1、1本報告嚴格保密大盤開發模式及策略思考大盤開發模式及策略思考2本報告嚴格保密引引 言言超級大盤的產業沖動崛起后，城市顯然是另一番景象。超級大盤的產業沖動崛起后，城市顯然是另一番景象。隨著房地產行業競爭加劇、大開發商排他性行為與開發企業門檻的不斷提高，開發企業必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強的巨無霸企業，伴隨土地供應郊區化趨勢，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產品將成為市場主流城市生命和社會經濟的活力，在于城市功用的綜合性和混合城市生命和社會經濟的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性性，而不是其單一性 - -雅各布斯美

2、國大城市的死與生雅各布斯美國大城市的死與生3本報告嚴格保密以全球的視野、結構分析的思維分析大盤開發的技術問題，并提出觀點。以全球的視野、結構分析的思維分析大盤開發的技術問題，并提出觀點。大盤從上世紀二十年代起步，經歷了現代主義大盤、后現代主大盤從上世紀二十年代起步，經歷了現代主義大盤、后現代主義大盤的發展階段，現階段已經到新都市主義大盤發展階段。義大盤的發展階段，現階段已經到新都市主義大盤發展階段。大盤開發有郊區（陌生區）大盤與城市中心區大盤，大盤開發大盤開發有郊區（陌生區）大盤與城市中心區大盤，大盤開發模式有主題社區開發模式、產業驅動開發模式、新市鎮開發模模式有主題社區開發模式、產業驅動開發

3、模式、新市鎮開發模式、緊縮城市開發模式、中心城鎮開發模式五種主要開發模式式、緊縮城市開發模式、中心城鎮開發模式五種主要開發模式大盤開發不僅要重視大盤物業的建設，更重要的是要打造區別大盤開發不僅要重視大盤物業的建設，更重要的是要打造區別于其它樓盤生活方式，注意街區建設和公共空間建設，建立功于其它樓盤生活方式，注意街區建設和公共空間建設，建立功能復合的和諧社區。能復合的和諧社區。模塊二模塊二模塊一模塊一模塊三模塊三大盤發展與發展規律大盤發展與發展規律國內外成功大盤開發模式國內外成功大盤開發模式對大盤開發的認識與啟示對大盤開發的認識與啟示4本報告嚴格保密第一部分：關于大盤發展與大盤價值第一部分：關于

4、大盤發展與大盤價值5本報告嚴格保密價值價值認識認識第一層面：第一層面：住宅與居住、商業、商務等功能的組合。第二層面：第二層面：體量（規模）與大盤的社會影響力。第三層面：第三層面：開發利潤與社區和諧、生活方式塑造、品牌提升。大盤開發不僅僅有規模優勢，有完善學校、醫院、會大盤開發不僅僅有規模優勢，有完善學校、醫院、會所、商業中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的所、商業中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。 大盤是指體量大的房地產開發項目，通常意義的大盤占大盤是指體量大的房地產開發項目，通常意義的大盤占地地10

5、萬平米以上，建筑面積在萬平米以上，建筑面積在30萬平米以上。萬平米以上。關于大盤關于大盤傳統對大盤物業類型的理解是住宅物業；大盤的物業既包括住宅，也包括商務、商業體和都市綜合體等。傳統對大盤影響力的理解僅僅是大盤規模；大盤影響力最重要的是對社會發展的影響力。傳統對大盤價值的理解表現為開發利潤；大盤價值更重要的是打造新的生活方式，引導生活模式的改變。6本報告嚴格保密大盤與小盤大盤與小盤大盤的成功開發，基于審慎的發展戰略與定位，大盤的成功開發，基于審慎的發展戰略與定位，成于合適功能配比、分期規劃和啟動策略。成于合適功能配比、分期規劃和啟動策略。小盤建設小盤建設大盤大盤大盤注重功能多元化前期與后期的

6、協同發展長期價值增長為指導思想小盤小盤以單一功能開發追求短期市場價值最大單樓盤開發短期市場實現大盤開發大盤開發小盤建樓，大盤造城；小盤建樓，大盤造城；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；大盤開發成功基本點：大盤開發成功基本點：I. 發展戰略與定位II. 功能配比III.分區開發規劃IV.啟動與分期計劃。7本報告嚴格保密大盤發展到新都市主義大盤階段，注重生態自然大盤發展到新都市主義大盤階段，注重生態自然與鄰里社區和諧與區域可持續發展，構建和諧空與鄰里社區和諧與區域可持續發展，構建和諧空間間現代主義大盤現代主義

7、大盤 后現代主義大盤后現代主義大盤新都市主義大盤新都市主義大盤新都市主義新都市主義的基本精神是社區設計必須將社區設計必須將公共空間的重要性置公共空間的重要性置于私人利益之上于私人利益之上；注注重鄰里關系，關注人重鄰里關系，關注人與自然的和諧發展與自然的和諧發展成為新時期大盤發展的最強音。大盤發展大盤發展192019601980目前目前19601980城市功能分區城市功能分區住宅是居住的機器；“公園中的高樓”；場所精神場所精神歷史、文化與傳統；建筑內在品質；和諧空間和諧空間公共空間；功能符合協調；第一階段：住宅樓宇住宅樓宇開發；開發；第二階段：住宅小區住宅小區開發；開發；第三階段：大規模住大規模

8、住區開發。區開發。8本報告嚴格保密大盤在中國大盤在中國我國大盤開發從上世紀九十年代初起步，當前大盤我國大盤開發從上世紀九十年代初起步，當前大盤開發風起云涌，高歌猛進，成為房地產開發的主流開發風起云涌，高歌猛進，成為房地產開發的主流據統計2007年底，全國建筑面積在50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目300個以上，幾乎遍布所有中心城市；大盤由于規模優勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優勢，對城市的影響力大大強于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發利潤。 哈爾濱哈爾濱“大盤風大盤風”席卷大地席卷大地鄭州鄭州濟南濟南上海上海南昌南昌深圳深圳重慶重慶西安西安南寧南寧昆明昆明廣州廣州長沙長沙成都

9、成都9本報告嚴格保密大盤開發能否成功？能否帶來城市發展、區域增值大盤開發能否成功？能否帶來城市發展、區域增值？能否為開發商品牌注入新活力與價值值得思考？能否為開發商品牌注入新活力與價值值得思考盲目開發下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術支撐，風險規避不足下的盲目啟動導致的資金鏈斷裂，是國內外大盤失敗的根源；開發風險評估與應對開發風險評估與應對定位及規劃設計定位及規劃設計的前瞻性、科學性，后期生活方式打造的市場性與運營科學化、專業化是大盤成功必要條件。波托菲諾總占地面積波托菲諾總占地面積8080萬平方米、建筑面積萬平方米、建筑面積108108萬平方米萬平方米; ;華僑城建設經過華僑城建設經過

10、2020年，已經成為年，已經成為“旅游旅游+ +地產地產”成功開發模式樣板成功開發模式樣板; ;波托菲諾純水岸四期，實現均價波托菲諾純水岸四期，實現均價5 5萬元萬元/ /以上。以上。波托菲諾意大利小鎮華潤萬象城大盤反思大盤反思爛尾：開發商永遠的痛爛尾：開發商永遠的痛準確定位、科學分區、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略準確定位、科學分區、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。違背大盤開發規律必將遭到市場無情拋棄是大盤成功的基本保證。違背大盤開發規律必將遭到市場無情拋棄10本報告嚴格保密大盤價值創造由策劃設計與推廣營銷由于營銷標大盤價值創造由策劃設計與推廣營銷由于營銷

11、標準化轉變為策劃設計與后期運營與生活方式打造準化轉變為策劃設計與后期運營與生活方式打造定位設定位設計階段計階段地產項地產項目價值目價值標準化的建設過程使項目建設對項目附加價值貢獻降低；標準化的建設過程使項目建設對項目附加價值貢獻降低；營銷標準化使營銷對房地產項目的附加值價值貢獻降低，后期營銷標準化使營銷對房地產項目的附加值價值貢獻降低，后期經營成功使項目增值，增加項目吸引力。經營成功使項目增值，增加項目吸引力。后期經營依賴項目定位、規劃設計與運營模式的確定。后期經營依賴項目定位、規劃設計與運營模式的確定。地產項地產項目價值目價值定位規劃設計價值建設標準化大盤價值創造大盤價值創造項目建項目建設階

12、段設階段推廣營推廣營銷階段銷階段推廣營銷附加價值定位規劃設計價值運營附加價值定位設定位設計階段計階段項目建項目建設階段設階段推廣營推廣營銷階段銷階段項目運項目運營階段營階段推廣營銷標準化建設標準化時間時間時間時間11本報告嚴格保密第二第二 部分：國內外成功大盤開發模式研究部分：國內外成功大盤開發模式研究12本報告嚴格保密通過對國內外多個大盤分析通過對國內外多個大盤分析中心城鎮中心城鎮開發模式開發模式緊縮城市緊縮城市開發模式開發模式綜合體綜合體開發模式開發模式城市中心大盤開發模式城市中心大盤開發模式交通擁擠與項目的通達性；項目與周邊建筑的協調與和諧；項目功能與城市、區域功能的互補；項目自身功能的

13、互補、空間共享與客戶共享。新市鎮開新市鎮開發模式發模式主題社區主題社區開發模式開發模式產業驅動產業驅動開發模式開發模式郊區陌生區大盤開發模式郊區陌生區大盤開發模式老年社區體育社區教育社區休閑產業體育產業商務商業項目功能配比與功能分區，以滿足居住的基本生活需求；項目開發驅動模式，吸引消費群體。開發模式開發模式緊縮城市開發模式緊縮城市開發模式13本報告嚴格保密主題社區模式：通過社區的特定生活主題吸引特主題社區模式：通過社區的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區的影響力，支撐項目開發定消費人群，提升社區的影響力，支撐項目開發模式一：模式一：主題社區模式主題社區模式主題社區開發模式主題社區開發模式核

14、核心心驅驅動動方方式式：在陌生區大盤開發中，由于項目的交通距離以及消費者對項目區域的心理距離的影響，消費者對項目關注不足，項目對消費者無法形成沖擊，項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力，社區主題承載了社區開發中對消費者形成有效吸引的作用。教育地產、老年社區地產、體育地產、文化藝術地產等教育地產、老年社區地產、體育地產、文化藝術地產等的成功開發成為模式區大盤開發的重要驅動方式。通過主題主題吸引消費者的關注吸引消費者的關注，通過完善的社區配套和良好的社區環完善的社區配套和良好的社區環境境消除消費者的心理抗性。 綠地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的

15、“綠地21城”位于上海后花園總面積50萬平方公里的昆山花橋國際商務城一側，面積達13平方公里萬。由一前度假社區綠地國際家園、二期尊老社區孝賢坊 、商務社區和國際社區四大可持續主題板塊構成。 老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養師配制食譜，智能化設施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設有垂釣臺、百鳥園、養生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。14本報告嚴格保密老年、醫療服務老年、醫療服務教育、文化教育、文化健康、運動健康、運動健康、教育、老年社區等多種主題成為眾多大盤開發健康、教育、老年社區等多種主題成為眾多大盤開發的重要驅動力，關鍵是造就獨特的不可復制的核心競

16、的重要驅動力，關鍵是造就獨特的不可復制的核心競爭力爭力奧林匹克花園的健康主題：奧林匹克花園的健康主題：體育場、體育館、名牌學校的引進-體育中心；賓館、寫字樓的開發、引進大賣場-商貿中心大型居住區的開發、其他公共設施-居住中心。深圳桃源居的教育主題：深圳桃源居的教育主題：建立了學校教育、社區教育與家庭教育相結合的完善的終身教育體系。終身教育體系的特點是終身性和全員性。由中國婦女基金會委托寶安區社區教育中心開展的桃源居婦女教育，填補了國內婦女教育的五項空白。 上海綠地上海綠地2121城尊老社區主題城尊老社區主題老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養師配制食譜，智能化設施，老年文化中心、老年

17、休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設有垂釣臺、百鳥園、養生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。15本報告嚴格保密主題社區不僅要具有鮮明的主題并對主題進行強化宣主題社區不僅要具有鮮明的主題并對主題進行強化宣傳，而且在強化主題的同時進行復合舒適性社區建設傳，而且在強化主題的同時進行復合舒適性社區建設主題社區開發主題社區開發模式基本特征模式基本特征主題鮮明主題鮮明-成為社區開發的核心支撐力；主題宣傳主題宣傳-讓消費者接受主題，主題成為項目標簽；主題先行主題先行-體現主題的硬件設施建設先行，感受主題；主題復合主題復合-單主題宣傳與多主題建設，復合性舒適社區。1 12 23 34 4適用條件適用條件

18、陌生區大盤開發，消消費費者者心理抗性大心理抗性大；有區域內其它項目不具備的獨特資源，具有打造不可復制核心競爭力潛質；資金雄厚，前期投入大，項目大、實現周期長。符合城市發展與區域需求的市場定位與主題開發；具有震撼力的鮮明主題捍衛項目的號召力，形成項目與周邊項目鮮明差異；主題先行，樹立消費者信心。成功關鍵因素成功關鍵因素16本報告嚴格保密新市鎮模式新市鎮模式NEW TOWNNEW TOWN ：建立較為完善的市：建立較為完善的市鎮結構及公共空間體系實現對項目的規劃和建設鎮結構及公共空間體系實現對項目的規劃和建設最早追溯到1898年霍華德的“花園城市花園城市” 構想，通過付諸歐美的城市建設，歷經百余年

19、發展, 形成了今天New Town模式。主要建設措施：外部功能內部化外部功能內部化采用成片素地開發模式，完善的公共設施與服務設施，以及聯外交通的配合，是人口引進的重要誘因；通過開放式商業街、社區環境、特色產品等完善的生活配套保證郊區化生活的；通過大規模基礎設施建設與公共商業建設保證居住需求。加勒比新城加勒比新城萬科城萬科城New town New town 的來源的來源公共配套設施；公共配套設施；基礎服務設施；基礎服務設施；街區、社區；街區、社區；模式二：模式二：新市鎮模式新市鎮模式鳳凰城鳳凰城17本報告嚴格保密新市鎮大盤開發模式通過有品牌號召力的企業帶新市鎮大盤開發模式通過有品牌號召力的企業

20、帶動，通過規模化的成熟配套和便捷的生活設施動，通過規模化的成熟配套和便捷的生活設施New town New town 的特征的特征 規模化帶來的成熟配套和便捷的生活設施規模化帶來的成熟配套和便捷的生活設施； 豐富多元的文化形態和景觀； 可以持續發展的生態系統；成功開發關鍵要素成功開發關鍵要素 街區的建設：人性化的步行空間 社區規劃：獨立的社區布局 公共空間的營造：打造市鎮社區中心（Town Center）適用條件適用條件 位于城市郊區位于城市郊區, ,城鄉結合部；城鄉結合部； 占地規模較大，可容納較多人口； 多種物業組合，以住宅為主，多功能復合性社區 ； 良好的自然生態環境和社區生態系統，交通

21、相對便利通達性好交通相對便利通達性好。新市鎮開發模式的關鍵是新市鎮開發模式的關鍵是“造市造市”-有有“市市”才有鎮。才有鎮。市鎮結構組成市鎮結構組成 道道路路系系統統市鎮四周均有區域性干道環繞。鄰鄰里里單單位位鄰里單位內規劃學校、游集場、娛樂中心等設施 ； 社社區區中中心心內設會堂、銀行、郵電局、醫院等；商商業業設設施施市場及鄰里商業中心； 公園綠地及運動場公園綠地及運動場其其它它公公共共設設施施 汽車站、停車站、加油站等。18本報告嚴格保密產業驅動模式：通過具有盈利能力特色產業的經營產業驅動模式：通過具有盈利能力特色產業的經營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續開發提升項目的價值和影響力，

22、并保證項目持續開發產業驅動模式產業驅動模式總部基地總部基地通過具有盈利能力特色產業的長期經營，提升項目在城市中的影響力與地位，體現項目的開發價值，達到產業與房地產開發雙盈利的目的。達到產業與房地產開發雙盈利的目的。關鍵詞：關鍵詞：采用成片素地開發模式，通過具有特色的產業開發與經營提升區域與項目的影響力，是人口引進的重要誘因；在前期成功經營中，充分展現項目景觀優勢、生活配套優勢、產業聚集優勢；通過基礎設施建設與公共設施建設保證居住需求；邊經營、邊引導、邊開發，打造具有特色的居住社區。邊經營、邊引導、邊開發，打造具有特色的居住社區。特色產業；特色產業；產業經營；產業經營；產業影響力；產業影響力；深

23、圳華僑城深圳華僑城模式三：模式三：產業驅動模式產業驅動模式觀瀾湖大宅觀瀾湖大宅19本報告嚴格保密產業驅動不僅要選擇既能驅動項目開發又有盈利能力產業驅動不僅要選擇既能驅動項目開發又有盈利能力的產業，更重要的是要總體規劃，確定前后期開發關的產業，更重要的是要總體規劃，確定前后期開發關系系Business ParkBusiness Park發歷程發歷程第一代：工業園區第二代：商務與社區第三代：鄰里商務區第四代： Business Town.休閑產業社區發展：休閑產業社區發展：第一階段：單一大中型文化主題園；第二階段：綜合性、區域性開發；第三階段大型旅游休閑區的出現。產業驅動模式特征產業驅動模式特征

24、特色產業具有長期經營的生命力，特色產業能夠為開發盈利；特色產業具有長期經營的生命力，特色產業能夠為開發盈利； 特色產業在城市具有號召力與影響力； 特色產業對城市與區域發展具有巨大的提升作用。成功開發關鍵要素成功開發關鍵要素適用條件適用條件大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利；項目所在地生態環境好，周邊的環境破壞與工業污染少。項目所在地生態環境好，周邊的環境破壞與工業污染少。開發企業資金雄厚，能夠較長時期的持續開發 。產業聚集、長期盈利能力、產業號召力是成功的關鍵。產業聚集、長期盈利能力、產業號召力是成功的關鍵。總體規劃，分步實施，先確定產業，在確定開發思路；綜合開發，全面收

25、益 ：通過分散開發降低風險，提高盈利能力； 規劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項目之間的銜接。20本報告嚴格保密中心城鎮開發模式：以區域規劃為城市次中心、區域中心城鎮開發模式：以區域規劃為城市次中心、區域性中心為基礎，通過政府基礎設施建設為前提的開發性中心為基礎，通過政府基礎設施建設為前提的開發模式模式概念及定義：概念及定義：以中心城鎮開發為依托的城鎮房地產開發模式。主要包括行政管理機構辦公樓開發，中心鎮公共設施開發，中心鎮商業房地產與與住宅房地產開發等 。區區域域性性中中心心城城鎮鎮主要指中等規模城鎮，即人口在10萬100萬之間的城鎮。研究表明：區域性中心城鎮具有既可獲得規模經濟效益，

26、又可避免人口超過100萬在環境和經濟社會方面過度膨脹的特點。 為了緩解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進行衛星城、新城鎮建設政府有組織地進行衛星城、新城鎮建設。通過政府的公共設施建設、通過政府的公共設施建設、交通系統完善等帶動房地產項目開發交通系統完善等帶動房地產項目開發，中心城鎮大盤開發模式在這種條件下產生。 文化體育中心文化體育中心商務中心商務中心中心城鎮開發模式依托新城建設而存在，公共設施由新城鎮解決。中心城鎮開發模式依托新城建設而存在，公共設施由新城鎮解決。綠地國際花都綠地國際花都模式四：模式四：中心城鎮模式中心城鎮模式政務中心政務中心最重要的開發控制與

27、要點：內部功能外部化！最重要的開發控制與要點：內部功能外部化！21本報告嚴格保密中心城鎮開發機制關鍵是依托新城鎮的建設，項中心城鎮開發機制關鍵是依托新城鎮的建設，項目的開發節奏、價值與新城鎮開發進度息息相關目的開發節奏、價值與新城鎮開發進度息息相關 國國際際大大都都市市城城鎮鎮開開發發機制的機制的3 3種類型種類型 基本由政府包攬-以倫敦和漢城的新城鎮開發為代表 ；“公辦商營式”-以香港的新城鎮開發為代表； 基本以私人開發商為開發主體，但政府給予一定的政策傾斜-以東京的新城鎮開發為代表。 高標準規劃：國際化、時尚現代以及生態的社區規劃； 高密度的交流聯系- 社區內部與社區外部的融通 展示未來：

28、高標準智能化的產品設計和服務設施 政府支持：基礎設施建設先行；融資渠道 。適用條件適用條件大城市近郊，屬于規劃的城市次中心或區域中心的建設范圍；城鎮中心基礎基本配套設施符合基本生活需求，解決交通通達。區域開發與建設政府支持，未來前景好，消除市民心理抗性 。成功關鍵要素成功關鍵要素中心城鎮模式特征中心城鎮模式特征現代化特征：現代化特征：具有強烈現代感，建筑充滿現代都市氣息；國際化特征：國際化特征：吸引外國資本參與，建筑風格多元化；人人文文化化、生生態態化化：通過新城鎮的綠化、建筑、小品等體現健康與親和的特征。項目的交通、商業配套、區域價值等以區域開發為主要。項目的交通、商業配套、區域價值等以區域

29、開發為主要。最重要特征：最重要特征：內部功能外部化！內部功能外部化！22本報告嚴格保密緊縮城市開發模式：在通過城市大盤開發中濃縮城市緊縮城市開發模式：在通過城市大盤開發中濃縮城市的主要功能，通過建的主要功能，通過建“城中城城中城”來保持項目的相對獨來保持項目的相對獨立性立性“緊縮城市緊縮城市 ”(Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續發展。提倡提倡”縮短交通距離縮短交通距離”，建立短路徑城市。，建立短路徑城市。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對大規模的功能分區，避免城市過分向郊區和鄉村擴張，主張步行和建

30、立鄰里關系。 作作用用營營造造城城市市新新的的中中心心區區，打打造造新新地地標標，創創造造活活力力之之源源的區和功能，避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市24小時不夜城等方面起著重要作用。緊縮城市開發模式由于主張在城市小的區域內建立一個個多功能的緊縮城市開發模式由于主張在城市小的區域內建立一個個多功能的城市綜合體，又稱為城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發模式都市綜合體開發模式”。綜合體是將城市中商業、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項以上功能進行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。 模式五：模式五：緊縮城

31、市模式緊縮城市模式23本報告嚴格保密亞特蘭大車站工程與北京亞特蘭大車站工程與北京soho現代城是典型的緊縮城現代城是典型的緊縮城市開發模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區。市開發模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區。地理位置地理位置： 項目位于國貿橋西南角，東三環和長安街交叉的金十字，CBD核心區。項目性質項目性質： 項目總建筑面積70萬平米，分七期銷售。包括寫字樓、商務公寓、商寫字樓、商務公寓、商業街、住宅等多種建筑形式，是集業街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業、居住為一體的、典型辦公、商業、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區的開放式混合型都市綜合社區。亞特蘭大車站工程亞特

32、蘭大車站工程Soho現代城現代城地理位置地理位置： 亞特蘭大中心區，車站連同已停產的鋼廠138英畝。項目性質項目性質： 城市重建項目。已建成50多萬平米寫字樓、20萬平米商業娛樂、5000套住宅單位，近百畝中心公園，另20000多個就業崗位。24本報告嚴格保密緊縮城市開發模式的關鍵是選擇合理的物業配比模式緊縮城市開發模式的關鍵是選擇合理的物業配比模式和驅動模式，政府支持，開發主體資金雄厚和驅動模式，政府支持，開發主體資金雄厚緊縮城市發展模式緊縮城市發展模式 ：各種功能均衡功能均衡發展模式以“商商務務”為為核核心心的發展模式；以“商商業業”為為核核心心的發展模式；以“酒酒店店”為為核核心心的發展

33、模式。適用條件適用條件優越的地理位置 CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件；較大的規模；強制性的視覺沖擊超高層/建筑群政府支持，開發主體資金雄厚 。緊縮城市模式特征緊縮城市模式特征功能復合：功能復合：項目基本具備城市的主要功能；建筑形態多樣化：建筑形態多樣化：建筑形態與建筑形式多樣化、現代化；資源共享：資源共享：通過合理功能配比實現項目客戶資源共享與空間共享。合理的功能配比：功能選擇與物業配比，符合城市需求； 高標準規劃：規劃要站在城市的高度，具有前瞻性 。成功關鍵要素成功關鍵要素緊縮城市開發模式對于城市重建與舊城改造項目特別適用。緊縮城市開發模式對于城市重建與舊城改造項目特別適用。25本報告

34、嚴格保密第三部分：對大盤開發的認識與意見第三部分：對大盤開發的認識與意見26本報告嚴格保密社區功能復合化社區功能復合化：大盤社區功能呈綜合性互補形：大盤社區功能呈綜合性互補形態，大盤社區應該成為一個態，大盤社區應該成為一個“緊縮城市緊縮城市”形態形態超越超越“單一功能模式單一功能模式”：通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業，娛樂，文化等復合型結構模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求；外向互動、內向緊湊：外向互動、內向緊湊：大盤既是一個領域，又與周邊的環境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內獨立與對外融合的統一。集約化、集聚化：集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一個城市功能的濃縮和剪

35、影。 “ “ 緊縮城市緊縮城市”是一種可持續發展的城市形態是一種可持續發展的城市形態 邁克邁克詹克斯詹克斯認識一認識一大盤功能復合不僅僅是多功能的簡單組合功能復合不僅僅是多功能的簡單組合，更重要的是功能之間的合理配比合理配比與功能之間的合理布局合理布局，以實現社區的和諧與舒適。27本報告嚴格保密街區建設與公共空間：街區建設與公共空間：街區與公共空間是社區活街區與公共空間是社區活力的最關鍵要素，是業主之間最主要的交流平臺力的最關鍵要素，是業主之間最主要的交流平臺街區是大盤社區重要的組織成分、生活配套和精神延伸；無論西方還是國內，都重視社區內部獨立街區的打造；街區創造健康創造健康的環境、建設良好的

36、社會關系、促進共生和成長的環境、建設良好的社會關系、促進共生和成長；活力街區基本特征：小尺度、互動性、便利與共享小尺度、互動性、便利與共享、多樣性、包容性、防衛性認識二認識二街區與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化，增加居住者對環境增加居住者對環境的依戀與歸屬感的依戀與歸屬感。社區公共空間：在整個社區、鄰里的空間布局中，公共領域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設施，如社區街道、城市廣場、學校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。街區與公共空間不是越大越好，大廣場的結果常常是死角。街區與公共空間不是越大越好，大廣場的結果常常是死角。28本報告嚴格保密合理的啟動模式：

37、合理的啟動模式：在不成熟區域的大盤開發中住宅在不成熟區域的大盤開發中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業后期開發啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業后期開發認識三認識三市市場場可可實實現現：最先啟動的物業必須為市場可實現物業，否則項目形象與價值將大大貶損；符符合合項項目目資資源源特特色色：大盤為了展現價值點，一般在景觀較好的區位進行啟動；有利價值最大化有利價值最大化：通過前期成功啟動實現后期價值提升。啟動的基本原則啟動的基本原則產業驅動大盤產業驅動大盤：產業先行，通過產業成功建立項目地位；景觀大盤：景觀大盤：以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值；一般大盤：一般大盤：通過前期住宅啟動帶動

38、后期商業、配套的實現。29本報告嚴格保密科學分期與合理的進度安排：科學分期與合理的進度安排：大盤分期開發中前期開大盤分期開發中前期開發要達到奠定項目形象，后期開發持續實現項目價值發要達到奠定項目形象，后期開發持續實現項目價值認識四認識四景景觀觀資資源源最最好好的的區區域域首首期期開開發發：保證項目啟動成功和前期實現，吸引高端客戶群；以以最最好好的的產產品品首首期期開開發發：奠定項目高端形象，奠定項目高品質，建立項目的圈層感。首期產品選擇：首期產品選擇：以市場能實現產品啟動，如果不了解產品的市場反應，多產品組合啟動，檢驗市場反應；開發節奏控制開發節奏控制：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發強度，通

39、過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發；產品分期策略：產品分期策略：前期高品質產品（低容積率），中期高品質產品（低容積率），中期高容積率實現項目價值，后期高品質拔高項目形象高容積率實現項目價值，后期高品質拔高項目形象。30本報告嚴格保密注重鄰里關系：注重鄰里關系：人際交往空間的打造，提供社區戶外人際交往空間的打造，提供社區戶外共同活動共同活動、交往的場景，提供社區交往的平臺與機會。交往的場景，提供社區交往的平臺與機會。鄰鄰里里之之間間的的首首屬屬群群體體與與互互動動，社社區區的的生生長長點點與與鄰鄰里里空空間間的的社社區區色色彩彩，兒童兒童、青年、老年、青年、老年在各個階段，城市鄰里總是家的延伸

40、在各個階段，城市鄰里總是家的延伸KellerKeller于城市鄰里于城市鄰里鄰里空間被融入社區規劃之中，把室外空間設計當成一個標準，從人的需求出發，創造人性化居住環境；鄰里空間成為人們居家的一個重要標準，這個標準被體現為兩個特征，一是尺度適宜，二是相對封閉一是尺度適宜，二是相對封閉；營營造造和和睦睦社社區區的的軟軟環環境境，參與社區活動，討論有關公共利益的話題，產生對社區的歸屬感和責任感。認識五認識五鄰里關系不僅要求大盤在規劃上考慮與周邊建筑的和諧與統一，保持尺度與建筑風格的統一；更重要的是要通過居更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區居住氛圍。民的參與建立和諧的社區居住氛圍。生活方式打造是

41、大盤價值與品牌提升重要手段生活方式打造是大盤價值與品牌提升重要手段31本報告嚴格保密第四部分：大規模開發策略思考第四部分：大規模開發策略思考32本報告嚴格保密大規模開發策略思考大規模開發策略思考戰略層面：戰略層面： 從城市發展階段、項目在城市中的地位及發展前景、項目可能擔負的城市功能入手，系統的、框架性的綜合解決問題；不能用戰術手段解決戰略問題，陷入到每一個具體地塊的解決方案之中。財務目標層面：財務目標層面： 整個區域開發如何盈利。什么是用來建立區域形象與價值標桿的 ，什么是爭現金流的？是否每個回合都要獲勝，還是有輸有贏，最終整體獲利。戰術層面：戰術層面： 如何將錢用在刀刃上，在服從于整體戰略

42、的基礎上每個地塊（功能區）的開發目標和手段是什么。如何啟動項目、啟動區域如何執行？如何營銷？層面一層面一層面二層面二層面三層面三33本報告嚴格保密大規模開發的九大關鍵問題大規模開發的九大關鍵問題Q1站在城市視角的區域價值定位站在城市視角的區域價值定位Q2以財務目標為核心的開發策略以財務目標為核心的開發策略Q4基于競爭的可持續發展的項目核心能力基于競爭的可持續發展的項目核心能力Q5項目增值為導向的營銷策略項目增值為導向的營銷策略Q7企業品牌的社會營銷企業品牌的社會營銷Q3配套開發策略的制定是項目成功的關鍵配套開發策略的制定是項目成功的關鍵動態的客戶層面選擇動態的客戶層面選擇Q8Q6兼顧長短期目標

43、的啟動策略和啟動模式選擇兼顧長短期目標的啟動策略和啟動模式選擇項目持續增值的社區管理和項目運營創新項目持續增值的社區管理和項目運營創新Q934本報告嚴格保密 中心化，而非中心中心化，而非中心 基于城市發展的大思維挖掘區域價值基于城市發展的大思維挖掘區域價值關鍵詞：基于未來、城市價值、城市新的增長級關鍵詞：基于未來、城市價值、城市新的增長級在發展戰略層面上，大規模開發必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發展的平臺上，關注城市層面的機會，如城市化進程、人口轉移，城市功能缺失、某類供應短缺等，必須基于區域整體發展的角度挖掘價值，指導項目整體定位及控制性規劃；準確的區域價值定位極大提升項目價值，為大

44、盤實現核心吸引力，形成“中心化”，擴大客戶覆蓋距離，對區域外產生持續的拉動力，住區與城市互為增值。大規模開發不同于一般房地產開發的最大根本點就是區域規劃的前瞻性、先進性，預測重于當前的競爭，解決方案應是系統的、框架性的、彈性的。35本報告嚴格保密大規模開發的利潤來源于開發節奏大規模開發的利潤來源于開發節奏 以財務目標為核心的開發策略以財務目標為核心的開發策略關鍵詞：前瞻性、資源分配、規劃價值關鍵詞：前瞻性、資源分配、規劃價值以財務目標為核心制定開發節奏和時序，首先明確在公司的整體布局中項目承擔的責任，為完成財務目標，分解階段性盈利和整體盈利，繼而明確不同的產品線和配套在不同開發階段的作用。無數

45、案例說明：大規模房地產項目的開發，利潤來源于開發節奏、前瞻性視野和市場預見能力，物業類型的演變、容積率的提高。組團之間要有差異，有提升，給消費者理由舊村改造等增加項目投入的狀況為項目約束條件，其安排以實現項目利潤最大化為前提36本報告嚴格保密全面全面OR局部領先？局部領先？ 基于競爭的可持續發展的項目核心能力基于競爭的可持續發展的項目核心能力項目產品力解構項目產品力解構整體規劃整體規劃景觀設計景觀設計產品形象產品形象戶型設計戶型設計社區配套社區配套DIS系統系統項目核心能力項目核心能力關鍵詞：資源價值、可持續發展、動態選擇關鍵詞：資源價值、可持續發展、動態選擇大規模開發必須在規劃設計上必須體現

46、出項目的獨特價值項目核心能力，這種核心能力往往與項目獨特的資源相連，從而保證項目的可持續發展。在產品的分期設計中應兼顧不同時期市場競爭和客戶群的變化，從規劃上確保項目持續競爭優勢37本報告嚴格保密商業價值最大化？商業價值最大化？ 配套開發策略的制定是項目成功的關鍵配套開發策略的制定是項目成功的關鍵關鍵詞：配套分級、規模適度、配套開發策略關鍵詞：配套分級、規模適度、配套開發策略大規模開發的配套首先是用來展示生活方式、用來示范品質的，商業價值的培育期則相對較長，其利潤在區域成熟前往往來自于對住宅價值的提升大規模開發的配套一般分為三個級次，不同級次配套與不同物業類型之間的兼容性和價值拉動也不同因此，

47、在定位階段弄清楚配套的分級、價值點以及和住宅的聯動關系，解決配套的開發次序和開發規模，也就是開發策略的問題至關重要，在某種程度上配套開發策略的選擇決定著項目的成敗38本報告嚴格保密主流市場主流市場OR細分市場？ 動態的客戶層面選擇動態的客戶層面選擇關鍵詞：主流客戶、客戶群轉化關鍵詞：主流客戶、客戶群轉化陌生區大規模項目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復合而非單一，宣傳的主流客戶要對其它客戶群具有吸引和涵蓋性。陌生區大規模項目，還要關注客戶群體的轉化。在客戶定位方面要考慮啟動客戶群與核心客戶群是否存在差別。 一般來說，城市邊緣陌生區的客戶可能有：主動郊區化人群、被動郊區化人群、外地/郊縣人群等。

48、39本報告嚴格保密兼顧長短期目標的啟動策略和啟動模式選擇兼顧長短期目標的啟動策略和啟動模式選擇關鍵詞：高調亮相、標桿物業、配套展示關鍵詞：高調亮相、標桿物業、配套展示大規模區域開發的規模屬性決定了盈利來源的多樣化，因此整個啟動策略的確定與其長期開發目標、區域整體定位以及預期盈利模式緊密相關。啟動策略的制定應遵循土地價值系統增加原則、市場接受原則、經濟可行原則以及開發實力匹配原則。大規模項目啟動的主要思路是：規模取勢、定位示范、品質展示和資源利用。地塊環境資源區域成熟度啟動相對中低端啟動相對中低端啟動相對中低端啟動相對中低端產品，圍合環境，產品，圍合環境，產品，圍合環境，產品，圍合環境，逐步拉升

49、逐步拉升逐步拉升逐步拉升啟動相對中低的啟動相對中低的啟動相對中低的啟動相對中低的產品，完善配套，產品，完善配套，產品，完善配套，產品，完善配套，樹立形象，拉升樹立形象，拉升樹立形象，拉升樹立形象，拉升產品產品產品產品啟動高端產品，啟動高端產品，啟動高端產品，啟動高端產品，樹立形象，帶樹立形象，帶樹立形象，帶樹立形象，帶動后期產品開動后期產品開動后期產品開動后期產品開發發發發4312中高端產品樹中高端產品樹中高端產品樹中高端產品樹形象，帶動后形象，帶動后形象，帶動后形象，帶動后期開發期開發期開發期開發啟動區的策略及產品路線的相對位置圖啟動區的策略及產品路線的相對位置圖40本報告嚴格保密大盤，立勢

50、是關鍵大盤，立勢是關鍵 營銷創造價值營銷創造價值關鍵詞：區域營銷、強勢關鍵詞：區域營銷、強勢大盤的競爭不是個別樓盤的競爭，而是區域價值的競爭。如果缺乏區域價值，大盤往往必須自己“營造區域價值”，需要做邊界界定和區域營銷。強勢是大盤營銷的特色，大盤往往需要較常規高的營銷費用，用于強勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。強勢有利于形成區域中心化與區域價值 。啟動期是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關重要。在各期開發過程中不斷進行“脈沖式”的刺激，保證持續成功開發41本報告嚴格保密項目品牌項目品牌VSVS企業品牌企業品牌 企業品牌的社會營銷企業品牌的社會營銷關鍵詞：開發模式、話

51、語霸權關鍵詞：開發模式、話語霸權成熟區的常規房地產開發通常建立的是項目品牌，而大規模開發是非常有利于企業在城市里建立品牌的。企業品牌的社會營銷非常有效：傳遞開發理念，給消費者信心，同時建立城市里規模開發的話語話語霸權霸權及保障體系企業建立品牌兩種主要途徑：1、建標準，樹立行業的一些新標準；2、建立對一種開發模式的話語霸權華僑城華僑城旅游地產旅游地產萬科四季花城萬科四季花城郊區地產郊區地產星河地產星河地產豪宅開發專家豪宅開發專家星河丹堤星河丹堤外觀和產品專利外觀和產品專利42本報告嚴格保密大盤持續增值之路大盤持續增值之路 社區管理模式創新社區管理模式創新大盤的客戶構成是復合的，大盤社區管理模大盤

52、的客戶構成是復合的，大盤社區管理模式需要進行創新，通過軟性價值體系形成特式需要進行創新，通過軟性價值體系形成特殊的社區文化，進而產生人文附加值和歸屬殊的社區文化，進而產生人文附加值和歸屬感，為大盤的持續發展創造條件感，為大盤的持續發展創造條件43本報告嚴格保密政府利益政府利益企業開發利潤企業開發利潤及品牌建立及品牌建立改造前改造前區域價值區域價值村集體村集體及村民及村民利益利益企業利益企業利益改造后改造后區域價值提升區域價值提升拆遷、建設模式拆遷、建設模式改造前社區改造前社區臟、亂、差、公臟、亂、差、公共配套不完善共配套不完善改造后區域改造后區域承擔城市功能的城市承擔城市功能的城市增長極增長極

53、村集體村集體及村民利益及村民利益村民居住物業村民居住物業村民長期收入村民長期收入物業物業居住環境居住環境村民社會保障村民社會保障利益主體博利益主體博弈模型滿足弈模型滿足各方長短期各方長短期利益利益大盤持續增值之路大盤持續增值之路 項目運營模式創新項目運營模式創新44本報告嚴格保密第五部分：第五部分：開發模式開發模式開發策略開發策略龍郡運營龍郡運營45本報告嚴格保密運營策略運營策略風險預測及規避產品建議開發策略“龍郡”定位46本報告嚴格保密城市發展城市發展現狀給現狀給XXXXXX的啟示的啟示房地產宏觀房地產宏觀經濟分析經濟分析城市土地城市土地供應預測供應預測城市整體城市整體需求預測需求預測XXX

54、XXX運營背景運營背景深度深度SWOTSWOT分析分析XXXXXX城市城市核心價值核心價值 1、3年后，土地儲備的最大區域；可能成為行業壟斷區域； 2、組團競爭優勢在于資源和區位； 3、XXX需要對城市功能的補充； 4、怎樣形成區域競爭力是項目成功運營的關鍵； 5、政府與政策風險是項目運行主要風險。XXXXXX公園中的城市公園中的城市 47本報告嚴格保密 1、12000畝規模； 2、原生自然生態資源，環境質量好； 3、良好的區位； 4、項目占據達州市唯一的城市綠心、唯一的統一規劃的大盤、唯一的區位。1、地形不利于開發實施：2、高差大、交通組織極為不便，便捷性差：3、一期xxx口碑效果不明顯：4

55、、區域板塊競爭力不足，影響市民對消費者的認知。1、城市化發展；2、城市地位升級；3、市民對改善城市人居的強烈需要，帶來了市場機會；4、天然能源化工基地。1、XXX城市向心力未能形成，成、渝兩地分流現象加劇；南充、廣元天然氣的發現，達州區域競爭優勢降低； 2、XX市“一極多中心” 市場份額將會降低；購房“區域性”明顯，“XX”面臨區域競爭。48本報告嚴格保密豐富的原生自然資源城市化帶來旺盛的需求住宅需求預測：住宅需求預測：1、20072010年： XXX城市需要住房648.3萬平方米。2、20102015年：XXX城市需要住房819.5萬平方米。城市就業動力、人口動力、能源動力的利用區位的唯一性

56、“XXX”“XXX”核心驅動力核心驅動力49本報告嚴格保密城市人居環境的改善； 城市建設形象的提升；滿足市民日益增加的對居住品質的需求； 區域升值。滿足城市需求滿足城市需求滿足政府需求滿足政府需求滿足客戶需求滿足客戶需求滿足城市運營商的滿足城市運營商的需求需求項目要滿足項目要滿足哪些需求哪些需求土地一級開發收益；房地產開發收益；緩解就業矛盾。居家品質；生活配套；生產配套。經濟目標；社會效益；環境效益。需求的復雜性、多樣性。需求的復雜性、多樣性。項目必須滿足的需求：項目必須滿足的需求：50本報告嚴格保密距離老城區近居家環境優交通便捷教育、零售、銀行等生活配套必須完善醫療、社區等服務設施居家環境都

57、市的繁華交通便捷生活配套就業安全性好生活配套齊備交通便捷購物方便就地消費就業大配套交通便捷生活便捷對居住環境、居家品位和交通要求高客戶需求焦點：客戶需求焦點： 價格、品質、交通便捷、生活環境優良、配套完善價格、品質、交通便捷、生活環境優良、配套完善51本報告嚴格保密城市和客戶的需求城市之心自然資源規模52本報告嚴格保密功能定位：集生態居家、商業服功能定位：集生態居家、商業服務、商務辦公、休閑旅游等功能務、商務辦公、休閑旅游等功能于一體的現代化生態休閑城。于一體的現代化生態休閑城。形象定位：形象定位：公園中的城市公園中的城市XXXXXX城市城市CLDCLD(CENTER LIVING DIREC

58、TION)(CENTER LIVING DIRECTION) 中央生活區中央生活區案名：案名：XXXXXX53本報告嚴格保密運營策略運營策略風險預測及規避產品建議開發策略“XXX”定位54本報告嚴格保密“XXX”“XXX”發展規劃發展規劃龍郡形象品質居住配套商業服務產業發展旅游休閑XXX房地產綜合開發有限責任公司遠期CLD中央生活區（生態人文聚居區）區域商業中心雛形城市旅游產業、教育產業、文化產業城市森林公園、城市綠心土地整理商、基礎設施投資商近期NCLD南城中高檔居住地社區商業、特色商業生活配套產業休閑主題公園開發商、運營商運營模式：運營模式： 產業驅動生活模式產業驅動生活模式 生活配套公共

59、設施的導入模式生活配套公共設施的導入模式55本報告嚴格保密產品多元化：產品多元化：包括：別墅、花園洋房、景觀電梯公寓、經濟適用房、安置房、廉租房等等商服開放性：商服開放性：區域商業中心社區配套包括商業街、社區便利店、銀行、電信、水、電、氣公司等商務辦公城市化：商務辦公城市化：事業單位辦公樓；酒店；會所等。資源公開性：資源公開性：主題景觀公園；城市綠地公園；山體公園；景觀式休閑廣場等。中央生活區有什么？由什么構成？中央生活區有什么？由什么構成？ 城市道路、公交系統、生活購物系統、公共空間系統、集居住、商業配套、城市綠地、教育、醫療、可居可游等功能于一體的一個生活群落。56本報告嚴格保密城市級配套

60、：城市級配套： 道路、公交、停車場； 主題公園、城市綠地； 學校、醫院、社區服務站； 星級酒店、區域商業中心； 農貿市場； 其他生活、生產配套。57本報告嚴格保密商品房：商品房： HOPSCA（城市綜合體）； 別墅、洋房； 電梯公寓； 普通商品房； 經濟適用房； 廉租房等。58本報告嚴格保密酒店、學校：酒店、學校： 星級酒店； 名校產業。59本報告嚴格保密政府搬遷：政府搬遷： 達縣“四大班子”政務中心： 縣委、縣人大、縣政府、縣政協四大班子辦公區； 直屬機關辦公區遷入； 政府服務機構遷入； 其他企事業單位辦公遷入。60本報告嚴格保密目的：借勢、城市形象，公共利益。包括：青少年活動中心；能源科技

61、展覽館；化工科技展覽館。青少年活動中心；能源科技展覽館；化工科技展覽館。選址： 原政府選址地塊，緊鄰能源化工企業商務區。 建筑面積：58萬平方米。關于政務中心未能成功遷建的預備方案：關于政務中心未能成功遷建的預備方案： 天然氣能源化工科技展覽館天然氣能源化工科技展覽館61本報告嚴格保密普通產業：普通產業： 1、依托主題景觀公園打造休閑產業； 2、依托商業街打造區域商業中心。 能迅速提升區域價值的產業：能迅速提升區域價值的產業： 1、依托“名”校打造教育產業； 2、依托能源化工基地打造商務中心、辦公、生活基地、會務接待中心； 3、依托XXX南部溝壑和火鋒山植被打造城市山體游樂園、XXX森林公園、

62、體育公園。62本報告嚴格保密 關于在關于在XXXXXX項目選址，打造能源化工企業商務基地的建議：項目選址，打造能源化工企業商務基地的建議： 目的：目的： 城市公共配套，利用資源優勢，增強組團競爭力； 滿足進駐XXX能源化工企業的辦公、居家、商務談判、會議、休閑、娛樂、培訓等需求； 達到項目“自我造血”的目的。 根據：根據： 城市主干道，西外化工基地河市機場即將開通，便捷性有保證。 物業形態物業形態： 商務別墅群、會務中心、專業會所 配套：配套： 停車場、自動化辦公系統入戶、運動場。63本報告嚴格保密能源單位能源單位“總部基地總部基地”選址建議一選址建議一一號選址地塊位置：一號選址地塊位置： D

63、-08、D-10、D-11F-01占地面積：65321.6平方米；建筑面積：115569.71平方米。 二號選址地塊位置：二號選址地塊位置： D-08、D-10、D-11F-01占地面積：108396.4平方米；建筑面積：191995.4平方米。 能源單位能源單位“總部基地總部基地”選址建議二選址建議二64本報告嚴格保密 關于在關于在XXXXXX北巒征地北巒征地300300畝，打造達州城市山地游樂園的建議。畝，打造達州城市山地游樂園的建議。 目的：目的： 彌補城市功能，增強組團競爭力，產業帶動區域的成熟； 圍繞游樂園，打造餐飲、休閑娛樂產業，解決因拆遷帶來的就業壓力、城市化就業壓力。 （成都游

64、樂園：周邊配套商業2萬余平方米，平均經營額47萬元/天，從業人員2000余人） 根據：根據： XXX城市目前已有的城市公園設施陳舊，不能滿足市民需要； 州河景觀大道，直達游樂園，利用山地，價值最大化。 設施建議：設施建議： 高空觀覽車、空中環園列車、小火車、碰碰車、快樂椅、射擊館、水上世界等；又有驚而不險、興趣盎然的高空翻滾列車，勇敢者轉盤，瘋狂的老鼠，超級秋千、越野賽車降落傘隊等、電動摩托車、遙控車、遙控船、空戰機、升降機、彈跳城堡、迪斯卡健身游樂車、幼兒智力訓練室。 65本報告嚴格保密XXXXXX城市山地游樂園選址城市山地游樂園選址66本報告嚴格保密 關于在關于在XXXXXX北巒征地北巒征

65、地20002000畝，打造森林公園的建議。畝，打造森林公園的建議。 目的：目的： 彌補城市功能，增強區域競爭力； 打造旅游休閑產業帶，如高爾夫、游樂、會務、保健、健康、養老等產業，賺取經濟效益、社會效益； 為城市解決就業問題； 提升居住質量。 根據： 鐵山遠離城市，有競爭優勢； 州河景觀大道、金蘭大道，直達火鋒山，利用山地，價值最大化； 沒有拆遷，原生植被可以利用，采用BOT或者BT模式，共同打造，降低風險。67本報告嚴格保密XXXXXX森林公園選址森林公園選址68本報告嚴格保密龍郡體育公園69本報告嚴格保密森林公園發展目標建議：森林公園發展目標建議：近期發展： 城市旅游，增加區域競爭力； 城

66、市產業鏈，以旅游產業帶動達州農產品、工藝品的同步發展；（叢林氧吧、森林嘉年華、拓展基地、度假村等） 體育公園18洞標準高爾夫球場，提區域品質。中期發展： 城市秦巴紅色旅游線上的旅游點，規模擴大至4000畝，縮短了與天然能源化工基地的距離，城市積聚效應形成。遠期發展： 既可以發展林業，又可以依托森林公園進行房地產開發。70本報告嚴格保密中央生活區子系統展示中央生活區子系統展示HOPSCA（都市綜合體）森林公園（城市山體游樂園）能源化工商務基地高層樣板區行政中心樣板區（能源化工科技展覽館）名牌學校71本報告嚴格保密 景觀商業街休閑景觀帶能源化工商務中心XXX森林公園產業打造： 天然氣能源化工總部基

67、地定向招商、產業鏈規劃和學校引進先行啟動，森林公園、城市山地游樂園項目論證、規劃隨行，把商業街招商、沿湖生態休閑產業招商作為2008年重點，根據配套成熟度引進醫院、商家，使其能夠達到成片成熟的目的。72本報告嚴格保密運營策略運營策略風險預測及規避產品建議開發策略“龍郡”定位73本報告嚴格保密現象：本階段面臨的問題：1、拆遷瓶頸；2、土地整理進度緩慢；3、南岸口碑效果不理想；4、配套設施欠缺。實質：導致后期可能出現的危機：1、政府誠信危機；2、開發策略及步驟不明顯，開發被動；3、土地整治和房地產開發同步進行；4、商品房市場擁有理想的市場前景，但是獨立開發周期長達10年（25%的市場占有率），資本

68、運作難度大。城市運營要解決的問題：城市運營要解決的問題：1、政策風險的規避（尤其是地方政府）。2、經濟風險的預測（尤其是拆遷與土地）。3、成功開發的保障，產品、市場等。4、開發策略、順序等。74本報告嚴格保密配合不積極、工作效率低下，不能滿足項目開發進度，使項目運營存在不確定性。政府不誠信：土地交易、拆遷、優惠政策等存在變數。政策（地方政府）政策（地方政府）土地風險土地風險土地風險土地風險（國有土地使用權轉（國有土地使用權轉讓、出讓、集體用地讓、出讓、集體用地征用）征用）國有土地使用權轉讓：土地增值稅。指標：集體土地征用，必須先行進行用地指標爭取。征用：土地二元結構，集體用地征用，農民變居民，

69、拆遷、安置補償，耕地、戶口、勞動保障。政策、地方政府政策、地方政府耕地征用，控制嚴格。75本報告嚴格保密土地一級開發公司組建模式規避政府風險，實現土地整治權與開發權的獨立XXX人民政府以土地出資XXX有限責任公司土地整理公司76本報告嚴格保密成立土地一級開發公司，實行成立土地一級開發公司，實行“區域共建、利益共享區域共建、利益共享” ” ：目的： 1、與政府經濟效益直接掛鉤，提高政府職能部門工作效率； 2、有利于集體用地的征用，取得國有土地使用權證，以規避后期的風險，取得項目開發主動權； 3、有利于統一解決拆遷、安置、失地農民保障等拆遷中實際問題； 4、有利于加快規劃實施和“三通一平”設施建設

70、，爭強區域競爭能力； 5、有利于產業鏈的打造，如能源化工企業商務區、能源科技展覽館等，均可以公共利益需要的名義，先行征地啟動。77本報告嚴格保密與發展商的戰略關系：與發展商的戰略關系： 可利用資源的直接提供者與利用者；土地運營規劃與土地實質性開發、土地價值的兌現；土地供應與需求關系，構成土地消費市場；土地資源為紐帶的運營合作。與投資商的戰略關系：與投資商的戰略關系： 資本投入的戰略伙伴；資本操作運營商；重大項目的承接和合作商。與消費者的戰略關系：與消費者的戰略關系： 提供優良的人文環境；創造消費和商機；規劃建設中的生態 環境的創造和保護；品牌形象的傳播者。與政府的戰略關系：與政府的戰略關系：

71、土地發展戰略、權力、政策的協調；資金計劃和投入的協調；發展規劃、計劃的實施和協調；建設進度的制定和執行協調。78本報告嚴格保密運營策略運營策略風險預測及規避產品建議開發策略“XXX”定位79本報告嚴格保密整體開發策略：整體開發策略： 以地為本、以水為點、以路為脈、以產為綱、多點引爆、全面推動。以地為本、以水為點、以路為脈、以產為綱、多點引爆、全面推動。80本報告嚴格保密整體開發策略：整體開發策略： 以地為本：以地為本： 是指在一級土地開發的基礎上，進行各產業、各經營內容的組合，實現土地指標的占有，最終達到鞏固一級市場，升值二級市場的目的。 以水為點：以水為點： 將原農家水庫進行水域治理，并沿水

72、域打造城市核心休閑景觀帶，形成區域亮點，并迅速提升項目人氣的聚集； 以路為脈：以路為脈： 首先是根據基礎設施先行的原則，本項目開發道路先行一步是基礎和前提；而本項目道路建設的走向和規模既受總體戰略的指導，也體現了本項目今后經營開發節奏和線路走向，有利于展示形象和迅速提高區域價值。 以產為綱：以產為綱： 產業鏈是項目得以成功的關鍵，通過產業布局，將不可建設用地盤活，同時，以經營吸納人氣，促進整個區域的快速成熟，使地塊迅速升值，拉動整個項目的開發。81本報告嚴格保密整體開發策略：整體開發策略： 多點引爆：多點引爆： 即一級開發從“面”上展開，促進區域的成型，二級開發從“點”上展開，打造樣板區，促進

73、區域快速升值；將土地一級開發、產業鏈規劃與打造、房地產開發（二級市場）同時啟動，達到同時計劃、同步設施的效果，同時引導消費、引導居住。 全面推動：全面推動： 就是要實施有序開發，對整個項目開發各個工作環節，按照不同分工制定統一計劃，全面啟動，做到有效實施開發。 在推動過程中，注意各個主題之間互相推動、互補，以有利于形成區域主題概念和形象氛圍。82本報告嚴格保密路網建設：入口道路及內環線配套先行； 道路按照城市主干道、次干道、支路的等級順序，依次建設.20082008年年20092009年年20102010年年83本報告嚴格保密土地一級開發：土地一級開發： 從北向南、從西向東，逐級開發，以道路為

74、脈依次推動。從北向南、從西向東，逐級開發，以道路為脈依次推動。20072007年年20082008年年20092009年年84本報告嚴格保密開發實施策略：開發實施策略：推動政府，加快征地工作：推動政府，加快征地工作： 在與政府、市場博奕的過程中，我們手中能掌握多少土地將成為左右整個項目成功與否的一個關鍵所在。因此盡量保證更多的土地，合法取得國有土地使用權，從而增強本項目綜合推進和規避風險的能力。加快道路等基礎設施的建設加快道路等基礎設施的建設 道路、市政配套等基礎設施先行是新城開發必須的過程。而且本項目面向的是兩級市場，必須有整個路網系統和基礎設施建設效果的示范效應。85本報告嚴格保密開發實施

75、策略：開發實施策略：炒熱樣板區，加大宣傳工作炒熱樣板區，加大宣傳工作 樣板區、示范區建設是項目價值提升的必要條件，通過對HOPSCA（城市綜合體）的重點打造，提高區域競爭力。同時，利用整體規劃和開發事實，向外界傳遞項目的價值前景。由點及面，逐步推進由點及面，逐步推進 通過先期的主題公園示范區、政務核心區（能源科技展覽館）來打造亮點，吸引消費者目光；同時以HOPSCA（城市綜合體）為核心賣點，采取虛實結合，整體策劃，分期打造，精心營銷的開發思路，使開發商、政府以及普通消費者三方都能各取所得。86本報告嚴格保密主題景觀示范區、房地產開發樣板區主題景觀示范區、房地產開發樣板區 “XXX”水環境治理后

76、，打造城市休閑公園； 城市綜合體（HOPSCA）建設（酒店、主題商業、商務、高尚住宅、城市綠地同步啟動），促進區域居住形象提升。87本報告嚴格保密結束語如何發展大盤，不僅在檢驗開發商的專業能力，如何發展大盤，不僅在檢驗開發商的專業能力，更是在拷問經營者的社會責任、持續經營能力與更是在拷問經營者的社會責任、持續經營能力與其對品牌提升的理解和決心其對品牌提升的理解和決心 開發成功的大盤是開發成功的大盤是“天使天使”，它可以創造美好、，它可以創造美好、舒適的居住環境，帶來滾滾利潤與品牌提升；舒適的居住環境，帶來滾滾利潤與品牌提升；然而，開發失敗的大盤就是然而，開發失敗的大盤就是“魔鬼魔鬼”，它不僅可，它不僅可以拖垮一個經營者，更將對大區域的居民生活帶以拖垮一個經營者，更將對大區域的居民生活帶來長期的不利影響，對城市發展阻礙重重來長期的不利影響，對城市發展阻礙重重88本報告嚴格保密城市需要大盤對發展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經城市需要大盤對發展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經營者與參與者需要大盤的經驗與積累營者與參與者需要大盤的經驗與積累大盤發展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！大盤發展中，我們不僅要獲得利潤，更要獲得成長！89本報告嚴格保密交流結束交流結束 Thanks!