1、陽光城沈撫新區教育小鎮居住用地規劃建筑方案設計Shenfu New District Education Town Residential Land Planning and Architecture DesignPROJECT LOCATION沈撫新區SITE沈陽市撫順市鐵嶺市本溪市項目位于沈撫新區，緊鄰沈陽四環線沈撫新區位于沈陽市和撫順市兩城之間西距沈陽市中心23公里，東距撫順市中心16公里沈陽仙桃國際機場項目坐落在鐵9號線延長線金紫街站上，項目通達性好距大商中心城0.4KM距離東北育才直線距離2.3公里，項目將自建配套優質學區金鳳灣玉露潭公園大商中心城東北育才實驗小學生命之環“金廊銀帶”

2、“金廊銀帶”-本案地處渾河銀帶南岸，沈撫新區新城，發展前景看好本案地處渾河銀帶南岸，沈撫新區新城，發展前景看好DISTRICT PLANNING基地金鳳灣生命之環玉露譚公園項目作為大區首先啟動的住宅地塊位于以生命之環為中心的區域綠色主軸北端如何與板塊周邊外部資源產生有效的聯系？渾河景觀帶、中軸對景、生命之環如何利用與回應？外有渾外有渾河“銀帶”，河“銀帶”，內有河道穿越，“雙河交匯”水岸生活。南臨近城市中軸，正內有河道穿越，“雙河交匯”水岸生活。南臨近城市中軸，正對“生命之環”對“生命之環” 中心中心景觀。景觀?？腿荷蜿柍菂^外溢投資客，少數撫順市投資客戶置業投資兼具自住，追求低價低密產品前景有

3、序開發，逐步積累深厚品牌底蘊面向未來 5-15 年，沈撫新城的新生態、宜居社區品質標桿城郊新區，超級大盤，走量去化與項目品質可否雙贏？1.75容積率，80m限高，高低配何種組合貨值方能最大化？北臨渾河，南對中軸，城市空間形態如何回應？雙河交匯的景觀資源如何利用？1.85w方商業+0.55w配套+0.32w幼兒園,項目配套商業等如何落位？示范區形象如何脫穎而出？為整個大盤營銷制造爆點？QUESTION方案一鳥瞰方案一鳥瞰陽光、生態的水岸生活藍本簡約經典的立面構圖語言造價可控嚴格控制材料種類線條尺度窗墻比例手法簡潔少量裝飾，強調材質搭配對比的效果從大的感官構成突出現代的形體關系形象主入口街區結合形

4、象口，打造生活場景化展示區（示范區方案一） 入口前場 社區會客廳 商業街區多業態集合多業態集合所見即所得所見即所得社區商業社區商業+ +大堂大堂+ +親子主題親子主題+ +藝術區藝術區 親子主題 藝術區 社區生活幼兒園（示范區方案二）陽光 生活美學館（示范區方案三）陽光 生活美學館（示范區方案三）陽光 生活美學館（示范區方案四）兩大住宅地塊如何整體打造水岸生活空間氣質明確產品溢價能力高低規劃層面多元組合提升濱河景觀帶的打造中央大花園 中軸景觀帶規劃貨值空間形象網紅示范區如何生成？選址、風格、模式、形象示范區爆點產品競爭力如何提升與周邊競品差異化競爭產品舒適度完勝周邊競品產品競爭力兩大住宅地塊如

5、何整體打造水岸生活空間氣質明確產品溢價能力高低規劃層面多元組合提升濱河景觀帶的打造中央大花園 中軸景觀帶規劃貨值空間形象網紅示范區如何生成？選址、風格、模式、形象示范區爆點產品競爭力如何提升與周邊競品差異化競爭產品舒適度完勝周邊競品產品競爭力DESIGN CONDITIONS01-A01-B限高50M用地面積：136195.25容積率：1.75用地面積：75712.67容積率：1.75錦 繡 藍 灣香 堤 墅項目共有用地兩塊，中間相隔一條規劃河道。自西向東依次為SF-LB-01-A和SF-LB-01-B01-A 用地性質：住宅用地面積：136195.25容積率：1.3 1.75建筑密度：30%

6、綠地率：35%建筑限高：80M商業占比：5%-10%01-B 用地性質：住宅用地面積：75712.67容積率：1.3 1.75建筑密度：30%綠地率：35%建筑限高：80M商業占比：5%-10%錦 繡 藍 灣沈撫新區沈撫新區的制約因素及應對方式的制約因素及應對方式8080米米15 15層層4040米米商商住脫開住脫開地塊住宅限高地塊住宅限高8080米，南側角部限高米，南側角部限高5050米米地塊內相鄰兩棟住宅層數差不得超過地塊內相鄰兩棟住宅層數差不得超過15 15層層沿渾河布置的住宅面寬不宜超過沿渾河布置的住宅面寬不宜超過4040米米，高層建筑面寬，高層建筑面寬不得超過不得超過60m60m（沈

7、撫新區規范）（沈撫新區規范）商業建筑商業建筑應獨立布置且與住宅分離，不得以裙房形式應獨立布置且與住宅分離，不得以裙房形式設置設置2/32/3當高層建筑退讓當高層建筑退讓用地界線小于本規定相對應要求的建筑間距一半用地界線小于本規定相對應要求的建筑間距一半時，成組布置時，成組布置的高層住宅相鄰建筑的高層住宅相鄰建筑的建筑間距不得小于新建建筑的平均的建筑間距不得小于新建建筑的平均建筑面寬建筑面寬的的 2/32/3，且不得小于，且不得小于 20 20 米米；解決方式：高層住宅解決方式：高層住宅27F27F，層高，層高2.9m2.9m，用足，用足8080米限高米限高解決方式：需布置解決方式：需布置21F

8、21F或或11F11F住宅，以滿足住宅，以滿足15F15F極差要求極差要求解決方式：沿河不設置解決方式：沿河不設置T6T6產品，地塊內部減少產品，地塊內部減少T6T6產品，報批有風險產品，報批有風險解決方式：沿河住宅拉大建筑間距，在滿足間距的情況下吃足北側界面。解決方式：沿河住宅拉大建筑間距，在滿足間距的情況下吃足北側界面。解決方式：商業沿街獨立設置解決方式：商業沿街獨立設置, ,與住宅局部相連的地方做物業配套。報批過規更加容易。與住宅局部相連的地方做物業配套。報批過規更加容易。T6T6解決方式：盡量減少解決方式：盡量減少T6T6的大板樓，加完電梯樓梯后，得房率并不高的大板樓，加完電梯樓梯后，

9、得房率并不高沈陽項目已有高層沈陽項目已有高層T6T6建筑要求中間套入戶既要加電梯也要加樓梯，建筑要求中間套入戶既要加電梯也要加樓梯，沿渾河天際線要求沿渾河天際線要求解決方式：渾河北側高層除保留規劃要求的間距外，適當增加一些跌落。解決方式：渾河北側高層除保留規劃要求的間距外，適當增加一些跌落。不同高度的建筑間距不同高度的建筑間距H H2424米（多層）米（多層）建筑間距建筑間距=1.7H=1.7HH H2424米（高層）米（高層）高寬比高寬比1.21.2建筑間距建筑間距=1.7H=1.7H高寬比高寬比1.21.2H H4040米米建筑間距建筑間距=1.3*=1.3*面寬面寬H H4040米米建筑

10、間距建筑間距=1.4*=1.4*面寬面寬大高層面寬對整體節地與效率有很大的影響，大高層面寬對整體節地與效率有很大的影響，T6T6和雙拼和雙拼T4T4的情況在沈陽現階段報規會有相當阻力。的情況在沈陽現階段報規會有相當阻力。容積率：容積率：1.75 1.75 相鄰住宅層數層差相鄰住宅層數層差15F15F為追求貨值最大化，高低配的情況下可能出現的產品類型：為追求貨值最大化，高低配的情況下可能出現的產品類型：效率最高效率最高盡量節地盡量節地7300/7300/ 平衡層差平衡層差性價性價比最低比最低8300/8300/ 貨值最大貨值最大提升品質提升品質10300/10300/ 大大高層高層洋房（疊墅）洋

11、房（疊墅）小高層小高層27F27F26F26F21F21F11F11F8F8F6 6F F27F27F面寬面寬* *1.41.4面寬面寬* *1.41.426F26F21F21F面寬面寬* *1.41.411F11F高度高度* *1.7(1.7(雙拼或三拼）雙拼或三拼）8F8F40.8M40.8M6F6F30.6M30.6M面寬面寬* *1.31.3（單點布置）單點布置）高層建筑：當高層建筑：當高寬比大于高寬比大于1.21.2時，按高度乘以時，按高度乘以1.71.7的的系數系數當高寬比小于當高寬比小于1.21.2時，按面寬乘以時，按面寬乘以1.41.4的系數的系數疊墅疊墅11 11層需要少做，

12、最不出量，且單價上浮有限。單點布置省間距，但不節能。雙拼、多拼布置間距要求大。層需要少做，最不出量，且單價上浮有限。單點布置省間距，但不節能。雙拼、多拼布置間距要求大。PLANNING DEDUCTIONSTEP 1精細劃分地塊特征，判定產品落位區域BCDE接近城市開放界面區域，外部干擾大沿渾河景觀價值最高區域，位于基地最北側，易于提高產品總量近河道景觀價值較高區域高層、多層產品圍合區域，外部干擾最小，有外部景觀滲透放置高層產品放置高層產品放置大面積段多層產品放置多層產品知知行路行路騰遠路騰遠路A沿街城市面為人流主要來向商業價值高放置商業產品沿內部河道近景，適合高溢價洋房。北側有一定渾河遠景，

13、適合大高層景觀視野。沿內部河道近景，適合高溢價洋房。北側有一定渾河遠景，適合大高層景觀視野。南部為人流主要來向，同時對面有學校和辦公商業價值較好，適合商業和社區配套集中布置。南部為人流主要來向，同時對面有學校和辦公商業價值較好，適合商業和社區配套集中布置。PLANNING DEDUCTIONSTEP 2幼兒園位置選擇控規要求：需配建一所12班幼兒園，用地面積不小于4680 ，建筑面積不低于3180 選址原則：滿足日照要求，不影響住宅排布且獨立用地幼兒園位于南側街角幼兒園位于01地塊南側靠河道幼兒園位于02地塊南側幼兒園位于02地塊北側街角開口面有一定影響商業面折損較大并對商業延展性有影響獨立用

14、地且不影響商業界面影響住宅排布且日照難以滿足南側為變電站，存在一定輻射PLANNING DEDUCTIONSTEP 3商業業態選擇2F沿街商鋪1、5%商業面積：01-A 面積=238341.69*0.05=11917.0801-B 面積=132497.17*0.05=6624.862、商業層數：按13M商業進深，可做整體2F商業排布3、沿旺力街商業價值較低2F商業內街1、5%商業面積：01-A 面積=238341.69*0.05=11917.0801-B 面積=132497.17*0.05=6624.862、商業層數：按13M商業進深，可做整體2F商業排布3、全沿騰遠路商業內街，去化較慢2F沿

15、街商鋪1、5%商業面積：01-A 面積=238341.69*0.05=11917.0801-B 面積=132497.17*0.05=6624.862、商業層數：按15M商業進深，可做整體2F商業排布3、沿騰遠路商業價值高，沿街商鋪較內街商鋪去化較好地塊南側為主要人流來向，且臨近學校和辦公用地?？紤]主要在南側沿路地塊南側為主要人流來向，且臨近學校和辦公用地。考慮主要在南側沿路2 2層設置，進深層設置，進深13m13m。PLANNING DEDUCTION布局洋房9.6W西地塊高層沿河布置，對東地塊有日照遮擋;且西地塊洋房產品沒有河景資源優勢，產品溢價降低STEP 4在規劃形態邏輯下，進行方案強排

16、測算2、高層布局形態探討不同布局形態布局洋房10.1W高層成組團，用地最集約，洋房資源最大化1、地塊密度用足住宅平均層數6.72F01-A地塊建筑密度21.3% 差量8W01-B地塊建筑密度20.9% 差量4.7W結論：結論：全全8F8F布置，密度也無法用足，布置，密度也無法用足，總圖需高層和多層多產品組合總圖需高層和多層多產品組合結論：結論：高層沿街高層沿街L L型型布置，更加出量，日照情況也更好。布置，更加出量，日照情況也更好。PLANNING DEDUCTION3、產品力比選探討不同產品組合90兩面寬洋房11F+6F洋房11.2W(其中11F 5W)90三面寬洋房11F+8F洋房10.8

17、W(其中11F 1.27W)結論：結論：減少高層面寬對洋房拔量有幫助，但減少高層面寬對洋房拔量有幫助，但9090套型按配比有套型按配比有12001200余套之多，余套之多，考慮到去化速度，以及和競品樓盤之間保證考慮到去化速度，以及和競品樓盤之間保證產品舒適度，采用產品舒適度，采用9090三面寬產品三面寬產品PLANNING DEDUCTION3、產品力比選探討不同產品組合全T4洋房11F+8F洋房11.2W(其中11F 1.27W)T4+T6洋房11F+8F洋房10.8W(其中11F 1.8W)T3+T4+T6洋房11F+8F+6F 洋房10.8W(其中11F 2.4W)結論：高層結論：高層采

18、用全采用全T4T4產品均衡性更好，產品均衡性更好，同時規劃報批風險較低。同時規劃報批風險較低。PLANNING DEDUCTION4、規劃肌理與效率對比主要沿路布置OR正南北向布置住宅沿路方向洋房11F+8F洋房10.8W(其中11F 1.8W)住宅正南北方向洋房11F+6F洋房9.78W(其中11F 2.48W)住宅多朝向洋房11F+8F+6F洋房10.8W(其中11F 2.7W)同一地塊住宅朝向過多，地庫不經濟結論：住宅順應道路布置，效率最高。正南北向布置，結論：住宅順應道路布置，效率最高。正南北向布置，空間形態佳，日照情況更好，北地塊對河景的景觀視線更好空間形態佳，日照情況更好，北地塊對

19、河景的景觀視線更好FINAL PROPOSAL方案一方案二方案三住宅貨值產品類型單價（元/）產品總面積（）貨值（萬元）高層7300239982.31175187.0811F洋房83002244018625.26-8F洋房103009008092782.4合計352502.31286594.68住宅貨值產品類型單價（元/）產品總面積（）貨值（萬元）高層7300250242.31182676.8811F洋房83001969016342.76-8F洋房103008226084727.8合計352192.31283747.38住宅貨值產品類型單價（元/）產品總面積（）貨值（萬元）高層730025648

20、2.31187232.0811F洋房83002794023190.26-8F洋房1030068100562386F疊拼123001500015450合計352522.31282110.28PLAN ONE知知行路行路渾河錦 繡 藍 灣STEP 1沿騰遠路、臨湖街打造商業界面金鳳街林蔭大道作為主要人流來向沿騰遠路靠河處設置昭示性主入口延續以生命之環為中心的主軸形象昭示性主入口主要人流STEP 2L型布置高層住宅，東地塊住宅扭轉朝向，面向河道提升高層住宅品質渾河錦 繡 藍 灣城市節點城市節點昭示性主入口PLAN ONE城市節點城市節點渾河錦 繡 藍 灣STEP 3沿河布置大面積段洋房產品將外部景觀

21、軸繼續延伸至社區內沿河打造優質景觀水岸節點昭示性主入口PLAN ONE城市節點城市節點STEP 4場地內部布置110洋房產品，打造優質內部組團景觀水岸節點騰遠路騰遠路渾河錦 繡 藍 灣城市節點PLAN ONEPLAN ONESF-LB-01-A/B地塊總經濟技術指標項目名稱單位數值備注1用地面積211907.92 2總建筑面積592503.69 3可售地上計容建筑面積370838.86 其中住宅建筑面積 352296.92 其中高層住宅 85033.04 洋房住宅 267263.87 商業建筑面積 18541.94 全一拖二，下限5%地上不計容建筑面積8718.00 其中社區公共用房2470.

22、00 不小于總建筑面積的6.5，總建筑面積 5 萬-15 萬平方 米小區，配建面積必須600 平 方米；總建筑面積 15 萬平方米 以上小區，配建面積必須 1000 平方米；居家養老服務1280.00 套內建筑 面積不小 于總建筑 面積的 2社區衛生服務站600.00 300 ，每 1 萬人設置一處，或可按主 管部門要求建設物業管理 1120.00 總建筑面 積的3(地上）公廁68.00 6/千人幼兒園3180.00 配建 12 班幼兒 園服務控制戶數 4000 戶地下不計容建筑面積212946.83 其中地下室面積212946.83 其中人防地下室25958.72 計容面積的7%非人防地下室

23、186988.11 人防地庫按照38/輛估算，非人防地庫按照38/輛估算，4容積率1.75 far1.755建筑密度13.98%30%7建筑占地面積29618.97 8綠化率35.00%35%9綠化面積74167.77 10總戶數戶3682.00 其中高層住宅 戶2700.00 洋房住宅 戶982.00 11居住人口人10309.60 2.8人/戶12機動車停車位輛6227 其中地上停車位輛623 其中住宅停車 輛623 總車位占比10%地下停車位輛5604 其中人防車位輛683 其中商品房輛683 非人防車位輛4921 其中商品房輛4921 戶型配比戶型產品戶型面積戶數單業態配比營銷配比整體

24、套數占比面積面積占比高層7593634.67%40%25%7020019.93%90106639.48%40%29%96286.9127.33%10569825.85%20%19%7329020.80%高層合計2700100%239776.9168.06%洋房11052853.77%70%14%5808016.49%15415.68%4%169404.81%12525626.07%30%7%320009.08%444.48%1%55001.56%洋房合計982100%11252031.94%總計3682100%352296.91 100.00%PLAN ONE方案一也可以所有樓棟順應道路排布，

25、方向亦成立，和界外東地塊規劃方向統一順應城市道路肌理。方案一鳥瞰方案一鳥瞰PLAN THREE城市節點城市節點錦 繡 藍 灣城市節點商 業 界 面幼兒園沿 河 界 面多層洋房residential渾河多層洋房residential多層洋房residential高層住宅residential高層住宅residential高層住宅residential總體構架SPACE FRAMEWORK以水岸為核心的空間軸線城市界面營造社區空間營造五大住宅分區前區front zone中央景觀軸核 心 景 觀 軸以中央景觀軸與核心景觀軸為核心設計“T字型”社區步行流線，強調以水岸為核心的空間節點，打造豐富的濱水生

26、活空間。沿騰遠路和臨湖街布置商業街區，正對以生命之環為中心的主軸設置示范前區，街角設置幼兒園，打造豐富多變的城市界面。打造生態景觀軸線和濱水活動帶。高層L型布置于沿街和渾河，打造大尺度中央花園。內部布置洋房產品，布置規整，形成鮮明的社區軸線。住宅沿順應城市道路方向布置，營造不同的社區組團，形成多層次社區。地庫經濟性樓棟排布整齊，地庫經濟型更佳PLAN ONE高層 - 75高層 - 90高層 - 105洋房 - 110洋房 - 125高層沿路呈L型沿路布置沿河道布置大面積段洋房中央區布置110洋房產品戶型配比戶型產品戶型面積戶數單業態配比營銷配比整體套數占比面積面積占比高層7593634.67%

27、40%25%7020019.91%90106639.48%40%29%96492.3127.37%10569825.85%20%19%7329020.79%洋房8F-11052853.77%70%14%5808016.48%11F-11015415.68%4%169404.81%8F-12525626.07%30%7%320009.08%11F-125444.48%1%55001.56%總計3682200%352502.31100.00%PLAN ONEPERIPHERAL PRODUCTS方案二鳥瞰PLAN THREEPLAN TWOSF-LB-01-A/B地塊總經濟技術指標項目名稱單位數值

28、備注1用地面積211907.92 2總建筑面積599070.09 3可售地上計容建筑面積370838.86 其中住宅建筑面積 352296.92 其中高層住宅 256256.91 洋房住宅 96040.01 商業建筑面積 18541.94 全一拖二地上不計容建筑面積8718.00 其中社區公共用房2470.00 不小于總建筑面積的6.5，總建筑面積 5 萬-15 萬平方 米小區，配建面積必須600 平方米；總建筑面積 15 萬平方米 以上小區，配建面積必須 1000 平方米；居家養老服務1280.00 套內建筑 面積不小 于總建筑 面積的 2社區衛生服務站600.00 300 ，每 1 萬人設

29、置一處，或可按主 管部門要求建設物業管理 1120.00 總建筑面 積的3(地上）公廁68.00 6/千人幼兒園3180.00 配建 12 班幼兒 園服務控制戶數 4000 戶地下不計容建筑面積219513.23 其中地下室面積 219513.23 其中人防地下室25958.72 計容面積的7%非人防地下室193554.51 人防地庫按照38/輛估算，非人防地庫按照38/輛估算，4容積率1.75 far1.755建筑密度17.90%30%7建筑占地面積37930.97 8綠化率35.00%35%9綠化面積74167.77 10總戶數戶3754.00 其中高層住宅 戶2924.00 洋房住宅 戶

30、830.00 11居住人口人10511.20 2.8人/戶12機動車停車位輛6419 其中地上停車位輛642 其中住宅停車 輛642 總車位占比10%地下停車位輛5777 其中人防車位輛683 其中商品房輛683 非人防車位 輛5094 其中商品房輛5094 戶型配比戶型產品戶型面積戶數單業態配比營銷配比整體套數占比面積面積占比高層75110437.76%40%29%8280023.50%90119840.97%40%32%108146.9130.70%10562221.27%20%17%6531018.54%高層合計2924100%256256.9172.74%洋房11036043.37%7

31、0%10%3960011.24%15418.55%4%169404.81%12512014.46%30%3%150004.26%10813.01%3%135003.83%8810.60%2%110003.12%洋房合計830100%9604027.26%總計3754100%352296.91100.00%渾河城市節點城市節點城市節點幼兒園多層洋房residential疊拼residential多層洋房residential高層住宅residential高層住宅residential總體構架SPACE FRAMEWORK以水岸為核心的空間軸線城市界面營造社區空間營造六大住宅分區以中央景觀軸與核心

32、景觀軸為核心設計“T字型”社區步行流線，強調以水岸為核心的空間節點，打造豐富的濱水生活空間。沿騰遠路和臨湖街布置商業街區，正對以生命之環為中心的主軸設置示范前區，街角設置幼兒園，打造豐富多變的城市界面。打造生態景觀軸線和濱水活動帶。高層L型布置于沿街和渾河，打造大尺度中央花園。內部布置洋房產品，布置規整，形成鮮明的社區軸線。住宅正南北方向布置，營造不同的社區組團，形成多層次社區。地庫經濟性樓棟排布整齊，地庫經濟型更佳PLAN TWO高層住宅residential高層 - 75高層 - 90高層 - 105洋房 - 110洋房 - 125PLAN TWO此區域可改6F平層洋房產品疊拼 - 125

33、住宅貨值產品類型 單價（元/）產品總面積（）貨值（萬元）高層7300255042.31186180.8811F洋房83002519020907.76-8F洋房103007260074778合計352832.31281866.58戶型配比戶型產品戶型面積戶數單業態配比營銷配比整體套數占比面積面積占比高層75110437.76%40%29%8280023.49%90119840.97%40%32%108372.3130.74%10562221.27%20%17%6531018.53%洋房6F-11036043.37%70%10%3960011.23%11F-11015418.55%4%169404

34、.81%6F-125平層12014.46%30%3%150004.26%6F-125疊加10813.01%3%135003.83%11F125平層8810.60%2%110003.12%總計3754100%352522.31100.00%住宅貨值產品類型單價（元/）產品總面積（）貨值（萬元）高層7300256482.31187232.0811F洋房83002794023190.26-8F洋房1030068100562386F疊拼123001500015450合計352522.31282110.28方案一鳥瞰PLAN THREEPLAN THREE戶型配比戶型產品戶型面積戶數單業態配比營銷配比整

35、體套數占比面積面積占比高層75106437.52%40%29%7980022.65%90107838.01%40%29%97676.9127.73%10569424.47%20%19%7287020.68%高層合計2836100%76%250346.9171.06%洋房11051657.59%70%14%5676016.11%15417.19%4%169404.81%12520422.77%30%5%255007.24%222.46%1%27500.78%洋房合計896100%24%10195028.94%總計3732200%352296.91100.00%SF-LB-01-A/B地塊總經濟技

36、術指標項目名稱單位數值備注1用地面積211907.92 2總建筑面積597257.49 3可售地上計容建筑面積370838.86 其中住宅建筑面積 352296.92 其中高層住宅 250346.91 洋房住宅 101950.01 商業建筑面積 18541.94 全一拖二地上不計容建筑面積8718.00 其中社區公共用房2470.00 不小于總建筑面積的6.5，總建筑面積 5 萬-15 萬平方 米小區，配建面積必須600 平方米；總建筑面積 15 萬平方米 以上小區，配建面積必須 1000 平方米；居家養老服務1280.00 套內建筑 面積不小 于總建筑 面積的 2社區衛生服務站600.00

37、300 ，每 1 萬人設置一處，或可按主 管部門要求建設物業管理 1120.00 總建筑面 積的3(地上）公廁68.00 6/千人幼兒園3180.00 配建 12 班幼兒 園服務控制戶數 4000 戶地下不計容建筑面積217700.63 其中地下室面積 217700.63 其中人防地下室25958.72 計容面積的7%非人防地下室191741.91 人防地庫按照38/輛估算，非人防地庫按照38/輛估算，4容積率1.75 far1.755建筑密度20.12%30%7建筑占地面積42634.97 8綠化率35.00%35%9綠化面積74167.77 10總戶數戶3732.00 其中高層住宅 戶28

38、36.00 洋房住宅 戶896.00 11居住人口人10449.60 2.8人/戶12機動車停車位輛6366 其中地上停車位輛637 其中住宅停車 輛637 總車位占比10%地下停車位輛5729 其中人防車位輛683 其中商品房輛683 非人防車位 輛5046 其中商品房輛5046 PLAN THREE渾河沿岸規劃控制較嚴，北側沿路也可以改為4棟樓布置，方向亦成立，沿渾河界面空間更加開敞，更容易通過規劃審批。渾河城市節點城市節點中央景觀軸商 業 界 面沿 河 界 面幼兒園城市節點高層住宅residential高層住宅residential高層住宅residential多層洋房residenti

39、al多層洋房residential總體構架SPACE FRAMEWORK以水岸為核心的空間軸線城市界面營造社區空間營造六大住宅分區以中央景觀軸與核心景觀軸為核心設計“T字型”社區步行流線，強調以水岸為核心的空間節點，打造豐富的濱水生活空間。沿騰遠路和臨湖街布置商業街區，正對以生命之環為中心的主軸設置示范前區，街角設置幼兒園，打造豐富多變的城市界面。打造生態景觀軸線和濱水活動帶。高層L型布置于沿街和渾河，打造大尺度中央花園。內部布置洋房產品，布置規整，形成鮮明的社區軸線。01地塊住宅沿路方向布置，02地塊住宅正南北方向布置，正對河景。營造不同的社區組團，形成多層次社區。地庫經濟性樓棟排布整齊，地

40、庫經濟型更佳前區front zone核 心 景 觀 軸PLAN THREE多層洋房residentialPLAN THREE高層 - 75高層 - 90高層 - 105洋房 - 110洋房 - 125高層沿路呈L型沿路布置沿河道布置大面積段洋房中央區布置110洋房產品戶型配比戶型產品戶型面積戶數單業態配比營銷配比整體套數占比面積面積占比高層75106437.52%40%29%7980022.66%90107838.01%40%29%97572.3127.70%10569424.47%20%19%7287020.69%洋房6F-11051657.59%70%14%5676016.12%11F-1

41、1015417.19%4%169404.81%6F-12520422.77%30%5%255007.24%11F-125222.46%1%27500.78%總計3732200%352192.31100.00%ROGRAM REVIEW方案一方案二方案三方案特點：方案特點：方案特點：1、住宅方向順應城市道路2、主入口正對城市主軸3、高層沿渾河L型布置，02地塊高層朝向河景，視線良好4、貨值最高1、住宅全正南北布置2、高層沿渾河L型布置，02地塊高層朝向河景，視線良好1、01地塊住宅順應城市道路布置，02地塊住宅正南北布置2、02地塊住宅全朝向河道，景觀視線良好住宅貨值產品類型單價（元/）產品總面

42、積（）貨值（萬元）高層7300239982.31175187.0811F洋房83002244018625.26-8F洋房103009008092782.4合計352502.31286594.68住宅貨值產品類型單價（元/）產品總面積（）貨值（萬元）高層7300250242.31182676.8811F洋房83001969016342.76-8F洋房103008226084727.8合計352192.31283747.38住宅貨值產品類型單價（元/）產品總面積（）貨值（萬元）高層7300256482.31187232.0811F洋房83002794023190.26-8F洋房1030068100

43、562386F疊拼123001500015450合計352522.31282110.28FINAL PROPOSAL方案一方案二方案三1A1B3A3B兩大住宅地塊如何整體打造水岸生活空間氣質明確產品溢價能力高低規劃層面多元組合提升濱河景觀帶的打造中央大花園 中軸景觀帶規劃貨值空間形象網紅示范區如何生成？選址、風格、模式、形象示范區爆點產品競爭力如何提升與周邊競品差異化競爭產品舒適度完勝周邊競品產品競爭力濱水公園濱水公園活力休閑軸活力休閑軸規劃亮點規劃亮點SPACE IMAGE大視距大視距大花園大花園規劃亮點規劃亮點90M 120M SPACE IMAGE12331245騰遠路騰遠路渾河4 入口

44、前廣場 社區會客廳 中軸景觀 沿著原有水系打造濱水休閑空間 將自然滲透進社區12345小區入口前廣場社區會客廳社區景觀單元入戶大堂私家入戶大堂多重禮儀多重禮儀儀式感儀式感 尊貴感尊貴感規劃亮點規劃亮點SPACE IMAGE兩大住宅地塊如何整體打造水岸生活空間氣質明確產品溢價能力高低規劃層面多元組合提升濱河景觀帶的打造中央大花園 中軸景觀帶規劃貨值空間形象網紅示范區如何生成？選址、風格、模式、形象示范區爆點產品競爭力如何提升與周邊競品差異化競爭產品舒適度完勝周邊競品產品競爭力DEMONSTRATION SITE示范區位于01地塊靠河處優點：1、位于項目主入口，臨近騰遠路，交通便捷。2、靠近河道，

45、可結合景觀打造優質示范區景觀，體驗更佳示范區位于02地塊南側示范區位于02地塊北側示范區位于界外方案一方案二方案三示范區選址1 1示范區選址2 2示范區選址3 3示范區選址4 4優點：1、利用獨立幼兒園用地，有足夠的場地供前期示范區使用。2、靠近河道，可結合景觀打造優質示范區景觀，體驗更佳優點：1、面對渾河景觀，視野較好缺點：1、占用住宅用地，后期需拆除，成本較高優點：1、北朝渾河景觀，南朝住宅地塊2、視野絕佳，利用現狀綠地，環境較好3、界外用地，不影響住宅區施工缺點：占用住宅用地，后期需拆除，成本較高DEMONSTRATION SITE結合主入口打造生活樣板展示區前期作為售樓處，后期作為幼兒

46、園建筑對話自然，居民共享城市自然靈動“記憶點”“街區化”“生活化”體驗河景“昭示性”“昭示性”融入公眾生活的公共平臺一個運動公園S SportsportsPLAN ONE社區商業不僅僅是商業，更重要的是周邊居民交往活動的空間示范區結合多樣化的社區商業，展現不同生活場景的可能性Community Community 傳統示范區：內向型，以展示單個建筑的形象為主，缺乏參與感新一代示范區：開放型，著重展示真實的生活場景，所見即所得一個交往場所S Socialocial一個親子樂園P Parentarent- -childchild一個社區商場MMarketarket 入口前場 社區會客廳 商業街區多

47、業態集合多業態集合所見即所得所見即所得社區商業社區商業+ +大堂大堂+ +親子主題親子主題+ +藝術區藝術區 親子主題 藝術區 社區生活PLAN ONEPLAN ONE社區大堂休閑娛樂親子教育餐飲美食物業配套精品零售社區主入口正對城市綠軸，形象大氣，昭示性好社區商業業態豐富，滿足不同年齡居民生活需求創造多樣的交往場景，打造社群化社區學校用地辦公用地學校用地PLAN ONE好氣派的售樓處，小區應該也很好，進去看看家門口的親子活動廣場，家長和小朋友們都很喜歡在這里曬曬太陽，看著孩子們玩耍，比在家里好這里真好玩明天還要來吃喝玩樂，應有盡有，周末也還以請朋友過來玩打卡結合主入口，打造生活樣板展示區，體

48、驗真實的生活場景，滿足不同年齡 社區會客廳Commercial blocks 商業街區Community meeting roomParent-child paradise 親子樂園 入口前場The front entrancePLAN ONEParent-child paradise 親子樂園Social life 生活社交Art district 藝術區Commercial blocks 商業街區PLAN ONE 銀灰色鋁板 仿銅不銹鋼板 紫典金麻 中空超白玻璃 銀灰色鋁板 中空超白玻璃 仿銅不銹鋼板 紫典金麻PLAN ONE普通串聯式流線空間環形空間，具有匯聚感，流線更加自由環形空間進一

49、步變化對空間模式進行研究，目的是增強體驗流線的自由度和趣味性人在自然中活動云的意向界定室內外空間的具象化圍合建筑輪廓PLAN TWO1F2FRF屋頂花園室內活動綠蔭戲水草坡步道PLAN TWO流線分析(幼兒園階段)PLAN TWO總平面圖2F2F1FNPLAN TWO騰遠路騰遠路一層平面圖二層平面圖PLAN TWO總平面圖NPLAN THREEPLAN THREE中庭屋面板玻璃幕墻沙盤區旋轉樓梯企業展示PLAN THREE【中心庭院中心庭院】 塑造圍合型禪院空間1 1PLAN THREE【局部起翹】 朝向城市界面標示性展示2 2PLAN THREE【流線形體】 豐富多元的環形動線向上屋頂花園，

50、向下下沉庭院3 3PLAN THREE/屋頂坡道/中心庭院/PLAN THREE/室內效果/PLAN THREEPLAN THREEPLAN THREE渾河樣板房停車場車行流線人行流線主入口LOGO景墻人行入口鏡面水環導庭院售樓處樣板展示PLAN THREEPLAN THREEPLAN THREEPLAN THREEPLAN THREE一層平面圖二層平面圖PLAN THREEPLAN THREEPLAN THREEPLAN TWOPLAN ONE兩大住宅地塊如何整體打造水岸生活空間氣質明確產品溢價能力高低規劃層面多元組合提升濱河景觀帶的打造中央大花園 中軸景觀帶規劃貨值空間形象網紅示范區如何生

51、成？選址、風格、模式、形象示范區爆點產品競爭力如何提升與周邊競品差異化競爭產品舒適度完勝周邊競品產品競爭力基地恒大盛京世家保利白沙林語澳海白沙島四環路四環路3KM 6KM 萬科城市之光恒大養生谷PERIPHERAL PRODUCTS 恒大養生谷 萬科城市之光 澳海白沙島 保利白沙林語 恒大盛京世家【 對標競品總結 】恒大養生谷恒大盛京世家澳海白沙島洋房3室2廳2衛面積：140洋房 3室2廳2衛面積：126洋房 4室2廳2衛面積：139洋房 4室2廳2衛面積：135PERIPHERAL PRODUCTS保利白沙林語高層2室2廳1衛面積：93高層 2室2廳1衛面積：88洋房 3室2廳1衛面積：99

52、洋房 3室2廳2衛面積：105合理面寬配置基礎上微創新，提升戶型實用及舒適度周邊樓盤為：以高層+洋房的產品為主的社區，同質化嚴重小高90戶型格以兩面寬為主，少數三面寬；洋房戶型中規中矩，三面寬為主高層-3面寬，小高層-3面寬，洋房-3-3.5面寬產品策略好看好看如何讓房型空間顯大1-空間視覺顯大2-空間行走洄游好好用用后疫情時代如何讓戶型更實用1-小戶型多衛2-多功能區域PERIPHERAL PRODUCTS高層戶型-90戶型中間套三房兩廳一衛、9.3M面寬得房率：75.1%贈送率：7.8%1.5衛設計，后疫情時代超大收納空間擴大陽臺贈送標準三房設計戶型編號 套內面積 陽臺陽臺實際 套內合計

53、套型面積 得房率贈送率B66.515.002.569.0191.8175.16%7.84%1.5衛設計后疫情時代小戶型剛性需求全贈送更多收納空間PERIPHERAL PRODUCTS規劃使用戶型標準化戶型90戶型對比改造為室內空間全贈送更多的收納空間雙馬桶雙馬桶更大的次臥玄關較小集中式單衛生間設置PERIPHERAL PRODUCTS125戶型方案一戶型編號 套內面積 陽臺陽臺實際 套內合計 套型面積得房率贈送率A106.878.14.05110.92128.225.03%A106.878.14.05110.92128.225.03%合計213.7416.28.1221.84256.4386.

54、51%四房兩廳兩衛、12M面寬得房率：86.51%贈送率：5%洄游動線5.4m小橫廳寬景陽臺南北通透洄游動線寬景陽臺（贈送半面積）多功能區PERIPHERAL PRODUCTS125戶型方案二四房兩廳兩衛、11M面寬得房率：85.2%贈送率：9%南北通廳后疫情時代多功能活動區7.3m寬景陽臺獨立入戶電梯廳，雙玄關7.3m寬景陽臺（贈送半面積）多功能區全贈送全贈送改造前改造后戶型編號 套內面積 陽臺陽臺實際 套內合計 套型面積 得房率贈送率A102.5911.095.545108.135126.939.01%A102.5911.095.545108.135126.939.01%合計205.182

55、2.1811.09216.27253.8585.20%外玄關PERIPHERAL PRODUCTS110戶型方案二三房兩廳兩衛、10.6M面寬得房率：85.2%贈送率：9%客餐廳南北通透7m寬景陽臺7m寬景陽臺（贈送半面積）全贈送全贈送改造前改造后戶型編號 套內面積 陽臺陽臺實際 套內合計 套型面積 得房率贈送率A90.1210.95.4595.57110.039.17%A90.1210.95.4595.57110.039.17%合計180.2421.810.9191.14220.0686.86%7m寬景陽臺（贈送半面積）改造為陽臺全贈送10.6M對景式玄關PERIPHERAL PRODUCT

56、S規劃使用戶型標準化戶型10M玄關直對餐廳110戶型對比PERIPHERAL PRODUCTS戶型編號 套內面積 陽臺陽臺實際 套內合計 套型面積 得房率贈送率A77.645.72.8580.49107.095.18%B66.515.002.569.0191.817.84%合計277.1721.410.7299397.8075.16%105+90+90+105樓型PERIPHERAL PRODUCTS105+75+75+105樓型戶型編號 套內面積 陽臺陽臺實際 套內合計 套型面積 得房率贈送率A77.355.252.62579.975106.945.26%B54.25.422.7156.91

57、76.109.74%合計239.9521.3410.67273.77366.0974.78%PERIPHERAL PRODUCTS戶型編號 套內面積 陽臺陽臺實際 套內合計 套型面積 得房率贈送率A63.88.634.31568.11592.6110.17%B53.495.632.81556.30576.559.82%合計224.2728.5214.26248.84338.3373.55%90+75+75+90樓型數據調研關鍵詞：功能單一、空間不足、隱私、衛生間占用、入口消毒Q:出于對突發疫情的考慮，以后買房，你會比以前更側重考慮什么樣子房子？需求：后疫情時代，對居住空間有了更多的思考需求：后

58、疫情時代，對居住空間有了更多的思考居住場景模塊需要革新居住場景模塊需要革新關鍵詞：通風、采光、明衛、玄關數據源自數據源自賽拉維賽拉維- -助家戰“疫”大調查助家戰“疫”大調查樣本數據樣本數據52265226份份Q:出于對突發疫情的考慮，以后買房，你會比以前更側重考慮什么樣子房子？UNIT INNOVATION趨勢趨勢2020泛客廳泛客廳家政洄游系統家政洄游系統成長可變空間成長可變空間儲藏衛生系統儲藏衛生系統精密高效收納精密高效收納全功能配置全功能配置學、住、成長空間學、住、成長空間UNIT INNOVATIONUNIT INNOVATIONUNIT INNOVATION后疫情時代戶型主臥微型書

59、房家政洄游系統局部擴大陽臺L形廚房+生活陽臺61006000完整超大方廳臨時工作臺獨立玄關主臥豪華套房多功能房可變空間局部擴大陽臺U形廚房+西廚島臺5700主臥微型書房5400完整超大方廳所有功能房間視線均可直接到達T4 - 95T4 - 125造價可控嚴格控制材料種類線條尺度窗墻比例手法簡潔少量裝飾，強調材質搭配對比的效果從大的感官構成突出現代的形體關系FACADE STRATEGY陽光、生態的水岸生活藍本淺灰色真石漆深灰色GRC壓頂深灰色玻璃窗淺灰色玻璃欄桿深灰色仿面磚涂料GRC黑色線腳簡約提煉的立面語匯以涂料和真石漆為主的立面材質立面材質與成本控制FACADE MATERIAL灰色鋁合金

60、格柵在融創式風格的基調上，增加一些新的語匯細節，以及新的分縫肌理組合從細節處微創新淺灰色真石漆，主體簡練整體（錯縫分割）深灰色側墻收邊（減少正面裝飾線腳量）灰色質感涂料分縫，局部凸顯細節（形成線面對比，主次結合）FACADE MATERIAL頂部細節語言對比 a斜切邊頂部線條輕薄收邊壓頂頂部細節語言對比 bFACADE MATERIALFACADE MATERIAL灰色質感涂料分縫，局部凸顯細節（形成線面對比，主次結合）深灰色仿面磚涂料（面磚）基座標準段頭部 形 體 關 系|線 條|分 段 體塊切分|強調橫向線條|三段式劃分形體幾何語言組合推敲，選用相對規則對稱的立面手法FACADE MATERIAL白色真石漆灰色仿面磚涂料GRC線腳灰色涂料淺色真石漆淺色GRC構件灰藍色透明玻璃灰色仿面磚涂料灰藍色玻璃欄板灰藍色玻璃FACADE MATERIAL立面材質與成本控制白色真石漆分縫，局部凸顯細節頂部細節收邊壓頂淺灰色質感涂料，區分主體FACADE MATERIAL立面材質與成本控制基座淺灰色仿面磚涂料GRC線腳淺灰色玻璃欄桿FACADE MATERIALPERIPHERAL PRODUCTS現代簡約PERIPHERAL PRODUCTS新亞洲PERIPHERAL PRODUCTS商業立面意向PERIPHERAL PRODUCTS商業立面意向THANKS！