1、君庭廣場7#價格建議 2013年8月20日 PRIVATE & CONFIDENTIAL 1 邏輯流程圖邏輯流程圖 主要解決的問題主要解決的問題: : 宏觀環境、整體規劃對本項目的影響？宏觀環境、整體規劃對本項目的影響？ PHASEPHASE- -2 2 寫字樓市場研寫字樓市場研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏觀經濟及宏觀經濟及 區域研究區域研究 PHASEPHASE- -3 3 價格策略價格策略 區域發展研究 城市產業研究 宏觀經濟研究 宏觀市場結論 項目本體研究 2 中外環五角場與新江灣交界處中外環五角場與新江灣交界處, , 位于以居住為主的新江灣非傳統商務區；位于以居住為主的新

2、江灣非傳統商務區； 借助“新江灣”國際理念規劃以及五角場輻射，整體區域價值感較強；借助“新江灣”國際理念規劃以及五角場輻射，整體區域價值感較強； 從核心區位角度分析本項目 本案本案 新江灣城新江灣城 內中環區域內中環區域 五角場五角場 3 項目緊靠中環高架，無縫對接地鐵出入口，外部交通通達性高項目緊靠中環高架，無縫對接地鐵出入口，外部交通通達性高 從交通路線分析本項目 1、緊鄰中環高架，車輛出行便利； 2、地鐵10號線三門路站2號出站即達本項目； 3、未來規劃地鐵17號線經過本項目，預計2017年底建成； 高架 地鐵 本案本案 1010號號地地鐵鐵 中環中環 規劃規劃1717號地鐵號地鐵 4

3、項目打造高品質城市綜合體，整體規模較大、物業類型豐富，對追求升級項目打造高品質城市綜合體，整體規模較大、物業類型豐富，對追求升級和投資前景的散購客戶有一定的吸引力和投資前景的散購客戶有一定的吸引力 從項目自身品質分析 項目地址項目地址 楊浦三門路國安路路口 占地面積占地面積 19730.5 平方米 總建筑面積總建筑面積 86195.2平方米 物業類型物業類型 商業、辦公、住宅 辦公建筑面積辦公建筑面積 22482.5平方米 辦公區層高辦公區層高 4米 車位數量車位數量 地上10個，地下478個 項目簡介項目簡介 集寫字樓、企業總部、生態住宅、精品社區商業中心于一體的國際化精品城市綜合體 7#7

4、# 5 宏觀經濟環境對我們的影響？宏觀經濟環境對我們的影響？ 區域規劃對我們的影響？區域規劃對我們的影響？ 整體寫字樓市場對我們的影響？整體寫字樓市場對我們的影響？ 區域寫字樓對我們的影響？區域寫字樓對我們的影響？ 周邊未來供應及競品對我們的影響？周邊未來供應及競品對我們的影響？ 基于項目自身條基于項目自身條件，本項目在上件，本項目在上市時所能實現的市時所能實現的價格是多少？價格是多少？ 6 宏觀經濟局勢 20132013年世界經濟面臨再度衰退風險，中國的整體經濟運行緩中企穩，年世界經濟面臨再度衰退風險，中國的整體經濟運行緩中企穩，但整體內外環境皆不樂觀，國內經濟面臨轉型期但整體內外環境皆不樂

5、觀，國內經濟面臨轉型期 聯合國總部發布的2013年世界經濟形勢與展望指出，2012年的世界經濟增長勢頭已經在很大程度上趨弱，而且預期在未來2年間仍將持續減弱。 國內經濟隨著政府一系列調控手段的落實，經濟下行觸底后出現反彈，從2012年Q4開始，全國GDP開始好于預期，經濟逐步回溫，但整體環境依舊處于疲軟狀態。 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 全國全國GDPGDP季度走勢季度走勢 14.00% 15.00% 16.00% 17.00% 18.00% 19.00% 20.00% 21.00% 22.00% 存款準備金率歷次調整存

6、款準備金率歷次調整 100 105 110 115 120 125 130 135 140 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 企業景氣指數指標值企業景氣指數指標值 數據來源：統計局網站數據來源：統計局網站 7 處于經濟穩定及發展轉型期，商辦類比重逐步提升，同時鑒于國內處于經濟穩定及發展轉型期，商辦類比重逐步提升，同時鑒于國內外大環境拖累因素，外大環境拖

7、累因素， 投資渠道受限，房地產成為重要投資渠道之一投資渠道受限，房地產成為重要投資渠道之一 上海市經濟研究 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 0 5000 10000 15000 20000 25000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 上海近年上海近年GDPGDP增長情況增長情況 GDP 增長率 億元億元 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500

8、3,000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 上海近年房地產投資情況上海近年房地產投資情況 房地產投資 增長率 億元億元 受經濟大環境疲軟影響，上海的經濟走勢增速放緩，經濟增長企穩； 近年來上海的房地產投資額中，商辦類物業投資總額有明顯的提升； 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 2007 2008 2009 2010 2011 2012 上海歷年商業及辦公投資總額走勢上海歷年商業及辦公投資總額走勢 億元億元 數據來源：統計局網站數據來源：統計局網站 8 產業升級轉型目標，將進一步促進第三產業發展，帶來更多潛在

9、寫產業升級轉型目標，將進一步促進第三產業發展，帶來更多潛在寫字樓客戶需求字樓客戶需求 城市發展背景 中央發展目標中央發展目標 調結構、促增長 現代產業集群發展，打造制造業基地現代產業集群發展，打造制造業基地 推動高新技術發展，建設服務平臺推動高新技術發展，建設服務平臺 大力發展中小企業 加強科技基礎設施建設 生產性服務業與先進制造業融合發展生產性服務業與先進制造業融合發展 推動發展節能環保、新一代信息技推動發展節能環保、新一代信息技術、生物、高端裝備制造、新能源、新術、生物、高端裝備制造、新能源、新材料、新能源汽車等戰略性新興產業重材料、新能源汽車等戰略性新興產業重點領域跨越發展點領域跨越發展

10、 加強區域合作互動 上海發展目標上海發展目標 圍繞上海建設“四個中心”的總體目標 聚焦龍頭企業、重大項目 加強產業技術創新平臺建設加強產業技術創新平臺建設 以園區和產業基地建設為重點 集聚發展發展總部經濟集聚發展發展總部經濟 推進生產性服務業發展推進生產性服務業發展 推進信息化與工業化深度融合推進信息化與工業化深度融合 大力促進中小企業及民營經濟發展大力促進中小企業及民營經濟發展 十二五規劃十二五規劃 9 楊浦區的主導產業以第二產業為主，第三產業增速穩定楊浦區的主導產業以第二產業為主，第三產業增速穩定 楊浦區產業結構 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2005 2006 2007

11、 2008 2009 2010 2011 2012 楊浦區歷年產業結構增加值楊浦區歷年產業結構增加值 第二產業增加值 第三產業增加值 1% 62% 37% 20122012年楊浦區生產總值產業結構年楊浦區生產總值產業結構 第一產業 第二產業 第三產業 楊浦區目前以第二及第三產業為主要產業構成； 其中第三產業主要由批零貿易及科技金融構成，另外在依托高校集群，楊浦區還擁有大量設計、服務公司，但以中小型企業居多，因此整體利潤率相對較低，在產值上貢獻有限； 第二產業的煙草、建筑業、設備制造為主要構成。 現有行業結構現有行業結構 科技科技 金融金融 設備制造設備制造 批零貿易批零貿易 建筑業建筑業 煙草

12、煙草 10 楊浦依托其高?？蒲匈Y源，集中發展知識科技相關產業楊浦依托其高?？蒲匈Y源，集中發展知識科技相關產業 區域規劃 知識楊浦知識楊浦 發展戰略性新興產業已成為世界主要國家搶占新一輪經濟和科技發展制高點的重大戰略。楊浦區高校、科研院所集聚，發展戰略性新興產業具有較明顯的學科、人才優勢。把握上海市加快培育戰略性新興產業的要點，推動區域內產業轉型及相關產業的發展。 O 物聯網應用示范基地物聯網應用示范基地 O 云計算應用中心云計算應用中心 O 智能電網示范應用基地智能電網示范應用基地 O 國際化總部研發集聚區國際化總部研發集聚區 O 北上海旗艦高端商業中心北上海旗艦高端商業中心 11 從宏觀經濟

13、走勢：從宏觀經濟走勢： 走勢平穩，未來宏觀經濟將處于經濟平穩發展期，寫字樓市場需求將平穩發展。 從楊浦區的產業結構看：從楊浦區的產業結構看： 楊浦區的主導產業以第二產業為主，第三產業增速穩定，意味著對辦公的需求將持續增加。 從區域規劃看：從區域規劃看： 楊浦區集聚眾多高校、科研院所，未來發展戰略性將加快培育新興產業，推動區域內產業轉型及相關產業的發展，有助于提升本項目所在板塊的未來商務氛圍。 1 1 2 2 3 3 小結小結 12 邏輯流程圖邏輯流程圖 整體寫字樓市場整體寫字樓市場 區域寫字樓市場 區域現有客戶 小結 SWOT分析 區域寫字樓現狀 區域未來競爭 主要解決的問題主要解決的問題:

14、: 基于目前市場銷售情況下，我們的客戶分別在哪里？整基于目前市場銷售情況下，我們的客戶分別在哪里？整體寫字樓市場及本項目所處區域的寫字樓市場分別對本體寫字樓市場及本項目所處區域的寫字樓市場分別對本項目所產生的影響？項目所產生的影響？ PHASEPHASE- -2 2 寫字樓市場研寫字樓市場研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏觀經濟及宏觀經濟及 區域研究區域研究 PHASEPHASE- -3 3 價格策略價格策略 13 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 楊浦區歷年辦公類物業供求楊浦區歷年辦公類物業供求 供應 去化 經濟下行導致供求雙雙下滑，

15、觸底反彈后經濟下行導致供求雙雙下滑，觸底反彈后1212年開始出現企穩回暖年開始出現企穩回暖 上海寫字樓整體市場 數據來源：佑威系統數據來源：佑威系統 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 辦公類物業季度供應 平方米平方米 從年度供應走勢來看，自2010年開始，供應量開始呈現下滑態勢，2012年表現尤為明顯，環比下跌近28%， 從成交面積走勢觀察，整體市場跌宕起伏，2009年開始，整體趨勢出現下滑，截止2010年，去化面積167.6萬方，環比跌幅達9%； 從季度走勢觀察，整體供求趨勢依然保持平穩 平方米平

16、方米 14 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 郊環以外 外郊環間 中外環間 中內環間 內環以內 近年來外郊環供應逐步增加，2013年Q2，外環辦公類物業供應仍占比多數，嘉定、奉賢區域表現突出。 內中環、 中外環間的寫字樓呈逐漸上升趨勢，目前供應以普陀的長風板塊為最多，如蘇寧天御國際廣場、近鐵城市廣場等大體量綜合型項目。 上半年中外環間的寫字樓供應呈逐漸上升趨勢，環線市場開始活躍上半年中外環間的寫字樓供應呈逐漸上升趨勢，環線市場開始活躍 上海寫字樓整體市場 歷年辦公類物業供應環線對比歷年辦公類物業供應環線對比 13% 26% 9% 48% 4

17、% 內環以內 中內環間 中外環間 外郊環間 郊環以外 20132013年上半年辦公類物業供應分布年上半年辦公類物業供應分布 15 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Q2 楊浦區歷年辦公類物業供求楊浦區歷年辦公類物業供求 供應 去化 價格 經濟下滑，寫字樓成交自經濟下滑，寫字樓成交自20102010年開始出現急劇下跌年開始出現急劇下跌 楊浦辦公類物業市場 平方米平方米 元元/ /平

18、方米平方米 自2009年底2010年初開始，國家為穩定房地產市場，先后出臺“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等一系列調控措施，住宅市場出現急劇萎縮，鋼貿類行業收縮顯著； 受整體經濟下行影響，加之其主要寫字樓去化主力的鋼貿類投資客萎縮，楊浦區的辦公類物業成交出現下跌。 16 中內環寫字樓成交良好，熱銷項目面積段分割以中內環寫字樓成交良好，熱銷項目面積段分割以100100- -200200為主為主 2013年全市標準寫字樓成交面積TOP10 排名排名 項目名稱項目名稱 區域區域 環線環線 成交面積成交面積 （平方米）（平方米） 主力面積主力面積 （平方米）（平方米） 總金額總金額 （元

19、）（元） 均價均價 （元（元/ /平方米）平方米） 1 瀛通綠地大廈 盧灣 內環內 22409 210-350 1402189354 62572 2 匯融大廈 普陀 內環內 16570 100-200 576557247 34795 3 西子國際中心 閔行 外郊環 19765 127-260 347260506 28951 4 張江大廈 浦東 內中環 11014 900-1000 277395397 25185 5 綠洲中環商務中心 普陀 中外環 10156 200 262330625 25831 6 長泰企業天地廣場 閘北 內環內 9481 150-400 306893584 32370 7

20、 上海西郊商務區 嘉定 外郊環 9086 200-500 162617282 17897 8 贏華國際廣場 普陀 內中環 7869 130-300 242772199 30854 9 匯京國際廣場 徐匯 內環內 7779 137-237 426298036 54804 10 旭輝世紀商務廣場 普陀 內中環 6127 150-160 166441162 27164 數據來源：佑威系統 17 17 2013-2016年上海寫字樓供應量 2013-2016年上海傳統核心區寫字樓供應量 2013-2016上海寫字樓總供應量： 近960萬平米 2013-2016楊浦寫字樓供應量： 近89萬平米 市場供應

21、情況 20132013- -20162016年達到近年達到近960960萬平米體量供應，特別是萬平米體量供應，特別是20142014年后大量項目入市，將形年后大量項目入市，將形成激烈競爭，其中楊浦供應總量達成激烈競爭，其中楊浦供應總量達8989萬平米，五角場區域占比楊浦總量的萬平米，五角場區域占比楊浦總量的13%13% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 2013 2014 2015 2016 楊浦 虹口 數據來源：DTZ調研 18 18 整體市場對本項目的影響整體市場對本項目的影響 利好因素 上海整體寫字樓銷售市

22、場多年持續穩定，極少出現大起大落，宏觀市場宏觀市場有一定的利有一定的利好好； 上海寫字樓熱點銷售地區集中于中內環成熟核心商務區及周邊衍生區域，本項目所本項目所處五角場核心商圈將更受客戶關注處五角場核心商圈將更受客戶關注； 上海整體銷售市場平穩向好，經濟不利因素沖擊并不明顯，投資客投資寫字樓信心投資客投資寫字樓信心充分充分； 利空因素 上海未來寫字樓供應總量非常大，整體市場將處于供大于求局面，本項目將處在競本項目將處在競爭飽和市場爭飽和市場； 楊浦寫字樓購買力較強的鋼貿類企業因行業波動，其購買力嚴重萎縮購買力嚴重萎縮； 19 邏輯流程圖邏輯流程圖 區域寫字樓市場區域寫字樓市場 區域現有客戶 小結

23、 SWOT分析 區域寫字樓現狀區域寫字樓現狀 區域未來競爭 本項目客戶定位總結 整體寫字樓市場 主要解決的問題主要解決的問題: : 基于目前市場銷售情況下，我們的客戶分別在哪里？整基于目前市場銷售情況下，我們的客戶分別在哪里？整體寫字樓市場及本項目所處區域的寫字樓市場分別對本體寫字樓市場及本項目所處區域的寫字樓市場分別對本項目所產生的影響？項目所產生的影響？ PHASEPHASE- -2 2 寫字樓市場研寫字樓市場研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏觀經濟及宏觀經濟及 區域研究區域研究 PHASEPHASE- -3 3 價格策略價格策略 20 20 五角場屬城市副中心，商業及居住氛圍成

24、熟，高端寫字樓市場處發五角場屬城市副中心，商業及居住氛圍成熟，高端寫字樓市場處發展階段展階段, ,本項目處在五角場與新江灣片區的交界處本項目處在五角場與新江灣片區的交界處 楊浦區規劃布局 目標：科教為特色、國際化為標準的城市副中心，將集中建設大酒店、寫字樓等商業商務設施。 五角場功能區 目標：國際化知識型生態區，中、高檔住宅為主的知識型、生態型的大型花園城區。 新江灣城國際社區 目標：提托漁人碼頭項目打造文化、娛樂、商業、辦公為一體的城市濱水區和歷史文化區、博覽文化休閑區。 濱江發展帶 目標：發展創意和設計產業，國際工程咨詢服務業，新能源新材料、環保科技產業三大集群。 環同濟經濟圈 目標：以軌

25、道交通為依托，打造高科技研發、科技商務、辦公的集聚群，即高端服務業的集聚群。 大連路總部研發集聚 楊浦 “五大功能區” 本地塊所屬區位為五角場功能板塊，區域內商業發展較為成熟，高端寫字樓市場仍存在發展潛力，北部市場空間較大，但仍需一定開發時間。 21 21 北外灘及五角場區域為楊浦最具辦公氛圍的區域，沿江板塊出現眾北外灘及五角場區域為楊浦最具辦公氛圍的區域，沿江板塊出現眾多高端項目，在銷售、租賃價格方面都超過本項目多高端項目，在銷售、租賃價格方面都超過本項目 楊浦整體寫字樓現狀 35 大柏樹大柏樹板塊板塊 新江灣城板塊新江灣城板塊 東外灘板塊東外灘板塊 五角場板塊：五角場板塊：2008年出現高

26、端寫字樓，以銷售性項目為主，現已形成一定辦公氛圍，辦公成交價2.5-3萬元/平米，租金報價3-5元/平米/天； 新江灣城板塊：新江灣城板塊：目前銷售項目較少，但未來有大量項未來有大量項目供應入市目供應入市； 大柏樹大柏樹板塊：板塊：2011年始，以低品質寫字樓為主，目前同濟晶度是區域唯一在售項目，辦公類物業成交價2-3萬元/平方米；租金報價2.4-4.5元/平方米/天 東外灘板塊：東外灘板塊：2011年始出現高端寫字樓，未來規劃大未來規劃大量高品質辦公物業量高品質辦公物業，辦公類物業成交價2.8-3.8萬元/平方米，租金報價3.5-6元/平方米/天 北外灘板塊：北外灘板塊：近年來有大量高端寫字

27、樓上市，辦公類物業成交價3.5-6萬元/平方米，租金報價4-7元/平方米/天 五角場板塊五角場板塊 北外灘板塊北外灘板塊 區域內區域內 區域外區域外 22 22 新江灣城與五角場競爭與促進新江灣城與五角場競爭與促進 區域內關系簡述 區域概況區域概況新江灣城過去及現在新江灣城過去及現在是作為國際居住社區定位，在未來上是作為國際居住社區定位，在未來上海東北部規劃中，將作為江灣海東北部規劃中，將作為江灣- -五角場五角場城市副中心重要組成部分，成為五角城市副中心重要組成部分，成為五角場商圈北移與新江灣城南擴重疊區域場商圈北移與新江灣城南擴重疊區域中的核心地段。中的核心地段。 區域市場關系區域市場關系

28、從寫字樓市場角從寫字樓市場角度分析，新江灣城商務板塊與五角場度分析，新江灣城商務板塊與五角場相互重疊，兩者間存在著即相互促進相互重疊，兩者間存在著即相互促進又互為競爭的微妙關系，五角場商務又互為競爭的微妙關系，五角場商務氛圍的成熟對新江灣城的發展起著帶氛圍的成熟對新江灣城的發展起著帶動作用，同時，由于區位緊鄰，同期動作用，同時，由于區位緊鄰，同期上市寫字樓在客戶爭奪方面存在相應上市寫字樓在客戶爭奪方面存在相應競爭。競爭。 新江灣城新江灣城 23 23 五角場與新江灣城有非常明顯的競合關系五角場與新江灣城有非常明顯的競合關系 新江灣城與五角場競爭與促進 新江灣城板塊與五新江灣城板塊與五角場板塊相

29、互擴角場板塊相互擴展、重疊、對接展、重疊、對接 五角場板塊與新江灣城板塊相鄰，目前仍處于快速發展階段，整體寫字樓市場并不飽和，后期仍有較大供應量上市，對本區域后期寫字樓客戶吸引方面構成一定競爭。 五角場板塊先于新江灣板塊開始發展，目前該板塊已經處于相對成熟階段，五角場商圈的良好發展帶動了上海東北部新興商務氛圍形成，對于新江灣城商務板塊的開發起到示范推動作用。 24 24 附近片區正在經歷老舊寫字樓到高品質寫字樓的升級附近片區正在經歷老舊寫字樓到高品質寫字樓的升級 五角場寫字樓發展 中環國際大廈 龍之夢雅仕 2003年 低品質乙級寫字樓 2009-2010年 準甲級寫字樓 銷售價格： 匯創：18

30、500元/ 豐達：24000元/ 2012年 標準甲級寫字樓 五角豐達 綠地匯創國際 五角場萬達 2006年 準甲級寫字樓 創智天地 25 25 區域內以低品質寫字樓為主，本項目屬于區域內稀缺的新建高品質區域內以低品質寫字樓為主，本項目屬于區域內稀缺的新建高品質寫字樓寫字樓 區域內寫字樓現狀 編號編號 大廈名稱大廈名稱 項目品質項目品質 1 中環國際大廈 乙級 2 萬達廣場 類甲級 3 滬東金融大廈 乙級 4 綠地匯創 乙級 5 五角豐達 類甲級 6 創智天地科教廣場 甲級 7 瑞安311地塊 甲級 8 中航項目 甲級 1 2 3 4 5 6 7 8 26 26 五角場寫字樓大多數為老舊寫字樓

31、，且以銷售為主，較難滿足目前五角場寫字樓大多數為老舊寫字樓，且以銷售為主，較難滿足目前的商務辦公需求的商務辦公需求 區域內主要項目分析 項目名稱項目名稱 項目品質項目品質 主要主要銷售周期銷售周期 主力主力面積（平方米）面積（平方米） 綠地匯創國際廣場綠地匯創國際廣場 乙級 2008.10-2009.11 115-192 上海萬達商業廣場上海萬達商業廣場 類甲級 2006.10-2009.8 150-190 五角豐達商務廣場五角豐達商務廣場 類甲級 2010.5-2011.5 110-180 創智天地科教廣場創智天地科教廣場 甲級 2012-1013 1200 五角場寫字樓以銷售型項目為主，多

32、數項目為08、09年上市項目，整體產品較為陳舊，有些項目外立面開始老化。 數據來源：DTZ調研 27 27 周邊板塊寫字樓市場分布周邊板塊寫字樓市場分布 區域外市場 曲陽大柏樹板塊曲陽大柏樹板塊 四川北路板塊四川北路板塊 東外灘板塊東外灘板塊 售售 租售租售 租租 新江新江灣城灣城 28 28 大柏樹（曲陽）大柏樹（曲陽） 區域外市場 大柏樹曲陽區域 規劃特點：大柏樹（曲陽）區域通常被認為是汶水路、逸仙路、邯鄲路、曲陽路和中山北一路交匯處及附近一帶，橫跨虹口和楊浦兩個區，占據曲陽、涼城、五角場三個板塊。該區域受多區多行業輻射影響，著重于鋼鐵交易、物流貿易和培訓教育等行業發展。 區域現狀及前景：

33、區域交通發達，坐擁內環中環，軌交便利，寫字樓多為老舊低品質樓盤，但“1+1”產學研開發模式使得未來將存在眾多潛在辦公競品，且與大柏樹傳統“滬辦”“鋼貿”商務區相呼應，未來具有發展的潛力。 29 29 布局分散且品質一般布局分散且品質一般 大柏樹市場現狀 寫字樓狀況：寫字樓狀況： 現狀現狀區域內寫字樓分布相對分散，多數分布在大柏樹立交附近。寫字樓客戶多以鋼貿/科技研發等中小型企業為主，整體寫字樓品質處于中等水平，僅存極個別高品質樓盤。 銷售情況銷售情況目前市場唯一在售標準寫字樓為同濟晶度項目，最近成交價為2.8萬元/平方米。 客戶情況客戶情況鋼鐵貿易行業占絕對主導地位。 區域入住率區域入住率約9

34、0% 未來供應未來供應 區域老化程度高，目前尚無項目供應。 1 1 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 大大柏樹柏樹 復地 復城 售 類甲級 1 柏樹大廈 售 乙級 2 同濟聯合廣場 售 類甲級 3 榮振大廈 售 乙級 4 海鷗商務大廈 售 乙級 5 寶隆一方大廈 售 乙級 6 上海國際設計中心 租售 類甲級 7 同濟 晶度 租售 甲級 8 復旦科技創業大廈 租 乙級 9 30 30 新江灣城商務氛圍確立后，大柏樹區域部分科技研發類客戶可能因新江灣城商務氛圍確立后，大柏樹區域部分科技研發類客戶可能因租賃成本和擴租等因素外溢至新江灣城板塊租賃成本和擴租等因素外溢至新江灣城

35、板塊 與本區域關系簡述 在未來新江灣城商務氛圍確立后，大柏樹（曲陽）區域部分科技研發類客戶可能因租賃成本和擴租等因素外溢至新江灣城板塊 曲陽大柏樹板塊 屬傳統大學區和“鋼貿”概念 環境局限，發展分散 現階段優質產品供應較少，戶型面積較小 大部分租戶處于發展期，有較高成本要求 外溢外溢 31 31 鋼貿和傳統大學區位是主要發展因素鋼貿和傳統大學區位是主要發展因素 大柏樹寫字樓發展 發展因素發展因素 現狀：成為大社區商務配套現狀：成為大社區商務配套 原因：大柏樹（曲陽）土地資源稀缺原因：大柏樹（曲陽）土地資源稀缺 較低售價吸引區域內投資客 （曲陽、大柏樹、遠至寶山吳淞） 適中的區位和產品定位 吸引

36、鋼貿產業和科技研發產業 成熟的社區配套 大學財經金融界人脈 創業小微企業定位 上海高校傳統區域內 虹口區區政府大力支持 32 32 區域內寫字樓分布相對分散，整體寫字樓品質處于中等水平，區域區域內寫字樓分布相對分散，整體寫字樓品質處于中等水平，區域未來新增供應項目較少，發展潛力有限未來新增供應項目較少，發展潛力有限 主要項目分析 項目名稱項目名稱 項目品質項目品質 主要銷售周期主要銷售周期 主力主力面積面積 （平方米）（平方米） 同濟聯合廣場同濟聯合廣場 類甲級 2006.12-2007.7 150-290 上海國際設計中心上海國際設計中心 類甲級 2009.11-2010.6 65-250

37、同濟同濟晶度晶度 甲級 2011.7至今 1500 整體寫字樓品質處于中等水平，僅存極個別高品質樓盤，同濟晶度是目前市場唯一在售甲級寫字樓 33 33 上海國際設計中心上海國際設計中心 區域典型成交案例 開發商開發商 上海同濟科技園有限公司上海同濟科技園有限公司 竣工時間竣工時間 20092009年底年底 總建筑面積總建筑面積 4600046000 租售類型租售類型 項目整體以租售結合方式推出市場項目整體以租售結合方式推出市場 項目簡介項目簡介 項目分為西樓（主樓）、東樓、南樓及北項目分為西樓（主樓）、東樓、南樓及北樓三部分。西樓樓三部分。西樓2424層，東樓層，東樓1212層。東西樓層。東西

38、樓在在1111層至層至1212層連成一個整體。北樓層連成一個整體。北樓5 5層，南層，南樓樓4 4層，整體項目構造獨特，標示性明顯。層，整體項目構造獨特，標示性明顯。 項目打造甲級標準，整體配臵尚佳。項目打造甲級標準，整體配臵尚佳。 客戶情況客戶情況 集中在設計研發行業集中在設計研發行業 入住率入住率 99%99% 租金報價租金報價 3.53.5元元/ /平方米平方米/ /天天 近期成交價近期成交價 2583825838元元/ /平方米平方米 34 34 同濟同濟晶度晶度 區域典型成交案例 開發商開發商 上海同文臵業有限公司上海同文臵業有限公司 竣工時間竣工時間 20112011年底年底 總建

39、筑面積總建筑面積 約約9000090000 租售類型租售類型 項目整體以租售結合方式推出市場項目整體以租售結合方式推出市場 項目簡介項目簡介 項目由一棟項目由一棟1818層，一棟層，一棟1515層辦公樓構成，層辦公樓構成，其中一棟其中一棟1515層寫字樓被上海鋼鐵整棟購買層寫字樓被上海鋼鐵整棟購買后更名為“上海鋼鐵交易大廈”，另一棟后更名為“上海鋼鐵交易大廈”，另一棟1818層寫字樓則對外租售，項目產品打造達層寫字樓則對外租售，項目產品打造達到甲級標準。到甲級標準。 客戶情況客戶情況 集中在鋼鐵生產、貿易、金融信托行業集中在鋼鐵生產、貿易、金融信托行業 入住率入住率 61%61% 租金報價租金

40、報價 3.53.5- -4.54.5元元/ /平方米平方米/ /天天 近期成交價近期成交價 2864528645元元/ /平方米平方米 35 35 北外灘北外灘二次騰飛新格局二次騰飛新格局 區域外市場 北外灘區域 規劃特點：北外灘區域南起蘇州河，北至魯迅公園，俞涇浦橫貫中段，四川北路公園和愛思兒童公園點綴其中。城市歷史的厚重印記和上海歷經的陳年歲月使其獨具歷史感。區域定位高品位、中低價的商品和現代電子技術的服務，最終形成“南繁、中專、北雅”的北外灘商業新格局。 區域現狀及前景：北外灘區域商業配套成熟，地理交通發達，寫字樓市場目前處于高速發展狀態，純租賃高品質寫字樓較為稀缺，發展前景可觀。 36

41、 36 高端與低價高端與低價對于中小企業和投資散客有抄底誘惑，在性價比上對于中小企業和投資散客有抄底誘惑，在性價比上有一定區域競爭力有一定區域競爭力 北外灘市場現狀 寫字樓狀況：寫字樓狀況： 現狀現狀主要以虹口足球場和四川北路地鐵站位中心集聚。仍以銷售或租售并舉項目為主，部分高品質租賃樓盤達到核心區甲級寫字樓標準。但也屢屢出現低價傾銷（產權年限減少等因素），所以其對于中小企業和投資散客有抄底誘惑，在性價比上有一定區域競爭力。 銷售情況銷售情況目前在售寫字樓稀少，以租賃為主，在售項目以中信廣場高價標桿，價格達到5.7萬元/。 客戶情況客戶情況交通物流、批零貿易及專業服務行業。 區域入住率區域入住

42、率約68% 未來供應未來供應2012年已有城投控股大廈、凱德龍之夢虹口廣場、中信泰富申虹廣場集中上市，后期仍有SOHO海南路十號項目供應，整體市場供應可觀。 1 1 2 2 9 9 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 北外灘北外灘 嘉杰國際廣場 售 類甲級 1 海泰時代大廈 售 乙級 2 駿豐國際財富廣場 租售 類甲級 3 中信廣場 租售 甲級 4 嘉和國際大廈 租售 乙級 5 申虹廣場 租 甲級 6 壹豐廣場 租 甲級 7 凱德龍之夢虹口廣場 租 甲級 8 盛邦國際大廈 租 甲級 9 37 37 成本與環境因素產生新江灣城部分機會成本與環境因素產生新江灣城部分機會 與本區域關系簡

43、述 北外灘板塊部分客北外灘板塊部分客戶可能因環境、成戶可能因環境、成本因素外溢至新江本因素外溢至新江灣城板塊灣城板塊 北外灘板塊與新江灣城板塊共同與差異： 共同：10號線連接，空間距離縮短。 差異: 北外灘板塊配套成熟，環境吵雜 新江灣城板塊配套落后，環境幽靜 外溢外溢 38 38 項目名稱項目名稱 項目品質項目品質 主要銷售主要銷售周期周期 主力主力面積（平方米）面積（平方米） 嘉杰國際廣場嘉杰國際廣場 類甲級 2008.11-2009.12 80-220 海泰時代大廈海泰時代大廈 乙級 2006.3-2007.9 35-60 駿豐國際財富廣場駿豐國際財富廣場 類甲級 2009.3-2009

44、.11 110-220 中信廣場中信廣場 甲級 2008.10-2011.4 200-600 嘉和國際大廈嘉和國際大廈 乙級 2007.3-2008.12 50-100 2012年已有城投控股大廈、凱德龍之夢虹口廣場、中信泰富申虹廣場集中上市，但區域高品質寫字樓以租賃形式為主，在售寫字樓相對稀少 區域高品質寫字樓以租賃為主，在售寫字樓稀少，部分高品質租賃區域高品質寫字樓以租賃為主，在售寫字樓稀少，部分高品質租賃樓盤達到核心區甲級寫字樓標準樓盤達到核心區甲級寫字樓標準 主要項目分析 39 39 中信廣場中信廣場 區域典型成交案例 開發商開發商 海泰房地產海泰房地產 竣工時間竣工時間 201020

45、10年年 總建筑面積總建筑面積 約約147065147065 租售類型租售類型 項目整體以租售結合方式推出市場項目整體以租售結合方式推出市場 項目簡介項目簡介 項目為一幢標準甲級寫字樓，在產項目為一幢標準甲級寫字樓，在產品標準方面也打造的較為精致，除品標準方面也打造的較為精致，除此之外，項目還擁有眺望外灘此之外，項目還擁有眺望外灘- -黃浦黃浦江江- -陸家嘴陸家嘴CBDCBD地區的寬幅景觀。地區的寬幅景觀。 入住率入住率 70%70% 租金報價租金報價 6.56.5元元/ /平方米平方米/ /天天 近期成交價近期成交價 5353053530元元/ /平方米平方米 40 40 東外灘區域 規劃

46、特點：東外灘板塊是指西起大連路，東至復興島，北抵平涼路，南達黃浦江的區域，即楊浦大橋兩側、濱江綠化帶和復興島地區。這里原本是工業區，廠房和棚戶建筑云集，板塊內的房地產市場起步也較晚。未來濱江帶將建成親水休閑、文化博覽、科技商務等濱江重要景觀地區，與北外灘中央商務區以及市內其他商圈聯系在一起，構成一條立體的浦江風景線。 區域現狀及前景：濱江帶未來發展前景佳，將帶動寫字樓市場的發展，區域軌道交通處于規劃在建狀態，完善后也將助推市場發展，但仍需一定時間。 東外灘東外灘 區域外市場 41 41 寫字樓狀況：寫字樓狀況： 現狀現狀區域內寫字樓供應稀缺，除了大連路商務帶已經形成之外，其他區域無法產生集聚效

47、應。東外灘濱江區域仍多以廠房、住宅為主，現有在售樓盤數量少，品質一般，目前區域內無純租賃高品質寫字樓供應。 銷售情況銷售情況目前市場在售項目稀少，成交價格在2.0-3.0萬元/平方米。 客戶情況客戶情況以貿易、航運物流行業為主。 區域入住率區域入住率約70% 未來供應未來供應目前該區域沿江地帶有大量土地尚待開發，未來將會有大量供應。 江景資源稀缺下誕生的潛在高端商務平臺江景資源稀缺下誕生的潛在高端商務平臺 東外灘市場現狀 東外灘東外灘 郡江國際 售 乙級 1 北美廣場 租售 甲級 2 天科國際大廈 租售 乙級 3 濱江國際廣場 售 甲級 4 1 1 2 2 3 3 4 4 42 42 東外灘板

48、塊與新江灣城同屬楊浦待開發區域，后期可能產生競爭。 東外灘板： 良好濱江優勢 沿江地帶為大片待開發土地 大量舊里及棚戶區需動遷，影響建設速度 與項目所在區域商務辦公同步發展； 預測： 中后期東外灘板塊供應將對新江灣城板塊項目構成一定威脅。 競爭競爭 東外灘板塊與新江灣城同屬楊浦待開發區域，后期可能產生競爭東外灘板塊與新江灣城同屬楊浦待開發區域，后期可能產生競爭 與本區域關系簡述 43 43 項目名稱項目名稱 項目品質項目品質 主要銷售主要銷售周期周期 主力主力面積（平方米）面積（平方米） 郡江國際郡江國際 乙級 2009.9-2010.8 60-90 北美廣場北美廣場 甲級 2009.10-2

49、010.12 100-250、1300 天科國際大廈天科國際大廈 乙級 2009.8-2010.4 50-80 濱江國際廣場濱江國際廣場 甲級 2013-至今 115-226 區域內寫字樓項目稀少，除了大連路商務帶已經形成商務氛圍之外，其他區域還未形成一定商務氛圍，在售項目以小面積的投資客為主，且品質不高。 目前東外灘區域項目稀少，且品質不高，在售項目以小面積的投資目前東外灘區域項目稀少，且品質不高，在售項目以小面積的投資客為主，商務氛圍有待完善客為主，商務氛圍有待完善 主要項目分析 44 44 開發商開發商 上海東方明珠實業發展有限公司上海東方明珠實業發展有限公司 竣工時間竣工時間 2013

50、2013年底年底 總建筑面積總建筑面積 149851149851 租售類型租售類型 純銷售純銷售 項目簡介項目簡介 項目為甲級寫字樓打造，以甲級辦公、項目為甲級寫字樓打造，以甲級辦公、企業總部、商業與一體的沿江高檔商企業總部、商業與一體的沿江高檔商務項目務項目 項目前期項目前期1 1棟被潤渝整棟購買，為內棟被潤渝整棟購買，為內部交易且成交時間較部交易且成交時間較 客戶情況客戶情況 以專業服務與物流為主以專業服務與物流為主 銷售率銷售率 2020- -25%25% 銷售均價銷售均價 3887738877元元/ /平方米平方米 濱江國際廣場濱江國際廣場 區域典型成交案例 15262 m215262

51、 m2 1251 m21251 m2 5522 m25522 m2 潤渝整棟收購后將于辦公部分將潤渝整棟收購后將于辦公部分將于于20132013年年Q3Q3開始對外租賃，商開始對外租賃，商業部分也將以自持方式對外招商業部分也將以自持方式對外招商 45 45 區域外市場總體關系區域外市場總體關系 成本導致客戶北移成本導致客戶北移 五角場板塊五角場板塊 五角場板塊五角場板塊 新江灣城板塊新江灣城板塊 成本導致擴租成本導致擴租 曲陽大柏樹曲陽大柏樹 成本成本導致客戶外溢導致客戶外溢 北外灘北外灘板塊板塊 后期銷售競爭后期銷售競爭 東外灘板塊東外灘板塊 客戶溢出客戶溢出 競爭競爭 重疊重疊 對接對接

52、競爭競爭 46 46 區域市場小結區域市場小結 2013-2015年，新江灣城區域內及五角場區域、東外灘區域均有較大體量辦公項目供應市場，競爭壓力較大 未來競爭項目多為甲級或類甲級項目，本案在產品打造方面需強調差異化 區域內大體量項目開發在產生競爭的同時也確立商務培育，有利于區域整體商務氣氛打造，有利于本案的銷售 47 邏輯流程圖邏輯流程圖 區域寫字樓市場區域寫字樓市場 客戶定位 小結 SWOT分析 區域寫字樓現狀 區域未來競爭區域未來競爭 整體寫字樓市場 主要解決的問題主要解決的問題: : 基于目前市場銷售情況下，我們的客戶分別在哪里？整基于目前市場銷售情況下，我們的客戶分別在哪里？整體寫字

53、樓市場及本項目所處區域的寫字樓市場分別對本體寫字樓市場及本項目所處區域的寫字樓市場分別對本項目所產生的影響？項目所產生的影響？ PHASEPHASE- -2 2 寫字樓市場研寫字樓市場研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏觀經濟及宏觀經濟及 區域研究區域研究 PHASEPHASE- -3 3 價格策略價格策略 48 48 20132013- -20152015見楊浦總寫字樓供應量約見楊浦總寫字樓供應量約8989萬平米，其中以散售為主，萬平米，其中以散售為主，品質與入市時間相同的直接競品約品質與入市時間相同的直接競品約1515萬平米萬平米 項目周邊未來供應 數據來源：DTZ調研 0 500

54、00 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 2013 2014 2015 2016 寶地廣場 創智天地科技中心 新江灣城富力合景加州廣場 君庭廣場 尚浦領世二期 上海合生國際廣場 尚浦領世三期 中航項目 保利大連路項目 瑞安五角場地塊（311號街坊） 149街坊地塊 新增供應約 19.5萬平方米 新增供應約 21.2萬平方米 新增供應約 46.2萬平方米 49 49 創智天地三期（科技中心）：產品品質與本項目基本一致，其中兩棟未來創智天地三期（科技中心）：產品品質與本項目基本一致，其中兩棟未來將帶租約出售，

55、目前面向大客戶以整層出售為主，與本案競爭較小將帶租約出售，目前面向大客戶以整層出售為主，與本案競爭較小 區域內競品案例 非科技類公司租金價格：均價4.5元/天 科技類公司租金價格：2.9元/天 項目除被工商銀行整棟收購的部分外，剩余部分將以帶租約的形式銷售 50 50 尚浦領世：產品品質與本項目基本一致，其中采用大量生態環保技術，將尚浦領世：產品品質與本項目基本一致，其中采用大量生態環保技術，將與本項目搶奪優質客戶與本項目搶奪優質客戶 區域內競品案例 項目點評： 整個商務區采用大量生態環境保護技術，打造環境生態的綠色商務社區； 項目體量大，體態多樣，建成后將打造完備國際化生活、商務社區，很大程

56、度的提升區域成熟度； 項目辦公品種多樣，包括園區辦公，標準辦公及SOHO辦公產品，可選擇性較大； 對本項目影響： 未來競爭：項目預計2014年入市，與本案推出時間相似且兩者僅隔路相望，區位優勢相近，該項目 將會與本案產生直接競爭。 本項目機會點：產品打造方面以核心筒方式打造，更接近國際化，尚浦領世辦公園區部分為板式結 構，本案在產品打造方面盡可能實現差異化優勢。 主要亮點主要亮點：可持續發展建筑：可持續發展建筑 51 51 灣谷科技園：整體項目定位為總部辦公型項目，以知識創新為標志的科技灣谷科技園：整體項目定位為總部辦公型項目，以知識創新為標志的科技開發區開發區 區域內競品案例 上市時間上市時

57、間 2014年 項目地址項目地址 楊浦區新江灣城西、北至淞行路，東到國權北路，南達緯七路 開發商開發商 上海城投臵地集團 總建筑面積總建筑面積 66萬平方米 分為南北兩個地塊 南塊41萬平方米 北塊12萬平方米 體量及業態構體量及業態構成成 南塊41萬平方米，包括： 10幢多層獨立總部辦公樓 單幢面積3000-6000平方米 12幢高層研發辦公樓 單幢20000-40000平方米雙拼 單幢20000平方米高層研發辦公 52 52 項目點評： 整體項目定位為具有上海領先水平及示范效應的、以知識創新為標志的科技開發區 項目為總部辦公型項目 ，產品包括單棟、雙拼，面積范圍從3000-20000平方米

58、不等，面積分配上較為靈活。 該項目開發初期具有較為明確的導向性，定位為扶持高新技術產業，鼓勵科技創新，提供各類優惠政策的綜合性大型高科技產業園區。 對本項目影響： 未來競爭：項目一期預計2014年中入市，園區整體面向面積需求較大客戶，相對而言與本案競爭較小。 本項目機會點：面積劃分上針對中小面積客戶做劃分，有利于爭取中小面積自用及投資客戶。 灣谷科技園：綜合性獨棟總部園區，園區整體面向面積需求較大客戶灣谷科技園：綜合性獨棟總部園區，園區整體面向面積需求較大客戶 ，相，相對而言與本案競爭較小對而言與本案競爭較小 區域內競品案例 53 53 建發江灣萃：建發江灣萃：3030萬的大型綜合體項目，辦公

59、產品主要以商住產品為主萬的大型綜合體項目，辦公產品主要以商住產品為主 區域內競品案例 建發 上市時間上市時間 2014年中旬 項目地址項目地址 淞滬路與殷高東路交匯處 開發商開發商 建發房產 總建筑面積總建筑面積 30萬平方米 體量及業態構成體量及業態構成 涵蓋精裝大平層公寓、低密度類別墅、情景洋房、精英LOFT、Mini SOHO等 54 54 項目點評： 項目主體以住宅為主，辦公部分體量占比較小，以SOHO、LOFT項目為主，無標準寫字樓項目。 整體項目分多期開發，預計5-8年陸續上市，持續時間較長。 對本項目影響： 未來競爭：項目辦公部分以SOHO、LOFT為主，與標準寫字樓存在差異，將

60、來對本案產生競爭不大。但有價格標桿影響。 本項目機會點：產品標準打造強調差異化，以打造高檔次標準寫字樓為基礎吸引客群。 建發江灣萃：項目辦公部分以建發江灣萃：項目辦公部分以SOHOSOHO、LOFTLOFT為主，與標準寫字樓存在差為主，與標準寫字樓存在差異，將來對本案產生競爭不大異，將來對本案產生競爭不大 區域內競品案例 55 55 中航天盛廣場：由中航天盛廣場：由3 3棟辦公樓組成，交付標準與本項目相近，將分流部分投棟辦公樓組成，交付標準與本項目相近，將分流部分投資與自用客戶資與自用客戶 重點競品案例 項目總體量約10萬平方米，其中寫字樓約6萬平方米； 具體入市時間尚未確定，預計13年年底；

61、 具體銷售價格未定； 56 56 中航天盛廣場：產品標準達到甲級標準，與本項目產品標準相近，但項目中航天盛廣場：產品標準達到甲級標準，與本項目產品標準相近，但項目以半層分割為主，主要面向自用大客戶以半層分割為主，主要面向自用大客戶 中航天盛廣場中航天盛廣場 寫字樓建筑面積寫字樓建筑面積 63280 層高層高 4.4m 標準層面積標準層面積 1312-1620 電梯梯數電梯梯數 A棟：11臺 B棟：7臺 C棟：9臺 空調品牌空調品牌 麥克維爾 空調系統型式空調系統型式 VRV系統 交房標準交房標準 全毛坯 中航天盛廣場面積段分割： 中航天盛廣場產品信息： 區域內競品案例 總建筑面積總建筑面積 層

62、數層數 標準層面積標準層面積 戶數（辦公）戶數（辦公） 面積區間面積區間(m2)(m2) A 30675.4 20(L3-L22) 1393（L3）/1452 3戶/層 L3:454、437、454 標準層：477、459、477m2 B 15792.64 9(L3-L11) 1319（L3）/1430 2戶/層 L3:724、725 標準層：781、781 C 16812.53 9(L3-L11) 1620（L3）/1717 2戶/層 L3:881、881 標準層：937、937 57 57 瑞安瑞安311311地塊：三棟地塊：三棟5A5A甲級寫字樓組成，毛坯交付，與本項目產品標準幾甲級寫字

63、樓組成，毛坯交付，與本項目產品標準幾乎無差異，預計竣工時間晚于本項目，但入市時間相同乎無差異，預計竣工時間晚于本項目，但入市時間相同 區域內競品案例 預計竣工時間：2015年2月 預計入市時間：2013年中下旬 具體銷售價格未定 58 58 瑞安瑞安311311地塊：產品標準達到甲級標準，與本項目產品標準相近，但項目地塊：產品標準達到甲級標準，與本項目產品標準相近，但項目自身面積分割較大，總價過高，較難吸引投資客自身面積分割較大，總價過高，較難吸引投資客 瑞安瑞安311311地塊地塊 寫字樓建筑面積寫字樓建筑面積 37417.847 層高層高 凈高3.8m 標準層面積標準層面積 1,000-1

64、,400 電梯梯數電梯梯數 3+1部 空調品牌空調品牌 日立 空調系統型式空調系統型式 VRV空調系統 交房標準交房標準 提供架空地板 瑞安311地塊面積段分割： 瑞安311地塊產品信息： 區域內競品案例 59 突破競爭策略突破競爭策略抓住區域市場內任何可以利用的機會抓住區域市場內任何可以利用的機會 區域內部及周邊競爭項目多集中在2014-2015年上市或突然上市（如創智天地），在上市時間上，本案一期寫字樓部分應力爭于2013年上市，搶奪客戶，擴大市場知名度。 競爭項目產品多樣，本案因力爭打造高品質、靈活化的辦公面積產品，力求在產品銷售方面更具有靈活性。 區域內高品質辦公項目多租售并行，本案在

65、去化上可以先行確定目標行業，區域（行業）內部銷售+定向預租模式推出市場，力求形成市場差異化，達到快速去化目的。 提早入市，搶占市場先機提早入市，搶占市場先機 打造稀缺性精品寫字樓打造稀缺性精品寫字樓 小面積分割，靈活銷售策略小面積分割，靈活銷售策略 在新江灣城商務氛圍在2-3年內尚未確立，五角場商圈北擴尚未到達的背景下，仍需依靠新江灣城國際居住社區這一成熟概念為基礎，所以這也是一期辦公競爭突破點。 一期甲級辦公：辦公產品競爭基礎仍是新江灣城國際居住社區一期甲級辦公：辦公產品競爭基礎仍是新江灣城國際居住社區 60 邏輯流程圖邏輯流程圖 區域寫字樓市場區域寫字樓市場 客戶定位客戶定位 小結 SWO

66、T分析 區域寫字樓現狀 區域未來競爭 整體寫字樓市場 主要解決的問題主要解決的問題: : 基于目前市場銷售情況下，我們的客戶分別在哪里？整基于目前市場銷售情況下，我們的客戶分別在哪里？整體寫字樓市場及本項目所處區域的寫字樓市場分別對本體寫字樓市場及本項目所處區域的寫字樓市場分別對本項目所產生的影響？項目所產生的影響？ PHASEPHASE- -2 2 寫字樓市場研寫字樓市場研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏觀經濟及宏觀經濟及 區域研究區域研究 PHASEPHASE- -3 3 價格策略價格策略 61 目標客戶研究思路目標客戶研究思路 周邊區域溢出客戶周邊區域溢出客戶 區域內現有客戶（

67、投資區域內現有客戶（投資型）型） 未來產業定位未來產業定位 現有產業基礎現有產業基礎 基礎客群 拓展客群 尋找出可能遷入本區域其它客戶群 本區域現有主要客群 未來可能引入企業的類型 區域內寫字樓最基礎的需求客群 62 62 隨著上海核心區客戶外遷趨勢日益明顯，已有大量知名企業已從核隨著上海核心區客戶外遷趨勢日益明顯，已有大量知名企業已從核心區域遷移至本區域，區域外自用客是項目主力客群之一心區域遷移至本區域，區域外自用客是項目主力客群之一 全市客戶動向 外環內非核心區 工業園區 拆分職能拆分職能 整合選址整合選址 分步外遷分步外遷 核心/次核心CBD 后臺部門后臺部門 企業總部企業總部 追求獨棟

68、環境追求獨棟環境 前臺部門前臺部門 公司名稱公司名稱 原總部所在項目原總部所在項目 現總部所在項目現總部所在項目 區域板塊區域板塊 面積面積( () ) Nike 恒隆二期 鐵獅門新江灣項目 楊浦區 50000 IBM 美羅 創智天地 楊浦區 6000 63 63 而核心區外溢客戶有廣泛的選擇余地，本項目需要與在全市同期的而核心區外溢客戶有廣泛的選擇余地，本項目需要與在全市同期的同類項目進行自用客戶的爭奪同類項目進行自用客戶的爭奪 全市客戶競爭 蘇寧天御 近鐵城市廣場 綠地中心二期 綠地北外灘中心 64 64 楊浦區目前以第二及第三產業為主要產業構成，第三產業主要由批零貿易楊浦區目前以第二及第

69、三產業為主要產業構成，第三產業主要由批零貿易及科技金融構成，另外依托高校集群，楊浦區還擁有大量設計、服務企業及科技金融構成，另外依托高校集群，楊浦區還擁有大量設計、服務企業 楊浦區產業現狀 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 楊浦區歷年產業結構增加值楊浦區歷年產業結構增加值 第二產業增加值 第三產業增加值 1% 62% 37% 20122012年楊浦區生產總值產業結構年楊浦區生產總值產業結構 第一產業 第二產業 第三產業 楊浦區目前以第二及第三產業為主要產業構成； 其中第三產業主要由批零貿易及科技金融構

70、成，另外在依托高校集群，楊浦區還擁有大量設計、服務公司，但以中小型企業居多，因此整體利潤率相對較低，在產值上貢獻有限； 第二產業的煙草、建筑業、設備制造為主要構成。 現有行業結構現有行業結構 科技科技 金融金融 設備制造設備制造 批零貿易批零貿易 建筑業建筑業 煙草煙草 65 65 入駐企業集中在批零貿易、專業服務及設計研發行業為主，面積需入駐企業集中在批零貿易、專業服務及設計研發行業為主，面積需求集中在求集中在200200平米以下平米以下 區域客戶分析 楊浦區現有寫字樓入住企業集中在批零貿易、專業服務及設計研發行業。 依托鋼材市場，批零貿易以鋼鐵、機械貿易為主，專業服務主要體現在專業咨詢及教

71、育培訓方面，設計研發類則包括建筑設計及軟件研發方面。 入住企業的使用面積以小面積為主，集中在200平方米以下。 區域寫字樓項目入駐企業性質及使用面積分布區域寫字樓項目入駐企業性質及使用面積分布 統計樣本：萬達廣場、創智天地科教廣場、新紀元國際廣場、綠地匯創國際廣場等。統計樣本：萬達廣場、創智天地科教廣場、新紀元國際廣場、綠地匯創國際廣場等。 66 66 現有企業需求主要來自民營企業現有企業需求主要來自民營企業 企業性質方面分析，民營企業獨挑大梁，占比高達83%，外商獨資部分占比僅達7%。 企業來源地方面分析，上海本土企業獨占鰲頭，占比高達78%，客戶群出現本土化現象。 區域客戶分析 67 67

72、 周邊區域外溢客戶以批零貿易業為主周邊區域外溢客戶以批零貿易業為主 從周邊可能出現外溢區域入住企業性質來看，批零貿易的行業占比依然成為周邊區域的行業重點，隨著本區域的日漸成熟，此類客戶很可能會進一步進入本區。 新江灣城的生態環境優勢也為要求辦公環境舒適感的專業服務行業提供了遷入的可能。 新江灣城大批即將交房的住宅項目和商辦項目將為設計產業尤其是裝潢設計提供巨大的市場 新江灣城豪宅區業主將是重要的區域型投資客源 區域客戶分析 68 68 周邊寫字樓成交客戶以投資客為主周邊寫字樓成交客戶以投資客為主 區域客戶情況 大廈名稱大廈名稱 投資客比例投資客比例 項目品質項目品質 中環國際大廈 65% 乙級

73、 滬東金融大廈 55% 乙級 綠地匯創 49% 乙級 五角豐達 50% 類甲級 從目前市場上可售型寫字樓項目購買客戶的臵業目的看，投資客戶比例略高于自用客。 楊浦區域內，寫字樓投資客多為擁有一定實力的私營業主 69 鋼貿類投資客成為楊浦區寫字樓去化的主要支撐，而近年建筑行業鋼貿類投資客成為楊浦區寫字樓去化的主要支撐，而近年建筑行業不景氣，導致鋼貿行業急劇萎縮，相關投資客購買力下降不景氣，導致鋼貿行業急劇萎縮，相關投資客購買力下降 楊浦區投資客情況 鋼貿類投鋼貿類投資客資客, 70%, 70% 其他客其他客戶戶, 30%, 30% 同濟晶度同濟晶度 鋼貿類投鋼貿類投資客資客, 37%, 37%

74、其他客戶其他客戶, , 63%63% 郡江國際郡江國際 鋼貿類投鋼貿類投資客資客, 70%, 70% 其他客其他客戶戶, 30%, 30% 萬達廣場萬達廣場CC座座 鋼貿類的客戶以整層購買為主； 購買后主要意圖為投資用； 70 目標寫字樓客戶篩選目標寫字樓客戶篩選 客戶定位 煙草、建筑、貿易、設備制造及科技金融構成區域內目前的主要產業結構； 未來將有大量的研發類企業、后臺服務教育服務等專業服務公司。 區域產業支撐區域產業支撐 客戶現狀構成客戶現狀構成 目前區域內客戶以民營的貿易公司占主導； 依托高校集群，區域內擁有眾多中小型的廣告、建筑設計類公司，咨詢教育等專業服務公司。 貿易類貿易類企業繼續

75、為企業繼續為主力主力行行業；業； 設計研發類企業比重將高設計研發類企業比重將高速發展；速發展； 專業服務類企業比重將有專業服務類企業比重將有所增加；所增加； 以民營的中小規模企業為以民營的中小規模企業為主主 以新江灣城龐大業主群中以新江灣城龐大業主群中潛在的投資客源潛在的投資客源 鋼貿類投資客仍將為主力鋼貿類投資客仍將為主力 貿易類公司為周邊區域主力客群，可能會遷入本區域。 外區域溢出可能外區域溢出可能 71 目標寫字樓客戶分類及描述目標寫字樓客戶分類及描述 客戶定位 辦公主力客戶辦公主力客戶 設計研發類設計研發類 依托同濟大學形成的強大建筑相關行業集聚，以建筑設計、室內設計以及上下游行業，如

76、效果圖設計、模型設計等公司為主； 以中小型的私營企業為主，業務范圍集中在上海或長三角區域； 受租金因素影響及企業資本沉淀需求，從五角場、曲陽大柏樹等周邊板塊遷入。 企業業務穩定，處于不斷擴張期，關注項目的性價比，關注項目的外部形象，同時由于此類企業加班較多，因此也比較關注項目的舒適度； 必須進入或靠近行業客源所在區域，有市場（區片）占有意識，生活服務類行業 為主，有較強經營成本意識。 72 專業服務類專業服務類 同樣依托同濟、復旦等高校集群，以教育培訓、各類設計咨詢為主，同時受知識楊浦這一區域發展的影響，未來還將出現諸如云電子技術、綠色環保技術、智能系統等等新興行業的咨詢服務企業； 此類企業為

77、知識密集型企業，企業人員規模往往較小，因此需求面積較小，但業務范圍可以輻射長三角區域甚至全國； 行業利潤率高，支付能力較高，關注辦公的舒適性及企業的形象體現。 辦公主力客戶辦公主力客戶 目標寫字樓客戶分類及描述目標寫字樓客戶分類及描述 客戶定位 73 目標寫字樓客戶分類及描述目標寫字樓客戶分類及描述 客戶定位 辦公重要客戶辦公重要客戶 區域投資類區域投資類 實力（權力）階層 注重生態環保 有穩重的創業理念； 對交通堵塞有抗性，喜一站式便利（外出有距離感）； 注重生活隱私 （家居和工作既相互獨立又有結合）； 對所購買的物業在區域中的價值敏感。常用親屬或名下企業名義購買。（鋼貿投資客） 74 邏輯

78、流程圖邏輯流程圖 區域寫字樓市場 客戶定位 小結小結 SWOTSWOT分析分析 區域寫字樓現狀 區域未來競爭 整體寫字樓市場 主要解決的問題主要解決的問題: : 基于目前市場銷售情況下，我們的客戶分別在哪里？整基于目前市場銷售情況下，我們的客戶分別在哪里？整體寫字樓市場及本項目所處區域的寫字樓市場分別對本體寫字樓市場及本項目所處區域的寫字樓市場分別對本項目所產生的影響？項目所產生的影響？ PHASEPHASE- -2 2 寫字樓市場研寫字樓市場研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏觀經濟及宏觀經濟及 區域研究區域研究 PHASEPHASE- -3 3 價格策略價格策略 75 位于新江灣城

79、國際社區商務區核心位臵未來規劃成為江灣-五角場副中心區域，前景良好 周邊交通便利，軌交10號線與規劃軌交17號線近在咫尺，貫穿項目，淞滬路與城市高速道路連接； 南部金融科技區已初具規模，為項目提供良好的基礎。 鄰近五角場商圈已成熟，配套完善。 新江灣城高級居住區已初步形成規模，為項目辦公產業發展提供基礎。 目前區域處起步起步階段，認知度不高； 目前項目周邊配套不完善。 區域已建商辦項目極少，商務氛圍未形成 五角場商圈北擴對接尚需時日 周邊未來同類物業供應量較大，客群相同，相對項目規模較小。 未來宏觀政策、房地產市場政策及金融政策走勢不確定，調控持續，市場風險較大。 十二五規劃對文化創意產業大力

80、支持帶來拉動作用； 借助五角場CBD知名企業的號召效應； 前瞻政府對未來江灣-五角場城市副中心大力規劃，預計區域內未來五年初步形成商務區 尚浦領世項目建設，預計對區域商業價值樹立標桿。 S S WW OO T T SWOTSWOT分析分析 76 邏輯流程圖邏輯流程圖 本項目入市時可實現的銷售價格本項目入市時可實現的銷售價格 基于客觀市場情況，本項目所能達到的價格基于客觀市場情況，本項目所能達到的價格 辦公價格定位辦公價格定位 商業價格定位商業價格定位 PHASEPHASE- -2 2 寫字樓市場研寫字樓市場研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏觀經濟及宏觀經濟及 區域研究區域研究 PHA

81、SEPHASE- -3 3 價格策略價格策略 77 價格制訂方法 租金返算法租金返算法 根據項目周邊同類項目的租金水平，通過硬件品質等因素對比打分，得出本項目相應的市場比準租金。繼而，根據一定的收益率，反測出本項目的銷售均價。 市場比較法市場比較法 根據市場同類項目的銷售價格，通過硬件品質等對比因素打分，得出本項目的市場比準均價。 78 租金反算法租金反算法 辦公價格確定的方法 選取可比項目 確定對比權重 本項目當前時點租金價格 （2013年8月） 本項目2013年8月 售價 按當前投資回報率反算 市場比較法市場比較法 選取可比項目 確定對比權重 對比項目價格確定 近期成交、中間樓層價 散售價

82、格 時間校正為開盤價格價格 兩方法取平均得出辦公散售時的整棟平均價格 (2014年5月 時點) 79 樣本樣本選取分布選取分布 租金反算法 2 1 本案本案 緊靠中環，五角場板塊，區域內稀有的純租賃型項目，樓宇品質稍遜，低于本項目 該項目距本項目距離較遠，位于五角場商圈，周邊環境成熟及商圈屬性較高 參考權重參考權重25%25% 緊靠中環，五角場板塊，項目二期是區域內稀有的租賃型項目，樓宇品質不高，低于本項目 該項目距本項目距離較遠，位于五角場商圈，周邊環境成熟及商圈屬性較高 參考權重參考權重25%25% 4 3 中環內，距本項目較遠的寫字樓項目，品質較差 因該項目距本項目距離遠，且為乙級品質

83、參考權重參考權重15%15% 中外環，相近區域，項目除了出售之外也對外出租，樓宇是區域大型商辦項目 因該項目距本項目距離近，但周邊環境成熟及商圈屬性高于本項目 參考權重參考權重35%35% 創智天地創智天地 五角豐達五角豐達 凱迪金融大廈凱迪金融大廈 復旦科技園復旦科技園 大廈大廈 80 80 本項目租金價格可達到本項目租金價格可達到3.83.8- -3.93.9元元/ / /天天 寫字樓價格測算 價值影響因素價值影響因素 對價值的對價值的影響權重影響權重 本案現狀本案現狀 創智天地創智天地 五角豐達五角豐達 凱迪金融大廈凱迪金融大廈 復旦科技園復旦科技園 大廈大廈 基準分基準分 分值分值 分

84、值分值 分值分值 分值分值 區域價值 45% 項目地段 10% 10 1 14 1.4 18 1.8 18 1.8 16 1.6 道路交通 10% 10 1 12 1.2 14 1.4 14 1.4 12 1.2 商務氛圍 6% 10 0.6 14 0.84 16 0.96 16 0.96 12 0.72 周邊配套 6% 10 0.6 14 0.84 16 0.96 16 0.96 14 0.84 發展潛力 7% 10 0.7 12 0.84 14 0.98 14 0.98 10 0.7 景觀價值 6% 10 0.6 8 0.48 8 0.48 8 0.48 8 0.48 樓盤質素 40% 平

85、面空間 10% 10 1 12 1.2 10 1 9 0.9 10 1 硬件配套 10% 10 1 10 1 8 0.8 8 0.8 6 0.6 外部形象 8% 10 0.8 10 0.8 8 0.64 8 0.64 8 0.64 公共裝修 7% 10 0.7 10 0.56 6 0.42 6 0.42 6 0.42 內部配套 5% 10 0.5 10 0.4 6 0.3 6 0.3 6 0.3 增值因素 15% 物業管理 10% 10 1 9 0.9 7 0.7 7 0.7 6 0.6 品牌效應 5% 10 0.5 10 0.5 7 0.35 7 0.35 6 0.3 綜合得分 100% 1

86、0 10.96 10.79 10.69 9.4 當前實際成交價格 4.5 4 4 3.5 比準價格 4.024.02 3.713.71 3.743.74 3.723.72 參考權重 35% 25% 25% 15% 預計本項目現價格 3.843.84 81 投資回報率論證 當前上海寫字樓市場投資回報率一般在當前上海寫字樓市場投資回報率一般在4.5%4.5%- -5%5% 根據DTZ對2010-2013年大部分銷售型寫字樓項目的銷售數據統計，銷售型項目的購買客戶的投資回報率預期一般在4.5%5.0%之間。 項目名稱項目名稱 中山萬博國際中心中山萬博國際中心 中融碧玉藍天中融碧玉藍天 中信廣場中信廣

87、場 所屬區域 徐家匯 小陸家嘴 四川北路 租金水平（元/天） 6.5 9.5 7 價格水平（元/） 47,000 70,200 58000 投資回報率 5.05% 4.94% 4.4% 投資回報率案例佐證投資回報率案例佐證 數據來源：市場調研及佑威系統 82 82 上海通常情況下投資回報率在上海通常情況下投資回報率在5%5%以上可保證高速去化，以上可保證高速去化，4.5%4.5%以下以下較難去化，因此我們建議保持在較難去化，因此我們建議保持在4.5%4.5%以上以上 投資回報率研判 上海投資回報率案例佐證上海投資回報率案例佐證 項目名稱項目名稱 五角豐達五角豐達 長泰企業天地長泰企業天地 (現

88、在價格現在價格) 2012年后年后 中信廣場中信廣場 光啟城光啟城 北美廣場北美廣場 長泰企業天地長泰企業天地 ( (原有價格原有價格) ) 20122012年前年前 主推期銷售速度 月均3600 月均1850 月均1743 月均1200 月均580 月均275 所屬區域 楊浦區 閘北區 虹口區 徐匯區 楊浦區 虹口區 周邊寫字樓平均水平(面價) 2-3.5元 /天 5-7元 /天 4-6元 /天 4-5.5元 /天 3-5元 /天 5-7元 /天 當前租金水平 (面價) 3.3元 /天 4.5元 /天 7元 /天 5元 /天 4.3(開發商價格) 4.5元 /天 價格水平 23500 325

89、00 55000 37,000 (當前價格) 34000 38000 投資回報率 5.1% 5 % 4.64% 4.90% 4.6% 4.3% 5%5% 4.5%4.5% 投資回報率投資回報率 月均去化速度月均去化速度 10001000以下以下 10001000- -18001800 18001800以上以上 83 租金反算法價格預測 運用收益法預測價格如下： 計算公式：V= a/r V：單價 a: 單位建筑面積純租金收益 （根據前文價格比對取3.84*365，并按95%出租率計） r: 收益還原率 （取4.5-5%的中間值4.8%） V = 2920029200元/平方米 租金反算法得出本案

90、售價租金反算法得出本案售價2.92.9- -3.03.0萬元萬元/ /平方米平方米 84 辦公價格確定的方法 租金反算法租金反算法 選取可比項目 確定對比權重 本項目當前時點租金價格 （2013年8月） 本項目2013年8月 售價 按當前投資回報率反算 市場比較法市場比較法 選取可比項目 確定對比權重 對比項目價格確定 近期成交、中間樓層價 散售價格 時間校正為開盤價格 兩方法取平均得出辦公散售時的整棟平均價格 (2014年5月 時點) 85 樣本樣本選取分布選取分布 市場比較法 2 1 本案本案 緊靠中環，五角場板塊核心區位，是區域內地標性項目，品質較高 該項目距本項目距離較遠，位于五角場商

91、圈，周邊環境成熟及商圈屬性較高 參考權重參考權重25%25% 緊靠中環，五角場板塊，項目一期是區域內銷售型項目，樓宇品質不高，低于本項目 該項目距本項目距離較遠，位于五角場商圈，周邊環境成熟及商圈屬性較高 參考權重參考權重15%15% 4 3 緊靠中環，距本項目較遠的寫字樓項目，是區域內近期在售樓盤，品質較高 因該項目距本項目距離遠，且品質較高 參考權重參考權重25%25% 中外環，相近區域，項目除了出售之外也對外出租，樓宇是區域大型商辦項目 因該項目距本項目距離近，但周邊環境成熟及商圈屬性高于本項目 參考權重參考權重35%35% 創智天地創智天地 五角豐達五角豐達 同濟晶度同濟晶度 萬達廣場

92、萬達廣場 86 價值影響因素價值影響因素 對價值的對價值的影響權重影響權重 本案現狀本案現狀 創智天地創智天地 五角豐達五角豐達 萬達廣場萬達廣場 同濟晶度同濟晶度 基準基準分分 分值分值 分值分值 分值分值 分值分值 區域價值 45% 項目地段 10% 10 1 14 1.4 18 1.8 18 1.8 12 1.2 道路交通 10% 10 1 12 1.2 14 1.4 14 1.4 12 1.2 商務氛圍 6% 10 0.6 14 0.84 16 0.96 16 0.96 10 0.6 周邊配套 6% 10 0.6 14 0.84 16 0.96 16 0.96 10 0.6 發展潛力

93、7% 10 0.7 12 0.84 12 0.84 12 0.84 8 0.56 景觀價值 6% 10 0.6 8 0.48 8 0.48 8 0.48 6 0.36 樓盤質素 40% 平面空間 10% 10 1 12 1.2 10 1 10 1 10 1 硬件配套 10% 10 1 10 1 8 0.8 8 0.8 10 1 外部形象 8% 10 0.8 10 0.8 8 0.64 10 0.8 10 0.8 公共裝修 7% 10 0.7 10 0.7 6 0.42 6 0.42 10 0.7 內部配套 5% 10 0.5 10 0.5 6 0.3 6 0.3 10 0.5 增值因素 15%

94、 物業管理 10% 10 1 9 0.9 7 0.7 7 0.7 8 0.8 品牌效應 5% 10 0.5 10 0.5 7 0.35 12 0.6 10 0.5 綜合得分 100% 10 11.2 10.65 11.06 9.82 當前實際成交價格 36917 24500 30000 28645 比準價格 32,961.61 23,004.69 27,124.77 29,170.06 參考權重 35% 15% 25% 25% 2013.8本項目價格 29,060.9829,060.98 開盤前價格 按照上海寫字樓每年按照上海寫字樓每年5%5%的增長趨勢，預計開盤價格為的增長趨勢，預計開盤價格

95、為30521.430521.4元元/ / 本項目開盤前銷售價格可達到本項目開盤前銷售價格可達到3.03.0萬元萬元/ / 寫字樓價格測算 87 二種方式取中間值，得出本項目開盤能實現的市場價格二種方式取中間值，得出本項目開盤能實現的市場價格2.92.9萬萬- -3 3萬萬元元/ / 價格最終確定 租金反算法租金反算法 市場比較法市場比較法 兩方法取平均 得出辦公售價 2920029200 元元/ /平方米平方米 3052130521元元/ /平方米平方米 2986029860 元元/ /平方米平方米 備注：到項目開盤前，會根據市場情況再做價格調整備注：到項目開盤前，會根據市場情況再做價格調整

96、88 邏輯流程圖邏輯流程圖 本項目入市時可實現的銷售價格本項目入市時可實現的銷售價格 基于客觀市場情況，本項目所能達到的價格基于客觀市場情況，本項目所能達到的價格 辦公價格定位辦公價格定位 商業價格定位商業價格定位 PHASEPHASE- -2 2 寫字樓市場研寫字樓市場研究究 PHASEPHASE- -1 1 宏觀經濟及宏觀經濟及 區域研究區域研究 PHASEPHASE- -3 3 價格策略價格策略 89 7#7# 商業位臵商業位臵 商業體量小，僅商業體量小，僅400400，位于辦公，位于辦公1 1層，為項目辦公底商；層，為項目辦公底商； 1 1 2 3 商業位于項目辦公區，與本案一期商業商

97、業位于項目辦公區，與本案一期商業有所距離，商鋪自身相對孤立；有所距離，商鋪自身相對孤立； 主要服務辦公人群主要服務辦公人群, , 較難吸引外部消費較難吸引外部消費人群；人群； 辦公區內部的小體量底商辦公區內部的小體量底商 項目自身商業情況 90 商鋪地址商鋪地址 面積面積 （）（） 報價報價 （元（元/ / /天）天）政立路國定路政立路國定路 3000 4 政民路國定路政民路國定路 196 4.5 三門路逸仙路三門路逸仙路 200 3.5 國和路政通路國和路政通路 200 6.63 數據來源：市場調研 政民路政民路 國定路國定路 政立路政立路 國定路國定路 三門路三門路 逸仙路逸仙路 國和路國

98、和路 政通路政通路 項目周邊沿街商鋪租金平均水平在項目周邊沿街商鋪租金平均水平在3.53.5- -4.54.5元元/ / /天，結合本項目天，結合本項目自身商業情況，建議本項目的合理租金范圍在自身商業情況，建議本項目的合理租金范圍在4 4- -4.54.5元元/ / /天天 本項目底商可實現租金 91 投資回報率論證 根據DTZ對目前市場大部分銷售型沿街商鋪的數據統計，銷售型項目的購買客戶的投資回報率預期一般在4%5%之間。 項目名稱項目名稱 長泰企業天地長泰企業天地 匯融大廈匯融大廈 所屬區域 閘北 普陀 租金水平 9-12 12-20 價格水平（元/） 80000-90000 125000

99、 投資回報率 4.5% 4.7% 按照上表佐證，目前寫字樓項目底鋪平均回報率在4 %4 %- -5%5%之間 投資回報率案例佐證投資回報率案例佐證 數據來源：市場調研及佑威系統 92 租金反算法價格預測 運用收益法預測價格如下： 計算公式：V= a/r V：單價 a: 單位建筑面積純租金收益 （根據前文價格比對取4.5*365） r: 收益還原率 （取值4%5%） V = 3285032850- -4106241062元/平方米 均價均價3695636956元/平方米 93 本項目周邊可售型辦公底層沿街商鋪項目為三湘未來海岸，且該項本項目周邊可售型辦公底層沿街商鋪項目為三湘未來海岸，且該項目緊

100、鄰本案，在樣本參考時通過與項目對比來推導本項目價格目緊鄰本案，在樣本參考時通過與項目對比來推導本項目價格 通過市場對比檢測本項目價格 參照目前周邊市場上商業項目的售價水平，將本項目周邊可比性項目的地理、人流等各種情況根據經驗進行綜合評價：每個單項實行10級評分制，默認本項目為10分，通過對比打分來反映本項目的市場認可價值。 對比因素對比因素 三湘未來海岸三湘未來海岸 本案本案 地理位臵 9 10 人流量 10 10 交通狀況 10 10 商業氛圍 10 10 規劃前景 10 10 物業品質 8 10 商業規模 8 10 商圈內消費能力 10 10 總評 75 80 20132013年年8 8月

101、，底層沿街月，底層沿街商鋪達到價格（元商鋪達到價格（元/ /）40000 4571445714 2014年5月項目底商能實現的價格 =單價*（1+收益率） =4480044800元/平方米 數據來源：佑威系統 94 二種方式取中間值，得出本項目商鋪開盤前所能實現價格為二種方式取中間值，得出本項目商鋪開盤前所能實現價格為4.04.0萬萬- -4.14.1萬元萬元/ / 價格最終確定 40878 元/平方米 租金反算法租金反算法 3695636956 元/平方米 市場比較法市場比較法 4480044800 元/平方米 備注：到項目開盤前，會根據市場情況再做價格調整備注：到項目開盤前，會根據市場情況再做價格調整 95