總貨值55.155.1億模式一（左五右四）：高層對稱感強，洋房中心景觀花園，北側售樓處空間形態極佳。模式二（左六右三）：空間層次呈現均好性，無空間變化，售樓處位置較局促，不建議選擇。模式三（ U U型排布） ：售樓處位于北側兩棟高層之間，壓

18、迫感較強，洋房排布呈現均好性，無空間變化，不建議選擇。9 9棟高層( (左五右四) )種類面積段面寬總量洋房143143五面寬5.65.6 高層1061063.53.5面寬10.810.8萬1241243.53.5面寬種類面積段面寬總量洋房143143五面寬5.65.6 高層1061063.53.5面寬10.810.8萬1241243.53.5面寬種類面積段面寬總量洋房143143五面寬5.65.6 高層1061063.53.5面寬10.810.8萬1241243.53.5面寬總貨值55.455.4億總貨值55.455.4億總貨值55.455.4億9 9棟高層（左六右三）9 9棟高層(U(U型

19、排布) )5 5棟高層洋房最大化無空間形態售樓處空間極小9 9棟高層洋房品質高空間形態好超大會所6 6棟高層洋房量較大售樓處空間局促7 7棟高層售樓處空間局促8 8棟高層售樓處空間較優洋房/四面寬 /10.4萬總貨值：56.256.2億總貨值：54.454.4億總貨值：55.455.4億總貨值：55.155.1億總貨值：55.155.1億高層L L型布局高層L L型布局種類面積段面寬總量洋房143143四面寬10.410.4萬 高層1061063.53.5面寬6 6萬1241243.53.5面寬種類面積段面寬總量洋房143143四面寬9.29.2萬高層1061063.53.5面寬7.27.2萬

20、1241243.53.5面寬種類面積段面寬總量洋房143143四面寬8.08.0萬高層1061063.53.5面寬8.48.4萬1241243.53.5面寬種類面積段面寬總量洋房143143四面寬7.07.0萬高層1061063.53.5面寬9.49.4萬1241243.53.5面寬種類面積段面寬總量洋房143143五面寬5.65.6萬高層1061063.53.5面寬10.810.8萬 1241243.53.5面寬關鍵點：1. 1.洋房最大化，貨值最大2. 2.超長中軸3. 3.結合售樓處打造一體化的社區門廳設計關鍵點：1. 1.產品面寬資源最大化2. 2.中心花園3. 3.奢華啟動區，功能多

21、樣性9 9棟高層6 6棟高層叁營城禮序-寫意東方攬境-雅致現代起承轉合道行中正洋房氣質盤超長中軸超大面寬 中心大花園奢華啟動區 中央社區關鍵點：1.洋房最大化，貨值最大2.超長中軸3.結合售樓處打造一體化的社區門廳設計關鍵點：1.產品面寬資源最大化2.中心花園3.奢華啟動區，功能多樣性禮序-寫意東方攬境-雅致現代起承轉合道行中正洋房氣質盤超長中軸超大面寬 中心大花園奢華啟動區 中央社區關鍵點：1.洋房最大化，貨值最大2.超長中軸3.結合售樓處打造一體化的社區門廳設計關鍵點：1.產品面寬資源最大化2.中心花園3.奢華啟動區，功能多樣性方案一總圖經開區地塊經濟技術指標項目數量單位備注總用地面積83

22、457.00總建筑面積220425.00容積率2.00地上計容總建筑面積166914.009層限高80m其中住宅洋房面積55790.00高層面積107842.30不可售計容建筑面積3281.70其中社區衛生服務站150.00凈菜超市200.00居家養老用房350.00社居委用房500.00物業管理用房881.70總建筑面積的4文體活動用房460.00公廁60.00消防控制室100.00配電房540.00門衛40地下非計容總建筑面積53511.00其中人防面積17634.00按照總建筑面積的8%配置非人防面積35877.00建筑占地面積12400.00其中住宅占地面積10078.00配套用房占地

23、面積2322.00綠地率30%30%建筑密度14.86%30%住宅總戶數1350戶住宅總人數43203.2人/戶機動車總停車位1652輛其中地上停車數量165輛地下停車數量1486輛其中非人防車位1034輛人防車位452輛非機動車停車位1426輛其中住宅非機動車1350輛社區配套公建76輛機動車停車位：1652非機動車停車位：1426住宅16361.0輛/100住宅13501.0個/戶社區配套公建150.6輛/100社區配套公建763.0輛/100方案一鳥瞰圖豪宅設計五大配置體系超大平層地會所超大前區天會所禮儀軸線禮儀軸線超大前區天會所集中下沉庭院超大平層集中下沉庭院天會所禮儀軸線5M5M25

24、0M250M50M50M63M63M50M50M30M30M軸線組團景觀30M30M50M50M組團景觀50M50M組團景觀55M55M50M50M集中下沉庭院30M30M集中下沉庭院奢享平層極致面寬私梯入戶禮儀中軸產品分布圖南側7個四面寬125單元可以替換為6個五面寬143洋房，量少300可以在局部洋房加層數產品分布圖1061063.53.5面寬面寬1221223.53.5面寬面寬1251254 4面寬面寬1431435 5面寬面寬戶型級配邏輯：土地價值高的區域對應大面積戶型，價值低的區域對應小戶型戶型面積段 戶型面積/戶數建筑面積類型總面積/戶數比T4高層10647250258.31078

25、42.335%12247257584.035%洋房12512615750.055790.09%14328040040.021%合計1350163632.3100%營銷提供面積段營銷提供面積段105105120120140140高度與間距建筑間距符合規范，建筑層數分為兩種，東西西側分布26層/27FT4高層其余樓棟均為9F/10F。設計依據：高層與高層平行間距40米高層與高層山墻間距13米（單側或無開窗）高層與高層山墻間距15米（兩側開窗）基地內部樓棟傾角為16，滿足間距折減0.9（已與無錫施工圖單位確認）26F26F9F9F10F10F27F27F日照分析無錫當地需要考慮鏡像日照，已與當地施工

26、圖院確認過1 1小時小時2 2小時小時3 3小時小時4 4小時小時5 5小時小時北側幼兒園按要求布置，建筑和場地均滿足當地日照要求根據江蘇省城市規劃管理技術規定，需滿足中小城市住宅建筑不應低于大寒日2小時日照標準。本項目滿足規范要求分析軟件：眾智日照分析11.0版分析類別：多點區域分析分析時間19-09-12 15:50:53北方向（度）：90度城市：無錫經度：12018緯度：3135日期：01-01-20節氣：大寒開始時間（太陽時）：08:00:00結束時間（太陽時）：16:00:00統計方式：累計采樣點間距（米）：1.00有效時間設置：最小連續時間（分鐘）：30最大時間段數：2受影面高度（

27、米）：0.90消防流線形成閉合環路，消防出入口結合小區出入口設置，消防登高面長度與住宅同寬，寬度為10米，距離建筑操作面5米，滿足防火規范相關要求。消防流線隱形消防流線消防登高面采用人車分流形式。區內機動車從小區出入口直接進入地下車庫或?？吭谛^邊界處地上停車位。地面結合景觀預留僅供應急，消防，防災使用的應急出入口。消防分析交通分析地庫出入口小區出入口地上停車位景觀分析內部組團景觀：規劃成縱橫兩條景觀軸線和一個完整的大尺度中央景觀空間，尺度分別為60*90米，其他組團尺寸不一，將組團景觀滲透到各個住戶入戶空間，形成交相輝映的優質景觀空間。景觀節點組團景觀景觀軸線地庫平面圖地下建筑面積：5351

28、1.00平方米人防車庫面積：17634.00平方米地下停車位：1486輛單車位指標：36平方米/輛非機動車停車位：1426輛人防區禮序-寫意東方攬境-雅致現代起承轉合道行中正洋房氣質盤超長中軸超大面寬 中心大花園奢華啟動區 中央社區關鍵點：1.洋房最大化，貨值最大2.超長中軸3.結合售樓處打造一體化的社區門廳設計關鍵點：1.產品面寬資源最大化2.中心花園3.奢華啟動區，功能多樣性方案二總圖華清大道與吳都路交叉口地塊經濟技術指標項目數量單位備注總用地面積83457.00總建筑面積220425.00容積率2.00地上計容總建筑面積166914.009層限高80m其中住宅洋房面積91872.30高層

29、面積71760.00不可售計容建筑面積3281.70其中社區衛生服務站150.00凈菜超市200.00居家養老用房350.00社居委用房500.00物業管理用房881.70總建筑面積的4文體活動用房460.00公廁60.00消防控制室100.00配電房540.00門衛40地下非計容總建筑面積53511.00其中人防面積17634.00按照總建筑面積的8%配置非人防面積35877.00建筑占地面積14994.00其中住宅占地面積12672.00配套用房占地面積2322.00綠地率30%30%建筑密度17.97%30%住宅總戶數1280戶住宅總人數40963.2人/戶機動車總停車位1652輛其中地

30、上停車數量165輛地下停車數量1486輛其中非人防車位1034輛人防車位452輛非機動車停車位1356輛其中住宅非機動車1280輛社區配套公建76輛機動車停車位：1652非機動車停車位：1356住宅16361.0輛/100住宅12801.0個/戶社區配套公建150.6輛/100社區配套公建763.0輛/100方案二鳥瞰圖產品分布圖戶型面積段 戶型面積/戶數建筑面積類型總面積/戶數比T4高層10631233072.071760.024%12431238688.024%洋房12511614616.091872.310%14354077256.342%合計1280163632.3100%戶型級配邏輯

31、：土地價值高的區域對應大面積戶型，價值低的區域對應小戶型南側6個三面寬125單元可以替換為5個四面寬143洋房，量少600，可以在局部洋房加層數1061063.53.5面寬面寬1241243.53.5面寬面寬1251253 3面寬面寬1431434 4面寬面寬營銷提供面積段營銷提供面積段105105120120140140高度與間距建筑間距符合規范，建筑層數分為兩種，東西西側分布26層/27FT4高層其余樓棟均為9F/10F。設計依據：高層與高層平行間距40米高層與高層山墻間距13米（單側或無開窗）高層與高層山墻間距15米（兩側開窗）基地內部樓棟傾角為16，滿足間距折減0.9（已與當地施工圖單

32、位確認）26F26F9F9F10F10F27F27F日照分析無錫當地需要考慮鏡像日照，已與當地施工圖院確認過1 1小時小時2 2小時小時3 3小時小時4 4小時小時5 5小時小時北側幼兒園按要求布置，建筑和場地均滿足當地日照要求根據江蘇省城市規劃管理技術規定，需滿足中小城市住宅建筑不應低于大寒日2小時日照標準。本項目滿足規范要求分析軟件：眾智日照分析11.0版分析類別：多點區域分析分析時間19-09-12 15:50:53北方向（度）：90度城市：無錫經度：12018緯度：3135日期：01-01-20節氣：大寒開始時間（太陽時）：08:00:00結束時間（太陽時）：16:00:00統計方式：

33、累計采樣點間距（米）：1.00有效時間設置：最小連續時間（分鐘）：30最大時間段數：2受影面高度（米）：0.90景觀分析內部組團景觀：規劃成縱橫兩條景觀軸線和一個完整的中央景觀空間，其他組團尺寸不一，將組團景觀滲透到各個住戶入戶空間，形成交相輝映的優質景觀空間。景觀節點組團景觀景觀軸線地庫平面圖地下建筑面積：53511.00平方米人防車庫面積：17634.00平方米地下停車位：1486輛單車位指標：36平方米/輛非機動車停車位：1426輛人防區消防流線形成閉合環路，消防出入口結合小區出入口設置，消防登高面長度與住宅同寬，寬度為10米，距離建筑操作面5米，滿足防火規范相關要求。消防流線隱形消防流

34、線消防登高面采用人車分流形式。區內機動車從小區出入口直接進入地下車庫或?？啃^邊界處地上停車位。地面結合景觀預留僅供應急，消防，防災使用的應急出入口。消防分析交通分析地庫出入口小區出入口地上停車位禮序-寫意東方攬境-雅致現代起承轉合道行中正洋房氣質盤超長中軸超大面寬 中心大花園奢華啟動區 中央社區關鍵點：1.洋房最大化，貨值最大2.超長中軸3.結合售樓處打造一體化的社區門廳設計關鍵點：1.產品面寬資源最大化2.中心花園3.奢華啟動區，功能多樣性伍戶型SITE競品分析中銳星公元面積段：110-140容積率：2.50業態類型：洋房，32層T4高層售價：29000-37000元/融創壹號院面積段：1

35、10-136容積率：1.80業態類型：18層高層售價：33000元/萬科翡翠之光面積段：98-131容積率：2.30業態類型：小高層，26層T4高層售價：29000元/萬科翡翠東方面積段：124-189容積率：2.30業態類型：洋房售價：30000元/太湖綠城鳳起和鳴面積段：112-200+容積率：2.20業態類型：小高層，高層，洋房售價：33000元/萬科觀湖禮著面積段：98-156容積率：1.35業態類型：小高層，高層，洋房售價：20000-22000元/中銳星公元萬科翡翠東方萬科翡翠之光萬科觀湖禮著綠城鳳起和鳴融創壹號院競品戶型匯總中銳星公元萬科觀湖禮著綠城鳳起和鳴萬科翡翠東方萬科翡翠之

36、光融創壹號院115-135135+1103面寬3-2-21254面寬(3+1)-2-21333面寬4-2-21404面寬4-3-21404面寬4-3-2100-1151103面寬3-2-21273面寬3-2-21363面寬4-2-21123面寬3-2-21383面寬3-2-21103面寬3-2-2 高層1283.5面寬3-2-21314面寬4-2-21243面寬3-2-21273面寬4-2-21353面寬4-2-2競品總結周邊樓盤競品以高層為主，少量疊加總價300W600W+差異化競爭丨產品力超越丨極致面寬1、高層（100-115）戶型3面寬；2、高層（115-125）戶型3面寬為主，局部4面

37、寬；4、洋房（140-180）戶型4面寬為主疫情背景下設計如何創新安宅雙入口雙流線梳理歸家動線，實行后勤的分離，客戶回家動線實現全自動無觸碰洗消區空間模式、設備設施、材料部品方面的人性化設計物資庫一定的儲藏空間，便于囤積生活必需品隔離間多/微套房設計、緊急情況下的私密空間開闊公共空間全時段開闊的公共空間，便于居民有舒適的室外活動空間運動健身共享健身房、集裝式健身盒休閑活動區域無人零售店、多元化醫療、共享社交空間居家辦公區域多/微套房設計、復合私密空間、可變家具疫情當前，引發設計思考，項目可打造新的價值點控面積段超大面寬更多贈送私屬空間產品策略針對市場空缺控總價享受更多陽光舒適度更多改造空間高溢

38、價首層私家花園院落情戶型產品模式140舒適疊加105現代高層120全客戶群140奢華洋房1 4 01 4 0 奢 華 洋 房奢華多代居配置綠城鳳起和鳴138戶型三面寬3-2-2 小高層融創壹號院136戶型四面寬4-2-2 洋房周邊競品本案140洋房戶型一140 洋房（5面寬）140140洋房戶洋房戶型一型一 （4+14+1房房2 2廳廳2 2衛）衛）實際使用面積（）實際使用面積（）138.11138.11計容面積（）計容面積（）140140贈送面積（）贈送面積（）20.2420.24其中其中公攤陽臺公攤陽臺9.689.68陽臺（陽臺（1/21/2）5.825.82飄窗飄窗4.744.74贈送率

39、贈送率14.46%14.46%得房率得房率82.86%82.86%設計亮點1.6.4M大橫廳2.戶型方正，五面寬3.餐廳、客廳空間獨立，南北通透4.4+1房2廳2衛，主臥超大舒適套間5.北向贈送超大入戶陽臺6.U型廚房，空間利用率高7.南向大面寬陽臺，視野開闊，極盡奢華體驗8.單電梯廳入戶設計，使用效率提升一倍1 4 01 4 0 創 新 現 代舒適多代居配置綠城鳳起和鳴138戶型三面寬3-2-2 小高層融創壹號院136戶型四面寬4-2-2 洋房周邊競品140 洋房（4面寬）設計亮點1.7.2M大橫廳2.戶型方正，四面寬3.餐廳、客廳空間獨立，南北通透4.3+1房2廳2衛，主臥超大舒適套間5.

40、贈送創新超大入戶陽臺（特殊時期儲物空間）6.創新入戶消殺空間7.U型廚房，空間利用高8.南向大面寬陽臺，視野開闊，極盡奢華體驗9.私家獨立電梯廳入戶體驗本案140洋房戶型二140140洋房戶洋房戶型二型二 （3+13+1房房2 2廳廳2 2衛）衛）實際使用面積（）實際使用面積（）128.43128.43計容面積（）計容面積（）140140贈送面積（）贈送面積（）11.0611.06陽臺（陽臺（1/21/2）7.467.46飄窗飄窗3.63.6贈送率贈送率7.90%7.90%得房率得房率83.32%83.32%創新疊加多樣化產品選擇疊加模式分析模式二模式三平層平層平層平層頂疊頂疊疊加疊加疊加疊加

41、疊加疊加市場此類產品較普遍，稀缺性稍差平層平層疊加疊加建成產品較少,產品稀缺一層一層送地庫 送地庫底疊底疊本案140洋房疊加戶型標準層頂疊一層底疊庭院綠籬參考柏濤在無錫的金科蠡湖140 疊加一層（4面寬）設計亮點1.7.0M大橫廳2.戶型方正，四面寬3.餐廳、客廳空間獨立，南北通透4.3房2廳2衛，主臥超大舒適套間5.贈送一層室外私家花園5.贈送一層室外私家花園6.贈送地下車庫7.U型廚房，空間利用高8.南向大面寬陽臺，直通室外私家花園，極盡奢華體驗本案140疊加一層140140洋房戶洋房戶型二型二 （3+13+1房房2 2廳廳2 2衛）衛）實際使用面積（）實際使用面積（）128.43128.

42、43計容面積（）計容面積（）140140贈送面積（）贈送面積（）11.0611.06陽臺（陽臺（1/21/2）7.467.46飄窗飄窗3.63.6贈送率贈送率7.90%7.90%得房率得房率83.32%83.32%1F1401F140實際使用面積（）實際使用面積（）389.41389.41計容面積（）計容面積（）140140贈送面積（）贈送面積（）261.36261.36陽臺（陽臺（1/21/2）8.258.25飄窗飄窗4.24.2贈送率贈送率186.69%186.69%得房率得房率85.73%85.73%140 疊加底疊（2面寬）設計亮點1.7.0M大橫廳2.餐客廳橫廳設計3.3房2廳2衛，

43、主臥超大舒適套間4.贈送戶外入戶花園，直接入戶體驗5.創新入戶消殺空間6.贈送餐廳上空，空間多樣化本案140疊加底疊140140洋房戶洋房戶型二型二 （3+13+1房房2 2廳廳2 2衛）衛）實際使用面積（）實際使用面積（）128.43128.43計容面積（）計容面積（）140140贈送面積（）贈送面積（）11.0611.06陽臺（陽臺（1/21/2）7.467.46飄窗飄窗3.63.6贈送率贈送率7.90%7.90%得房率得房率83.32%83.32%底疊1F底疊2F2F1402F140實際使用面積（）實際使用面積（）264.19264.19計容面積（）計容面積（）140140贈送面積（）贈

44、送面積（）128.96128.96陽臺（陽臺（1/21/2）0 0飄窗飄窗8.168.16庭院（露臺）庭院（露臺）112.19112.19贈送率贈送率92.11%92.11%得房率得房率88.71%88.71%2F1302F130實際使用面積（）實際使用面積（）242.28242.28計容面積（）計容面積（）130130贈送面積（）贈送面積（）127.1127.1陽臺（陽臺（1/21/2）0 0飄窗飄窗8.168.16庭院（露臺）庭院（露臺）112.19112.19贈送率贈送率97.77%97.77%得房率得房率88.71%88.71%2F1402F140實際使用面積（）實際使用面積（）266

45、.29266.29計容面積（）計容面積（）140140贈送面積（）贈送面積（）141.62141.62陽臺（陽臺（1/21/2）8.618.61露臺露臺112.19112.19挑空挑空20.8220.82贈送率贈送率101.16%101.16%得房率得房率89.43%89.43%2F1302F130實際使用面積（）實際使用面積（）257.7257.7計容面積（）計容面積（）130130贈送面積（）贈送面積（）142.52142.52陽臺（陽臺（1/21/2）6.756.75露臺露臺112.19112.19挑空挑空23.5823.58贈送率贈送率109.63%109.63%得房率得房率89.43

46、%89.43%140 疊加（4面寬）設計亮點1.7.0M大橫廳2.戶型方正，四面寬3.餐廳、客廳空間獨立，南北通透4.3+1房2廳2衛，主臥超大舒適套間5.家政玄關，交通流線互不干擾7.U型廚房，空間利用高8.南向大面寬陽臺，視野開闊，極盡奢華體驗9.私家獨立電梯廳入戶體驗本案140疊加標準層140140洋房戶洋房戶型二型二 （3+13+1房房2 2廳廳2 2衛）衛）實際使用面積（）實際使用面積（）128.43128.43計容面積（）計容面積（）140140贈送面積（）贈送面積（）11.0611.06陽臺（陽臺（1/21/2）7.467.46飄窗飄窗3.63.6贈送率贈送率7.90%7.90%

47、得房率得房率83.32%83.32%標準層標準層140140實際使用面積（）實際使用面積（）147.7147.7計容面積（）計容面積（）140140贈送面積（）贈送面積（）13.5313.53陽臺（陽臺（1/21/2）8.348.34飄窗飄窗5.195.19庭院（露臺）庭院（露臺）0 0贈送率贈送率9.66%9.66%得房率得房率91.15%91.15%150 疊加（3面寬）設計亮點1.客廳挑空設計，贈送空間無限可能2.戶型方正，三面寬3.餐廳、客廳空間獨立，南北通透4.2+1房2廳2衛，雙套間設計5.三露臺贈送，屋頂花園7.U型廚房，空間利用高8.底復客廳+露臺設計，視野景觀+9.私家獨立電

48、梯廳入戶體驗本案150疊加戶型140140洋房戶洋房戶型二型二 （3+13+1房房2 2廳廳2 2衛）衛）實際使用面積（）實際使用面積（）128.43128.43計容面積（）計容面積（）140140贈送面積（）贈送面積（）11.0611.06陽臺（陽臺（1/21/2）7.467.46飄窗飄窗3.63.6贈送率贈送率7.90%7.90%得房率得房率83.32%83.32%頂疊1F頂疊2F頂復層頂復層150150實際使用面積（）實際使用面積（）260.64260.64計容面積（）計容面積（）150150贈送面積（）贈送面積（）120.35120.35陽臺（陽臺（1/21/2）0 0飄窗飄窗8.16

49、8.16庭院（露臺）庭院（露臺）112.19112.19贈送率贈送率80.23%80.23%得房率得房率90.33%90.33%1 2 51 2 5 - - 1 2 01 2 0 全 客 戶 群滿 足 各 組 織 結 構 家 庭 需 求萬科翡翠東方124戶型三面寬3-2-2 洋房125洋房（4面寬）設計亮點1.6.9M大橫廳2.戶型方正，四面寬3.餐廳、客廳空間獨立，南北通透4.4+1房2廳2衛，主臥超大舒適套間5.廚房消殺洄游路線6.半開放廚房，空間利用高7.南向大面寬陽臺，視野開闊，極盡奢華體驗周邊競品本案125洋房戶型125125洋房戶型洋房戶型 （4 4房房2 2廳廳2 2衛）衛）實際

50、使用面積（）實際使用面積（）124.87124.87計容面積（）計容面積（）125125贈送面積（）贈送面積（）9.769.76陽臺（陽臺（1/21/2）5.745.74飄窗飄窗4.024.02贈送率贈送率7.81%7.81%得房率得房率92.33%92.33%融創壹號院127戶型三面寬3-2-2 小高層120120高層戶型高層戶型 （3+13+1房房2 2廳廳2 2衛）衛）實際使用面積（）實際使用面積（）103.27103.27計容面積（）計容面積（）120120贈送面積（）贈送面積（）7.417.41陽臺（陽臺（1/21/2）4.294.29飄窗飄窗3.123.12贈送率贈送率6.18%6

51、.18%得房率得房率77.80%77.80%120高層（3.5面寬）設計亮點1.5.7M大橫廳2.戶型方正，3.5面寬3.超大餐廳公區空間4.3+1房2廳2衛，主臥超大舒適套間5.北向贈送大陽臺（改造后為臥室）6.U型廚房，空間利用高7.南向大面寬陽臺，視野開闊，極盡奢華體驗8.入戶封閉清潔空間，過渡倉設計周邊競品本案120洋房戶型萬科翡翠之光128戶型3.5面寬3-2-2 小高層萬科觀湖禮著127戶型三面寬3-2-1 高層1 0 51 0 5 現 代 高 層105105高層戶型高層戶型 （3 3房房2 2廳廳2 2衛）衛）實際使用面積（）實際使用面積（）92.8192.81計容面積（）計容面

52、積（）105105贈送面積（）贈送面積（）7.857.85陽臺（陽臺（1/21/2）4.194.19飄窗飄窗3.663.66贈送率贈送率7.48%7.48%得房率得房率77.80%77.80%105高層（3面寬）設計亮點1.5.6M大橫廳2.戶型方正，三面寬3.餐客廳設計4.3+1房2廳2衛，主臥超大舒適套間5.U型廚房，空間利用高6.南向大面寬陽臺，視野開闊，極盡奢華體驗7. 入戶清潔空間設計萬科翡翠之光110戶型三面寬3-2-2 高層融創壹號院110戶型三面寬3-2-2 高層周邊競品本案105高層戶型陸立面新古典主義風格2007-2008現代典雅風格2013-20162017-2019現代

53、簡約風格法式風格2009-2013趨勢ChallengeChallenge隨著時間的推移，人們的生活方式越來越與國際接軌，審美也進一步升級迭代“ “從粗放型從眾心理的符號立面” ”發展到“ “注重細節功能主義的抽象現代風格” ”西技東韻現代簡約風格功能性新材料新技術文化感儀式感情景感寧波綠城明月江南項目頂部以規整的線腳收邊，大氣磅礴。陽臺采用玻璃欄板，凸顯現代氣質。主體使用涂料，保證效果控制成本。近人尺度，基座線腳簡潔連貫，干凈清爽。9F小高層立面展示Facade Display9F小高層立面成本控制Facade Display頂部立面a)材料：金屬漆，金屬框料，玻璃b)形式：頂部采用玻璃，使

54、整體立面更顯輕奢感與現代感基座立面a) 材料：干掛石材，金屬鋁板，金屬框料b) 形式：近人尺度強調體驗感，使用石材與金屬提升整體品質與精致度立面墻體a) 材料：涂料b) 形式：控制成本，保證整體立面效果Balance平衡統一，穩重尊貴26F大高層立面展示Facade displayUltimate極致線條，簡潔輕逸26F大高層立面展示Facade displayConcise統馭力強，簡潔大氣26F大高層立面展示Facade display招商蛇口華南區域2019年常規類住宅項目建筑概念及方案設計區域戰略采購Concept and Scheme Design of Common Residen

55、tial Projects in South China Region 2019頂部采用玻璃幕墻，使整體立面更顯輕奢感與現代感。陽臺使用玻璃欄板，強調立面橫向的整體性。主體使用真石漆與涂料，保證效果控制成本。近人尺度，基座線腳簡潔連貫，使用石材，凸顯氣質。26F大高層立面展示Facade displayConcise26F大高層立面成本控制Facade display頂部立面a)材料：玻璃幕墻b)形式：頂部采用玻璃幕墻，使整體立面更顯輕奢感與現代感立面墻體a) 材料：真石漆，涂料b) 形式：控制成本，保證整體立面效果基座立面a) 材料：干掛石材，金屬鋁板，金屬框料b) 形式：近人尺度強調體驗感

56、，使用石材與金屬提升整體品質與精致度26F大高層立面節點設計Facade display屋頂格柵圖例頂部處采用玻璃幕墻，使視覺上更為規整，精致現代。26F大高層立面節點設計Facade display主墻線腳遠人尺度線腳與柱式采用土建形式實現,外涂真石漆與涂料,控制成本。26F大高層立面節點設計Facade display基座線腳石材線腳采用較為現代的設計手法,與鋁板玻璃相結合,形成高級輕奢感 。肆示范用地面積：5000售樓處面積(配套面積）:2000實體樣板間數量：2方案一示范區（經濟技術指標）基地基地第一層:城市空間第二層:過度空間第三層:自然空間第四層:售樓處第五層:樣板間示范區入口河流

57、示范區前場地下會所壹:城市空間貳:過度空間叁:自然空間肆:售樓處伍:樣板間廊橋接待處空中會所銷售大廳下沉庭院廊架1234456891城市公園2停車場3示范區前場4廊橋5售樓處前場6售樓處+空中會所7下沉庭院8高層樣板間9洋房樣板間7示范區使用用地面積：5000售樓處面積(配套面積）:1000實體樣板間數量：2方案二示范區（經濟技術指標）基地基地壹:城市空間貳:過度空間叁:自然空間肆:售樓處伍:樣板間示范區入口河流城市展廳舞臺車型出入口泗水歸堂售樓處灰空間1F配電室售樓處壹:城市空間貳:過度空間叁:自然空間肆:售樓處伍:樣板間1城市公園2停車場3城市展廳4廊橋5舞臺6文化長廊7親水景觀8過度空間10售樓處9售樓處前場23111105678912411洋房樣板間12疊拼樣板間示范區使用配電室1城市公園2345167789102酒店式落客區3城市展廳4人行廊道3M5車型廊道7M6公共活動空間7過度空間8配套（一層配電室）9洋房區入口10高層區入口配電室后期使用車行流線酒店落客式流線配套與幼兒園連接方案一方案二感 謝 聆 聽