1、OEM奧特萊斯項(xiàng)目介紹2n目錄:n區(qū)域特征及價(jià)值梳理n區(qū)域商圈研究n項(xiàng)目概況及發(fā)展思路n招商方案3通州位于北京城區(qū)以東20公里.通州是距離市中心最近的新城,距天安門(mén)20里,CBD13公里,距首都機(jī)場(chǎng)10公里,距離規(guī)劃中的北京第二機(jī)場(chǎng)40公里,距天津塘沽港100公里,是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈人流、物流、信息流交交匯的中心地帶。區(qū)位條件區(qū)域特征及價(jià)值梳理處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心樞紐位置在北京市總體規(guī)劃“兩軸兩帶多中心”空間格局中，位于北京長(zhǎng)安街軸線與東部發(fā)展帶的節(jié)點(diǎn)之上4區(qū)域位置距國(guó)貿(mào) 28公里距天安門(mén) 32.6公里；距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)38.8公里；距G1京哈高速公路9.6公里；距亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)21.5 公里；距北京

2、新東站12公里。項(xiàng)目位于北京市通州區(qū)區(qū)域特征及價(jià)值梳理八通線l項(xiàng)目周邊通州、朝陽(yáng)、順義、燕郊、亦莊區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模為370400萬(wàn)人，毗鄰首都CBD商業(yè)區(qū)，年收入10萬(wàn)元以上的人口集中。根據(jù)第六次人口普查統(tǒng)計(jì)結(jié)果，通州區(qū)人口已經(jīng)接近130萬(wàn)，成為16區(qū)縣中，人口增長(zhǎng)最迅速的區(qū)縣之一。通州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)目前有50000余人就業(yè)，未來(lái)將有可能增加到200,000余人的規(guī)模。l通州區(qū)常住人口密度1206人/平方公里，在全市18個(gè)區(qū)縣中排名第9，略高于全市平均水平。5數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)年鑒2010人口北京燕郊70萬(wàn)人亦莊50萬(wàn)人順義區(qū)120萬(wàn)人通州區(qū)120萬(wàn)人朝陽(yáng)區(qū)170萬(wàn)人周邊人口分布情況區(qū)域特征及價(jià)

3、值梳理商品消費(fèi)6n通州社會(huì)消費(fèi)品零售額狀況及增長(zhǎng)速度l近5年來(lái)，通州區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售額逐年增長(zhǎng)，平均增幅超過(guò)10%.l位居遠(yuǎn)郊十區(qū)縣的首位,顯示通州區(qū)居民的消費(fèi)水平正不斷提高。2005-2010社會(huì)消費(fèi)品零售總額北京十區(qū)縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局區(qū)域特征及價(jià)值梳理區(qū)域發(fā)展規(guī)劃n通州新城北京城市規(guī)劃發(fā)展的重中之重l通州這個(gè)距離北京城區(qū)最近的新城，在2010年將迎來(lái)全新的發(fā)展契機(jī)，北京城市總體規(guī)劃將通州定位為北京重點(diǎn)發(fā)展的新城之一，是北京未來(lái)發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務(wù)中心。預(yù)計(jì)在“十二五”期間，通州新城初具規(guī)模。規(guī)劃面積：155平方公里，其中核心區(qū)面積48平方公里。未來(lái)人口承

4、載：100萬(wàn)人。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 。打造重點(diǎn)：運(yùn)河北京文化商務(wù)中心區(qū)。交通規(guī)劃：8條地鐵線路在通州交匯。7本項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目區(qū)域特征及價(jià)值梳理小結(jié)一方面，通州具有很好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通條件和優(yōu)越的規(guī)劃和良好發(fā)展契機(jī)，尤其是CBD東擴(kuò)的影響巨大，為通州區(qū)的未來(lái)發(fā)展提供了許多想象的空間。但是，另一方面，通州也有自身弱勢(shì)與威脅，對(duì)區(qū)域發(fā)展進(jìn)程產(chǎn)生重要作用（如產(chǎn)業(yè)和人口對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的帶動(dòng)或制約），這將直接影響著區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目（尤其是需要依附于主城發(fā)展的城郊結(jié)合部項(xiàng)目）產(chǎn)生重大影響。u通州是北京快速城市化的典型區(qū)域，“有城無(wú)業(yè)”問(wèn)題凸顯：目前區(qū)域內(nèi)“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”特點(diǎn)明顯，大多數(shù)人在通

5、州居住而在其他城區(qū)工作，不利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。u主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不夠突出：缺乏產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、帶動(dòng)作用大、影響力長(zhǎng)遠(yuǎn)、上規(guī)模檔次的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，輻射范圍和對(duì)周邊項(xiàng)目的帶動(dòng)有限。u北京各區(qū)縣爭(zhēng)先發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)激烈：各區(qū)縣爭(zhēng)相發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)，對(duì)政策及資源搶奪激烈，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（包括本項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)西區(qū)）實(shí)現(xiàn)面臨不確定性；u自身資源和能力與快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)不匹配：通州區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施不能滿(mǎn)足通州區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需求，面臨著挑戰(zhàn)。u拆遷的挑戰(zhàn) ：拆遷政策的滯后給拆遷工作帶來(lái)了難度，滯留戶(hù)對(duì)拆遷也存在抵觸情緒。以上幾點(diǎn)與通州整體發(fā)展有關(guān)的問(wèn)題與威脅，同樣，也是項(xiàng)目所在張家灣鎮(zhèn)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)所面臨的問(wèn)題與威脅。8區(qū)域特征及價(jià)

6、值梳理9n目錄:n區(qū)域特征及價(jià)值梳理n區(qū)域商圈研究n項(xiàng)目概況及發(fā)展思路n招商方案10總體特征通州區(qū)現(xiàn)有常住人口約109萬(wàn)，通州新城人口約50-60萬(wàn)，按人均商業(yè)面積1-1.1平方米計(jì)算，通州新城的商業(yè)需求總面積約為55-65萬(wàn)平方米。通州新城購(gòu)物中心、百貨、超市三大零售商業(yè)規(guī)模共約30萬(wàn)平方米，加上其他街鋪商業(yè)面積約， 通州新城商業(yè)供應(yīng)總面積約為60萬(wàn)平方米。通州新城商業(yè)供求關(guān)系現(xiàn)狀：理論數(shù)據(jù)顯示商業(yè)供求量基本平衡。但通州新城商業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，商鋪空置率高，而現(xiàn)有商業(yè)又未能滿(mǎn)足居民消費(fèi)的需求。p通州新城空置率高，有效商業(yè)供應(yīng)量不足主要原因是商業(yè)規(guī)劃缺乏前瞻性，產(chǎn)品與市場(chǎng)需求不符，許多商家找不

7、到合適的進(jìn)駐物業(yè)；商家經(jīng)營(yíng)能力欠缺，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，沒(méi)有形成互補(bǔ)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，常有商家倒閉；居民對(duì)商業(yè)的要求越來(lái)越高，一般的中低檔街鋪難以滿(mǎn)足需求；在業(yè)態(tài)和商家品牌、數(shù)量上難以滿(mǎn)足居民需求，如通州新城只有一個(gè)電影院，共600多個(gè)座位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足居民消費(fèi)需求。區(qū)域商圈研究11商圈未來(lái)發(fā)展未來(lái)大型集中式商業(yè)以及商業(yè)供應(yīng)量都主要分布在運(yùn)河西岸。八通線沿線新華街沿線世紀(jì)星城大型購(gòu)物中心現(xiàn)代生活文化體驗(yàn)街區(qū)北苑商務(wù)區(qū)休閑生態(tài)商務(wù)區(qū)文化商務(wù)休閑區(qū)未來(lái)主要商圈分布區(qū)域商圈研究12未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)p據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，北京平均人均商業(yè)面積在1.5平方米左右，崇文、宣武、東城、西城四各個(gè)老城區(qū)的人均商業(yè)面積均達(dá)到1.

8、6平方米以上。p通州新城現(xiàn)有人口約53萬(wàn)人。p通州區(qū)商業(yè)情況n通州區(qū)的商業(yè)發(fā)展水平處于北京各區(qū)的中下游，故通州人均商業(yè)面積應(yīng)低于北京整體水平；n通州區(qū)人均商業(yè)面積約為1-1.1平方米，此處取均值1.05平方米作為人均商業(yè)面積進(jìn)行預(yù)測(cè)。單位：萬(wàn)單位：萬(wàn)區(qū)域商圈研究區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析13小結(jié)14n目錄:n整體研究目標(biāo)及研究思路n區(qū)域特征及價(jià)值梳理n區(qū)域商圈研究n項(xiàng)目概況及發(fā)展思路n招商方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)15一期：工業(yè)用地，406.75畝，建筑面積47萬(wàn)平米。北面已建成開(kāi)業(yè)，南區(qū)正開(kāi)建5.6萬(wàn)平米。三期：科研用地，152.9畝，建筑面積18萬(wàn)平米，容積率1.8，控高：45米。待征地三期：住宅用地，284

9、.4畝，建筑面積45萬(wàn)平米，容積率2.2-2.5，控高45米。待征地六期：工業(yè)用地，170.4畝，建筑面積17萬(wàn)平米，容積率1.5，控高30米。四期：科研用地，396.8畝，建筑面積48萬(wàn)平米，容積率1.8，控高45-60米。五期：混合用地，73.5畝，建筑面積10萬(wàn)平米，容積率2.0，控高30米。二期：工業(yè)用地，649.46畝，建筑面積51萬(wàn)平米。項(xiàng)目總體概況項(xiàng)目位于北京正東南方向的通州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),總占地面積2800畝,總建筑面積260萬(wàn)平方米,平均容積率1.39,項(xiàng)目初步分六期進(jìn)行建設(shè).項(xiàng)目一期概況項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目概況及發(fā)展16土橋土橋八八通通線線支支線線梁各莊梁各莊村村宋宋梁梁路路通

10、胡路通胡路通胡大路通胡大路新新 華華 大大 街街通州區(qū)政通州區(qū)政府府濱濱河河南南路路229市市道道宋莊宋莊本案本案城鐵站城鐵站公車(chē)站公車(chē)站主要通道主要通道城鐵線路城鐵線路外部交通東六環(huán)東六環(huán)東六環(huán)東六環(huán)京沈高速公路京沈高速公路公路：北京六環(huán)路，京津、京哈公路，京通快速路，京沈、京津塘高速路縱橫交匯，構(gòu)成了完善便捷的路網(wǎng)。鐵路：京承、京秦、京津鐵路環(huán)伺左右。輕軌：臨近地鐵一號(hào)線相連的“八通”輕軌列車(chē)終點(diǎn)站土橋站。機(jī)場(chǎng)：半小時(shí)內(nèi)即達(dá)首都機(jī)場(chǎng)。港口：距離中國(guó)北方最大的綜合貿(mào)易港天津新港一個(gè)半小時(shí)車(chē)程。項(xiàng)目概況及發(fā)展思路17周邊住區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)土橋土橋梁各莊梁各莊村村宋宋梁梁路路通胡路通胡路通州區(qū)政通州區(qū)政

11、府府濱濱河河南南路路加洲小鎮(zhèn)加洲小鎮(zhèn)DBCDBC金隅項(xiàng)目金隅項(xiàng)目金隅花石匠金隅花石匠楓景園楓景園環(huán)湖小鎮(zhèn)環(huán)湖小鎮(zhèn)張家灣張家灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)永順鎮(zhèn)永順鎮(zhèn)漷縣鎮(zhèn)漷縣鎮(zhèn)梨園梨園229市市道道宋莊宋莊太玉園太玉園潞城鎮(zhèn)潞城鎮(zhèn)本案本案西集鎮(zhèn)西集鎮(zhèn)東六環(huán)東六環(huán)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目周邊新建住宅小區(qū)相對(duì)比較少,主要集中于東六環(huán)附近.大部分人口分布于周邊幾大主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)中,包括張家灣鎮(zhèn)、梁各莊、西集鎮(zhèn)、永順鎮(zhèn)等。項(xiàng)目概況及發(fā)展思路n優(yōu)勢(shì)l區(qū)域優(yōu)勢(shì)：位于北京重點(diǎn)打造的通州新城，目前正處于高度發(fā)展的過(guò)程中。l交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰103國(guó)道、京沈高速公路、東六環(huán)路，通燕高速公路，大交通優(yōu)越。l規(guī)模優(yōu)勢(shì)：總體260萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)體量，能夠容

12、納眾多品類(lèi)及配套，容易塑造影響力。l開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)：通過(guò)多年耕耘，全國(guó)十強(qiáng)地產(chǎn)商背景，已在華北地區(qū)樹(shù)立了良好的口碑。n 劣勢(shì)l內(nèi)部交通：距離最近的地鐵站近7公里，公交覆蓋低。l周邊環(huán)境：處在規(guī)劃中的通州新城邊緣，周邊常住人口規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不成熟。l商圈劣勢(shì)：周邊目前無(wú)任何商貿(mào)氛圍，無(wú)可借勢(shì)之資源與配套。18項(xiàng)目分析n機(jī)會(huì)：l隨著通州國(guó)際化進(jìn)程的推進(jìn)，通州新城將引領(lǐng)通州成為京東重要商務(wù)中心和外地企業(yè)進(jìn)入北京的橋頭堡，區(qū)域成熟度有望加速提升。l通州商業(yè)正處于從傳統(tǒng)半傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)向現(xiàn)代化商業(yè)模式轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，人們消費(fèi)理念逐步變革，對(duì)新商業(yè)形態(tài)的接受度提高。l通州目前面向中高收入的高品質(zhì)商業(yè)（如購(gòu)物中

13、心）和面向中低收入人群的現(xiàn)代化綜合貿(mào)易市場(chǎng)均缺乏。l項(xiàng)目所在城南南部（包括地鐵沿線）未來(lái)將繼續(xù)以社區(qū)型商業(yè)為主，主題和特色類(lèi)大型集中商業(yè)處于空缺。l北京市區(qū)東六環(huán)內(nèi)很多老市場(chǎng)將會(huì)動(dòng)遷，本項(xiàng)目會(huì)成為他們首選之地。n 威脅：l目標(biāo)客群的認(rèn)可度。l新舊模式轉(zhuǎn)換中的老市場(chǎng)的打壓。l區(qū)域配套暫時(shí)得不到進(jìn)一步完善和提升。項(xiàng)目概況及發(fā)展思路19小結(jié)x經(jīng)過(guò)對(duì)零售型市場(chǎng)分析，本項(xiàng)目可能的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展類(lèi)型是“銷(xiāo)地型”專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目概況及發(fā)展思路20n目錄:n整體研究目標(biāo)及研究思路n區(qū)域特征及價(jià)值梳理n區(qū)域商圈研究n項(xiàng)目概況及發(fā)展思路n招商方案分區(qū)推出計(jì)劃及業(yè)態(tài)規(guī)劃，經(jīng)過(guò)審慎思考，提出分成兩個(gè)招商部門(mén)同時(shí)進(jìn)行招商。招商一部：A1館. 燕莎奧特萊斯、賽特奧特萊斯、憶美、蘇寧易購(gòu)、國(guó)美、韓國(guó)樂(lè)天、上品折扣；A2館. 大潤(rùn)發(fā)、永輝、物美、沃爾瑪、家樂(lè)福、華聯(lián)、等超市；招商二部： BC館館.餐飲、娛樂(lè)、品牌折扣；分區(qū)推出時(shí)序及業(yè)態(tài)初步規(guī)劃21招商方案 招商二部 招商二部 招商一部 首期整體推出構(gòu)想22整體布局招商方案招商方案平面布局THANK!謝謝聆聽(tīng)！招商熱線：24