1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。上海南橋綜合項目前期定位策劃方案Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010Part 1 地塊周邊區域房地產市場情況Part 2 地塊所在區域購買客戶分析Part 3 地塊分析及產品建議Part 4 項目未來客戶預判報告結構Part 5 類似項目案例借鑒Code of this report | 3 Copyright Ce

2、ntaline Group, 2010地塊周邊區域房地產市場情況Part 1Part C.1 奉賢土地供應及用地規劃情況Part C.2 住宅市場供需情況及其發展趨勢分析Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010奉賢土地供應及用地規劃情況Part C.1Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010奉賢新城周邊用地規劃情況從2008年5月至2010年5月，奉賢區總共成交商業和住宅土地53.5萬，其中住宅占地其中住宅占地32.232.2萬萬。按容積率折算后的總建筑面

3、積為109.4萬平方米，其中住宅其中住宅占占67.567.5萬萬。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010近期奉賢區土地交易情況表Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010奉賢新城分期規劃發展方向由于目前奉賢南橋新城板塊用地已近飽和，城區的不斷發展使得對土地的需求分別向外拓展，目前已經開始向城東擴展。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010奉賢南橋新城城東區開發建設分期規劃本項目直接受益于

4、南橋新城向城東發展的前景規劃，并且成為本區域的首期開發用地。同時，本項目區域規劃成為城東休閑旅游服務中心，為本項目的價值提升起到良好的促進作用。本案Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010奉賢南橋新城城東區道路交通建設規劃本項目獲益于“豐”字型的國道、省道和高速等道路，交通便捷。同時，未來輕軌五號線的延伸設站，都將拉近與上海中心城區的距離，直接提升了土地和物業的升值空間。本案輕軌五號線Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010住宅市場供需情況及其發展趨勢分

5、析Part C.2Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010從上海商品住宅的市場供求可以看到：2009年1月至2010年4月期間商品住宅新增供應2654萬，成交2710萬，供求比為0.98。說明需求略大于供應，并且去化部分存量住宅。同時，進入2010年后受政策出臺前后的影響，供應和成交都出現大幅萎縮，市場處于觀望狀態。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010從上海商品住宅的成交均價趨勢來看，進入09年后上海房價開始逐漸攀升，在09年9月創出近期新高后步入

6、震蕩攀升的趨勢，并且大幅加速上行，創出上海住宅成交均價的新高，直接加大了后期樓市的風險。Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010從下圖可以看出：奉賢南橋新城板塊住宅2009年1月至2010年4月期間供應量為93萬，成交量76萬，供求比達到1.23，超過上海全市同期供求比。供應量的不均衡導致成交量的不均衡，因此積壓了一定的存量房，對后期房價的提升是一種障礙。Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010整體而言，南橋新城板塊住宅成交均價在2009年期間保持穩定

7、的增速，并且也達到本板塊的歷史高點。進入2010年后，其受政策影響的程度大于上海市，成交均價急速下降后保持緩慢的增長。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010南橋區域圖北北上院佳庭(韓村路780弄 )綠地領御(望園南路1588弄 )上海之魚招商南橋雅苑(環城南路1000號)南橋新城板塊南橋新城城東區板塊Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010目前南橋新城板塊在售樓盤單套主力面積基本上介于80-140平米之間，多以毛坯房推售，主力均價1.2-1.4萬左右

8、。項目周邊在售樓盤情況表Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010地塊所在區域購買客戶分析Part 2Part C.1 區域典型樓盤成交客戶分析Part C.2 區域本地客戶分析Part C.3 工業園區產業客戶分析Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010區域典型樓盤成交客戶分析Part C.1Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010說明：說明：以綠地領域樓盤為例，來訪客戶區域構成中

9、，40%為奉賢本地客，22%為產業園區客，外區域客為27%（其中以浦東新區的來訪客戶為主）、還有11%的外地客。其中奉賢區域客及產業園區客置業目的多數為自住兼投資，外區域客以剛性自住為主，外地客戶基本為投資客。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010說明：說明：客戶購買目的中，61%為自住兼投資客戶，12%為純投資客戶，不考慮自住；27%為純自住客戶，多為剛需型客戶。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010說明：說明：從成交面積分布來看，多數客戶選擇1

10、00以下的小戶型，占總體成交面積的70%左右。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010說明：說明：100萬以下產品更受市場歡迎，考慮到成交客戶購買力相對較弱，所以低總價是吸引外區域客戶的重要原因之一。同時，總價較低的產品對于投資客來說，資金投入較少，風險也小。Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010新新人類(2025歲)都市新銳都市新銳(2630歲歲)品質家庭品質家庭(3140歲歲)有錢有閑(4155歲)單身E族新婚族新婚族幼小三口之家幼小三口之家兒女

11、立家丁克族丁克族已婚兩人之家已婚兩人之家三代同堂三代同堂兩老養老新新上上海海人人 中中 產產 型型 經經 濟濟 型型 富富 裕裕 型型 富富 貴貴 型型 富 豪 型30010030以上萬元以上萬元/年年3010萬元萬元/年年 10萬元以下萬元以下客戶家庭結構類型分析客戶購買力類型分析Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010100100以下以下2 2房產品房產品100100以上以上產品產品該部分房源針對首次置業的客戶，以在浦東浦東工作生活的非本地客戶為主。其中新上海人對項目地理位置接受程度更高，上海客戶受限于資金壓力以地段換

12、取居住舒適度。看中項目的便捷交通和舒適的居住體驗。該部分客戶多為首次改善性居住客戶，以本地客戶居多。他們有較為充裕的資金選擇更符合三口及以上家庭結構居住的社區與產品。看中項目大面積產品的舒適性、小區品質感。購買面積對比分析Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010區域本地客戶分析Part C.2Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010本地土生土長人士，觀念較為傳統。親戚朋友一大堆，有自己的生活圈子，來往密切的多是同學、同村同鎮鄉親、機關同事。 人口特征人

13、口特征區域本地客戶分析Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010購房特征位置或地段在集中在南橋、奉城兩大生活區域。周圍生活配套完備，大賣場、便利店、交通便利。老城區物業年代久遠更新速度慢，對新產品品質要求較高，綠化率高、安靜。原有宅基地拆遷得到大筆動遷款，在中心城區都具有兩套或兩套以上的物業。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010客戶價值評估本地生活多年，對區域的優劣了如指掌，知道這里空氣質量好，基于對這片土地的感情，如果有既適于居住，又有較好的升值潛

14、力的物業，他們有可能選擇，這是一部分我們可以爭取的客戶。Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010工業園區產業客戶分析Part C.3Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010四大經濟開發區概況四大經濟開發區概況工業園區產業客戶分析Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010產業客戶特征Code of this report | 32 Copyright Centaline Group,

15、2010中層管理技術人員是我們的潛在客戶。基于工作地點的因素，有在奉賢地區置業的計劃。一方面，可滿足自住的需求，另一方面，也及期望物業升值，滿足投資欲望。所以此類客戶的購房目的，基本為自住兼投資。但投資經驗不多，首次房產投資客的比例較高。購房特征Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010地塊分析及產品建議Part 3Part C.1 地塊性質及SWOT分析Part C.2 商業部分產品分析及建議Part C.3 酒店式公寓部分產品分析及建議Part C.4 普通住宅部分產品分析及建議Code of this report |

16、 34 Copyright Centaline Group, 2010地塊性質及SWOT分析Part C.1Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010區域規劃地塊處于南橋形成城東區中心區域 地塊位于南橋新城1期開發區域內部，整個新城分三期開發。同時地塊緊鄰規劃中的城市主干道，并位于新城規劃休閑中心位置。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010地塊分析及產品建議地塊位于奉賢區南橋新城北側，規劃區域為“上海之魚”項目，地塊三面環水，除去旅館、綠地等地塊，可建

17、造銷售類物業總建筑面積約為1919萬平方米。Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010地塊SWOT分析優勢：優勢：項目地塊三面環水，兩側臨主干道，整個大地塊的環路穿越地塊，商業價值較高。劣勢：劣勢：地塊最優良臨湖位置地塊A-01-07被規劃為旅館用地，無法建造可售住宅類物業。機會：機會：未來5號線延伸段將到達周邊地塊，整個大地塊的開發將吸引現有南橋新城客戶。威脅：威脅：“上海之魚”大地塊的規劃理念較好，但未來實際規劃實現有待考證，存在一定風險。Code of this report | 38 Copyright Cental

18、ine Group, 2010不同位置功能分析該區域緊鄰城市主干道以及大地塊內部環路，沿街商業價值較高，可規劃成為沿街商鋪的形式該部分區域位于中央綠化帶以及河道周邊，整體景觀優勢強烈，擁有較好的居住條件，可規劃中高檔的居住產品該部分區域處于地塊中央，結合綠化等因素可規劃較適合的居住類產品根據不同優勢規劃物業Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010規劃條件地塊整體可規劃建筑面積19.7萬平米Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010小結：小結：就目前項目而

19、言，首先充分考慮并了解各種業態的標準和案例，選出最適合的物業組合，規劃整個地塊的產品結構。城市綜合體從功能業態定義，國外稱之為HOPSCA，即Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓），是城市綜合體內部“商業生態系統”的價值體現。將其中三項以上進行組合，形成一個多功能、高效率的綜合體。“豪布斯卡” 功能區劃的細分規則是中央商務區產業“三三二二”配比，即30%辦公區，30%零售，20%服務，20%高檔公寓；城市綜合體城市綜合體？定位思考Code of this rep

20、ort | 41 Copyright Centaline Group, 2010商業部分產品分析及建議Part C.2Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010定位思考商業部分開發商業地產項目的主要獲利形式：建成后銷售獲利建成后銷售獲利建成后出租獲利建成后出租獲利建成后經營獲利建成后經營獲利商業項目帶動商業項目帶動周邊土地升值，周邊土地升值，開發獲利開發獲利目前開發商主要的獲利方式目前開發商主要的獲利方式開發商承擔較大風險，需要雄厚的資金支持，開發商承擔較大風險，需要雄厚的資金支持，少數資金雄厚龍頭企業選擇少數資金雄厚龍頭企

21、業選擇復合地產企業較多采用，例如華潤置地復合地產企業較多采用，例如華潤置地不直接，但獲利更豐富，例如華僑城企業不直接，但獲利更豐富，例如華僑城企業何種何種商業模式適合本項目的商業？模式適合本項目的商業？Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010商業部分入口打開打開“金角金角”，擴大，擴大“銀邊銀邊”該位置是本地塊最為重要的入口，同時結合地塊的景觀大道，建議設置規劃較為優良的入口廣場，呼應大地塊的規劃以及提升本地塊的價值。Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2

22、010入口氛圍的營造入口廣場的設置具有可識別性的標志物，為廣場賦予了一種場所精神，成為街區的核心節點/讓生活與自由進行最直接的接觸核心交匯點（核心交匯點（Theme RoomTheme Room）強制性視覺沖擊強制性視覺沖擊標志點標志點/ /入口廣場入口廣場Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010更多吸引市民的功能動感、趣味動感、趣味/ /生活生活/ /文化文化廣場可作為公眾休憩場所/與會所相結合，提供小型表演舞臺和臨時的展示空間/給街區公民提供一種“人居人聚”的雙優空間，為他們創造一種差異化城市生活體驗的價值實用的公共設

23、施實用的公共設施Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010特色街區指示特色街區指示/ /街名街名景觀元素景觀元素商業街區氛圍營造商業街區氛圍營造通過設計街景，規定建筑體量和建筑后退的距離，控制招牌設計和建筑立面的形式同時設計具有標志性的指示系統Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010關于商業 中原觀點本地塊商業用地占到11.8萬平米，規劃成純商業形態風險較大，建議利用沿主干道的優勢，規劃部分沿街商業，但由于區域整體商業氛圍不足，建議僅在沿街位置規劃1萬平

24、米左右的底商作為社區配套即可。利用中心綠化帶的優勢，設置一定的廣場，提高整個項目的人氣。Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010商業規劃具體思考Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010沿街商業規劃思考建議規劃12層的底商即可，沿城市主干道分布，滿足社區商業配套需求。u 商業配套（約10000)Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010若開辟5000平米左右規劃會所，將提升項目的城市生

25、活感Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010項目關鍵節點建議1、十字路口特性：特性：這里是主要的商場、商業街消費人流入口，人流覆蓋面廣建議：建議：該部分是整個項目商業氛圍的最總要對外展示部分，增加市民的互動性是重中之重功能：功能：購物人流的強力吸引，把不準備消費的路人也吸引過來亮點：亮點：設置廣場音樂，更多新穎的老中幼娛樂設施，依靠晚間的活動，營造氛圍，活力廣場活力廣場Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010項目關鍵節點建議1、位于項目最中央的主入口特

26、性：特性：這個區域未來將是區域居民的重要入口，所以更重要的是整個項目一張“臉”。功能：功能：整個形象大道應該以展示功能為主，較少的互動參與建議：建議：該處的包裝應該貼合整體南橋新城的規劃主題，類似雕塑廣場等亮點：亮點：可利用良好的昭示性，加強夜晚的展示形象大道形象大道Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010酒店式公寓部分產品分析及建議Part C.3Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010關于酒店公寓 中原觀點規劃1萬平米左右的商業，剩余18萬平米多的

27、住宅物業，若規劃成純住宅社區將略顯單調，建議可以利用區域市區中小型投資客較多的優勢，吸引不同的客戶群體。建議規劃6萬平米的精品酒店式公寓在位置規劃方面可安排相對景觀等優勢較差的區域，例如沿街商業的上部等。規劃LOFT物業提高物業的附加價值Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010酒店式公寓建議Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010本項目酒店式公寓產品客戶敏感點1.項目整體開發的定位及相關自身配套2.未來區域發展帶來區域價值提升3.軌道交通五號線帶動區域

28、交通發展及人口導入4.項目自身產品檔次，尤其是公共部位：大堂、電梯廳的視覺感受。5.控制面積，面積聯系總價，控制總價在投資客較多的總價區間內。Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010投資收益價值投資收益價值物業自我升值價值物業自我升值價值自用價值自用價值無形價值無形價值區域環境及物業本身所決定的價值、是基本價值由地價、房價上漲及物業固有特性所帶來的升值價值性升值較慢，以保值增值為主通過租憑、買賣賺取現金收益的投資價值形式直接有效，對投資性產品極為重要由物業本身所包藝術、文化、歷史、由物業本身所包藝術、文化、歷史、所積累的無

29、形價值所積累的無形價值客戶的功能需求客戶的功能需求決定了產品的價值金字塔需提升需提升物業價值提升模型物業價值提升模型小小戶戶型型發發展展歷歷程程Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010u物業溢價：高層高空間，增加實得使用面積u品牌溢價：開發商或酒店管理公司品牌u產品溢價：loft型酒店式公寓，70年產權類精品酒店酒店式公寓產品溢價點與客戶心理匹配物業價值提升物業價值提升物業附加價值物業附加價值無形價值提升無形價值提升本案價值最大化有形價值無形價值Code of this report | 59 Copyright Cent

30、aline Group, 2010設計設計精品精品小戶型小戶型DESIGNBONTIQUEROOMDESIGNBONTIQUEROOM將未來產品的文化理念植入設計初始將未來產品的文化理念植入設計初始賦予建筑及產品更多的文化藝術內涵賦予建筑及產品更多的文化藝術內涵滿足更高要求客戶對于物業無形價值的心理需求滿足更高要求客戶對于物業無形價值的心理需求Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010產品產品4050左右loftloft精裝小戶型loft平面示意圖創新酒店式公寓LOFT酒店式公寓1F2FCode of this report

31、 | 61 Copyright Centaline Group, 2010一、采用客廳挑高樣式臥房置于二層二、采用全鋪樣式可增加使用面積建議產品采用多樣式設計、多餐單選擇式裝修Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010每一間都是一個故事每個人都有不同的享有在這里的每一天存在只屬于自己的空間每間房間都是不同的設計風格Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010建筑形態建筑形態p條形感建筑，用塊狀垂直線條作為建筑主線條，突出產品檔次感。p立面選擇用成本相對最低的

32、涂料材質營造接近石材的厚重感立面，使酒店式公寓產品契合項目整體地標的定位。Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010大堂大堂區別于普通住宅的精致大堂，可吸引投資客的目光電梯廳電梯廳增加等待空間的舒適度營造居家的溫馨與酒店式公寓的豪華檔次Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010公共空間公共空間是彰顯業主品味的所在依靠藝術與文化點綴來提升大堂空間檔次感；建議增加一些現代藝術品或空間裝置藝術品Code of this report | 66 Copyright

33、 Centaline Group, 2010Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010普通住宅部分產品分析及建議Part C.4Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010關于普通住宅 中原觀點考慮整個“上海之魚”項目規劃的理念，該區域較為適宜居住，因此項目組建議規劃較大比例的普通住宅，建筑面積在13萬平米左右。考慮到容積率以及限高的因素，并結合區域市場現有銷售物業面積區間，建議規劃多種不同面積段普通公寓物業。例如60平米以下的酒店式公寓，可規劃成2梯多戶；

34、85100平米左右的兩房可規劃成2梯4戶等；120平米左右的舒適三房規劃成2梯3戶等。Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 20101、層次較為分明富有現代感的小高層公寓產品Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 20102、高貴、典雅、穩重、大氣的建筑立面新古典主義建筑格調的華貴、典雅，客戶接受度高。全石材打造，流暢勾勒出新古典主義的內斂。適度的尺度、協調的比例、群體空間排布的跌宕體現整體造型的藝術美，可以使建筑群構成優雅的城市輪廓線。 Code of this

35、report | 71 Copyright Centaline Group, 2010項目入口處規劃配套商業住宅以18層小高層為主Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010目前奉賢區住宅區主要集中在六大區域板塊。其中南橋新城板塊占據奉賢區近半壁江山，成為奉賢區的中心區域，并且日漸引領奉賢發展方向。區域市場產品情況分析Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010目前二室二廳、三室二廳和二室一廳三種戶型比例分別占據奉賢區前三甲，共達到81%，并且以80-100、

36、60以下和120-150的面積居多，分別占到32%、25%和16%，總計達到73%，成為奉賢區存量住宅中的主力房型。區域市場產品情況分析Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2010以90平米左右戶型為主Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 201085100平米實用2房戶型建議在控制面積的情況下，規劃舒適度較高的2房戶型，同時條件允許的情況下可規劃成3房帶入戶花園的物業，提高產品價值，保證最終去化。Code of this report | 76 Copyrig

37、ht Centaline Group, 2010110130平米舒適3房2廳2衛產品規劃建議該類戶型客戶多為改善型需求客戶，在保證房間面積的同時，提高戶型公共部分的生活尺度，是住戶的交流空間更為舒適Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2010尺度舒適性功能實用性理念先進性生活情趣性生態景觀性城市形象性項目住宅規劃理念Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2010說明：由于本案酒店式公寓擁有70年產權，戶型面積在40-50平米左右，兼具普通住宅的物業屬性，比小戶型

38、普通住宅更具吸引力，將導致小戶型的普通住宅去化困難。因此建議在普通住宅中不另設85平米以下小面積戶型。Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 2010銷售價格預判綜合上述區域內在售項目的成交均價，鎖定本案目前靜態價格區間在13000140001300014000元/左右。精裝修產品按10001000元元/ /裝修成本裝修成本推算，目前靜態售價區間在15000160001500016000元元/ /左右。實際售價將按入市時的市場情況，圍繞目前的靜態價格作相應的調整。Code of this report | 80 Copyright

39、 Centaline Group, 2010中原觀點“上海之魚”項目整體規劃以舒適、居住為重要理念，本地塊又處于1期開發時段，整體規劃應符合大地塊的規劃要求，同時不脫離城市居民的居住要求。考慮到周邊區域商業消費力嚴重不足，同時大地塊規劃有商業中心，建議本地塊僅規劃基本社區商業配套即可，避免不可預測的市場風險。酒店式公寓強調低總價的同時，在后期應以高檔服務突出其內在價值，吸引客戶的購買。在現有區域市場客戶以市區客戶以及本區域客戶為主的情況下，規劃大比例85130平米左右2、3房戶型，滿足首次購房以及改善型需求的不同客戶。Code of this report | 81 Copyright Cen

40、taline Group, 2010項目未來客戶預判Part 4Part C.1 項目特質分析與概念提煉Part C.2 項目未來客戶定位Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2010項目特質分析與概念提煉Part C.1Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2010項目整體規劃高檔生活、居住、休閑社區，是一座精心規劃凌駕于南橋的新城。本案地塊位于項目整體的西北角，依托整體規劃優勢本案極具價值上升空間Code of this report | 84 Copyrig

41、ht Centaline Group, 2010項目整體規劃有：游艇碼頭、游艇俱樂部、五星級酒店、項目整體規劃有：游艇碼頭、游艇俱樂部、五星級酒店、商業休閑中心商業休閑中心高規格的休閑配套，注定項目的非凡Code of this report | 85 Copyright Centaline Group, 2010大師作品，經典傳承。本案建成后極具收藏價值Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010生活在“上海之魚”可滿足“七大生活主題七大生活主題” 輕松擁有自己想要新都市生活方式，感性生活、理性消費。Code of this

42、 report | 87 Copyright Centaline Group, 2010居住地球越來越需要一個可以投奔的地方城市喧鬧的宣布自己是主人，物價上揚的時候，更需要找個地方讓自己投靠，平躺在地板上，發呆看著天花板，不見越來越高的城市壓抑，私人專署的保護，可以累得其所的心歡Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2010交友比被窩更讓你留戀下班后，睡覺前，無證入場，友情客串，杯、酒、茶、書、藝、文唯一設定出門法則：至少帶走一個朋友，別讓被窩賴住你Code of this report | 89 Copyright Centa

43、line Group, 2010運動只隨你移動的一道清涼體溫持續加熱，拳擊、奔跑、體操直面汗水襲擊，帶走身體負擔，給五臟六腑的沖涼，在與hot的對抗中再贏一場。Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010學習解放學習，與時俱進孔夫子的之乎者也，千百年之后也應物革形，變身了飛機、電腦串連起這些的動作，未來不會改變，想欲上層樓，就給自己個寂寞，適時侯學習、學習、再學習Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 2010工作顧家的兩全其美將軍問士兵：想家嗎？士兵說：不想。將

44、軍說：連自己的家都不要了，怎么保衛國家！ 在自己的家庭站崗立業，就把工作搬進家，瞬間轉換身份，足不出戶，以事業融入社會大家，這是故事對生活的最完美實踐。Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010失憶招領，生活出口城市藍調愈演愈烈，上海4%的發病率接近了美國社會，快速釋放，找了單純的輕松方式，k歌、打球、電子游藝，門口的儲物柜專供藍色記憶，出門無從招領。娛樂Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010購物一場最美麗的腳力賽萬達一年一次的瘋狂購物季，用腳拼出來的

45、勝利。人在人潮中游走，過人，搶點男人足球的技術動作，女人用來得心應手，更可怕的是，這里沒有中場休息，一旦停下，誰知道你的最愛落入誰手。Code of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010項目未來客戶定位Part C.2Code of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010u他們需要具備跨出南橋邁向東部上海的生活和工作圈u他們需要崇尚從產品價值向生活價值進化的價值觀u他們需要向往從的便利社區生活向閑逸城市生活衍進的棲居方式的u他們需要具備超長的眼光，能夠勾勒出未來整體規劃落成后的

46、絢麗生活由項目規劃特質衍生的目標客戶鎖定核心Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010懂生活會生活愿意享受隱匿于繁華中的寧靜與自我他們才是真正會經營自己的人生的智慧者X 收入水準Y 文化程度Z 職業層面o標準點標準點標準點 懂生活，要求他們應該具有領先的文化素養，可以接受先進的，甚至是和常規理解不同的價值取向；會生活，追求工作和生活相分離我們稱他們為“知產階級”Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2010他們有知亦有產，他們的一天中10小時，用“知識”換“資

47、產”14小時，用“知性”品“生活”“知產階級知產階級”事業成功事業成功VSVS生活成功生活成功工作工作分離分離生活生活緊張的工作緊張的工作交際圈交際圈奮斗奮斗享受享受朋友圈朋友圈悠閑的生活悠閑的生活Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010【知產階級】【知產階級】他們是大多是25-40歲的中青年，擁有穩定的家庭；他們事業已經有所斬獲，有一定的物質基礎，這種基礎不是那種不安穩的夜半來天明去的投機產物，而是依靠自己的學識、腦力、精力打拼得來；他們中有些人已經擁有一定的社會地位，而且社會地位與財富都比較穩定；他們多置身于知識含量高

48、、市場潛力大的行業，創業動力強，為行業新鋒；因其知識背景及未來不可限量的成長性，該類人群希望公眾將自己與傳統意義上的富人（即所謂暴發戶、老板等標簽）區分開來；Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 2010他們多為行業領域的先鋒精英，但不事張揚，屬于一個殷實而知性的階層；他們雖然遠未具備揮金如土的財富，但對“貴得其所”的含義理解透徹；兒時生活經歷讓他們對于傳統習俗與文化具備很強的認同感；他們多置身于知識含量高、市場潛力大的行業，創業動力強，為行業新鋒；因其知識背景及未來不可限量的成長性，該類人群希望公眾將自己與傳統意義上的富人（即

49、所謂暴發戶、老板等標簽）區分開來；他們對長輩的健康及生活更為關注；并更加重視對子女的教育情況； Code of this report | 100 Copyright Centaline Group, 2010他們人情煉達、世事洞明，在屬于自己的環境里游刃有余，面對人生的各種紛煩蕪雜不一定全能擺平但基本都能坦然處之；他們追求舒適、安逸的生活，除了文化和物質之外，他們還有“心”這樣的心境，讓他們懂得生活；這樣的心機，讓他們在人群中脫穎而出；他們不唯金錢，也不唯文化，而是在事業、生活、人生三者之間找到一種平衡，從而追求完滿的人生；他們大部分是置業次數都在二次以內，或者是首次對于二次置業者而言，上一

50、次置業后留下一個遺憾，這個遺憾背后隱藏的一個關于生活的理解，所以，他們的下一次置業不會再有那么大的遺憾對于首次置業者，小戶型、低總價是打動他們的第一映像，但隨著對項目了解的深入，價值遠超價格的事實，會使他們覺得如獲至寶Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 2010他們是懂得生活的人懂得享受的人他們的事業離不開西邊的那些中心他們的生活不需要那些中心的灰色向往悠閑的人追求精致的人對事業和生活都雄心勃勃的人愿意為更多私有的閑適而隱匿于繁華間的生活追求者Code of this report | 102 Copyright Centa

51、line Group, 2010類似項目案例借鑒Part 5 開元地中海項目Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2010項目所在的上海松江新城，是未來松江區的城市中心開元地中海開元地中海旅游度假區旅游度假區科技園區科技園區松江新城松江新城經濟密集區經濟密集區現代農業園區現代農業園區出口加工出口加工工業區工業區松江區松江區松江新城位于松江區中心位置，是上海“十五”期間大力實施“以新城和中心鎮建設為重點”的城鎮化戰略中心。大學城大學城英式風貌區英式風貌區城市中心區城市中心區新城示范區老城區松江區是上海經濟發展的重要基地、上海城市

52、化發展的重要延伸區、上海人口導入的重要地區。Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2010開元地中海位于松江CBD商業核心區，毗鄰區政府、大學城、地鐵9號線，交通便利，地理位置優越開元地中海位于松江CBD商業核心區，北鄰大學城，東面與上海第一人民醫院松江新院僅一墻之隔，緊臨300米寬中央十字綠化帶與區政府相望， 距軌道9號線700米，地理位置優越，已經成為松江新城區的地標建筑。松江區人民政府松江區人民政府大學城大學城上海第一人民醫院上海第一人民醫院軌道9號線 中央綠化帶中央綠化帶本案本案Code of this report

53、| 105 Copyright Centaline Group, 2010位于松江新城區核心地段的較具規模的綜合體1112333451小戶型單身公寓2辦公樓3酒店公寓4購物中心55酒店占地：112畝建面：26.8萬平方米新城城市綜合體Code of this report | 106 Copyright Centaline Group, 2010開元地中海是集居住、辦公、購物為一體的社區型購物中心，輻射松江中心城市區域。項目定位：位于上海郊區的社區物業；集居住、辦公、購物為一體的綜合項目定位：位于上海郊區的社區物業；集居住、辦公、購物為一體的綜合體項目體項目2005.3.26開盤3棟18層單身

54、公寓2006.12.28開業2006.12.28開業2004.11.12開盤-占地60697平方米，建筑面積26.8萬平米4層約8.4萬平米購物中心商業商業1棟28層五星酒店，446間客房3棟20層酒店公寓1棟20層寫字樓酒店酒店居住居住辦公辦公Code of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2010主題性觀光型一站式購物中心Code of this report | 108 Copyright Centaline Group, 2010消費客群主要來自本地居民、工業園區及大學城。500米消費圈米消費圈1公里消費圈公里消費圈2公里消費圈公里消費圈本案本案大學城大學城 擁有擁有1.41.4萬戶居民萬戶居民近近5 5萬常住人口萬常住人口2020余個中高檔住宅區余個中高檔住宅區2626家家500500強企業入駐的強企業入駐的工業園區工業園區導入導入1010萬人口的松江大萬人口的松江大學城學城松江新城常住人口約松江新城常住人口約1515萬萬規劃到規劃到20102010年達到年達到6060萬萬項目輻射范圍內：Code of this report | 109 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!