1、云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園國際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā)項目開發(fā)項目可行性報告報告目 錄一 總論1、項目提要2、可行性研究報告編制依據(jù)3、綜合評價和論證結(jié)論二 項目背景及必要性1、項目背景2、項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀3、項目建設(shè)的必要性三 項目實施的有利條件1、政策環(huán)境2、政府支持3、市場優(yōu)勢四 項目區(qū)建設(shè)條件1、地理位置與區(qū)域范圍2、自然資源狀況3.社會經(jīng)濟狀況五 建設(shè)單位基本情況1、建設(shè)單位基本情況2、主要投資人基本情況六 市場分析與推廣方案1、市場定位2、目標客戶市場分析3、市場推廣方案和推廣措施七 項目建設(shè)方案1、建設(shè)任務(wù)和規(guī)模2、設(shè)計基本原則3、項目布局4、具體建設(shè)內(nèi)容5、項目建設(shè)標準6、給排水7

2、、電力電訊8、環(huán)境影響評估八 項目實施進度安排1、一期工程項目實施進度表九 投資估算與資金籌措1、說明2、投資估算依據(jù)3、項目建設(shè)投資估算4、資金來源與籌措5、借款資金償還測算十 經(jīng)濟分析1、財務(wù)評估說明2、財務(wù)評價依據(jù)3、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算3、總成本及經(jīng)營成本估算4、財務(wù)效益分析5、不確定性分析十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓(xùn)1、項目組織與管理2、管理機構(gòu)設(shè)置與職能劃分3、勞動定員4、項目經(jīng)營管理措施5、人員培訓(xùn)6、勞動保護與安全十二 可行性研究的結(jié)論與建議1、可行性研究結(jié)論2、問題與建議附 錄一 附表：1、固定資產(chǎn)投資估算表11、土建工程投資明細表12、設(shè)備投資明細表2、

3、流動資金估算表3、投資計劃與資金籌措表4、固定資產(chǎn)折舊估算表5、總成本費用估算表6、利潤及利潤分配表61、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表7、資金來源與運用表8、借款還本付息計算表9、資產(chǎn)負債表10、財務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二附圖1、一期工程項目規(guī)劃圖2、度假村入口景門效果圖3、廣場設(shè)計效果圖4、山莊外觀效果圖5、溫泉游泳館外觀效果圖6、設(shè)計意向圖7、外觀效果圖三其他附送資料：1、項目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件2、建設(shè)項目選址意見書復(fù)印件3、可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件4、可行性報告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件第一章 總 論1.1 項目提要1.1.1 項目名稱：云南省安寧市太平鎮(zhèn)陽光生態(tài)園國

4、際養(yǎng)老（養(yǎng)生）圣地開發(fā)項目1.1.2 建設(shè)性質(zhì)：新建1.1.3 項目承辦單位、法人代表及所有制形式項目承辦單位：昆明新利發(fā)實業(yè)有限責任公司法人代表：朱麗所有制形式：民營企業(yè)1.1.4 建設(shè)地點、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容建設(shè)地點：云南省安寧市太平鎮(zhèn)蛤蟆山建設(shè)規(guī)模：區(qū)域規(guī)劃總用地面積866938.68平方米，總建筑面積440871平方米，道路面積73734.37平方米，項目分為兩期，總投資180000萬元(含不可預(yù)計費919萬元)。建設(shè)期限：一期投資2012年7月至2013年5月，二期投資2013年9月至2014年12月建設(shè)內(nèi)容：1、一期工程：(1)、土地征用畝，投資額540萬元；(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

5、，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元：(6)、不可預(yù)計費，按固定資產(chǎn)投資總額5計算，計430萬元。2、二期工程：(1)、土地征用，投資額720萬元；(2)、度假村綠化保護工程建設(shè)，投資

6、額300萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；(4)、不可預(yù)計費489萬元。1.1.5 申報單位及法人代表申報單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表：1.1.6 投資規(guī)模及資金構(gòu)成投資規(guī)模：20477萬元，資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資19358萬元，前期資金和廣告費用投資200萬元，不可預(yù)計費919萬元。1.1.7 資金籌措本項目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業(yè)自籌資金7208萬元，金融機構(gòu)貸款3000萬元；二期投資10269萬元。1.1.8 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目名稱單位指標備注1建設(shè)內(nèi)

7、容和規(guī)模1、規(guī)劃總用地平方米3570172、建筑總占地面積平方米352853、總建筑面積平方米550544、道路面積平方米58441.75、建筑密度9.96、綠化率777、道路總長度米8559.58、容積率0.15公共停車位個1852.年營業(yè)收入計算期平均，不含二期項目門票收入萬元2616.73住宿收入萬元2268.36餐飲收入萬元1308.38娛樂及購物收入萬元1221.16租賃收入萬元43.47合計7458.093.總定員人1004.年工作日天280一班制5.定員人1006.總投資萬元10208不含二期固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資萬元9578前期資金與宣傳費用萬元200不可預(yù)計費萬元4307.年

8、總收入萬元7458.09不含二期8.年總成本費用萬元3384.29計算期平均9.年銷售稅金及附加萬元413.92計算期平均10年利潤總額萬元3659.88計算期平均11財務(wù)評價指標投資利潤率35.85計算期平均銷售收入利潤率49.07計算期平均銷售收入利稅率54.62計算期平均靜態(tài)投資回收期(含建設(shè)期)5.2所得稅前5.9所得稅后全部投資內(nèi)部收益率26.84所得稅前19.51所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=8)9295所得稅前5248所得稅后1.2 可行性研究報告編制的依據(jù)1.2.1 省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃1.2.2 縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃1.2.3 縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃1.2.

9、4 度假村詳細規(guī)劃1.2.5 縣建設(shè)項目選址意見書1.3 綜合評價和論證結(jié)論(1)為了加快縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設(shè)項目的順利實施。(2)度假村開發(fā)有限公司是一家實力雄厚的民營企業(yè)，公司負責人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，而且一直以來兼營酒店賓館行業(yè)。積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗。同時根據(jù)項目建設(shè)需要，充分發(fā)揮縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強強聯(lián)合。(3)本項目環(huán)保措施得當，對環(huán)境無不良影響。(4)通過詳細的經(jīng)濟和財務(wù)分析，得出本項目一期總投資10208萬元，其中固定資產(chǎn)投資10008萬元。項目建

10、成后，預(yù)計年營業(yè)收入7458.09萬元，年利潤總額3659.88萬元(計算期平均數(shù))，投資利潤率35.85；全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率19.51(所得稅后)；靜態(tài)投資回收期5.9年(含建設(shè)期1.5年)，動態(tài)(i=8)投資回收期7.3年(含建設(shè)期1.5年)；累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)8943萬元。以上各項數(shù)據(jù)表明，本項目經(jīng)濟效益和財務(wù)狀況較好，抗風險能力較強，安全可靠，項目是可行的。第二章項目背景及必要性2.1 項目背景當今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關(guān)注的行業(yè)，它對促進經(jīng)濟增長與社會繁榮、維護世界和平與發(fā)展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作

11、用。旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟新的增長點，在拉動內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進了中國的經(jīng)濟繁榮與社會發(fā)展，增進了中國與世界的友好交流。旅游產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟部門的拉動作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮?。由于旅游產(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動力強的綜合性產(chǎn)業(yè)。它在國民經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點帶來客源和市場，而且間接地帶動和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，

12、進而還能刺激金融、保險、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。據(jù)測算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，可直接或間接帶動全社會總產(chǎn)出3.02萬元，對國民經(jīng)濟的拉動作用十分明顯。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對于促進國民經(jīng)濟發(fā)展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應(yīng)該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領(lǐng)、職場精英?，F(xiàn)代社會生活節(jié)奏越來越快，人們在不斷積累個人財富的同時，精神壓力也在不斷的積聚，物質(zhì)上的充足減輕不

13、了心靈上的疲憊，這也是近年來各種類型的“農(nóng)家樂”“田園樂”“土菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引力已經(jīng)逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識性、娛樂性、體驗性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。2.2 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀項

14、目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青，是一個風景十分優(yōu)美的地方，更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉，與的天師道觀遺址相輔相成，淵遠流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。當?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個問題，在20052020年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設(shè)重點。2.3 項目建設(shè)的必要性2.3.1 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點自縣正式提出“生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的目標以來，縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多，但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，旅

15、游建設(shè)資金投入嚴重不足，除了幾個知名景點外，新景區(qū)新景點的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展，這對當?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費，也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項目，縣又屬于欠發(fā)達縣市，僅靠政府投資是遠遠不夠的，必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。2.3.2 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機旅游產(chǎn)業(yè)是新時代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項目建成運營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入

16、旅游業(yè)是一個良好的決策。2.3.3 度假村開發(fā)預(yù)計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟利益根據(jù)測算，項目建設(shè)完成后，在計算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來3711.54萬元的凈利潤，整個項目期的經(jīng)濟利益十分可觀。2.3.4 民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項目，縣又屬于欠發(fā)達縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。本項目建成運行后，良好的經(jīng)濟效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為縣旅游招商引資工作打開新的局面。同時，項目建成后，度假村預(yù)計每年要上交稅收1341.81萬元，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。第三章項目實施的有利條

17、件3.1 政策環(huán)境縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，提出“要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財，盡快把建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的目標?！痹?003年的縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了關(guān)于全面實施“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，加快小康建設(shè)步伐的決定，明確提出要保護生態(tài)環(huán)境，重點發(fā)展生態(tài)旅游。這不僅為發(fā)展旅游指明了方向，也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持。3.2 政府支持近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)

18、生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項目。根據(jù)縣20052020年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，旅游區(qū)項目建設(shè)與大覺山旅游區(qū)、新月畬族民俗文化旅游區(qū)、華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓(xùn)練基地一起，列入了重點發(fā)展項目。縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對較晚。因此，本項目的建設(shè)得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發(fā)展局、建設(shè)局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項目建設(shè)提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項目協(xié)調(diào)、立項、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。3.3 市場優(yōu)勢3.3.1 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨特不但擁有品質(zhì)優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體

19、，而且擁有品質(zhì)一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)具有唯一性，具有獨特的文化品味，是不可多得的高品質(zhì)旅游資源。3.3.2 森林覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越所在的區(qū)域森林覆蓋率在85，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。四周青山翡翠，古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境。3.3.3 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地。冬天又有得天獨厚的冷熱溫

20、泉，不管是哪個季節(jié)，到旅游，都有著別樣的享受。3.3.4 道教文化，淵遠流長，具有深厚的文化內(nèi)涵道教作為一種文化現(xiàn)象及一個社會實體，不僅具有事實的人文和生活內(nèi)涵，而且還有深厚的社會民眾基礎(chǔ)。它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運動的必然結(jié)果。道教蘊藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠?。在個人的人生價值觀上，道教文化認為人生的價值不在于物質(zhì)利益或個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種“知足常樂”的高尚情操。在對待人際關(guān)系上，道教文化主張濟世渡人，強調(diào)在人與人之間要實行互助互愛，要“憫人之兇，樂人之善

21、，濟人之急，救人之?！?。如果人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會關(guān)系，使整個社會和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關(guān)系，使大國和小國、強國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個世界也自然就會得到安寧。在對待人與自然的關(guān)系上，道教文化從“天人合一”的思想出發(fā)，認為人是自然的一部分，強調(diào)“道法自然”，“自然之道不可違”，因而主張人應(yīng)當愛護自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展。道教文化這種“道法自然”、順應(yīng)自然的思想，乃是從對自然界與人類社會的深刻認識中總結(jié)出來的，是符合自然界與人類社會的發(fā)展規(guī)律的，是一個古今中外都概莫能外的普遍

22、真理，應(yīng)當是人類行為的共同準則。據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至后，的天師道觀就是當初道教的一個重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今村的羅漢松即為當年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚將為溫泉旅游開發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。3.3.5 區(qū)位優(yōu)勢好，利于與知名景區(qū)的聯(lián)動介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，與三清山也相距不遠，區(qū)位條件十分理想，便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動發(fā)展，這對景區(qū)在較短時間內(nèi)打響品牌，提升知名度具有重要的現(xiàn)實意義。第四章項目區(qū)建設(shè)條件4.1 地理位置與區(qū)域范圍縣地處省東部，有“東大門”之稱。地理坐標為東經(jīng)116度46分117度17分，

23、北緯27度28分27度55分。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪?？h城距省城南昌鐵路里程215公里，公路里程224公里。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6小時車程。位于縣嵩市鎮(zhèn)村，緊臨316國道，離縣城約15公里。介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山80公里，距離武夷山170公里。4.2 自然資源狀況4.2.1 氣候條件縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地。4.2.2 植被物產(chǎn)縣森林生長茂密，有林地165萬畝，占總面積的87，森林覆蓋率87.

24、1，是重點林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。盛產(chǎn)毛竹、杉、松、栲、楮等多種優(yōu)質(zhì)木材，并有南方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種57科150種。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動物。礦產(chǎn)資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊藏量約5億立方米。4.2.3 河流情況境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量豐富，全縣水能資源理論蘊藏量61149干瓦，可開發(fā)的蘊藏量34618干瓦。4.2.4 溫泉資源縣城嵩市鎮(zhèn)村內(nèi)的，是全國唯一的伴生冷熱

25、泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨特的文化品味。溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水溫度約43.5攝氏度，日流量約1600余噸，富含對人體有益的多種微量礦物質(zhì)元素，對有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。4.3 社會經(jīng)濟狀況4.3.1 面積及人口全縣共有7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)689個自然村，土地面積1251平方公里，其中山地面積160萬多畝，耕地面積10萬畝。到2002年底全縣總?cè)丝跒?0.67萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口2.72萬，農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?5.1。4.3.2 經(jīng)濟狀況2002年，縣國內(nèi)生產(chǎn)總值4.262億元，第一產(chǎn)業(yè)1.333億元，第二產(chǎn)業(yè)1.638億元，第三產(chǎn)業(yè)1.291億元，

26、三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為303931。2002年全縣財政總收入為4078萬元，農(nóng)民人均純收入2388.69元；在崗職工年平均工資8088元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額62593萬元；全社會固定資產(chǎn)投資總額14526萬元。第五章 建設(shè)單位基本情況5.1 項目建設(shè)單位基本情況項目建設(shè)單位度假村開發(fā)有限公司成立于2008年3月，由、三人共同投資組建，公司注冊資本2000萬元，其中公司法人代表占90的股份。公司經(jīng)營范圍：旅游項目的基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)。是專為度假村開發(fā)而設(shè)立的公司。5.2 投資人基本情況公司法人代表是度假村開發(fā)有限公司的控股股東，也是本次度假村項目建設(shè)的負責人，是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書、餐飲

27、、房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個不同行業(yè)，而且在每個行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績，因此成為當?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至，個人獨資或控股的企業(yè)有：1、衢州市天欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為個人獨資公司，公司注冊資本1000萬元，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額13564.68萬元，凈資產(chǎn)6542.73萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個商住小區(qū)。2、縉云縣華朝美食林(大酒店)，為個人獨資酒店，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額1358.49萬元，凈資產(chǎn)852.64萬元，是縉云縣最豪華，消費最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。3、縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本100萬元，個人控股95，至2007年12

28、月，公司資產(chǎn)總額1562.53萬元，凈資產(chǎn)968.45萬元，年銷售收入3000多萬元。4、浙江東華圖書發(fā)行有限公司，注冊資本300萬元，個人控股95，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額657.42萬元，凈資產(chǎn)476.58萬元。除企業(yè)外，個人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地擁有不少商業(yè)和住宅類房地產(chǎn)，市場價值超過3000萬元。公司的另外兩名投資人，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗。第六章 市場分析與推廣方案6.1 市場定位溫泉旅游項目，要受到很多自然條件的限制，而且相對與普通旅游景區(qū)，溫泉旅游的投資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客

29、也是以高收入的富裕人群為主，少量的公商務(wù)人士為輔。同時，從的水質(zhì)、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等方面看，完全有條件建設(shè)成溫泉中的精品。因此，的市場定位應(yīng)該是“溫泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅”。6.2 目標市場分析縣縣城居民只有3萬，而且當?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到溫泉度假村消費的人群就更少，所以本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標市場應(yīng)該放在外地。6.2.1 縣是最重要的客源市場，其中鷹潭最為重要，這些地區(qū)的人口多，收入水平也高，關(guān)鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來，不象遠地方的游客，要湊到比較長時間的假日才能出來游玩。6.2.2 作為省的省會和最大的城市，市民的消費能力強，

30、而且隨著國家法定節(jié)假日的變動，很多居民已將一年至兩次的長途旅游轉(zhuǎn)為一年多次的短途旅游，在這種情況下，省內(nèi)或本省的周邊地區(qū)就成了最好的出游對象，為度假村這樣的省內(nèi)新興旅游區(qū)開發(fā)提供了良好的機遇。6.2.3 以長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為主的全國旅游市場。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。隨著城市規(guī)模的日益擴大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以溫泉度假村這樣的消費水平，雖然對省內(nèi)大部分地區(qū)來說是比較高的，但在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的游客看來，還是比較適

31、宜，適合這些地區(qū)的大部分游客。6.2.4 海外旅游市場。韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費水平遠高于國內(nèi)水平，平均行程也長于國內(nèi)游客，單個游客產(chǎn)生的效益也遠高于國內(nèi)游客。雖然人數(shù)相對較少，卻也是一個不可忽視的群體。6.3 市場推廣方案和推廣措施6.3.1 將度假村與縣的整體旅游資源推廣緊密結(jié)合，依托與政府的強大宣傳網(wǎng)絡(luò)，爭取將度假村打造成縣的一張名片，讓游客到必到，或者說游在，住在。6.3.2 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用，將度假村包裝成“生態(tài)之村、健康之泉、文化之地、休閑之都”，在電視、交通電臺、網(wǎng)絡(luò)上進行造勢，爭取盡快將度假村的知名度提高。6.3.3 充分利用

32、周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達到合作互贏的效果。6.3.4 充分利用村的天師道觀遺址和太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結(jié)合當今社會的“和諧”主題，作一篇“親近自然、愛護自然，與自然和諧共處”的大文章，宏揚道教文化，打造一個新的道教圣地，吸引全國各地的游客前來觀光。6.3.5 與政府部門、大企業(yè)集團、大教育機構(gòu)進行合作，成為他們的聯(lián)系單位，爭取將度假村列入他們舉行會議、培訓(xùn)、集團活動的舉辦地，并通過這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。第七章 項目建設(shè)方案7.1 建設(shè)任務(wù)與規(guī)模建設(shè)規(guī)

33、模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，道路面積58441.7平方米，項目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計費919萬元)。在2008年7月至2010年12月實施一期項目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額540萬元；(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，316國道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，電力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場、天師觀、溫

34、泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元；(6)、不可預(yù)計費，按固定資產(chǎn)投資總額5計算，計430萬元。在2011年1月至2015年12月實施二期項目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額720萬元；(2)、度假村綠化保護工程建設(shè)，投資額300萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；(4)、其它投資還包括不可預(yù)計費489萬元。7.2 設(shè)計基本原則(1)嚴格執(zhí)行國家和省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程，以及有關(guān)消防、環(huán)保和職業(yè)

35、衛(wèi)生方面的方針政策。(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經(jīng)濟合理、安全適用，以節(jié)省投資、具有地方特色為原則；(3)景點配套設(shè)施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當?shù)匾?guī)劃的要求。(4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。7.3 項目布局根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動的組織需要，將整個分為五個功能區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風情體驗區(qū)和外圍控制區(qū)。規(guī)劃區(qū)域與316國道之間有長4.4公里，寬9米的公路相連。7.3.1 溫泉健身休閑區(qū)該區(qū)塊為整個項目的核心區(qū)塊，面積約148000平方米，呈狹長形，兩側(cè)山體植被茂密，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。利

36、用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及充分挖掘當?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設(shè)一個供人們休閑度假、健身養(yǎng)身娛樂的場所，主要項目包括度假區(qū)入口大門、停車場、廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫泉沖浪等。7.3.2 溫泉度假別墅區(qū)該區(qū)塊位于村的東側(cè)，溫泉休閑健身區(qū)的西南側(cè)，面積約152000平方米，地形狹長，兩側(cè)溪水潺潺流過，中間多為農(nóng)田，地勢平坦，空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。規(guī)劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)，包括與其相配套的休閑會所、大型室內(nèi)健身中心、網(wǎng)球場、幼兒園等。7.3.3 森林生態(tài)游覽區(qū)該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側(cè)，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針

37、葉林和毛竹林，具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境?？諝庵胸撗蹼x子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。規(guī)范將依山就勢布置各種休閑、健身旅游活動項目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個項目生態(tài)文化鏈的重要組成部分。7.3.4 鄉(xiāng)村風情體驗區(qū)該區(qū)塊面積約30000平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風情、康體娛樂、農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。7.3.5 外圍控制區(qū)外圍控制區(qū)包括核心建設(shè)區(qū)以外的山林、水面與村莊，規(guī)劃在外圍控制區(qū)嚴禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設(shè)施，山林采取封山育林措施，以達到涵養(yǎng)水源，防止水土流失的目的；區(qū)內(nèi)居民點應(yīng)嚴格控

38、制其人口與建設(shè)規(guī)模、建筑風格等，使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào)。7.4 具體建設(shè)內(nèi)容由于本項目二期工程預(yù)計要在2011年開始動工建設(shè)，距今還有三年時間，有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程進行測算，一期工程預(yù)計2008年動工，2009年12月完成主要建設(shè)工程，到2010年12月份完成全部建設(shè)，總投資10208萬元(含不可預(yù)計費430萬元)。7.4.1 土地征用項目一期工程擬征用土地面積148000平方米7.4.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1、土地整理面積148000平方米，包括對山體作降低山勢處理6000平方米；2、316國道至景區(qū)入口9米寬非支線公路4.4公里；3、圍墻、綠化及

39、地下管渠道建設(shè)總面積106680平方米；4、區(qū)內(nèi)場館之間的道路，其中|.52.5米寬的石板路和卵石路規(guī)劃長度7.3公里，5.5米寬可通車輛的水泥道路1.3公里。5、在廣場的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè)1個停車場，其中廣場的南側(cè)停車場設(shè)置大型車輛停車位25個，中小型車輛停車位160個，占地總面積4000平方米。露天溫泉泡澡區(qū)停車場設(shè)置中小型車輛停車位15個，占地總面積500平方米，地面采用植草磚鋪面；6、電力、供排水、消防和電信寬帶等設(shè)施；7、景區(qū)內(nèi)8.56公里長的河道環(huán)境治，包括堤岸加固等；8、在森林生態(tài)游區(qū)建設(shè)寬1.21.5米石板盤山路，規(guī)劃長度8000米，對盤山路兩側(cè)山體進行局部加固；9、建設(shè)

40、生態(tài)公廁10幢，規(guī)劃建筑面積700平方米；10、在景區(qū)入口、森林生態(tài)游區(qū)、芙蓉山、水上娛樂中心等處設(shè)管理用房12幢，規(guī)劃建筑面積640平方米。7.4.3 主要游賞設(shè)施土建1、入口處的塑石工藝景門1座，高約9米，寬7米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪；2、建造約10000平方米的廣場，廣場中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑；3、山莊，占地16000平方米，建筑面積11000平方米，按照四星級酒店標準建設(shè)，建設(shè)層高24層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及300平方米的獨立停車場；4、溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，

41、面積約1200平方米。5、溫泉貴賓樓，共4幢，每幢面積350450平方米，按五星級賓館標準設(shè)計，日式風格，計劃日接待人次50人。6、溫泉水上娛樂中心，設(shè)在游泳館東北側(cè)，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項目，建設(shè)面積2500平方米，分淺水池和深水池；7、露天溫泉泡澡池，由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成，包括溫泉魚療池、高溫池、SPA水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢差采用植被、假山或竹籬笆相隔。溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中。泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房，建筑面積約300平方米。8、天師觀，建于鴛鴦泉源的東側(cè)，單層磚木結(jié)構(gòu)，占地面積

42、5000平方米，建筑面積1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高圍墻，觀內(nèi)建中式古典木質(zhì)天師亭。9、在鴛鴦泉源的旁邊設(shè)雙泉亭，六角木質(zhì)，中式古典風格，重檐尖頂。10、在芙蓉山頂設(shè)龍珠閣，六角石質(zhì)，毛石地面，粗木欄桿；11、利用芙蓉山山勢，建設(shè)1000米長的健身步道，路面采用青石和條木鋪就。12、在天師觀南側(cè)沿溪流設(shè)置香火一條街，開設(shè)養(yǎng)生保健館、道教用品館、特色小吃館等30間，建筑統(tǒng)一采用磚木結(jié)構(gòu)，青石地面，唐宋時期建筑風格，街長200米，總建筑面積1500平方米。7.4.4 設(shè)備投資1、配電設(shè)備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路；2、溫泉山莊和貴賓樓使用設(shè)備，包括大功率中央空調(diào)、計算機管理

43、系統(tǒng)、電信寬帶、服務(wù)器、電腦、衛(wèi)星接收設(shè)備、會議室投影、擴音設(shè)備、KTV點歌設(shè)備、客房內(nèi)部設(shè)備、廚房設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、美容健身房設(shè)備等；3、溫泉游泳館設(shè)備，包括各種水泵、風泵、熱泵、冷熱水機組、水質(zhì)檢測設(shè)備等游泳池專用設(shè)備及電子儲物柜、桑拿設(shè)備等；4、水上娛樂中心設(shè)備，包括人工海浪池設(shè)備、滑梯等水上娛樂設(shè)備。5、露天溫泉泡澡池設(shè)備，包括SPA水療設(shè)備等。6、后勤管理設(shè)備，包括電腦、打印機、復(fù)印機等；7、其他配套設(shè)備，包括服務(wù)處設(shè)備、管理用房設(shè)備等；由于度假村使用的各種設(shè)備品種多和數(shù)量很多，無法一一列舉，因此只能進行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報告編寫人員實地考察武義清水灣溫泉度假村

44、、武義唐風溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設(shè)備投入情況后計算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設(shè)備部分數(shù)據(jù)來源于廣州大浪水上樂園設(shè)備有限公司。7.4.5 車輛1、高層管理人員公務(wù)用中高檔四門小轎車1輛；2、后勤人員公務(wù)用中型商務(wù)客車1輛；3、垃圾回收用車輛1輛。7.4.6 材料包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。7.5 項目建設(shè)標準構(gòu)、建筑物按房屋建筑工程建設(shè)標準規(guī)定建設(shè)。7.6 給排水7.7.1 給水工程規(guī)劃7.7.1.1 用水量估算參照水質(zhì)技術(shù)工作手冊與室外給水設(shè)計規(guī)范等標準，根據(jù)規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個功能區(qū)的實際情況進行計算。度假村用水量估算用水項目人數(shù)面積用水標準日用水

45、量T備注住宿游客用水4000.5T人.D200一般游客用水5500.1T人.D55員工用水1000.2T人.D20別墅用水500180I.人.D90道路廣場用水0.04KM20.2萬TKM2.D80其他67用水量的15計算合計5127.7.1.2 輸配水管網(wǎng)布置度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用PVC管，DN=200，沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位。溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短給水管線的長度，并盡可能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)，最大限度地保存水溫。7.7.2 排水規(guī)劃7.7.2.1 污水量估算污水量按給水量的80計算，其中道路廣場用水和綠化用水所產(chǎn)

46、生的廢水不計算在內(nèi)，則日最高污水排放量為410T.7.7.2.2 排水體制采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。7.7 電力電訊規(guī)劃7.8.1 用電量估算度假村用電負荷估算用電項目負荷預(yù)測指標面積(HM2)負荷(KW)公共建筑用電80WM22.351880居住建筑用電50WM23.51750道路廣場用電50KWHM24400亮燈工程80合計41107.8.2 設(shè)施規(guī)劃依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內(nèi)輸電。根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。7.8.3 電

47、訊規(guī)劃依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)，由度假村一級電話線引出二級電話線至各個景點、服務(wù)點，并入全國電信自動網(wǎng)，實現(xiàn)國內(nèi)直播通訊。按照每個景點34門的數(shù)量計算，電話終端量為20門。7.8 環(huán)境影響評估本項目嚴格執(zhí)行有關(guān)環(huán)保要求，對環(huán)境進行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會對現(xiàn)有環(huán)境構(gòu)成新的污染。7.9.1 項目主要污染物及治理措施本項目主要污染物為生活垃圾和生活污水。治理措施為：(1)對于生活垃圾，集中收儲，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運出；(2)所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。7.9.2 設(shè)計采用的環(huán)保標準(1)大氣環(huán)境質(zhì)量，達到GB

48、30951996環(huán)境空氣質(zhì)量標準二級以上；(2)水環(huán)境質(zhì)量要求，達到GHZBl-1999地表水環(huán)境質(zhì)量標準相應(yīng)功能區(qū)標準；(3)聲環(huán)境質(zhì)量要求GB309693城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準相應(yīng)功能區(qū)標準；64第八章項目實施進度安排表8-1 一期工程項目實施進度表 進度工作計劃2008年度2009年度2010年度789101112123456789101112123456789101112項目論證及審批土地征用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入口景門和管理房廣場溫泉山莊溫泉游泳館溫泉水上娛樂中心配套工程設(shè)備購置安裝人員招收和培訓(xùn)天師觀項目運行第九章 投資估算與資金籌措9.1 說明本次可行性報告只測算度假村的一期工程投資和收益

49、，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。9.2 投資估算依據(jù)9.2.1 編制依據(jù)本投資算參照省市政工程預(yù)算定額、省建筑工程預(yù)算定額進行編制。本項目總投資9778萬元。其中：固定資產(chǎn)投資10008萬元(含建設(shè)期利息和不可預(yù)計費)，前期資金和宣傳費用200萬元。9.2.2 基礎(chǔ)單價(1)人工預(yù)算單價：45元工日(2)施工用電、用水單價：電價：0.8元度水價：根據(jù)細則計算公式得0.74元m2。(3)材料預(yù)期單價：水泥與砂石料：撫州價格信息：325#水泥300元T，砂子100元m3，

50、碎石65元m3。(4)設(shè)備材料價格：參考國內(nèi)市場報價及同類設(shè)備的價格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車輛等。9.3 項目建設(shè)投資估算項目總投資：10208萬元，其中：固定投資10008萬元(詳見下列表)，前期經(jīng)費和宣傳費用200萬元。9.3.1 固定資產(chǎn)總投資估算序號工程量金額(萬元)單位數(shù)量1一、土地征用平方米148000540.002二、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)4690.003三、游賞招待設(shè)施3900.004四、一至三部分合計9130.005五、不可預(yù)計費430.006六、建設(shè)期利息448.007七、前期經(jīng)費和宣傳費用200.008八、工程總投資10208.009.3

51、.2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表表92 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表序號項 目工程量金額(萬元)單位數(shù)量一土地整理1一、土建直接費平方米148000297.002二、其他直接費17.003三、現(xiàn)場經(jīng)費9.004四、間接費3.005五、利潤19.506六、稅金12.007七、設(shè)備購置費37.008八、設(shè)備安裝費4.509九、設(shè)備間接費2.0010十、利潤2.5011十一、稅金1.5012十二、合計405.00二景區(qū)入口至316國道相接公路1一、土建直接費791.002二、其他直接費45.003三、現(xiàn)場經(jīng)費24.004四、間接費8.005五、利潤52.006六、稅金32.007七、設(shè)備購置費(路燈等)71.0

52、08八、設(shè)備安裝費9.009九、設(shè)備間接費3.0010十、利潤5.0011十一、稅金3.0012十二、小計1043.00三圍墻、綠化及地下管渠道平方米1066801一、土建直接費435.002二、其他直接費25.003三、現(xiàn)場經(jīng)費13.004四、間接費4.505五、利潤28.506六、稅金17.507七、設(shè)備購置費54.508八、設(shè)備安裝費、2.009九、設(shè)備間接費3.0010十、利潤3.0011十一、稅金2.0012十二、合計588.00四區(qū)內(nèi)場館之道路1一、土建直接費184.502二、其他直接費10.503三、現(xiàn)場經(jīng)費5.504四、間接費2.005五、利潤12.006六、稅金7.007七、

53、設(shè)備購置費23.008八、設(shè)備安裝費1.009九、設(shè)備間接費1.0010十、利潤1.5011十一、稅金1.0012十二、合計249.00五停車場1一、土建直接費平方米450055.002二、其他直接費3.003三、現(xiàn)場經(jīng)費1.504四、間接費0.505五、利潤3.506六、稅金2.507七、設(shè)備購置費12.508八、設(shè)備安裝費0.509九、設(shè)備間接費0.5010十、利潤1.0011十一、稅金0.5012十二、合計81.00六電力設(shè)施1一、土建直接費118.002二、其他直接費7.003三、現(xiàn)場經(jīng)費3.504四、間接費1.005五、利潤8.006六、稅金5.007七、設(shè)備購置費235.008八、

54、設(shè)備安裝費93.009九、設(shè)備間接費13.0010十、利潤22.0011十一、稅金14.5012十二、合計520.00七供排水設(shè)施(含生化池設(shè)施)1一、土建直接費113.002二、其他直接費6.503三、現(xiàn)場經(jīng)費3.504四、間接費1.005五、利潤7.506六、稅金4.507七、設(shè)備購置費117.008八、設(shè)備安裝費48.009九、設(shè)備間接費7.0010十、利潤11.0011十一、稅金7.0012十二、合計326.00八消防設(shè)施1一、土建直接費50.002二、其他直接費3.003三、現(xiàn)場經(jīng)費1.504四、間接費0.505五、利潤3.006六、稅金2.007七、設(shè)備購置費111.508八、設(shè)備

55、安裝費39.009九、設(shè)備間接費5.5010十、利潤9.5011十一、稅金5.5012十二、小計231.00九電信寬帶設(shè)施1一、土建直接費2.002二、其他直接費0.203三、現(xiàn)場經(jīng)費0.204四、間接費0.205五、利潤0.206六、稅金0.207七、設(shè)備購置費20.008八、設(shè)備安裝費2.009九、設(shè)備間接費2.0010十、利潤2.0011十一、稅金1.0012十二、小計30.00十河道環(huán)境整治1一、土建直接費米8560325.002二、其他直接費18.503三、現(xiàn)場經(jīng)費10.004四、間接費3.505五、利潤21.506六、稅金13.007七、設(shè)備購置費40.508八、設(shè)備安裝費5.00

56、9九、設(shè)備間接費2.0010十、利潤3.0011十一、稅金2.0012十二、小計444.00十一森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體加固)米80001一、土建直接費424.002二、其他直接費24.003三、現(xiàn)場經(jīng)費13.004四、間接費4.005五、利潤28.006六、稅金17.007七、設(shè)備購置費53.008八、設(shè)備安裝費3.009九、設(shè)備間接費3.0010十、利潤3.0011十一、稅金2.0012十二、小計574.00十二生態(tài)公廁1一、土建直接費米70080.502二、其他直接費4.603三、現(xiàn)場經(jīng)費7.604四、間接費9.305五、利潤6.306六、稅金3.407七、設(shè)備購置費5.508八、

57、設(shè)備安裝費1.409九、設(shè)備間接費0。6010十、利潤0.5011十一、稅金0.3012十二、小計一120.00十三管理用房1一、土建直接費米64058.002二、其他直接費3.303三、現(xiàn)場經(jīng)費1.704四、間接費0.505五、利潤4.006六、稅金2.507七、設(shè)備購置費7.008八、設(shè)備安裝費0.509九、設(shè)備間接費0.5010十、利潤0.5011十一、稅金0.5012十二、小計79.00基礎(chǔ)設(shè)施投資合計4690.009.3.3游賞接待設(shè)施建設(shè)投資估算表序號項目工程量金額(萬元)單位數(shù)量一入口景門1一、土建直接費95.002二、其他直接費5.503三、現(xiàn)場經(jīng)費3.004四、間接費1.00

58、5五、利潤6.006六、稅金4.007七、設(shè)備購置費9.008八、設(shè)備安裝費1.009九、設(shè)備間接費0.5010十、利潤0.5011十一、稅金0.5012十二、小計126.00二廣場1一、土建直接費平方米10000145.002二、其他直接費8.303三、現(xiàn)場經(jīng)費4.504四、間接費16.005五、利潤10.506六、稅金6.407七、設(shè)備購置費22.008八、設(shè)備安裝費2.309九、設(shè)備間接費2.5010十、利潤1.5011十一、稅金1.0012十二、小計220.00三溫泉山莊1一、土建直接費平方米110001175.002二、其他直接費67.003三、現(xiàn)場經(jīng)費35.004四、間接費12.0

59、05五、利潤77.006六、稅金47.007七、設(shè)備購置費266.008八、設(shè)備安裝費9.009九、設(shè)備間接費8.0010十、利潤17.0011十一、稅金10.0012十二、小計1723.00四溫泉游泳館1一、土建直接費平方米2000200.002二、其他直接費16.003三、現(xiàn)場經(jīng)費8.504四、間接費3.005五、利潤18.506六、稅金11.007七、設(shè)備購置費99.508八、設(shè)備安裝費12.509九、設(shè)備間接費5.0010十、利潤7.0011十一、稅金4.0012十二、小計385.00五溫泉養(yǎng)魚1一、土建直接費平方米120060.002二、其他直接費3.503三、現(xiàn)場經(jīng)費2.004四、

60、間接費0.505五、利潤4.006六、稅金2.507七、設(shè)備和種魚購置費9.508八、設(shè)備安裝費1.509九、設(shè)備間接費0.5010十、利潤0.5011十一、稅金0.5012十二、小計85.00六鴛鴦泉源1一、土建直接費平方米17.002二、其他直接費1.303三、現(xiàn)場經(jīng)費1.604四、間接費2.505五、利潤1.706六、稅金0.907七、設(shè)備購置費3.008八、設(shè)備安裝費0.59九、設(shè)備間接費0.510十、利潤0.511十一、稅金0.512十二、小計30.00七溫泉貴賓樓1一、土建直接費平方米1600270.002二、其他直接費15.503三、現(xiàn)場經(jīng)費8.004四、間接費2.505五、利潤

61、18.006六、稅金11.007七、設(shè)備購置費42.008八、設(shè)備安裝費5.009九、設(shè)備間接費2.0010十、利潤3.0011十一、稅金2.0012十二、小計379.00八水上娛樂中心1一、土建直接費平方米2500100.002二、其他直接費6.003三、現(xiàn)場經(jīng)費3.004四、間接費1.005五、利潤7.006六、稅金4.007七、設(shè)備購置費55.008八、設(shè)備安裝費7.009九、設(shè)備間接費3.0010十、利潤4.0011十一、稅金2.0012十二、小計192.00九荷花池1一、土建直接費平方米68034.502二、其他直接費2.003三、現(xiàn)場經(jīng)費1.804四、間接費3.805五、利潤2.6

62、06六、稅金1.407七、設(shè)備和植物購置費3.208八、設(shè)備安裝費0.209九、設(shè)備間接費0.2010十、利潤0.2011十一、稅金0.1012十二、小計50.00十逍遙池(露天溫泉泡澡池)1一、土建直接費平方米3500135.002二、其他直接費7.703三、現(xiàn)場經(jīng)費11.404四、間接費15.405五、利潤10.506六、稅金5.707七、設(shè)備和材料購置費37.508八、設(shè)備和材料安裝費16.909九、設(shè)備間接費4.3010十、利潤一3.6011十一、稅金2.0012十二、小計250.00十一天師觀1一、土建直接費平方米1600152.002二、其他直接費9.003三、現(xiàn)場經(jīng)費4.504四

63、、間接費1.505五、利潤10.006六、稅金6.007七、設(shè)備購置費5.008八、設(shè)備安裝費0.509九、設(shè)備間接費0.5010十、利潤0.5011十一、稅金0.5012十二、小計190.00十二雙泉亭1一、土建直接費平方米8011.802二、其他直接費1.303三、現(xiàn)場經(jīng)費1.804四、間接費2.505五、利潤1.706六、稅金0.907七、設(shè)備購置費8八、設(shè)備安裝費9九、設(shè)備間接費10十、利潤11十一、稅金12十二、小計20.00十三龍珠閣1二、土建直接費平方米8026.002二、其他直接費2.103三、現(xiàn)場經(jīng)費3.404四、間接費4.205五、利潤2.806六、稅金1.507七、設(shè)備購

64、置費8八、設(shè)備安裝費9九、設(shè)備間接費10十、利潤11十一、稅金12十二、小計40.00十四健身步道1一、土建直接費米100055.002二、其他直接費3.103三、現(xiàn)場經(jīng)費5.304四、間接費6.305五、利潤4.306六、稅金2.307七、燈光設(shè)備購置費2.108八、燈光設(shè)備安裝費1.009九、設(shè)備間接費0.3010十、利潤0.2011十一、稅金0.1012十二、小計80.00十五環(huán)境小品(包括香火一條街)1一、土建直接費平方米95.002二、其他直接費5.503三、現(xiàn)場經(jīng)費3.004四、間接費1.005五、利潤6.006六、稅金4.007七、設(shè)備及材料、植物購置費12.008八、設(shè)備及材料

65、、植物安裝費1.509九、設(shè)備間接費0.5010十、利潤1.0011十一、稅金0.5012十二、小計130.00游賞設(shè)施投入合計3900.009.3.4 流動資金估算：根據(jù)經(jīng)營實際情況，本項目各項流動資產(chǎn)和流動負債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為：應(yīng)收帳款30天12次存 貨其中：低值易耗品30天12次原 材 料10天36次現(xiàn) 金30天12次應(yīng)付帳款15天24次根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達次數(shù)，并對應(yīng)年成本費用，可以分別計算出流動資產(chǎn)額和流動負債額，從而可以估算出每年所需的流動資金(詳見附表2)。9.4 資金來源與籌措本項目一期總投資10208萬元。其中：企業(yè)自籌資金7208萬元，申請金融機構(gòu)貸款300

66、0萬元。9.5 資金償還期測算還款資金來源如下：(1)還款期內(nèi)利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。(2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。根據(jù)上述還貸資金來源，本項目銀行貸款資金最短償還期為4年(含建設(shè)期1.5年)，本項目資金償還期測算詳見附表7、附表8。第十章 經(jīng)濟分析10.1 財務(wù)評價說明本次可行性報告只對度假村一期工程投資和收益進行經(jīng)濟分析，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。1

67、0.2 財務(wù)評價依據(jù)(1)本項目評價期10年，其中建設(shè)期2.5年，經(jīng)營期9年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計資料，結(jié)合度假村的總體建設(shè)目標，度假村正常經(jīng)營后，年招待人數(shù)將在20萬人左右，并能實現(xiàn)每年6的平均增長幅度，由于項目存在邊經(jīng)營邊建設(shè)的過程，經(jīng)營期第一年為預(yù)計收入水平的50，第二年為預(yù)計收入水平的70，第三年為預(yù)計收入水平的90，第四年開始正常經(jīng)營，同時考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為50萬。(2)本項目在產(chǎn)品成本和費用估算中，對原材料、輔料等單位價格變化不進行估算，門票收入成本按照收入的10計算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為45，住宿成本按照收入的35

68、計算，娛樂和購物成本按照25計算。(3)工資按勞動定員中不同崗位進行估算，普通員工平均工資定為1000元月，中級管理人員和技術(shù)人員平均工資定為1600元月，高級管理人員平均工資定為2500元月，附加費按工資額的17.5計取，主要用于社會保險費、醫(yī)藥費、職工困難補助和其他福利性開支。三項合計，本項目平均年工資和附加費總額為211.06萬元。在計算工資及福利支出時，已經(jīng)考慮了每年的工資增長因素。(4)折舊按平均年限折舊法計算，構(gòu)筑物、公路折舊年限為25年，殘值率取5，年折舊率為3.80；建筑物折舊年限為40年，殘值率取5，年折舊率為2.375。機器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為10年，殘值率取5，

69、年折舊率為9.5；(5)修理費用：設(shè)備按2預(yù)計(修理費用中包含了修理用的配件)，其它按1預(yù)計。(6)財務(wù)費用按項目所申請的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率7.47計算。企業(yè)自籌資金不計利息。(7)銷售費用前三年按銷售收入的1計算，三年后按0.5計算。(8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的5計算。(9)財務(wù)折現(xiàn)率按8%計算。10.3 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算10.3.1 預(yù)期營業(yè)收入明細表見下表(81)：表10.1 預(yù)期營業(yè)收入明細表單位：人民幣萬元項 目數(shù)量說明預(yù)計度假村2010年接待旅游人數(shù)10萬人預(yù)計營業(yè)收入其中：洗浴門票收入1200120元票餐飲收入600人均消費

70、60元溫泉山莊客房收入1080總住宿招待能力400人天，入住率約40(隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為80%)，平均房價480.7元間貴賓樓客房收入140總住宿招待能力50人天，入住率約25(隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為60%)，平均房價800元間娛樂及購物收入560年接待人次按總?cè)藬?shù)的70計算，人均消費80元香火一條街租賃收入從2011年開始計算，初始租金暫定1萬元間年，預(yù)計年增長10收入合計：3580預(yù)計2011年收入5042年接待人數(shù)14萬人預(yù)計2012年收入6477年接待人數(shù)18萬人預(yù)計2013年收入7196.30年接待人數(shù)20人明細情況情參見表102：度假村預(yù)期收入計算表10.3.2

71、 銷售稅金及附加營業(yè)稅5，各項附加稅費為營業(yè)稅的10。10.3.3 所得稅、公積金和公益金按年利潤總額(扣除以前年度虧損后數(shù))的25計算所得稅。盈余公積金按稅后利潤的10提取。10.4 總成本及經(jīng)營成本估算本項目產(chǎn)品各年總成本費用估算見附表5。由項目附表5可見，本項目計算期平均計算，固定成本占總成本費用17.22，可變成本費用為占總成本費用82.78。10.5 財務(wù)效益分析10.5.1 盈利能力分析經(jīng)測算，本項目的投資利潤率為：35.85，計算公式：投資利潤率=年平均利潤總額項目總投資100。(年平均利潤總額指標詳見附表6)；靜態(tài)投資回收期為5.9年(含項目建設(shè)期1.5年)，財務(wù)內(nèi)部收益率19

72、.51(稅后)，財務(wù)凈現(xiàn)值5248萬元(稅后)。10.5.2 清償能力分析經(jīng)測算，建設(shè)項目計算期內(nèi)資產(chǎn)負債率較低，貸款資金最短還款期為4年，還款能力較強。(上述指標詳見附表8、附表9)10.6 不確定性分析敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預(yù)期獲取的收入。如項目投資后能獲得預(yù)期收入7458.09萬元，項目計算期可得凈現(xiàn)金流量8943萬元；如預(yù)期收入增加10，達到8203.90萬元，則可得凈現(xiàn)金流量13425萬元；如預(yù)期收入減少10，只有6712.28元，則只可得凈現(xiàn)金流量4460萬元。如本項目投資后所獲取的收入低于5970萬元，將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負數(shù)。凈現(xiàn)金流量(萬元)敏感性分析1600014

73、00012000100008000 收入 投資 經(jīng)營成本600040002000010%010%增減幅度10計劃水平10營業(yè)收入1342589434460投資總額7996894139896經(jīng)營成本75998941310286度假村預(yù)期營業(yè)收入計算表表102 金額單位：人民幣萬元計算年度預(yù)計游客人數(shù)山莊住宿總接待能力預(yù)計山莊住宿人數(shù)入住率貴賓樓總接待能力預(yù)計貴賓樓住宿人數(shù)入住率洗浴門票收入山莊住宿收入貴賓樓住宿收入餐飲收入娛樂及購入收入香火一條街租賃收入收入合計20101000001120004500040140003500251200.001080.00140.00600.00560.000.

74、003580.00201I1400001120006300056140004900351680.001512.00196.00840.00784.0030.005042.0020121800001120008100072140006300452160.001944.00252.001080.001008.0033.006477.0020132000001120009000080140007000502400.002160.00280.001200.001120.0036.307196.30201402120001120009000080140007400532544.002160.00296.

75、001272.001187.2039.937499.1320152247001120009000080140007800562696.402160.00312.001348.201258.3243.927818.8420162382001120009000080140008300592858.402160.00332.001429.20i333.9248.328161.8420172525001120009000080140008300593030.002160.00332.001515.001414.0053.158504.1520182676001120009000080140008300

76、593211.202160.00332.001605.601498.5658.468865.8220192837001120009000080140008300593404.402160.00332.001702.201588.7264.319251.6320203000001120009000080140008300593600.002160.00332.001800.001680.0070.749642.74第十一章 項目組織與管理、勞動定員和人員培訓(xùn)11.1 項目組織和管理為確保項目建設(shè)的順利實施，切實提高工程建設(shè)質(zhì)量和效益，項目建設(shè)必須按照有關(guān)房屋、公路建設(shè)技術(shù)規(guī)程開展，并按基本建設(shè)程

77、序?qū)椖繉嵤┕芾?。項目的建設(shè)由度假村開發(fā)有限公司負責，為了項目的順利實施，開發(fā)公司擬聘請縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項目顧問，共同領(lǐng)導(dǎo)本項目的實施。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制，公司法人代表將由擔任。11.2 管理機構(gòu)設(shè)置和職能劃分度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員100人。項目建成后，按企業(yè)組織統(tǒng)一管理。落實管護人員，開展上崗培訓(xùn)，提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；同時建立健全各項運行管護規(guī)章制度，認真貫徹實施。(參見組織機構(gòu)設(shè)置圖)11.3 勞動定員參見表11.1：崗位定員表表111 崗位定員表序號崗位名稱定員1高級管理人員

78、32中級管理人員143服務(wù)人員(包括領(lǐng)班等低級管理人員)684技術(shù)人員55保安人員10合計100組織機構(gòu)設(shè)置圖：董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理保安部工程部財務(wù)部辦公室客戶部住宿部餐飲部11.4 項目經(jīng)營管理措施(1)為了保證經(jīng)營的順利進行，公司將聘請專業(yè)的酒店管理咨詢公司，對企業(yè)內(nèi)控制度進行優(yōu)化，制定財務(wù)管理、資金管理、費用管理、生產(chǎn)管理、物資管理、人事管理等各個方面的管理制度，并建立相應(yīng)的獎罰措施，爭取用制度規(guī)范員工的行為。(2)度假村的日常經(jīng)營管理將由聘請的酒店專業(yè)管理人員進行。(3)與地方旅游管理部門加強協(xié)作，明示投訴電話，建立健全監(jiān)督機制，加強度假村工作人員的職業(yè)培訓(xùn)教育，增加工作人員的

79、綜合素質(zhì)，維護游客的正當權(quán)益。(4)落實實全管理措施，加強游客安全管理，完善安全工作預(yù)案，杜絕重大安全責任事故。(5)落實旅游市場管理措施，加強管理，杜絕商業(yè)欺詐行為。(6)落實環(huán)境衛(wèi)生管理措施，加大衛(wèi)生管理投入，保證游客飲食衛(wèi)生。11.5 人員培訓(xùn)項目完成后，公司會招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的大中專畢業(yè)生，在基層鍛煉一段時間后充實到中、低層管理崗位，普通的服務(wù)人員從本地招聘，上崗前擬采取的主要技術(shù)培訓(xùn)措施有：(1)參加政府勞動部門組織的上崗資格學習；(2)聘請禮儀公司對酒店服務(wù)人員進行酒店禮儀培訓(xùn)；(3)鼓勵員工進行相關(guān)專業(yè)的學習和考試，并給予相應(yīng)獎勵；(4)選派文化程度高、工作責任心強

80、的員工到有關(guān)大專院校進行短期培訓(xùn)。11.6 勞動保護與安全1、景區(qū)內(nèi)室外、室內(nèi)消火栓及消防水管路應(yīng)配備齊全。同時還必須配備足量的干粉滅火器，對員工進行林區(qū)用火安全培訓(xùn)，確保安全。2、對項目可能產(chǎn)生的污染源按前述治理措施進行治理。3、電氣線路及電氣設(shè)備按電氣設(shè)計規(guī)范要求均有可靠接零、接地保護。4、電器外露部件都設(shè)有防護罩，以防發(fā)生意外損傷事故。5、對操作人員均需進行技術(shù)培訓(xùn)和安全教育，經(jīng)考核合格后方可上崗操作。第十二章、可行性研究的結(jié)論及建議12.1 可行性研究結(jié)論本項目一期工程主要經(jīng)濟評價指標如下：(1)總投資10208萬元(2)年平均收入7458.09萬元(3)年平均利潤總額3659.88萬

81、元(4)投資利潤率35.85(5)銷售利潤率49.07(計算期平均)(6)銷售利稅率54.62(計算期平均)(7)靜態(tài)投資回收期5.9年(含建設(shè)期1.5年)(8)動態(tài)(i=8)投資回收期7.3年(含建設(shè)期1.5年)(9)財務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)9.51從以上各項經(jīng)濟評價指標來看，本項目有較高的投資利潤率和投資利稅率，財務(wù)內(nèi)部收益率也較高，貸款償還期和投資回收期都較短，資產(chǎn)負債率、流動比、速動比適中，在項目全部計算期內(nèi)經(jīng)濟運行和財務(wù)狀況良好，產(chǎn)品市場潛力大。由此可見，本項目的安全系數(shù)較大，抗風險能力強，并有較好的社會效益，能促進縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從財務(wù)角度看本項目的建設(shè)是十分必要的，也是切實可行的

82、。12.2 問題與建議該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，建議加快項目實施，以保證整個項目的健康發(fā)展和達到預(yù)期目標。固定資產(chǎn)投資估算表附表1金額單位：萬元序號工程或費用名稱估算價值占固定資產(chǎn)投資的比例()備 注建筑工程設(shè)備安裝其他費用合計1固定資產(chǎn)投資75841975956095.521.1工程費用6708.601881.408590.0085.841.1.1建筑物2359.702359.7023.581.1.2設(shè)備安裝1881.401881.4018.801.1.3構(gòu)筑物4348.904348.9043.461.2其他費用540.00540.005.401.2無形資產(chǎn)540

83、.00540.005.401.3不可預(yù)計費335.4394.07429.504.291.4預(yù)備費335.4394.07429.504.291.4.1基本預(yù)備費1.4.2漲價預(yù)備費2建設(shè)期利息448.00448.004.483合計(12)8032197510008100.00注：工程或費用名稱，可根據(jù)本部門的要求分項列出。土建工程及無形資產(chǎn)投資明細表附表11金額單位：萬元序號工程名稱建設(shè)性質(zhì)(新建/改建)建設(shè)面積(平方米)單位造價(元/平方米)投資額說明1無形資產(chǎn)540.001.1土地征用14800036.50540.002建筑物02359.702.1管理房新建640109470.002.2生態(tài)

84、公廁新建7001596111.702.3溫泉山莊新建1100012851413.002.4溫泉游泳館新建20001285257.002.5溫泉貴館樓新建16002031325.002.6天師觀新建16001144183.003構(gòu)筑物4348.903.01其他基礎(chǔ)設(shè)施新建3363.503.02入口景門新建117.003.03廣場新建10000191190.703.04濡泉養(yǎng)魚池新建120060472.503.05鴛鴦泉源新建25.003.06水上娛樂中心新建2500484121.003.07荷花池新建68067846.103.08逍遙池(露天溫泉泡澡池)新建2500743185.703.09雙泉

85、亭新建80250020.003.10龍珠閣新建100400040.003.11健身步道新建長100076.303.12環(huán)境小品新建91.10合計7248.60設(shè)備投資明細表附表12 金額單位：萬元序號設(shè)備名稱設(shè)計數(shù)量(臺/套)投資額(萬元)說明1.1基礎(chǔ)設(shè)施使用設(shè)備1144.80變壓器、高低壓配電柜、配套設(shè)備及線路，泵類、路燈、電腦、空調(diào)、通信器材、售票管理軟件、潔具、植物等1.2入口景門使用設(shè)備9.00燈具、電器、植物、材料等1.3廣場使用設(shè)備2529.30噴泉設(shè)備、燈具、泵類、.1.4溫泉山莊使用設(shè)備2630292.00中央空調(diào)、鍋爐、衛(wèi)星接收設(shè)備、KTV設(shè)備、會議設(shè)備、電腦、投影設(shè)備、餐

86、飲設(shè)備、泵類、餐具類、客房設(shè)備類、后勤辦公設(shè)備、車輛等等1.5溫泉游泳館使用設(shè)備95128.00桑拿設(shè)備、游泳設(shè)備、泵類、水加熱設(shè)備、水質(zhì)檢測設(shè)備1.6溫泉養(yǎng)魚池使用設(shè)備12.50養(yǎng)殖設(shè)備、種魚1.7鴛鴦泉源使用設(shè)備5.00燈具、線路1.7溫泉貴賓樓使用設(shè)備28054.00電腦、客房設(shè)備類等1.8水上娛樂中心設(shè)備3071.00水上娛樂設(shè)備等1.9荷花池使用設(shè)備3.90養(yǎng)殖設(shè)備、種苗2.0逍遙池使用設(shè)備4564.30水質(zhì)檢測設(shè)備、儲物設(shè)備、泵類、材料等2.1天師觀設(shè)備87.00燈具設(shè)具、塑像等2.2健身步道設(shè)備33.70燈具設(shè)具等2.3環(huán)境小品使使用設(shè)備38.90設(shè)備、植物、材料等2.4垃圾回收

87、用車118.00合計1881.40流動資金估算表附表2序號 年份項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)經(jīng)營期合計201020112012201320142015201620172018201920201流動資產(chǎn)80.95101.33121.72131.91134.71137.64140.85143.70146.71149.92153.171442.601.1應(yīng)收帳款301230.3342.4754.6060.6762.1363.6765.3566.7868.2969.907I.53655.74預(yù)計非收現(xiàn)銷售收入364.00509.60655.20728.00745.60764.04784.24801.408

88、19.52838.84858.407868.841.2存貨456.8720.6228.8737.1241.2442.5743.9745.4946.9148.4250.0251.64原材料190.5610367.9411.1214.3015.8916.8417.8518.9220.0621.2622.5423.83低值易耗品266.30301212.6817.7522.8225.3525.7326.1226.5726.8627.1627.4827.811.3現(xiàn)金330.0q301230.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.002流動

89、負債409.2018.2513.0523.5033.5738.3340.5343.0045.5548.1651.0654.222.1應(yīng)付帳款409.20152418.2513.0523.5033.5738.3340.5343.0045.5548.1651.0654.222.2其他應(yīng)付款15243每年所需資金*62.7088.2898.2298.3496.3897.1197.8598.1598.5598.8698.951033.404流動資本年增加額*62.7025.589.940.12(1.96)0.730.740.300.400.310.09*年經(jīng)營成本年資金周轉(zhuǎn)率：年資金周轉(zhuǎn)率是項目單位年

90、資余周轉(zhuǎn)次數(shù)的倒數(shù)*當年所需流動資金前一年所需流動資金在計算應(yīng)收帳款時，我們考慮到其他收入都為現(xiàn)金交易，只計算了餐飲收入和客房住宿收入部分，預(yù)計現(xiàn)金交易占80，欠款占20。根據(jù)酒店業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，原材料成本預(yù)計占餐飲成本的70，占娛樂與購物成本的50；低值易耗品成本占住宿成本的30，占洗浴成本的20投資計劃與資金籌措表附表3 單位：萬元序號年份項目建設(shè)期合計2008200920101總投資31906071947102081.1固定與無形資產(chǎn)投資3140574767395601.2固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅1.3建設(shè)期利息2242244481.4開辦費50100502002資金籌措31906071947

91、102082.1自有資金319030719477208其中：用于流動資金50100502002.2銀行貸款300030002.2.1長期貸款2.3財政投資2.3.1財政有償資金2.3.2財政無償資金2.4其他資金固定資產(chǎn)折舊估算表附4序號年份項目折舊年限折舊年份20102011201220132014201520162017201820192020一、固定資產(chǎn)合計原值87959468946894689468946894689468946894689468折舊費404.71434.81434.81434.81434.81434.81434.81434.81434.81356.24259.26加2

92、010年新增工程672.87凈值9062.798627.978193.167758.347323.536888.726453.906019.095584.275228.034968.771建筑物原值2443.122635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.27折舊贊4058.0262.5962.5962.5962.5962.5962.5962.5962.5962.5962.59加2010年新增工程192.15凈值2577.242514.652452.072389.482326.892264.302201

93、.722139.132076.542013.951951.372構(gòu)筑物原值4503.604856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.77折舊費25171.14184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56加2010年新增工程350.17凈值4685.634501.074316.514131.963947.403762.843578.293393.733209.173024.612840.063機器設(shè)備和車輛原值1847.92197

94、5.471975.471975.471975.471975.471975.471975.471975.471975.471975.47折舊費10175.55i87.67187.67187.67187.67187.67187.67187.67187.67109.1012.12加2010年新增工程127.55凈值1799.921612.251424.581236.911049.24861.57673.90486.23298.56189.46177.342010年1月份開始計提已完工部分工程和設(shè)備的折舊，2011年開始計提一期項目全部折舊。2010年運營時尚未建好工程和設(shè)備包括：1、天師觀的全部；2

95、、基礎(chǔ)設(shè)的部分，預(yù)計為10%。這部分設(shè)和設(shè)備將在2011年開始投入使用，并計提折舊。利潤及利潤分配表附表6序號年份項目經(jīng)濟效益計算分析期(年)合計20102011201220132014201520162017201820192020生產(chǎn)負荷()1產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入3580.005042.006477.007196.307499.137818.448161.848504.158865.829251.639642.7482039.042銷售稅金及附加198.69279.83359.47399.39416.20433.92452.98471.98492.05513.47535.174553，17

96、3總成本費用2082.682826.023133.323305.643410.993481.893600.863718.043841.653894.513931.5537227.154利潤總額(1-2-3)1298.631936.142984.203491.263671.943902.634108.004314.134532.124843.655176.0240258.725所得稅324.66484.04746.05872.82917.98975.661027.001078.531133.031210.911294.0010064.686稅后利潤(4-5)973.971452.112238.1

97、52618.452753.952926.973081.003235.603399.093632.743882.0130194.047特種基金8可供分配利潤(67)973.971452.112238.152618.452753.952926.973081.003235.603399.093632.743882.0130194.048.1盈余公積金97.40145.21223.82261.84275.40292.70308.10323.56339.91363.27388.203019.408.2應(yīng)付利潤8.3未分配利潤876.571306.902014.342356.602478.562634.2

98、82772.902912.043059.183269.473493.8127174.64累計未分配利潤876.572183.471197.816554.419032.97I1667.2414440.1417352.1820411.3623680.8327174.64注：利潤總額應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定先調(diào)整為應(yīng)納稅所得額(如彌補上年虧損等)，企業(yè)所得稅按25計算。營業(yè)收入和銷售稅金及附加估算表附表61單位：萬元序號項目經(jīng)營年份201020112012201320142015201620172018201920201營業(yè)收入3580.005042.006477.007196.307499.137818.4

99、48161.848504.158865.829251.639642.741.1洗浴門票收入1200.001680.002160.002400.002544.002696.002858.403030.003211.203404.403600.001.2山莊住宿收入1080.001512.001944.00210.002160.002160.002160.002160.002160.002160.002160.001.3貴賓樓住宿收入140.00196.00252.00280.00296.00312.00332.00332.00332.00332.00332.001.4餐飲收入600.00840.

100、001080.001200.001272.001348.201429.201515.001605.601702.201800.001.5娛樂及購物收入560.00784.001008.001120.001187.201258.321333.921414.001498.561588.721680.001.6租賃收入0.0030.0033.0036.3039.9343.9248.3253.1558.4664.3170.743銷售稅金及附加198.69279.83359.47399.39416.20433.92452.98471.98492.05513.47535.173.1增值稅0.000.000

101、.000.000.000.000.000.000.000.000.003.2營業(yè)稅179.00252.10323.85359.82374.96390.92408.09425.2144.3.29462.58482.1113.3水利建設(shè)基金3.585.046.487.207.507.828.168.508.879.259.643.4城建稅8.9512.6116.1917.9918.7519.5520.4021.2622.1623.1324.113.5教育費附加7.1610.0812.9514.3015.0015.6416.3217.0117.7318.5019.29資金來源與運用表附表7序號年份項

102、目建設(shè)期經(jīng)營期2008年712月2009年1122010拉112月2011年112月2012年1一12月2013年1一12月2014年1一12月2015年1一12月2016年112月2017年1一12月2018年112月2019年112月2020年112月生產(chǎn)負荷()1資金來源9324175424223470397741584348455447604978521154461.1利潤總額129919362984349136723903410843144532484451761.2折舊費4054354354354354354354354353562591.3攤銷費51515151511111111

103、111111.4長期借款0000000000001.5流動資金借款0000000000001.6其他短期借款3000000000000001.7自有資金2000000000000001.8其他資金4324000000000001.9回收固定資產(chǎn)余額01.10回收流動資金000000002資金運用9324127123101956873916976102810791133121112942.1固定和無形資產(chǎn)投資89506100000000000含投資方向調(diào)節(jié)稅2.2建設(shè)期利息22422400000000002.3流動資金6326100(2)1100002.4所得稅32548474687391897

104、6102710791133121112942.5遞延資產(chǎn)(開辦費)1505000000000002.6應(yīng)付利潤0U0000000002.7長期借款本金償還018001200000000002.8流動資金借款本金償還000000000002.9其他資金償還0000000000、03盈余資金04831121514310432423372352636813844399941524累計盈余資金048359521095213845411826153521903322877268-7731029借款償還期最短4年借款還本付息計算表附表8 單位：萬元序號年份項目利率計算年度20092010201120122

105、01320142015201620172018201920201銀行借款7.471.1年初借款本息累計3000.003000.003000.001200.001.1.1本金3000003000003000.001200.001.1.2建設(shè)期利息1.2本年借款1.3本年應(yīng)計利息224.10224.10221.1044.821.4本年支付利息22410224.10224.1044.821.4.1利潤224.1044.821.4.2折舊與攤銷1.4.3其它資金224.10224.102付息后資金余額1429.481937.722723.773104.063239.573372.593526.6136

106、81213844.703999.794152.082.1利潤876.571306.902014342356.60247856263，1.282772.902912.013059.183269.1734193.812.2折舊與攤銷455.51485.6148561485.61485.61445.61445.61445.61445.61367.01270.062.3盈余公積.97.40145.21223.822618_275d0292703081032356339.91363.27388.203本年還本1800.001200.003.1利潤1230.00550.003.2折舊與攤銷430.0043

107、0.003.3盈余公積140.00220.004還本后資金余額1429.481567.213090.976195.039434.6012807.1916333.8020015.0123859.7127859.5032011.584.1利潤876.57953.472117.814774.417252.979887.2112660.1415572.1818631.3621900.8325391.614.2折舊與攤銷455.51511.13566.711052.361537.971983.582129.202871.813320.433687.173957.534.3盈余公積97.40102.611

108、06.42368.27643.66936.361244.461568.021907.932271.202659.40項目最大還款能力4年建改期利息已記入固定資產(chǎn)成本，先用自有資金償還。2010年的收入要用于滾動投資，還本資金只能從2011年開始產(chǎn)生的效益歸還。在計算項目最大還款能力時，不考慮二期項目的新增投入。資產(chǎn)負債表附表9序號年份項目建設(shè)經(jīng)營期經(jīng)營期20082009201020112012201320142015201620172018201920201資產(chǎn)319093241031699631101213640163991932822412256502905132687365721.1流動

109、資產(chǎn)總額5646962230534585891196415493191772302427027311821.1.1應(yīng)收帳款30425561626465676870721.1.2存貨21293741434445474850521.1.3現(xiàn)金30303030303030303030301.1.4累計盈余資金4835952109521384541182615352190332287726877310291.2遞延資產(chǎn)凈值5015016012080401.3固定資產(chǎn)凈值26008634906386288193775873246889645460195584522849691.4無形資產(chǎn)凈值540540

110、52951850849748647546445444343.24212負債及所有者權(quán)益319093241031699631101213640163991932822412256502905132687365722.1流動負債總額3000301812132334384143464851542.1.1應(yīng)付帳款18132334384143464851542.1.2其他流動負債2.1.3其他短期借款30003000120C2.2長期借款負債小計3000301812132334384143464851542.3所有者權(quán)益319063247298875010988136071636119288223692

111、56042900332636365182.3.1資本金20002000200020002000200020002000200020002000200020002.3.2資本公積金11904324432443244324432443244324432443244324432443242.3.3累計盈余公積金9724346672810041296160419282268263130192.3.4累計未分配利潤8772183419865549033116671444017352204112368127175計算指標：1.資產(chǎn)負債率()：3229120000000002.流動比率：0.190.5794

112、.93159.93224.09295.16360.34421.03478.10529.33575.123.速動比率：0.180.5593.35158.00222.98294.07359.28420.00477.10528.35574.17財務(wù)現(xiàn)金流量表（增量全部投資）附表10序號 年份項目經(jīng)濟效益計算分析期(年)2008200920102011201220132014201520162017201820192020生產(chǎn)負荷()1有項目現(xiàn)金流入0358050426477719674997818816285048866925Z96431.1產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入0358050426477719674

113、997818816285048866925296431.2收回固定資產(chǎn)余值1.3回收流動資金2“有項目”現(xiàn)金流出9261309831043753409242604446463548235021525254912.1固定及無形資產(chǎn)投資91118972.2開辦費150502.3經(jīng)營成本0162723402648282029253036315532723396352736612.4銷售稅金及附加1992803593994164344534724925135352.5所得稅325484746873918976102710791133121112943“有項目”凈現(xiàn)金流量(12)-92614821938

114、2724310432403373352736813845400041524“無項目”凈現(xiàn)金流量5增量凈現(xiàn)金流量-926148219382724310432403373352736813845400041526累計增量凈現(xiàn)金流量-9261-8779-68414117-1013222755999126128071665220652248047所得稅前有項目凈現(xiàn)金流量-926180724223470397741584348455447604978521154468所得稅前無項目猙現(xiàn)金流量9所得稅前增量凈現(xiàn)金流量-930980724223470397741584348455447604978521154466所得稅前累計凈現(xiàn)金流量-9309-8502-6080-261013675524987214426191862416329374348207凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值-930939814801926203319641894183317721714165115818累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值-9309-8911-7431-5504-3472-150738622203992570673568943