1、目 錄第一章 總論01 一、項(xiàng)目背景與概況01 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)01三、問題與建議01第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究01 一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析01 二、市場調(diào)查研究01第三章 項(xiàng)目分析01 一、項(xiàng)目概況01 二、項(xiàng)目現(xiàn)狀01 三、項(xiàng)目SWOT分析 01 四、結(jié)論01第四章 項(xiàng)目定位01一、項(xiàng)目定位01二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案01第五章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排01一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排01二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表01第六章 投資估算與資金籌措01 一、項(xiàng)目總成本費(fèi)用估01 二、資金籌措方案01第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析01 一、項(xiàng)目銷售單價(jià)的確定01 二、銷售、出租總收入測算01 三、編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表01 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

2、指標(biāo)01第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析01一、盈虧平衡分析01二、敏感性分析01第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與防范01一、國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施. 01二、政府行政管理行為對(duì)項(xiàng)目的影響及相應(yīng)的措施01三、施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施01第十章 研究結(jié)論與建議01第十一章 組員評(píng)價(jià)01第十二章 附圖、附表01第一章 總論一、項(xiàng)目背景與概況1.項(xiàng)目名稱廊坊市水榭花都住宅小區(qū)2.承辦單位概況河北XX集團(tuán)3.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及廊坊市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）廊坊市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）廊坊市2013、2014年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)

3、發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）廊坊市城市總體規(guī)劃大綱（20002020年）（6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（7）廊坊市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（8）廊坊市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（9）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（10）編制報(bào)告的委托合同（11）其他有關(guān)依據(jù)資料 4.項(xiàng)目提出的理由當(dāng)前我國國民經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.52個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資

4、的帶動(dòng)作用較大，國家為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。目前，廊坊市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與河北省省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善廊坊市人民的居住條件已經(jīng)成為廊坊市政府特別關(guān)心的問題之一。同時(shí)，隨著廊坊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使廊坊市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大

5、事。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個(gè)百分點(diǎn)，全國可新提供80多萬個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為廊坊市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加廊坊市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。5.項(xiàng)目擬建地點(diǎn)項(xiàng)目四至：擬建于廊坊市廣陽區(qū)，東臨建設(shè)路，南接支二路，西連支三路，北靠匯源道，路對(duì)面是阿爾卡迪亞 。 6.項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 項(xiàng)目擬

6、建高層住宅樓，總建筑面積為157037.45平方米，設(shè)計(jì)以小戶型廉價(jià)房為主。其中包括：住宅面積89353.68平方米，公共配套設(shè)施2758.15平方米，地下停車場33632.50平方米。項(xiàng)目爭取2018年投入使用。 本項(xiàng)目按照立足現(xiàn)實(shí)，適當(dāng)超前的原則規(guī)劃、建設(shè)。項(xiàng)目全面交付使用后，必將推動(dòng)廊坊市廣陽區(qū)邊部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足居民的住房需求。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目指標(biāo)單位規(guī)劃總用地56265.85平方米總建筑面積157037.4平方米其中地上建筑面積（112529.87平方米）住宅建筑面積89353.68平方米綜合商業(yè)建筑面積20418.04平方米配套公建2758.15平方米

7、地下建筑面積（44507.58平方米）地下室10875.08平方米地下車庫33632.50平方米容積率2.0綠化率35.12%建筑密度16.90%總戶數(shù)1223戶總?cè)藬?shù)3914人停車位1476個(gè)其中地上150個(gè)地下1326個(gè)本項(xiàng)目地上住宅主要分為廉租房、公寓、90平方米以上面積、90平方米以下面積，其具體指標(biāo)見下表：名稱建筑面積（m2）所占比例住宅建筑面積89353.68其中廉租房面積1153.81.29%公寓面積5547.846.21%90平方米以上面積7046.407.88%90平方米以下面積75605.6484.62%本項(xiàng)目住宅單棟指標(biāo)見下表樓號(hào)地下室面積（m2）地上住宅建筑面積（m2）

8、地上含商業(yè)面積（m2）總建筑面積（m2）層數(shù)（層）單元數(shù)（個(gè)）戶數(shù)（戶）電梯數(shù)量（部）1#1086.329330.883208.1913625.3918/-2212842#1062.6810664.122178.1013904.9020/-2214343#1062.6810664.122349.3414076.1420/-2214144#375.641523.21505.558999.949/18/-22241635.465960.086425#1165.805779.595339.0212284.4117/-21120公寓26#1215.907047.844540.5812804.3217/

9、-227247#1069.5611919.0112988.5720/-2215748#1262.2211166.5312428.7515/-2212049#1045.547470.602095.1610611.302/15/-22116410#893.287857.36202.108952.7418/-221384小計(jì)10875.0889353.6820418.04120916.46122337幼兒園1867.291867.293物業(yè)用房861.20861.20地下車庫33632.50-2合計(jì)10875.0892141.4920418.04157037.45本項(xiàng)目主要分兩期建設(shè)，其中一期主要建

10、設(shè)1#-4#、7#住宅樓、幼兒園、物業(yè)用房、地下車庫及部分商業(yè)，一期總建筑面積為99094.73平方米，其中地上住宅面積為50061.42平方米，地上商業(yè)面積為8241.18平方米，地下室面積為5292.34平方米，公建面積為1867.29平方米，地下車庫面積為33632.50平方米。二期主要建設(shè)5#-6#、8#-10#住宅樓、物業(yè)用房及部分商業(yè)，二期總建筑面積為57942.72平方米，其中地上住宅面積為39321.92平方米，地上商業(yè)面積為12176.86平方米，地下室面積為5582.74平方米，公建面積為861.20平方米三、問題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在

11、申辦中。分析測算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及廊坊的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。廊坊市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競爭日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。在建設(shè)過程中，要時(shí)刻注意政府的各種政策。另外，充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析1、地形地貌廊

12、坊市地處燕山南麓，屬扇緣向沖積平原過渡的交接地。西部和西南部，東部和東南部分別受北運(yùn)河和潮白河的影響，形成開闊的沖積平原，全境西北高，東南低，自然坡度1/3000左右，海拔4.715.7米。2、地質(zhì)條件水文地質(zhì)條件項(xiàng)目區(qū)工程地質(zhì)良好，地質(zhì)條件單一，地下水為第四紀(jì)全新統(tǒng)，屬河湖相沉積層，以河流山洪亞砂粘土粉細(xì)砂為主，土層粒度由上至下逐步變粗，含鈣質(zhì)結(jié)核，建設(shè)土類別為軟二類，地基土主要持力層的承載力為140Kpa，淺層地下水埋深1015米，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)無腐蝕性，適宜做建筑場地。工程地質(zhì)地貌屬永定河沖積、洪積平原，地形略平坦，地勢由西北向東南緩慢傾斜，地面坡降1/20001/2500，土質(zhì)肥沃，

13、是河北省的主要產(chǎn)糧縣之一。3、氣象條件廊坊市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，其特征是：四季分明，秋短夏長；雨雪偏少，光照充足；夏暑冬寒，干燥多風(fēng)；雨熱同季，溫差較大。年均氣溫11.2，無霜期179天，全年大于15，年積溫平均為3562.4。年平均地溫13.9，比年平均氣溫高2.7。全年日照總數(shù)為2674小時(shí)，占可照時(shí)數(shù)的60%。春季日照時(shí)數(shù)多，冬季日照時(shí)數(shù)少。廊坊市太陽年總輻射128.7千卡/平方厘米。春季輻射多，為41.113千卡/平方厘米，夏、秋次之，分別為40.462千卡/平方厘米和27.479千卡/平方厘米，冬季輻射最少，為19.651千卡/平方厘米。多年平均降水量619.2mm，多集中于7、

14、8、9三個(gè)月，主導(dǎo)風(fēng)向冬季北風(fēng)，夏季為東南風(fēng)。4、社會(huì)環(huán)境廊坊市位于河北省中部偏東，北臨京都，東與津門交界，南接滄州，西和古城保定毗連，地處京津兩大城市之間，環(huán)渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之稱。1989年4月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為省轄地級(jí)市，現(xiàn)轄廣陽、安次兩個(gè)區(qū)，三河、霸州兩個(gè)縣級(jí)市，大廠、香河、永清、固安、文安、大城六個(gè)縣。90個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)3222個(gè)行政村，幅員面積6429平方公里。據(jù)戶籍統(tǒng)計(jì)，2007年末全市總?cè)丝跒?01.9萬人。市區(qū)規(guī)劃面積70平方公里，已建成面積54平方公里，人口40萬。廊坊市經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒2011數(shù)據(jù)顯示：2011年廊坊市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)16119638萬元，比上年同比增長

15、11.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1741537萬元，比上年同比增長2.3%；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值8802100萬元，比上年同比增長13.7%；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值5576001萬元，比上年同比增長11.3%。人均生產(chǎn)總值36790萬元，比上年同比增長8.0%。2011年第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值1741537萬元，比上年同比增長2.3%，其中農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值1112410萬元，比上年同比增長2.9%；林業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值20075萬元，比上年同比增長2.5%；畜牧業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值553337萬元，比上年同比增長0.8%；漁業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值27142萬元，比上年同比增長3.5%；農(nóng)林牧副漁服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值28573萬元，比上年

16、同比增長2.4%。2011年第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值8802100萬元，比上年同比增長13.7%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值7494000萬元，比上年同比增長14.2%；建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值1308100萬元，比上年同比增長11.0%。2011年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值5576001萬元，比上年同比增長11.3%。，其中交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值365115萬元，比上年同比增長6.4%；信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)及軟件業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值224206萬元，比上年同比增長4.2%；批發(fā)和零售業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值775381萬元，比上年同比增長5.9%；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值262423萬元，比上年同比增長8.8%；金融業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值6037

17、89萬元，比上年同比增長3.9%；房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值1011051萬元，比上年同比增長10.3%；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值406940萬元，比上年同比增長63.0%；科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值699928萬元，比上年同比增長11.8%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值7448萬元，比上年同比增長4.6%；居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值325003萬元，比上年同比增長26.7%；教育實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值296021萬元，比上年同比增長2.0%；衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值100398萬元，比上年同比增長6.2%；文化、體育和娛樂業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值22845萬元，比上年同比增長14.8

18、%；公共管理和社會(huì)組織實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值475452萬元，比上年同比增長7.9%。過以上分析，在自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和公共設(shè)施配套條件等各方面，都為該工程建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件。二、市場調(diào)查研究（一）市場供給分析1、供應(yīng)總量項(xiàng)目總投資額為65607萬元普通商品房住宅地上建筑面積為89353.68平方米廉租房地上建筑面積為1153.8平方米公寓地上建筑面積為5547.84平方米商業(yè)建筑面積為20418.04平方米地下室建筑面積為10875.08平方米 2、供應(yīng)地域擬建于廊坊市廣陽區(qū)，東臨建設(shè)路，南接支二路，西連支三路，北靠匯源道，路對(duì)面是阿爾卡迪亞 。（二）市場需求分析 1、市場需求現(xiàn)狀（銷售情況、銷售

19、價(jià)格趨勢、空置情況等） 銷售情況銷售價(jià)格趨勢2、現(xiàn)階段需求的主要來源（消費(fèi)者分析） 現(xiàn)階段需求的主要來源是消費(fèi)者。消費(fèi)者是市場營銷活動(dòng)的主體，其購買行為影響著市場運(yùn)動(dòng)變化的取向和趨勢。產(chǎn)品市場實(shí)際上就是一群有著相似需求的顧客，房地產(chǎn)企業(yè)欲獲取滿意的市場份額和產(chǎn)品銷售額，首先必須讓消費(fèi)者接受其產(chǎn)品，而消費(fèi)者的購買行為又是以其需要奠定基礎(chǔ)。 1）房地產(chǎn)購買者需求分析 需求是指一定時(shí)間內(nèi)，某一市場上，對(duì)于某種商品在各種可能的價(jià)格條件下產(chǎn)生的需求量。美國著名心理學(xué)家馬斯洛的“需要層次理論”，根據(jù)人們對(duì)需求的不同程度，把需要?jiǎng)澐譃樯硇枰踩枰⑸缃恍枰⒆鹬匦枰妥晕覍?shí)現(xiàn)需要 5 類，依次由較低到

20、較高層次。 2）消費(fèi)者心理活動(dòng)的過程 （1）消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)過程 （2）消費(fèi)者的情緒過程3）影響房地產(chǎn)消費(fèi)者行為的主要因素 （1）文化因素 審美觀。產(chǎn)品的美學(xué)價(jià)值是促使消費(fèi)者做出購買決定的影響因素之一。 風(fēng)俗習(xí)慣。直接影響消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)需求，主要體現(xiàn)在地域性房產(chǎn)營銷上。 （2）社會(huì)因素 政策環(huán)境。國家的政治體制、政治管理、政策等影響房地產(chǎn)市場的格局。 法律環(huán)境。是制約和引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的重要外部力量，同時(shí)也是消費(fèi)者獲得和享受合法權(quán)益的重要保障。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境。包括利率、物價(jià)及通貨膨脹等。 （3）個(gè)人因素職業(yè)及收入水平。消費(fèi)者職業(yè)的不同，消費(fèi)觀與價(jià)值觀也會(huì)隨之而變，收入與預(yù)期收入的高低決定了人們

21、的購房選擇。 生活方式。消費(fèi)者的生活方式?jīng)Q定著其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的喜好與需求。 個(gè)性與自我概念。個(gè)性因素激發(fā)著消費(fèi)者的租購欲望。（4）心理因素 禁忌（人們?cè)谛睦砩险J(rèn)為犯忌諱的和在言行上規(guī)定不能說與不能做的）是影響消費(fèi)者消費(fèi)方式和消費(fèi)意識(shí)的重要因素。如世界上許多地區(qū)忌諱數(shù)字 13，因此，有的公寓、辦公室和旅館里找不到 13層和 13號(hào)；而香港地區(qū)則對(duì) 4、13、37、49等數(shù)字都比較反感。 健康、環(huán)保等因素，是目前人們關(guān)注的重點(diǎn)。 小區(qū)物業(yè)管理水平以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況。4）房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策過程與分析（1）房地產(chǎn)消費(fèi)者購買決策的過程（2）房地產(chǎn)消費(fèi)者行為分析的一般內(nèi)容誰來買（W ho）？ 為什么

22、要買（Why）？ 在什么地點(diǎn)買（W here）？ 在什么時(shí)候買（W hen）？ 買什么樣的（What）？ 如何來購買（How）？5）各類房地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者行為分析 消費(fèi)者在面對(duì)購房置業(yè)及做出購房決定的過程中，針對(duì)具體的不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其選擇方式與原則有所不同。住宅購買行為的影響因素 消費(fèi)者自身因素： 其他因素：交通是否便利，價(jià)格是否公平，房屋是否堅(jiān) 固，設(shè)計(jì)是否完善，房產(chǎn)是否增值快，環(huán)境是否良好，以及區(qū)域環(huán)境因素、房屋自身要素（房型與住宅屬性）。6）消費(fèi)群體構(gòu)成的分析主要包括： 分析一：客戶年齡構(gòu)成與家庭人口個(gè)人購房的客戶年齡基本在 25 60歲，以 30 50歲為主，家庭人員結(jié)構(gòu)在 3 6人居

23、多。 分析二：客戶職業(yè)背景構(gòu)成分析三：客戶特征描述 他們屬于社會(huì)上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高甚至顯赫的社會(huì)地位。 在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式。3、現(xiàn)階段需求特征及趨勢 （1）房地產(chǎn)消費(fèi)者的購買行為是最為理性的房地產(chǎn)作為一種綜合成本高、風(fēng)險(xiǎn)大的商品，無論消費(fèi)者購買的最終目的是自住還是投資，都決定其在購買的過程中保持高度的自主，并始終由理智來支配行動(dòng)。 （2）房地產(chǎn)消費(fèi)者的購買行為易受外界因素影響，決策時(shí)間長。 消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息的渠道越來越廣泛，有利于消費(fèi)者做出明智的購買決策，也增加了消費(fèi)者鑒別信息真?zhèn)蔚臅r(shí)間（3）房

24、地產(chǎn)消費(fèi)者的購買行為已經(jīng)從單純的滿足居住需要上升到更高的層次隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)消費(fèi)者在滿足居住需要的同時(shí)，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、建筑形式有了更高的要求，在布局上也更加追求人與環(huán)境的和諧。 （4）品牌效應(yīng)的作用日益明顯 好的品牌往往就代表著好口碑、好品質(zhì)、好物業(yè)，于是就出現(xiàn)越來越多的消費(fèi)者購房時(shí)只認(rèn)品牌不認(rèn)房的情形。住房制度改革深化以來,我國住房市場需求呈現(xiàn)快速上漲趨勢,由于短期內(nèi)供給缺乏彈性,因此住房價(jià)格走勢與市場需求密切相關(guān)。第三章 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目四至及地理位置（配圖） 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于廊坊市廣陽區(qū)，四至范圍：東側(cè)為建設(shè)路，西側(cè)為支路三，南側(cè)為支路二，北側(cè)為匯源道。（二）用地規(guī)

25、模、用地性質(zhì) 總建筑面積157037.45平方米。地上建筑面積：112529.87平方米；地下建筑面積：44507.58平方米。本項(xiàng)目地上住宅主要分為廉租房、公寓、90平方米以上面積、90平方米以下面積，其具體指標(biāo)見下表：名稱建筑面積（m2）所占比例住宅建筑面積89353.68其中廉租房面積1153.81.29%公寓面積5547.846.21%90平方米以上面積7046.407.88%90平方米以下面積75605.6484.62%本項(xiàng)目住宅單棟指標(biāo)見下表樓號(hào)地下室面積（m2）地上住宅建筑面積（m2）地上含商業(yè)面積（m2）總建筑面積（m2）層數(shù)（層）單元數(shù)（個(gè)）戶數(shù)（戶）電梯數(shù)量（部）1#108

26、6.329330.883208.1913625.3918/-2212842#1062.6810664.122178.1013904.9020/-2214343#1062.6810664.122349.3414076.1420/-2214144#375.641523.21505.558999.949/18/-22241635.465960.086425#1165.805779.595339.0212284.4117/-21120(公寓)26#1215.907047.844540.5812804.3217/-227247#1069.5611919.0112988.5720/-2215748#126

27、2.2211166.5312428.7515/-2212049#1045.547470.602095.1610611.302/15/-22116410#893.287857.36202.108952.7418/-221384小計(jì)10875.0889353.6820418.04120916.46122337幼兒園1867.291867.293物業(yè)用房861.20861.20地下車庫33632.50-2合計(jì)10875.0892141.4920418.04157037.45本項(xiàng)目主要分兩期建設(shè)，其中一期主要建設(shè)1#-4#、7#住宅樓、幼兒園、物業(yè)用房、地下車庫及部分商業(yè)，一期總建筑面積為99094.

28、73平方米，其中地上住宅面積為50061.42平方米，地上商業(yè)面積為8241.18平方米，地下室面積為5292.34平方米，公建面積為1867.29平方米，地下車庫面積為33632.50平方米。二期主要建設(shè)5#-6#、8#-10#住宅樓、物業(yè)用房及部分商業(yè)，二期總建筑面積為57942.72平方米，其中地上住宅面積為39321.92平方米，地上商業(yè)面積為12176.86平方米，地下室面積為5582.74平方米，公建面積為861.20平方米。（三）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目指標(biāo)單位規(guī)劃總用地56265.85平方米總建筑面積157037.45平方米其中地上建筑面積（112529.87平方米

29、）住宅建筑面積89353.68平方米綜合商業(yè)建筑面積20418.04平方米配套公建2758.15平方米地下建筑面積（44507.58平方米）地下室10875.08平方米地下車庫33632.50平方米容積率2.0綠化率35.12%建筑密度16.90%總戶數(shù)1223戶總?cè)藬?shù)3914人停車位1476個(gè)其中地上150個(gè)地下1326個(gè)二、項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地交通發(fā)達(dá)，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目周邊無文物景觀及自然保護(hù)區(qū)，總體建設(shè)符合廊坊市總體發(fā)展規(guī)劃要求。本項(xiàng)目選址無壓覆礦床和文物，不影響通航及軍事設(shè)施，有利于防洪和排澇等，不會(huì)造成相關(guān)不利影響，總體建設(shè)符合廊坊市土地利用總體規(guī)劃要求

30、。三、項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢1.鄰近廊坊市文化中心，周邊商業(yè)、醫(yī)療、金融、娛樂等配套設(shè)施齊全2.公平交易，無內(nèi)部操作W劣勢1.距離火車站、公交客運(yùn)站較遠(yuǎn)2.市場房價(jià)逐漸上漲，居民收入沒有看漲T威脅1.周邊有高檔小區(qū)2.開發(fā)商配合度不高O機(jī)會(huì)1.品牌簡單，檔次不高2.后期樓盤與之形成對(duì)比四、結(jié)論 本項(xiàng)目總占地56265.85平方米（合84.40畝），總建筑面積157037.45平方米。本項(xiàng)目主要建設(shè)10棟住宅樓及商業(yè)、配套公建。總投資65607萬元。總銷售收入為89436萬元，利潤總額為16669萬元，總投資收益率為24.60%。投資回收期為3.49年。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于廊坊市廣陽區(qū)建設(shè)路西側(cè)。

31、交通發(fā)達(dá)，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目周邊無文物景觀及自然保護(hù)區(qū)，總體建設(shè)符合廊坊市總體規(guī)劃要求。該項(xiàng)目的建設(shè)不但可以有效改善廊坊市人民的居住條件，改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件，而且有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)，還可以美化城市環(huán)境，加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐，并且促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)，同時(shí)可以帶動(dòng)建筑、建材、運(yùn)輸、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展。本項(xiàng)目地理位置、環(huán)境條件優(yōu)越，項(xiàng)目選址符合廊坊市城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，工程方案設(shè)計(jì)合理，投資估算切合實(shí)際，項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。因此，該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 第四章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位（一）市

32、場定位廊坊首創(chuàng)戶型，“小戶型，大講究”，給顧客以更多新鮮選擇。 （二）產(chǎn)品定位 普通住宅（三）目標(biāo)客戶定位 中、低收入市民（包括臨時(shí)居民），以及外地來廊人員。 （四）功能定位小區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)金融，公共廁所，幼兒園等，并將水景和活動(dòng)廣場作為中心，給人們提供了休閑、娛樂、聚會(huì)、活動(dòng)、健身等場所，更加注重小區(qū)內(nèi)部人群的生活品質(zhì)。（五）價(jià)格定位 7000-12000元/m（六）建筑風(fēng)格定位：注重景觀建設(shè)，樓與樓之前形成的超大中心綠地以及貫穿小區(qū)的靈動(dòng)水系將提升居住區(qū)品質(zhì)，使小區(qū)環(huán)境景觀與建筑內(nèi)部空間融為一體。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 （一）小區(qū)規(guī)劃圖（二）戶型（大戶型）（小戶型） 第五章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排一、項(xiàng)目

33、實(shí)施進(jìn)度安排2014年10月完成項(xiàng)目申請(qǐng)的核準(zhǔn)；2014年11-12月完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)；本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自2015年10月-2018年9月。2015年1月完成工程招標(biāo)；2015年2月-2018年8月進(jìn)行土建施工； 2018年9月底竣工驗(yàn)收。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào) 工期（月）實(shí)施步驟2015年2016年2017年2018年1011-1212-121-121-891項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的核準(zhǔn)2初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)3工程招標(biāo)4土建施工5竣工驗(yàn)收第六章 投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算1、總成本費(fèi)用估算總成本費(fèi)用估算見附表2、分年資金投入計(jì)劃分別為30%、40%、30%二、資金籌措方案 （

34、一）資金來源公司自有資金近7億元，用于支付工程總投資（二）融資方案總資金使用計(jì)劃與資金籌措表序號(hào) 年份 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)1231總資金656071968226243196821.1建設(shè)投資656071968226243196821.2建設(shè)期利息02資金籌措656071968226243196822.1項(xiàng)目資本金656071968226243196822.1.1用于建設(shè)投資656071968226243196822.1.3用于建設(shè)期利息0002.2債務(wù)資金00002.2.1用于建設(shè)投資00002.2.3用于建設(shè)期利息00002.3其他資金00002.3.1用于建設(shè)投資000 02.3.2用于流

35、動(dòng)資金00002.3.3用于建設(shè)期利息0000 第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目銷售單價(jià)的確定本項(xiàng)目建成后，普通商品房住宅地上建筑面積為89353.68平方米，按均價(jià)6800元/平方米銷售.公寓地上建筑面積為5547.84平方米，按均價(jià)5500元/平方米銷售。商業(yè)建筑面積為20418.04平方米，按均價(jià)10000元/平方米銷售，則收入為20418萬元。地下室建筑面積為10875.08平方米，按均價(jià)1500元/平方米銷售。本項(xiàng)目停車位為1476個(gè)，按照5.5萬/個(gè)銷售。二、銷售、出租總收入測算 總資金使用計(jì)劃于資金籌措表（見附表）三、編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表銷售收入和銷售稅金附加估算表（見附表）損益表（見附

36、表）全部投資現(xiàn)金流量表（見附表）四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率A根據(jù)現(xiàn)金流量，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前）=3588 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅后）=6236財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）=20.06% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）=25.32%經(jīng)過表中計(jì)算可知項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值0表明項(xiàng)目除到達(dá)基準(zhǔn)的收益率外，還能有額外收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率12%B投資收益率該項(xiàng)目利潤總額16669萬元，總投資收益率為24.60%，投資利稅率為31.99%。總投資收益率=（利潤總額/總投資）*100%=（16669/65607）*100%=24.60%投資利稅率=【（

37、利潤總額+營業(yè)稅金及附加）/總投資】*100%=【（16669+5009）/65607】*100%= 31.99%第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析一、盈虧平衡分析固定資產(chǎn)投資31809萬元，均價(jià)9000元，變動(dòng)成本均價(jià)9000元/m2 318090000/（9000-4200）=662戶，則盈虧平衡戶數(shù)為662戶。二、敏感性分析諸因素不同變動(dòng)百分比下的內(nèi)含報(bào)酬率3020100102030售價(jià)5.5612.719.12530.736.1541.46銷售量16.1519.2222.312527.9430.5733.33投資額38.5733.1228.732522.1219.3817.12敏感性分析圖單

38、位售價(jià)銷售量基準(zhǔn)收益率投資302010-30-20-100由圖可以看出單位售價(jià)是最敏感因素，所以要控制好價(jià)格。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與防范一、國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施.所謂的宏觀調(diào)控就是國家對(duì)國民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制。在中國，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是：保持經(jīng)濟(jì)總量平衡，抑制通貨膨脹，促進(jìn)重大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。宏觀調(diào)控主要運(yùn)用價(jià)格、稅收、信貸、匯率等經(jīng)濟(jì)手段和法律手段及行政手段。我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主要目標(biāo)是：第一，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)增長是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長是實(shí)現(xiàn)國家長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的首要條件，也是提高人民生活水平的首要條件。因此，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長是宏觀調(diào)控的最重要

39、的目標(biāo)。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長是在調(diào)節(jié)社會(huì)總供給與社會(huì)總需求的關(guān)系中實(shí)現(xiàn)的。因此，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，政府必須調(diào)節(jié)社會(huì)總供給與社會(huì)總需求的關(guān)系，使之達(dá)到基本平衡。第二，增加就業(yè)。就業(yè)是民生之本，是人民群眾改善生活的基本前提和基本途徑。就業(yè)的情況如何，關(guān)系到人民群眾的切身利益，關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定的大局，關(guān)系到全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，關(guān)系到實(shí)現(xiàn)全體人民的共同富裕。促進(jìn)充分就業(yè)是我國政府的責(zé)任。我國面臨嚴(yán)峻的就業(yè)形勢，一方面勞動(dòng)供給數(shù)量龐大，另一方面勞動(dòng)力需求顯得有限。因此必須堅(jiān)持實(shí)行促進(jìn)就業(yè)的長期戰(zhàn)略和政策，長期將增加就業(yè)的宏觀調(diào)控目標(biāo)落到實(shí)處，并嚴(yán)格控制人口和勞動(dòng)力增長。就業(yè)的增加取決于經(jīng)濟(jì)增長速度和經(jīng)

40、濟(jì)增長的就業(yè)彈性。要增加就業(yè)，首先要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，這是增加就業(yè)的基礎(chǔ)。同時(shí)還必須提高就業(yè)彈性。為了提高就業(yè)彈性，要積極發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、中小企業(yè)、非公有制企業(yè)，要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。第三，穩(wěn)定物價(jià)。在市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格的波動(dòng)是價(jià)格發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的形式。但價(jià)格的大幅度波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)生活是不利的。我國采取宏觀調(diào)控的手段：（1）法律手段，指國家通過制定和運(yùn)用經(jīng)濟(jì)法規(guī)來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的手段。主要通過經(jīng)濟(jì)立法和經(jīng)濟(jì)司法進(jìn)行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)； （2）經(jīng)濟(jì)手段，是國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)政策和計(jì)劃，通過對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的調(diào)整來影響和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施。主要方法有：1、財(cái)政政策和貨幣政策的調(diào)整，2、制定和實(shí)施經(jīng)濟(jì)

41、發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃等，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)； （3）行政手段，指國家通過行政機(jī)構(gòu)，采取帶強(qiáng)制性的行政命令、指示、規(guī)定等措施，來調(diào)節(jié)和管理經(jīng)濟(jì)。如利用工商、商檢、衛(wèi)生檢疫等部門禁止或限制某些商品的生產(chǎn)與流通。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一些舉措：1.設(shè)立監(jiān)督管理委員會(huì),加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。 監(jiān)督管理委員會(huì)主要職能如下: (1)全面、及時(shí)、深入地分析房地產(chǎn)市場形勢,作出權(quán)威性的判斷,為國家決策提供科學(xué)依據(jù)。 (2)促進(jìn)住房社會(huì)保障體系建設(shè),推進(jìn)全面小康社會(huì)的實(shí)現(xiàn)。 (3)檢查房地產(chǎn)開發(fā)中占用土地的情況,查處房地產(chǎn)交易中土地收益的流失。2.加強(qiáng)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè),運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段與法律手段限制炒房行為。 (1)實(shí)

42、行購房累進(jìn)制稅率。投機(jī)炒房使具有壟斷性土地及住房資源停滯于“投資”環(huán)節(jié),這是對(duì)資源的浪費(fèi),并使不可再生的土地資源被濫用于少數(shù)人牟取暴利,使地產(chǎn)成為少數(shù)富人向一般社會(huì)公眾賺取超額利潤的工具。政府應(yīng)實(shí)行購房累進(jìn)制稅率,隨著個(gè)人買房數(shù)量的增加,其繳納的稅收費(fèi)用逐級(jí)提高,以此來約束炒房投機(jī)行為。 (2)落實(shí)城市房地產(chǎn)管理法,并為開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅做好準(zhǔn)備。 3.調(diào)整住房市場的供給結(jié)構(gòu),限制高檔住宅的開發(fā),增加保障性住房供給。 住房市場需求的主體是普通中低收入居民家庭,住宅供給也應(yīng)該以大眾化需求住房為主體,否則,住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)因缺少原動(dòng)力而趨于萎縮。 4.調(diào)整房地產(chǎn)市場運(yùn)行層次結(jié)構(gòu),著力培養(yǎng)二手

43、房市場,形成梯度消費(fèi)模式。 將舊房進(jìn)行改造,改造居住環(huán)境,完善居住功能,也可以達(dá)到或接近小康住宅居住標(biāo)準(zhǔn)的要求。二手房市場在解決城市中低收入家庭住房問題上可以發(fā)揮積極作用。二、政府行政管理行為對(duì)項(xiàng)目的影響及相應(yīng)的措施 1.中央補(bǔ)助資金加大2.支持建企業(yè)多元化融資3.廊坊政府積極出臺(tái)各類政府鼓勵(lì)合理性要求4.貨幣政策微調(diào)力度加大5.保障房政策支持力度增強(qiáng)三、施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 1.項(xiàng)目建設(shè)過程中風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避項(xiàng)目方在項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)材料和能源的消耗很大，所以建議項(xiàng)目方做好各項(xiàng)保障和應(yīng)急措施，確保建設(shè)的正常進(jìn)行。 同時(shí)，項(xiàng)目方應(yīng)制定出詳細(xì)的總規(guī)劃方案，完善相關(guān)手續(xù)，為項(xiàng)目的順利實(shí)施作為準(zhǔn)備

44、。2.項(xiàng)目投資不確定性風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避對(duì)于項(xiàng)目本身存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)建立完善的信息反饋體系，注意事前、事中、事后的分析及改進(jìn)，時(shí)刻把握市場的動(dòng)態(tài)，將不確定性風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽狀態(tài)。3.不可抗拒的自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避為防止不可抗拒自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，避免投資者和企業(yè)的損失，該項(xiàng)目可以在中國人民保險(xiǎn)公司進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，即使出現(xiàn)不可抗拒的自然災(zāi)害，投資者和企業(yè)的利益都可以得到保護(hù)。4.市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避針對(duì)市場開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)建立一套完整的信息反饋體系，制定合理的價(jià)格。發(fā)揮自身優(yōu)勢，擴(kuò)大社會(huì)影響，以降低開發(fā)市場的資本投入。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)密切注意市場動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)市場營銷運(yùn)作能力和應(yīng)變能力，與市場緊密結(jié)合，緊隨市場走向

45、，盡力降低市場風(fēng)險(xiǎn)。5.內(nèi)部經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避針對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)全力組建支具有投資理性的管理團(tuán)隊(duì)，努力提高管理水平，形成更加科學(xué)有效的決策機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制，優(yōu)化管理體系，加強(qiáng)知識(shí)管理、質(zhì)量管理、績效管理和預(yù)算管理。第十章 研究結(jié)論與建議一、建議開發(fā)商須提醒業(yè)主，居民樓底商不得從事餐飲、娛樂等項(xiàng)目，經(jīng)營其它項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)到環(huán)保局重新辦理相關(guān)手續(xù)。二、結(jié)論本項(xiàng)目總占地56265.85平方米（合84.40畝），總建筑面積157037.45平方米。本項(xiàng)目主要建設(shè)10棟住宅樓及商業(yè)、配套公建。總投資65607萬元。總銷售收入為89436萬元，利潤總額為16669萬元，總投資收益率為24.60%。投資回收期

46、為3.49年。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于廊坊市廣陽區(qū)建設(shè)路西側(cè)。交通發(fā)達(dá)，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目周邊無文物景觀及自然保護(hù)區(qū)，總體建設(shè)符合廊坊市總體規(guī)劃要求。該項(xiàng)目的建設(shè)不但可以有效改善廊坊市人民的居住條件，改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件，而且有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)，還可以美化城市環(huán)境，加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐，并且促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)，同時(shí)可以帶動(dòng)建筑、建材、運(yùn)輸、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展。本項(xiàng)目地理位置、環(huán)境條件優(yōu)越，項(xiàng)目選址符合廊坊市城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，工程方案設(shè)計(jì)合理，投資估算切合實(shí)際，項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。因此，該

47、項(xiàng)目建設(shè)是可行的。十一章 組員評(píng)價(jià)組長：王彥飛：負(fù)責(zé)本小組的全局統(tǒng)籌規(guī)劃以及管理協(xié)調(diào)工作，根據(jù)各組員的情況，合理安排了各小組成員的工作任務(wù)。在工作期間比較好的協(xié)調(diào)了組員間的工作，充分調(diào)動(dòng)了他們的積極性，檢查督促小組成員按時(shí)完成當(dāng)期任務(wù)。另外負(fù)責(zé)總論、選址方案、組織機(jī)構(gòu)與人力資源的配置、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、研究結(jié)論與建議等具體工作。同時(shí)與組員賈江偉共同擔(dān)負(fù)著編輯，整理各組員上交的資料。通過查找各方資料，結(jié)合本次作業(yè)具體要求，合格、按時(shí)完成了任務(wù)。組員：賈江偉:負(fù)責(zé)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案、選址方案、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的具體工作，大力協(xié)調(diào)組長做出了難度較大的財(cái)務(wù)分析。根據(jù)市場調(diào)查，結(jié)合廊坊市房地產(chǎn)市場房屋方案，制

48、定了產(chǎn)品方案，并且繪制出選址方案和小區(qū)規(guī)劃簡圖和協(xié)調(diào)組長負(fù)責(zé)了大量的編輯、整理工作。王翔宇：負(fù)責(zé)節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置及風(fēng)險(xiǎn)分析具體工作。在有限的時(shí)間內(nèi)收集到了大量房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資料，除了對(duì)自己的工作按時(shí)完成之外，還積極協(xié)調(diào)了其他組員，對(duì)我們組的編輯工作做出了很大的幫助。趙婷：負(fù)責(zé)市場預(yù)測、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及選址方案等具體工作。通過多種渠道查閱大量資料，并到附近榮盛華府，格林郡府等可比性項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察，做出了較為全面中肯的市場預(yù)測，為后續(xù)編輯工作奠定了良好的基礎(chǔ)。尹詩：負(fù)責(zé)投資估算、融資方案以及社會(huì)評(píng)價(jià)的具體工作。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，根據(jù)建設(shè)規(guī)模，制定出了融資方案和投資估算，為后續(xù)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)奠定了基礎(chǔ)，為本組工作做出了積極的貢獻(xiàn)。在本次的作業(yè)任務(wù)中，各組員積極發(fā)揮主觀能動(dòng)性，相互協(xié)作，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，按時(shí)出色的完成了任務(wù)。十二章 附圖、附表