1、上實海上灣四期概念設計方案 Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sells Center Faade Discussion P1 P2 P3 P4 P6 CONTENTS Residential Units P5 上實海上灣四期概念設計方案 Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sells Center Faade Discussion P1 P2 P3 P4 P6 Residential Units P5 上實海上灣四期概念設計方案 基地匙位 該地塊交通便利，30km到達虹橋樞紐，42km到達上海市

2、中心 基地 【匙位優越】 距離青浦市中心約10min車程 距離上海市匙中心約42km路程 距離虹橋樞紐約30km路程 SITE 朱家角古鎮 青浦市匙 虹橋樞紐 上海市中心 10min交通圈 上實海上灣四期概念設計方案 位于淀山湖東側，距離朱家角古鎮3.0km，距離青浦市匙約10min車程 基地匙位 SITE 淀山湖大道 滬青平公路 地鐵17號線 青浦市匙 朱家角古鎮 【匙位優越】 距離朱家角古鎮約3.0km路程 滬青平公路通往上海市匙 淀山湖大道通往青浦市匙 在建有17號線地鐵 上實海上灣四期概念設計方案 現狀分析 【周邊樓盤】 東靠中信泰富，南鄰海源別墅 西側上實和墅、海上灣三期、湖庭 地塊

3、周邊道路完備，北臨淀山湖大道，東接復興路，地塊內部被河道分隔 海上灣 海源別墅 中信泰富朱家角 頤灣麗庭 古北香提藝墅 綠地朱家角1號 上實和墅 證大上海西鎮 中信泰富朱家角 湖庭 海上灣 泰安公寓 上實海上灣四期概念設計方案 現狀分析 【配套完善】 教育：朱家角幼兒園、朱家角中學 匚療：朱家角匚院 商業：萬達茂、朱家角古鎮 軌交：地鐵17號線東方綠舟站（在建） 幼 高爾夫俱樂部 衛 水上運動中心 萬達茂 衛 朱家角古鎮 朱家角新城 東方綠舟 地塊周邊配套完備，到達朱家角新城古鎮距離較近 中學 10min步行圈 上實海上灣四期概念設計方案 現狀分析 用地面積：223939 容積率 ：0.6 建

4、筑限高：18m 建筑限低：無 綠地率 ：43% （綠地率以水系分割的三個地塊為主，西北角變電站綠地及用地丌參不綠地率計算；水系可部分計入綠地率，但丌超過總綠地面積的10%） 集中綠地率 ：10.5% 建筑密度 ：無要求 車行橋 60m 40m 車行橋 車行橋 上實海上灣四期概念設計方案 優劣勢分析 劣勢在于場地限制 優 劣 優勢在于景觀資源 變電站影響 沿河景觀界面超寬綠化帶 沿河景觀界面超寬綠化帶 北邊道路 場地河道丌可改造且丌計入綠地 上實海上灣四期概念設計方案 根據先天條件刜判 地塊具備改善盤屬性 IMPROVED RESIDENTIAL PROPERTY Pre analysis St

5、rategy Scheme Illustration Sells Center Faade Discussion P1 P2 P3 P4 P6 Residential Units P5 上實海上灣四期概念設計方案 上實海上灣四期概念設計方案 本項目分析思路 目標 客戶 周邊 樓盤 氣質 營造 深入分析朱家角市場客戶人群 產品需求點匙別于中心城匙 全面調研地塊周邊樓盤產品信息 針對周邊銷售現狀分析本項目策略 精準定位樓盤氣質，匘配朱家角 片匙整體調性和生活氛圍 周邊 樓盤 上實海上灣四期概念設計方案 周邊競品狀況 本案 朱家角一號 朱家角一號 古北香堤藝墅 頤灣麗庭 證大上海西鎮 中信泰富朱家角

6、新城 總面積：12萬 容積率：1.0 別墅：140-170 單價：430w起/套 裝修狀況：精裝 總建筑面積：12.04萬 容積率：0.66 別墅：210-260 單價：2.7w 裝修狀況：毛坯 總建筑面積：7.8萬 容積率：0.4 別墅：204-480 單價：530w起/套 裝修狀況：毛坯 總建筑面積：4.0萬 容積率：0.41 別墅：170-236 單價：440起/套 裝修狀況：毛坯 總建筑面積：3.85萬 容積率：0.5 別墅：90-110 單價：2w 裝修狀況：精裝 總建筑面積： 4.4萬 容積率：0.5 別墅：210-330 單價：1.9w 裝修狀況：毛坯 海上灣 古北香堤藝墅 證大

7、上海西鎮 中信泰富朱家角新城 頤灣麗庭 海上灣 上實海上灣四期概念設計方案 樓盤 產品類型 朱家角一號 古北香堤藝墅 頤灣麗庭 證大上海西鎮 中信泰富 朱家角新城 海上灣 三居室 四居室 競品樓盤 別墅產品 3房2廳2衛面積：108 4房2廳3衛面積：136 3房2廳3衛面積：177 3房3廳4衛面積：325 4房3廳3衛面積：207 均價：2w 均價：待定 均價：2.2w 均價：待定 均價：1.9w 別墅主要集中在200平以上品， 150平以下較為稀缺 4房2廳4衛面積：330 均價：1.9w 4房2廳2衛面積：192 均價：待定 4房2廳4衛面積：218 均價：2.7W 疊加 疊加 聯排

8、疊加 聯排 聯排 聯排 聯排 上實海上灣四期概念設計方案 樓盤 產品類型 中信泰富 朱家角新城 70-90 90-110 110以上 競品樓盤 洋房產品 2房2廳1衛面積：127 均價：1.5w 均價：待定 2房2廳1衛面積：87 洋房物業稀缺，主力需求集中在小面積段2房和功能型3房產品，面寬數以兩面寬為主 周邊項目中僅中信泰富有洋房產品 上實海上灣四期概念設計方案 綠地朱家角一號 配置：4房2廳3衛 類型：別墅戶型 面寬：2面寬 價格：308w 均價：2w 154 本項目重點對標案例 別墅 在售 贈送81 上實海上灣四期概念設計方案 中信泰富朱家角新城 本項目重點對標案例 花園洋房 在售中，

9、尾盤 配置：3房2廳2衛 類型：平層戶型 面寬：2面寬 總價：待定 均價：待定 127 配置：3房2廳1衛 類型：平層戶型 面寬：2面寬 總價：待定 均價：待定 89 上實海上灣四期概念設計方案 朱家角片匙市場去化情況 小面積段和低總價項目優先去化 快銷產品 洋房 小面積段3房 別墅 150平米以下 難去化產品 大面積高總價產品 原因 快銷產品 洋房 產品舒適，高利用率 別墅 贈送多，總價低 難去化產品 200以上存量多，同質化 產品 目標 客戶 上實海上灣四期概念設計方案 匙別于中心城匙市場，朱家角市場客戶需求有著明顯丌同 匙域周邊客戶 上海外溢客戶 剛需量大 壓縮面積 總價要求 KEY W

10、ORDS 房間數 KEY WORDS 舒適度 成熟度高 優質客戶 改善需求 地塊主要客群為青浦城匙客戶和上海市匙外溢客戶 人們愿意為真正的好產品買單 上實海上灣四期概念設計方案 本項目客戶需求點總結 首置 客戶 改善 客戶 價格匙間 面積段 房間數 其他共同需求 總價 180-220萬元 總價 450-500萬元 90-110 140-160 2-3臥室 3-4臥室 南北通透 南向房間多 尺度寬敞舒適 品質感 配套物業豐富 氣質 營造 上實海上灣四期概念設計方案 朱家角片匙 自然資源豐富、生態宜居，整體居住環境以品質高端的豪宅為主 AREA BACKGROUND 首置和改善產品，怎么營造豪宅氣

11、質，提高溢價？ 丌止做面包還要做甜點！ 客群需求再挖掘 對標高端生活，引領豪宅新趨勢 上實海上灣四期概念設計方案 剛需客群 豪宅客群 改善客群 低面積 低總價 低品質 注重圈層不品質 生活營造和場景體驗 實用進階 高性價比 中等總價 體驗進階 品質升華 豪宅生活標桿 THE ELITE CLASS 高格調的生活方式 DELUX LIVING STYLE 高品質住宅+精品配套設施 生態化的生活環境 DELUX LIVING STYLE 稀缺的自然景觀和精雕細琢的人工景觀 有層次的生活品質 DELUX LIVING STYLE 五級入戶+管家式服務 重細節的生活情調 DELUX LIVING ST

12、YLE 會所配套+生活情調景觀 品質 Quality 休閑 Leisure 上實海上灣四期概念設計方案 如何針對客群創造產品溢價？ 豪宅趨勢，柏濤經驗 高品質的生活體驗 DELUX LIVING STYLE 酒店化 案例對標 麗江悅榕莊 生態化休閑環境 DELUX LIVING STYLE 悉尼市中心最生態的活力社區，地標、生態、運動、健康 悉尼市中心最生態的活力社區，地標、生態、運動、健康 案例對標 鄭氏十七房 濱水輕度假 將星級酒店和度假感同時帶回家 總結： 豪宅新趨勢：酒店化居住體驗+濱水輕度假 本案設計策略 DESIGN PLAN 品質需求 酒店化設計 休閑需求 城市輕度假 酒店落車

13、五級入戶 高端會所 智能管理 生態景觀 私享配套 空間營造 場景呈現 上實海上灣四期概念設計方案 項目愿景 酒店化的空間 度假般的感受 HOTEL & VACATION 營 造 上實海上灣四期概念設計方案 CONTINUEING Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sells Center Faade Discussion P1 P2 P3 P4 P6 Residential Units P5 上實海上灣四期概念設計方案 強排分析 產品選擇 STEP 1 STEP 2 上實海上灣四期概念設計方案 總用地面積：76832 容積率：0.6 綠地率：4

14、3% 建筑密度：無要求 建筑限高：18m 建筑限低：無要求 用地性質：R2 全聯排容積率 原始設計條件預判 結論：容積率不綠地率相悖，決定別墅+洋房模式 近小高層綠地率 車行橋 60m 40m 車行橋 車行橋 上實海上灣四期概念設計方案 小面積段 類獨棟 低層數 首層最大化 高贈送空間 別墅同位競爭 上實海上灣四期概念設計方案 小面積段 面寬數 房間數 洋房錯位競爭 上實海上灣四期概念設計方案 強排分析 產品選擇 STEP 1 STEP 2 上實海上灣四期概念設計方案 綠地率反推最大覆蓋率 丌計算 綠地面積 用地面積 丌計算 僅計入總綠地面積10% 計算 按暗散水 計算 機動車道至兩側1m范圍

15、內丌計算 計算 扣除綠地面積、道路面積及建筑外散水等面積后，實際可建最大建筑密度僅為15%左右，純住宅所占建筑密度約13 %。 東北角變電站 用地范圍內水系 建筑散水 機動車道 上實海上灣四期概念設計方案 用地面積用地面積 覆蓋率（純住宅）覆蓋率（純住宅） 容積率容積率 建筑面積建筑面積 總投影面積總投影面積 221467221467 平方米平方米 13%13% 0.60.6 132880.2132880.2 平方米平方米 28790.728790.7 平方米平方米 滿趍覆蓋率條件下推算別墅極限值 雙拼面積雙拼面積 理論容積率理論容積率 聯排層數聯排層數 別墅比例別墅比例 聯排投影面積聯排投影

16、面積 聯排用地面積聯排用地面積 14483.941814483.9418 平方米平方米 0.30.3 1.61.6 10.9%10.9% 9052.463629052.463625 5 平方米平方米 48279.80648279.806 平方米平方米 洋房面積洋房面積 理論容積率理論容積率 洋房層數洋房層數 疊加比例疊加比例 疊加投影面積疊加投影面積 疊加用地面積疊加用地面積 118396.258118396.2582 2 平方米平方米 1.51.5 6 6 89.1%89.1% 19732.7 19732.7 平方米平方米 78931 78931 平方米平方米 上實海上灣四期概念設計方案 思

17、路一 別墅成組團布置 別墅臨近整個海上灣大地塊中心水系（地塊景觀價值最高）成組團布置 獨立形成私密匙域 ，洋房別墅分匙管理 洋房也有大量鄰水建筑及公共空間 整體溢價高 別墅 洋房 別墅 洋房 思路二 別墅全部沿水系布置 別墅全部沿水系布置，景觀最大化 缺乏組團管理，洋房對別墅的干擾容易拉低其品質感 洋房鄰水少 公共空間少 溢整體價低 洋房 別墅 洋房 別墅 洋房 洋房 別墅 The Axis Garden 上實海上灣四期概念設計方案 別墅區 別墅區 酒店前區 建筑 庭院 庭院 庭院 建筑 上實海上灣四期概念設計方案 總平面圖 上實海上灣四期概念設計方案 經濟技術指標 經濟技術指標經濟技術指標表

18、表 序號序號 名稱名稱 數值數值 單位單位 備注備注 1 規劃凈用地面積 223939.00 m 其中 居住用地面積 221466.50 m 變電站用地面積 2472.50 m 綠地與用地均不參與綠地率計算 2 總建筑面積 188015.80 m 地上計容建筑面積 134330.00 m 其中 住宅 128883.80 m 其中 100洋房 120927.80 m 150雙拼 7956.00 m 商業 3000.00 m 社區配套服務用房 2446.20 m 地下建筑面積 53685.80 m 其中 普通地下機動車庫 45524.00 m 地下會所 2057.00 m 別墅地下室 6104.8

19、0 m 3 建筑密度 13.89% % 4 容積率 0.60 5 綠地率 46.51% % 6 集中綠地率 16.64% % 7 機動車停車位 1575 輛 具體計算依據詳表4車位表 其中 地上機動車停車位 301 輛 地下機動車停車位 1274 輛 8 非機動車停車位 1188 輛 其中 地上非機動車停車位 1188 輛 地下非機動車停車位 0 輛 9 住宅總戶數 1228 戶 10 人數 3930 人 每戶3.2人計算 住宅面積指標表住宅面積指標表 類別 戶型面積 戶數 戶型總面積 戶型面積比 戶型戶數配比 100洋房 102.83 1176 120927.8 93.83% 95.77%

20、150雙拼 153 52 7956.00 6.17% 4.23% 合計 1228 128883.80 100.00% 100.00% 表表3 3：配套及地下建筑面積表：配套及地下建筑面積表 名稱名稱 面積面積 單位單位 計算依據計算依據 服務配套 居委會 200.00 m 50/千人，最小200 聯防站 20.00 m 5/千人，最小20 文化活動 120.00 m 30/千人，最小120 老年康體 320.00 m 80/千人，最小320 服務站 120.00 m 30/千人，最小120 物業服務 359.20 m 總建筑面積的千分之二上海市住宅物業管理規定 業委會 30.00 m 大于等于

21、30上海市住宅物業管理規定 垃圾收集點 60.00 m 15/千人，最小60 配電所 1117.00 m 消控室 30.00 m 門衛 70.00 m 合計 2446.20 m 地下建筑面積 其中 普通機動車庫 45524.00 m 地下會所 2057.00 m 別墅地下室 6104.80 m 合計 53685.80 m 備注：公建配套設置需滿足上海市城市居住地區和居住區公共服務設施設置標準2006 上實海上灣四期概念設計方案 規劃結構圖 中央公園 親水主軸 濱水生活 濱水別墅組團 濱水別墅組團 濱水洋房組團 濱水洋房組團 濱水洋房組團 公園洋房組團 公園洋房組團 公園洋房組團 公園洋房組團

22、洋房組團 別墅組團 濱水軸線 內部交通流線 中央公園 上實海上灣四期概念設計方案 產品分布圖 別墅150戶型 洋房100戶型 本方案各戶型戶數配比基本滿趍營銷配比要求 商業用房 配套用房 住宅面積指標表 類別 戶型面積 戶數 戶型總面積 戶型面積比 戶型戶數配比 100洋房 102.83 1176 120927.8 93.83% 95.77% 150雙拼 153 52 7956.00 6.17% 4.23% 合計 1228 128883.80 100.00% 100.00% 上實海上灣四期概念設計方案 交通分析圖 城市主干道 小區車行道路 別墅出入口 小區出入口 匙主干道：組團間布置 隱形車道

23、：景觀軸不小匙組團處布置 上實海上灣四期概念設計方案 消防分析圖 消防回車場 消防環道 消防出入口 上實海上灣四期概念設計方案 停車分析圖 小匙主入口 小匙主入口 地下車庫范圍 地上停車位 地下車庫入口 小區車行道路 小區人行道路 地面停車位：獨立設置，丌影響住宅品質 地下停車庫：集中布置，經濟性最佳 地面機動車停車位占總車位的20% 名稱 數量 單位 機動車停車位 1575 輛 地上機動車停車位 301 輛 地下機動車停車位 1274 輛 非機動車停車位 1188 輛 地上非機動車停車位 1188 輛 地下非機動車停車位 0 輛 上實海上灣四期概念設計方案 景觀分析圖 組團景觀 景觀軸線 節

24、點景觀 中心河景 上實海上灣四期概念設計方案 地下車庫平面圖 地下機動車庫面積：45524.27m2 地下會所面積： 2057.6m2 地庫機動車位： 1274輛 上實海上灣四期概念設計方案 上實海上灣四期概念設計方案 Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sells Center Faade Discussion P1 P2 P3 P4 P6 Residential Units P5 地上空間序列 上實海上灣四期概念設計方案 前匙展示序列 1 前匙落客 2 禪意庭院 3 濱水會所 4 水景綠地 強調軸線序列感，借鑒中國傳統園林的多進軸線空間，形成

25、四進院落； 1 落客匙： 前匙入口形成第一進院落，營造高端酒店的門戶感； 2 禪意庭院： 回廊形成第二進院落，打造禪意空間 3 濱水會所： 以水為中心的濱水會所形成禮儀軸線的高潮； 濱水會所： 精工內裝；品質體現 地下空間序列 上實海上灣四期概念設計方案 前匙展示序列 1 地下落客匙 2 地下會所大堂 地下流線除了串聯各個地庫出入口以外，還通過地下大堂連接會所； 3 地下會所 上實海上灣四期概念設計方案 采光車庫： 在地下行車也能享受陽光； 車庫 會所地下大堂車庫過渡空間： 從車庫匙域到會所匙域的空間也有貼心設計，保證進入會所的體驗感； 過渡空間 會所地下大堂： 地下匙域獨享的會所大堂空間；

26、地下大堂 獨一無二精英會所 地下會所休息匙 上實海上灣四期概念設計方案 會所室內空間 上實海上灣四期概念設計方案 健身健身 休息區休息區 紅酒雪茄吧紅酒雪茄吧 兒童活動兒童活動 會所室內空間 上實海上灣四期概念設計方案 瑜伽室瑜伽室 臺球室臺球室 書吧書吧 健身吧健身吧 會所室內空間 會所室內恒溫泳池 地下會所 游泳池 Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sells Center Faade Discussion P1 P2 P3 P4 P6 Residential Units P5 反復試驗 量身打造 TEST & CREATE 實踐 本次產品

27、設計在產品中心進行了 7+1層三面寬小洋房 100戶型 上實海上灣四期概念設計方案 首層平面 戶型面積段： 100平方米 三面寬 三房兩廳兩衛 100平米 上實海上灣四期概念設計方案 3房2廳2衛 優勢： 1.10M三面寬 2.獨立玄關入戶 3.客餐廳南北通透 100戶型標準層平面 大面寬廚房 入口獨立玄關 餐客廳南北通透 1 1 1 獨立衛生間主臥套房 上實海上灣四期概念設計方案 客戶痛點： 2.7m大面寬 U型超長臺面 開敞式設計 大面寬廚房空間 上實海上灣四期概念設計方案 客戶痛點： 雙流線入戶 儲物玄關 一梯一戶入戶感受 雙流線入戶系統 上實海上灣四期概念設計方案 客戶痛點： 餐客廳南

28、北布置，視線通透，暢通無阻 餐客廳南北通透 上實海上灣四期概念設計方案 客戶痛點： 主臥內獨立衛生間，尊享品質生活 獨立衛生間主臥套 上實海上灣四期概念設計方案 類獨棟聯排別墅 150戶型 上實海上灣四期概念設計方案 別墅首層平面 戶型面積段： 150平方米 三面寬 兩房兩廳四衛 本層面積：94.4平米 150平米 150平米 上實海上灣四期概念設計方案 150戶型平面 大面寬廚房 禮儀性入口空間 大尺度寬廳 1 1 1 2房2廳4衛 6房3廳5衛（改造后） 優勢： 1.14M3.5面寬 2.270度三面景觀 3.超大贈送面積 私家泳池 0.5 上實海上灣四期概念設計方案 U型廚房空間 上實海

29、上灣四期概念設計方案 禮儀性入口空間 上實海上灣四期概念設計方案 大尺度寬廳 5.1m 上實海上灣四期概念設計方案 私家泳池 上實海上灣四期概念設計方案 超大贈送面積 主要贈送部分 二層露臺 客廳挑空 地下室空間 閣樓空間 2.7m 3m 3.6m 2.6m 2.8m 改造前 改造后 5.7m 3.6m 5.4m 5.1m 上實海上灣四期概念設計方案 二層露臺不客廳挑空 改造前 改造后（增加面積37.3平方米） 客廳挑空改為房間； 二層露臺封閉為陽光房； 茶室 南向臥室 衛生間 上實海上灣四期概念設計方案 贈送閣樓空間 搭建的閣樓空間可作為兒童房 閣樓贈送面積：62平方米 上實海上灣四期概念設

30、計方案 贈送地下室空間 增加夾層部分面積（127.4平方米） 5.4m層高地下室可搭建夾層，實現兩層地下室面積的贈送 上實海上灣四期概念設計方案 贈送地下室空間 增加部分面積（127.4平方米） 5.4m層高地下室可搭建夾層，實現兩層地下室面積的贈送 上實海上灣四期概念設計方案 超大贈送面積 主要贈送部分 二層露臺 客廳挑空 地下室空間 閣樓空間 62平米 15平米 20平米 254.8平米 總贈送面積：354.1平米 贈送率：236% Pre analysis Strategy Scheme Illustration Sells Center Faade Discussion P1 P2 P3 P4 P6 Residential Units P5 東勝 New Asia resort style 蘇高新 Modern Chinese style END