1、桔園小區二分公司辦公樓及周邊用地開發建設研究報告目 錄一、項目基本情況介紹21、現狀情況22、建設意向33、項目地塊規劃情況44、項目建設需滿足的規范要求5二、成本預估算71、成本預估算方案一：82、成本預估算方案二：93、成本預估算方案三：9三、結論和建議10四、附錄111、建安成本估算112、拆遷成本計算153、房地產市場環境現狀174、房地產市場環境預期18一、項目基本情況介紹1、現狀情況 擬開發項目位于桔園路與韶山路交叉口東南角，用地范圍內包括長沙市城市建設開發公司二分公司四層辦公樓一座（下圖中紅色建筑，建筑面積約728），糧油食品公司三層綜合樓一座（建筑面積約741），韶山路信用社四

2、層辦公樓一座（建筑面積約1166），以及2-3層民房三棟（建筑面積約577）和少量搭建平房。范圍內建筑均為桔園小區開發初期建設，介于當時水平，屬于低檔次低水平開發建設，且至今已經經歷30多年，建筑外觀均以破舊。 城市建設開發公司二分公司辦公樓糧油食品公司綜合樓 韶山路信用社辦公樓 居民私房根據長沙市勘測設計研究院1：2000地形圖，剔除規劃道路，項目地塊凈用地約為2200。項目范圍及1：2000地形圖2、建設意向為改變桔園小區入口處臟亂差的面貌，擬計劃進行整體開發，建設底層為商業裙樓，上層為高層居住的高檔次商住綜合樓。提升小區品質，打造南城入口新的地標建筑。 擬建設意向示意圖3、項目地塊規劃情

3、況項目用地位于長沙市控制性詳細規劃的中心區R片（卷煙廠周邊地區）范圍內。項目一部分規劃為C5醫療用地，一部分規劃為C1行政辦公用地（容積率2.5、限高60米）。桔園街口當時開辦有左家塘衛生院一家診所，故控規編制是將街口規劃為C5醫療用地，但是診所當時是租用，現已關門改租為電信營業所，而且該處醫療機構專項規劃并沒有相關要求，類似的小診所在桔園內還有多家，完全無必要單獨規劃一塊醫療衛生。另外其他用地一并規劃為C1（行政辦公用地）也屬未考慮相關地籍單位需求，應此規劃存在不合理性。通過前期的調查了解，如需進行項目的規劃報建工作，首先必須先對該規劃進行調整。目前長沙市規劃局規劃的調整工作程序相當繁瑣、耗

4、時一般都在半年至一年以上。若決定著手開發，應先期啟動規劃調整工作。4、項目建設需滿足的規范要求1） 高度要求：根據長沙市規劃技術管理規定，地塊大小與建筑高度的要求如下表：序號項目內容建筑高度（H）最小用地面積（M2）1低層居住建筑H105002多層居住建筑10H28800多層公共建筑10H2410003高層居住建筑28H50200050H1003000高層公共建筑24H50300050H1004000注： 建筑工程除滿足最小用地面積要求外，還必須符合相關規范及規定要求； 不規則用地的最小面積根據實際用地情況確定。 超高層建筑的最小用地面積視其規模、性質、功能、高度、用地條件等情況相應增加。根據

5、以上要求，本項目地塊面積為2200平米，按照技術管理規定最高建設高度為50米。2） 退讓道路紅線距離:擬開發地段屬于長沙市I類地區。退讓道路紅線距離根據下表確定：建筑控制線距離城市道路紅線最小距離控制 表11.4.1.3區位建筑高度（H）城市主要道路W46城市次要道路30W46城市支路12W30類地區多、低層H24643高層24H501086高層50H10012108H100類地區多、低層H24754高層24H5012108高層50H100151210H100類地區多、低層H24865高層24H50151210高層50H100181512H100注： 表中H指建筑物高度，W指道路紅線寬度； 高

6、層退讓城市道路紅線是指主體部分的退讓，其裙房退讓按多、低層建筑退讓要求控制（裙房高度小于24米）；項目需退讓韶山路10米，退讓桔園路6米。退讓后的最大可建設基地面積約為1200。紅線為項目退讓道路紅線后可建設范圍示意圖3） 建筑間距高層居住建筑與高層居住建筑及高層居住建筑與多、低層居住建筑的間距應符合下列規定：（1）高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時最小間距按下表控制：方位高度類地區類地區類地區045H50m22+0.2H24+0.2H27+0.2HH50m27+0.1H29+0.1H32+0.1H45H50m16+0.1H22+0.1H24+0.1HH50m19+0.05H25+0.05H

7、27+0.05H注： 表中方位為正南向（0）偏東（西）的方位角； H： 當方位角45時為南向建筑高度，當方位角45時為相鄰較高建筑高度； 高度超過80m的高層建筑之間距，80m以上的部分不再增加計算建筑間距。（2）高層居住建筑與多層、低層居住建筑平行布置時的間距應符合下列要求： 高層居住建筑與其北側多、低層居住建筑的間距按本條第(1)項(方位045)的規定控制； 高層居住建筑與其東(西)側多、低層居住建筑的間距按本條第(1)項(方位45)的規定控制； 高層居住建筑與其南側多、低層居住建筑的間距按南側多、低層居住建筑控制，但最小值為13米。（3） 高層居住建筑與高、多、低層居住建筑垂直布置時，間

8、距不小于13米。以相對面為正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墻寬度必須小于15米，山墻寬度大于15米的，其間距按平行布置的居住建筑控制。（4） 高層居住建筑與高、多、低層居住建筑的山墻間距，按消防間距的規定控制，但山墻有居室窗戶的，其間距不小于 13米。紫紅色線為考慮建筑間距退讓后的高層住宅可建設區域。面積約為700。考慮道通風需要，對于后面樓房日照間距的退讓，預計高層住宅的最大底建筑面積越為700*0.8=560。（約合三房二廳住宅4戶）日照分析滿足要求二、成本預估算因為目前項目地塊土地權屬復雜，具體采用何種合作方式對于項目的成本估算影響很大。所以采用多種計算方式，計算出項目的樓面成本，為

9、決策提供依據。方案一：假定地塊為招拍掛熟地計算成本土地。容積率采取最可行的方案。計算結果為開發該地段的市場一般成本情況。方案二：土地成本僅考慮拆遷成本和部分出讓金，容積率采取最可行的方案。計算結果為我公司開發的最可能的收益情況。方案三：假定地塊為掛牌毛地計算成本土地，容積率采取2.5的不調整方案。計算結果為假設最小收益情況。1、成本預估算方案一：土地成本：由于土地資源的稀缺性，目前來說，新建房地產市場的平均土地成本已經開始接近和超過整個項目的50%，市區中心地段的招拍掛土地在今年均達到1000多萬元一畝的高價，雖然目前房地產不景氣，但桔園小區這個位置土地如果是掛牌或拍賣出讓，估計市場最后成交價

10、格在800-900萬元每畝，按800萬一畝保守計算，總計2640萬元左右。容積率：根據對于項目現狀和可行規劃情況的分析，項目控高為50米，基地最大裙樓建筑面積為1200，住宅最大的層建筑面積為560米。根據高度控制，擬建建筑按裙樓2層，層高5米。面積2400；住宅層高3米，僅能建設13層，共計7280。裙樓和住宅共計9680平米。容積率為96802200=4.36。因此規劃調整為5.0的容積率是比較可能的。項目可行的建筑面積為2200*5.0=11000。建筑成本：根據最可能的建設方案做了較粗的工程概算（見附錄1），工程開發費用在2400萬元左右，折合到樓面造價約2300元。樓面成本=（土地成

11、本+建筑成本）建筑面積 =（8000000*2200666.67+24000000）11000= 2400+2300= 4700元2、成本預估算方案二：土地成本：土地成本本方案僅計算拆遷成本和土地出讓金費用，項目范圍內拆遷補償如下表：單 位補償金額（元）：韶山路信用社：5171504.49市糧油食品公司二分公司2474445韶山南路663# 黃石泉1283000韶山南路661# 王德明703440韶山南路659# 何自強690000總計10322389.49總計1033萬元根據長沙市城鎮土地有償使用規定（長政發200316號文件）有關規定，土地出讓金一般占標定地價的25%（最終應繳納的土地出讓

12、金由長沙市國土部門核定執行），則按800萬一畝基準地價初步估算土地出讓金：800*2200/666.67*0.25=660萬。劃撥土地使用權轉讓收益估算約為：182*2200=40萬土地成本=1033+400+40=約1733萬樓面成本=（土地成本+建筑成本）建筑面積= 17330000011000+2300= 1570+2300= 約3870元3、成本預估算方案三：容積率：基于一種消極的方案，執行現有規劃2.5的容積率，。即可建設建筑面積僅為2200*2.5=5500。建筑成本：建筑量的變化理應帶來建筑單位成本的變化，但由于計算復雜且比較性不大，我們任然按照2300元計算建筑成本。樓面成本=

13、（土地成本+建筑成本）建筑面積= 8000000*3.3/5500+2300= 4800+2300= 7100元三、結論和建議 桔園二分公司辦公樓及周邊地塊的整體開發，我們認為決定因素在于規劃。若不調整規劃，采用2.5的容積率必然不可行。如能采取5.0容積率，50米的高度進行建設，還是有利可圖。按這個假定規劃設想，估計自己拆遷開發樓面土地成本在1600元左右，樓面建安成本在2200元左右，合計3800元的建設成本。按目前周邊房地產4000-5000的價格，運作得好項目能做到1000元左右的毛利潤，按總建筑面積1萬計算，即毛利約1千萬左右。本項目未確定因素太多，本次計算由于建筑方案不能確定而僅為

14、粗算，且未考慮到銷售、公關、財務利息等未知費用，也未考慮商業門面、地下車位附加的銷售收入。但是根據目前房地產狀況和房價的水平，我們認為現在實施項目的風險較大、位于盈虧邊緣。建議如果本項目啟動建設，應盡力爭取政府在舊城改造、兩幫兩促等政策上的支持，將規劃容積率、限高做到最大化。同時在拆遷方面節約成本，在建筑設計方面做好設計（如選擇好適當的商業比例，商業用房銷售價格都比住宅要高、缺點是銷售速度較慢）。19四、附錄1、建安成本估算桔園路口綜合樓項目總成本費用表(未計算土地成本)編碼工程項目（費用）名稱造價或費用(萬元)樓面造價(元/M2)百分比(%)計算公式或說明1開發建設成本費用2361.2823

15、24.1038.08%1.1 一、斟察、設計和前期費295.90291.244.78%1.2 二、建筑安裝工程費1242.361222.8020.04%1.3 三、（小區）配套建設費156.85154.382.53%1.4 四、管理費27.9727.530.46%1.5 五、稅費37.3536.760.61%1.6 六、不可預見費50.8550.050.82%1.7 建設期利息550.00541.348.87%桔園路口綜合樓項目開發建設成本費用計算表(未計算土地成本)編碼工程項目（費用）名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬元)樓面造價(元/M2)百分比(%)計算公式或說明2.二、斟察、設

16、計和前期費295.90291.244.78%2-1-2總體規劃設計費（定點費）平方米2200.002.000.440.430.01%土地面積2元/平方米2-2-2建筑設計費平方米10160.0010.0010.1610.000.17%按10元/平方米（建筑面積）2-3-1城市市政建設配套費（一級地段）平方米10160.0075.0076.2075.001.23%按75元/平方米（建筑面積）2-4-1規劃管理費元、26437455.003.007.937.810.13%土建造價的32-6-1放線費點60.00326.001.961.930.04%放線點326元/點2-11-1招標費元、26437

17、455.001.002.642.600.05%按土建工程造價的1計算2-13-1監理費元、26437455.002.005.295.200.09%按土建工程造價的2計算2-14-1預結算審計費元、26437455.003.007.937.810.13%按土建工程造價的3計算2-15-1消防配套費平方米10160.003.003.053.000.05%按3元/平方米計算（非營業公共配套免）2-16-1施工合同鑒證費元、26437455.001.002.642.600.05%按土建工程造價的1計算2-19-1避雷安裝檢測費支48.0055.000.260.260.01%檢測避雷針55元/支2-21

18、-1人防管理費平方米10160.0010.0010.1610.000.17%按建筑面積10元/平方米計算2-22-1防空地下室建設費平方米2000.00800.00160.00157.482.58%按地層面積800元/平方米計算2-24-1工地管理費項10.005000.005.004.920.09%按5000元/項2-27-1建筑方案評審費平方米10160.000.200.200.200.01%0.2元/平方米2-29-1白蟻預防費平方米10160.002.002.032.000.04%按3元/平方米(建筑面積)3.三、建筑安裝工程費1242.361222.8020.04%3-1-1樁工程平

19、方米10160.0050.0050.8050.000.82%按概算造價3-1-3土建工程平方米10160.001000.001016.001000.0016.39%按概算造價3-2-1室內供水供電、線路安裝工程平方米10160.0035.0035.5635.000.58%按概算造價3-2-2電梯安裝工程項4.00350000.00140.00137.802.26%按概算造價4.四、（小區）配套建設費156.85154.382.53%4-1-2室外排污排水工程米500.00410.0020.5020.180.34%按概算造價4-1-3室外供水工程米100.00500.005.004.920.09

20、%按概算造價4-3-1室外供電安裝工程項1.00900000.0090.0088.581.46%按概算造價4-4-1綠化工程平方米6600.0060.0039.6038.980.64%按概算造價4-5-1路燈安裝工程盞50.00350.001.751.720.03%按概算造價ZJF直接費1695.111668.4227.34%1.+2.+3.+4.共4項的和6.五、管理費27.9727.530.46%5-1-1建設管理費（1.65%）元、%16951106.551.6527.9727.530.46%直接費的1.65%6.六、稅費37.3536.760.61%6-5-1建筑面積測量費平方米101

21、60.001.701.731.700.03%6-4-3房屋竣工總登記費元、91835950.001.009.189.040.15%按評估價的16-5-1教育附加費元、%26437455.001.0026.4426.020.43%按土建造價的1%計算8.七、不可預見費50.8550.050.82%8-1-1不可預見費（按直接費計）元、%16951106.553.0050.8550.050.82%JJF間接費116.17114.341.88%5.+6.+7.+8.+ 9.共5項的和ZZJ開發建設總成本1811.281782.7629.21%2、拆遷成本計算韶山路信用社：項 目面 積（）補償標準（元

22、）總 計（元）產權面積補償：946.7650004733800裝修補償：946.76350331336停產停業過渡費5065166*7%*3個月106368.49總計5171504.49市糧油食品公司二分公司項 目面 積（）補償標準（元）總計（元）產權面積補償：45350002265000裝修補償：453350158550停產停業過渡費2423550*7%*3個月50895總計2474445韶山南路663# 黃石泉項 目面 積（）補償標準（元）總 計（元）產權面積補償：2204500990000一次性搭建補償：802700216000零時建筑補償11010011000裝修補償220300660

23、00總計1283000韶山南路661# 王德明項 目面 積（）補償標準（元）總 計（元）產權面積補償：122.84500552600一次性搭建補償：402700108000零時建筑補償601006000裝修補償122.830036840總計703440韶山南路659# 何自強項 目面 積（）補償標準（元）總 計（元）產權面積補償：1204500540000一次性搭建補償：402700108000零時建筑補償601006000裝修補償12030036000總計690000匯總表：單 位補償金額（元）：韶山路信用社：5171504.49市糧油食品公司二分公司2474445韶山南路663# 黃石泉1

24、283000韶山南路661# 王德明703440韶山南路659# 何自強690000總計10322389.493、房地產市場環境現狀不可否認，從2008年初的一場冰災開始，長沙的房地產市場逐步開始降溫，價格上漲幅度開始減緩，銷售量環比同年有所下降。2007年下半年開始，中國的樓市價格在一路高歌猛進的時候突然剎住了腳步，一系列政策的出臺，像連珠炮一樣投向房地產市場，特別是房貸新政的出臺，讓整個樓市為之震動：一線城市“降價潮”洶涌而出，二線城市“退房潮”澎湃而來，三線城市“緊張潮”潮起潮落;隨之而來的是：一級市場謹慎行事，二級市場持幣觀望，三級市場萎靡退縮，悲觀和觀望的情緒彌漫于整個房地產市場。從

25、周期理論來看，一般認為我國大陸房地產都是五年發展、兩年低落，即78年為一個周期。我國的房地產這輪發展期可以從2003年算起，到2008年正好為5個年頭。這5年中，長沙的商品房年銷售面積由2003年的243.73萬，增至2007年的803.77萬，年均增長26.95%，遠超過經濟的發展和需求的增長速度。同時，房地產市場和大的經濟形勢是密切聯系在一起的，現在從大的國際經濟環境到中國國內經濟環境都有許多不能確定的因素，如石油價格、股票市場波動、銀行的利率、通貨膨脹、CPI等等，這些因素最終都會影響到房地產市場。事實上深圳、廣州、武漢、上海、北京等一線城市房地產價格已經開始理性回歸。長沙雖然到目前為止

26、，房價在整個省會城市來看，都算偏低的。雖然沒有看到明顯的房價下降，但是買房送首付，送裝修，送汽車等促銷手段頻頻推出，都是變相的降價了。然而消費者仍然不賣帳，市場觀望氣氛濃重。4、房地產市場環境預期雖然現在房地產市場狀況不太樂觀，但是我們依然看好中國房地產市場的長期發展趨勢。理由是地根緊縮下商品房長期供應趨緊，而宏觀經濟環境、城市化進程、人口紅利等因素均支撐商品房需求長期旺盛。地標咨訊市場研究部做出過以下預期：“2008年-2009年宏觀經濟走向可能由通脹進入通縮階段，如記憶中的88年后的8991年；94年后的9597年。2009年洗牌效應產生，逐漸形成壟斷開發市場，供應量回到05年的水平，市場需求依然冷淡，價格小幅回落，供銷比1.05:1左右,銷售壓力仍然較大。二年經濟振蕩過后的2010年，將迎來新一輪春天，經濟活力指數上升，房地產業逐漸恢復，進入新一輪發展周期的起點，消費需求驟增，刺激投資進一步加快，價格漸漸上揚。”這與我們的預計是吻合的，國家采取通貨緊縮的政策，房地產市場進入一個低潮時期，但是這個時期能持續多長,很難估計。我們覺得需求量持續旺盛，而供給量初步銳減，當市場消化了目前的供給后，必將迎來新的需求高峰。