1、安徽XX置業(yè)有限公司萬(wàn)源公園世家項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章 總 論3一、項(xiàng)目概述3二、項(xiàng)目概況3三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6四、安徽XX置業(yè)有限公司簡(jiǎn)介7第二章 項(xiàng)目區(qū)環(huán)境9一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境9二、城市房地產(chǎn)發(fā)展情況11三、項(xiàng)目發(fā)展情況14四、項(xiàng)目SWOT分析15第三章 項(xiàng)目定位16一、項(xiàng)目形象定位17二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位17第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃19一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的編制依據(jù)19二、綜合規(guī)劃布局21三、建筑規(guī)劃布局細(xì)節(jié)21四、項(xiàng)目建筑戶型設(shè)計(jì)24五、配套設(shè)施28第四章 節(jié)能、環(huán)保與防火30一、項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)30二、建筑防火設(shè)計(jì)31三、環(huán)保設(shè)計(jì)33（一）總體與建筑33第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析34一、項(xiàng)目銷售

2、收入預(yù)測(cè)34二、項(xiàng)目總投資成本估算35三、資金籌措計(jì)劃分析36四、效益分析38第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析40一、政府規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)40二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)41第七章 結(jié)論及建議41一、研究結(jié)論41二、建議42第一章 總 論一、項(xiàng)目概述 （一）項(xiàng)目名稱：安徽XX置業(yè)有限公司萬(wàn)源公園世家項(xiàng)目（二）承辦單位：安徽XX置業(yè)有限公司（三）建設(shè)地點(diǎn)：于蕭縣龍城鎮(zhèn)龍山殘?bào)w東側(cè)，蕭縣龍鳳大道南側(cè)。（四）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（二期）（五）項(xiàng)目法人代表：XX（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：二期用地面積為83555平方米，合125.33畝。二期總建筑面積約141421平方米。，總投資2億元人民幣。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目一期建設(shè)情況 本項(xiàng)目地塊位于蕭縣龍

3、城鎮(zhèn)龍山殘?bào)w東側(cè)，蕭縣龍鳳大道南側(cè)，一期用地面積為39407.5平方米，合59.11畝。一期總建筑面積約5.5平方米。投資商由上海萬(wàn)波置業(yè)有限公司和萬(wàn)權(quán)集團(tuán)有限公司共同投資。開發(fā)建設(shè)用途：多數(shù)普通商品住房、部分商業(yè)用房，建筑容積率為1.55。物業(yè)類型多數(shù)為五層的磚混結(jié)構(gòu)。目前在建的一期工程自2011年上半年開工以來(lái)，經(jīng)過各參建方的不斷努力，取得良好的進(jìn)展。一期工程包括16#樓、1226#樓，其中2#、3#、18#、19#、20#、21#樓的主體結(jié)構(gòu)已完成，并通過各參建單位及縣質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收；一期其余的樓棟均已完成三層結(jié)構(gòu)以上，目前各樓棟均在緊張有序的施工中。計(jì)劃在2012年10月份一期工程全

4、部完成，并通過竣工驗(yàn)收。（二）擬建二期項(xiàng)目情況本項(xiàng)目地塊位于蕭縣龍城鎮(zhèn)龍山殘?bào)w東側(cè)，一期邊緣至即將開發(fā)建設(shè)的淮海東路。二期用地面積為83555平方米，合125.33畝。二期總建筑面積約141421平方米。投資商由上海萬(wàn)波置業(yè)有限公司和萬(wàn)權(quán)集團(tuán)有限公司共同投資。開發(fā)建設(shè)用途：多數(shù)普通商品住房、部分商業(yè)用房，建筑容積率多層為1.55，小高層為2.0。物業(yè)類型多數(shù)為五層的磚混結(jié)構(gòu)，部分靠近蕭縣市政主干道處為小高層框架結(jié)構(gòu)。本工程建設(shè)多數(shù)為經(jīng)濟(jì)適用房，地下部分以儲(chǔ)藏室居多，其中中小套型住宅所占比例為75.1。項(xiàng)目總投資額2億元人民幣。工程項(xiàng)目二期前期工作全部完成，目前根據(jù)土地購(gòu)買協(xié)議，在開工建設(shè)之前地

5、上附著物清理完成，目前有關(guān)部門已組織對(duì)該項(xiàng)目地塊的建筑物及構(gòu)筑物拆遷。萬(wàn)源公園世家二期工程計(jì)劃2013年3月份開工建設(shè)，二期工程計(jì)劃三年全部完成。現(xiàn)正準(zhǔn)備前期的報(bào)建工作以及考察有實(shí)力的施工單位等準(zhǔn)備工作。總之，二期項(xiàng)目占用土面積為83555，設(shè)計(jì)面積為141421，二期計(jì)劃總投資約為人民幣2億元，自有資金及一期回籠資金1.2億元，銀行融資0.4億元，二期銷售回籠資金0.4億元，預(yù)計(jì)從開工之日起三年完成。 該項(xiàng)目用地交通便利，配套設(shè)施齊全，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、文化氛圍濃厚、擁有完善的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)。我們的總體目標(biāo)是將“萬(wàn)源公園世家”建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)和諧、理念新穎的超大型現(xiàn)代化居住區(qū)，打造成為蕭縣南

6、城的新地標(biāo)。該項(xiàng)目土地使用性質(zhì)為綜合用地。規(guī)劃設(shè)計(jì)在充分研究現(xiàn)代住宅規(guī)劃結(jié)構(gòu)演化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，充分考慮分期開發(fā)實(shí)施的要求，利用現(xiàn)代小區(qū)規(guī)劃理念，構(gòu)筑完整的社區(qū)系統(tǒng)，并利用小區(qū)中心廣場(chǎng)、綠地景觀來(lái)塑造小區(qū)的多樣化氛圍和提高社區(qū)活力。三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名稱數(shù)量1總用地面積83555 m22總建筑面積141429 m2(1)地上總建筑面積130414 m2住宅360480 m2其中A區(qū)住宅建筑面積45954 m2B區(qū)住宅建筑面積75475 m2托幼建筑面積1530 m2社區(qū)活動(dòng)建筑面積950 m2管理辦公室建筑面積1250 m2醫(yī)療用房建筑面積420 m2商業(yè)建筑面積27216m2其中A區(qū)

7、商業(yè)建筑面積 7061m2B區(qū)商業(yè)建筑面積 20155m2(2)地下總建筑面積 8349m2地下汽車庫(kù)建筑面積5884m2地下建筑面積（地下自行車車庫(kù)）2465m2商業(yè)地下汽車庫(kù)建筑面積無(wú)地下超市建筑面積無(wú)3居住戶數(shù)902戶其中A區(qū)住宅戶數(shù)598戶B區(qū)住宅戶數(shù)304戶4居住人數(shù)2792人5住宅平均層數(shù)6.5層6人口毛密度310人/ hm27人口凈密度634套/ hm28住宅建筑套密度（毛）129.3套/ hm29住宅建筑套密度（凈）萬(wàn)/ hm210住宅建筑面積凈密度2.13萬(wàn)/ hm211平均容積率1.6912住宅停車率50.09%13停車位638輛其中地面停車位538輛地下停車位100輛住宅

8、停車位425輛商業(yè)停車位113輛14住宅建筑凈密度 27%15建筑基底總面積24230.9516建筑密度29%17公共綠地面積 29244.2518綠地率 35.15%四、安徽XX置業(yè)有限公司簡(jiǎn)介安徽XX置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）是由上海萬(wàn)波有限公司和萬(wàn)權(quán)集團(tuán)有限公司投資成立的一家房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。公司注冊(cè)資本3000.0000萬(wàn)元人民幣元，現(xiàn)有在職員工23人，年開發(fā)能力在10萬(wàn)平方米以上。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的管理模式，遵循有限責(zé)任公司制度的運(yùn)作方式，下設(shè)工程部、財(cái)務(wù)部、行政部、人事部，在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，通力合作、相互協(xié)調(diào)，初步形成一個(gè)上進(jìn)、勇于開拓的企業(yè)團(tuán)隊(duì)。公司始終堅(jiān)持以市場(chǎng)導(dǎo)向、開

9、發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)方針，切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，解放思想、緊緊圍繞市場(chǎng)狠抓經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化管理，樹立責(zé)任感、增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感；不斷留意和觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，積極尋求探索市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)營(yíng)方針，走品牌化之路。同時(shí)，為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，公司積極探索房地產(chǎn)發(fā)展的新思路，拓寬經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，以提供優(yōu)質(zhì)住宅為己任。公司堅(jiān)持創(chuàng)新、求實(shí)、團(tuán)結(jié)、誠(chéng)信的設(shè)計(jì)思想，營(yíng)造消費(fèi)新時(shí)尚，創(chuàng)造居住生活新感受。由公司承建的“萬(wàn)源公園世家”居住小區(qū)，將以新穎的設(shè)計(jì)。獨(dú)特的造型。優(yōu)美的環(huán)境，完美展示現(xiàn)代都市生活的新空間，為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和具有較高文化品味的生活環(huán)境。公司將秉承

10、上海萬(wàn)波有限公司和萬(wàn)權(quán)集團(tuán)有限公司的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持“創(chuàng)造精品，奉獻(xiàn)社會(huì)”的經(jīng)營(yíng)理念，遵循“追求卓越，鑄造精品”的宗旨，繼續(xù)為社會(huì)做出貢獻(xiàn)。地址：蕭縣龍鳳大道龍城鎮(zhèn)龍山東側(cè)第二章 項(xiàng)目區(qū)環(huán)境一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境（一）城市地理位置蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處。古為蕭國(guó)，春秋時(shí)附屬于宋，秦置蕭縣，隋唐至清至中華人民共和國(guó)初期屬江蘇省徐州，1955年由江蘇省劃歸安徽省，沿革至今。總面積1871平方公里，大部分為平原，東南部為海拔100300米的低山矮嶺。人口150萬(wàn)，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個(gè)行政村。尤其是改革開放以來(lái)，蕭縣正日益顯現(xiàn)出其特有的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、城市交通區(qū)位區(qū)位

11、優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷，資源豐富，環(huán)境良好，工農(nóng)業(yè)不斷發(fā)展，擁有眾多風(fēng)景名勝，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。蕭縣緊靠淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市徐州市，縣城距江蘇省徐州市僅僅只有15公里，市民高檔消費(fèi)一般都是徐州市或距離20公里的淮北市，距徐州觀音機(jī)場(chǎng)50公里、連云港出海口260公里，素有“徐州的西大門”之稱。新建的鄭徐鐵路客運(yùn)專線在蕭縣新建蕭縣北站，并在徐州高鐵站與京滬高鐵相連。新規(guī)劃的 徐州-蕭縣-淮北-宿州 城際鐵路也將從新建的蕭縣北站引出。 蕭縣東臨老京滬鐵路，隴海、符夾鐵路縱橫穿過，G30（連霍）、G3（京臺(tái)）兩條高速公路在境內(nèi)交匯，310、311兩條國(guó)道和三條省道及星羅棋布的縣鄉(xiāng)道路形成的交通網(wǎng)絡(luò)與周

12、邊地區(qū)緊緊相連，承東啟西，紀(jì)念地有淮海戰(zhàn)役華東野戰(zhàn)軍指揮部在蔡凹的舊址、“蕭宿銅靈”抗日戰(zhàn)爭(zhēng)紀(jì)念館。名勝古跡有花甲寺新石器文化遺址、白土鎮(zhèn)北宋蕭窯舊址和天門寺，省佛教重點(diǎn)寺院山中瑞云寺，皇藏峪國(guó)家級(jí)森林公園、千年古剎天門寺、天一角地下溶洞、永固水庫(kù)等。(二)城市礦產(chǎn)資源蕭縣為全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭?jī)?chǔ)量 7.5億噸，現(xiàn)有17對(duì)礦井，年產(chǎn)能力120萬(wàn)噸；探明石油儲(chǔ)量 7億噸，煤層氣儲(chǔ)量1000億立方米，石灰?guī)r儲(chǔ)量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲(chǔ)量可觀。蕭縣南北分屬淮、黃河水系，地下水量為2.6億立方米，水質(zhì)優(yōu)良，生產(chǎn)、生活用水充足。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬(wàn)伏以上

13、變電所2個(gè)，生產(chǎn)生活供電充足 （三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全。蕭縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)，歷經(jīng)滄桑。公元9年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質(zhì)錢幣的造錢工廠；北宋年間，開始出現(xiàn)陶瓷生產(chǎn)，神宗元豐年間，開始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作石炭歌贊之。改革開放以來(lái)，蕭縣工業(yè)在調(diào)整和機(jī)制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有48個(gè)縣屬工業(yè)企業(yè)，近2萬(wàn)家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽古井、深圳康達(dá)爾等一批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)相繼來(lái)蕭投資。2003年全縣工業(yè)總產(chǎn)值17億元(1990年不變價(jià))，形成了煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機(jī)械制造等八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，有較強(qiáng)的協(xié)作配套能力。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合徐兩條高速公

14、路交匯處設(shè)立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是蕭縣對(duì)外開放的窗口、體制改革的實(shí)驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)外客商投資的熱土，是蕭縣工業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，城市面貌日新月異。日益改善的投資環(huán)境正在吸引國(guó)內(nèi)外廣大客商投資興業(yè)。二、城市房地產(chǎn)發(fā)展情況（一）土地市場(chǎng)秩序好，市場(chǎng)整頓與控制不足，一級(jí)市場(chǎng)規(guī)范2003年以前，蕭縣尚未有成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)，縣內(nèi)房屋需求主要是通過自建和單位集資建房的形式滿足。2003年以來(lái)，土地出讓在總量供給、公開招標(biāo)等方面更趨市場(chǎng)化、合理化，為商品房開發(fā)搭建了一個(gè)良性的、穩(wěn)健的發(fā)展平臺(tái)。（二）商品房市場(chǎng)處于發(fā)展階段，上升空間大。蕭縣商品房住宅市場(chǎng)近幾年仍屬于發(fā)展階

15、段，2003年以前，商品房市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量都較小，且以安居房為主。自2008年開始房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資才有較大的增幅，2004年以來(lái)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，價(jià)格上升，交易活躍，住宅供不應(yīng)求。（三）2010、2011年1-11月宿州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)：1、2010年商品房預(yù)售合同備案情況：2010年度商品房預(yù)售合同備案面積260777.24 萬(wàn)平方米，其中住宅 242191.82萬(wàn)平方米，非住宅18585.42萬(wàn)平方米；備案總套數(shù)2490套，其中住宅2203套，非住宅 287 間；備案總金額 64285.47萬(wàn)元。2、2010年新建商品房備案價(jià)格：2010年度，已備案商品房?jī)r(jià)格，住宅均價(jià)2278.42元

16、/平方米，非住宅5030.82元/平方米3、2011年商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況：2011年1-7月份，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為80700.28平方米，其中住宅面積65596.70平方米，非住宅15103.57平方米；批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)560套，非住宅184間。4、2011年商品房預(yù)售合同備案情況：2011年1-7月份商品房預(yù)售合同備案面積26994.31平方米，其中住宅24791.18平方米，非住宅2203.13平方米；備案總套數(shù)266套，其中住宅235套，非住宅331間；備案總金額8633.85萬(wàn)元。 5、2011年新建商品房備案價(jià)格：2011年1-7月份，已備案商品房?jī)r(jià)格，住宅均價(jià)2956.82元/平

17、方米，非住宅6993.06元/平方米。11月份，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為88547.34平方米，其中住宅面積72338.12平方米，非住宅15916.18平方米；批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)598套，非住宅333間。2011年11月份商品房預(yù)售合同備案面積29998.65平方米，其中住宅27224.73方米，非住宅2773.92平方米；備案總套數(shù)359套，其中住宅247套，非住宅112間；備案總金額9491.79萬(wàn)元。2011年11月份，已備案商品房?jī)r(jià)格，住宅均價(jià)3230.61元/平方米，非住宅8552.06元/平方米。 類 型2011年10月份2011年11月份環(huán)比核準(zhǔn)預(yù)售房面積（萬(wàn)平方米）25879.05

18、29998.6515.92%核準(zhǔn)預(yù)售商品住房（套/間）21424715.42%備案住宅均價(jià)（元/平方米）3209.873230.610.65%2011年1-11月份商品房備案住宅均價(jià)走勢(shì)：（元/平方米）2011年111月份商品房備案面積走勢(shì)（萬(wàn)平方米）三、項(xiàng)目發(fā)展情況總體市場(chǎng)分析：蕭縣是具備投資發(fā)展?jié)摿Φ男屡d城市之一。隨著國(guó)家對(duì)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃的批復(fù)政策對(duì)皖北地區(qū)的覆蓋，以及150萬(wàn)人口的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，蕭縣又將迎來(lái)新一輪的發(fā)展高潮。加之蕭縣公路、鐵路、航空等交通便利優(yōu)勢(shì)，再考慮到蕭縣民風(fēng)淳樸，居民個(gè)人存款比例較高，郵電通訊發(fā)達(dá)，醫(yī)療衛(wèi)生保障較好、城市環(huán)保、廣播電視和文化教育等社會(huì)

19、事業(yè)發(fā)展迅速，蕭縣又是全國(guó)聞名的“書畫之鄉(xiāng)，文化底蘊(yùn)很深，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)發(fā)展迅速，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，人力資源豐富，綜合商務(wù)成本低，所以，蕭縣具有明顯的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、廣闊的市場(chǎng)前景和突出的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略地位。項(xiàng)目地處蕭縣房地產(chǎn)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)城東新城區(qū)域，該區(qū)域距離蕭縣老城中心較近，但就規(guī)劃而言，本區(qū)域?qū)⑷〈铣菂^(qū)，成為未來(lái)蕭縣的政治，生活居住中心區(qū)，區(qū)域價(jià)值日趨體現(xiàn)，項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境良好。該區(qū)域北有鳳山，南有龍山，東面樹林密集，自然景觀資源豐富。目前開發(fā)的樓盤相對(duì)而言都是蕭縣的高端樓盤，本區(qū)域就如同一張白紙，等待著去書畫出一幅美妙的藍(lán)圖。但是目前為止，雖然規(guī)劃完善，現(xiàn)在的生活配套非

20、常匱乏。不過隨著本案的施工建設(shè)，相信相應(yīng)配套也會(huì)跟著逐漸完備。 四、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)本案位于新城區(qū)，但又比較靠近舊城區(qū)，在新城區(qū)開發(fā)初期，舊城區(qū)的生活配套可以彌補(bǔ)目前新城區(qū)配套的匱乏。龍山公園天然氧吧環(huán)繞本案，生活環(huán)境優(yōu)美。本案所在新城區(qū)是日后蕭縣重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，高端樓盤比較多，注定是日后整個(gè)蕭縣知名的居住片區(qū)（二）劣勢(shì)目前，該片區(qū)的生活配套還比較差，日常生活都還要依托于蕭縣老城區(qū)，駕車前往較近，但若步行還是有一定距離。相對(duì)于主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤香格里拉以及安糧城市花園，本案體量中等，在規(guī)模優(yōu)勢(shì)相對(duì)不足。就本案基地而言，地形相當(dāng)復(fù)雜，給設(shè)計(jì)以及施工前期土地平整帶來(lái)一定的難度和巨大施工量帶來(lái)的高

21、昂成本。蕭縣目前非農(nóng)業(yè)人口基數(shù)比較低，09年數(shù)據(jù)為14.6萬(wàn)，隨著開發(fā)量的不斷充斥市場(chǎng)，面臨市場(chǎng)需求的乏力。（三）機(jī)會(huì)新城區(qū)帶來(lái)的美好愿景，相對(duì)于蕭縣其他片區(qū)對(duì)客戶有更大的吸引力。就整個(gè)蕭縣的發(fā)展而言，隨著蕭縣的城市化進(jìn)程越來(lái)越高，會(huì)有更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及部分農(nóng)村富人階級(jí)遷入縣城生活。以后這將是蕭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要補(bǔ)充。隨著新城區(qū)的建設(shè)，日后本區(qū)域配套會(huì)慢慢完善，日趨適宜居住。（四） 威脅目前本案周邊的在建和已完工樓盤體量供應(yīng)比較大，激烈的競(jìng)爭(zhēng)是難以避免的。從土地市場(chǎng)來(lái)看，整個(gè)蕭縣市場(chǎng)還有很大的供應(yīng)量，即使是本區(qū)域也有潛在土地供應(yīng)，不能排除日后其他項(xiàng)目的開發(fā)，及市場(chǎng)潛在供應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)威脅。蕭縣本地居民

22、很多擁有自己的私宅，包括兒女結(jié)婚都也備有自建房，市場(chǎng)部分需求可能會(huì)被自有建設(shè)住房所沖抵掉。第三章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目形象定位 本案地塊連接龍山公園，公園環(huán)繞本案，地塊血脈相連，甚至可以講公園就是我們社區(qū)內(nèi)部的景觀，而我們社區(qū)也是公園景觀的一種延伸。通過社區(qū)綠化景觀突出，無(wú)論從“質(zhì)”和“量”兩方面都超越市場(chǎng)，社區(qū)就是公園；在 本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面：建筑形象設(shè)計(jì)也要“景觀化”，使建筑也成為公園景觀的一部分；戶型方面：戶型加入情景元素，創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)，使家成為觀看風(fēng)景的好地方。總體而言，社區(qū)和公園就是充分融為一體，公園就是社區(qū)業(yè)主的家，而社區(qū)也是公園的一部分。本案核心理念就是體現(xiàn)出社區(qū)與公園的互動(dòng)性，對(duì)公

23、園的生態(tài)資源開放，融匯與延伸。所謂開放，公園和本社區(qū)不設(shè)置封閉邊界，游線與社區(qū)預(yù)留對(duì)接口，保障動(dòng)線與實(shí)現(xiàn)的暢通。所謂融合，弱化公園與社區(qū)的邊界區(qū)隔，在植栽、設(shè)施、道路的細(xì)節(jié)，處理上手法統(tǒng)一，形成空間的自然過渡。這就是我們所稱的“公園里的家”。本案坐擁龍山公園，相比較其他樓盤更是直接享用著龍山公園這一資源，沒有任何一個(gè)樓盤能比我們更加靠近龍山公園，如此唾手可得。本案的地塊注定將承載公園豪宅的血統(tǒng)，位于龍山東側(cè)山腳下，正是龍脈之頭，這更是增加了本案的尊貴血統(tǒng)。本案可以充分利用公園資源，龍山的龍脈血統(tǒng)，引領(lǐng)蕭縣市場(chǎng)進(jìn)入高品質(zhì)生活時(shí)代。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一）目標(biāo)客戶群定位由于蕭縣市場(chǎng)比較小，這就決定了

24、客戶群體人口的有限性。為了項(xiàng)目的去化，我們必須針對(duì)不同的客戶群體，通過其他項(xiàng)目的客戶群體研究，我們也發(fā)現(xiàn)，蕭縣客戶群體的多樣性。他們中上到有受過高等教育的政府工作人員，下到有文化層次比較低的農(nóng)村富裕農(nóng)民。由龍山庭院的市調(diào)了解到，該樓盤農(nóng)村富裕農(nóng)民客戶甚至占到了50%，這就給我們的確切層次的客戶群的定位帶來(lái)了難度。但是我們還是可以根據(jù)目前已經(jīng)去化良好的項(xiàng)目給客戶群體給出初步定位 。我司認(rèn)為本項(xiàng)目的主力客戶群為1、縣城政府公務(wù)員和事業(yè)單位職員2、縣城以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)者3、農(nóng)村富裕農(nóng)民。（二）目標(biāo)市場(chǎng)定位分解1、目標(biāo)客戶類型結(jié)合區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目標(biāo)客戶構(gòu)成情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶比例

25、如下：客戶類型政府事業(yè)單位職員私營(yíng)業(yè)主農(nóng)村富農(nóng)在外做生意，打工人員預(yù)期比例30-40%30%25-30%5-10%2、 來(lái)源區(qū)域結(jié)合區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目標(biāo)客戶構(gòu)成情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶將主要來(lái)自于蕭縣縣城以及周邊城鎮(zhèn)，其次為蕭縣農(nóng)村，同時(shí)可以吸納少量在外發(fā)展人員作為有效補(bǔ)充；3、 年齡該類客戶年齡主要集中在30-45歲，其中35-40歲左右客戶相對(duì)更為集中。4、 職業(yè)從我司對(duì)類似項(xiàng)目目標(biāo)客戶的分析來(lái)看，蕭縣主要客戶職業(yè)為政府單位工作人員、老師醫(yī)生，個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主和農(nóng)村富農(nóng)。5、 文化階層文化階層具有多樣性，上到有本科，下到有小學(xué)，但是總體文化層次較低。6、 收入水平根據(jù)我司對(duì)類

26、似項(xiàng)目目標(biāo)客戶的分析以及蕭縣群眾的聊天可得，一般政府工作人員工資較為穩(wěn)定，但是相對(duì)較低，而私營(yíng)業(yè)主收入較高，富農(nóng)平均月收入在3000以上。總體客戶群的收入水平估計(jì)在3000左右。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的編制依據(jù)（一）國(guó)土資源局提供的檢察院西側(cè)土地出讓范圍、1：500的高程地形圖及該地塊規(guī)劃條件。（二）國(guó)家現(xiàn)行的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及安徽省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定：蕭縣城區(qū)用地布局規(guī)劃圖宿州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定安徽省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)安徽省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)民用建筑設(shè)計(jì)通則GB50325-2005建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50016- 2006版高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95 200

27、5年版建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50222-95 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-1999 2003年版住宅建筑規(guī)范GB50368-2005住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DB62/25-3011-2002城市道路和建筑無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ50-2001公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50189-2005嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ26-2010汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ100-98汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-97城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范GB50180-93（2002年版）商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ48-88工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）2009年版二、綜合規(guī)劃布局由于地塊整體規(guī)模相對(duì)較小

28、，總占地面積9.3萬(wàn)余平方米，同時(shí)建筑面積預(yù)計(jì)15余萬(wàn)平方米，根據(jù)蕭縣市場(chǎng)偏愛多層的特點(diǎn)，這決定了本項(xiàng)目的產(chǎn)品形式為多層為主的社區(qū)。為了增加本案的建筑產(chǎn)品的多樣性，并且能充分使用容積率，規(guī)劃將小高層的產(chǎn)品引進(jìn)本案，以及因地制宜在本案中心位置增加別墅產(chǎn)品。目的為提升本案的形象，作為本案標(biāo)桿性產(chǎn)品。建議本項(xiàng)目在規(guī)劃上采取因地制宜的思想，充分利用好公園資源，根據(jù)地塊不同位置的地形，整體規(guī)劃，整體設(shè)計(jì)。做好整個(gè)社區(qū)產(chǎn)品的多樣性的同時(shí)又能讓整個(gè)社區(qū)的產(chǎn)品互相補(bǔ)充，互相聯(lián)動(dòng)，最終達(dá)到讓整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)價(jià)值最大化；三、建筑規(guī)劃布局細(xì)節(jié)在小區(qū)入口設(shè)置戶外廣場(chǎng)，可以結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)配套、小區(qū)主入口、水景、輪滑等極限運(yùn)

29、動(dòng)設(shè)施與廣場(chǎng)相結(jié)合，在體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感的同時(shí)突出項(xiàng)目的整體居住氛圍。配套商業(yè)布置在地塊臨路部分，主要集中在公園路和小區(qū)入口規(guī)劃路兩旁；建筑整體布局采用圍合的布局方式，最大限度度減少高層建筑所帶來(lái)的壓抑感以及由于樓間距過窄導(dǎo)致的對(duì)視問題，同時(shí)可以使小區(qū)內(nèi)部景觀系統(tǒng)相對(duì)更為集中和完善。本項(xiàng)目地塊東側(cè)為公園路，南側(cè)為淮海東路，另外兩側(cè)環(huán)境較為理想，都處于龍山公園包裹內(nèi)，而東，南臨路位置為減少周邊雜亂環(huán)境對(duì)住宅的噪音、粉塵污染及視覺污染，建議建筑物退線在滿足控規(guī)的基礎(chǔ)上加大退線距離，使臨周邊環(huán)境較差的部分住宅景觀和環(huán)境有較大的提升，同時(shí)對(duì)于增強(qiáng)項(xiàng)目均好性和整體品質(zhì)也具有重要的作用。為了能增加靠路位置的抗

30、干擾性。建議在靠路位置周邊種植高大濃密的喬木以形成一定的視覺屏障，使小區(qū)內(nèi)外視線在一定程度上隔絕，從而形成小區(qū)內(nèi)部較為獨(dú)立和良好的景觀和居住氛圍。（一）小區(qū)入口及入口廣場(chǎng)設(shè)置為了充分地體現(xiàn)項(xiàng)目“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，建議將各組團(tuán)人行入口和車行入口單獨(dú)設(shè)置，這樣可以最大限度地減少車流和人流之間的不利影響，同時(shí)也使社區(qū)安全性得到更加充分地保證。結(jié)合項(xiàng)目地形條件，臨路狀況和初步規(guī)劃，我司建議將東側(cè)公園路設(shè)置人行入口，南側(cè)淮海東路為蕭縣主干道之一，故設(shè)置人車混和出入口。由于本項(xiàng)目面對(duì)的目標(biāo)客戶主要為蕭縣中高收入人群，他們對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)有一定要求 。因此我司認(rèn)為一個(gè)開闊的入口廣場(chǎng)是彰顯項(xiàng)目品質(zhì)最為有利的工

31、具之一。 我司建議在圖示位置設(shè)置一個(gè)入口廣場(chǎng)，可以用噴泉、水景、等元素加以搭配，突出項(xiàng)目的品質(zhì)和品味感。（二）交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議1、道路分級(jí)布置及人車分流結(jié)合項(xiàng)目定位，我司建議本項(xiàng)目在交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用局部“人車分流”的作法，在增加小區(qū)安全性的同時(shí)進(jìn)一步體現(xiàn)項(xiàng)目“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，進(jìn)一步提高項(xiàng)目產(chǎn)品使用的舒適度。2、車行道：基于項(xiàng)目規(guī)模和特性，建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一條車行環(huán)道即可，在一定程度上實(shí)現(xiàn)局部人車分流。在滿足小區(qū)內(nèi)行車要求的情況下盡量減少車行道路的路徑長(zhǎng)度和路面寬度，避免車行道過硬的形象給整體園林景觀和小區(qū)生活氛圍帶來(lái)傷害。3、消防車道：為了增加小區(qū)的居住氛圍和提升園林景觀，建議將各

32、組團(tuán)內(nèi)部的消防道全部設(shè)置為“隱性消防車道”，即將消防車道全部做成尺度宜人的步行道路或者用草坪等綠化方式加以處理，只需要滿足在發(fā)生火災(zāi)的特殊情況下消防車可以在該步行道路草坪上行駛即可 ；4、步行道路：即小區(qū)內(nèi)人行道路，通常采用硬質(zhì)鋪裝處理；5、無(wú)障礙通道：為了充分體現(xiàn)項(xiàng)目以人為本的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)時(shí)要注意采用無(wú)障礙的設(shè)計(jì)，注重老、弱、病、殘的需要，在設(shè)計(jì)時(shí)考慮設(shè)計(jì)盲道、斜坡輪椅道等。（三）停車系統(tǒng)結(jié)合項(xiàng)目定位，以及考慮到蕭縣未來(lái)業(yè)主的私家車增加量，同時(shí)也為了提高居住品質(zhì)，我司建議本項(xiàng)目可以設(shè)置部分一樓車庫(kù)，然后再配以一定量的地面車位，這樣能進(jìn)一步體現(xiàn)項(xiàng)目的人文關(guān)懷和以人為本的設(shè)計(jì)理念。當(dāng)然別墅

33、區(qū)域，每棟別墅都必備至少一至兩個(gè)獨(dú)立車庫(kù)。四、項(xiàng)目建筑戶型設(shè)計(jì)結(jié)合本項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶需求消費(fèi)偏好特征以及我司所代理的同類樓盤中各種戶型的銷售進(jìn)程，我司認(rèn)為本項(xiàng)目戶型主打三房戶型，兩房以及四房戶型為輔助戶型，具體戶型面積及比例控制如下：戶型種類戶型面積比例戶型說(shuō)明兩室兩廳單衛(wèi)（精致型）90左右10%低總價(jià)，基本使用功能及舒適度三室兩廳單衛(wèi)（精致型）100-11025%精致三房?jī)蓮d三室兩廳單衛(wèi)（舒適型）110-11530%主打舒適型三房戶型三室兩廳雙衛(wèi)（舒適型）130-13520%舒適大三房，符合目前市場(chǎng)消費(fèi)傾向三室兩廳雙衛(wèi)（闊綽型）135-1455%迎合部分鐘愛寬敞大三房客戶群四室兩廳雙衛(wèi)（舒

34、適型）140左右10%闊綽四房，滿足小眾高消費(fèi)能力群體（一）項(xiàng)目戶型尺寸控制從我司對(duì)區(qū)域同類項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分析以及對(duì)相關(guān)同類代理項(xiàng)目成交狀況分析來(lái)看，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體比較在意房間的方正與否和緊湊與否，他們希望能夠用較小的戶型面積來(lái)?yè)Q取較高的舒適度，因此戶型設(shè)計(jì)應(yīng)盡量緊湊，避免戶型面積的浪費(fèi)。從我司代理的類似樓盤以及區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的成交狀況來(lái)看，他們比較傾向于舒適的主臥、客廳和相對(duì)緊湊的其他功能空間例如次臥、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等。戶型套內(nèi)面積（）主要功能空間尺寸客廳開間（米）主臥面積（平方米）廚房面積（平方米）主衛(wèi)面積（平方米）次衛(wèi)面積（平方米）90(兩室）不小于3.9不小于15不小于8不小于61

35、09-112（三室）4.2-4.5不小于15不小于8不小于6110-115(三室）4.2-4.5不小于15不小于8不小于6130-133(舒適三室）不小于4.5不小于18不小于10不小于8不小于5137-143（闊綽三室）5以上不小于20不小于10不小于8不小于6140四室兩廳雙衛(wèi)（舒適型）不小于4.5不小于18不小于8不小于8不小于5（二）主要戶型功能空間設(shè)置1、客廳陽(yáng)臺(tái)及生活陽(yáng)臺(tái)客廳陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)是本項(xiàng)目所有戶型必須配備的輔助功能空間；2、功能間結(jié)合我司對(duì)目標(biāo)客戶的研究，蕭縣市場(chǎng)普遍有功能間有一定需求，功能間可以作為書房，儲(chǔ)藏室，或者臨時(shí)設(shè)置為小臥室。功能間的設(shè)置能保證房型功能使用的的靈活

36、性，以便客戶在裝修時(shí)根據(jù)自身需求將其設(shè)計(jì)。玄關(guān)由蕭縣的市場(chǎng)需求決定我們建議的戶型基本都是較大戶型，故入戶玄關(guān)的設(shè)置增加私密性是有必要的。3、主臥陽(yáng)臺(tái)結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特征及我司對(duì)類似項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，我司建議可以考慮在舒適兩房和三房中設(shè)計(jì)主臥陽(yáng)臺(tái)，具體尺度不宜過大，其中舒適兩房采用一步式陽(yáng)臺(tái)即可，三房主臥陽(yáng)臺(tái)控制在5-6即可。4、 主要戶型元素外飄窗外飄窗由于屬于附贈(zèng)面積、實(shí)用性較強(qiáng)，在目前市場(chǎng)上頗為流行，建議本項(xiàng)目可以在次臥、主衛(wèi)等房間加以利用；轉(zhuǎn)角落地窗由于轉(zhuǎn)角落地窗視野開闊等優(yōu)勢(shì)，其在中高檔項(xiàng)目中的應(yīng)用已經(jīng)越來(lái)越普遍，大有替代外飄窗的勢(shì)頭。建議本項(xiàng)目可以在主臥采用轉(zhuǎn)交落地窗，同時(shí)可以將落地窗

37、處層高壓低至2.2m以下，通過贈(zèng)送獨(dú)立功能空間的方式來(lái)增強(qiáng)項(xiàng)目性價(jià)比。5、主要戶型設(shè)計(jì)特色及賣點(diǎn)表：本項(xiàng)目主要戶型設(shè)計(jì)特色及賣點(diǎn)戶型種類戶型面積（）主要設(shè)計(jì)特色及賣點(diǎn)建議兩室兩廳一衛(wèi)約90較低低總價(jià)享受大社區(qū)居住配套和氛圍；生活陽(yáng)臺(tái)、客廳陽(yáng)臺(tái)一應(yīng)俱全；三室兩廳一衛(wèi)100-115客廳設(shè)置大面積陽(yáng)臺(tái)，4.2米開間，大氣非凡；南向雙臥室布局三室兩廳雙衛(wèi)（舒適型）130-135入戶花園，增加生活趣味；4.5開間客廳，成就非凡氣質(zhì)，設(shè)置主臥衛(wèi)生間，隨心享用私密空間三室兩廳雙衛(wèi)（闊綽型）135-145豪華三房，通透開敞，南北多角度陽(yáng)臺(tái)，延伸室內(nèi)空間于室外；270度奢華入戶花園，豪宅級(jí)設(shè)計(jì)元素，更為主人提供

38、了一個(gè)可創(chuàng)意的隨性空間；豪華主臥配備衣帽間，與書房，主臥，主衛(wèi)，觀景陽(yáng)臺(tái)一起，形成尊貴的主人區(qū)；四室兩廳兩衛(wèi)（闊綽型）140左右入戶玄關(guān)，聚財(cái)納福大客廳通達(dá)大餐廳，盡顯大戶人家風(fēng)范南北雙陽(yáng)臺(tái)，全明采光，奢享更多陽(yáng)光撫愛五、配套設(shè)施（一）教育類配套結(jié)合項(xiàng)目定位以及本項(xiàng)目周邊教育配套情況，目標(biāo)客戶對(duì)于幼兒園、小學(xué)等基礎(chǔ)教育配套的需求能夠得到較好的滿足，在項(xiàng)目成本允許的前提下可以考慮設(shè)置規(guī)模較小而標(biāo)準(zhǔn)較高的幼兒園，例如雙語(yǔ)幼兒園及各種特長(zhǎng)興趣班等。（二）醫(yī)療配套結(jié)合目標(biāo)客戶的需求特征，該類人群對(duì)于醫(yī)療配套設(shè)施的需求并不強(qiáng)烈，而且在本案東側(cè)蕭縣已經(jīng)規(guī)劃了醫(yī)院設(shè)施，故我司認(rèn)為小區(qū)可以省去醫(yī)療內(nèi)部配套設(shè)施

39、，有效控制開發(fā)成本。（三）運(yùn)動(dòng)類配套關(guān)于運(yùn)動(dòng)類配套設(shè)施，我司認(rèn)為根據(jù)當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣，主要可以配置一些簡(jiǎn)單的健身器材，即可，例如鳳山花園：（四）小區(qū)會(huì)所配套結(jié)合目前蕭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，出于項(xiàng)目成本及后期運(yùn)營(yíng)考慮，建議將本項(xiàng)目會(huì)所商業(yè)化，即“泛會(huì)所”概念，即取消單獨(dú)會(huì)所設(shè)置，在商業(yè)中設(shè)置以往會(huì)所所具有的業(yè)態(tài)，交由專業(yè)商家經(jīng)營(yíng)，對(duì)商家經(jīng)營(yíng)內(nèi)容加以限制，這樣既可以滿足業(yè)主的需求，同時(shí)又可以避免項(xiàng)目成本的過多投入和后續(xù)運(yùn)營(yíng)的沉重負(fù)擔(dān)。結(jié)合項(xiàng)目入口廣場(chǎng)的設(shè)置，我司建議將會(huì)所類商業(yè)業(yè)態(tài)布置在入口廣場(chǎng)上，主要業(yè)態(tài)為餐飲、休閑、娛樂和健身等，包括健身房、茶餐廳、咖啡廳等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。第四章 節(jié)能、環(huán)保與防火一、

40、項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)蕭縣建筑氣候分區(qū)為寒冷地區(qū)B;根據(jù)嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及安徽省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)安徽省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。（一）建筑體形盡量規(guī)則，減小體形系數(shù)，住宅部分控制體型系數(shù)小于0.3，公共建筑部分控制體型系數(shù)小于0.4，有利于節(jié)能。（二）外窗面積在保證采光、通風(fēng)情況下,盡量減少開洞面積,減少窗墻比,外窗采用斷橋鋁合金窗,傳熱系數(shù)K=2.3W/m2K。（三）屋面采用50厚酚醛保溫板,傳熱系數(shù)K=0.43W/m2K。（四）住宅陽(yáng)臺(tái)為封閉陽(yáng)臺(tái)、斷橋鋁合金窗框、中空玻璃、陽(yáng)臺(tái)砼板外貼30厚酚醛保溫板。（五） 商場(chǎng)公共建筑部分外墻為200厚空心磚墻，外

41、貼30厚酚醛保溫板，平均傳熱系數(shù)K=0.53W/m2K。（六）住宅部分外墻，基層混凝土剪力墻外貼50厚酚醛保溫板，傳熱系數(shù) K=0.50W/m2K。基層200厚空心磚墻外貼30厚酚醛保溫板，傳熱系數(shù)K=0.56W/m2K。（七）會(huì)所樓面200厚水泥爐渣保溫, 傳熱系數(shù)K=0.3W/m2K。（八）住宅飄窗上下窗臺(tái)板貼30厚酚醛保溫板，傳熱系數(shù)K=0.50W/m2K。（九）商場(chǎng)一層地面200厚水泥爐渣保溫, 熱阻R=3.3 m2K / W。（十）地下一層底板及外墻貼30厚酚醛保溫板，傳熱系數(shù)K=0.568W/m2K。（十一）本工程利用市政水壓分區(qū)供水。（十二）坐便器選用6L/次沖洗水量的節(jié)水潔具。

42、（十三）蹲便器沖洗閥選用延時(shí)自閉式?jīng)_洗閥。（十四）水龍頭選用銅質(zhì)陶瓷片密封節(jié)水龍頭。（十五）住宅、商業(yè)用水分別單獨(dú)計(jì)量，住宅每戶均設(shè)水表計(jì)量。二、建筑防火設(shè)計(jì)（一）小區(qū)設(shè)環(huán)狀的消防車道，每棟高層建筑均有消防車能到達(dá)的消防登高場(chǎng)地，消防車道寬46米，最小轉(zhuǎn)彎半徑12米，消防報(bào)警控制室設(shè)在底層。（二） 各建筑單體消防設(shè)計(jì)的主要規(guī)范，建筑類別、耐火等級(jí)見下表：項(xiàng)目性質(zhì)層數(shù)建筑類別耐火等級(jí)消防設(shè)計(jì)主要規(guī)范住宅 商住樓18F一類一級(jí)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范商業(yè)商業(yè)25F三類三級(jí)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范住宅樓住宅樓 商住樓1118F11F商住樓二類一級(jí)高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范地下車庫(kù)地下車庫(kù)地下一層大型一級(jí)汽車庫(kù)

43、，修車庫(kù)，停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范地下室自行車庫(kù)地下一層一類一級(jí)（三）地下建筑的耐火等級(jí)均為一級(jí)，地下車庫(kù)有噴淋設(shè)三個(gè)防火分區(qū)；設(shè)備用房設(shè)外開甲級(jí)防火門，疏散前室及樓梯間設(shè)乙級(jí)防火門。（四）地上部分每棟樓每層設(shè)一個(gè)防火分區(qū)，管道井設(shè)外開丙級(jí)防火門，疏散前室及樓梯間設(shè)乙級(jí)防火門，商業(yè)、會(huì)所部分以2500平方米設(shè)一個(gè)防火分區(qū)。（五）內(nèi)隔墻均砌至梁、板底，管道井每隔2層用樓板作防火分隔；每個(gè)住宅單元設(shè)客用電梯兩部，其中一部兼做消防電梯，并設(shè)通向屋頂?shù)姆罒煒翘蓍g。商業(yè)部分設(shè)有兩部疏散樓梯。三、環(huán)保設(shè)計(jì)（一）總體與建筑1、住宅間距均滿足規(guī)范要求，并做了日照分析圖，目前的平面布置采光充裕，滿足日照要求。2、本方

44、案所有住宅的房間均自然采光和通風(fēng)，無(wú)暗房間，所有廚房均有外開窗，所有廚房，衛(wèi)生間均設(shè)有雙止回式垂直排煙道3、基地內(nèi)綠樹成蔭，溪水潺潺，可有效減少噪音、塵埃對(duì)住戶的污染。4、空調(diào)冷凝水的排放：起居室、臥室的空調(diào)冷凝水接入臥室外墻空調(diào)板旁的冷凝水排水管，有組織排到室外散水。5、水泵房的水池距室外污水排水管2M以上，距化糞池10M以上。6、所有設(shè)備用房的內(nèi)墻面及頂棚均做吸聲墻面和吸聲頂棚，以防設(shè)備的噪聲影響周圍居民。7、小區(qū)內(nèi)設(shè)一座集中垃圾處理站，各單元宅前設(shè)垃圾箱，由物業(yè)部門負(fù)責(zé)收集到垃圾處理站，再由環(huán)保部門集中運(yùn)走。8、風(fēng)機(jī)選用低噪音型，采用高質(zhì)量的風(fēng)閥，合理設(shè)計(jì)風(fēng)口斷面，使出風(fēng)口風(fēng)速，主風(fēng)道，

45、支風(fēng)道風(fēng)速在合適范圍之內(nèi)，以避免二次噪音。四、節(jié)能設(shè)計(jì)建筑物給水龍頭均采用陶瓷芯片密封節(jié)水龍頭。建筑物坐便器均采用小于6L節(jié)水型坐便器。住宅給水均采用IC卡水表計(jì)量。給水系統(tǒng)采用變頻加壓供水設(shè)備。 主要運(yùn)行設(shè)備設(shè)在地下一層內(nèi)。采用高效率低噪音設(shè)備。飲用水箱的材質(zhì)采用食品級(jí)不銹鋼板，水箱通氣管溢流管口加防蟲網(wǎng)罩。水箱中水的停留時(shí)間為4h，在用水淡季不超過1天。排水系統(tǒng)為專用通氣立管，以保護(hù)水封，防止下水道內(nèi)臭氣進(jìn)入室內(nèi)，通氣管頂部端口設(shè)于屋面之上。采用水封深（大于等于50mm）且效果好的地漏，以降低水面蒸發(fā)對(duì)水封的不利影響。采用具有尾流沖水功能的坐便器，以保證每次沖洗完畢后水封被充滿。公共衛(wèi)生間

46、的小便器采用感應(yīng)式?jīng)_洗閥，洗手盆采用感應(yīng)式龍頭，避免造成交叉感染的隱患。本工程無(wú)有毒、有害廢水排出，廚房加工間污水經(jīng)隔油池處理后排入城市污水管網(wǎng)。第五章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目效益分析時(shí)僅考慮住宅、商鋪進(jìn)行銷售，部分停車位及人防工程未計(jì)入。由于項(xiàng)目面對(duì)市場(chǎng)銷售，考慮當(dāng)前蕭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合本項(xiàng)目地理位置，保守預(yù)測(cè)建設(shè)面積銷售均價(jià)3000元/平方米。預(yù)計(jì)銷售收入42426萬(wàn)元。二、項(xiàng)目總投資成本估算 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)條件及發(fā)展模式，按房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的構(gòu)成方式，估算項(xiàng)目的各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用，并按項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)度估算開發(fā)的成本費(fèi)用投入。（一）投資估算測(cè)算分析成本估算根據(jù)現(xiàn)有資料結(jié)合我公司

47、收集的資料數(shù)據(jù)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平加以綜合分析，最后估算出項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)成本。1、 征地費(fèi)用：136.2（畝）x 74 =9346.2萬(wàn)元2、建筑費(fèi)用：141421x 1000=14142.1萬(wàn)元3、前期工作費(fèi)用：20萬(wàn)元4、固定資產(chǎn)總投資：23508萬(wàn)元（二）項(xiàng)目費(fèi)用估算1、銀行利息：4000x6.35%x3=774萬(wàn)元2、銷售費(fèi)用：42426x1.5%=6363、銷售稅金：42426x5.75%=2439萬(wàn)元4、不可預(yù)見費(fèi)用：42426x0. 5%=212萬(wàn)元5、項(xiàng)目?jī)羰杖耄?4856萬(wàn)元6、所得稅：14856x25%=37147、項(xiàng)目稅后利潤(rùn)：11142萬(wàn)元三、資金籌措計(jì)劃分析本項(xiàng)目

48、開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是項(xiàng)目融資，三是銷售房收入用于投資部分。從目前的資金投入情況分析，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，前期須投入較大的是土地成本、前期費(fèi)用，而工程施工費(fèi)用亦可采用施工墊資減少資金壓力。本項(xiàng)目已取得土地證并付清土地出讓金。項(xiàng)目開發(fā)中要保證資金鏈的正常運(yùn)作，必須盡快進(jìn)行銷售，以回籠資金，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，根據(jù)蕭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的去化度和銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷售回款能夠保證。從目前動(dòng)態(tài)投資資金情況分析，本項(xiàng)目投入6000萬(wàn)元左右的資金可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)。項(xiàng)目貸款4000萬(wàn)元。此投入未考慮銷售回款，在實(shí)際投入中，將有建筑商和材料供應(yīng)商的墊資補(bǔ)充和銷售收入及按揭資金補(bǔ)充。本項(xiàng)目依據(jù)銷售情況擬

49、分三期開發(fā)，一、二期開發(fā)結(jié)束時(shí)回籠資金在保證三期開發(fā)投入的情況下開始回收投資。四、效益分析（一）效益分析設(shè)定1、稅金及附加：按國(guó)內(nèi)資金開發(fā)的方式進(jìn)行本次房地產(chǎn)開發(fā)，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)需支付的稅項(xiàng)主要有營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加、印花稅和土地增值稅等，根據(jù)宿州市的實(shí)際情況，銷售期間稅項(xiàng)合計(jì)按銷售收入5.75%計(jì)算。附加不可預(yù)見費(fèi)0.5%。2、銷售費(fèi)用：按銷售收入的百分比計(jì)算，其中包括項(xiàng)目推廣宣傳、廣告等費(fèi)用，按銷售收入的1.5%計(jì)算。3、所得稅：按應(yīng)納稅所得額的25%計(jì)算征收。（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)新的

50、財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為：1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率，反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映項(xiàng)目自身的盈利能力，是項(xiàng)目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項(xiàng)目自身的盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。本項(xiàng)目選定的基準(zhǔn)收益率為10%。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）是按事先設(shè)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能

51、力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0時(shí)的項(xiàng)目是可以考慮接受的。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和要求，一般趨向于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目根據(jù)投資經(jīng)營(yíng)目標(biāo)將貼現(xiàn)率選定為10%。3、投資收益率項(xiàng)目靜態(tài)資本收益率是以項(xiàng)目計(jì)算時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。4、銷售利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)與銷售收入之比。（三）項(xiàng)目靜態(tài)收益分析計(jì)算出的靜態(tài)指標(biāo)如下：靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1稅前利潤(rùn)（含部分物業(yè)）萬(wàn)元148562稅后利潤(rùn)萬(wàn)元111423稅前投資收益率%

52、35.014稅后投資收益率% 26.265稅后銷售利潤(rùn)率% 18.61 從以上靜態(tài)指標(biāo)分析可得，本方案靜態(tài)效益分析是可行的。（四）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益分析項(xiàng)目方案的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算見下表：動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1稅前內(nèi)部收益率% 34.122稅后內(nèi)部收益率% 26.17%3稅前凈現(xiàn)值萬(wàn)元 148564稅后凈現(xiàn)值萬(wàn)元 111425盈虧平衡銷售率% 61.73 在本項(xiàng)目中，選取10%為基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目稅后收益率遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力；在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，選取10%作為貼現(xiàn)率，項(xiàng)目的所得稅前及稅后的凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零，能滿足盈利要求。 從上表動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析可得，本方案盈利能力較強(qiáng)，

53、可以選取。（五）財(cái)務(wù)分析結(jié)論綜合以上分析可得出本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論：從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，本項(xiàng)目可以接受的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)盈利能力，因而在財(cái)務(wù)上是可行的。第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一、政府規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目所處新開發(fā)區(qū)域，周邊規(guī)劃的配套建設(shè)情況相對(duì)滯后，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的影響，包括市政道路、生活配套設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施，規(guī)劃的實(shí)施力度對(duì)項(xiàng)目的成功開發(fā)產(chǎn)生一定的影響，應(yīng)利用政府影響加快各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度。二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（一）市場(chǎng)容量的風(fēng)險(xiǎn)。（二）區(qū)域目前唯一項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，前期沒有其他項(xiàng)目來(lái)啟動(dòng)這一區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知。（三）現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅。以上市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是市場(chǎng)巨大推出量的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)構(gòu)成一定的威脅。第七章

54、 結(jié)論及建議一、研究結(jié)論經(jīng)濟(jì)效益：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入、細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，充分了解鎖定目標(biāo)客戶的需求，銷售前景看好，可以給公司帶來(lái)較好的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在蕭縣乃至宿州地區(qū)的知名度，為公司將來(lái)的發(fā)展與壯大奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并且為蕭縣的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，可有力的推動(dòng)了縣城區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；社會(huì)效益：項(xiàng)目建成后，可提供住宅3009套，將切實(shí)解決市民的生活居住需求等問題，提升蕭縣市民的居住品質(zhì)，同時(shí)為蕭縣城市化擴(kuò)張進(jìn)程提供加速度，為宿州經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用，也將為社會(huì)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因此社會(huì)效益極為可觀。環(huán)境效益：本項(xiàng)目以“品味生活、居住典范”為主題且

55、堅(jiān)持開發(fā)過程全部為文明施工，不僅會(huì)最大程度的減小對(duì)環(huán)境的破壞，同時(shí)將打造一個(gè)嶄新的花園新區(qū)。本項(xiàng)目建成后，將會(huì)變成一個(gè)高品味居住、鄰里和諧的文明社區(qū)，全新的建筑造型，秀美的景觀，齊全的居家商業(yè)功能配套、便捷的公共服務(wù)設(shè)施，一定會(huì)成為蕭縣宜居的超大型社區(qū)，對(duì)于美化和亮化蕭縣的市容，改善環(huán)境會(huì)帶來(lái)極大的影響。縱觀本項(xiàng)目開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，本項(xiàng)目具有良好的開發(fā)前景，較高的投資回報(bào)，較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目開發(fā)方案是完全可行的。二、建議（一）實(shí)行速度效率管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)程，創(chuàng)新建設(shè)流程，盡快將產(chǎn)品交付目標(biāo)客戶并推向市場(chǎng)，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)；（二）項(xiàng)目前期開發(fā)成功是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵：前期開發(fā)主要以夯實(shí)基礎(chǔ)，保障質(zhì)量，聚集人氣，開拓市場(chǎng)，樹立品牌為主，通過營(yíng)銷，合理安排建設(shè)周期，盡快回收資金；（三）要做優(yōu)質(zhì)精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)、制圖等各個(gè)環(huán)節(jié)都要以高規(guī)格招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品味的產(chǎn)品，將公司已有項(xiàng)目歷來(lái)獨(dú)特的文化生活方式引入本項(xiàng)目中，盡可能拉大與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位理念上的差距，強(qiáng)化高尚富貴而典雅的項(xiàng)目形象； （四）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)降價(jià)應(yīng)對(duì)的空間；（五）盡力整合社會(huì)專業(yè)資源，提高項(xiàng)目開發(fā)水平和競(jìng)爭(zhēng)力。