1、生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告57-目錄第一章 項目總論1一、項目基本背景1二、項目建設(shè)必要性與意義1三、研究工作依據(jù)2四、研究工作結(jié)論3第二章 項目宏觀背景分析5一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景5二、區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)背景5三、區(qū)域旅游發(fā)展背景6第三章 市場可行性分析7一、市場需求調(diào)查8二、市場供給調(diào)查15第四章 項目建設(shè)可行性19一、交通區(qū)位條件分析19二、政策環(huán)境條件分析19三、自然環(huán)境條件分析20第五章 建設(shè)方案和內(nèi)容21一、項目總體思路21二、重點(diǎn)建設(shè)項目22三、配套施設(shè)建設(shè)24第六章 環(huán)境保護(hù)28一、設(shè)計依據(jù)、原則及目標(biāo)28二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析29三、

2、環(huán)境保護(hù)防治規(guī)劃31第七章 節(jié)能節(jié)水和消防34一、節(jié)能節(jié)水34二、消防工程35第八章 項目組織管理與實(shí)施進(jìn)度計劃38一、建設(shè)項目組織機(jī)構(gòu)38二、項目工程設(shè)計管理38三、項目招投標(biāo)39四、建設(shè)項目合同與管理40五、建設(shè)項目質(zhì)量管理43第九章 投資估算及資金籌措47一、投資估算47二、項目資金籌措方案48第十章 項目社會和生態(tài)效益分析51一、經(jīng)濟(jì)效益51二、社會效益分析51三、生態(tài)效益分析52第十一章 項目風(fēng)險分析53一、政策風(fēng)險53二、市場風(fēng)險53三、財務(wù)風(fēng)險54四、社會風(fēng)險54五、經(jīng)營風(fēng)險分析55第十二章 結(jié)論與建議57一、主要結(jié)論57二、問題和建議57第一章 項目總論一、項目基本背景（一）項

3、目范圍項目區(qū)域南與濕地保護(hù)區(qū)隔水相望，東距盤錦市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里，可建設(shè)用地：約19.1平方公里。（二）研究內(nèi)容按照建設(shè)項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內(nèi)容主要包括：項目背景分析；項目建設(shè)的必要性；項目建設(shè)的依據(jù)；項目建設(shè)條件分析；旅游市場現(xiàn)狀及預(yù)測分析；項目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項目建設(shè)進(jìn)度安排；項目組織運(yùn)作；項目的國民經(jīng)濟(jì)效益分析；項目的社會效益分析；項目的生態(tài)效益分析及評價。二、項目建設(shè)必要性與意義鼎翔風(fēng)情小鎮(zhèn)項目的建設(shè)是生態(tài)環(huán)境資源綜合開發(fā)和利用的需要，是旅游景區(qū)發(fā)展到的必然趨勢。小鎮(zhèn)的建設(shè)直接帶動當(dāng)?shù)厝宋姆諊幕钴S，帶動

4、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動其他旅游外部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于地方旅游與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要意義。一是能進(jìn)一步提升鼎翔生態(tài)旅游區(qū)的核心吸引力，為壯大盤錦市域旅游提供強(qiáng)有力的支撐，鼎翔風(fēng)情小鎮(zhèn)項目以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合，是以商務(wù)、度假、居住及景點(diǎn)四大功能于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項目，在旅游由長線旅游向中短線以及郊外旅游的趨勢下，本項目能為盤錦市城郊的重要休閑度假基地。二是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)更快轉(zhuǎn)向特色與專業(yè)城鎮(zhèn)和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)意義重大，該項目的開發(fā)要擺脫單純景點(diǎn)建設(shè)的套路，將區(qū)域所有資源納入旅游資源體系，構(gòu)建特色旅游區(qū)域，形成對不同消費(fèi)群體的吸引，通過

5、人流、物流、信息流的通道開拓，形成旅游深層次開發(fā)，突出以旅游帶動主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化房產(chǎn)、休閑、漁業(yè)、旅游等各行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的連帶關(guān)系，從而強(qiáng)力帶動村鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。 三是能迅速集聚人氣，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)的中心化和整體土地價值的升值，將景區(qū)開發(fā)深化為區(qū)域發(fā)展的策劃思路對于處在城鄉(xiāng)結(jié)合部的旅游區(qū)也具有一定的啟發(fā)作用。城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)區(qū)既有鄉(xiāng)村的自然環(huán)境，又有城市的生活便利，如果借區(qū)域旅游開發(fā)進(jìn)行新鎮(zhèn)完善功能的建設(shè)，利用城市擴(kuò)張的大環(huán)境，迅速打通產(chǎn)業(yè)鏈，打造有特色的旅游新鎮(zhèn)。三、研究工作依據(jù)本項目可行性研究編制依據(jù)以下法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行編制：（一）相關(guān)法律中華人民共和國頒布的中華人民共和國城市規(guī)劃

6、法、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法、中華人民共和國水法、中華人民共和國水污染防治法、中華人民共和國土地管理法、風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例等有關(guān)法律、法規(guī)。（二）有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)旅游規(guī)劃通則（GB/T18971-2003）；2、旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級的劃分與評定（GB/T177752003）；3、旅游資源分類、調(diào)查與評定（GB/189722003）；4、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范（GB 50298-1999）。（三）相關(guān)規(guī)劃、計劃1、東北地區(qū)振興規(guī)劃2、遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)規(guī)劃3、盤錦市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃4、盤錦市土地利用總體規(guī)劃5、盤錦市旅游總體規(guī)劃6、盤錦市“十一五

7、”發(fā)展規(guī)劃7、盤錦市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃8、盤錦市環(huán)境保護(hù)“十一五”發(fā)展規(guī)劃（四）其他相關(guān)材料1、盤錦市志2、盤錦市文史資料3、實(shí)地踏勘與座談資料4、網(wǎng)絡(luò)及其它公共渠道資料四、研究工作結(jié)論在生態(tài)效益方面，鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的旅游開發(fā)對豐富區(qū)域旅游形式，對植被恢復(fù)、民俗文化保護(hù)等方面都有較好效果，鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)將促進(jìn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，保護(hù)生物多樣性及生活條件，實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡。鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)過程充分考慮了生態(tài)恢復(fù)和生態(tài)保護(hù)，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進(jìn)作用。在社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會效益。旅游開發(fā)的直接社會效益是將會增加當(dāng)

8、地居民就業(yè)機(jī)會，提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)可提高盤錦濕地知名度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。擴(kuò)大交往，促進(jìn)合作，陶冶情操，提高社會主義精神文明建設(shè)水平。在經(jīng)濟(jì)效益方面，規(guī)劃建設(shè)旅游項目財務(wù)指標(biāo)表明該項目具有較強(qiáng)的盈利能力，且風(fēng)險都在可控的范圍內(nèi)。通過對生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合評價，無論從經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、生態(tài)效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當(dāng)代利在千秋的舉措。本項目可行。第二章 項目宏觀背景分析在對當(dāng)前的宏觀背景、旅游業(yè)發(fā)展趨勢和政策背景進(jìn)行簡介基礎(chǔ)之上，主要對城鎮(zhèn)旅游背景、社會經(jīng)濟(jì)背景以及旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進(jìn)行

9、重點(diǎn)分析。一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展是我國小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)增長,同時也為實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設(shè)新農(nóng)村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅游城鎮(zhèn),如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊,有獨(dú)特魅力和濃郁民族風(fēng)情的云南麗江古城,以及分別以歷史文化、民族風(fēng)情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣,利用主題特色，形成了旅游競爭優(yōu)勢使其脫穎而出,成為我國旅游業(yè)的新星。在旅游產(chǎn)業(yè)不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強(qiáng)的今天，旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展也向一定的主題化發(fā)展，綜觀中外的知名小

10、城鎮(zhèn)，都具有一定的主題特色。上海市重點(diǎn)發(fā)展的“一城九鎮(zhèn)”是借鑒國外特色風(fēng)貌城市建設(shè)的經(jīng)驗，把每個鎮(zhèn)的風(fēng)貌都以歐美發(fā)展國家風(fēng)貌為特色主題來打造。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運(yùn)動為主題的旅游小鎮(zhèn)、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術(shù)氣息構(gòu)成了一個浪漫、詩意的主題小鎮(zhèn)。以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音樂、藝術(shù)、運(yùn)動等為主題的城鎮(zhèn)。小結(jié)：隨著旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結(jié)合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。

11、二、區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)背景在遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)規(guī)劃城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完善城市功能，引導(dǎo)人口向沿海經(jīng)濟(jì)帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發(fā)展的總體趨向。根據(jù)盤錦市城市總體規(guī)劃，從城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市發(fā)展走向來看，盤錦旅游綜合開發(fā)項目所在區(qū)域是城市向新區(qū)拓展的重要地段，是承接沿海產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域拓展的戰(zhàn)略要地，承接城市的總體發(fā)展方向。土地整合開發(fā)是遼寧沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。濱海大道的建設(shè)，促進(jìn)了遼寧沿海地區(qū)土地整合，營建若干個沿海的小城鎮(zhèn)，形成港口運(yùn)輸、觀光旅游以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化的新興經(jīng)濟(jì)帶。盤錦作為遼寧沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區(qū)域整合中起到重要的作用。生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)充分發(fā)揮

12、了大型國有農(nóng)場的資源優(yōu)勢，農(nóng)場經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，在省直單位中名列前茅。公司基地位于遼河與饒陽河交匯處，系遼河入海沖擊三角洲末端濱海平原，與世界第二大葦田相毗鄰。溫暖濕潤的海洋性氣候，純凈豐饒的遼河水資源，栽培優(yōu)質(zhì)粳稻不可缺少偏堿性土壤條件，縱橫阡陌的近萬畝林帶，遠(yuǎn)離工業(yè)“三廢”污染，構(gòu)成得天獨(dú)厚的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境。公司有耕地近4萬畝，蘆葦2 萬多畝，公司以發(fā)展優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)為目標(biāo)，選用優(yōu)良品種，注重水稻深加工，引進(jìn)了國際先進(jìn)的大米加工生產(chǎn)線，提升了糧米加工質(zhì)量，生產(chǎn)的“粳冠”牌大米先后榮獲遼寧省名牌產(chǎn)品、國家免檢產(chǎn)品。公司還是國家有機(jī)食品生產(chǎn)基地。公司土地集中連片，農(nóng)業(yè)技術(shù)力量較強(qiáng)，在發(fā)展種子業(yè)方面具有

13、較多的優(yōu)勢，“粳冠”牌稻種一直暢銷不衰。已被省農(nóng)業(yè)廳評為優(yōu)質(zhì)稻種繁育基地。小結(jié)：生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)項目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設(shè)等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)?、灘涂等地價格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設(shè)新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。三、區(qū)域旅游發(fā)展背景盤錦市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產(chǎn)品開發(fā)滯后、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢。據(jù)盤錦市委市政府盤錦市旅游“十一五”發(fā)展規(guī)劃，為了進(jìn)一步發(fā)揮旅游業(yè)關(guān)聯(lián)帶動性強(qiáng)、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快

14、特點(diǎn)和優(yōu)勢，進(jìn)一步推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化、促進(jìn)對外開放，加快全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境文化的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，將全力推進(jìn)盤錦市旅游業(yè)的開發(fā)發(fā)展，將盤錦打造為“世界濕地休閑之都”。鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風(fēng)光和生物多樣化的特點(diǎn)。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質(zhì)構(gòu)造、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構(gòu)成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內(nèi)部設(shè)有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠(yuǎn)距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機(jī)果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅游項目，同時還可以休閑度假

15、、拓展運(yùn)動、野外宿營、濕地探險、觀看表演、購買地方特色紀(jì)念品、品嘗風(fēng)味小吃等項目。活動方式有乘船、騎馬等。小結(jié)：項目區(qū)擁有良好的濕地資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護(hù)區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及鄰近中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，擁有溫泉等稀缺資源等，以濕地養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)為賣點(diǎn)；生態(tài)居住為亮點(diǎn)，可以形成以養(yǎng)生及生態(tài)居住為主打，打造濕地特色異域風(fēng)情度假品牌。第三章 市場可行性分析本項目主要面對三大市場，一是“營（口）盤（錦）”地區(qū)，主要是商務(wù)、休閑和房地產(chǎn)等消費(fèi)市場；二是遼中城市群及東北周邊地區(qū)，主要是周末休閑、會議培訓(xùn)、休閑度假等消費(fèi)市場；三是京津唐地區(qū)，主要是休閑度假及度假房產(chǎn)

16、等消費(fèi)市場。針對以上三大市場采取實(shí)地考察、座談、調(diào)查問卷、統(tǒng)計資料分析、訪談等多種調(diào)查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進(jìn)行可行性研究。關(guān)于市場需求，可以分為“營（口）盤（錦）”地區(qū)、遼中城市群及東北周邊地區(qū)、京津唐地區(qū)三大需求市場。針對“營（口）盤（錦）”地區(qū)，對房地產(chǎn)、休閑娛樂、商業(yè)購物、公務(wù)會議等方面，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、購房意愿、休閑方式、商業(yè)購物等調(diào)查；針對遼中城市群及東北周邊地區(qū)，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、休閑度假、商務(wù)會議等方面調(diào)查；針對京津唐地區(qū)，進(jìn)行潛在消費(fèi)能力、休閑度假偏好等調(diào)查。關(guān)于市場供給，對盤錦房地產(chǎn)、旅游及休閑娛樂等方面，進(jìn)行住房現(xiàn)狀、新開發(fā)房地產(chǎn)項目情況、旅游總體發(fā)展?fàn)?/p>

17、況、主要旅游景區(qū)客源情況、主要休閑娛樂場所客源狀況等調(diào)查。一、市場需求調(diào)查（一）本地和營口市場1、潛在消費(fèi)能力調(diào)查近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，盤錦、營口經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場消費(fèi)潛力很大。據(jù)初步統(tǒng)計，2007年兩市GDP總量分別超過554和569億元，城市人均可支配收入超過13500元，在全省居于前列。其中，遼河油田集團(tuán)職工相對收入較高，遼河油田集團(tuán)職工及家屬超過20萬人，是消費(fèi)能力很大的群體。盤錦市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農(nóng)村居民（純收入）2003124.4338.0838440442004124.8368.79

18、50946302005125.9425.21102550672006127.1513.31220557112007128.2553.6149076391（數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計年鑒（2007）、盤錦市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）營口市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農(nóng)村居民（純收入）2003229.3262.25771637622004229.9318.33862839682005230.5380.94930946032006231.1457.691113551012007232.5568.87130435891（數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計年鑒（2007）、營

19、口市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報） “營盤都市區(qū)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計年份人口（萬人）GDP（億元）人均可支配收入（元）城市居民農(nóng)村居民（純收入）2003353.7600.25785038032004354.7687.03881942492005356.4806.141001747852006358.2970.991117053562007360.71122.47135256091（數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計年鑒（2007）、盤錦市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報、營口市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)為市場消費(fèi)需求的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)。一般情況下，市場消費(fèi)水平與人均純收入成正比，2007年盤錦與營口城市人均可

20、支配收入接近2000美元，相當(dāng)于長沙的水平，正向消費(fèi)型城市過渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。2、房地產(chǎn)市場需求調(diào)查通過問卷調(diào)查的方式，在盤錦市興隆臺區(qū)及營口市區(qū)，對5000名市民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查。兩地對購房的市場需求很大，尤其是對大面積的中高檔住宅的需求；普通住宅平均價格預(yù)期為3200元/平方米，具體調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計如下：盤錦購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計購房意愿受訪者中20%在三年內(nèi)有購房計劃第一套房第二套房換房36%8%56%住房面積60-85平方米85-110平方米110平方米以上20%65%15%建筑樣式高層多層別墅73%26%1%價格預(yù)期普通住房：3100-3300元/平方米；別墅：6

21、500-7000元/平方米營口購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計購房意愿受訪者中30%三年內(nèi)有購房計劃，其中，8%有意愿在盤錦購房。第一套房第二套房換房32%10%58%住房面積60-85平方米85-110平方米110平方米以上14%68%18%建筑樣式高層多層別墅79%19%2%價格預(yù)期普通住房：3000-3300元/平方米；別墅：6500-7500元/平方米3、休閑時間與及休閑方式調(diào)查通過有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、隨機(jī)調(diào)查問卷、訪談等方式，對盤錦及營口地區(qū)休閑娛樂消費(fèi)方式進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計和分析。該地區(qū)主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費(fèi)30-90元，主要集中在周末和節(jié)假日等。其中，酒吧、茶吧

22、在11-1月為旺季，5-10月為淡季。歌舞廳主要消費(fèi)群體是年輕人，夏季為旺季。溫泉水療以中青年為主要消費(fèi)群，隨季節(jié)變化較小。盤錦營口地區(qū)休閑方式及時間調(diào)查統(tǒng)計休閑方式酒吧、茶吧歌舞廳溫泉水療其他28%35%32%5%休閑時間節(jié)假日周末下班后其他時間12%75%11%2%人均消費(fèi)30-60元60-90元90-120元120元以上50%25%17%8%4、商業(yè)消費(fèi)調(diào)查通過有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、問卷調(diào)查等方式，對盤錦地區(qū)商業(yè)場所進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計和分析，盤錦大型購物場所主要有8家，數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果反映出盤錦及周邊地區(qū)商業(yè)購買力很強(qiáng)。盤錦主要商業(yè)場所調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計名 稱2005年2006年2007年總收入人次（萬）總收

23、入人次（萬）總收入人次（萬）盤錦興隆四百800萬元80850萬元901000萬元95興隆大廈1.2億1001.6億1102億120遼河商業(yè)城8000萬901億1001.2億110商貿(mào)城9000萬901億1001.2億110鼎信商廈2000萬702100萬802400萬100潤達(dá)購物廣場600萬50800萬60900萬79百特量販超市2000萬802300萬902600萬95海灣商廈400萬40600萬50850萬65（二）遼中及東北周邊地區(qū)（1）旅游需求調(diào)查盤錦與東北地區(qū)在地域上相鄰近，同時在景觀環(huán)境上存在著較大差異性。盤錦緊鄰遼中城市群及東北地區(qū)，以京沈高速和京哈鐵路等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)

24、達(dá)，同時盤錦濱鄰渤海，是東北地區(qū)唯一的河流入?？?，濱海濕地生態(tài)環(huán)境與東北內(nèi)陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很大的吸引力。根據(jù)各地數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計，2006年東北地區(qū)城市居民人均旅游1.1次，人均旅游花費(fèi)238元。2007年東北地區(qū)城市居民人均旅游2次，人均旅游花費(fèi)296元，分別比2006年增加1.8倍和24.4%。其中，團(tuán)體旅游消費(fèi)人均118.13元，旅游市場潛力很大。東北地區(qū)居民出游情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計年份人均出游次數(shù)（次）人均花費(fèi)（元）團(tuán)隊比例團(tuán)隊人均花費(fèi)（元）20061.123852%962007229645%118（2）房產(chǎn)需求調(diào)查針對東北地區(qū)房地產(chǎn)市場，對沈陽、長春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，

25、進(jìn)行房地產(chǎn)市場消費(fèi)調(diào)查，由各地區(qū)2007年房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析，東北地區(qū)主要城市平均20%居民在三年內(nèi)有購房計劃，主要關(guān)注中小戶型，面積在60-90之間，認(rèn)可房價平均為3000-4000元。具體數(shù)據(jù)統(tǒng)計整理如下：沈陽房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計購房意愿受訪者中23.6%在三年內(nèi)有購房計劃認(rèn)可房價3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上154%317%24.8%8.1%住房面積60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上7.3%51.8%33.5%4.5%建筑樣式高層多層別墅62.4%28.7%8.9%長春房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計購房意愿受訪者中26.3%在三年

26、內(nèi)有購房計劃認(rèn)可房價3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上17.6%46.8%27.3%8.3%住房面積60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上5.2%55.6%21.4%3.8%建筑樣式高層多層別墅69.7%23.5%6.8%哈爾濱房地產(chǎn)市場調(diào)查統(tǒng)計購房意愿受訪者中29.7%在三年內(nèi)有購房計劃認(rèn)可房價3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上12.7%45.9%30.8%10.6%住房面積60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上7.8%47.3%37.5%4.5%建筑樣式高層多層別墅64%

27、26.4%9.6%（三）京津唐地區(qū)（1）潛在消費(fèi)能力調(diào)查京津唐地區(qū)是中國最大，最優(yōu)質(zhì)的客源市場之一。2006年京津唐地區(qū)居民出游率將超過200%。其中，國際游游平均花費(fèi)1萬元，國內(nèi)游平均花費(fèi)2200元，這是一個百億元以上的旅游客源市場。由于地緣優(yōu)勢，環(huán)渤海地區(qū)是京津唐地區(qū)居民首選的旅游休閑目的地之一。全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率大約為49%左右，占有國內(nèi)游的較大份額，其中以遼寧為旅游目的地的約占8.6%。根據(jù)京津唐地區(qū)居民旅游消費(fèi)行為監(jiān)測研究，2006年三次調(diào)查總計接觸樣本6055個。在三次調(diào)查中，平均有8.5%的京津地區(qū)居民離開本地到環(huán)渤海省市旅游。累積出游次數(shù)為4.6

28、5次，累積出游率為39.5%。既從2006年2月至9月，大約每一個京津唐地區(qū)居民中，有0.4人次離開本地，到環(huán)渤海地區(qū)旅游旅行過。由于本調(diào)查尚缺10-1月共4個月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。同時考慮環(huán)渤海地區(qū)北方氣候因素，10月是全年旅游的旺季，11月，12月和1月是淡季。以淡旺節(jié)季節(jié)因素60%為參考，全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率為49%左右。京津地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)的出游率統(tǒng)計接觸樣本量環(huán)渤海游人數(shù)比例平均出游次數(shù)環(huán)渤海旅游率2-4月周期20215.0%1.6268.13%5-6月周期20225.7%1.5448.90%7-9月周期20128.54

29、%1.4812.6%數(shù)據(jù)來源：京津唐地區(qū)居民旅游消費(fèi)行為監(jiān)測研究。（2）消費(fèi)趨向調(diào)查由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計，對京津唐地區(qū)居民對景區(qū)和旅游項目的選擇偏好進(jìn)行統(tǒng)計分析。京津唐地區(qū)居民對景區(qū)選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計景區(qū)特點(diǎn)秀麗或宏偉濱海或森林歷史名勝鄉(xiāng)村田野民俗建筑提及率50%-70%50%-60%30%10%-30%10%資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺京津地區(qū)居民旅游項目選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計項目類型休閑度假類商務(wù)會展類旅游地產(chǎn)類其他偏好率72%7.8%3.1%17.1%資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務(wù)出差。并且隨季節(jié)變化，夏季（

30、79月）比春季（56月），春季（56月）比冬季（24月），京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)休閑度假的比例越來越高。京津唐地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)旅游，選擇乘火車及自駕車為主。二、市場供給調(diào)查（一）房地產(chǎn)市場1、現(xiàn)有住房情況調(diào)查通過對相關(guān)資料的統(tǒng)計整理，得出盤錦、營口兩市現(xiàn)有住房的基本情況。盤錦市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計居民住房總面積1037.4萬平方米人均住房面積27.3平方米建筑樣式高層多層別墅其他28%60%3%9%樓房住宅面積80平方米以下80-110平方米110平方米以上46%45%9%營口市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計居民住房總面積1501.7萬平方米人均住房面積25.6平方米建筑樣式高層多層別墅其他32%5

31、9%2%7%樓房住宅面積80平方米以下80-110平方米110平方米以上51%43%6%2、盤錦市新開發(fā)房地產(chǎn)項目情況調(diào)查根據(jù)對盤錦興隆臺區(qū)及周邊地區(qū)初步調(diào)查，2007年到2008年新開發(fā)的房地產(chǎn)項目8個，總建筑面積約180萬平方米，多為中密度住宅。其主要戶型及均價為：高層住宅，均價3100-3400元每平方米；多層住宅，均價3200-3500元每平方米；別墅類，均價6000-8000元每平方米。目前，盤錦房地產(chǎn)市場基本為期房，市場需求潛力很大。盤錦市區(qū)及周邊房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計樓盤名稱位置總建筑面積（萬平米）容積率戶型均價（元/平方米）主要客源紫潤茗都興隆臺區(qū)501.5高層3250本地及周邊多

32、層3500水木清華興隆臺區(qū)351.58商住樓3400本地及周邊高層3300多層3250瀚新花園興隆臺區(qū)371.6多層3350本地高層3200賽納灣興隆臺區(qū)40.35別墅6800周邊鼎信佳苑二期興隆臺區(qū)111.6高層3100本地多層3200云景花苑II大洼縣101.6高層2800本地多層2900日月興城興隆臺區(qū)191.45高層3200 本地及周邊別墅6500-7500格林花園大洼縣121.5多層2850本地高層27003、項目競爭力分析從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果可以得出，目前盤錦的房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)不能滿足巨大的消費(fèi)需求和對舒適生活空間的需求。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產(chǎn)項目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現(xiàn)

33、生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來消費(fèi)市場的趨勢。（二）旅游市場 1、盤錦旅游現(xiàn)狀調(diào)查從近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，盤錦旅游市場發(fā)展迅速，游客人數(shù)和旅游收入保持較快增長，從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項旅游和商務(wù)旅游也占有一定的比重。2007年，游客達(dá)到765.3萬人，同比增長67.4%，旅游總收入52.7億元，同比增長69.4%。盤錦旅游情況統(tǒng)計 年份項目200520062007實(shí)際同比增長(%)實(shí)際同比增長(%)實(shí)際同比增長(%)旅游總收入(億元)16.42731.188.752.769.4旅游外匯收入(萬美元)72351135970.6232471國內(nèi)

34、旅游收入(億元)15.82629.9889.45170接待入境旅游者(萬人次)1.4593.361405.357.7接待國內(nèi)旅游者(萬人次)260314549776067.4數(shù)據(jù)來源：盤錦市旅游局資料統(tǒng)計盤錦主要景區(qū)客源調(diào)查統(tǒng)計名稱2006年2007年2007年客源構(gòu)成總收入（萬元）人次（萬）總收入（萬元）人次（萬）團(tuán)隊所占比例%游客集中月份地域構(gòu)成紅海灘景區(qū)32345151230-407-10沈陽30%省內(nèi)40%省外15%海外5%大連10%鼎翔旅游區(qū)793.567.2449、10沈陽20%、省內(nèi)80%、省外20%湖濱公園3240385759市內(nèi)及周邊中興公園1080075002079省內(nèi)占8

35、0，省外占19，海外占1。鑫安源生態(tài)園164205405、6、7、10省內(nèi)占90%、省外10%數(shù)據(jù)來源：盤錦市旅游局資料統(tǒng)計2、項目競爭力分析由上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計，盤錦市2007年游客總?cè)舜螢?65.3萬人次，紅海灘和鼎翔兩大景區(qū)接待游客總量僅為79.2萬人次。統(tǒng)計分析說明鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)有極大的市場潛力，第四章 項目建設(shè)可行性盤錦作為鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實(shí)施營造了良好的環(huán)境條件。一、交通區(qū)位條件分析該項目位于盤錦市西郊，南與濕地保護(hù)區(qū)隔水相望，東距盤錦市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里。從大交通上看，盤錦至海城高

36、速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。溝海鐵路橫貫盤錦，境內(nèi)里程90多公里，是遼西連接遼南的一條最近鐵路通道，與沈秦快速鐵路相接?？瓦\(yùn)直接通沈陽、大連、上海、廣州等，現(xiàn)在又開通了盤錦直達(dá)首都北京的快車。盤錦距沈陽機(jī)場1.5至2個小時車程，且有高速公路直達(dá)。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭50多處，位于大遼河口的盤錦港，兩個3000噸泊位碼頭已經(jīng)使用。鼎翔風(fēng)情小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時所在區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)條件較好，主要節(jié)點(diǎn)都有公路相通，可以滿足建設(shè)施工要求，基本不需要新建大的交通項目。小結(jié)：盤錦作為遼寧省重要交通樞紐，遼中城市群的濱海門戶，其公路、鐵路、水運(yùn)和航空等對外交通骨干及內(nèi)部公路交通

37、網(wǎng)絡(luò)，是本項目開發(fā)的有力支撐，這為項目區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及未來旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)。二、政策環(huán)境條件分析本項目的旅游建設(shè)實(shí)施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件：從外部政策環(huán)境看，首先是為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑和刺激內(nèi)需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和加快旅游建設(shè)發(fā)展的利好政策；其次，中央財政繼續(xù)加大對東北老工業(yè)地區(qū)的支持力度，有利于田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)爭取更多的資金；第三，盤錦作為資源型城市轉(zhuǎn)型的試點(diǎn)城市，國家系列戰(zhàn)略措施的實(shí)施為田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)，響應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了政策支持；第四，遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶的構(gòu)建，為本項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增加了資金

38、投入和政策支持。在此宏觀背景條件下，盤錦市委、市政府做出了關(guān)于加快盤錦市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定，以濕地生態(tài)資源為依托，充分發(fā)揮盤錦旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為盤錦國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，把盤錦建設(shè)成為具有國際影響力的旅游目的地。小結(jié)：當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的優(yōu)惠支持政策，以及盤錦市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套優(yōu)惠措施為鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)項目的建設(shè)實(shí)施提供了外部政策條件。三、自然環(huán)境條件分析項目區(qū)屬于半濕潤季風(fēng)氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。本次項目主要建筑施工區(qū)域在平原地

39、區(qū)，地勢平坦，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，有利于建設(shè)施工。所屬氣候區(qū)域暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量632.8毫米最冷月均氣溫-8.7最熱月均氣溫24.8極端最低氣溫-29.9極端最高氣溫34.8年平均氣溫9.4平均相對濕度66%無霜期天數(shù)186天年日照時數(shù)2719.3小時年平均風(fēng)速3.5米/秒年最多風(fēng)向南西南風(fēng)空氣質(zhì)量優(yōu)小結(jié)：項目建設(shè)處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且旅游建設(shè)中大部分是在原有基礎(chǔ)上改造和提升，項目建設(shè)受自然和地質(zhì)環(huán)境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。第五章 建設(shè)方案和內(nèi)容一、項目總體思路1、總體創(chuàng)意旅游 +

40、 地產(chǎn)，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務(wù)度假人居地產(chǎn)。依托盤錦獨(dú)特的濕地生態(tài)資源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點(diǎn)，以溫泉和仿生建筑為載體。以高品質(zhì)生活為主題的房地產(chǎn)項目。2、客戶群定位旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項目的目標(biāo)客戶群定位。其中，主要內(nèi)容包括：主力客戶群定位：盤錦本地及三大城市板塊中高端房地產(chǎn)消費(fèi)市場，及商務(wù)度假市場亞客戶群定位：國內(nèi)臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場3、特色文化定位以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將

41、后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合的濕地生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)。4、功能定位以商務(wù)、度假、居住及景點(diǎn)四大功能于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項目。5、檔次定位高端生態(tài)頂級養(yǎng)生的度假天堂。二、重點(diǎn)建設(shè)項目（一）旅游房地產(chǎn)項目即建設(shè)綠色生態(tài)社區(qū)。選址：遼陽河濱，與保護(hù)區(qū)隔水相望；規(guī)模：占地約780公頃；定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)最近的濱水高端生態(tài)居住區(qū)，打造濕地生態(tài)養(yǎng)生及異域風(fēng)情度假品牌。1、濕地仿生建筑低密度住宅區(qū)：仿生建筑融入后現(xiàn)代主義風(fēng)格的豪華別墅。依托生態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識，創(chuàng)造一流人性化空間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。充分利用水岸，濱水而建。每棟建筑

42、之間距離范圍是20至40米，低層低密度，容積率在1.00.5之間。建筑應(yīng)遵循整體風(fēng)格統(tǒng)一，結(jié)構(gòu)形式多樣的原則。住宅區(qū)內(nèi)需設(shè)計景觀循環(huán)水系。 2、濕地養(yǎng)生公寓：針對市場開發(fā)幾類公寓：針對高端商務(wù)消費(fèi)市場，推出具備居住和辦公雙重功能的商務(wù)公寓； 針對中高端房地產(chǎn)市場，推出酒店式公寓；針對中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場，推出養(yǎng)老公寓；針對第二居所市場，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓；以濕地為環(huán)境背景，建設(shè)舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。建筑層高限定為5層，低層中低密度，容積率為1.5左右?？刹捎脤勇?lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結(jié)合?？砷_設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動空

43、間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。（二）綜合服務(wù)配套項目旅游地產(chǎn)服務(wù)對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項目達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，完整的配套設(shè)施則成為這類項目的重點(diǎn)。濕地養(yǎng)生餐廳結(jié)合濕地重點(diǎn)打造餐廳的生態(tài)環(huán)境，突出濕地景觀特點(diǎn)，根據(jù)中外養(yǎng)生文化對食物內(nèi)容和進(jìn)食方式進(jìn)行特色設(shè)計，充分體現(xiàn)生態(tài)養(yǎng)生的特點(diǎn)。其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養(yǎng)生藥膳等主題。可聘請當(dāng)?shù)丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)或借鑒中國古代藥膳、素食等。（三）戶外休閑娛樂項目1、生態(tài)漁港結(jié)合風(fēng)情小鎮(zhèn)，打造一個功能性與景觀性結(jié)合的濕地生態(tài)漁港。選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護(hù)區(qū)河

44、濱規(guī)模：占地面積15公頃 漁港碼頭：分港口區(qū)，和垂釣區(qū)，打造為生態(tài)休閑小漁港，設(shè)立小船游覽、垂釣服務(wù)等。漁港餐飲區(qū)：設(shè)計容納100人用餐的中等規(guī)模餐飲設(shè)施，餐飲區(qū)正對河對岸的保護(hù)區(qū)，外圍搭建觀景平臺，可設(shè)置望遠(yuǎn)鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。2、濕地溫室植物園：選址：原盤錦監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置規(guī)模：占地面積100公頃，實(shí)際建設(shè)用地30公頃，其余為生態(tài)保護(hù)用地。濕地植物園是為小鎮(zhèn)打造的后花園，運(yùn)用濕地環(huán)境優(yōu)勢，室內(nèi)、室外結(jié)合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。園區(qū)內(nèi)可運(yùn)用不同環(huán)境的濕地為主體，大造濕地園中園。還可成立植物花卉研究中心，同時進(jìn)行植物保護(hù)和科學(xué)研究

45、。三、配套施設(shè)建設(shè)（一）交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為適應(yīng)旅游開發(fā)和發(fā)展的需要，加強(qiáng)旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系及標(biāo)識標(biāo)牌等配套設(shè)施建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。根據(jù)旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級的劃分與評定（GB/T1775-2003），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點(diǎn)布局、系統(tǒng)建設(shè)、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點(diǎn)建設(shè)旅游形象標(biāo)識牌、交通引導(dǎo)標(biāo)識、旅游景點(diǎn)標(biāo)識、服務(wù)提示標(biāo)牌4類標(biāo)識標(biāo)牌。重點(diǎn)是在進(jìn)入鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等設(shè)置形象標(biāo)牌；主要公路上安裝旅游交通引導(dǎo)標(biāo)識；主要景點(diǎn)外部設(shè)置景區(qū)標(biāo)識標(biāo)牌；主要景區(qū)外部及交通中轉(zhuǎn)地，安裝旅游服務(wù)提示標(biāo)牌。同時，結(jié)合公路改造和提升，

46、重點(diǎn)加強(qiáng)車站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強(qiáng)化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務(wù)和旅游宣傳設(shè)施。表5-1 旅游相關(guān)標(biāo)識牌設(shè)置情況主要設(shè)置地點(diǎn)數(shù)量（塊）形象標(biāo)識牌主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等10交通引導(dǎo)牌G205高速公路出口處5景點(diǎn)標(biāo)識牌主要景點(diǎn)外圍地區(qū)8服務(wù)提示牌主要景點(diǎn)外圍、交通中轉(zhuǎn)、游客集散地等18（二）給水及供電設(shè)施1、供水設(shè)施目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設(shè)施，隨著鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設(shè)施不能滿足項目區(qū)生活、消防的用水需求。旅游規(guī)劃通則（GB/T189712003）和國家5A級景區(qū)要求，本項目將在鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)供水設(shè)施。

47、2、供電設(shè)施目前區(qū)域供電設(shè)施不完善，主要依靠周邊油田采用臨建設(shè)施供電系統(tǒng)，隨著景區(qū)建設(shè)和發(fā)展，需要配套建設(shè)供電系統(tǒng)。根據(jù)城市電力規(guī)劃規(guī)范（GB/50293-1999，根據(jù)不同區(qū)域用電負(fù)荷預(yù)測，配備變壓器和相應(yīng)線路。（三）信息咨詢服務(wù)設(shè)施建設(shè)鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入盤錦區(qū)域旅游公共信息服務(wù)系統(tǒng)，在主要廣場、車站等處設(shè)置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構(gòu)建綜合旅游信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)散客在區(qū)域內(nèi)的無障礙旅游。（四）環(huán)境治理和保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境資源是鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，保護(hù)好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。水域保護(hù)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)是濕地周邊城鎮(zhèn)和景區(qū)建設(shè)污水處理廠、嚴(yán)格保

48、證只使用環(huán)保型游船等；此外還需要通過對重污染企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)和搬遷、完善濕地周邊集鎮(zhèn)和生態(tài)能源利用等提升整體環(huán)境質(zhì)量。1、河道疏浚和堤壩加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環(huán)境、提高河道通行能力，需要對河道進(jìn)行疏浚和堤壩加固。項目單位前期對河道進(jìn)行勘測，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。2、污水處理工程結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強(qiáng)化水資源保護(hù)，加強(qiáng)排水設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)是增設(shè)污水處理設(shè)施和雨污分離排水系統(tǒng)，達(dá)到污水的凈化和回用的目的，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。（五）其他設(shè)施1、旅游廁所為了提升鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的服務(wù)功能，改善環(huán)境，為游客提供良好的服務(wù)

49、條件，規(guī)劃建設(shè)2個四星級所和若干小型水沖廁所。2、安全保障措施重點(diǎn)建立和完善旅游安全預(yù)報體系；完善重點(diǎn)旅游活動場所的安全防護(hù)設(shè)施；消除通訊信號盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。資金來源除政府予以引導(dǎo)性投入外，重點(diǎn)以交通、公安、通訊、衛(wèi)生等部門籌集為主。3、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)建設(shè)垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無害化處理設(shè)施，其服務(wù)范圍覆蓋整個城鎮(zhèn)及各重點(diǎn)景區(qū)。具體如下：垃圾回收設(shè)施：主要包括在重要景點(diǎn)、旅游碼頭、游客集散地及其周邊地區(qū)，設(shè)置若干生態(tài)分類垃圾箱。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：建設(shè)1個垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。無害化處理設(shè)施：根據(jù)區(qū)域垃圾產(chǎn)出量，建設(shè)垃圾無害化處理場。4、郵電通訊建設(shè)項目 重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容包括電設(shè)施、程控電

50、話設(shè)施、移動通訊設(shè)施、國際互聯(lián)網(wǎng)設(shè)施等，近期重點(diǎn)是各主要旅游景點(diǎn)、旅游干線、游客服務(wù)中心和賓館飯店等游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)。5、景觀綠化在游客接待集散地利用灌木和花草進(jìn)行綠化劃分功能分區(qū)；在游客觀光通道進(jìn)行景觀綠化；采用生態(tài)停車場，提高綠化率。第六章 環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計依據(jù)、原則及目標(biāo)（一）設(shè)計依據(jù)l 中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB30951996）l 中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB309693）；l 中華人民共和國大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB16297-1996）； l 中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-96）；（二）環(huán)境保護(hù)目標(biāo)將生態(tài)旅游度假區(qū)建

51、設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)。實(shí)行環(huán)保與經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步持續(xù)發(fā)展。1、空氣質(zhì)量環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國家GB3095-1996一類地區(qū)中的二級標(biāo)準(zhǔn)。2、地面水質(zhì)量地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)。3、環(huán)境噪音環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達(dá)到國家GB3096-93標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜4045dB,夜間3540dB）4、固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達(dá)到100%5、生態(tài)保護(hù)覆蓋率100%。（三）環(huán)境保護(hù)原則1、與自然和諧共存原則生態(tài)旅游度假區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中

52、最大限度地降低公共中心區(qū)對局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。 2、生態(tài)效率原則在基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造過程中，按照“三同時”原則，應(yīng)全面實(shí)施清潔建設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。 3、區(qū)域發(fā)展原則盡可能將鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)與地方特色經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，將鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。4、高科技、高效益原則大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國際上先進(jìn)的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，要求經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)最佳平衡，實(shí)現(xiàn)“雙贏”

53、5、軟硬件并重原則硬件指具體工程項目的建設(shè)，軟件包括鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設(shè)等，在進(jìn)行硬件建設(shè)同時必須建立和完善軟件建設(shè)，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。 二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析（一）環(huán)境現(xiàn)狀1、水環(huán)境質(zhì)量所處大遼河段，水質(zhì)有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。2、空氣環(huán)境質(zhì)量項目區(qū)域主要在鼎翔生態(tài)旅游區(qū)，空氣污染源來自于當(dāng)?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質(zhì)量良好。3、固體廢棄物生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農(nóng)用施肥）。4、聲環(huán)境質(zhì)量當(dāng)?shù)卦肼晛碇饕獮榈缆方煌愒肼暎旧蠜]有形成噪聲公害。（二）環(huán)境影響因素分析1、項目施工期

54、項目建設(shè)過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為，在一定時段內(nèi)都將會對周圍環(huán)境造成一定影響。材料及土石方運(yùn)輸車輛噪聲；現(xiàn)場施工噪聲；運(yùn)輸車輛的汽車尾氣及燃油機(jī)械排放的燃油廢氣；施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運(yùn)輸產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵；施工作業(yè)產(chǎn)生的生活污水；挖掘土方等產(chǎn)生的固體廢棄物；施工現(xiàn)場周圍的景觀影響。由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚(yáng)塵污染，污染因子為TSP。這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結(jié)束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。粉塵排放量隨施工

55、作業(yè)的活動水平、特定操作和主導(dǎo)天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現(xiàn)場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。2、項目建成后污染分析廢氣，項目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等。廢水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機(jī)物。廢渣度假區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物主要有兩個來源：鍋爐裝置和生活垃圾等。三、環(huán)境保護(hù)防治規(guī)劃（一）施工期間污染處理措施施工期間比較明顯的環(huán)境問題主要有三點(diǎn)：一是施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲；二是施工中平整場地、混凝土運(yùn)輸攪拌等作業(yè)產(chǎn)生的地面揚(yáng)塵；三是施工期間的生活污水。1、施工機(jī)械運(yùn)行時的噪聲輻射

56、源強(qiáng)在75115dB（A）范圍內(nèi)，距離聲源30米范圍內(nèi)的噪聲輻射值超過建筑施工廠界噪聲限制標(biāo)準(zhǔn)，如果施工機(jī)械放置位置距離邊界較近，施工時應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母袈暣胧?、對于施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵，在不同的施工環(huán)節(jié)采取不同的措施，力爭使其對環(huán)境的污染降至最低。揚(yáng)塵嚴(yán)重時實(shí)行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對輪胎進(jìn)行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。3、在起步區(qū)污水系統(tǒng)未建成前，施工期間產(chǎn)生的生活污水，要加強(qiáng)管理，污水實(shí)行統(tǒng)一收集、定時、定點(diǎn)運(yùn)至污水處理廠，防止對周圍環(huán)境的污染。（二）運(yùn)行期間污染處理措施1、廢氣治理把綠化與環(huán)境保護(hù)工作結(jié)合起來，針對各種污染類型，有選擇地種植抗污染的植物和防護(hù)林帶，以達(dá)到輔助凈化環(huán)境的目的

57、。在游客中心區(qū)內(nèi)種植凈化能力強(qiáng)的樹種，阻擋和吸滯粉塵。加強(qiáng)貨運(yùn)車輛揚(yáng)塵的監(jiān)測和防治工作，在道路上逐步限制不符合運(yùn)輸標(biāo)準(zhǔn)的車輛通行。加強(qiáng)對汽車尾氣的監(jiān)測和防治，淘汰尾氣排放不合格的車輛。推廣使用無鉛汽油。2、水污染防治污水排出均需經(jīng)過初級處理，再進(jìn)入市政管道。實(shí)行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強(qiáng)對各排污單位的監(jiān)督管理。建設(shè)污水統(tǒng)一排放體制，生活污水處理率達(dá)到100%。推行節(jié)約用水的獎勵措施，逐步實(shí)行定額用水制度，規(guī)劃建設(shè)中水處理設(shè)施，提高水的重復(fù)利用率。3、噪聲污染整治合理調(diào)整交通設(shè)施布局，科學(xué)組織路網(wǎng)系統(tǒng)，提高道路的質(zhì)量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區(qū)內(nèi)、外

58、部和過境交通，降低交通噪聲。加強(qiáng)景觀區(qū)和游客中心區(qū)的噪聲管理，對施工噪聲的管理要從嚴(yán)控制。4、固體廢棄物治理加強(qiáng)游客生活及景點(diǎn)遺留垃圾的處理和綜合利用，鼓勵并推廣垃圾綜合利用技術(shù)，鍋爐燃燒的爐渣可用于鋪路。固體廢棄物綜合利用率達(dá)到85%以上。5、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施鼎翔生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的公共廁所按每平公里不少于3座設(shè)置，公廁間距為800-1000m，積極推廣生態(tài)公廁。沿景區(qū)道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點(diǎn)區(qū)道路100m。（三）環(huán)境監(jiān)督管理1、按照中華人民共和國環(huán)境影響評價法，對規(guī)劃區(qū)進(jìn)行環(huán)境影響評價，確定排放總量。2、上級環(huán)保主管部門建立完善的環(huán)保審計制度，定期對公共中心區(qū)的土地開發(fā)性質(zhì)、項

59、目環(huán)境影響評估、“三同時”制度貫徹、環(huán)保投資利用、環(huán)保事故處理、主管環(huán)保領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)等進(jìn)行審計；3、集中污水處理，積極推行清潔生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)廢水減量化；促進(jìn)廢水循環(huán)利用和綜合利用，實(shí)現(xiàn)廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設(shè)施建設(shè)；4、進(jìn)水水質(zhì)和達(dá)標(biāo)污水管網(wǎng)入網(wǎng)水質(zhì)兩級在線IC卡智能檢測；5、組織污染事故調(diào)查組，制定污染賠償制度；6、進(jìn)區(qū)項目要完善環(huán)保檢測制度。第七章 節(jié)能節(jié)水和消防一、節(jié)能節(jié)水（一）節(jié)能措施1、設(shè)計依據(jù)項目的主要設(shè)計依據(jù)是國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部文件計交能（1997）2542號關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定，以及民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（J

60、GJ-26-95）。2、主要設(shè)計原則執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源政策、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。能源選擇以貫徹國家能源方針和因地制宜為原則。設(shè)計中所選設(shè)備采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國家規(guī)定淘汰的低效高耗能設(shè)備。3、節(jié)能措施在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，在供電、供熱、道路建設(shè)、路燈安裝等方面優(yōu)先選用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料及新設(shè)備。其中，供、配電設(shè)計符合評價企業(yè)合理用電導(dǎo)則（GB/T3485-1998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補(bǔ)償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運(yùn)輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。（二）節(jié)水措施1、設(shè)計依據(jù)國家計委

61、和水利部頒布的建設(shè)項目水資源論證管理辦法、評價企業(yè)合理用水技術(shù)通則(GB/T97111993)。2、節(jié)水措施項目為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，耗水量較小，在項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，采取以下節(jié)水措施：在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃中，注重節(jié)約用水和水的重復(fù)利用。根據(jù)度假區(qū)的發(fā)展需要，逐步建立完善的污水處理和污水排放系統(tǒng)，遠(yuǎn)期污水處理率應(yīng)達(dá)到90以上。為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質(zhì)供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率45%。經(jīng)過污水處理的后污水主要用于用于建筑內(nèi)沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質(zhì)要求不高的建筑外用水。大大降低新鮮水用量。樹立施工人員節(jié)水意識，在項目建設(shè)

62、調(diào)度會上將節(jié)水作為項目建設(shè)的主要內(nèi)容，積極宣傳普及有關(guān)生態(tài)建設(shè)、節(jié)約用水的知識、政策和法律，使廣大施工人員樹立節(jié)水意識，明確自己在生態(tài)建設(shè)和節(jié)約用水方面的權(quán)利和義務(wù)。在給排水規(guī)劃中，積極引入用水循環(huán)，注重中水工程建設(shè)，同時在給排水管材的選擇及相關(guān)配件上采用性能好的設(shè)備，嚴(yán)防滴漏水現(xiàn)象。在工作和生活區(qū)內(nèi)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，實(shí)現(xiàn)工藝?yán)鋮s水的循環(huán)回收利用。二、消防工程（一）消防工程規(guī)劃原則1、遵循“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，以全面安排、有利生產(chǎn)、保障安全為出發(fā)點(diǎn)，做好園區(qū)防火規(guī)劃和滅火設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。2、加強(qiáng)度假區(qū)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展消防科技，努力消除火險隱患。3、增強(qiáng)消防意識，積極推進(jìn)消防工作

63、社會化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。4、城區(qū)消防規(guī)劃應(yīng)與交通、給水、燃料、電力、電信等規(guī)劃相銜接，堅持近遠(yuǎn)期結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。（二）工程措施1、合理劃分消防責(zé)任區(qū)并設(shè)置消防隊(站)根據(jù)用地布局與功能結(jié)構(gòu)，消防管理結(jié)合城區(qū)整體一并進(jìn)行消防規(guī)劃。2、消防通道消防通道路中心線間距不宜超過160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。3、消防供水消火栓設(shè)置：管網(wǎng)上布置地下式室外消火栓。室外消火栓應(yīng)沿道路設(shè)置，道路寬度超過60m時，宜在道路兩邊設(shè)置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應(yīng)超過2m，距房屋外墻不宜小于5m。室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超

64、過120m。4、消防通訊消防通訊主要應(yīng)保障火災(zāi)報警和滅火指揮調(diào)度迅速、準(zhǔn)確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，不斷完善消防通信系統(tǒng)?；鹁_與供水、供電、供氣、急救中心、交通部門之間應(yīng)設(shè)通訊專線，逐步建成圖象傳輸指揮系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)火災(zāi)現(xiàn)場的圖象聲音通訊。（三）防震地區(qū)很少發(fā)生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設(shè)防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災(zāi)害的建筑、高層建筑及重要建筑應(yīng)根據(jù)抗震評價進(jìn)行抗震設(shè)計。（四）防洪結(jié)合水系景觀等進(jìn)行河道改造。建設(shè)時應(yīng)嚴(yán)格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板的混凝土岸壁，應(yīng)最大限度的利用地形優(yōu)勢，做成自然堤岸。根據(jù)流域特征，區(qū)內(nèi)河渠防洪標(biāo)準(zhǔn)為20年一遇

65、。加強(qiáng)水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對景區(qū)的影響；充分重視天文潮、風(fēng)暴潮對景區(qū)的影響，保證游客安全。第八章 項目組織管理與實(shí)施進(jìn)度計劃一、建設(shè)項目組織機(jī)構(gòu)為了加快旅游項目建設(shè)，項目承辦單位應(yīng)成立項目管理辦公室，負(fù)責(zé)該區(qū)域規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組織協(xié)調(diào)工作。二、項目工程設(shè)計管理（一）建設(shè)項目工程設(shè)計管理1、工程設(shè)計管理的目的工程設(shè)計管理的目標(biāo)是：安全可靠、適用和經(jīng)濟(jì)性，以保障建設(shè)項目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資三大控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2、工程設(shè)計管理的意義工程設(shè)計過程不僅是施工前的工作，工程設(shè)計要貫穿工程建設(shè)的全過程。因此，項目辦公室應(yīng)對工程設(shè)計過程進(jìn)行管理，中心任務(wù)是對設(shè)計的工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行控制

66、。應(yīng)由項目辦公室負(fù)責(zé)提供設(shè)備資料和外部協(xié)作條件，應(yīng)及時向設(shè)計單位提供準(zhǔn)確的資料。（二）工程設(shè)計招投標(biāo)項目辦公室以招標(biāo)承包方式委托工程勘察和工程設(shè)計任務(wù)的目的，打破地區(qū)、部門的界限，開展工程勘察、設(shè)計競爭，優(yōu)選工程勘察設(shè)計單位，促使工程勘察設(shè)計單位改進(jìn)管理工作、提高工作質(zhì)量、改善服務(wù)態(tài)度，達(dá)到采用先進(jìn)技術(shù)、降低工程造價、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。（三）工程設(shè)計外部協(xié)作條件管理1、環(huán)境影響及評價：環(huán)境影響評價、生態(tài)環(huán)境自然保護(hù)許可、生態(tài)環(huán)境影響評價。2、動力供應(yīng)：水源、電源及其供應(yīng)線路、供應(yīng)方式、供應(yīng)指標(biāo)。3、集散條件：交通儲運(yùn)、站場等設(shè)施。4、外部配套條件：熱、氣、汽等供應(yīng)及輸出接口。（

67、四）工程設(shè)計過程的管理1、工程設(shè)計過程管理的目的控制設(shè)計質(zhì)量，即在保證設(shè)計工作進(jìn)度的條件下，以較低工程投資建設(shè)項目向業(yè)主提交符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、適用的、便于實(shí)施、能滿足使用功能與效益的設(shè)計成果，評價設(shè)計質(zhì)量的最終標(biāo)準(zhǔn)是建設(shè)項目的功能和效益。2、工程設(shè)計過程管理的目標(biāo)控制（1）從建設(shè)項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設(shè)計的功能滿足使用要求、符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。（2）控制工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計工程質(zhì)量及設(shè)計文件質(zhì)量。（3）控制工程設(shè)計工作進(jìn)度，滿足建設(shè)項目工期與進(jìn)度的要求。（4）控制設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)性，降低建設(shè)項目的總投資。三、項目招

68、投標(biāo)項目建設(shè)施工采取公開招標(biāo)的方式，選取資質(zhì)高、造價合理，信譽(yù)好的施工單位施工，以確保項目能夠高質(zhì)量、低成本、圖8-1 建設(shè)工程招投標(biāo)工作流程圖四、建設(shè)項目合同與管理（一）建設(shè)項目合同根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項目的特點(diǎn)和國家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖如下圖8-2。施工合同審批所需資料：1、 法人企業(yè)營業(yè)執(zhí)照2、 建筑企業(yè)資質(zhì)證書3、 中標(biāo)通知書4、 完費(fèi)證明5、 法人代表證明書6、 法人授權(quán)委托證明書7、 委托代理人簽約資格證書8、 建筑意外傷害保險投保手續(xù)9、 法律、法規(guī)規(guī)定的其它材料受 理審 批資料備案圖8-2 建設(shè)工程施工合同審批流程圖（二）建設(shè)項目合同管理建設(shè)項目合

69、同管理是以建設(shè)項目的計劃工期、規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求以及批準(zhǔn)概算等為項目管理的控制目標(biāo)，以合同為管理依據(jù)，項目辦公室通過合同的訂立和履行過程中所進(jìn)行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等工作，促使項目管理的各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接、密切配合，在實(shí)現(xiàn)項目預(yù)定目標(biāo)的前提下達(dá)到最優(yōu)的結(jié)果，使項目驗收合格并發(fā)揮預(yù)定功能。1、合同管理的主要任務(wù)(1)按照建設(shè)項目的管理要求和特點(diǎn)，確立合同體系。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準(zhǔn)備合同草本。(2)編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)，組織合同談判和訂立合同。(3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。(4)全過程跟蹤合同執(zhí)行情況，按照動態(tài)管理原理，對項目實(shí)施全面的

70、監(jiān)督、控制和調(diào)整，盡力實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的各項目標(biāo)。(5)控制和處理合同變更，盡量減少對建設(shè)項目質(zhì)量、計劃工期和投資的影響。(6)分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項目建設(shè)的影響。(7)建立協(xié)調(diào)和溝通制度，促進(jìn)各方相互支持和積極合作，積極應(yīng)對項目進(jìn)展中遇到的問題。(8)建立合同檔案，加強(qiáng)合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。(9)注意對合同重大問題進(jìn)行研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術(shù)咨詢。2、合同管理的主要措施(1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團(tuán)隊1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導(dǎo)地位，在建設(shè)項目業(yè)主管理機(jī)構(gòu)中建立面向工程的最高決策機(jī)構(gòu)，直接對工程負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)及時

71、就工程的重大問題做出決策；2)應(yīng)給予工程監(jiān)理應(yīng)有的授權(quán)；3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經(jīng)驗的專家，組成合同管理咨詢機(jī)構(gòu)，為項目辦公室和工程監(jiān)理隨時提供咨詢意見；4)根據(jù)項目的具體情況和需要，建立爭議調(diào)解機(jī)構(gòu)及時就合同爭議問題進(jìn)行調(diào)解；5)合同管理人員應(yīng)具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結(jié)提高能力、判斷決策和應(yīng)急反應(yīng)能力，以及技術(shù)業(yè)務(wù)能力，要有誠信熱情、嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)著、勤思機(jī)敏、好學(xué)上進(jìn)的基本素質(zhì)和嚴(yán)于自律的精神。(2)制訂嚴(yán)密和明晰的合同管理程序1)單項工程開工申請和批復(fù)程序；2)進(jìn)場設(shè)備、材料檢驗程序；3)工程計量、簽認(rèn)程序；4)工程款支付的審查程序(包括業(yè)主和工程監(jiān)理方面)；5)

72、圖紙審查和批準(zhǔn)程序；6)工程變更申請和批準(zhǔn)程序，包括設(shè)計發(fā)布通知、業(yè)主的批準(zhǔn)、工程監(jiān)理的指令、承包商提出改變單價申請、變更單價的確定等；7)合同調(diào)價程序，包括勞務(wù)、材料和運(yùn)輸?shù)确矫尜M(fèi)用的調(diào)整等；8)索賠處理和爭議調(diào)解的程序。(3)實(shí)行全員合同管理1)要組織合同培訓(xùn)，對各級項目管理人員進(jìn)行“合同交底”2)確定合同管理任務(wù)、目標(biāo)和責(zé)任，并將其細(xì)化和分解，將具體的合同管理任務(wù)和責(zé)任落實(shí)到有關(guān)部門和人員的身上。(4)建立信息管理系統(tǒng)(5)建立合同各方之間的交流和溝通制度。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如：1)現(xiàn)場監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場人員每天的碰頭會、周進(jìn)度會議、月進(jìn)度會議；2)關(guān)于變更和索賠處

73、理的專題例會；3)項目辦公室、工程設(shè)計和工程監(jiān)理之間的會議；4)項目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會議等。五、建設(shè)項目質(zhì)量管理（一）建設(shè)項目質(zhì)量管理的八項原則1、以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)滿足顧客要求是生存的基礎(chǔ)。加強(qiáng)與顧客的溝通。廣義的顧客包括各過程輸出的接收方。2、領(lǐng)導(dǎo)作用領(lǐng)導(dǎo)的態(tài)度決定建設(shè)項目質(zhì)量管理體系的成敗。領(lǐng)導(dǎo)制定并保持質(zhì)量方針和目標(biāo)。領(lǐng)導(dǎo)確定各參與方在質(zhì)量管理體系內(nèi)的職責(zé)和權(quán)限。領(lǐng)導(dǎo)決定資源的配置和管理。領(lǐng)導(dǎo)為員工創(chuàng)造充分參與實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的工作環(huán)境。領(lǐng)導(dǎo)組織對質(zhì)量管理體系的評審，并決定持續(xù)改進(jìn)的目標(biāo)。3、全員參與質(zhì)量靠人去實(shí)現(xiàn)。重視人的工作技能和質(zhì)量意識的培訓(xùn)。培育團(tuán)隊意識。人人追求“一

74、次成功”和“零缺陷”。4、過程方法過程是“一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動”。過程方法強(qiáng)調(diào)“將活動和相關(guān)資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結(jié)果”。應(yīng)當(dāng)將項目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進(jìn)一步劃分為更小的過程。如將建設(shè)項目劃分為若干個包括多任務(wù)種的單位工程、分部工程、分項工程等。明確全過程以至各道工序的輸入、實(shí)施和輸出，明確各道工序之間的接口(界面)，按照PDCA循環(huán)原理，實(shí)施各道工序以及全過程的控制。嚴(yán)格把好各道工序的輸入、實(shí)施和輸出質(zhì)量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設(shè)項目質(zhì)量的基本功。5、管理的系統(tǒng)方法建設(shè)項目是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復(fù)雜系統(tǒng)

75、，應(yīng)當(dāng)“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理”。所有工種和工序都應(yīng)服從系統(tǒng)的整體目標(biāo)。各工種和各工序之間的接口(界面)，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應(yīng)予特別關(guān)注。5、持續(xù)改進(jìn)在項目建設(shè)過程中，及時反饋質(zhì)量管理經(jīng)驗，制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，是實(shí)現(xiàn)建設(shè)項目質(zhì)量總目標(biāo)的有力保證。隨著科學(xué)技術(shù)、市場以及社會的發(fā)展，需要持續(xù)改進(jìn)，以滿足顧客和相關(guān)方不斷增長的需求。持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量，才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業(yè)主永恒的目標(biāo)。 6、基于事實(shí)的決策方法數(shù)據(jù)和信息分析是有效決策的基礎(chǔ)。必須在項目建設(shè)全過程中，重視收集準(zhǔn)確、及時和完整的數(shù)據(jù)。根據(jù)實(shí)時信息與計劃比較，及時做出準(zhǔn)確判

76、斷。7、與供方互利的關(guān)系項目建設(shè)的“供方”即“承包方”，包括設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)和施工承包方等。供方是建設(shè)項目質(zhì)量管理至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項目的最終質(zhì)量。項目辦公室與供方是相互依存的關(guān)系，需要建立互利關(guān)系 （二）建設(shè)項目質(zhì)量管理的三全管理1、全過程管理2、全員管理3、全面管理：空間范圍上，項目建設(shè)是各參與方大團(tuán)隊運(yùn)作 第九章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）編制依據(jù)1、設(shè)計人員提供的設(shè)計方案、設(shè)計要求、使用功能及建筑標(biāo)準(zhǔn)確定項目投資額；2、擬建地點(diǎn)的地形地勢條件；3、委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料；4、參照2004土建、2004安裝定額及有關(guān)概算指標(biāo)；5、參照項目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術(shù)

77、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制；6、其他基本建設(shè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按建安工程費(fèi)1.21.5%取定；（2）勘察設(shè)計費(fèi)：根據(jù)勘察設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2004年版進(jìn)行計算；（3）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)國家工程監(jiān)理費(fèi):根據(jù)國家物價局、建設(shè)部（1992）價費(fèi)字479號文有關(guān)規(guī)定，按需監(jiān)理工程投資額的1.5%計算；（4）工程招標(biāo)費(fèi)及其他：含招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)文件綜合按1%計算；7、預(yù)備費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定，按建安工程費(fèi)及其他基本建設(shè)費(fèi)的5%。（二）投資估算項目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計，對資源狀況、相應(yīng)物資市場價格未能做深入調(diào)研，下

78、面就對總投資、分項投資、營銷費(fèi)用等，其估算參照同等條件相近案例進(jìn)行估算，確定投資額度。項目總投資54725萬元，其中：主要工程造價35820萬元；前期費(fèi)984萬元；工程建設(shè)其它費(fèi)用17910萬元；營銷宣傳費(fèi)180萬元；項目估算說明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護(hù)、景觀綠化等內(nèi)容。前期費(fèi)中各項內(nèi)容根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況確定。工程建設(shè)其它費(fèi)用按行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況取值。營銷費(fèi)用基本預(yù)算按三年實(shí)際投入為180萬元，實(shí)行分期投入原則。詳見投資估算表、主要項目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。表6-1：投資估算總表序號項目費(fèi)率金額（萬元）一工程項目基礎(chǔ)造價358201綠色生態(tài)社

79、區(qū)29465濕地養(yǎng)生餐廳1125生態(tài)漁港600濕地溫室植物園19002旅游配套服務(wù)設(shè)施2730二前期費(fèi)3%900三工程建設(shè)其它費(fèi)5%17905四營銷宣傳費(fèi)100六投資總額54725七鋪底流動資金20%7164二、項目資金籌措方案（一）最大限度爭取公有資金本項目建設(shè)的汽車營地作為公益性很強(qiáng)的旅游項目，需積極爭取政府的項目資金支持，并積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。將所建設(shè)項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護(hù)等方面得到各級政府支持。加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī)劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項經(jīng)費(fèi)，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，以

80、滿足盤錦市作為汽車營地旅游示范點(diǎn)的發(fā)展需求。同時，由于盤錦有相當(dāng)部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。（二）籌措自有資金充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎(chǔ)建設(shè)。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。（三）招商引資東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。在規(guī)劃權(quán)堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運(yùn)用合資、獨(dú)資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調(diào)動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元

81、化發(fā)展、互相競爭、互相促進(jìn)的發(fā)展格局。（四）爭取優(yōu)惠信貸積極爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施做抵押。由于旅游開發(fā)周期長，貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。（五）資本化經(jīng)營逐步實(shí)行旅游項目資本經(jīng)營和有償服務(wù)，逐步形成項目開發(fā)建設(shè)與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進(jìn)行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機(jī)制，逐步搞好土地綜合開發(fā)，做好各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，建設(shè)更多旅游經(jīng)營項目。第十章 項目社會和生態(tài)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益綜合考慮建筑投入、經(jīng)營成本、折舊等因素預(yù)計綠色生態(tài)社區(qū)項目凈利潤達(dá)到10.05億元，投資利潤率達(dá)到190%，投資利稅率93%，投資回收期視樓盤銷

82、售狀況而定,預(yù)計2年；生態(tài)漁港項目投資年均凈利潤達(dá)到197萬元，利潤率達(dá)到33%，投資利稅率16%，投資回收期為3年；濕地養(yǎng)生餐廳項目投資年均凈利潤達(dá)到2133萬元，利潤率達(dá)到190%，投資利稅率93%，投資回收期為1年。二、社會效益分析（一）促進(jìn)當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)無疑會成為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，它對增加當(dāng)?shù)刎斦杖?、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。旅游者的消費(fèi)不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經(jīng)濟(jì)部門，還涉及金融、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關(guān)服務(wù)部門，同時為滿足旅游者消費(fèi)，還間接地拉動一、二、三產(chǎn)業(yè)中的許多相關(guān)部門生產(chǎn)與服務(wù)。這種拉動作用表現(xiàn)在收入上，旅

83、游業(yè)收入每增加1元，就能使相關(guān)行業(yè)收入增加4.3元，這使相關(guān)行業(yè)收入增加是明顯的。（二）增加就業(yè)機(jī)會，緩解就業(yè)壓力旅游業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動力，提供大量就業(yè)機(jī)會；旅游業(yè)又是關(guān)聯(lián)系數(shù)很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動大量相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)世界旅游組織（WTO）提供的資料，旅游業(yè)每直接增加1個就業(yè)人員，就能為社會增加5個就業(yè)機(jī)會。根據(jù)總體規(guī)劃，到2015年，旅游業(yè)可直接提供就業(yè)機(jī)會400個，按照1：5的比例，它所提供的間接就業(yè)機(jī)會將達(dá)到2000，對緩解就業(yè)壓力、維護(hù)社會穩(wěn)定無疑具有重要的意義和作用。（三）提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進(jìn)社會文明發(fā)展隨著項目的建設(shè)與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入

84、而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進(jìn)社會文明發(fā)展。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產(chǎn)生負(fù)面的社會影響，主要表現(xiàn)為：外來文化和價值觀沖擊本地文化和價值觀，導(dǎo)致以不正當(dāng)?shù)姆绞娇雍β糜握叨踩±娴取@些負(fù)面影響，管理部門應(yīng)有清醒的認(rèn)識，并積極采取預(yù)防措施；對旅游從業(yè)人員和本地居民進(jìn)行精神文明教育，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質(zhì)，從而消除負(fù)面影響。三、生態(tài)效益分析（一）促進(jìn)資源與環(huán)境保護(hù)通過規(guī)劃，建立有效保護(hù)環(huán)境的機(jī)制，進(jìn)行垃圾分類及廢物、廢水的處理，這對保護(hù)和維持田莊臺古鎮(zhèn)自然景觀和衛(wèi)生環(huán)境

85、具有重要意義。（二）有利于提高人們的環(huán)境保護(hù)意識規(guī)劃中擬定了一系列環(huán)境保護(hù)與建設(shè)措施，強(qiáng)調(diào)大氣、水體、植被等生態(tài)要素的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃實(shí)施后，將建成交通便利、環(huán)境優(yōu)美、藍(lán)天白云和空氣新鮮的生態(tài)旅游的示范區(qū)，無論是游客，還是居民、從業(yè)人員置身于此情此景，能充分認(rèn)識到生態(tài)環(huán)境的重要性，從而提高其環(huán)境保護(hù)意識。第十一章 項目風(fēng)險分析該項目屬于大型投資項目，是一個復(fù)雜的工程，在項目不同的發(fā)展階段，以及不同建設(shè)內(nèi)容都存在著不同的風(fēng)險，主要包括政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然環(huán)境風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等。一、政策風(fēng)險政策環(huán)境風(fēng)險是指由于政策的潛在變化可能導(dǎo)致項目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的可能性。政府的

86、政策對項目的影響是全局性的。不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個項目的各個層面。本項目建設(shè)內(nèi)容屬于我國產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類。在項目前期的運(yùn)作中，得到土地管理部門和環(huán)保部門認(rèn)可。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風(fēng)險，屬于微小風(fēng)險，只要項目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門積極配合，即可防范此類風(fēng)險。二、市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要指由于項目產(chǎn)品（或服務(wù)）由于市場需求的減少或供給的增加導(dǎo)致銷路不暢，無法達(dá)到預(yù)期的收益。由于項目的建設(shè)周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風(fēng)險是項目所面臨的主要風(fēng)險之一。該項目面臨的主要市場風(fēng)險包括：消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好發(fā)生

87、變化，使得市場需求發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場需求總量的實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；市場競爭格局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競爭對手或替代項目，對項目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項目的客戶群；由于市場條件變化，項目的經(jīng)營成本發(fā)生較大變化，對項目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價上漲，導(dǎo)致經(jīng)營成本的上升。針對項目存在的三種潛在的市場風(fēng)險，建議采取如下轉(zhuǎn)嫁和規(guī)避措施：與相關(guān)的單位簽訂預(yù)定、預(yù)售協(xié)議；政府提供完備的配套設(shè)施服務(wù)，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。成立專門的營銷機(jī)構(gòu)，聘請專業(yè)的經(jīng)營管理人員，盡早著手項目的市場推廣工作，采取租售結(jié)合的營銷模式，以應(yīng)變未來市場的不確

88、定性。三、財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指項目財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使項目可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資預(yù)期收益下降的風(fēng)險。本項目面臨的財務(wù)風(fēng)險主要有以下兩種：無力償還債務(wù)風(fēng)險，由于負(fù)債經(jīng)營以定期付息、到期還本為前提，如果項目用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，項目必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅尋致項目投資者資金緊張，也會影響投資者信譽(yù)程度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災(zāi)。利率變動風(fēng)險。投資者在項目負(fù)債期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。目前我國正處在高通脹階段，物價指數(shù)高企，抑制通貨膨脹，已經(jīng)成為中央政府本年度的首要經(jīng)

89、濟(jì)目標(biāo)之一，所以可以預(yù)見到未來的一段時間，我國依然處在加息周期之中。加息，無疑會直接增加項目的財務(wù)成本，對于數(shù)額巨大的項目，利率變動帶來的財務(wù)風(fēng)險是很大的。為應(yīng)對利率變動對項目產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險，建議采取固定利率與可變利率結(jié)合的融資方式，以規(guī)避由于可能的利率變動給項目帶來的風(fēng)險。四、社會風(fēng)險社會風(fēng)險是指對社會影響估計不足，或者項目所處的社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設(shè)和運(yùn)營帶來困難和損失的可能性。在本項目中，主要的社會風(fēng)險包括：拆遷安置風(fēng)險。由于房價上漲過快，在每個大型項目的拆遷安置過程中，都會出現(xiàn)“釘子戶”現(xiàn)象。很多項目開發(fā)商采取措施不當(dāng)，造成矛盾激化，甚至產(chǎn)生法律上的嚴(yán)重糾紛。社會治安風(fēng)險。項目中

90、新的居住和消費(fèi)群體同原來的本地居民在生活方式、文化習(xí)慣上的差異，可能引發(fā)沖突和矛盾。社會風(fēng)險的識別難度極大，不確定性也很大。對于拆遷安置風(fēng)險，建議企業(yè)在拆遷安置的過程中，嚴(yán)格按照政府規(guī)定，對本地居民進(jìn)行合理補(bǔ)償，以盡量控制風(fēng)險。同時，在項目的經(jīng)營過程中，應(yīng)該充分考慮到惠及周邊居民的各種辦法，例如，優(yōu)先雇傭本地勞動力等。五、經(jīng)營風(fēng)險分析經(jīng)營風(fēng)險指在項目的運(yùn)營過程中，由于經(jīng)營管理模式和方法的不當(dāng)，導(dǎo)致項目收益受損。本項目面臨的主要經(jīng)營風(fēng)險有：對合作伙伴資信情況考察不細(xì)，導(dǎo)致上當(dāng)受騙；法律關(guān)系不清，對經(jīng)營活動把握不準(zhǔn)，風(fēng)險增大；例如，錯定合同性質(zhì)和名稱，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任無法確

91、定。樂觀簽約，在經(jīng)營中，缺乏對經(jīng)營項目風(fēng)險評估，形成糾紛后無法追回?fù)p失。例如，合同沒有要求對方提供擔(dān)保，或者雖然對方提供了擔(dān)保，但因未依法辦理登記手續(xù)而歸于無效。對合同的履行不夠重視，導(dǎo)致合同不能履行的責(zé)任不清，應(yīng)收帳款得不到及時收回。以上風(fēng)險，在服務(wù)類項目的運(yùn)營過程中，是經(jīng)常發(fā)生的，而且一旦發(fā)生，損失也可能十分巨大。為規(guī)避以上經(jīng)營風(fēng)險，建議：加強(qiáng)對經(jīng)營管理人員法律知識的培訓(xùn)，提高運(yùn)用法律解決問題的能力。建立兼職或者專職的法律顧問隊伍，加強(qiáng)對合同簽訂、履行的法律審查。可根據(jù)本單位人員和業(yè)務(wù)量等狀況，設(shè)立專職或者兼職法律顧問，具體負(fù)責(zé)對合同簽訂、履行的法律審查和訴訟代理工作。未經(jīng)法律顧問審查同意

92、，不得簽訂和變更合同。認(rèn)真審查合作方的資信情況，謹(jǐn)防上當(dāng)受騙。簽訂合同前，要對合作方的工商登記、資產(chǎn)、信譽(yù)及經(jīng)營狀況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，對于公民個人開辦或控制、無資產(chǎn)、操作不規(guī)范的有限責(zé)任公司，要盡量規(guī)避。對于資信情況不明朗，但確有合作必要的，要通過嚴(yán)格財物控制、同時履行、對方提供擔(dān)保等方式予以防范和化解風(fēng)險。 密切關(guān)注合同履行過程，確保合同履行善始善終。生意的運(yùn)作過程實(shí)質(zhì)上是合同的履行過程。合同一經(jīng)簽訂成立，即具有法律效力，必須按照合同的約定履行；變更合同，須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。以上綜合分析了項目可能存在的多種風(fēng)險，并提出了相應(yīng)的規(guī)避和控制建議。上述風(fēng)險多數(shù)屬于同類項

93、目所共有的風(fēng)險，通過采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險應(yīng)對措施，可以將項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁或規(guī)避。而且，由于項目自身所處的宏觀環(huán)境、行業(yè)、地理位置，項目服務(wù)定位，項目經(jīng)營者的能力等等都在同類項目中具備比較優(yōu)勢，所以，只要項目投資者和經(jīng)營者采取合理的風(fēng)險應(yīng)對措施，該項目從風(fēng)險分析的角度上是可行的。第十二章 結(jié)論與建議一、主要結(jié)論該項目通過鼎翔小鎮(zhèn)的開發(fā)，不僅能夠豐富盤錦市旅游市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還能夠滿足市場對旅游地產(chǎn)的需求和改善人居環(huán)境，更將推動當(dāng)?shù)赜螛I(yè)走向進(jìn)一步的繁榮。項目所在地的宏觀環(huán)境穩(wěn)定，所在地的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展?fàn)顩r良好，功能區(qū)劃和定位明晰，并且在地理位置、政策層面、功能設(shè)計和協(xié)同效應(yīng)方面具有優(yōu)勢，如果投資者在開發(fā)和運(yùn)營過程中注意把握產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)的變動情況，注意控制招商進(jìn)度，項目的市場前景是比較看好的。二、問題和建議1、建議項目單位做好項目前期的規(guī)劃和方案設(shè)計論證工作，做到規(guī)劃合理、方案可行，以達(dá)到簡約、實(shí)用的目的。2、工程建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照國家工程建設(shè)招投標(biāo)法的有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)的方式，選擇具有資質(zhì)、業(yè)績良的設(shè)計、施工、監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行工程建設(shè)，以保證項目的工程質(zhì)量。3、在項目開發(fā)建設(shè)過程中既要注重景觀的完整、統(tǒng)一與協(xié)調(diào)，又要保證歷史文物、歷史遺跡的原真性，注重歷史文化內(nèi)涵的挖掘。4、優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境與良好的基礎(chǔ)設(shè)施是基礎(chǔ)和保障，項目實(shí)施過程中應(yīng)符合國家環(huán)保部門標(biāo)準(zhǔn)。