1、09.8.14主要內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議09.8.14主要內(nèi)容一、土地屬性分析一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估

2、算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議09.8.14土地屬性一、規(guī)劃與發(fā)展一、規(guī)劃與發(fā)展二、宗地基本情況二、宗地基本情況09.8.14鐵西新區(qū)和平區(qū)沈河區(qū)大東區(qū)皇姑區(qū)鐵西新區(qū)和平區(qū)沈河區(qū)大東區(qū)皇姑區(qū)渾南新區(qū)渾南新區(qū)于洪區(qū)于洪區(qū)蘇家屯區(qū)蘇家屯區(qū)東陵區(qū)東陵區(qū)宗地位置宗地位置面積面積人口人口經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)市域面積市域面積建城區(qū)面積建城區(qū)面積常住人口常住人口戶(hù)籍人口戶(hù)籍人口GDGDP P二產(chǎn)比例二產(chǎn)比例人均可支配收入人均可支配收入（平方公里）（平方公里）（平方公里）（平方公里）（萬(wàn)人）（萬(wàn)人）（萬(wàn)人）（萬(wàn)人）（億元）（億元）（%（%）（元（元/人）/人）12980347

3、762709385547.417295城市基本概況：城市基本概況：沈陽(yáng)現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，全市占地面積沈陽(yáng)現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，全市占地面積1.3萬(wàn)1.3萬(wàn)平方平方 公里，位居全國(guó)省級(jí)、副省級(jí)城市第七名，其中建城區(qū)面積公里，位居全國(guó)省級(jí)、副省級(jí)城市第七名，其中建城區(qū)面積347347平平 方公里;07年末，沈陽(yáng)常住人口方公里;07年末，沈陽(yáng)常住人口762762萬(wàn)人，戶(hù)籍人口萬(wàn)人，戶(hù)籍人口709709萬(wàn)人，增長(zhǎng)萬(wàn)人，增長(zhǎng) 速度每年約為速度每年約為1%1%；沈陽(yáng)08年經(jīng)濟(jì)總量；沈陽(yáng)08年經(jīng)濟(jì)總量38553855億，同比07年上漲億，同比07年上漲 16.5%16.5%； 2008年，沈陽(yáng)城鎮(zhèn)家庭人均可支配

4、收入達(dá)2008年，沈陽(yáng)城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入達(dá)17295元，17295元，同比同比 07年上漲07年上漲18.41%18.41%。城市基本面向好，利于房地產(chǎn)投資。城市基本面向好，利于房地產(chǎn)投資。09.8.14中心城中心城區(qū)區(qū)以以舊城改舊城改造造為為主主金廊金廊金廊是沈陽(yáng)城市發(fā)展金廊是沈陽(yáng)城市發(fā)展 戰(zhàn)略中的核心概念。目前戰(zhàn)略中的核心概念。目前 已成為沈陽(yáng)國(guó)際大都市的已成為沈陽(yáng)國(guó)際大都市的 形象展示區(qū)。銀帶，既渾形象展示區(qū)。銀帶，既渾 河以及延渾河兩岸的景觀河以及延渾河兩岸的景觀 帶，目前已經(jīng)建成了五座帶，目前已經(jīng)建成了五座 主題公園以及若干娛樂(lè)設(shè)主題公園以及若干娛樂(lè)設(shè) 施，成為與金廊齊名的沈施，

5、成為與金廊齊名的沈 城風(fēng)采展示區(qū)。城風(fēng)采展示區(qū)。銀帶銀帶北北統(tǒng)統(tǒng)：建建立立以以現(xiàn)現(xiàn)代代化化農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)為為主主的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)新新區(qū)區(qū)東東優(yōu)優(yōu)：以以棋棋盤(pán)盤(pán)山山風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)為為依依托托形形成成東東北北地地區(qū)區(qū)風(fēng)風(fēng)景景旅旅游游度度假假勝勝地地南南拓拓：新新城城區(qū)區(qū)、高高新新區(qū)區(qū)、物物流流區(qū)區(qū)為為概概念念的的大大渾渾南南地地區(qū)區(qū)。西西進(jìn)進(jìn)：老老城城區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)西西遷遷形形成成以以商商貿(mào)貿(mào)、居居住住為為主主的的鐵鐵西西老老城城區(qū)區(qū)和和以以工工業(yè)業(yè)為為主主的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)沈陽(yáng)整體規(guī)劃理念沈陽(yáng)整體規(guī)劃理念：優(yōu)先進(jìn)行三環(huán)內(nèi)的舊城改造，形成金廊、銀：優(yōu)先進(jìn)行三環(huán)內(nèi)的舊城改造，形成金廊、銀 帶為城市主

6、要風(fēng)采展示區(qū)，兼顧以帶為城市主要風(fēng)采展示區(qū)，兼顧以“東優(yōu)西進(jìn)南拓北統(tǒng)東優(yōu)西進(jìn)南拓北統(tǒng)”的規(guī)劃理的規(guī)劃理 念形成的四大發(fā)展空間念形成的四大發(fā)展空間。09.8.14沈陽(yáng)功能規(guī)劃及皇姑區(qū)定位皇姑區(qū)的定位是教育人文區(qū)皇姑區(qū)的定位是教育人文區(qū)，是，是遼寧省行政中心區(qū)遼寧省行政中心區(qū)、文化教育強(qiáng)、文化教育強(qiáng) 區(qū)區(qū)，具有，具有優(yōu)越的人居環(huán)境優(yōu)越的人居環(huán)境，面積40.7平方公里，常住人口約80萬(wàn)。，面積40.7平方公里，常住人口約80萬(wàn)。新新興興工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)新興商貿(mào)居住區(qū)新興商貿(mào)居住區(qū)教育人文區(qū)教育人文區(qū)現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)化業(yè)化示范示范基基地地汽車(chē)工業(yè)區(qū)汽車(chē)工業(yè)區(qū)傳統(tǒng)中心區(qū)商貿(mào)重點(diǎn)區(qū)傳統(tǒng)中心區(qū)商貿(mào)重點(diǎn)區(qū)高

7、高新新技技術(shù)術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)棋盤(pán)山風(fēng)景旅游區(qū)棋盤(pán)山風(fēng)景旅游區(qū)09.8.14皇姑區(qū)具有厚重的歷史文化底蘊(yùn)，素有沈陽(yáng)起源、清朝龍脈之稱(chēng)；皇姑區(qū)具有厚重的歷史文化底蘊(yùn)，素有沈陽(yáng)起源、清朝龍脈之稱(chēng)；省政府遼寧大 學(xué)舍利塔舍利塔北陵公園北陵公園宗 地宗 地新開(kāi)河新開(kāi)河皇姑區(qū)是沈陽(yáng)歷史最為悠久的行政區(qū)，境內(nèi)擁有皇姑區(qū)是沈陽(yáng)歷史最為悠久的行政區(qū)，境內(nèi)擁有1、距今7200年的新石器時(shí)期古文化遺址（新樂(lè)遺址）；1、距今7200年的新石器時(shí)期古文化遺址（新樂(lè)遺址）；2、始建于1643年的世界文化遺產(chǎn)清昭陵（北陵公園）；2、始建于1643年的世界文化遺產(chǎn)清昭陵（北陵公園）；3、始建于1044年的舍利塔；3、始建于10

8、44年的舍利塔；新樂(lè)遺址新樂(lè)遺址省政府北陵公園北陵公園舍利塔舍利塔北陵北陵新樂(lè)遺址新樂(lè)遺址09.8.14皇姑區(qū)規(guī)劃了6大功能區(qū)，宗地位于皇姑區(qū)規(guī)劃了6大功能區(qū)，宗地位于“區(qū)域總部及現(xiàn)代辦公區(qū)域總部及現(xiàn)代辦公”規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)代商貿(mào)中心區(qū)區(qū)域總部及現(xiàn)代辦公區(qū)航空新城現(xiàn)代裝備制造業(yè)服 務(wù)基地部隊(duì)用地長(zhǎng)江街商業(yè)中心教育人文區(qū)宗地宗地省政府遼寧大 學(xué)省政府遼寧大學(xué)北行商圈北陵公園新樂(lè)遺址09.8.14金金廊廊北北段段省地礦局省地礦局項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置沈陽(yáng)北站沈陽(yáng)北站北站商貿(mào)北站商貿(mào)中心中心北行商圈北行商圈省司法廳省司法廳省經(jīng)委省經(jīng)委省檢查院省檢查院省教育廳省教育廳省環(huán)保局省環(huán)保局省檔案館省檔案館省商業(yè)

9、廳省商業(yè)廳省審計(jì)廳省審計(jì)廳省僑務(wù)辦省僑務(wù)辦公室公室省國(guó)資委省國(guó)資委省工商管省工商管理局理局省質(zhì)檢廳省質(zhì)檢廳省環(huán)保局省環(huán)保局省糧食局省糧食局省安檢局省安檢局省旅游局省旅游局省知識(shí)產(chǎn)省知識(shí)產(chǎn)權(quán)局權(quán)局省國(guó)土廳省國(guó)土廳省公安廳省公安廳皇姑區(qū)是沈陽(yáng)行政中心區(qū)皇姑區(qū)是沈陽(yáng)行政中心區(qū)。宗地所在陵?yáng)|板塊為宗地所在陵?yáng)|板塊為“泛北金廊區(qū)域泛北金廊區(qū)域”，省，省 直機(jī)關(guān)聚集。遼寧省3大省級(jí)行政中心直機(jī)關(guān)聚集。遼寧省3大省級(jí)行政中心“省政府、省政協(xié)、省人大省政府、省政協(xié)、省人大”及省軍區(qū)均座及省軍區(qū)均座 落于此。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，宗地周邊有23家落于此。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，宗地周邊有23家省直機(jī)關(guān)聚集于此，約占全省省直機(jī)關(guān)總省直機(jī)關(guān)

10、聚集于此，約占全省省直機(jī)關(guān)總 數(shù)的50%，僅處級(jí)以上在職和離退休人員約2000人左右；數(shù)的50%，僅處級(jí)以上在職和離退休人員約2000人左右；宗地省軍區(qū)：約900米；宗地省政府：約1000米；宗地省政協(xié)：約1500米；宗地省人大：約1500米；宗地至4大省級(jí)行政機(jī)關(guān)的步行時(shí)間為5分鐘左右；省政協(xié)省政協(xié)省人大省人大省政府省政府省軍區(qū)省軍區(qū)09.8.14皇姑區(qū)是沈陽(yáng)文化教育強(qiáng)區(qū)皇姑區(qū)是沈陽(yáng)文化教育強(qiáng)區(qū)。區(qū)內(nèi)擁有大、中專(zhuān)院校30余所；中小學(xué) 校60多所，其中省實(shí)驗(yàn)中學(xué)（含高中、初中）、43中、120中學(xué)、11中、朝鮮一 中、虹橋中學(xué)、珠江五小、實(shí)驗(yàn)小學(xué)均是遼寧省、沈陽(yáng)市重點(diǎn)中小學(xué)，而。區(qū)內(nèi)擁有大、中

11、專(zhuān)院校30余所；中小學(xué) 校60多所，其中省實(shí)驗(yàn)中學(xué)（含高中、初中）、43中、120中學(xué)、11中、朝鮮一 中、虹橋中學(xué)、珠江五小、實(shí)驗(yàn)小學(xué)均是遼寧省、沈陽(yáng)市重點(diǎn)中小學(xué)，而省實(shí)驗(yàn) 省實(shí)驗(yàn) 中學(xué)是遼寧省升學(xué)率最高的高中中學(xué)是遼寧省升學(xué)率最高的高中。皇姑區(qū)是沈陽(yáng)重點(diǎn)中小學(xué)分布最多的區(qū)之一； 中科院、省市科研院所30多個(gè)，新聞單位、文化團(tuán)體近30個(gè)，是沈陽(yáng)教育文化強(qiáng) 區(qū)；。皇姑區(qū)是沈陽(yáng)重點(diǎn)中小學(xué)分布最多的區(qū)之一； 中科院、省市科研院所30多個(gè)，新聞單位、文化團(tuán)體近30個(gè)，是沈陽(yáng)教育文化強(qiáng) 區(qū)；中醫(yī)藥大中醫(yī)藥大學(xué)學(xué)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置航空工業(yè)航空工業(yè)學(xué)院學(xué)院中國(guó)刑警中國(guó)刑警學(xué)院學(xué)院遼寧大學(xué)遼寧大學(xué)虹橋中學(xué)虹橋

12、中學(xué)市委黨校市委黨校實(shí)驗(yàn)中學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)120中學(xué)中學(xué)43中學(xué)中學(xué)珠江五小珠江五小朝鮮一中朝鮮一中沈陽(yáng)大學(xué)沈陽(yáng)大學(xué)重點(diǎn)中、小學(xué)本科大學(xué)十一中學(xué)十一中學(xué)09.8.14皇姑區(qū)樂(lè)居指數(shù)居全市之首皇姑區(qū)樂(lè)居指數(shù)居全市之首。是唯一與市內(nèi)五區(qū)中的三區(qū)實(shí)現(xiàn)搭接的行政 區(qū)，方便區(qū)域間人群遷徙；一、二環(huán)路橫穿區(qū)域方便東西通行；金廊縱向穿過(guò)區(qū)域方便 南北通行；擁有沈陽(yáng)市傳統(tǒng)三大商圈之一的。是唯一與市內(nèi)五區(qū)中的三區(qū)實(shí)現(xiàn)搭接的行政 區(qū)，方便區(qū)域間人群遷徙；一、二環(huán)路橫穿區(qū)域方便東西通行；金廊縱向穿過(guò)區(qū)域方便 南北通行；擁有沈陽(yáng)市傳統(tǒng)三大商圈之一的“北行北行”商圈，購(gòu)物便利；毗鄰沈陽(yáng)最大的火 車(chē)客運(yùn)站沈陽(yáng)北站，方便外埠出行

13、；同時(shí)擁有城市天然氧吧之稱(chēng)的商圈，購(gòu)物便利；毗鄰沈陽(yáng)最大的火 車(chē)客運(yùn)站沈陽(yáng)北站，方便外埠出行；同時(shí)擁有城市天然氧吧之稱(chēng)的“北陵公園北陵公園”及1877年 開(kāi)鑿的北運(yùn)河及1877年 開(kāi)鑿的北運(yùn)河“新開(kāi)河新開(kāi)河”，人居環(huán)境十分優(yōu)越；，人居環(huán)境十分優(yōu)越；鐵西和平沈河大東北行北行沈陽(yáng)北站沈陽(yáng)北站北 陵二環(huán)路二環(huán)路一環(huán)路一環(huán)路新開(kāi)河新開(kāi)河金廊金廊09.8.14地鐵2號(hào)線開(kāi)通時(shí)間：2010年底地鐵2號(hào)線開(kāi)通時(shí)間：2010年底宗地宗地09.8.14地鐵開(kāi)通，銷(xiāo)售利好地鐵開(kāi)通，銷(xiāo)售利好。宗地距北陵地鐵出口約700米，項(xiàng)目首期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2010年6月份，基本與地鐵開(kāi)通時(shí)間契合，地鐵的開(kāi)通 無(wú)疑對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售是一種

14、利好；。宗地距北陵地鐵出口約700米，項(xiàng)目首期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2010年6月份，基本與地鐵開(kāi)通時(shí)間契合，地鐵的開(kāi)通 無(wú)疑對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售是一種利好；松山路站新樂(lè)遺址站陵西站北陵站崇山路站岐山路站700米700米宗地宗地09.8.14獲取宗地可鞏固沈陽(yáng)公司城北布局獲取宗地可鞏固沈陽(yáng)公司城北布局。從沈陽(yáng)公司戰(zhàn)略布局來(lái)看，沈 陽(yáng)公司一直將城北與城南作為重要戰(zhàn)略基地，08年底，四季花城基本售罄，沈陽(yáng) 公司城北戰(zhàn)略地位需要進(jìn)一步鞏固，本案位于皇姑區(qū)1-2環(huán)區(qū)間的陵?yáng)|板塊，獲 取該項(xiàng)目可進(jìn)一步完善萬(wàn)科城北片區(qū)布局；從沈陽(yáng)公司戰(zhàn)略布局來(lái)看，沈 陽(yáng)公司一直將城北與城南作為重要戰(zhàn)略基地，08年底，四季花城基本售罄，沈陽(yáng)

15、公司城北戰(zhàn)略地位需要進(jìn)一步鞏固，本案位于皇姑區(qū)1-2環(huán)區(qū)間的陵?yáng)|板塊，獲 取該項(xiàng)目可進(jìn)一步完善萬(wàn)科城北片區(qū)布局；在建項(xiàng)目已建項(xiàng)目在建項(xiàng)目已建項(xiàng)目HG-TY項(xiàng)目項(xiàng)目09.8.14土地屬性一、規(guī)劃與發(fā)展一、規(guī)劃與發(fā)展二、宗地基本情況二、宗地基本情況09.8.14項(xiàng)目基礎(chǔ)信息表：項(xiàng)目基礎(chǔ)信息表：項(xiàng)目位置行政區(qū)皇姑區(qū)地段項(xiàng)目位置行政區(qū)皇姑區(qū)地段1-2環(huán)區(qū)間占地面積代征地面積計(jì)容積率建筑面積可售面積環(huán)區(qū)間占地面積代征地面積計(jì)容積率建筑面積可售面積96516凈地面積凈地面積47674住宅面積住宅面積91898小計(jì)小計(jì)47674非住宅面積非住宅面積4618 容積率容積率2辦公樓辦公樓0商業(yè)商業(yè)2079 地價(jià)

16、測(cè)算地價(jià)總額地價(jià)測(cè)算地價(jià)總額1.6億車(chē)庫(kù)（不含地下）億車(chē)庫(kù)（不含地下）2539不可售面積不可售面積1561測(cè)算土地單價(jià)測(cè)算土地單價(jià)3356元元/平平小計(jì)小計(jì)98077 不計(jì)容積率建筑面積可售面積不計(jì)容積率建筑面積可售面積7424測(cè)算樓面地價(jià)測(cè)算樓面地價(jià)1678元元/平平不可售面積不可售面積5232小計(jì)小計(jì)12656 土地使用權(quán)歸屬沈陽(yáng)體育學(xué)院，土地使用權(quán)歸屬沈陽(yáng)體育學(xué)院，2007年，軍澤房地產(chǎn)公司與體院簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，年，軍澤房地產(chǎn)公司與體院簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，2008年大 連華融獲取軍澤公司北地塊處置權(quán)，宗地尚未掛牌；土地規(guī)劃用途居住商業(yè)轉(zhuǎn)讓方式項(xiàng)目毛地摘牌年大 連華融獲取軍澤公司北地塊處置權(quán)，宗地

17、尚未掛牌；土地規(guī)劃用途居住商業(yè)轉(zhuǎn)讓方式項(xiàng)目毛地摘牌09.8.14宗地四至：宗地四至：陵?yáng)|街泰山路宗地東北側(cè)現(xiàn)狀住宅宗地內(nèi)現(xiàn)狀宗地南測(cè)北北宗地西側(cè)宗地西側(cè)：泰山路（雙向4車(chē)道）； 宗地東側(cè)宗地東側(cè)：陵?yáng)|街（雙向4車(chē)道）；宗地南側(cè)宗地南側(cè)：目前已拆遷為凈地； 宗地東北側(cè)宗地東北側(cè)：現(xiàn)狀住宅；本 案本 案北陵公園北陵公園約150米約150米宗地西側(cè)沿泰山路看北陵公園宗地西側(cè)沿泰山路看北陵公園150米150米觀景面觀景面09.8.14勞動(dòng)公園百鳥(niǎo)公園北塔公園萬(wàn)泉公園萬(wàn)柳塘公園科普公園南湖公園中山公園青年公園八一公園碧塘公園北陵公園北陵公園長(zhǎng)青公園盤(pán)點(diǎn)沈陽(yáng)2環(huán)內(nèi)具有規(guī)模（市內(nèi)五區(qū)）的城市公園，總計(jì)13個(gè)

18、，皇姑區(qū)的北陵公園是沈陽(yáng)市內(nèi)最大的生態(tài)公園北陵公園全市絕無(wú)僅有北陵公園全市絕無(wú)僅有。公園始建于1643年公園始建于1643年，占地面積330萬(wàn)平，占地面積330萬(wàn)平，約為，約為 二環(huán)城區(qū)范圍內(nèi)其他公園占地面積總和的1.2二環(huán)城區(qū)范圍內(nèi)其他公園占地面積總和的1.2倍，近7倍于沈陽(yáng)第二大城市公園倍，近7倍于沈陽(yáng)第二大城市公園 “南湖公園南湖公園”（48萬(wàn)平）；（48萬(wàn)平）；沈陽(yáng)城市公園統(tǒng)計(jì)本本 案案09.8.14地處天柱山支脈，占據(jù)沈陽(yáng)地理至高點(diǎn)，2004年7月 入選世界文化遺產(chǎn)名錄小橋流水小橋流水清代遺留的皇殯貴地，上風(fēng)上水，皇家風(fēng)水寶地，06年 當(dāng)選最值得外賓游覽的中國(guó)50個(gè)景點(diǎn)之一古老建筑與

19、現(xiàn)代游園完美結(jié)合現(xiàn)存古松2000余棵，松齡達(dá)300多年，搖曳挺 拔，參天敝日，被譽(yù)為沈陽(yáng)天然“氧吧”、城市 “綠肺”！北陵公園被譽(yù)為沈陽(yáng)北陵公園被譽(yù)為沈陽(yáng)“天然氧吧天然氧吧”、城市、城市“綠肺綠肺”、“風(fēng)水寶地風(fēng)水寶地”09.8.14地上及地下?tīng)顩r：地上及地下?tīng)顩r： 宗地目前地上物為沈陽(yáng)體育學(xué)院操場(chǎng)（該操場(chǎng)屬于文物，目前合作方正在運(yùn)作該操場(chǎng)的 宗地目前地上物為沈陽(yáng)體育學(xué)院操場(chǎng)（該操場(chǎng)屬于文物，目前合作方正在運(yùn)作該操場(chǎng)的 搬遷），搬遷），宗地東南角有2棟辦公樓已搬遷未拆除，宗地內(nèi)并無(wú)水渠、高壓線等影響后期開(kāi) 宗地東南角有2棟辦公樓已搬遷未拆除，宗地內(nèi)并無(wú)水渠、高壓線等影響后期開(kāi) 發(fā)的不利因素發(fā)的

20、不利因素； 宗地地下無(wú)管線、地下電纜、暗渠、地下建筑等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不利因素宗地地下無(wú)管線、地下電纜、暗渠、地下建筑等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不利因素。宗地西北測(cè)跑馬場(chǎng)角樓宗地東北側(cè)宗地西南側(cè)原體育學(xué)院西門(mén)宗地南邊界1宗地南邊界2宗地東南側(cè)09.8.14宗地周邊大市政管網(wǎng)配套宗地周邊大市政管網(wǎng)配套：宗地周邊大市政管網(wǎng)配套齊全，各類(lèi)管網(wǎng)均可通過(guò)宗地東側(cè)宗地周邊大市政管網(wǎng)配套齊全，各類(lèi)管網(wǎng)均可通過(guò)宗地東側(cè)“陵?yáng)| 陵?yáng)| 街街”接入接入。低壓煤氣， =300mm給水， =200mm輸水， =1000mm污水， =500mm雨水， =1200mm供暖，630*2電器煤氣泰山路泰山路陵陵?yáng)|東街街宗地周邊管網(wǎng)分布示意

21、圖09.8.14宗地交通狀況：宗地交通狀況：宗地周邊道路通達(dá)性較好、公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)、 距離地鐵2號(hào)線北陵站出口約700米；宗地周邊道路通達(dá)性較好、公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)、 距離地鐵2號(hào)線北陵站出口約700米；北行 商圈五愛(ài) 商圈沈陽(yáng)站沈陽(yáng)北站中街商圈北行 商圈五愛(ài) 商圈沈陽(yáng)站沈陽(yáng)北站中街商圈地鐵2號(hào)線（北陵站）體育學(xué)院周邊公交線1）公交系統(tǒng)：宗地東側(cè)為 原沈陽(yáng)體育學(xué)院公交站， 公交線路發(fā)達(dá)，有多達(dá)10 條公交線路（338、205、 210、220、227、231、242、 245、265、800）可方便到 達(dá)沈陽(yáng)各大商圈、沈陽(yáng)站、 沈陽(yáng)北站；2）宗地出行主要依靠交通 方式：a公交線路豐富，可依靠

22、公共交通出行；b 道路通達(dá)性較好，可通 過(guò)泰山路自駕車(chē)1分鐘即可 到 達(dá) 金廊北段（北陵大 街），方便東西、南北通 行；3）宗地距地鐵2號(hào)線北陵 站出口約700米；地鐵的開(kāi) 通更加方便了項(xiàng)目出行；宗地宗地09.8.14宗地配套宗地配套：毗鄰北陵公園，景觀資源優(yōu)越，距離第四醫(yī)院500 米，周邊有滿(mǎn)足日常生活的商業(yè)配套；毗鄰北陵公園，景觀資源優(yōu)越，距離第四醫(yī)院500 米，周邊有滿(mǎn)足日常生活的商業(yè)配套；商業(yè)配套：生活商業(yè)豐富，陵?yáng)|街、 銀山路周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密 集；距離皇姑北行商圈 約3公里； 醫(yī)療配套：宗地周邊便利的就醫(yī)地 點(diǎn)主要是距宗地500米左 右的北陵醫(yī)院、市第四 醫(yī)院，另外經(jīng)泰山路至 一環(huán)路周

23、邊分布有遼寧 中醫(yī)、兒童醫(yī)院； 文體配套：項(xiàng)目周邊主要的教育資 源有遼寧文化藝術(shù)學(xué)校 及一環(huán)路周邊的旅游學(xué) 校、中醫(yī)學(xué)院；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、生活配套分布區(qū)北陵醫(yī)院遼寧中醫(yī)兒童醫(yī)院北陵公園市第四醫(yī)院遼寧文化藝術(shù)學(xué)校旅游學(xué)校遼寧省中醫(yī)學(xué)院沈陽(yáng)賓館陵?yáng)|街銀山路宗地宗地09.8.14片區(qū)存量土地：片區(qū)存量土地：北陵周邊存量土地極為有限，臨近公園的存量土 地僅存本案、航院地塊及上崗子地塊，航院因地價(jià)及規(guī)模原因近期 出讓可能性較低，上崗子地塊因涉及拆遷和大面積綠地調(diào)整，出讓 時(shí)間不定。北陵周邊存量土地極為有限，臨近公園的存量土 地僅存本案、航院地塊及上崗子地塊，航院因地價(jià)及規(guī)模原因近期 出讓可能性較低，上崗子地塊

24、因涉及拆遷和大面積綠地調(diào)整，出讓 時(shí)間不定。【說(shuō)明】北陵周邊存量：【說(shuō)明】北陵周邊存量：1、航院地塊：占地25萬(wàn)平，容 積率2.5，我司前期跟蹤地塊， 樓面地價(jià)2200元/平，受價(jià)格及 規(guī)模影響，近期出讓的可能性較 低，同時(shí)航院地塊位置距離宗地 約3.5公里，未來(lái)與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān) 系較弱。2、上崗子地塊：我司前期跟蹤地塊，占地45萬(wàn) 平，因涉及大量拆遷及大面積綠 地調(diào)整，土地出讓時(shí)間不定；北陵公園宗地宗地未來(lái)可供應(yīng)土地儲(chǔ)備資源分布航院上崗子北 陵北 陵09.8.14周邊可比地價(jià):周邊可比地價(jià):橫向?qū)Ρ缺绷旯珗@周邊成交土地，越為臨近北陵公 園的土地價(jià)值越高，與07年成交的泰昇地塊，宗地樓面地價(jià)較低。

25、橫向?qū)Ρ缺绷旯珗@周邊成交土地，越為臨近北陵公 園的土地價(jià)值越高，與07年成交的泰昇地塊，宗地樓面地價(jià)較低。參考地塊占地容積率成交時(shí)間成交總價(jià)（萬(wàn)元）土地單價(jià)（元/平） 樓面單價(jià) （元/平）泰山路11號(hào)5.41107年6月478325002500泰昇地塊4.13407年11月3080674521863銀山路66號(hào)4.92308年6月2092742471416本案4.7721447733601680銀山路66號(hào)銀山路66號(hào)泰山路11號(hào)泰山路11號(hào)泰昇地塊泰昇地塊北陵公園北陵公園宗地宗地參考地塊參考地塊進(jìn)展方面進(jìn)展方面泰山路11號(hào)與本案同屬體育學(xué)院校區(qū)，08年軍澤已摘牌，一直未 開(kāi)工；目前軍澤公司擬

26、為部隊(duì)定向開(kāi)發(fā)住宅，但未最 終確定，我司仍有機(jī)會(huì)參與。泰昇地塊該地塊07年11月由香港泰昇公司獲取，目前項(xiàng)目已拆 遷完畢，正在進(jìn)行土地相關(guān)手續(xù)報(bào)批及前期策劃，目 前具體規(guī)劃方案未定，后續(xù)重點(diǎn)關(guān)注；銀山路66號(hào)目前已為凈地， 尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)09年下半年上市，開(kāi) 發(fā)商為本地開(kāi)發(fā)商華海開(kāi)發(fā)公司，實(shí)力一般；09.8.14土地屬性判斷土地屬性判斷：“a+土地屬性a+土地屬性”，“金色類(lèi)土地金色類(lèi)土地”，具備打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng) 目的基本素質(zhì)具備打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng) 目的基本素質(zhì) 金廊北段，1-2環(huán)區(qū)間，毗鄰沈陽(yáng)最大生態(tài)公園北陵公園；+= 周邊道路通達(dá)，公交線路豐富，距離地鐵北陵車(chē)站約700米； 宗地周邊各類(lèi)生活配套完善；

27、省直機(jī)關(guān)聚集區(qū)，傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)； 板塊內(nèi)土地存量有限，北陵?yáng)|絕版地塊；+A+土地屬性，金 色類(lèi)土地，具備 打造優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的 基本素質(zhì)09.8.14主要內(nèi)容一、土地屬性分析一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議09.8.14項(xiàng)目立面風(fēng)格示意項(xiàng)目立面風(fēng)格示意強(qiáng)調(diào)水平線條，有質(zhì)感的面磚材料，顏色柔和。頂部作適當(dāng)處理，弱化尺度感。同時(shí)給

28、人以“內(nèi)斂大氣”的感覺(jué)強(qiáng)調(diào)水平線條，有質(zhì)感的面磚材料，顏色柔和。頂部作適當(dāng)處理，弱化尺度感。同時(shí)給人以“內(nèi)斂大氣”的感覺(jué)09.8.14入口示意入口示意09.8.14林蔭路示意林蔭路示意09.8.14圍墻示意圍墻示意09.8.14生態(tài)節(jié)能住宅（意向）生態(tài)節(jié)能住宅（意向）本案定位為北陵公園旁低密度舒適性住宅，具備打造生態(tài)節(jié)能住宅的基 本條件。除目前沈陽(yáng)公司已實(shí)施的外墻外保溫、三玻塑鋼窗、地?zé)岵膳葞?項(xiàng)措施外，項(xiàng)目未來(lái)會(huì)考慮以下措施來(lái)打造生態(tài)節(jié)能型住宅。集中太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)集中太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)沿街及首層設(shè)置隔音防盜卷簾沿街及首層設(shè)置隔音防盜卷簾居室明衛(wèi)采用中空節(jié)能窗居室明衛(wèi)采用中空節(jié)能窗滲水磚鋪裝地面

29、滲水磚鋪裝地面中水利用技術(shù)中水利用技術(shù)太陽(yáng)能庭院燈太陽(yáng)能庭院燈房間分室溫度控制房間分室溫度控制住宅新風(fēng)系統(tǒng)住宅新風(fēng)系統(tǒng)09.8.14生態(tài)節(jié)能住宅（意向）生態(tài)節(jié)能住宅（意向）集中太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)集中太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)太陽(yáng)能庭院燈太陽(yáng)能庭院燈沿街及首層設(shè)置隔音防盜卷簾沿街及首層設(shè)置隔音防盜卷簾居室明衛(wèi)采用中空節(jié)能窗居室明衛(wèi)采用中空節(jié)能窗住宅新風(fēng)系統(tǒng)住宅新風(fēng)系統(tǒng)09.8.14項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏首期開(kāi)發(fā)：二期開(kāi)發(fā)：首期開(kāi)發(fā)：二期開(kāi)發(fā)：土地獲取土地獲取2009-8-5備注：備注： 一期開(kāi)工面積 53537平； 4棟17層高層、4棟 多層電梯洋房； 2010年6月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo) 售，當(dāng)年銷(xiāo)售面積 41200平；

30、2011年銷(xiāo)售8708 平；首期開(kāi)工時(shí)間首期開(kāi)工時(shí)間2009-8-30四證獲取時(shí)間四證獲取時(shí)間2009-10-25預(yù)售許可證預(yù)售許可證2010-5-15開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-6-1入住入住2010-12-25四證獲取時(shí)間四證獲取時(shí)間2009-11-15備注：備注： 二期開(kāi)工面積 48703平； 6棟17層高層，2 棟多層電梯洋房 ；2010年銷(xiāo)售3629 平，2011年銷(xiāo)售 45074平，項(xiàng)目售 罄；二期開(kāi)工時(shí)間二期開(kāi)工時(shí)間2010-3-1預(yù)售許可證預(yù)售許可證2010-9-15開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-10-20入住入住2011-12-30凈地泰山路泰山路陵?yáng)|街陵?yáng)|街一 期一 期一 期一

31、期二 期二 期北陵公園北陵公園09.8.14主要內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議09.8.14供不應(yīng)求、大戶(hù)型產(chǎn)品稀缺供不應(yīng)求、大戶(hù)型產(chǎn)品稀缺1、皇姑東部缺乏高品質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)整個(gè)北部城 區(qū)缺乏舒適性大戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)；2、皇姑區(qū)土地供應(yīng)缺乏，市場(chǎng)需求旺盛，連續(xù) 兩年供不應(yīng)求；項(xiàng)目定位推導(dǎo)：項(xiàng)目定位推導(dǎo)：結(jié)合

32、客戶(hù)、土地屬性及市場(chǎng)等幾方面因 素，推導(dǎo)本項(xiàng)目定位。結(jié)合客戶(hù)、土地屬性及市場(chǎng)等幾方面因 素，推導(dǎo)本項(xiàng)目定位。充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)充分發(fā)揮景觀資源優(yōu) 勢(shì)，提供再次改善產(chǎn)勢(shì)，提供再次改善產(chǎn) 品，贏得再改市場(chǎng)機(jī)會(huì)品，贏得再改市場(chǎng)機(jī)會(huì) 較大較大客戶(hù)土地產(chǎn)品A+的土地屬性A+的土地屬性1、擁有絕無(wú)僅有的景觀優(yōu)勢(shì)，西北 側(cè)150米直面公園 景觀；2、各類(lèi)配套均好宗地周邊高收入人群聚集，改宗地周邊高收入人群聚集，改 善需求旺盛善需求旺盛；宗地周邊客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、大戶(hù) 型需求旺盛，且基數(shù)龐大；結(jié)合市場(chǎng)情況結(jié)合市場(chǎng)情況09.8.14沈陽(yáng)整體市場(chǎng)及未來(lái)預(yù)測(cè)：沈陽(yáng)整體市場(chǎng)及未來(lái)預(yù)測(cè)：0708年沈陽(yáng)住宅成交量均超過(guò)100

33、0萬(wàn) 平，按照集團(tuán)提供的模版進(jìn)行預(yù)測(cè)，沈陽(yáng)市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來(lái)幾年成交量 0708年沈陽(yáng)住宅成交量均超過(guò)1000萬(wàn) 平，按照集團(tuán)提供的模版進(jìn)行預(yù)測(cè)，沈陽(yáng)市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來(lái)幾年成交量 保持在1000萬(wàn)平左右保持在1000萬(wàn)平左右，相對(duì)較為平穩(wěn)，成交量波動(dòng)較小，價(jià)格穩(wěn)步 增長(zhǎng)。受供應(yīng)量較大影響，未來(lái)庫(kù)存壓力較大。，相對(duì)較為平穩(wěn)，成交量波動(dòng)較小，價(jià)格穩(wěn)步 增長(zhǎng)。受供應(yīng)量較大影響，未來(lái)庫(kù)存壓力較大。歷年成交價(jià)格分析及預(yù)測(cè)29943048311032223382347435453651200025003000350040002003200420052006200720082009E 2010E歷年庫(kù)存面積分析及預(yù)測(cè)6

34、6749256764384110351355165505001000150020002003200420052006200720082009E 2010E注：具體的分析方法請(qǐng)參考按照集團(tuán)模版完成的沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)初探沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)初探（081231）1,4001,3001,3321,3511,0597366496481,1009809848607074342010E20052006200720082009E1,0751,153成交面積20042003供應(yīng)面積歷年供求面積分析與預(yù)測(cè)23.6415.1621.22118.550.0586.1671.4106.9232.8224.44167.85141.1

35、133.5528.2127.17131.2631.31104.38157.88192.49219.5581.2235.08108.6644.718.4247.0590.89135.32142.11139.95157.43248.179.71112.2296.391.140.630.340.60.771.531.041.591.170.311.524.280.420.70.740.810.51.072.142.041.020.862.281.20.540.520.640.871.871.741.812.171.150.971.150.8306010602060306040605060606070

36、6080609061006110612070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081008110812供應(yīng)供應(yīng)面積面積(萬(wàn)平萬(wàn)平米米)成交成交面積面積（萬(wàn)平萬(wàn)平米米）供銷(xiāo)供銷(xiāo)比比06-08年月度供求變化分析圖歷年成交價(jià)格分析及預(yù)測(cè)29943048311032223382347435453651200025003000350040002003200420052006200720082009E 2010E歷年庫(kù)存面積分析及預(yù)測(cè)66749256764384110351355

37、165505001000150020002003200420052006200720082009E 2010E23.6415.1621.22118.550.0586.1671.4106.9232.8224.44167.85141.1133.5528.2127.17131.2631.31104.38157.88192.49219.5581.2235.08108.6644.718.4247.0590.89135.32142.11139.95157.43248.179.71112.2296.391.140.630.340.60.771.531.041.591.170.311.524.280.420.

38、70.740.810.51.072.142.041.020.862.281.20.540.520.640.871.871.741.812.171.150.971.150.83060106020603060406050606060706080609061006110612070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806080708080809081008110812供應(yīng)供應(yīng)面積面積(萬(wàn)平萬(wàn)平米米)成交成交面積面積（萬(wàn)平萬(wàn)平米米）供銷(xiāo)供銷(xiāo)比比09.8.14宗地競(jìng)品少、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系弱。宗地競(jìng)品少、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系弱。

39、目前皇姑在售項(xiàng)目約49個(gè)，庫(kù)存超過(guò)1萬(wàn)平的項(xiàng)目較少，且與宗地距離較遠(yuǎn),與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱。目前皇姑在售項(xiàng)目約49個(gè)，庫(kù)存超過(guò)1萬(wàn)平的項(xiàng)目較少，且與宗地距離較遠(yuǎn),與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱。項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)08年底庫(kù)存面積（萬(wàn)平）08年底庫(kù)存面積（萬(wàn)平）說(shuō)明說(shuō)明海德公園2.5沈陽(yáng)綠城開(kāi)發(fā)，與項(xiàng)目緊鄰，產(chǎn)品品質(zhì)一般，目前尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，09年將售磬，未來(lái)與項(xiàng)目不存在競(jìng)爭(zhēng)西堤國(guó)際5.4沈陽(yáng)金基開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于塔灣地區(qū)，與項(xiàng)目位置較遠(yuǎn)，120平以下一房和兩房產(chǎn)品為主，與項(xiàng)目不存在明顯競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)典生活1.3沈陽(yáng)錦聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于皇姑主要商圈北行地區(qū)，目前在售產(chǎn)品以小面積精裝產(chǎn)品為主，與我司項(xiàng)目定位不同，因此不存在明

40、顯競(jìng)爭(zhēng)本案本案西堤國(guó)際西堤國(guó)際經(jīng)典生活經(jīng)典生活海德公園海德公園怡林名門(mén)怡林名門(mén) 目前皇姑市內(nèi)核心區(qū)域庫(kù) 存較大項(xiàng)目主要是海德公園、海德公園、 西堤國(guó)際、陽(yáng)光上品和經(jīng)典西堤國(guó)際、陽(yáng)光上品和經(jīng)典 生活；生活； 我司項(xiàng)目東側(cè)為沈陽(yáng)華海 開(kāi)發(fā)的怡林名門(mén)項(xiàng)目，但并 未開(kāi)盤(pán)，具體產(chǎn)品不祥，有 待后期持續(xù)跟蹤陽(yáng)光上品陽(yáng)光上品09.8.14 皇姑區(qū)在售產(chǎn)品較少，主要分布在陵?yáng)|、陵西、北行、塔灣四個(gè)板塊； 陵西板塊目前產(chǎn)品供應(yīng)集中在北部，與塔灣板塊定位相同，集中在價(jià)格較低的首置首改產(chǎn)品； 北行板塊受商圈影響，單塊土地面積較小，項(xiàng)目供應(yīng)多小戶(hù)型產(chǎn)品。陵?yáng)|板塊是皇姑區(qū)核心板塊之一陵?yáng)|板塊是皇姑區(qū)核心板塊之一，年成交

41、量占皇姑區(qū)的，年成交量占皇姑區(qū)的1/3，由于靠近北陵公 園，省直機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位聚集，人居環(huán)境優(yōu)越，主要客戶(hù)群體購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，主 流客戶(hù)來(lái)源于皇姑本區(qū)域，部分來(lái)自沈河、和平北部。，由于靠近北陵公 園，省直機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位聚集，人居環(huán)境優(yōu)越，主要客戶(hù)群體購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，主 流客戶(hù)來(lái)源于皇姑本區(qū)域，部分來(lái)自沈河、和平北部。陵?yáng)|板塊陵西板塊北行板塊塔灣板塊陵?yáng)|板塊陵西板塊北行板塊塔灣板塊09.8.1408年下半年各面積段消化套數(shù)(套)08年下半年各面積段消化面積(萬(wàn)平)2,1419,52729,01531,47428,18113,4784,63990-100 100-120120-150150-18018

42、0以上118,453總面積60以下60-901157219291289180851,132 近年來(lái)，板塊二環(huán)內(nèi)大戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)匱乏，需求逐漸向二環(huán)外擴(kuò)散，例如位于二環(huán)外的城建北尚客戶(hù)仍主要來(lái)自于皇 姑本區(qū)域； 由于皇姑區(qū)是省級(jí)政府機(jī)關(guān)、高校、醫(yī)院、大型企事業(yè)單位聚集地，其中高層人群對(duì)于150-180平的大面積產(chǎn)品存在著 較大的需求。注：按照沈陽(yáng)市場(chǎng)的情況，沈陽(yáng)公司產(chǎn)品線劃分的標(biāo)準(zhǔn)為90平以下并且總價(jià)在40萬(wàn)以下的產(chǎn)品為首置產(chǎn)品，90-144平、總價(jià)在40-80萬(wàn)的產(chǎn)品為首改產(chǎn) 品，80萬(wàn)以上為再改產(chǎn)品，單價(jià)在8000元/平以上的為高檔了類(lèi)產(chǎn)品陵?yáng)|板塊受限于產(chǎn)品供應(yīng)，90-150平產(chǎn)品是08年下半

43、年成交主 力,160平以上舒適大戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)較少。陵?yáng)|板塊受限于產(chǎn)品供應(yīng)，90-150平產(chǎn)品是08年下半年成交主 力,160平以上舒適大戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)較少。09.8.14目前宗地所在陵?yáng)|板塊內(nèi)在售項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)，且均為本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品品質(zhì)一般，受供應(yīng)限制，90目前宗地所在陵?yáng)|板塊內(nèi)在售項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)，且均為本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品品質(zhì)一般，受供應(yīng)限制，90140平首改類(lèi)產(chǎn)品是2項(xiàng)目的成交主力。140平首改類(lèi)產(chǎn)品是2項(xiàng)目的成交主力。海德公園海德公園陽(yáng)光上品陽(yáng)光上品體育學(xué)院體育學(xué)院 目前板塊內(nèi)在售項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)，分別是陽(yáng)光上品、 海德公園，均為本土開(kāi)發(fā)商 海德公園尾盤(pán)銷(xiāo)售，即將售罄，09年將消化完畢， 與

44、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較弱 陽(yáng)光上品是目前板塊內(nèi)部主力銷(xiāo)售項(xiàng)目，08年7月上 市，以90-135平高層、小高產(chǎn)品為主，目前銷(xiāo)售量約 為130套； 板塊內(nèi)項(xiàng)目基本以首改產(chǎn)品為主，并且產(chǎn)品品質(zhì)一 般，版塊內(nèi)缺乏品牌開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)社區(qū)；項(xiàng)目名稱(chēng)08年成交面積主要成交面積主要成交產(chǎn)品主力成交單價(jià)/總價(jià)預(yù)計(jì)09年成交 面積09年年底庫(kù)存可售海德公園6.5萬(wàn)92-101多層、小高層、高層5300-5800/50-602.5萬(wàn)平（尾貨）0126-140高層5300/65-75陽(yáng)光上品1.2萬(wàn)90-135高層、小高5600-6200/55-854萬(wàn)平7.809.8.14政府機(jī)關(guān)處級(jí)干部，后小太陽(yáng)（孩子上初中）：政府機(jī)關(guān)處級(jí)干

45、部，后小太陽(yáng)（孩子上初中）：生活特征：3口人現(xiàn)住北陵周邊；平時(shí)活動(dòng)基本客廳；工作很忙，回家希 望能有健身的地方；書(shū)房利用率高，希望2025平，南向采光好；認(rèn)為 衣帽間、儲(chǔ)藏室應(yīng)該有；希望再同一園區(qū)里給父母再買(mǎi)1套100平房子。政府機(jī)關(guān)副廳級(jí)干部，空巢（孩子國(guó)外上政府機(jī)關(guān)副廳級(jí)干部，空巢（孩子國(guó)外上 大學(xué)）：大學(xué)）：生活特征：2口人現(xiàn)住北行附近，孩子偶爾回 國(guó)；性格開(kāi)朗，喜歡召集朋友來(lái)家里聚會(huì)，希 望客廳大點(diǎn)，有獨(dú)立的大衣帽間；客廳要與餐 廳分隔開(kāi)；儲(chǔ)藏間需求強(qiáng)烈。政府機(jī)關(guān)正廳級(jí)干部，空巢期（現(xiàn)已退政府機(jī)關(guān)正廳級(jí)干部，空巢期（現(xiàn)已退 休，孩子也已獨(dú)立）：休，孩子也已獨(dú)立）：生活特征：老兩口住金色

46、家園，孩子均已獨(dú) 立；希望主臥、客廳要開(kāi)間大，敞亮；希望有 大儲(chǔ)藏間；對(duì)獨(dú)立洗衣房滿(mǎn)意；不需要健身房。需求情況需求情況總面積需求：總面積需求：160180平，部分會(huì)同一園區(qū)給父母再買(mǎi)1套100平2房產(chǎn)160180平，部分會(huì)同一園區(qū)給父母再買(mǎi)1套100平2房產(chǎn) 品。品。功能需求：功能需求： 1主臥1次臥1書(shū)房1廚房2廳2衛(wèi)1大儲(chǔ)藏間1北1主臥1次臥1書(shū)房1廚房2廳2衛(wèi)1大儲(chǔ)藏間1北 陽(yáng)臺(tái)，主臥衣帽間適度放大。陽(yáng)臺(tái)，主臥衣帽間適度放大。空間大小：空間大小：客廳客廳開(kāi)間5米左右；主臥只放大床、衣柜、梳妝臺(tái)即可；開(kāi)間5米左右；主臥只放大床、衣柜、梳妝臺(tái)即可；次臥次臥 一般為孩子房間，能放1一般為孩子房

47、間，能放1.5米床，書(shū)桌、小衣柜；.5米床，書(shū)桌、小衣柜；儲(chǔ)藏間儲(chǔ)藏間希望能大點(diǎn)；基本希望能大點(diǎn)；基本 都是1個(gè)人做飯，都是1個(gè)人做飯，廚房廚房不用太大；不用太大；餐廳餐廳要與客廳有分割，能放置6人桌；要與客廳有分割，能放置6人桌；衛(wèi)衛(wèi) 生間生間放置單槽水盆、淋浴、馬桶；放置單槽水盆、淋浴、馬桶；主衛(wèi)主衛(wèi)希望有放普通浴缸的地方。希望有放普通浴缸的地方。朝向需求：朝向需求：客廳必須南向，即使北向有稀缺景觀；主臥南向。客廳必須南向，即使北向有稀缺景觀；主臥南向。建筑形式：建筑形式：對(duì)于高層抗性較大，喜歡帶電梯的多層。對(duì)于高層抗性較大，喜歡帶電梯的多層。價(jià)格接受度：價(jià)格接受度：7000左右比較合理，

48、如果看到產(chǎn)品能接受更高的價(jià)格7000左右比較合理，如果看到產(chǎn)品能接受更高的價(jià)格。居住習(xí)慣：居住習(xí)慣：比較注重隱私，要環(huán)境安靜，居住人群?jiǎn)我弧⑺刭|(zhì)高。比較注重隱私，要環(huán)境安靜，居住人群?jiǎn)我弧⑺刭|(zhì)高。客群1：客群1：政府機(jī)關(guān)處級(jí)以上公務(wù)員：主力客群處于空巢期或子女即政府機(jī)關(guān)處級(jí)以上公務(wù)員：主力客群處于空巢期或子女即 將進(jìn)入大學(xué)，具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，主力需求:1主臥1次臥1書(shū)房，將進(jìn)入大學(xué)，具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力，主力需求:1主臥1次臥1書(shū)房， 儲(chǔ)藏空間和家政空間對(duì)其有吸引力儲(chǔ)藏空間和家政空間對(duì)其有吸引力購(gòu)購(gòu) 買(mǎi)買(mǎi) 關(guān)關(guān) 注注 度度物業(yè)、開(kāi)發(fā)商品牌物業(yè)、開(kāi)發(fā)商品牌房間舒適性、使用功能房間舒適性、使用功能醫(yī)療、交

49、通配套醫(yī)療、交通配套與父母或子女同一個(gè)園區(qū)（與父母或子女同一個(gè)園區(qū)（2套）套）價(jià)格、學(xué)校價(jià)格、學(xué)校12309.8.1412私營(yíng)業(yè)主單身階段：私營(yíng)業(yè)主單身階段：生活特征：1人現(xiàn)住金色家園，有保姆照料日常生活；從事 文化娛樂(lè)出版行業(yè)，酷愛(ài)畫(huà)畫(huà)；平時(shí)喜歡游泳， 不喜歡召集朋友來(lái)家聚會(huì)；崇拜西方的生活方 式，認(rèn)為客廳是交流的空間，應(yīng)該有單獨(dú)空間作 影視房、棋牌室；主臥面積一定要大，空間開(kāi)闊 單只放床和衣柜；書(shū)房應(yīng)該帶有會(huì)客功能；獨(dú)立 儲(chǔ)藏間放置個(gè)人物品。私營(yíng)業(yè)主小太陽(yáng)（2個(gè)孩子，最小的孩子私營(yíng)業(yè)主小太陽(yáng)（2個(gè)孩子，最小的孩子 6歲以下）：6歲以下）：生活特征：4口人現(xiàn)住八王寺附近，目前為全職太太照顧

50、兩個(gè)孩子；父母兩人在同一園區(qū)居住，幾乎 每天去母親家吃飯，餐廳正常大小即可；很 少在家里聚會(huì)，對(duì)現(xiàn)有5。4開(kāi)間客廳滿(mǎn)意； 空閑逛街、購(gòu)物、唱K；希望有大洗衣房；希 望有大儲(chǔ)藏間放置衣服。需求情況需求情況客群2：客群2：私營(yíng)業(yè)主：主力客群處于小太陽(yáng)或后小太陽(yáng)階段，購(gòu)買(mǎi)力私營(yíng)業(yè)主：主力客群處于小太陽(yáng)或后小太陽(yáng)階段，購(gòu)買(mǎi)力 強(qiáng)，主力需求：3房強(qiáng)，主力需求：3房1主臥1次臥1書(shū)房1衣帽間/儲(chǔ)藏1主臥1次臥1書(shū)房1衣帽間/儲(chǔ)藏 間，或4房間，或4房1主臥2次臥1書(shū)房1衣帽間/儲(chǔ)藏間。1主臥2次臥1書(shū)房1衣帽間/儲(chǔ)藏間。購(gòu)購(gòu) 買(mǎi)買(mǎi) 關(guān)關(guān) 注注 度度物業(yè)、開(kāi)發(fā)商品牌物業(yè)、開(kāi)發(fā)商品牌園區(qū)環(huán)境園區(qū)環(huán)境市內(nèi)交通便

51、利地段市內(nèi)交通便利地段房間舒適性、使用功能房間舒適性、使用功能價(jià)格價(jià)格總面積需求：總面積需求：160180/三房，180240平/160180/三房，180240平/四房。四房。功能需求：功能需求： 1主臥1或2個(gè)次臥1書(shū)房+1廚房2廳2衛(wèi)1儲(chǔ)藏間1主臥1或2個(gè)次臥1書(shū)房+1廚房2廳2衛(wèi)1儲(chǔ)藏間四房客戶(hù)需要兩個(gè)等同標(biāo)準(zhǔn)的次臥，對(duì)應(yīng)兩個(gè)子女；四房客戶(hù)需要兩個(gè)等同標(biāo)準(zhǔn)的次臥，對(duì)應(yīng)兩個(gè)子女；空間大小：空間大小：客廳客廳開(kāi)間5開(kāi)間5.5-6米左右；.5-6米左右；主臥主臥只放大床、衣柜即可，開(kāi)間不只放大床、衣柜即可，開(kāi)間不 能太小；能太小；次臥次臥一般為孩子房間，大小要求不高，家里一般不住客人；基一般

52、為孩子房間，大小要求不高，家里一般不住客人；基 本自己不做飯，本自己不做飯，廚房廚房不用太大；不用太大；餐廳餐廳要與客廳有分割，能放置6人桌；要與客廳有分割，能放置6人桌； 主衛(wèi)主衛(wèi)放置1米左右長(zhǎng)水盆、馬桶、小便池、條形大浴缸、淋浴、小窗；放置1米左右長(zhǎng)水盆、馬桶、小便池、條形大浴缸、淋浴、小窗； 次衛(wèi)次衛(wèi)放置單槽水盆、馬桶、小便池、淋浴、洗衣機(jī)。放置單槽水盆、馬桶、小便池、淋浴、洗衣機(jī)。朝向需求：朝向需求：客廳希望南向，如果北向有稀缺景觀可考慮。客廳希望南向，如果北向有稀缺景觀可考慮。建筑形式：建筑形式：對(duì)于高層抗性較大，喜歡帶電梯的多層；偏向購(gòu)買(mǎi)1層帶對(duì)于高層抗性較大，喜歡帶電梯的多層；偏

53、向購(gòu)買(mǎi)1層帶 花園房子。花園房子。價(jià)格接受度：價(jià)格接受度：?jiǎn)蝺r(jià)70008000可接受，如果產(chǎn)品好可接受更高價(jià)格。單價(jià)70008000可接受，如果產(chǎn)品好可接受更高價(jià)格。09.8.1412大學(xué)教授孩子三代（孩子9歲，現(xiàn)與岳父岳大學(xué)教授孩子三代（孩子9歲，現(xiàn)與岳父岳 母同住）：母同住）：生活特征：5口人現(xiàn)住省政府大院；在沈陽(yáng)有多處房產(chǎn)；考 慮在附近購(gòu)買(mǎi)150160平，3口人獨(dú)立生活；希 望有大客廳，開(kāi)間4.5米左右；臥室不要太大。 對(duì)于房間沒(méi)有太多特殊需求，滿(mǎn)足廳、臥室、廚 房即可。干部子女老年三代（孩子上小學(xué)，與公干部子女老年三代（孩子上小學(xué)，與公 婆同住）：婆同住）：生活特征：5口人現(xiàn)住北陵政府

54、小區(qū)（武功山小區(qū)），丈 夫原為公務(wù)員，現(xiàn)兩口自己做裝飾材料生 意；現(xiàn)園區(qū)不好、沒(méi)有物業(yè)，考慮換房，打 算在同一個(gè)園區(qū)買(mǎi)2套分開(kāi)住，一套160左右 三房，一套100兩房。需求情況需求情況客群3：客群3：干部子女、教師、醫(yī)生：主力客群處于小太陽(yáng)或后小太干部子女、教師、醫(yī)生：主力客群處于小太陽(yáng)或后小太 陽(yáng)階段，價(jià)格承受能力較強(qiáng)，主力需求：1主臥1次臥+1書(shū)房。陽(yáng)階段，價(jià)格承受能力較強(qiáng)，主力需求：1主臥1次臥+1書(shū)房。購(gòu)購(gòu) 買(mǎi)買(mǎi) 關(guān)關(guān) 注注 度度房間舒適度房間舒適度物業(yè)物業(yè)認(rèn)同北陵地段認(rèn)同北陵地段價(jià)格價(jià)格開(kāi)發(fā)商品牌開(kāi)發(fā)商品牌總面積需求：總面積需求：160平左160平左右右。功能需求：功能需求： 1主臥

55、2X（1次臥1書(shū)房/2次臥）+1廚房2廳2衛(wèi)1主臥2X（1次臥1書(shū)房/2次臥）+1廚房2廳2衛(wèi) 1狹長(zhǎng)衣帽間1北陽(yáng)臺(tái);1狹長(zhǎng)衣帽間1北陽(yáng)臺(tái);空間大小：空間大小：客廳客廳開(kāi)間4開(kāi)間4.5米以上；.5米以上；主臥主臥只放大床、衣柜、梳妝臺(tái)；只放大床、衣柜、梳妝臺(tái)；次次 臥臥一般為孩子房間，大小要求不高；基本都是1個(gè)人做飯，一般為孩子房間，大小要求不高；基本都是1個(gè)人做飯，廚房廚房不用不用 太大；太大；餐廳餐廳要與客廳有分割，能放置6人桌；要與客廳有分割，能放置6人桌；主衛(wèi)主衛(wèi)放置單槽水盆、馬放置單槽水盆、馬 桶、能放浴缸的地方；桶、能放浴缸的地方；次衛(wèi)次衛(wèi)放置單槽水盆、馬桶、淋浴、洗衣機(jī)。放置單槽

56、水盆、馬桶、淋浴、洗衣機(jī)。朝向需求：朝向需求：客廳必須南向，即使北向有稀缺景觀；主臥南向。客廳必須南向，即使北向有稀缺景觀；主臥南向。建筑形式：建筑形式：偏向購(gòu)買(mǎi)多層，高層也能接受。偏向購(gòu)買(mǎi)多層，高層也能接受。價(jià)格接受度：價(jià)格接受度：60007000左右認(rèn)為可接受。60007000左右認(rèn)為可接受。09.8.14全市范圍來(lái)看，公園導(dǎo)向住宅具有突出的溢價(jià)能力全市范圍來(lái)看，公園導(dǎo)向住宅具有突出的溢價(jià)能力。從沈陽(yáng)高端再 改市場(chǎng)發(fā)展分析，公園導(dǎo)向產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯，擬定位宗地項(xiàng)目為 公園導(dǎo)向，由于北陵公園為沈陽(yáng)市民認(rèn)可的風(fēng)水寶地、且人文景觀 資源豐富，可以獲得較高的溢價(jià)能力。從沈陽(yáng)高端再 改市場(chǎng)發(fā)展分析，

57、公園導(dǎo)向產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯，擬定位宗地項(xiàng)目為 公園導(dǎo)向，由于北陵公園為沈陽(yáng)市民認(rèn)可的風(fēng)水寶地、且人文景觀 資源豐富，可以獲得較高的溢價(jià)能力。類(lèi)別價(jià)格區(qū)間評(píng)級(jí)中央公園導(dǎo)向70007500較高極致景觀導(dǎo)向70008000高地段產(chǎn)品導(dǎo)向60007600(扣除裝修)中類(lèi)別價(jià)格區(qū)間評(píng)級(jí)中央公園導(dǎo)向70007500較高極致景觀導(dǎo)向70008000高地段產(chǎn)品導(dǎo)向60007600(扣除裝修)中沈陽(yáng)高端再改市場(chǎng)分類(lèi)： 中央公園型代表項(xiàng)目：地王國(guó)際花園，北側(cè)臨青年公園，產(chǎn)品立面簡(jiǎn)單、戶(hù)型中庸，占據(jù)地段和青年公園兩大優(yōu)勢(shì)， 上市銷(xiāo)售速度極快； 極致景觀型代表項(xiàng)目：東方威尼斯，南側(cè)臨渾河，除景觀外產(chǎn)品無(wú)任何特色，但一線

58、河景房上市迅速消化； 地段產(chǎn)品型代表項(xiàng)目：五里河大廈，位于五里河中心區(qū)域，占據(jù)沈陽(yáng)門(mén)戶(hù)位置，配以高標(biāo)準(zhǔn)裝修，售價(jià)遠(yuǎn)高于同期其 他產(chǎn)品。09.8.14項(xiàng)目定位為高品質(zhì)舒適再改產(chǎn)品項(xiàng)目定位為高品質(zhì)舒適再改產(chǎn)品。北陵公園旁，景觀資源優(yōu)越，交通便 利，配套齊全，政府、高校、醫(yī)院、大型企事業(yè)單位聚集，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，結(jié) 合市場(chǎng)和區(qū)位條件，項(xiàng)目定位高品質(zhì)舒適型再改。北陵公園旁，景觀資源優(yōu)越，交通便 利，配套齊全，政府、高校、醫(yī)院、大型企事業(yè)單位聚集，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，結(jié) 合市場(chǎng)和區(qū)位條件，項(xiàng)目定位高品質(zhì)舒適型再改。項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目難點(diǎn)項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目難點(diǎn)最終定位最終定位北陵公園旁高品質(zhì)再改產(chǎn)品，低密度舒適性品牌社區(qū)北陵

59、公園旁高品質(zhì)再改產(chǎn)品，低密度舒適性品牌社區(qū)1、土地屬性方面：1、土地屬性方面： 位于皇姑核心區(qū)域，緊鄰北陵公園，獨(dú)享資源優(yōu)勢(shì) 緊鄰地鐵出口，周邊道路交通發(fā)達(dá)，成熟生活區(qū)，各項(xiàng) 配套設(shè)施齊全；2、客戶(hù)方面2、客戶(hù)方面：周邊政府、醫(yī)院、學(xué)校、大型企事業(yè)單位 聚集，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)；3、市場(chǎng)方面3、市場(chǎng)方面：片區(qū)供不應(yīng)求趨勢(shì)明顯，板塊缺乏高品質(zhì) 舒適型產(chǎn)品供應(yīng)1、規(guī)劃方面1、規(guī)劃方面：51米限高，影響容積率； 地塊三角形狀，緊鄰馬路，存在一定的噪聲干擾；2、不利因素2、不利因素： 周邊現(xiàn)有住宅，影響未來(lái)產(chǎn)品布局產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成品類(lèi)品類(lèi)產(chǎn)品線產(chǎn)品線產(chǎn)品比例產(chǎn)品比例戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)說(shuō)明說(shuō)明180平多層G2再改33%18

60、0 戶(hù)型創(chuàng)新的多層稀缺產(chǎn)品160平高層55%306 舒適性產(chǎn)品，西側(cè)5棟一線景觀100平高層首改12%68東側(cè)土地屬性較差區(qū)域補(bǔ)充產(chǎn)品，同時(shí)滿(mǎn)足此類(lèi)客戶(hù)為父母或 子女在園區(qū)內(nèi)買(mǎi)小面積產(chǎn)品的需求產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品構(gòu)成09.8.14項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位10年首期上市高層為清水產(chǎn)品，10年高層整體均價(jià)7000元/平多層產(chǎn)品含1300精裝修，均價(jià)9500元/平。 萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)明顯； 景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯； 多層產(chǎn)品稀缺；考慮因素項(xiàng)目產(chǎn)品組合考慮因素項(xiàng)目產(chǎn)品組合北陵公園旁再改產(chǎn)品為主北陵公園旁再改產(chǎn)品為主 ，低密度舒適性、高品位品牌社區(qū)，低密度舒適性、高品位品牌社區(qū)項(xiàng)目在2010年2季度上市，多層產(chǎn)品入市價(jià)格

61、約項(xiàng)目在2010年2季度上市，多層產(chǎn)品入市價(jià)格約9500元/平（9500元/平（含裝含裝 修修），舒適型高層產(chǎn)品(，舒適型高層產(chǎn)品(清水非景觀房清水非景觀房)入市價(jià)格)入市價(jià)格6500/平6500/平。皇姑客戶(hù)將。皇姑客戶(hù)將 是項(xiàng)目面對(duì)的主力客戶(hù)，同時(shí)利用核心地段、絕佳景觀的產(chǎn)品稀缺是項(xiàng)目面對(duì)的主力客戶(hù)，同時(shí)利用核心地段、絕佳景觀的產(chǎn)品稀缺 擴(kuò)大輻射范圍，將吸引部分沈河、和平北部客戶(hù)。擴(kuò)大輻射范圍，將吸引部分沈河、和平北部客戶(hù)。客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)來(lái)源客戶(hù)比例客戶(hù)比例年齡年齡職業(yè)職業(yè)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)產(chǎn)品購(gòu)房目的購(gòu)房目的客戶(hù)價(jià)值點(diǎn)客戶(hù)價(jià)值點(diǎn)皇姑10%3550政府、企事業(yè)單位中層100平高層首次改善交通便利、

62、品牌50%3550政府、企事業(yè)單位高層180平電梯多層再次改善、彰顯地位舒適性產(chǎn)品、地段、環(huán) 境、品牌沈河、和平30%3550政府、企事業(yè)單位、私企高層150-170平電梯多層再次改善、環(huán)境其他10%3550政府、企事業(yè)單位中層100、125平高層首次改善交通便利、品牌項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)09.8.14項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息用地性質(zhì)用地性質(zhì)混合住宅用地總用地面積總用地面積4.77萬(wàn)平方米綜合容積率綜合容積率2.06凈地面積凈地面積4.77萬(wàn)平方米計(jì)容積率建筑面積計(jì)容積率建筑面積9.81萬(wàn)平方米住宅建筑面積住宅建筑面積9.27萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積0.21萬(wàn)平方米地上車(chē)庫(kù)地上車(chē)庫(kù)0.26

63、萬(wàn)平方米人防要求人防要求滿(mǎn)足沈陽(yáng)市政府第61號(hào) 令車(chē)位比車(chē)位比1：0.9建筑密度建筑密度22.80%綠地率綠地率40%建筑層數(shù)建筑層數(shù)6+1層電梯洋房、17層限高限高51米規(guī)劃思路規(guī)劃思路再改舒適性產(chǎn)品09.8.14項(xiàng)目總體規(guī)劃方案項(xiàng)目總體規(guī)劃方案核心訴求：低密度的公園住宅核心訴求：低密度的公園住宅沿公園一線展開(kāi)高層建筑，景沿公園一線展開(kāi)高層建筑，景 觀資源最大化觀資源最大化園區(qū)內(nèi)核心價(jià)值區(qū)域布置高檔園區(qū)內(nèi)核心價(jià)值區(qū)域布置高檔 多層住宅，土地價(jià)值最大化多層住宅，土地價(jià)值最大化東邊界土地布置高東邊界土地布置高 層建筑，拉升項(xiàng)目層建筑，拉升項(xiàng)目 容積率，土地利用容積率，土地利用 最大化最大化北陵公

64、園泰泰山山路路陵陵?yáng)|東街街09.8.14高層、多層組合，建筑形態(tài)豐富高層、多層組合，建筑形態(tài)豐富高層周邊布置，形成社區(qū)圍合，強(qiáng) 調(diào)大院概念高層周邊布置，形成社區(qū)圍合，強(qiáng) 調(diào)大院概念核心區(qū)的多層形成尺度親切的院落核心區(qū)的多層形成尺度親切的院落中心綠地形成社區(qū)景觀及活動(dòng)中心中心綠地形成社區(qū)景觀及活動(dòng)中心規(guī)劃特點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn)泰山路泰山路陵?yáng)|街陵?yáng)|街09.8.14產(chǎn)品設(shè)計(jì)一沿公園一線景觀住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)一沿公園一線景觀住宅 核心訴求核心訴求：景觀最大化：景觀最大化 關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)：客廳需要南向；主臥套房式設(shè)計(jì)；觀景面大；：客廳需要南向；主臥套房式設(shè)計(jì)；觀景面大； 突出點(diǎn)突出點(diǎn)：西山戶(hù)型270度景觀；南北通透客/

65、餐廳；北側(cè)大面積觀景陽(yáng)臺(tái)；：西山戶(hù)型270度景觀；南北通透客/餐廳；北側(cè)大面積觀景陽(yáng)臺(tái)；泰山路泰山路陵?yáng)|街陵?yáng)|街09.8.14電梯未獨(dú)立入戶(hù)電梯未獨(dú)立入戶(hù)客餐廳采光較差客餐廳采光較差未考慮公園景觀資源未考慮公園景觀資源產(chǎn)品設(shè)計(jì)一沿公園一線景觀住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)一沿公園一線景觀住宅客餐廳寬廳設(shè)計(jì)，空間寬敞大氣客餐廳寬廳設(shè)計(jì)，空間寬敞大氣南向陽(yáng)臺(tái)書(shū)房空間尺度舒適南向陽(yáng)臺(tái)書(shū)房空間尺度舒適客臥主臥空間獨(dú)立，避免干擾客臥主臥空間獨(dú)立，避免干擾獨(dú)立玄關(guān)系統(tǒng)獨(dú)立玄關(guān)系統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不能充分利用北向景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)不能充分利用北向景觀原型選自龍湖項(xiàng)目原型選自龍湖項(xiàng)目09.8.14產(chǎn)品設(shè)計(jì)一沿公園一線景觀住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)一沿公園

66、一線景觀住宅客餐廳寬廳設(shè)計(jì)空間寬敞大氣客餐廳寬廳設(shè)計(jì)空間寬敞大氣豪華主臥室，主衛(wèi)南向采光豪華主臥室，主衛(wèi)南向采光南北轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)南北轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)電梯獨(dú)立入戶(hù)電梯獨(dú)立入戶(hù)客餐廳三面開(kāi)窗景觀利用最大化客餐廳三面開(kāi)窗景觀利用最大化完善的儲(chǔ)藏空間完善的儲(chǔ)藏空間豪華主臥室豪華主臥室陽(yáng)光書(shū)房陽(yáng)光書(shū)房南向轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)充 分利用園區(qū)景觀南向轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)充 分利用園區(qū)景觀客餐廳寬廳設(shè)計(jì)客餐廳寬廳設(shè)計(jì)北向陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)充 分利用公園景觀北向陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)充 分利用公園景觀電梯獨(dú)立入戶(hù)戶(hù)型建筑面積185戶(hù)型建筑面積165電梯獨(dú)立入戶(hù)戶(hù)型建筑面積185戶(hù)型建筑面積16509.8.14電梯未獨(dú)立入戶(hù)電梯未獨(dú)立入戶(hù)開(kāi)敞露臺(tái)入戶(hù)，不適合北方氣候開(kāi)敞露

67、臺(tái)入戶(hù)，不適合北方氣候產(chǎn)品設(shè)計(jì)一沿公園一線景觀住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)一沿公園一線景觀住宅寬敞南廳寬敞南廳南向?qū)挸杜_(tái)南向?qū)挸杜_(tái)露臺(tái)入戶(hù)露臺(tái)入戶(hù)復(fù)式結(jié)構(gòu)復(fù)式結(jié)構(gòu)露臺(tái)設(shè)計(jì)不能充分利用景觀露臺(tái)設(shè)計(jì)不能充分利用景觀南北通透露臺(tái)設(shè)計(jì)不能充分利用景觀南北通透露臺(tái)設(shè)計(jì)不能充分利用景觀原型選自“星河丹堤”項(xiàng)目，最大賣(mài)點(diǎn)為高層類(lèi)別墅產(chǎn)品，市場(chǎng)上未出現(xiàn)原型選自“星河丹堤”項(xiàng)目，最大賣(mài)點(diǎn)為高層類(lèi)別墅產(chǎn)品，市場(chǎng)上未出現(xiàn)09.8.14產(chǎn)品設(shè)計(jì)一沿公園一線景觀住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)一沿公園一線景觀住宅電梯獨(dú)立入戶(hù)電梯獨(dú)立入戶(hù)封閉的入戶(hù)空間戶(hù)型建筑面積230平封閉的入戶(hù)空間戶(hù)型建筑面積230平09.8.14產(chǎn)品設(shè)計(jì)二多層電梯洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)二多

68、層電梯洋房 核心訴求核心訴求：產(chǎn)品形式稀缺；功能空間舒適；組團(tuán)靜謐；：產(chǎn)品形式稀缺；功能空間舒適；組團(tuán)靜謐； 關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)：客廳、主臥、書(shū)房南向；主臥套房式設(shè)計(jì)，體現(xiàn)舒適性；：客廳、主臥、書(shū)房南向；主臥套房式設(shè)計(jì)，體現(xiàn)舒適性； 突出點(diǎn)突出點(diǎn)：雙入戶(hù)、電梯入戶(hù)突出產(chǎn)品尊貴感；南北通透全明戶(hù)型 ；材料品質(zhì)高檔；：雙入戶(hù)、電梯入戶(hù)突出產(chǎn)品尊貴感；南北通透全明戶(hù)型 ；材料品質(zhì)高檔；泰山路泰山路陵?yáng)|街陵?yáng)|街09.8.14電梯獨(dú)立入戶(hù)電梯獨(dú)立入戶(hù)南向書(shū)房南向書(shū)房豪華主臥，主衛(wèi)獨(dú)立采光，南北通透豪華主臥，主衛(wèi)獨(dú)立采光，南北通透雙入戶(hù)空間，獨(dú)立家政區(qū)雙入戶(hù)空間，獨(dú)立家政區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)二多層電梯洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)二多層電

69、梯洋房客廳餐廳空間開(kāi)敞，南北通透戶(hù)型建筑面積180平客廳餐廳空間開(kāi)敞，南北通透戶(hù)型建筑面積180平09.8.14產(chǎn)品設(shè)計(jì)三園區(qū)內(nèi)高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)三園區(qū)內(nèi)高層 核心訴求核心訴求：尺度合理的舒適性產(chǎn)品；功能空間舒適；：尺度合理的舒適性產(chǎn)品；功能空間舒適； 關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)：客廳、主臥南向；主臥套房；：客廳、主臥南向；主臥套房； 突出點(diǎn)突出點(diǎn)：各空間均衡；南北通透全明戶(hù)型 ；主臥套房舒適；：各空間均衡；南北通透全明戶(hù)型 ；主臥套房舒適；泰山路泰山路陵?yáng)|街陵?yáng)|街09.8.14產(chǎn)品設(shè)計(jì)三園區(qū)內(nèi)高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)三園區(qū)內(nèi)高層主衛(wèi)南向采光主衛(wèi)南向采光豪華主臥室豪華主臥室客餐廳寬廳設(shè)計(jì)客餐廳寬廳設(shè)計(jì)獨(dú)立玄關(guān)獨(dú)立玄關(guān)主次臥空

70、間相對(duì)獨(dú)立戶(hù)型建筑面積160平主次臥空間相對(duì)獨(dú)立戶(hù)型建筑面積160平09.8.14產(chǎn)品設(shè)計(jì)三100平舒適兩房產(chǎn)品設(shè)計(jì)三100平舒適兩房 核心訴求核心訴求：滿(mǎn)足高端客戶(hù)輔助住房需求；：滿(mǎn)足高端客戶(hù)輔助住房需求； 關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品面積適度；通透戶(hù)型；：產(chǎn)品面積適度；通透戶(hù)型； 突出點(diǎn)突出點(diǎn)：滿(mǎn)足客戶(hù)父母或年輕子女居住需求：滿(mǎn)足客戶(hù)父母或年輕子女居住需求泰山路泰山路陵?yáng)|街陵?yáng)|街09.8.14產(chǎn)品設(shè)計(jì)三100平舒適兩房產(chǎn)品設(shè)計(jì)三100平舒適兩房客餐廳寬廳設(shè)計(jì)，寬敞明亮客餐廳寬廳設(shè)計(jì)，寬敞明亮空間方正，南北通透空間方正，南北通透09.8.14產(chǎn)品設(shè)計(jì)四商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)四商業(yè)本案商業(yè)設(shè)計(jì)主要考慮生活服務(wù)的小

71、型配套商業(yè)本案商業(yè)設(shè)計(jì)主要考慮生活服務(wù)的小型配套商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)以小餐飲、便利店、理發(fā)店、洗衣店為主商業(yè)業(yè)態(tài)以小餐飲、便利店、理發(fā)店、洗衣店為主 商業(yè)布置在園區(qū)東邊的陵?yáng)|街上（具有傳統(tǒng)的生商業(yè)氛圍），與對(duì)面海德公園的沿街商業(yè)共同形成良好的商業(yè)氛圍。商業(yè)布置在園區(qū)東邊的陵?yáng)|街上（具有傳統(tǒng)的生商業(yè)氛圍），與對(duì)面海德公園的沿街商業(yè)共同形成良好的商業(yè)氛圍。海德公園商業(yè)泰山路泰山路陵?yáng)|街陵?yáng)|街09.8.14主要內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及

72、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議09.8.142010年2011年合計(jì)銷(xiāo)售面積（平米）銷(xiāo)售面積（平米）4535558585103940銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）361695323889408銷(xiāo)售均價(jià)（元/平）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平）多層住宅多層住宅9500 （含裝修）10500 （含裝修）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)9000車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)1000010000高層高層6990（清水）9270（含裝修）結(jié)算面積（平米）結(jié)算面積（平米）4181262129103940結(jié)算金額（萬(wàn)元）結(jié)算金額（萬(wàn)元）33693557158

73、9408減：地價(jià)成本減：地價(jià)成本73301027017600建安成本建安成本157632342339186營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加220752297436管理費(fèi)用管理費(fèi)用105310532106銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用7957951590稅前利潤(rùn)稅前利潤(rùn)61361471620852減：所得稅減：所得稅107232174289稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)3401965112867其中：萬(wàn)科權(quán)益利潤(rùn)其中：萬(wàn)科權(quán)益利潤(rùn)3401965112867銷(xiāo)售凈利率銷(xiāo)售凈利率10.1%17.3%14.39%項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算表項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算表利潤(rùn)估算表09.8.14主要內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目初步

74、規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議09.8.14項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景：1、沈陽(yáng)軍澤公司于2007年與沈陽(yáng)體育學(xué)院簽訂體育學(xué)院西院轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓面積10.2 萬(wàn)平（其中南地塊5.4萬(wàn)平，北地塊約4.77萬(wàn)平，本案為北地塊）。軍澤公司于07年6月 毛地摘牌宗地南側(cè)5.4萬(wàn)平用地。迫于資金壓力及北側(cè)跑馬場(chǎng)動(dòng)遷問(wèn)題，南地塊一直未 開(kāi)工，北地塊也沒(méi)有掛牌；2、2008年11月

75、，大連華融公司收購(gòu)軍澤公司股權(quán)獲取對(duì)北地塊4.7萬(wàn)平的處置權(quán)，目前 大連華融公司有能力對(duì)跑馬場(chǎng)進(jìn)行遷移，該公司愿意在有確定受讓人的前提下，跑馬場(chǎng) 遷移后，將項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓獲取收益；3、南地塊目前已基本確定為部隊(duì)定向開(kāi)發(fā)住宅；1、沈陽(yáng)軍澤公司于2007年與沈陽(yáng)體育學(xué)院簽訂體育學(xué)院西院轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓面積10.2 萬(wàn)平（其中南地塊5.4萬(wàn)平，北地塊約4.77萬(wàn)平，本案為北地塊）。軍澤公司于07年6月 毛地摘牌宗地南側(cè)5.4萬(wàn)平用地。迫于資金壓力及北側(cè)跑馬場(chǎng)動(dòng)遷問(wèn)題，南地塊一直未 開(kāi)工，北地塊也沒(méi)有掛牌；2、2008年11月，大連華融公司收購(gòu)軍澤公司股權(quán)獲取對(duì)北地塊4.7萬(wàn)平的處置權(quán)，目前 大連華融公司

76、有能力對(duì)跑馬場(chǎng)進(jìn)行遷移，該公司愿意在有確定受讓人的前提下，跑馬場(chǎng) 遷移后，將項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓獲取收益；3、南地塊目前已基本確定為部隊(duì)定向開(kāi)發(fā)住宅；土地使用權(quán)人土地使用權(quán)人沈陽(yáng)體育學(xué)院土地他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利沈陽(yáng)體育學(xué)院與沈陽(yáng)軍澤房地產(chǎn)公司簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn) 讓協(xié)議土地用途土地用途居住商業(yè)土地使用年限土地使用年限居住50年；商業(yè)40年；土地手續(xù)狀況土地手續(xù)狀況軍澤公司與體育學(xué)院07年簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，08年大連華融獲取軍澤公司北地塊處置權(quán)，宗地尚未掛牌；項(xiàng)目信息來(lái)源項(xiàng)目信息來(lái)源政府土地方或合作方背景土地方或合作方背景土地方：沈陽(yáng)體育學(xué)院，已遷至蘇家屯；合作方：1、沈陽(yáng)軍澤公司于2007年與沈陽(yáng)體育學(xué)院簽訂體育學(xué)

77、院西院轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓面積10.2萬(wàn)平 （其中南地塊5.4萬(wàn)平，北地塊約4.7萬(wàn)平，本案為北地塊）。軍澤公司于07年6月毛地摘牌宗地南側(cè) 5.4萬(wàn)平用地。迫于資金壓力及北側(cè)跑馬場(chǎng)動(dòng)遷問(wèn)題，南地塊一直未開(kāi)工，北地塊也沒(méi)有掛牌；2、2008年11月，大連華融公司收購(gòu)軍澤公司股權(quán)獲取對(duì)北地塊4.7萬(wàn)平的處置權(quán)，目前大連華融公司 有能力對(duì)跑馬場(chǎng)進(jìn)行遷移，該公司愿意在有確定受讓人的前提下，跑馬場(chǎng)遷移后，將項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓獲 取收益；3、南地塊目前已基本確定為部隊(duì)定向開(kāi)發(fā)住宅；項(xiàng)目出讓目的項(xiàng)目出讓目的解決資金壓力是否存在中介費(fèi)是否存在中介費(fèi)是是 否否09.8.14【項(xiàng)目合作前提】【項(xiàng)目合作前提】1、跑馬場(chǎng)如期動(dòng)

78、遷1、跑馬場(chǎng)如期動(dòng)遷；進(jìn)展：1）目前遼寧省政府已同意跑馬場(chǎng)遷移；2）經(jīng)合作方與國(guó)家文物局相關(guān)負(fù)責(zé)人溝通，原則上同意跑馬場(chǎng)動(dòng)遷，動(dòng)遷時(shí) 間約需2個(gè)月；3）集團(tuán)同意該項(xiàng)目立項(xiàng)，我司即與合作方簽訂意向書(shū)后，合作方立即著手跑 馬場(chǎng)動(dòng)遷工作；4）跑馬場(chǎng)遷移經(jīng)國(guó)家文物局審批通過(guò)且完成遷移后，我司摘牌獲取項(xiàng)目用 地；進(jìn)展：1）目前遼寧省政府已同意跑馬場(chǎng)遷移；2）經(jīng)合作方與國(guó)家文物局相關(guān)負(fù)責(zé)人溝通，原則上同意跑馬場(chǎng)動(dòng)遷，動(dòng)遷時(shí) 間約需2個(gè)月；3）集團(tuán)同意該項(xiàng)目立項(xiàng)，我司即與合作方簽訂意向書(shū)后，合作方立即著手跑 馬場(chǎng)動(dòng)遷工作；4）跑馬場(chǎng)遷移經(jīng)國(guó)家文物局審批通過(guò)且完成遷移后，我司摘牌獲取項(xiàng)目用 地；2、限高審批2

79、、限高審批進(jìn)展： 1）按照沈飛正常審批限高為45米，經(jīng)與合作方溝通，合作方承諾限高可提升 至51米以上；2）我司摘牌獲取項(xiàng)目前，合作方需完成限高審批，在協(xié)議中與合作方確定樓 面地價(jià)，若51米限高審批無(wú)法實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致容積率損失，相應(yīng)降低合作總價(jià)；進(jìn)展： 1）按照沈飛正常審批限高為45米，經(jīng)與合作方溝通，合作方承諾限高可提升 至51米以上；2）我司摘牌獲取項(xiàng)目前，合作方需完成限高審批，在協(xié)議中與合作方確定樓 面地價(jià)，若51米限高審批無(wú)法實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致容積率損失，相應(yīng)降低合作總價(jià)；09.8.14項(xiàng)目獲取流程項(xiàng)目獲取流程：3月20日立項(xiàng)會(huì)后，我司與合作方簽訂合作意向， 明確正式合作的前提是合作方能夠如期運(yùn)作

80、跑馬場(chǎng)搬遷及規(guī)劃指標(biāo) 審批，視審批進(jìn)展情況與合作方簽訂正式的合作協(xié)議，預(yù)計(jì)項(xiàng)目最 終摘牌在7月初；：3月20日立項(xiàng)會(huì)后，我司與合作方簽訂合作意向， 明確正式合作的前提是合作方能夠如期運(yùn)作跑馬場(chǎng)搬遷及規(guī)劃指標(biāo) 審批，視審批進(jìn)展情況與合作方簽訂正式的合作協(xié)議，預(yù)計(jì)項(xiàng)目最 終摘牌在7月初；【項(xiàng)目獲取流程】第一步：與合作方簽訂合作意向；第二步：合作方運(yùn)作跑馬場(chǎng)搬遷及規(guī)劃指標(biāo)審批；第三步：1）合作方運(yùn)作毛地掛牌；2）萬(wàn)科成立項(xiàng)目公司第四步：毛地摘牌；HG-TY項(xiàng)目獲取流程HG-TY項(xiàng)目獲取流程3月207月5日120天09.8.14地價(jià)支付節(jié)奏：地價(jià)支付節(jié)奏：與合作方多次溝通，爭(zhēng)取分期支付地價(jià)款，延 緩地

81、價(jià)支付節(jié)奏；與合作方多次溝通，爭(zhēng)取分期支付地價(jià)款，延 緩地價(jià)支付節(jié)奏；地價(jià)地價(jià)包含內(nèi)容與價(jià)款組成：土地出讓金+騰遷費(fèi)總額：16000 萬(wàn)元；土地單價(jià)：3360元/平方米；樓面單價(jià)：1680元/平方米支付節(jié)奏支付進(jìn)度支付進(jìn)度2009 年7月2010 年 1月支付金額支付金額10400萬(wàn)元5600萬(wàn)元付款條件付款條件項(xiàng)目拆遷完畢，毛地摘牌，支付5400萬(wàn) 土地出讓金，5000萬(wàn)騰遷費(fèi)支付余款。09.8.14地價(jià)敏感性分析：地價(jià)敏感性分析：考慮項(xiàng)目容積率、限高等相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)最終未 定，對(duì)項(xiàng)目測(cè)算進(jìn)行地價(jià)敏感性分析，樓面地價(jià)即使上浮動(dòng)300元/ 平，項(xiàng)目仍能可以保持良好的收益水平考慮項(xiàng)目容積率、限高等

82、相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)最終未 定，對(duì)項(xiàng)目測(cè)算進(jìn)行地價(jià)敏感性分析，樓面地價(jià)即使上浮動(dòng)300元/ 平，項(xiàng)目仍能可以保持良好的收益水平土地總價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)凈利率內(nèi)部收益率（%）（萬(wàn)元）（元/平）（元/平）（萬(wàn)元）（%）土地總價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)凈利率內(nèi)部收益率（%）（萬(wàn)元）（元/平）（元/平）（萬(wàn)元）（%）19,067 3,999 1,865 10,817 12.21%37.38%18,045 3,785 1,765 11,388 12.86%40.65%17,022 3,570 1,665 11,960 13.50%44.17%16,000 16,000 3,356 3,356 1,5

83、65 1,565 12,530 12,530 14.39%14.39%48.71%48.71%14,978 3,142 1,465 13,101 14.79%51.97%13,956 2,927 1,365 13,672 15.43%56.31%12,933 2,713 1,265 14,241 16.08%60.98%09.8.14項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：通過(guò)前期對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的自查，以及防范措施的制 定，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)基本可控；通過(guò)前期對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的自查，以及防范措施的制 定，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)基本可控；主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容防范措施主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容防范措施國(guó)土、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)政府尚未公示項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)，最

84、終公示指標(biāo)可能與我公司要求有出入1、與合作方在協(xié)議中明確用地規(guī)劃指標(biāo) 審批為合作方責(zé)任，并設(shè)定詳細(xì)違約條 款，規(guī)避此風(fēng)險(xiǎn)。2、若公示的指標(biāo)與我公司要求差異較 大，可選擇放棄摘牌。拆遷、補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)跑馬場(chǎng)逾期拆遷風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目摘牌之前，合作方需取得跑馬場(chǎng)動(dòng) 遷審批文件并完成跑馬場(chǎng)搬遷；1. 風(fēng)險(xiǎn)分析2. 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1. 風(fēng)險(xiǎn)分析2. 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析據(jù)了解，目前合作方為盡快實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓而獲取收益，也在積極尋找其他合作伙伴；規(guī)避措施：盡快與合作方簽訂合作意向，根據(jù)跑馬場(chǎng)動(dòng)遷進(jìn)展，與合作方盡快簽訂正式的合作協(xié)議，規(guī)避其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手哄抬地價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)自查大表09.8.14主要內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分

85、析及項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議七、總結(jié)與建議09.8.14公司運(yùn)營(yíng)狀況：公司運(yùn)營(yíng)狀況：沈陽(yáng)公司目前土地儲(chǔ)備主要在萬(wàn)科城、金域藍(lán)灣項(xiàng) 目，其他項(xiàng)目在未來(lái)1到2年內(nèi)基本售罄，10年結(jié)算利潤(rùn)存在較大缺 口，急需獲取項(xiàng)目補(bǔ)充利潤(rùn)缺口。沈陽(yáng)公司目前土地儲(chǔ)備主要在萬(wàn)科城、金域藍(lán)灣項(xiàng) 目，其他項(xiàng)目在未來(lái)1到2年內(nèi)基本售罄，10年結(jié)算利潤(rùn)存在較大缺 口，急需獲取項(xiàng)

86、目補(bǔ)充利潤(rùn)缺口。項(xiàng)目名稱(chēng)新里新里程程蘭蘭喬圣菲喬圣菲新新榆公館榆公館魅魅力之城力之城萬(wàn)科萬(wàn)科城城四季四季金金域藍(lán)灣域藍(lán)灣合計(jì)合計(jì)土地屬性（品類(lèi)）四季C四季TOP四季C四季C城花C城花G城花TOP城花G比例100%100%100%100%15%61%24%100%產(chǎn)品線首置首改再改高檔首置首改再改首置首改再改首置首改再改高檔首置首改再改比例%2574110035587105139238362433265總可售建筑面積119,260 107,399 289,753 300,766 892,282 551,319 582,765 2,843,544 已開(kāi)發(fā)可售建面119,260 95,069 232

87、,289 210,001 472,111 551,319 125,083 1,805,132 儲(chǔ)備可售面積-12,330 57,464 90,765 420,171 -457,682 1,031,038,48,41212情況可開(kāi)發(fā)周期1年1年2年5年5年5年 公司利潤(rùn)缺口公司利潤(rùn)缺口 現(xiàn)有資源狀況現(xiàn)有資源狀況2010年相對(duì)08年會(huì) 出現(xiàn)高達(dá)2.95億的 利潤(rùn)缺口09.8.14資金解決方案：資金解決方案： 該項(xiàng)目資金峰值2.2億元，出現(xiàn)在2010年1季度，項(xiàng)目資金流回正的時(shí)間為2011年1季；該項(xiàng)目資金峰值2.2億元，出現(xiàn)在2010年1季度，項(xiàng)目資金流回正的時(shí)間為2011年1季； 項(xiàng)目2009年

88、可取得四證面積為10萬(wàn)平，可在2009年11月份可獲取開(kāi)發(fā)貸款2.2億元；項(xiàng)目2009年可取得四證面積為10萬(wàn)平，可在2009年11月份可獲取開(kāi)發(fā)貸款2.2億元； 整體看來(lái)，該項(xiàng)目四證貸款可涵蓋該項(xiàng)目峰值、支撐項(xiàng)目運(yùn)作，僅需在四證獲取之前7- 10月短期周轉(zhuǎn)資金1.3億元;整體看來(lái)，該項(xiàng)目四證貸款可涵蓋該項(xiàng)目峰值、支撐項(xiàng)目運(yùn)作，僅需在四證獲取之前7- 10月短期周轉(zhuǎn)資金1.3億元;項(xiàng)目資金情況 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目資金情況 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目項(xiàng)目2009年2010年1季2季3季4季1季2季3季4季現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入72101546312309現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出-13499-2299-6888-6267-71

89、17-5140凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量-13499-2299-688894383467169累計(jì)凈流量累計(jì)凈流量-13499-15798-22686-21743-13397-622809.8.14資金解決方案：資金解決方案：方案一： 方案一： 考慮“TX-JG項(xiàng)目”獲取, 該項(xiàng)目考慮考慮“TX-JG項(xiàng)目”獲取, 該項(xiàng)目考慮向區(qū)域調(diào)整1.3億股權(quán)資本向區(qū)域調(diào)整1.3億股權(quán)資本。（09年沈陽(yáng) 公司可由區(qū)域調(diào)增股權(quán)資本5.6億元，7月可向區(qū)域申請(qǐng)調(diào)增部分股權(quán)資本1.3億元支持項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)）；（09年沈陽(yáng) 公司可由區(qū)域調(diào)增股權(quán)資本5.6億元，7月可向區(qū)域申請(qǐng)調(diào)增部分股權(quán)資本1.3億元支持項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)）；方案二

90、：該項(xiàng)目可在資金中心指導(dǎo)下進(jìn)行外資合作方案二：該項(xiàng)目可在資金中心指導(dǎo)下進(jìn)行外資合作。年度年度09年09年 1季度1季度09年2季度09年2季度09年3季度09年3季度09年4季度09年4季度10年1季度10年1季度10年2季度10年2季度10年3季度10年3季度10年4季度10年4季度期初可用期初可用現(xiàn)金現(xiàn)金存量存量20305126481334810452110798593045035325在建項(xiàng)目在建項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)凈現(xiàn)金流金流-16657-72042795936261131631942624039-8330公司口凈公司口凈現(xiàn)金現(xiàn)金流流-7000-7096-8129-7937-6500-4600-4

91、500-4500在建項(xiàng)目在建項(xiàng)目貸款貸款凈額凈額1600015000-22248-34400-1000026763-14000-30000可用于增可用于增量項(xiàng)量項(xiàng)目現(xiàn)金存目現(xiàn)金存量量126481334810930437677424244835989-7205待決策項(xiàng)待決策項(xiàng)目?jī)裟績(jī)衄F(xiàn)金流現(xiàn)金流-13499-2299-688894383467169新項(xiàng)目借新項(xiàng)目借款款130009000-13000-9000當(dāng)期資金當(dāng)期資金存量存量126481334810431110778543039135335-3609.8.14主要內(nèi)容一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)

92、目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案一、土地屬性分析二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目初步規(guī)劃及開(kāi)發(fā)節(jié)奏四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算五、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估六、公司經(jīng)營(yíng)影響及初步資金解決方案七、總結(jié)與建議七、總結(jié)與建議09.8.14權(quán)衡優(yōu)劣勢(shì) 權(quán)衡優(yōu)劣勢(shì) 宗地為陵?yáng)|板塊絕版資源，土地屬性?xún)?yōu)勢(shì)明顯，若跑馬場(chǎng)搬遷、規(guī) 劃指標(biāo)審批順利，同時(shí)我司能夠規(guī)避其他開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)該項(xiàng)目， 通過(guò)差異化高品質(zhì)產(chǎn)品有機(jī)會(huì)將本案打造成優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；宗地為陵?yáng)|板塊絕版資源，土地屬性?xún)?yōu)勢(shì)明顯，若跑馬場(chǎng)搬遷、規(guī) 劃指標(biāo)審批順利，同時(shí)我司能夠規(guī)避其他開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)該項(xiàng)目， 通過(guò)差異化高品質(zhì)產(chǎn)品有機(jī)

93、會(huì)將本案打造成優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目區(qū)位（皇姑區(qū)、1-2環(huán)之間）、景觀（北陵公園）、交通優(yōu)勢(shì)（地鐵、公交）明顯；2、傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)，省級(jí)政府機(jī)關(guān)聚集，客戶(hù)具備較高的購(gòu)買(mǎi)力；3、板塊土地存量有限，北陵?yáng)|絕版地塊；4、競(jìng)品少、且板塊內(nèi)無(wú)品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，萬(wàn)科在該板塊品牌優(yōu)勢(shì)明顯，后期項(xiàng)目操作競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)可控，；5、項(xiàng)目收益客觀，并可在10年為沈陽(yáng)公司貢獻(xiàn)近3400萬(wàn)的利潤(rùn)；劣勢(shì)劣勢(shì)1、沿泰山路一側(cè)會(huì)有噪聲影響；機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)1、與北陵公園一路之隔，宗地可以說(shuō)是北陵公園東側(cè)絕版地塊，易得到客戶(hù)的認(rèn)可；2、舒適性產(chǎn)品定位與周邊競(jìng)品差異化，填補(bǔ)市場(chǎng)空白；威脅威脅1、我司判斷合作方對(duì)跑馬場(chǎng)搬遷承諾及51米限高存在一定不確定性；2、或有其他開(kāi)發(fā)商先于我司與合作方合作，我方將喪失合作機(jī)會(huì)；