1、北京小清河養老中心項目可行性研究報告北京小清河養老中心可行性研究報告目錄一 、項目背景及建設條件1一）、項目背景13、在北京市建設新型養老中心的探討51）、北京市機構養老床位供應嚴重不足。5二）建設條件9二、基本理念及實現方式101、規劃設計理念-共融相生102、項目建設-高定位113、項目功能-全方位服務11三、養老中心建設方案12四、項目預期效益141、社會效益142、可有效地增加村民收入153、經濟效益154、綜合經濟效益16五、結 論16一 、項目背景及建設條件一）、項目背景1、我國老齡化現狀及趨勢當我們正為經濟高速發展而歡欣鼓舞的時候，當我們正為20年來成功控制了近3億人口增長而津津

2、樂道的時候，中國人口老年化問題已悄然來臨。按照聯合國國際人口學會的定義，當一個國家或地區60歲以上人口所占比例達到或超過總人口數的10%，或者65歲以上人口達到或超過總人口數的7%時，就進入了老齡社會。而我國早在1999年就達到了這一標準。這源于作為國策的計劃生育在過去30年里對人口增長的嚴格控制。2010年是全球的“普查年”。我國也進行了每十年一次的第六次全國人口普查。從國家統計局公布的資料來綜合分析，這次人口普查的結果反映了三個意想不到的趨勢：第一個是，人口總量沒有想象的那么多。我國作為世界人口第一大國，人口總量從2000年的12.7億，僅僅增加到了現在的13.4億人。在過去的十年間，中國

3、年均人口增長0.57%，比上世紀90年代年均1.07%的增長率，小了一半。根據聯合國預測，中國將在2050年達到人口總數的頂峰，現在來看，這個峰值將有可能在2033年提前到來。通過計劃生育政策控制人口總量的目的，總的看來是成功的。但因此就帶來了又一個重要的問題。也就是第二個意外，老齡化的問題比想象中要嚴重得多。普查資料顯示，60歲以上的人口占比達到了13.3%。而剛剛進入老齡化社會的1999年，這個比例只有10.3%。2010年，中國60歲及以上老年人口將達到1.78億，其中80歲以上高齡老年人達到4000多萬。預計到2050年，中國老齡人口將達到4.37億，80歲及以上高齡老人將超過1億人。

4、屆時，我國老年人口總量將超過世界第三人口大國美國的總人口（3.95億）。更加雪上加霜的是，在未來幾年中，老年人口增加的速度，將遠快于勞動力人口增長的速度。從而使得中國的老齡化出現加速的局面。例如，這次普查發現，14歲以下的人口所占的比例由2000年的23%，下降到了現在的16.6%。在短短十年之內，下降了6.4個百分點。這說明，青少年人口正在加速的減少。原來預計2015年出現的勞動力人口總數峰值，可能提前到2013年。也就是未來兩年，中國處于15至65歲之間的勞動力人口的總數將穩定在9億之后，在2020年左右加速減少。我想大家可能已經感受到了這樣的壓力。從2004年開始的民工荒，以及最近感受頗

5、為強烈的工資普遍上漲。甚至，中國的高考人數都出現了大幅下降。從歷史最高的2008年的1050萬開始，以每年50萬人的速度在下降。現在，高等學校的錄取率已經從1998年的34%，飆升到現在的69%。全國已經有8個省市的錄取率超過了80%，黑龍江甚至達到了90%。顯然，隨著60后這一代中國的嬰兒潮逐漸走入老年，中國的老齡化問題將會全面顯現。現在中國全社會平均大概是每十個勞動力人口供養一個老齡人口，而二三十年之后，有可能轉變為每三個勞動力供養一個老年人，比現在日本的情況還要惡化的多。第三個重要的趨勢，則是城市化的水平快于正常的估計。現在，居住在城鎮的人口已經占總人口的49.68%，比十年前上升了13

6、.46個百分點。如果乘上現在的人口總數，則說明十年內有接近兩億人涌入城市定居。北京，上海等大城市，已經出現了不堪重負的局面。北京市原來的總體規劃是到2020年時，人口總量達到1800萬，而現在的總量就已經達到了1961.2萬。如果考慮到流動人口，北京市的瞬間人口峰值，基本上應該在2500萬人以上。大城市病，不僅帶來了交通、污染的問題，甚至電力供應、水資源等基本生活保障也捉襟見肘。而且，大大增加了老年人口的絕對數量，給城市養老問題的解決又增加了難度。 綜合來看，未來我國的老齡化問題，將是對我黨我國政府的最大挑戰。它將影響我們社會生活的所有方面。而目前的情況，我們黨和政府雖然也很重視解決老年社會帶

7、來的一系列問題，但對由于實行嚴格計劃生育國策的國家，老年社會將出現許許多多始料未及的嚴重問題并沒有足夠的思想準備和政策措施。如在傳統養老模式的轉變、養老產業的培育和拓展、動員社會力量辦養老機構等方面就需要得到更加足夠的重視！ 2、解決老齡化問題的現況隨著我國老齡化特征日漸明顯，國家亦相繼采取了許多措施，但由于社會轉型及政府職能轉換，以及家庭養老功能日益弱化，社會為老齡人的服務業，無論是現有規模或是發展速度仍嚴重滯后老齡化進程。以社會養老機構的床位為例，全國現在共有為老年人服務的各類福利機構3.8萬個，養老床位120.5萬張，平均每千人僅擁有8.6張，與發達國家每千人平均擁有5070張比例相比差

8、距甚大。其次，在解決老齡化問題上各地區發展狀況亦不盡一致，其中上海市通過整合社會資源與多元化發展的方式，使老齡化服務走在了全國的前列，如市政府制定了大力“扶持和優惠養老機構的政策，包括在建設養老機構的用地、貸款、財政補貼等優惠政策，并把每年建立25家養老機構列入每年“為民辦實事”的計劃內。2009年全年新增養老床位10084張，其中政府辦養老機構新增3855張，社會辦養老機構新增6229張。截至2009年底，全市共擁有養老床位89859張，占本市戶籍老年人口的2.8。全市新建老年人日間照料中心54家，新設立社區老年人助餐服務點119個。完成農村地區養老服務設施“上海霞光計劃”項目37家，另有5

9、家農村地區養老服務設施列入了國家民政部“霞光計劃”項目。現上海市已形成較為完善的養老政策體系和激勵機制，有效地促進了地區養老服務事業的發展。 3、在北京市建設新型養老中心的探討1）、北京市機構養老床位供應嚴重不足。老齡化問題在北京市尤其突出。北京市從1990年開始進入老齡化社會以來，老齡化趨勢越來越明顯，2009年已經進入中度老齡化階段，戶籍老年人口占比達18.2%，高于全國近5個百分點。據北京市民政局預測，“十二五”期間，北京市老年人口增速將達到歷史峰值，年復合增長率高達9.1%，到2015年老年人口將達到360萬。到2020年老年人口將達到450萬（如附件1）。面對如此嚴峻的養老形勢，北京

10、市政府提出了“9064”養老服務模式，老齡人中將有4%的老年人在養老機構養老。然而從機構養老床位的供需情況來看，2006-2010年供給一直不能滿足需求，在北京市政府的不斷努力下，供需缺口從4.6萬個縮小至2.1萬個。根據北京市民政局預測，在加大養老機構建設力度的情況下，2015年和2020年北京市機構養老床位的供需缺口仍有2.4萬個和2萬個（如附件2）。據冶金老干部局資料，現在該局老干部申請到養老機構養老的床位，已經排到了2020年，即差不多10年后才能去養老機構養老，而申請的老年人大多數已經7、80歲了，等到有床位時可能已經都不需要了。2）、傳統養老模式和現行政策，很難從根本上解決北京市機

11、構養老床位供應嚴重不足問題。傳統養老模式是家庭養老和政府民政部門舉辦的福利養老機構養老模式，近幾年雖然社會資金也在舉辦養老院、養老公寓等，但由于政策、社會環境等問題，發展緩慢、問題多多。因此，急需探索新的養老模式，尋求新的解決老齡化社會問題的新路子！3）、“政府出地、企業出資、民政監管”建設養老中心模式和“品牌化運營、親情化服務”的管理模式，是破解目前主要靠北京市機構養老、養老床位缺口巨大的難題，也是動員社會資金、社會力量辦養老機構的新路子。老年公寓的建設是一個投資大、短期經濟效益差且投資回報期長的浩大工程。第一、老年公寓項目是公益性項目，不能作為住宅出售，項目建設企業資金壓力較大；第二、老年

12、公寓項目一般容積率低，需要占用大量土地；第三、老年公寓設施的建設也將增大建設成本；第四、老年公寓項目床位收費一般較低、實現利潤的方式較窄，經營壓力較大。因此，北京市海淀區東升鄉政府聯合北京華川卓越投資有限公司和深圳中成天鴻投資發展有限公司，經過長時間的市場調查與可行性研究，提出“政府出地、企業出資、民政監管”建設養老中心模式和“品牌化運營、親情化服務”的管理模式，是破解目前主要靠北京市機構養老、致使養老床位缺口巨大的難題，也是動員社會資金、社會力量辦養老機構的新路子。該模式的具體特點是： A、能夠解決新建養老機構的占地問題今后幾年，北京市每年需要解決的養老床位都在10多萬個。新建養老機構需要占

13、用大量土地。一方面，利用商業用地建設老年公寓已不可行：2010年，北京市土地市場成交的平均價格近8000元/平方米。如此高的土地成本，加上高昂的建設成本，將導致老年公寓床位費很高，致使多數老年人無力支付，最終降低項目的社會效益。另一方面，可用建設用地越來越少，而占用耕地建設老年公寓更不可行。北京市目前有大量的綠化隔離帶。海淀區東升鄉綠化隔離帶總面積就有5800畝。按照北京市關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法（京政辦發200020號）文件規定，綠化隔離帶可按總面積的3-5%用作文化體育產業園、都市農業觀光園、特色林、圃地等綠色產業項目開發。海淀區東升鄉經批準已將其中的3%用作“天地鄰楓”休閑公

14、園等綠色產業項目開發，還有2%即約120畝綠化隔離帶土地可用于養老中心項目的建設開發。東升鄉與有關單位達成共識：在該鄉馬坊村劃撥全鄉2%的綠化土地（即約120畝）用作養老中心的開發建設試點，以實現北京市政府制定的“綠化達標、環境優美、秩序良好、經濟繁榮、農民致富”的總體目標。B、在綠化隔離帶內建設開發老年公寓的優勢在綠化隔離帶內建設開發老年公寓具有明顯的優勢。一是利用綠化隔離帶已經形成的優美環境開發老年公寓，可以做到土地資源利用最大化，生態成果合理化；二是可以減少建設成本，最終降低床位費用，讓大多數老年人可以接受并入住，最大化實現養老機構的社會效益。三是老年公寓等養老機構綠化率都在60%以上，

15、且對綠化植被的日常維護更加重視，這對實行隔離帶綠化指標的貢獻也較大。按照初步設想，該項目總投資約5億元，全部由有關企業投入；建設用地總面積約80000，全部由東升鄉提供，綠化率60%，總建筑面積約64000，容積率0.8，建筑物高度全部控制在兩層以下。項目包括：老年活動中心，醫療康復中心，文化娛樂中心，老年健身中心，養老服務從業培訓中心，餐飲、購物、辦公服務中心，老年大學、老年藝術團、圖書室及學習中心，并配套提供餐廳、煎藥房，室外廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。本項目完成后，可解決1600個養老床位，人均居住面積約40，可以為東升鄉增加400-600個就業崗位。C、建設老年公寓的新模式如果

16、上級政府能夠批準，本項目擬采用“政府以土地入股，企業以資金入股，共同建設開發，共同經營管理”的股份制方式進行項目建設和運營，打造一個北京市乃至全國有名的老年公寓項目。股份制經營方式可以發揮企業的積極性，并引進先進的經營管理理念，創造一個舒適祥和的居住環境，也為北京市養老機構乃至全國提升層次提供樣板示范工程，為破解北京市機構養老難題提供經驗。同時可以為所屬地區提供大量的就業崗位，可謂一舉多得。項目運營之后，其全部服務要努力營造充滿著家庭親情、鄰里親情、物業服務親情三位一體的氛圍，用親情化的服務做到讓老年人滿意、使子女放心。在經營管理上，實行“股份化、市場化、專業化、社會化”的“四化”運作模式，同

17、時自覺接受北京市民政局或海淀區民政局的行業管理及監督與指導。D、這種模式亟需得到黨和政府高層領導的支持！ 解決老齡化社會問題，需要得到全社會的支持，更需要得到黨和政府高層領導的重視和支持！如利用綠化隔離帶的綠地，按一定比例來建設老年公寓項目，雖然符合國家和北京市有關政策和規定，有明顯的社會效益，但由于牽扯方方面面的利益，實施起來困難重重，如果沒有高層領導的重視和支持，很難能夠實施！ 二）建設條件1、項目前期選址北京市是我國首都，世界著名的歷史文化古城。而海淀區，科技實力強，高等教育發達，是北京市也是全國科研教育和高新技術產業的重要基地和龍頭地區。海淀區聚集了高等教育和科研機構超過300家，擁有

18、院士、教授等老年高級知識分子超過10萬人，他們迫切希望能住進適合他們的“環境優美、服務貼心、老有所為”的老年公寓。又由于他們的支付能力較強，對養老中心的需求更加強烈。因此，按照市場化的模式，由東升鄉政府牽頭，組織企業（目前已有北京華川卓越投資有限公司、深圳中成天鴻投資發展有限公司愿意并有投資實力）投入資金，在東升鄉建設小清河養老中心項目，重點為海淀區及其周邊的老年知識分子服務，同時面向全社會、為所有能力入住的老年人群服務。2、擬建項目環境條件項目建設地為北京市海淀區東升鄉馬坊村，位于北京市北部的五環外，南臨小清河及奧林匹克森林公園，北、東依清水灣高爾夫球場，西靠黑泉路。離北京市急救中心不到3公

19、里。由于植被良好，項目區內的空氣清新和含氧度高，屬于天然的“氧吧”地。另外，項目建設地內，擁有一條天然河流小清河，常年流水不斷，為建設人工湖和人工池塘提供了用之不盡的水資源。正是在上列歷史背景和優良的自然環境條件下，我們擬以專家、學者、高級知識分子老齡人為服務對象，以滿足老齡人吃、住、娛樂、鍛煉“四位一體”為建設內容，建立一座服務門類齊全、新型、綠色的現代養老中心。二、基本理念及實現方式 我國是一個歷史悠久和擁有現代文明的社會主義大家庭式國家，中華民族幾千年來一直傳承著尊老、愛老、助老、養老的社會道德觀，這也成為建立養老中心的宗旨。為此，本項目建設遵循高定位、高標準的要求，以實現“家庭化、賓館

20、化、人性化、專業化、系統化、現代化為建設目標，不斷提高入住老人的生存質量、生活質量、生命質量和養老服務四項標準，真正做到七老: 老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂,老有所終;同時樹立和實現“老人滿意、親屬滿意、服務人員滿意、政府滿意”的全新服務理念。其具體方式有：1、規劃設計理念-共融相生項目園林景觀和建筑體布局，本著養老中心與綠化隔離帶共融相生的宗旨，注重景觀環境空間的協調與建筑群體合理分布。各分區環境獨自構建自身特色及相應主題，項目建設地豐富的水資源系最為優良的自然環境，擬用帶狀湖泊與弧形林蔭道串聯及融為一體，并將自然河水引入各居住地，建造起小型荷塘、噴泉、瀑布等一

21、系列水景觀及與之配套的花木植物，以形成臨水而居和一步一景的良好氛圍。同時注意整體空間連貫性，營造出功能性與多樣性兼備的景觀特色和人工雕塑與自然野趣并蓄兼收的景觀效果。其次，建筑體采用仿古風格，材料以天然木材和石材為主，使建筑物與園林景觀融合一體，與周邊綠化隔離帶合而為一，以達到物景合一、共融相生的效果。本項目的建設，由于容積率低，綠化率高達60%，項目建成后，樹木長大，樹冠將遮蔽大部分建筑物，綠化率將超過80%。這樣，不但不會減少綠化隔離帶的面積，破壞綠化隔離帶的整體功能，反之能與綠化隔離帶共生共景，相互輝映，成為綠隔中的明珠與亮麗景觀。2、項目建設-高定位養老中心系以海淀區、中央部委、科研院

22、所、院校系統退休或退而不休的高級知識分子及老齡企業家為目標客戶，為達到和滿足該層次人員養老生活標準，本養老中心建設，擬依托奧林匹克森林公園及清水灣高爾夫球場茂密的森林植被和流量較大及常流不斷的小清河水，再造湖光山色、相互輝映的綠色景觀，各建筑物以簡潔優雅為基調，分布于湖邊四周并與周邊景觀融為一體，據以達到高起點、高規格、高標準之協調和諧的建設目標。3、項目功能-全方位服務根據高層次退休老人的消費需求特點，擬建養老中心系以多功能全方位服務為著眼點，切實抓好六大功能區的建設： 養老公寓和康復公寓區：力求舒適寬敞檔次高。建筑物以兩層連體小公寓為主體，其中小公寓人均面積為30-50平方米，以建設成為舒

23、適寬敞的良好居家地。 (2) 餐飲區：突出綠色食品與便捷。項目建設區內，擬建立老年人喜好的綠色蔬菜和果樹的種植基地，專供入駐者日常種植、觀賞和食用。其次，建設公共食堂，以滿足老年人集中就餐。 (3) 休閑娛樂區：講究多樣化。擬建歌舞廳、KTV、棋牌室、茶莊和釣魚城。 (4) 文化教育區：開設老年大學、圖書館、書法室。 (5) 體育健身區：擬建體育設施有籃球場、網球場、門球場、羽毛球場、臺球館、乒乓球館、保齡球館、健身房、游泳池等體育設施。(6) 醫療保健區：擬與北京重點醫院商定和承辦開設專家醫院，建洗腳房、按摩室、推拿室、針灸室、桑拿室等醫療保健設施。(7) 兒童樂園:考慮到本項目面向北京市高

24、端老年人士,他們在養老期間晚輩來探望者眾多,擬建設兒童樂園.三、養老中心建設方案 l、總體規劃本養老中心項目擬建設為高規格、低密度、中型的現代、綠色養老中心。充分利用周邊的綠化環境，把養殖、種植基地放在與本項目緊密相連、實為一體的占地達550畝的公園內。這樣，本養老中心老人活動范圍就擴展到周邊公園、高爾夫球場、小清河岸的廣大地區。2、項目地址及用地量項目建設選址一一北京市海淀區東升鄉馬坊村。該村有綠化隔離帶面積650畝土地，規劃為地區公園。本項目在該650畝土地中，占用其中的120畝土地，建設低密度的養老中心。具體位置擬選在該塊土地的東南角，與小清河及清水灣高爾夫球場相連。具體分布為：以72畝

25、興建綠色景觀、人工湖泊、小型荷塘、道路等用地；其余48畝興建養老中心公寓、食堂、衛生保健、休閑娛樂、體育健身等建筑物。 3、建設規模建筑用地120畝，計劃容積率為0.8，綠化率60%，建筑總面積約為64000平方米，其中興建老年養老公寓59000平方米(可居住人口為1600人，人均37平方米)；建食堂等公共建筑面積5000平方米（其中部分公共設施放在不占容積率的地下一層）；在臨近公園和綠地、水面中進行種植和養殖,做到部分魚肉蔬菜自給。4、項目總投資及構成經調查和測算，本養老中心的建設期為2年，總投資5億元。主要構成如下： (1)建筑物投資總額為20000萬元。本項目建筑物中的養老公寓、醫院、健

26、體中心、食堂等建筑物全部為兩層樓房，以及部分平房和一層地下室。由于建筑物層低，根據現行同類建筑和裝修的造價，全部建筑物的平均造價為3000元m2。(2)“七通一平”投資額6000萬元。雖然項目建設地址位于公路旁，但建筑物布局較為分散，按養老中心內公路和林蔭道計劃長度測算，道路投資約1800萬元；其余水、電、氣、閉路電視、電話、網絡預計為3000萬元；平基工程計劃為1200萬元。 (3) 稅費、管理費及其它費用為2600萬元。由于國家和北京市對建立養老中心給予了眾多優惠政策，此類費用較一般建筑低，故本次亦按享受相關優惠政策進行測算。 綠化景觀及醫療體育設施投資10700萬元。其中：綠化投資120

27、0萬元：為使本養老中心與周邊綠化帶融為一體，擬購置樹木(含果樹)和花草，以形成風景秀麗的大花園；景觀投資2700萬元：擬建30畝水面的人工湖和5個0.65畝水面的荷塘和在小區綠地建設雕塑品及人造假山；醫院設施5000萬元；戶外體育設施1800萬元。 (5) 購置費3000萬元。這包括養老中心各服務部門所需器材、器具等。(6) 資金成本按建設期二年，年息6.5%計算為6500萬元。(7) 不可見費用1200萬元。5、投資資金來源本項目投資來源由北京華川卓越投資有限公司、深圳中成天鴻投資發展有限公司全額投入。東升鄉已邀請上述計劃投資人，對擬建項目自然條件及周邊環境進行了現場考察；6月份，投資人組織

28、專家組再次對項目進行了全面論證，已做出了投資5億元建立養老中心的決定。擬與東升鄉政府有關部門共同組建公司(擬命名為北京小清河養老中心管理有限公司)，負責管理和運營該養老中心。目前，東升鄉和投資人已確定了項目建設投資總額與各自占股比例，同時還就公司成立及資本金到位條件和時間等事項達成了一致，如本項目立項及用地審批能夠順利實現的條件下，投資人可在一個月內將資金劃于指定賬戶上，即投資資金來源已全部落實。四、項目預期效益 本養老中心建成后，可取得良好的社會效益和一定的經濟效益。1、社會效益本項目社會效益主要體現在兩方面： (1)促進區域經濟增長。項目建設地屬于無經濟收益的綠化隔離帶用地，村民失地后經濟

29、補償、就業等問題都給所在地政府帶來壓力。養老中心投入使用后，在不影響綠化隔離帶使用功能的前提下，使之產生直接經濟效益，并形成本地區經濟增長的刺激點。這表現在：一本項目規劃入駐老人數量為1600人，加上服務管理人員，常住人口將超過2100人。更為重要的是，本項目定位于退休群體中的高端消費群，乃非傳統政府福利院類的孤寡老人，進而入駐老人子女看望人次相對較多，且消費水平也較高。因此，在“人氣”聚集和高端消費人流多的條件下，可直接引動該區相關商業發展，特別是高端消費者通常是擁有高技能人或資本經營者(老板)，當高端消費群聚集后，這對擴大該區知名度和招商引資等將產生一系列良好的伴生效應。另外，養老中心投資

30、者乃是最發達地區商會組織的成員，倘若本項目能夠順利實施，也必然伴生關聯的示范效應，即這些潛在的有利因素，極可能轉化為推動北京市海淀區東升鄉經濟增長的生產要素，或牽引資本流入的因素。2、可有效地增加村民收入養老中心本身系勞動密集型的服務行業，根據項目規劃方案，當本項目建成投入使用后，可安置勞動力數量為500人（不包括保育員），其中蔬菜種植、果樹栽培、湖塘養殖、園林維護、食堂、清潔衛生、保安等工作崗位500個。此類崗位系技術含量低和培訓期短的勞動崗位，可直接安置農村剩余勞動力。如按每人月工資2000元計算，年收入達24000元。每年可為村民增加直接收入一千多萬元。3、經濟效益養老中心建成后，可取得

31、良好的經濟效益。具體測算情況如下：(1) 收入的測算。養老中心設計入駐老人數量為1600人，根據穩妥性測算原則(下同)，按90的常住率計算為1440人。在收費價格方面，因養老中心系高品位和服務門類齊全的高檔生活區，每位入駐老人，應繳納房費（床位費）按3500元月計算，42000元/年，全年為6048萬元；餐飲、商品銷售及其它收入預2000萬元；全年收入總額8048萬元。(2) 成本支出的測算。養老中心年總成本支出為3913萬元，主要構成如下： 工資性支出1200萬元。該項支出包括職工工資和國家規定的養老保險、醫療保險、失業險、工傷險和生育險，從業人員每月按2000元人計算，全年支出額為： 20

32、00元人12500人=1200萬元。 飲食費用支出864萬元。由于養老中心建有蔬菜和果樹基地，加上人工湖和荷塘養魚，可減少大部分蔬菜成本和部分果品及購魚成本支出。根據老人飲食消費要求及特點，以及養老中心的自給情況，預計，每人飲食消費支出為500元月，全年支出： 500元月12個月1440人=864萬元 日用品支出86.4萬元。養老中心建成后，老人生活日常用品消費，主要系床上用品更換和易耗品(香皂牙膏類)的補充，按照一般消費量及水平，每人支出為：50元月，全年支出： 50元月12個月1440人=86.4萬元 設備設施維修保養300萬元。養老中心使用的設備設施，屬于非易損類的設備設施，日常維護和維

33、修量相對較少，每年按300萬元列支。 管理費用支出1500萬元。管理費用項下包含建筑物和設備設施的折舊費、差旅費、招待費、辦公費用、財務費用、種植養殖成本及高管人員工資等支出項，其中折舊按5的綜合折舊率計算，全年管理費支出額為1500萬元。 餐飲、商品經營成本1500萬元。 (3)經營損益的測算。根據上列數據和北京市關于舉辦老年服務機構免交企業所得稅之規定，項目建成投入經營的損益狀況如下：總收人8048萬元一營業稅金額442.6萬元(8048萬元0.055)一總成本5150.4萬元=利潤總額2455萬元。按總投資5億元計算,年投資收益率4.91%. 4、綜合經濟效益 為減少財務費用,降低投資方

34、收回投資的年限,項目建成后,向部分高端老年人士長期出租部分老年公寓,出租價格按每年3萬元，出租期10到20年，平均15年，45萬元一個床位，可收回投資4到5億元, 如按30%的面積長期出租,一次性收入21600萬元，投資方收回投資的年限可降低到10年。五、結 論根據以上分析與測算，我們認為在北京市海淀區東升鄉建立養老中心，有利于發揮該地區自然資源優勢、有利于招商引資、有利于促進地區經濟增長、有利于村民脫貧致富；投資人資本實力雄厚，資本來源業已落實、項目建設方案切實可行及社會經濟效益良好。因此，本項目是可行的,是一個好項目! 本項目在進行可行性研究的同時,得到了國家老齡委、中國老年協會、民政部、國家工商總局等有關部門和領導的指導指正和大力支持!特在此表示感謝!17