1、上海柏濤建筑設計有限公司2020年2月BIYUN INTERNATIONAL COMMUNITY BIYUN MANSION PROJECT CONCEPT DESIGN長盛投資集團海門崇明島項目建 筑 規 劃 概 念 方 案 設 計基礎分析篇BASIC ANALYSIS01規劃策略篇PLANNING STRATEGYS02030405規劃分析篇PLANNING ANALYSIS06目錄CONTENTS產品分析篇PRODUCT ANALYSIS立面分析篇FACADE ANALYSIS售樓篇SALES OFFICEPART基 礎 分 析Basic Analysis01長盛集團海門崇明項目建筑規劃

2、概念方案設計區位分析交通便利，生態極優海門市啟東市上海市崇明區政府SITE基地位置海永鎮政府900米基地位于江蘇省南通市海門市崇明島的海永鎮境內北側，距離鎮政府直線距離900米左右。第一，基地北臨南通、南面上海，大經濟環境基礎優越，交通便利。第二，基地位于崇明島內，島內開發強度較低，居住生態環境極優。20km30km60km21km長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計基地南面為通向上海和南通主要干道永隆路，東側為海西路。公交車站位于永隆路和鴿龍港路。總體來說，基地周邊交通相對比較便利，具備一定的可達性。SITE公交站公交站交通分析周邊現狀SITE農田農田農田學校公寓辦公建筑廠房廠房132基

3、地北面為現狀公寓與辦公建筑，南面農田，東側為學校，西側為廠房和農田，基地周邊開發強度較低。長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計小結1. 1.項目周邊交通相對較好，具備一定的可達性2. 2.項目周邊配套較為缺乏3. 3.項目周邊開發程度較低，具有大量水系和農田牧場，生態環境較好長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計融創海上桃源綠地長島本案國瑞瀛臺藍湖灣3.5km0.7km大愛城周邊主要競品藍湖灣藍湖灣占地面積：141000容積率:1.2類型：洋房，別墅面積段：洋房：88、93、112、115 m綠地長島綠地長島占地面積：199377容積率:1.06類型：聯排、別墅面積段：聯排103m 類獨

4、棟：125m融創海上桃源融創海上桃源占地面積：330000容積率:0.8類型：疊墅、合院、洋房面積段：洋房：95合院：89疊墅：135國瑞瀛臺國瑞瀛臺占地面積：1030420容積率:1.01類型：洋房、聯排別墅面積段：洋房：85、98 聯排：149大愛城占地面積：892128容積率:1.5類型：洋房面積段：洋房85、95、113m432157km12.5km3.5km長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計主力戶型主力戶型主力戶型135戶型，3室2廳2衛洋房聯排合院藍湖灣綠地長島融創海上桃源國瑞瀛臺大愛城115戶型，3室2廳1衛118戶型，3室2廳2衛115戶型，3室2廳2衛103戶型，2室2

5、廳3衛125戶型，4室2廳3衛95戶型，2室2廳2衛98戶型，3室2廳1衛86戶型，2室2廳1衛149戶型，4室3廳4衛85戶型，3室2廳1衛95戶型，3室2廳1衛113戶型，4室2廳2衛90戶型，3室2廳1衛105戶型，3室2廳1衛90戶型，3室2廳1衛90戶型，3室2廳1衛周邊主要競品長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計競品總結1. 項目周邊競品主要為洋房與合院（合院、聯排面積均較大，最小的為103平）2. 競品戶型結構較為經典，面寬資源分配常規，多為兩面寬、三面寬3.贈送溢價，部分產品通過贈送上層送露臺，一層送院子；合院贈送私家庭院。關鍵詞：度假、療養、休閑關鍵詞：度假、療養、休閑具

6、有全球引領示范作用的世界級生態島以度假療養、運動休閑、農業科創功能為主導合院產品最大化最大溢價商辦產權劣勢扭轉高贈送率小面積下產品舒適度提升立體化建筑空間（露臺/院落/挑空）周期成本降低地庫優化區域特色分析長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計目標1. 通過對區域特色和周邊競品的分析，得出：地塊的產品定位為二居產品和度假產品2. 我們提升產品力的關鍵點：超高的附加值、多套房設計、大寬廳、大露臺贈送、私家庭院贈送入口庭院園中園下沉庭院側庭院主庭院屋頂露臺,周圍景色盡收眼底全套房設計奢華地下空間采光下沉庭院地下挑高家庭廳泰禾姑蘇院子泰禾姑蘇院子金地泗水風華金地泗水風華泰禾大城小院泰禾大城小院泰禾

7、姑蘇院子泰禾姑蘇院子柏濤在上海及周邊地區完成的典型項目PART規 劃 策 略Planning Strategy02長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計規劃條件用地編號01-09-（008）-035用地性質商服用地用地規模47519容積率0.9地上建筑規模42767建筑控制高度18 m建筑密度45%綠地率15%SITES=47519至上海、南通至上海、南通長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計在同等住宅產品的條件下，不同商業位置的排布的比選商業昭示性: 強可達性:實用性:對低層住宅影響:東南角南面結合入口大門北面洋房下底商東面衛生站南面強強較小商業昭示性:較強可達性:實用性:對低層住宅影響

8、:強強較小商業昭示性:較弱可達性:實用性:對低層住宅影響:較強較弱小商業昭示性:較弱可達性:實用性:對低層住宅影響:較強較弱較小 長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計多層產多層產品類型品類型6F6F洋房洋房5F5F洋房洋房4F4F疊加疊加6F6F疊加疊加4F LOFT4F LOFT6F SOHO6F SOHO總圖總圖產品層高產品層高2.9m1層層4.5m，45層層3m3.0m2.9m4.5m2.9m產品產品商業商業+ +合合院比例院比例65.37%61.54%51.45%56.53%43.76%64.87%產品力產品力一般一般強強強強較強較強強強較弱較弱建議建議在同等低層產品的條件下，不同

9、多層產品的排布測算與比選在同等低層產品的條件下，不同多層產品的排布測算與比選 長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計商業位置比選及多層經濟性測算結論：1 1、商業位置建議在地塊的東南角，昭示性實用性更強。2 2 、多層產品的選擇上，從產品力和經濟性性上綜合考慮，56F56F的洋房為佳。長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計市面上低層產品類型一層別墅三層別墅特點：容積率:0.20.2- -0.30.3產品面積段：8080- -100100案例：綠城桃李春風特點：容積率:0.60.6- -0.90.9產品面積段：130130以上案例：萬科桂語里二層別墅特點：容積率:0.30.3- -0.50.

10、5產品面積段：100100- -130130案例：融創海上桃源長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計特點：產品面積段：8080- -100100院落空間豐富一層平面圖1F-83 - 2房2廳2衛容積率:0.30.3面積小，層數低，附加值贈送較少綠城桃花源(1F合院產品)長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計融創海上桃源(2F合院產品)產品面積段：135135產品舒適性：強特點：院落空間較大容積率:0.5 52F-135 - 2房2廳2衛附加值贈送：較高長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計特點：低層容積率度:0.880.88產品面積段：130130以上產品舒適性：強附加值贈送：高萬科桂語

11、里(3F合院產品)長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計規劃推導1, 1,周邊競品（融創海上桃園為2F+2F+地下一層產品），在合院產品線上，為保證產品優勢，不建議做3F3F產品。3,3,本項目為商服用地，可利用商辦產權豎向優勢，2F2F產品首層和二層分別可以通過夾層和閣樓增加超高產品附贈率。2,2,本項目地塊容積率為0.90.9，1F1F產品超低容積率無法保證低層產品的占比。結論：本地塊合院產品建議采用2F2F產品形式長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計產品經濟測算2 2 、在同等庭院贈送及產品面寬條件下，首層占地的測算和比選3 3 、產品面寬與總圖經濟性測算與比選1 1、 同等產品級

12、配下，不同產品模式及組合方式比選長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計“一”字合院“C”“C”字型合院“L L”型合院南北入理論容積率:院子情況:停車經濟性: “L L”型合院東西入高理論容積率: 0.630.63院子情況:停車經濟性:一般理論容積率: 0.800.80院子情況:停車經濟性:較高理論容積率: 0.780.78院子情況:一般停車經濟性:1 1、同等產品級配下，不同產品模式及組合方式比選院子完整，舒適性高0.780.78院子不夠整，適用于超大戶型院子私密性好，但存在嚴重對視院子私密性好，存在對視 長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計“一”字型南北入“L L”型東西入院子情況:

13、院子情況:院子情況:院子情況:1 1、同等產品級配下，不同產品模式及組合方式比選院子完整，舒適性高院子私密性好，但存在嚴重對視院子私密性差好，存在對視。“一”字型南北入圍合形式“L L”型東西入圍合式日照:日照:個別戶型日照較差均好性較差日照:日照自遮擋嚴重日照:一半戶型為西南朝向自遮擋厲害日照均好性差院子完整，舒適性較高均好性差 合院商業比例: 65.37%65.37%合院商業比例: 64.85%64.85%合院商業比例: 65.06%65.06%合院商業比例: 65.28%65.28%院子情況:日照:優合院商業比例: 56.37%56.37%院子私密性差好，存在對視。優長盛集團海門崇明項目

14、建筑規劃概念方案設計首層占地首層占地A2戶型首層戶型首層50，A1戶型首層面積戶型首層面積55A1戶型首層戶型首層55，A2戶型首層面積戶型首層面積60A1戶型首層戶型首層60，A2戶型首層面積戶型首層面積65建筑面寬建筑面寬7.2m兩面寬兩面寬+9.3m三面三面寬寬6.9m兩面寬兩面寬+9.0m三面三面寬寬6m1.5面寬面寬+7.5m兩面兩面寬寬7.2m兩面寬兩面寬+9.3m三面三面寬寬6.9m兩面寬兩面寬+9.0m三面三面寬寬6m1.5面寬面寬+7.5m兩面兩面寬寬7.2m兩面寬兩面寬+9.3m三面三面寬寬6.9m兩面寬兩面寬+9.0m三面三面寬寬6m1.5面寬面寬+7.5m兩面兩面寬寬總

15、圖總圖合院商業比例合院商業比例65.47%70.01%77.21%63.51%68.37%75.62%58.15%63.18%67.33%貨值貨值8.17億億8.38億8.72億8.08億8.31億8.65億7.82億8.06億8.25億產品力產品力強較強一般強較強一般強較強一般A1 A1 A2A2產品不同占地及面寬的規劃布局分析長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計首層占地首層占地A1戶型首層戶型首層50，A2戶型首層面積戶型首層面積55A1戶型首層戶型首層55，A2戶型首層面積戶型首層面積60A1戶型首層戶型首層60，A2戶型首層面積戶型首層面積65總圖總圖商業商業+合院比例合院比例70

16、.01%68.37%63.18%貨值貨值8.38億8.31億8.06億產品力產品力較差較強強建議建議 2 2、在同等庭院贈送及產品面寬條件下，首層占地的測算和比選長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計首層占地首層占地7.2m兩面寬兩面寬+9.3m三面寬三面寬6.9m兩面寬兩面寬+9.0m三面寬三面寬6.0m1.5面寬面寬+7.5m兩面寬兩面寬總圖總圖商業商業+合院比例合院比例63.51%68.37%75.62%貨值貨值8.08億8.31億8.65億產品力產品力強較強差建議建議 3 3、產品面寬與總圖經濟性測算與比選長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計傳統產品經濟性測算結論：1、產品建議選

17、擇55占地,首層院子占比約1:1的模式2 、產品面寬大戶型9米3個面寬 小戶型6.9米2個面寬模式3 、產品采用南北入戶形式，“一”字型的產品形式為佳長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計是否還有其他做法的可能性目前傳統別墅產品保證一定舒適度下別墅比例只能做到66%左右，任然有比較大的數量低溢價的洋房產品長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計3F疊院產品綠城-藍城春風江南1F大平層戶型2-3F上疊戶型上疊院子下疊院子3F疊墅產品優勢：產品面積段：83-1881.高容積率2. 提升產品舒適度3. 更附加值高2-3F地下室贈送1F地下室贈送二層大露臺的私家庭院感受長盛集團海門崇明項目建筑規劃概

18、念方案設計3F疊院產品-商辦產權豎向優勢利用地下是人防可偷設備夾層，所以本案只能抬高地庫1m來增加層高，后續作為首層地面首層地面標高-1.00閣樓2.9夾層3m夾層1.首層5米層高加上偷地下室1米可以隔成兩層2.3層利用4.2米的層高加閣樓的高度可將閣樓更好的利用。利用商辦層高優勢，3層變5層地上加一層地下的超高贈送，由于產品豎向層數過多，則更易于疊院形式的產品長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院比例做到：78%3F疊院產品-規劃測算保證3面寬戶型，與高院子贈送的前提下PART規 劃 分 析Planning Analysis03長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計規劃方案一長盛集團

19、海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一鳥瞰圖長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一總平面圖、技術指標業態戶型面積層數戶數單元數總面積面積比例洋房858561681414008.132.75%合院10010121291291302965.77%合院110111212712714097沿街商業1000物業用房2730.64%配電房3600.84%合計42442767.1100.00%海門崇明島項目項目指標單位備注總用地面積47519總建筑面積68177.41 地上計容建筑面積42767.1其中住宅41134.1其中洋房14008.1合院27126商業配套用房1633其中物業用房273沿街商

20、業360配電房1000地下建筑面積25410.31 其中車庫面積10158.35 地下贈送面積（不含夾層）15251.96 容積率0.90 綠地率15%建筑密度42.82%住宅戶數424戶住宅人數1357人3.2人/戶建筑限高18m機動車位數256 輛長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一功能分布合院產品為主要產品洋房布置于地塊北側一排商業布置于地塊東南角配電房分開布置滿足全區配電半徑人行大堂布置于地塊南側洋房住宅合院人行大堂配套商業長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一公共空間體系利用傳統院落的街巷布局形式，在方案一的小區公共空間的設置中引入了留園的設計手法，在公共區域布置形

21、成有節奏韻律的街、門、巷、徑、園、院、宅園林空間序列。同時依靠住宅組團的圍合，形成獨立的組團公共空間。場街宅里弄河院序列空間營造、多重入戶體驗街坊里宅弄院長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一交通組織人行流線車行流線消防流線（隱形消防道路）入口即進入地庫，全區無車設計。地塊內部消防車為隱形車道，與景觀道路結合在劃分的處理上，避免簡單的重復，也便于街巷間的通達，及歸家路線的便捷。采用道路分級（街巷坊多級路網）實現建筑街巷間疏密有度，所謂“疏可走馬，密不透風”，形成既開放又圍合的組織關系地庫出入口小區次入口小區主入口長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計地下室模式分析全地庫模式半地庫-

22、-單邊停車半地庫- -雙邊停車1.對規劃影響小，疊墅比例為75%75%2.小區品質高，人車分流，庭院面積大3.滿足規范要求，落地性強4.地庫開挖為基準標高往下約4.64.6米1.對規劃影響較大，疊墅比例為65%65%2.人車混行3.入戶高差大4.如滿足規范用地地庫頂板標高，則無法贈送首層層高5.車庫占用地下贈送部分，地下贈送率降低6.地下開挖是基準標高往下約1.81.8米1.對規劃影響較大，疊墅比例為65%65%2.人車混行3.產品均好性差（地下贈送率，室外停車和室內停車區別，入戶方式區別，大小間距區別等）4.如滿足規范用地地庫頂板標高，則無法贈送首層層高5.車庫占用地下贈送部分，地下贈送率降

23、低6.地下開挖是基準標高往下約1.81.8米 長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計集中式地庫停車地庫經濟性強，開挖面積小成本低地下室模式分析魚骨狀地庫停車局部魚骨狀集中式停車地庫經濟性差，開挖面積大成本高合院停車歸家流線過長，用戶感受差私家停車位獨立入戶，用戶感受好地庫經濟性適中，分期開發可規避周期問題大戶型私家停車入戶，小戶型采用集中豎向電梯就近入戶，用戶感受較好 長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一地下車庫平面圖及指標地下總建筑面積 18085.69 機動車停車 308輛單車位指標 5.3*2.5m地庫層高 3.9m圖例用地紅線低層退界線地庫邊界線地庫道路機動車車位回填土不開

24、挖地庫出入口進地庫電梯長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計規劃方案二長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案二鳥瞰圖長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案二總平面圖、技術指標業態戶型面積層數戶數單元數總面積面積比例洋房8585610298671.120.28%合院1001012156781545978.24%合院11010911567817004沿街商業1000配電房3600.84%物業2730.64%合計41442767.1100.00%海門崇明島項目項目指標單位備注總用地面積47519總建筑面積75796.10 地上計容建筑面積42767.1其中住宅41134.1其中洋房86

25、71.1合院32463商業配套用房1633其中物業用房273沿街商業1000配電房360地下建筑面積33029.00 其中車庫面積18521.00 地下贈送（不含夾層）14508.00 容積率0.90 綠地率15%建筑密度42.32%住宅戶數414戶住宅人數1325人3.2人/戶建筑限高18m機動車位數312 輛長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案二功能分布洋房住宅合院人行大堂配套商業疊院產品為主要產品洋房布置于地塊北側一排商業布置于地塊東南角配電房分開布置滿足全區配電半徑人行大堂布置于地塊南側長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案二公共空間體系利用傳統院落的街巷布局形式，在方案

26、一的小區公共空間的設置中引入了留園的設計手法，在公共區域布置形成有節奏韻律的街、門、巷、徑、園、院、宅園林空間序列。同時依靠住宅組團的圍合，形成獨立的組團公共空間。序列空間營造、多重入戶體驗街坊里宅弄院長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一交通組織人行流線車行流線消防流線（隱形消防道路）入口即進入地庫，全區無車設計。地塊內部消防車為隱形車道，與景觀道路結合在劃分的處理上，避免簡單的重復，也便于街巷間的通達，及歸家路線的便捷。采用道路分級（街巷坊多級路網）實現建筑街巷間疏密有度，所謂“疏可走馬，密不透風”，形成既開放又圍合的組織關系地庫出入口小區次入口小區主入口長盛集團海門崇明項目建筑規

27、劃概念方案設計方案二地下車庫平面圖及指標地下總建筑面積 33029.6 機動車停車 312輛單車位指標 5.3*2.5m地庫層高 3.9m圖例用地紅線低層退界線地庫邊界線地庫道路機動車車位回填土不開挖地庫出入口PART產 品 分 析Product Analysis04長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品分析洋房產品分析疊院產品分析長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品分布圖合院占比：63.43%商業占比：2.34%洋房占比：32.75%110100長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品組團首層平面8.2m1.5m4.7m8.2m1.5m4.0m8.2m1.5m4

28、.7m8.2m1.5m4.0m2.5m4.7m4.0m9.0m6.2m10.5m4.0m2.5m9.0m6.2m10.5m4.0m9.0m9.0m10.5m4.0m10.5m6.9m6.9m長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品組團地下一層平面組團戶數：24戶停車數：36輛每戶車位數：1.5輛長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品組團形態鳥瞰圖長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品組團形態透視圖長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計6.4m8.0m2.5m南北家庭廳樓梯廚房衣帽間更衣室書房餐廳家庭廳健身區車道停車位健身區書房樓梯廚房衣帽間更衣室書房餐廳書房日照間

29、距 （10.2-3-0.9）*1.33*0.9=7.548合院組團剖面分析南北剖長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計贈送閣樓贈送夾層贈送南向庭院贈送地下夾層贈送地下一層合院產品體塊分析閣樓二層夾層一層地下夾層地下一層贈送露臺贈送閣樓贈送夾層贈送南向庭院贈送地下夾層贈送地下一層計容建筑面積：110.33地下贈送面積： 146.2院子贈送面積： 62.5夾層贈送面積： 69.98閣樓贈送面積： 46.62露臺贈送面積： 19.16挑空贈送面積： 3.68天井贈送面積： 6.8實得（使用面積）： 465.27實得（不含院子）： 402.77得房率：365%計容建筑面積：98.67地下贈送面積：

30、127.34院子贈送面積： 51.14夾層贈送面積： 56.78閣樓贈送面積： 51.01露臺贈送面積： 5.77挑空贈送面積：3.52天井贈送面積： 5.6實得（使用面積）： 399.83實得（不含院子）： 348.69得房率：353.4%110戶型100戶型長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計計容建筑面積 地下贈送面積 院子贈送面積 夾層贈送面積 閣樓贈送面積 露臺贈送面積 挑空贈送面積 天井贈送面積實得使用面積實得建筑面積（不含院子） 得房率98.6798.67127.34127.3451.1451.1456.7856.7851.0151.015.775.773.523.525.65

31、.6399.83399.83348.69348.69353.40%353.40%合院A1戶型高度在2200以上的范圍1、南北入戶兩層合院2、戶型面積993、兩開間：3.5+3.44、高得房率：353.4%長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A1戶型計容建筑面積 地下贈送面積 院子贈送面積 夾層贈送面積 閣樓贈送面積 露臺贈送面積 挑空贈送面積 天井贈送面積實得使用面積實得建筑面積（不含院子） 得房率98.6798.67127.34127.3451.1451.1456.7856.7851.0151.015.775.773.523.525.65.6399.83399.83348.69348

32、.69353.40%353.40%長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計（改造前）合院A1戶型長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計計容建筑面積 地下贈送面積 院子贈送面積夾層贈送面積 閣樓贈送面積 露臺贈送面積挑空贈送面積 天井贈送面積實得使用面積 實得建筑面積（不含院子） 得房率110.33110.33146.2146.262.562.569.9869.9846.6246.6219.1619.163.683.686.86.8465.27465.27402.77402.77365%365%高度在2200以上的范圍合院A2戶型平面方案11、南北入戶兩層合院2、戶型面積1103、三開間4、高

33、得房率：365%長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A2戶型平面方案1計容建筑面積 地下贈送面積 院子贈送面積夾層贈送面積 閣樓贈送面積 露臺贈送面積挑空贈送面積 天井贈送面積實得使用面積 實得建筑面積（不含院子） 得房率110.33110.33146.2146.262.562.569.9869.9846.6246.6219.1619.163.683.686.86.8465.27465.27402.77402.77365%365%長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A2戶型平面方案1（改造前）長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計高度在2200以上的范圍計容建筑面積 地下贈送

34、面積 院子贈送面積 夾層贈送面積 閣樓贈送面積 露臺贈送面積 挑空贈送面積 天井贈送面積 實得使用面積 實得建筑面積（不含院子）得房率109.68109.68138.8138.866.266.266.2866.2849.6449.6413133.483.486.46.4453.48453.48387.28387.28353%353%合院A2戶型平面方案21、南北入戶兩層合院2、戶型面積1103、三開間4、高得房率：353%長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A2戶型平面方案2計容建筑面積 地下贈送面積 院子贈送面積 夾層贈送面積 閣樓贈送面積 露臺贈送面積 挑空贈送面積 天井贈送面積

35、實得使用面積 實得建筑面積（不含院子）得房率109.68109.68138.8138.866.266.266.2866.2849.6449.6413133.483.486.46.4453.48453.48387.28387.28353%353%長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A2戶型平面方案2（改造前）長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計地下是人防可偷設備夾層，所以本案只能抬高地庫1m來增加層高，后續作為首層地面首層地面標高-1.00閣樓2.9夾層3m夾層剖面改造1、通過設備夾層，首層層高調整至6m;可設3m的夾層2、二層增設閣樓夾層3、地下贈送兩層4、與競品比地上贈送多，實得

36、有效面積多合院贈送面積：地上買二得四，地下贈送兩層，總計買二得六長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品分布圖合院占比：上疊：36.46%下疊：40.10%合計：76.56%商業占比：2.34%洋房占比：20.26%長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品組團首層平面5.5m2.5m2.5m2.5m5.5m2.5m10m10m10m10m10m10m5.5m2.5m2.5m11.5m2.5m5.5m2.5m2.5m11.5m5.5m2.5m11.5m長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品組團地下一層平面組團戶數：24戶停車數：48輛每戶車位數：2輛一個單元4+4戶8個

37、停車位長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品組團形態鳥瞰圖長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品組團形態透視圖長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計15m11.7m2.5m南北家庭廳健身區廚房臥室餐廳主臥庭院臥室起居室餐廳家庭廳健身區廚房臥室餐廳主臥庭院臥室起居室餐廳車道停車位停車位日照間距 （13.2-3-0.9）*1.33*0.9=11.1311.7疊院組團剖面分析-南北剖長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品體塊分析閣樓二層夾層一層地下夾層地下一層三層下疊贈送夾層上疊贈送閣樓上疊贈送南向庭院上疊贈送地下夾層上疊贈送地下一層上疊贈送南向庭院下疊贈送南向庭院下

38、疊贈送北向庭院下疊贈送地下一層下疊贈送地下夾層上疊下疊計容建筑面積：108.75地下贈送面積： 108.6院子贈送面積： 65.35夾層贈送面積： 101.7閣樓贈送面積： 0露臺贈送面積： 0天井贈送面積： 0實得（使用面積）： 384.4實得（不含院子）： 319.05得房率：293.4%計容建筑面積：101.45地下贈送面積： 57.59院子贈送面積： 43.4夾層贈送面積： 0閣樓贈送面積：47.93露臺贈送面積： 19.7天井贈送面積： 16.64實得（使用面積）： 267.01實得（不含院子）： 220.40得房率：220.40%下疊上疊長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院

39、B1(下疊110戶型)一層南入產品套內建筑面積總套內總建筑面積得房率（不含贈送）計容建筑面積地下贈送面積夾層閣樓或上空贈送面積院子贈送面積露臺贈送面積天井贈送面積實得建筑面積（不含院子）實得使用面積（含院子）得房率（不含院子）首層/院落（含公攤）110110下疊下疊104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上疊上疊97.497.4101.45101.4557.5957.5

40、947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院B1(下疊110戶型)一層北入產品套內建筑面積總套內總建筑面積得房率（不含贈送）計容建筑面積地下贈送面積夾層閣樓或上空贈送面積院子贈送面積露臺贈送面積天井贈送面積實得建筑面積（不含院子）實得使用面積（含院子）得房率（不含院子）首層/院落（含公攤）110110下疊下疊104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6

41、101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上疊上疊97.497.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計（改造后）疊院B1(下疊110戶型)產品套內建筑面積總套內總建筑面積得房率（不含贈送）計容建筑面積地下贈送面積夾層閣樓或上空贈送面積院子贈送面積露臺贈送面積天井贈送面積實得建筑

42、面積（不含院子）實得使用面積（含院子）得房率（不含院子）首層/院落（含公攤）110110下疊下疊104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上疊上疊97.497.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112

43、長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計（改造前）疊院B1(上疊100戶型)產品套內建筑面積總套內總建筑面積得房率（不含贈送）計容建筑面積地下贈送面積夾層閣樓或上空贈送面積院子贈送面積露臺贈送面積天井贈送面積實得建筑面積（不含院子）實得使用面積（含院子）得房率（不含院子）首層/院落（含公攤）110110下疊下疊104.04104.04403.6403.6420.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上疊上疊97.497

44、.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計（改造后）疊院B1(上疊100戶型)高度在2200以上的范圍產品套內建筑面積總套內總建筑面積得房率（不含贈送）計容建筑面積地下贈送面積夾層閣樓或上空贈送面積院子贈送面積露臺贈送面積天井贈送面積實得建筑面積（不含院子）實得使用面積（含院子）得房率（不含院子）首層/院落（含公攤）110110下疊下疊104.04104.04403.6403.642

45、0.4420.496%96%108.75108.75108.6108.6101.7101.765.3565.35319.05319.05384.4384.4293.4%293.4%116/192116/192100100上疊上疊97.497.4101.45101.4557.5957.5947.9347.9343.443.419.719.716.6416.64223.61223.61267.01267.01220.4%220.4%69/11269/112長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計地下是人防可偷設備夾層，所以本案只能抬高地庫1m來增加層高，后續作為首層地面首層地面標高-1.00閣樓2

46、.9夾層3m夾層剖面改造1、通過設備夾層，首層層高調整至6m;可設3m的夾層2、二層增設閣樓夾層3、地下贈送兩層4、與競品比地上贈送多，實得有效面積多疊院贈送面積：地上買二得五，地下贈送兩層，總計買二得七長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計戶型套型配置套內建筑面積建筑面積得房率標準層面積 總套內建筑面積總建筑面積層數854房2廳2衛61.9585.97 72.06%343.8601486.82063.166洋房85戶型長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計洋房85戶型辦公平面圖(改造前)長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計洋房贈送面積：一層送地下室，頂層送閣樓剖面改造1、一層5.7m

47、層改造為兩層，一層附贈地下室。2、頂層改為兩層，頂層送閣樓。頂層改為2.9m和3.4閣樓一層送地下室頂層送閣樓長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計院落尺度對比9m4m3.65m2m合院110戶型（方案A）9m4m5.5m2m合院110戶型（方案B）5.5m6.9m3.5m1.1m合院100戶型10m5.5m7.9m2.5m下疊110戶型7m4.5m上疊100戶型產品優勢：1、單戶土地資源面積小但院落占比大2、院落層次多（合院南北院，疊院立體院）3、房型配置高長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計產品產品合院合院A1（100）合院合院A2（110方案方案1）合院合院A2（110方案方案2）

48、疊院疊院B2（110）疊院疊院B1（100）計容建筑面積98.67110.3109.68109101房間配置3+2房4+2房4+2房4+2房3+1房贈送面積301.16354.94343.8275.6165.56其中院子面積51.1462.566.265.343.4不含院子250.02292.47277.6210.3122.16其中地下127.34146.2138.8108.657.59夾層閣樓或上空116.91127.08125.8101.764.57露臺5.7719.1613019.7得房率(不含院子）353.4%365%353%293.4%220.4%首層/庭院51.1462.566.2

49、116/19269/112產品總結PART立 面 分 析Facade Analysis05合院立面篇立面意向1深色石材鋁單板&鋁塑復合板鋁單板單價：250-280元/（3mm厚氟碳噴涂）鋁塑板單價：130-150元/（3mm厚氟碳噴涂）常用涂料單價參考金屬材料單價參考淺色石材真石漆單價：40-60元/仿石涂料深色金屬板深色金屬板紫點金麻單價：400500元/材質：花崗石石材單價參考金屬板仿石涂料金屬格柵鏤空金屬板淺灰色石材維多利亞灰單價：280元/材質：大理石色系：灰色紫點金麻單價：400500元/材質：花崗石仿銅不銹鋼板單價：400元/（1mm厚）仿銅拉絲石材單價參考金屬材料單價參考立面意向

50、2深色鋁板玻璃欄桿深色鋁板真石漆單價：40-60元/鋁單板&鋁塑復合板鋁單板單價：250-280元/（3mm厚氟碳噴涂）鋁塑板單價：130-150元/（3mm厚氟碳噴涂）常用涂料單價參考金屬材料單價參考仿石涂料立面意向3金屬板常用涂料單價參考金屬材料單價參考真石漆單價：40-60元/鋁單板&鋁塑復合板鋁單板單價：250-280元/（3mm厚氟碳噴涂）鋁塑板單價：130-150元/（3mm厚氟碳噴涂）仿石涂料立面意向4深色金屬框仿銅不銹鋼板單價：400元/（1mm厚）仿銅拉絲洋房立面篇洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向洋房立面意向方案詳解方案詳解SCHEME

51、 ILLUSTRATIONPART售 樓 處 篇Sales Office06長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計售樓處選址策略ABC城市主干道規劃道路A緊鄰主干道永隆路和海西路交叉口，交通方便，招示性好，能利用東側景觀資源作為示范區景觀。對后期改造為商業，獨立運營較有利。BC緊鄰小區主入口，有利于后期改造成商業，提供商業溢價。且交通較為方便。位于項目用地西南角，招示性較差。不建議售樓處選址此處。D位于項目用地西北角，招示性較差。且西側為廠房，不建議售樓處選址此處。D辦公建筑廠房長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計樣板間選址策略城市主干道規劃道路11、樣板間位于基地東南角，適宜單獨建設2

52、、同時能利用東側景觀資源，結合示范區景觀綜合設計參觀流線21、緊鄰售樓處，流線方便2、前期單獨施工對周邊有一定影響3、無法利用東側的景觀資源21長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計城市主干道規劃道路11、空間尺度充2、能充分利用東側綠地景觀資源3、有效結合樣板房流線設計1、前場空間較局促2、東側景觀資源利用較少3、難以和樣板房流線結合設計景觀示范區選址策略121長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計單位（）總占地面積4215 其中紅線外3436紅線內779其中售樓處占地面積548聯排樣板間210 景觀面積21 地塊外用地線售樓處占地樣板房示范區總平面圖樣板房售樓處景觀示范區示范區出入口停

53、車場長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計示范區功能流線分析1281停車場示范區入口主庭院四水歸堂大堂售樓處內庭院2345678售樓流線46397景觀前院59停車流線樣板房長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計改造分析售樓處平面改造為商業平面長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計立面意向陽光城檀院長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計立面意向長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計立面意向鄭州正榮府長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計立面意向長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計立面意向新城常州璞樾和山長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計立面意向長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計立面意向金地招商依云水岸長盛集團海門崇明項目建筑規劃概念方案設計上海柏濤建筑設計有限公司2020年2月THANK YOU