1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。給成都一個世界的大魔方中冶文投大魔方項目應(yīng)標(biāo)方案Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010第一章：華 麗 啟 幕Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010項目開發(fā)背景研判Part 1.1Code of this report | 4 Copyright C

2、entaline Group, 2010成都城市空間結(jié)構(gòu)意向圖成都城市空間結(jié)構(gòu)說明空間格局：以成綿成雅南北向交通走廊為主軸，以東西走向的水系為生態(tài)廊道，呈“魚骨式”串聯(lián)起中心城與各個組團(tuán)構(gòu)建四大新城：南部科技商務(wù)城：以行政中心、會展中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為支撐，重點發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)東部工業(yè)商務(wù)城：重點發(fā)展汽車制造、工程機(jī)械、電子元件等現(xiàn)代制造業(yè)和配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)北部商貿(mào)城：重點發(fā)展商貿(mào)流通，配套發(fā)展物流、會展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)西部健康休閑城：重點發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務(wù)業(yè)世界現(xiàn)代田園城市 1）城市發(fā)展規(guī)劃背景 p成都要建設(shè)的世界現(xiàn)代田園城市，本質(zhì)上是符合科學(xué)發(fā)展觀要求，

3、體現(xiàn)“自然之美、社會公正、城鄉(xiāng)一體”核心思想的新型城市。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010天府新城發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃說明天府新城按功能劃分為天府新城CBD、總部核心區(qū)、集中居住區(qū)、軟件園區(qū)、商務(wù)及金融服務(wù)區(qū)、中部綠化景觀區(qū)完善的交通體系，地鐵一號線的順利開通運行，天府新城的國際化步伐正在向前邁進(jìn)總用地面積37平方公里，規(guī)劃總建筑面積6000萬平方米，就業(yè)人口60萬人，其中軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)20萬30萬人，總居住人口達(dá)60萬人。天府新城CBD總部核心區(qū)集中居住區(qū)軟件園區(qū)商務(wù)及金融服務(wù)區(qū)中部綠化景觀區(qū)p天府新城將重點發(fā)展信息服

4、務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。不僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，更是成都開放、時尚、國際、宜居的代表之城天府新城再造成都新中心 2）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃背景 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010成都文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)劃說明2009-2012年，全市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值年均增長18%以上；2012年，增加值占GDP的比重達(dá)到4.2%，把成都建設(shè)成為“中國文化產(chǎn)業(yè)的鼎立之城”；2015-2010年，通過“網(wǎng)基地”（全國領(lǐng)先的數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)基地、文博旅游基地、創(chuàng)意設(shè)計基地、出版發(fā)行基地）和“兩中心”（中西部演藝娛樂中心、文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)中心）建設(shè)

5、，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP的比重達(dá)到6%，將其培養(yǎng)成為我市支柱產(chǎn)業(yè)；2009-2012年，演藝娛樂業(yè)增加值年均增長20%以上傳媒業(yè)文博旅游創(chuàng)意設(shè)計演藝娛樂文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)動漫游戲出版發(fā)行締造文化產(chǎn)業(yè)帝國p演藝娛樂綜合指標(biāo)及綜合實力居全國同等實力城市前列，打造西部演藝娛樂中心。中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鼎立之城 3）成都文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃背景 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展定位成都向南，城南國際化的步伐不會停止，國際化的發(fā)展趨勢需要與之相匹配的文化娛樂配套數(shù)字娛樂化的區(qū)域發(fā)展定位，為大魔方提供了生長的平臺

6、，政府的大力支持將是項目發(fā)展強(qiáng)力后盾產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景西部演藝娛樂中心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，將是項目發(fā)展的動力所在，日益增長的文化需求，將為項目提供強(qiáng)有力的市場支撐城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景共同構(gòu)筑了項目發(fā)展背景 成都需要一個城市演藝綜合體來帶動成都文化娛樂業(yè)的發(fā)展，這是一種趨勢，也是一種需求。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010開發(fā)商資源整合研判Part 1.2Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010中冶文投背景分析 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，成都房地產(chǎn)開發(fā)再添新

7、力量成都傳媒集團(tuán):中國五冶：央企，資金實力雄厚5張報紙、5個電臺頻率、9個電視頻道、2家出版社以及包括被喻為“中國報業(yè)第一股”的博瑞傳播（SH.600880）在內(nèi)的10多家直屬文化企業(yè)和50多家二、三級文化企業(yè)，產(chǎn)業(yè)涵蓋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的主要部分即報刊出版業(yè)、廣播影視業(yè)、網(wǎng)絡(luò)傳輸業(yè)、廣告會展業(yè)等，是典型的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。具有豐富的文化娛樂資源，涉及業(yè)務(wù)和領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，具備超強(qiáng)資源整合能力。中國中冶子公司，2009年，由美國財富雜志評選的世界企業(yè)500強(qiáng)中，中國中冶排名第380位，在中國企業(yè)500強(qiáng)排名第27位。集工程總承包、鋼結(jié)構(gòu)及裝備制造、房地產(chǎn)開發(fā)、資源開發(fā)、項目投資為一體的大型綜合企業(yè)集團(tuán)公司在成

8、都有房地產(chǎn)開發(fā)項目：中冶堰景強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，只為成都大魔方而來！Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010項目自身條件研判Part 1.3Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010p黃金區(qū)域地段，高端項目及配套聚集，優(yōu)質(zhì)項目至此而來。天府新城核心區(qū)擁完善高檔配套高端項目聚集與高端人群為鄰領(lǐng)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展演藝圈近水樓臺天府新城核心區(qū)，與新天府廣場一路之隔，天堂島海洋樂園、成都歌劇院，大魔方的鄰居都很有分量金融城、中航國際廣場、成都國際廣場、茂業(yè)中心、保利國際廣場，代

9、言成都高端發(fā)展趨勢區(qū)域內(nèi)聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，領(lǐng)銜成都高新產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，代言成都產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向緊鄰新行政中心處優(yōu)勢核心地段新政中心影響力不言而喻，與此相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備，源源而來1）項目外在資源分析 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010濱江華宅總建面：131680商務(wù)公寓總建面：115100寫字樓總建面：119280演藝中心總建面：65130座位數(shù)：12000座功能：可舉辦大型演出、演唱會、頒獎儀式及體育賽事等等。220米超高建筑總建面：106120物業(yè)形態(tài)：超五星精品酒店、超甲級寫字樓、裙樓部分商業(yè)集群總建面：98

10、290涵蓋內(nèi)容：餐飲、娛樂、休閑、購物配套中影院線p項目物業(yè)形態(tài)包含了一個成熟綜合體的必備條件，配合演藝中心以及220米地標(biāo)性建筑，項目本身已經(jīng)具備了成功條件。2）項目本體分析 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010演藝綜合體的全新模式，為項目創(chuàng)造了核心競爭力，但物業(yè)形態(tài)的同質(zhì)化，也讓項目處于周邊競品的強(qiáng)勢包圍，如何突圍，成為項目能否成功的關(guān)鍵所在。S：優(yōu)勢分析O：機(jī)會分析W：劣勢分析T：挑戰(zhàn)分析地處天府新城核心區(qū)，緊鄰新行政中心地鐵一號線開通運行，規(guī)劃中的地鐵六號線，形成兩鐵三縱三橫的交通網(wǎng)絡(luò)體系成都演藝綜合體項目尚屬

11、空白，市場機(jī)會較大成都傳媒集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資源整合，項目運營并無太大難度利用差異化競爭優(yōu)勢，打造中冶文傳精品項目項目通達(dá)的交通體系，在提升項目可達(dá)性的同時，會有較大的噪音影響污水處理廠離項目距離較近，對項目品質(zhì)稍有影響周邊物業(yè)形態(tài)較為相近，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重要在高端項目聚集區(qū)域打造項目的差異化競爭優(yōu)勢，存在一定難度總體優(yōu)勢明顯，存在較大市場機(jī)會點，挑戰(zhàn)與機(jī)會并存。3）項目SWOT分析 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010項目市場需求研判Part 1.4Code of this report | 15 Copyright Centa

12、line Group, 20101）住宅市場需求分析 u根據(jù)對區(qū)域內(nèi)在售項目后續(xù)供應(yīng)、已知項目未來供應(yīng)的測算，可預(yù)測出未來區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量大約為2425萬平米；u 據(jù)統(tǒng)計，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有住宅存量511萬平米。天府新城住宅供應(yīng)統(tǒng)計Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010u根據(jù)天府新城住宅市場情況，對區(qū)域內(nèi)在售項目、未來已知項目分別預(yù)測出區(qū)域未來2年各年住宅供應(yīng)體量，如上圖所示；u未來3年，區(qū)域內(nèi)住宅年均供應(yīng)量較均衡，約110萬平米。天府新城住宅供應(yīng)預(yù)測1）住宅市場需求分析 Code of this report | 17 Cop

13、yright Centaline Group, 2010根據(jù)對區(qū)域內(nèi)住宅市場調(diào)研得出，除城南1號等3個豪宅項目外，住宅戶均面積主要集中在120平米/戶根據(jù)天府新城總體建設(shè)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)居住人口規(guī)模將達(dá)60萬人根據(jù)成都市戶均人口量2.82人/戶計算，未來區(qū)域內(nèi)居民戶數(shù)約21萬戶1、未來天府新城住宅需求量60萬人2.82人/戶120平米/戶，可預(yù)測出未來天府新城住宅需求量為2553萬平米2、假設(shè)條件：u天府新城規(guī)劃的60萬人口規(guī)模是截至2020年；u隨著2010年地鐵的開通及區(qū)域內(nèi)各項配套設(shè)施的建成，區(qū)域住宅市場需求將進(jìn)一步加大；u天府新城總規(guī)劃建筑面積達(dá)6000萬平方米，2008年已建成1000萬

14、平方米，預(yù)計每年新開工1000萬平方米以上，從第三年起每年竣工1000萬平方米，由此可推算，2010年區(qū)域建設(shè)已完成50，可假設(shè)到2011年，區(qū)域規(guī)劃人口的35將進(jìn)駐，則有：2011年住宅需求量60萬入352.82人/戶120平米/戶，894萬平米根據(jù)上述方法預(yù)測得出，2011年天府新城住宅需求量為894萬平米。1）住宅市場需求分析 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010項目區(qū)域住宅發(fā)展空間分析住宅市場萬平方米229894現(xiàn)有供應(yīng)新增供應(yīng)2011年總需求5112011年總供應(yīng)740本項目住宅市場將有較好發(fā)展空間1）住宅市

15、場需求分析 n 根據(jù)天府新城規(guī)劃居住人口規(guī)模，結(jié)合本地戶均人數(shù)及戶均面積可得出未來住宅需求量為154萬平米.Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 20102）公寓市場需求分析 市場供應(yīng)說明：區(qū)域潛在項目2011年入市僅2個項目，其余均在2-3年后開發(fā)。隨著天府新城的日趨完善，本區(qū)域?qū)⒌男枨髮⒃龃?，本項目此時發(fā)展公寓，在市場競爭較小的時候，迅速銷售，回籠資金區(qū)域規(guī)劃項目眾多，入市銷售者少，未來市場供應(yīng)量較大。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010未來使用

16、需求預(yù)計市場需求說明未來使用需求分為三大類：外籍人士：根據(jù)高新區(qū)商務(wù)局的介紹，區(qū)域目前居住的外籍人士在1000多人左右（包括從事軟件、制造、貿(mào)易行業(yè)）。區(qū)域工作人士：根據(jù)區(qū)域人口規(guī)劃我們可以發(fā)現(xiàn)2012年區(qū)域辦公人口將達(dá)到60萬人。將有各行業(yè)企業(yè)的中青年人士，年齡在25-45歲之間，收入較高。商務(wù)接待需求：隨著區(qū)域的發(fā)展，商務(wù)需求的逐步增加，用于私營企業(yè)主的接待需求將逐步增加。未來使用需求分為三大類：外籍人士、區(qū)域工作人士、商務(wù)接待需求增加。2）公寓市場需求分析 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域內(nèi)寫字樓市場較為

17、活躍，供應(yīng)量與成交量均較大。未來區(qū)域內(nèi)寫字樓放量持續(xù)增加，競爭壓力會進(jìn)一步加大，但供需相對均衡。區(qū)域總供應(yīng)：區(qū)域總潛在供應(yīng)23個項目，總體量預(yù)計255萬方左右；截止2010年上半年天府新城存量達(dá)到80萬方左右；天府新城區(qū)域未來供應(yīng)：預(yù)計2011年之后，區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)在50萬方/年（預(yù)計4年時間完成寫字樓的全部供應(yīng)）2009年天府新城新增供應(yīng)26.68萬，成交量達(dá)到25.8萬，供需基本持平。新希望國際、美年廣場、蜀都中心均受到市場的熱捧，銷售情況較好，價格約6000-8000元/。較早開盤的項目如拉德方斯、特拉克斯國際廣場等銷售價格也保持了9000-13000元/的較高水平3）寫字樓市場需求分析

18、 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010項目發(fā)展戰(zhàn)略研判Part 1.5Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010開發(fā)背景市場需求資源整合自身價值區(qū)域、地段、配套優(yōu)越完善能整合政府、傳媒、演藝等資源具備高端項目優(yōu)質(zhì)血統(tǒng)天府新城市場活躍，供需平衡優(yōu)勢集結(jié)具備演藝綜合體開發(fā)條件，本項目定能成功開發(fā)開發(fā)戰(zhàn)略：p以大型演藝中心為噱頭，配以超甲寫字樓、超五星酒店和大規(guī)模的高檔商業(yè)配套，提升項目物業(yè)品質(zhì)，順利實現(xiàn)項目開發(fā)和銷售。Code of this repor

19、t | 24 Copyright Centaline Group, 2010如果按照這樣的操作方式，常規(guī)且穩(wěn)妥的開發(fā)戰(zhàn)略，不需要大動干戈，大魔方項目就能按照既定方案順利完成開發(fā)和銷售。平穩(wěn)的發(fā)展模式是最為保險的但是后人也許會給我們這個項目四個字的評價虛有其表我們也最終落入用噱頭兜售物業(yè)的行列。所以，這不是我們想要的結(jié)果。Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010第二章：完 美 轉(zhuǎn) 身Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 20106513012000座室內(nèi)演藝場

20、館可變6000、8000、12000座文娛演藝藝術(shù)展示體育競技電影博覽每年超過200場大型演出中影集團(tuán)強(qiáng)勢入駐成都傳媒資源整合成都強(qiáng)有力的娛樂精神p簡單列舉的背后，我們是否能夠洞察玄機(jī)，占領(lǐng)先機(jī)，抓住時機(jī)，最終把握天時地利人和，為成都乃至全世界貢獻(xiàn)一個不一樣的大魔方？項目硬件服務(wù)功能背景支撐。Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010你能夠想象一個文化娛樂帝國的誕生，需要多少產(chǎn)業(yè)的支撐嗎？一場演唱會的上演，需要多少個行業(yè)的配合嗎？金雞百花紅地毯的背后，需要多少人傾力參與嗎？一部電影的問世，需要除了膠片之外的哪些東西嗎？。有些

21、問題不是我們無法給出答案，而是我們?nèi)狈λ伎肌ode of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010演藝公司廣告公司票務(wù)公司設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商服裝行業(yè)化妝業(yè)工程安裝音像業(yè)媒體文化傳播包裝業(yè)知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚，帶來的必定是產(chǎn)業(yè)人群的集聚。衍生行業(yè)，不勝枚舉。形成完整的文化娛樂產(chǎn)業(yè)鏈，才是本項目核心價值所在。Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 201012345華誼兄弟成都分公司中影集團(tuán)成都分公司勵展博覽成都分公司北京橙天拾捌成都公司Ticketmaster成都公司12345經(jīng)

22、紀(jì)人廣告設(shè)計師化妝師服裝設(shè)計師造型師我們能列舉的有限，中冶文投的資源整合也許有限，但產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)生的黑洞吸引力無限。產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)人群的集聚，必將帶來居住、辦公、商業(yè)及酒店消費需求。Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010有了這群人的存在，大魔方就永遠(yuǎn)不會落寞有了這群人的存在，成都人不用擔(dān)心娛樂精神無處消遣有了這群人的存在，公寓式辦公寫字樓里，永遠(yuǎn)會有天馬行空的創(chuàng)意和堅決有力的執(zhí)行有了這群人的存在，大魔方將是明星大腕頻頻登臺的地方超五星酒店的空房率將比同類型酒店低出很多至于超級大賣場，這群人的消費能力不容小視中影影院，隨時上演世

23、界級的大片。這群人將是大魔方的源動力所在追求個性、時尚，崇尚自由消費欲望較強(qiáng)，普遍具有較強(qiáng)的消費能力對生活的品質(zhì)感要求較高對配套和服務(wù)要求較高產(chǎn)業(yè)人群的聚集，將從根源盤活整個項目，依靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身的力量，實現(xiàn)項目運轉(zhuǎn)；對產(chǎn)業(yè)人群的特征分析至關(guān)重要，他們的行為習(xí)慣及愛好需求將影響項目產(chǎn)品的設(shè)置。看到這些，你能想象出怎樣的情景？Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010演藝驅(qū)動產(chǎn)業(yè)集聚高端寫字樓需求旺盛酒店需求旺盛驅(qū)動商業(yè)部分發(fā)展至此，我們發(fā)現(xiàn)：項目的開發(fā)有著一種不同常規(guī)的的獨特模式：大魔方模式在這種模式的驅(qū)動下，結(jié)合自身優(yōu)勢，

24、項目江湖地位顯而易見，逐鹿群雄。產(chǎn)業(yè)人群集聚寫字樓需求旺盛寫字樓需求商務(wù)公寓需求住宅需求商業(yè)消費需求其他企業(yè)辦公需求其他企業(yè)辦公需求其他高端商務(wù)人群其他高端居住人群其他高端消費人群其他商業(yè)消費人群其他商業(yè)消費人群Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010城市新中心的文化娛樂生活集聚區(qū)為城市綜合體提供一種全新發(fā)展模式Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010第 三 章：王 者 歸 來Code of this report | 34 Copyright Cen

25、taline Group, 2010項目整體定位Part3.1Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品定位及建議價格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項目整體定位產(chǎn)品定位及建議價格定位產(chǎn)品定位及建議價格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010天府新城金融城版塊城市綜合體分布圖天府新城城市綜合體概況未來2-3年內(nèi)，成都將進(jìn)入城市綜合體規(guī)模發(fā)展階段，全市將有50座

26、左右的城市綜合體競相登場。而天府新城將成為城市綜合體的主力分布區(qū)域，近一半以上的項目將遍布天府新城。注：該部分不含大源組團(tuán)項目雖然天府新城各物業(yè)形態(tài)供需相對平衡，但是區(qū)域內(nèi)未來綜合體競爭異常慘烈，常規(guī)的項目定位可能難以支撐其發(fā)展，我們必須另辟蹊徑Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010調(diào)整定位基礎(chǔ) 調(diào)整定位相互關(guān)系調(diào)整物業(yè)定位以產(chǎn)業(yè)聚集為基礎(chǔ)剝離傳統(tǒng)綜合體依靠項目周邊環(huán)境作為項目定位基礎(chǔ)的模式從項目本身尋找驅(qū)動引擎以產(chǎn)業(yè)聚集為基礎(chǔ)，輻射項目周邊范圍，擴(kuò)大項目知名度和影響力摒棄傳統(tǒng)酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓、住宅分散的影響力，

27、在產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成合力通過產(chǎn)業(yè)內(nèi)合力的形成，最終成就一種可以復(fù)制的模式，而這種模式對外力的依賴度最小利用文化娛樂影響力影響區(qū)域人群根據(jù)演藝特征，定位超五星酒店根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚特點，調(diào)整寫字樓產(chǎn)品設(shè)計根據(jù)產(chǎn)業(yè)人群特點，定位商務(wù)公寓個性化市場特征綜合產(chǎn)業(yè)集聚人群與區(qū)域關(guān)注人群特點，定位住宅部分產(chǎn)品以產(chǎn)業(yè)集聚為基礎(chǔ)，調(diào)整傳統(tǒng)定位模式，創(chuàng)造大魔方定位模式城市新中心的文化娛樂生活集聚區(qū)Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010演藝中心定位Part 3.2Code of this report | 39 Copyright Centaline G

28、roup, 2010產(chǎn)品定位及建議價格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項目整體定位產(chǎn)品定位及建議價格定位產(chǎn)品定位及建議價格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010承接大型演藝活動，形成以文娛表演、藝術(shù)展示、體育競技、電影博覽為主的城市娛樂新中心休閑之都的娛樂引擎最大室內(nèi)演藝場最完整的設(shè)施設(shè)備最熱情周到的服務(wù)最頻繁的藝術(shù)大餐最高的明星光顧率Code of this report | 41 Copyright Centaline Gro

29、up, 2010220米超高標(biāo)志性建筑定位Part 3.3Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品定位及建議價格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項目整體定位產(chǎn)品定位及建議價格定位產(chǎn)品定位及建議價格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010為大型演藝公司、經(jīng)紀(jì)公司等產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)辦公平臺為各路文化名人提供優(yōu)質(zhì)酒店服務(wù)以及為行政商務(wù)中心提供高品質(zhì)配套匹配各

30、路名人身份和區(qū)域特征，我們建議引入四季酒店超甲級寫字樓，220米超高建筑，頂級配置，造區(qū)域地標(biāo)區(qū)域地標(biāo)，商務(wù)平臺Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010商業(yè)集群及街區(qū)定位Part 3.4Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品定位及建議價格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項目整體定位產(chǎn)品定位及建議價格定位產(chǎn)品定位及建議價格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位Code of this repor

31、t | 46 Copyright Centaline Group, 2010項目商業(yè)配套，集合演藝需求及區(qū)域商業(yè)需求，形成大型購物廣場、餐飲、娛樂、休閑聚集區(qū)配合項目整體定位和人群特征，配置各檔次商業(yè)特色餐飲、休閑娛樂中影院線，配置電影衍生品，打造電影商務(wù)平臺特色商業(yè)步行街，結(jié)合園林打造潮流廣場Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010寫字樓定位Part 3.5Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品定位及建議價格定位公寓定位寫字樓定位形象定位形象定

32、位客群定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位客群定位項目整體定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位及建議及建議價格定位價格定位產(chǎn)品定位及建議價格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈攀鎏旄鲁堑膶懽謽枪?yīng)占未來5年全市供應(yīng)的80%，同時，眾多的總部基地、以及孵化園等高新技術(shù)園區(qū)等。在不久的將來，天府新城將有力提升成都的商務(wù)形象，提升城市的核心競爭力，代表成都在國際商務(wù)中的話語權(quán)。區(qū)域總供應(yīng)：區(qū)域總潛在供應(yīng)22個項目，總體量預(yù)計250萬方左右；截止2010年上半年天府新城存

33、量達(dá)到80萬方左右；天府新城區(qū)域未來供應(yīng)：預(yù)計2011年之后，區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)在60萬方/年（預(yù)計4年時間完成寫字樓的全部供應(yīng)） 區(qū)域預(yù)計今年下半年至明年供應(yīng)：入市項目6個（總體量118.35萬方），寫字樓放量加劇，競爭激烈。Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 20101、區(qū)域內(nèi)其他項目定位形象定位區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)分為了三大類：由政府主導(dǎo)的研發(fā)樓（高新孵化園和天府軟件園等），該類產(chǎn)品僅針對滿足政策要求的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型企業(yè)，不對市場流通企業(yè)總部自建自用的寫字樓（如三峽大廈、恒澤動力等），該類產(chǎn)品由于檔次不高，通常的規(guī)劃是按企業(yè)自身的

34、使用要求訂制的，且寫字樓通常沒有專業(yè)的物業(yè)管理和服務(wù)，因而市場吸引力不強(qiáng)優(yōu)質(zhì)寫字樓（如中信大廈、拉德方斯等），該類產(chǎn)品檔次較高，能夠達(dá)到甲、乙級寫字樓的通行標(biāo)準(zhǔn)從區(qū)域新增寫字樓供應(yīng)情況來看，甲級寫字樓及超甲級寫字樓是未來供應(yīng)的主力方向。即將面市的茂業(yè)中心、奧克斯財富廣場、德商國際、金融城、新天府廣場、中信廣場等項目寫字樓均定位為甲級寫字樓Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 20102、本項目差異化競爭優(yōu)勢形象定位大型演藝綜合體內(nèi)大型演藝綜合體內(nèi)的寫字樓，在產(chǎn)業(yè)的寫字樓，在產(chǎn)業(yè)聚集上與其它項目聚集上與其它項目存在本質(zhì)區(qū)別存在本質(zhì)

35、區(qū)別具備一線江景資源，具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐的創(chuàng)意文化辦公聚集地優(yōu)勢概述文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集聚，對項目相關(guān)產(chǎn)聚，對項目相關(guān)產(chǎn)品設(shè)計及配套配置品設(shè)計及配套配置提出不同要求提出不同要求具有獨特的江景資具有獨特的江景資源優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)源優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)具備差異化競爭具備差異化競爭優(yōu)勢優(yōu)勢Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 20103、本項目形象定位形象定位檔次定位甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)范本 市場定位推廣定位 可與區(qū)域內(nèi)寫字樓形成差異化競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群辦公平臺錦江河畔文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)樂園錦江畔文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務(wù)頭等艙Code of this

36、report | 53 Copyright Centaline Group, 20104、案名及釋義形象定位案名：中冶文投國際廣場釋 義：p中冶文投：以公司名稱命名，利于品牌傳播。p國際廣場展現(xiàn)項目時代感和包容性，國際化商務(wù)平臺。Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 20101、區(qū)域客群分析國內(nèi)企業(yè)成為需求主力：成交數(shù)量和面積都高于跨國企業(yè)新成立公司繼續(xù)成為成都甲級寫字樓的主要需求來源高科技行業(yè)、金融服務(wù)業(yè)以及專業(yè)服務(wù)業(yè)需求最為強(qiáng)勁客群定位Code of this report | 55 Copyright Centaline

37、Group, 20101、區(qū)域客群分析客群定位區(qū)域?qū)懽謽浅山豢蛻魞纱箢惪蛻簟?大行業(yè)、3大從業(yè)背景Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 20102、本項目客群分析客群定位企業(yè)入駐需求產(chǎn)業(yè)鏈驅(qū)動外地機(jī)構(gòu)投資客聚集其它5. 受市場因素的影響，會有部分特殊客群進(jìn)入市場4. 投資客戶的聚集效應(yīng)可與產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)抗衡，形成強(qiáng)大市場購買力1.區(qū)域本身的市場號召力依然是項目的主要客群所在2.文化娛樂演藝的驅(qū)動會促使產(chǎn)業(yè)鏈上公司入駐3. 演藝中心的國際化，會促使外地文化娛樂公司入駐以區(qū)域客戶為主導(dǎo)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展需求，引進(jìn)文化娛樂產(chǎn)業(yè)客群，尋找項

38、目差異化人群客群分析Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 20103、客群定位客群定位基礎(chǔ)客群以高科技行業(yè)、金融服務(wù)業(yè)為主要載體，結(jié)合其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)客群 差異化客群 依托產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，吸引娛樂經(jīng)紀(jì)、廣告、制作、電影等相關(guān)產(chǎn)業(yè)入駐以投資客為代表的其它類型客戶其它客群區(qū)域聚集行業(yè)及文化娛樂產(chǎn)業(yè)鏈衍生行業(yè)Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 20101、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議德商國際Code of this report | 59 Copyright Centali

39、ne Group, 20101、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：蜀都中心體量：約10萬平米等級：甲級標(biāo)準(zhǔn)層高：3.6米凈高2.8米電梯配置：每棟10部高速電梯，設(shè)置高低區(qū)分區(qū)運行，每秒速度約3米入戶大堂：8.7米挑高，500平米豪華大堂車位：約1400個Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 20101、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議新希望國際Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 20101、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議區(qū)域內(nèi)寫字樓面積劃分區(qū)域內(nèi)寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn)區(qū)

40、域內(nèi)甲級寫字樓均設(shè)置了較高的配置標(biāo)準(zhǔn)尤其在電梯、車位、大堂等方面均突出其競爭優(yōu)勢隨著區(qū)域內(nèi)競爭壓力不斷加大，尚未面世的項目會在項目配置上花費更多心思，爭取創(chuàng)造出項目的獨特優(yōu)勢，未來配置會越來越高Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 20102、基于客群定位的產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議123451000平米以上500-1000平米300-500平米200-300平米200平米以下大型國企各相關(guān)行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)貿(mào)易行業(yè)、IT軟件企業(yè)制造業(yè)、建筑業(yè)房地產(chǎn)、金融保險、醫(yī)藥行業(yè)比例：9比例：55比例：23比例：8比例：5Code of this

41、report | 63 Copyright Centaline Group, 2010n以區(qū)域內(nèi)行業(yè)分布特點為依托，本項目產(chǎn)品面積區(qū)間應(yīng)以200左右為宜;2、基于客群定位的產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及建議n文化娛樂產(chǎn)業(yè)多屬創(chuàng)意性產(chǎn)業(yè)，特別是成長階段企業(yè)對面積需求不大，應(yīng)適當(dāng)考慮100以下面積劃分;n演藝產(chǎn)業(yè)聚集人群對配套配置要求較高，因此在項目配套配置的設(shè)置上，應(yīng)充分考慮該部分人群的需求.Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 20103、產(chǎn)品定位及建議產(chǎn)品定位及建議項目前期產(chǎn)品設(shè)計中，在面積分布上以100-200物業(yè)分布為主，面積較為適中

42、，方便進(jìn)行組合出售但是缺失對100以下面積的劃分，應(yīng)在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積3200，可以滿足大型企業(yè)入駐要求Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 20103、產(chǎn)品定位及建議產(chǎn)品定位及建議面積配比產(chǎn)品配置建議按甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)配置為寫字樓部分配置滿足基本需求的商業(yè)配套，與項目整體商業(yè)適當(dāng)進(jìn)行有效區(qū)隔層高不低于3.6米，凈層高不低于2.8米中央空調(diào)、加熱、通風(fēng)設(shè)備動力電配置，電力充足，至少保證30VA/平米的電壓輸出智能化消防設(shè)備數(shù)量足夠的高速電梯，保證客流和貨運的順暢完善合理的布線系統(tǒng)和足夠的線路接口足夠的安

43、保監(jiān)控設(shè)備，彩色監(jiān)視屏，24小時安全呼叫系統(tǒng)世界五大行專業(yè)管理體系公共部分采用豪華裝修，配以高檔石材和裝修材料Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 20101、區(qū)域內(nèi)價格及去化情況分析價格定位區(qū)域?qū)懽謽琼椖吭氯セ娣e（萬平米）說明09年至10年6月，甲、乙級寫字樓平均項目月去化速度分別為0.35萬平米、0.22萬平米。甲級寫字樓銷售速度受到新希望國際的大幅拉升，使得項目平均去化面積提升，實際銷售速度沒有這么快Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010有回款要求

44、，售價較低，因而銷售速度較快無回款的壓力，因而價格很高1、區(qū)域內(nèi)價格及去化情況分析價格定位p區(qū)域?qū)懽謽谴媪看?，潛在供?yīng)量大，且以甲級寫字樓的供應(yīng)為主，甲級寫字樓月均去化3500，整體均價在10000元/Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010比較項目選擇寫字樓價格定位根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)等指標(biāo)對項目進(jìn)行篩選，寫字樓可參考項目拉德方斯、新希望國際、中國水電大廈、國航世紀(jì)中心、美年廣場、蜀都中心、天合凱旋廣場項目進(jìn)行打分比較通過市場比較法，寫字樓靜態(tài)均價為11000元/平米；鑒于未來市場競爭，保守估計按照5-10%的年增長率計算1、區(qū)

45、域內(nèi)價格及去化情況分析價格定位Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 20102、本項目入市價格建議價格定位為超甲級寫字樓預(yù)留價格空間項目資源優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)具備較強(qiáng)競爭力吸引產(chǎn)業(yè)集聚，回籠資金實現(xiàn)均價：10500元/項目定價應(yīng)高于區(qū)域內(nèi)成交均價，與區(qū)域較高價持平13000元/項目有超甲級寫字樓規(guī)劃，為了預(yù)留價值空間，該部分物業(yè)定價應(yīng)適當(dāng)降低，與周邊項目均價持平11000元/為了實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并在項目首期銷售中形成口碑效應(yīng)，在市場價格基礎(chǔ)上應(yīng)適當(dāng)給出優(yōu)惠，低于市場均價5%左右在產(chǎn)業(yè)集聚和資金回籠的雙重目標(biāo)下，實現(xiàn)寫字樓入

46、市整體均價10500元/，略低于市場均價水平重新調(diào)整價格Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 20102、本項目入市價格建議價格定位本項目區(qū)位及景觀資源優(yōu)越區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段整體均價10000元/對文化娛樂產(chǎn)業(yè)吸引力較強(qiáng)入市價格：11000元/區(qū)域內(nèi)均價10000元/，各項目由于區(qū)位及戰(zhàn)略不表不同，價格差異較大本項目位于新行政中心旁，且臨名都公園和錦江，資源相當(dāng)優(yōu)越由于會產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，項目在市場需求上與其它項目相比，更為旺盛在產(chǎn)業(yè)集聚和資金回籠的雙重目標(biāo)下，實現(xiàn)寫字樓入市價格11000元/，整體實現(xiàn)均價13000元/Code of

47、 this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010住宅定位Part3.6Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品定位及建議價格定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位形象定位客群定位客群定位形象定位客群定位項目整體定位產(chǎn)品定位及建議價格定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位及建議及建議價格定位價格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2010區(qū)域住宅市場概述 上普禮

48、頓山15萬方住宅用地仁和地塊：25萬方商業(yè)用地金融城商業(yè)用地譽(yù)峰城南一號奧克斯地塊15萬方商業(yè)用地茂業(yè)地塊商業(yè)用地半島城邦南城都匯時代晶科名苑區(qū)域項目分布圖/潛在入市項目（2010-2011年入市）本項目所在地區(qū)域住宅市場以中高端產(chǎn)品為主要類型，總價較高。同質(zhì)化嚴(yán)重，集中放量，競爭激烈。Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 20101、區(qū)域內(nèi)其他項目定位形象定位Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 20102、本項目差異化競爭優(yōu)勢本項目優(yōu)勢梳理區(qū)位配套資源天府新城

49、軸心位置，東與地鐵1號線零距離連接，西與錦江毗鄰。雄踞金融城，天府新城核心住區(qū)。地鐵、天堂島海洋樂園、茂業(yè)百貨、成都七中、一醫(yī)院生活各方面配套一應(yīng)俱全。中冶集團(tuán)世界500強(qiáng)品質(zhì)保證，文投集團(tuán)優(yōu)勢資源成都無二，中影集團(tuán)領(lǐng)銜助力，文化地產(chǎn)雛形已成。形象定位Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 20103、本項目形象定位形象定位我們必須從紛繁的項目優(yōu)勢中尋求最有代表性，最具優(yōu)勢的資源來提煉出產(chǎn)品鮮明的形象定位天府新城 唯一地標(biāo)級灣區(qū)華宅Code of this report | 77 Copyright Centaline Group

50、, 20104、案名及釋義形象定位案名：帝 景 灣釋 義：p帝：暗含項目高端氣質(zhì)及內(nèi)涵，并與金融城城市中心區(qū)相契合；p帝景：絕佳風(fēng)景，傳達(dá)項目住宅物業(yè)的景觀及視線皆屬極佳。p帝景灣：錦江河畔的高端豪宅，寬景闊野，氣度不凡。Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 20101、區(qū)域客群分析客群定位數(shù)據(jù)來源：譽(yù)峰、公館1881、疊翠峰、時代晶科名苑、世豪廣場、嘉里雅頌居等成交客戶約1000組中原地產(chǎn)二手地鋪成交數(shù)據(jù)約150組p區(qū)域客群體現(xiàn)出對地鐵和區(qū)域的強(qiáng)烈認(rèn)同，寄望物業(yè)升值帶來財富增長。因為自主為主，所以對產(chǎn)品品質(zhì)要求更高。購房者多為

51、改善居住。Code of this report | 79 Copyright Centaline Group, 20102、本項目客群分析客群定位項目客群顯得更為單純：p無法脫離城市的中產(chǎn)階層。p事業(yè)發(fā)展期追求更好品質(zhì)的居住環(huán)境，更注重圈層意識。p開始追求更多的自我價值實現(xiàn)。Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 20103、客群定位客群定位所以，中原地產(chǎn)將客群明確定位為：新生代城市菁英階層Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 20101、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位及

52、建議p區(qū)域內(nèi)典型精裝豪宅項目：p主力戶型多在200以上。p精裝成為豪宅產(chǎn)品大趨勢。p開發(fā)豪宅產(chǎn)品需要強(qiáng)大的實力。p區(qū)域內(nèi)典型改善型項目：p主力戶型上限基本在140-160p改善型居住也要考慮總價因素，所以基本不做精裝。整體戰(zhàn)略結(jié)合入市策略分析，住宅部分入市產(chǎn)品不做精裝，以清水房作為交房標(biāo)準(zhǔn)Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2010中原市場研究部分析，得出本項目周邊同質(zhì)產(chǎn)品（半島城邦）戶型配比情況為：結(jié)合影響因素，得出本項目周邊同質(zhì)產(chǎn)品戶型配比情況為：2、基于客群定位的產(chǎn)品分析（本項目）產(chǎn)品定位及建議p增大舒居三房的配比。減少

53、緊湊三房和闊尺三房的比例。p增加90-100產(chǎn)品的供應(yīng)促進(jìn)變現(xiàn)，降低超大面積戶型配置，精準(zhǔn)定位人群。Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 20103、同質(zhì)經(jīng)典案例解析：龍湖世紀(jì)產(chǎn)品定位及建議同樣在天府新城核心區(qū)，同樣可以稱作地鐵物業(yè)，同樣占據(jù)錦江一灣河岸龍湖世紀(jì)卻一路走得曲折，其中經(jīng)驗值得總結(jié)。落實面積Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 20104、產(chǎn)品定位及建議產(chǎn)品定位及建議所以，中原建議項目產(chǎn)品定位為：高品質(zhì)人文舒居社區(qū)。Code of this repor

54、t | 85 Copyright Centaline Group, 2010在本項目上，中原認(rèn)為：產(chǎn)品設(shè)施配置必要體現(xiàn)人文關(guān)懷，要體現(xiàn)居住意境，同時不壓抑，有創(chuàng)新。5、產(chǎn)品設(shè)施配置建議產(chǎn)品定位及建議Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品定位及建議車行入口步行入口成年喬木步道公共設(shè)施緩沖帶p在其他功能區(qū)與住宅區(qū)的中間地帶設(shè)置兒童游樂設(shè)施，乒乓球臺，羽毛球場，休閑廣場等公共設(shè)置作為緩沖。p在緩沖帶以東設(shè)置公共步道，步道邊設(shè)置成熟灌木和高大成年喬木，低近高遠(yuǎn)，保證隔音防塵。p地塊北側(cè)處設(shè)置車行主出入口，將步行主出入口設(shè)置在

55、南側(cè)，拉近業(yè)主與天堂島海洋樂園的心理距離。6、住宅區(qū)園林綠化建議Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 20101、區(qū)域內(nèi)價格及去化情況分析價格定位精裝項目去化速度明顯較低，資金回籠作用并不明顯。銷售難度和推廣難度也更大。非精裝項目去化速度高，資金回籠速度快。針對人群廣，推廣難度低。Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 20102、本項目入市價格建議價格定位中原假設(shè)，項目在當(dāng)前環(huán)境下銷售，與在售項目之間的對比，來得出當(dāng)前市場環(huán)境下可實現(xiàn)的價格。假設(shè)：p兩年內(nèi)資金折現(xiàn)

56、率就是央行一年期整存整取利率：2.5%。p兩年內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)保持理想運行，通脹率保持在4%左右的理想態(tài)勢。p兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場不發(fā)生較大震蕩，房地產(chǎn)市場不主動上漲或下跌?？梢杂嬎?011年，大魔方住宅產(chǎn)品可實現(xiàn)入市價格價格是：10800元/左右！從項目本身資源及不可復(fù)制性而言，中原預(yù)計實現(xiàn)目標(biāo)均價： 12000元/左右Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2010公寓定位Part3.7Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位及建議及建議價格定位價格

57、定位公寓定位寫字樓定位形象定位客群定位住宅定位形象定位客群定位形象定位形象定位客群定位客群定位項目整體定位產(chǎn)品定位及建議價格定位產(chǎn)品定位及建議價格定位演藝中心定位超高建筑定位商業(yè)集群及街區(qū)定位Code of this report | 91 Copyright Centaline Group, 20101、公寓發(fā)展方向判定商務(wù)公寓類型定位普通式公寓酒店式公寓服務(wù)式公寓產(chǎn)業(yè)集群帶來的高端客戶不能接受普通商務(wù)公寓，市場選擇法進(jìn)行淘汰酒店式公寓能夠提供酒店的管理服務(wù)，但在居住屬性上則較為缺乏，兼容性不夠強(qiáng)具備酒店的配套管理功能，也有高級住宅公寓配套，兼容高品質(zhì)服務(wù)和居住屬性，便于打造出高端公寓產(chǎn)品形

58、象定位Code of this report | 92 Copyright Centaline Group, 2010 “酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”；主要服務(wù)群體為海內(nèi)外常駐機(jī)構(gòu)的中長期居住的商務(wù)人員；配有整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)；聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理；區(qū)別于單純意義上的酒店單間，具有居家功能；一般可具有“自用”和“投資”雙向功能n服務(wù)式公寓的特點n服務(wù)式公寓釋義形象定位1、公寓發(fā)展方向判定Code of this report | 93 Copyright Centaline Group, 2010形象定位n在2007年前成都市場沒有服

59、務(wù)式公寓，外派人員多是租住高檔住宅和酒店長租房，高端客戶多租住麓山國際、中華園等別墅。n2007年中，香格里拉大酒店推出了26套服務(wù)式公寓，開創(chuàng)了成都服務(wù)式公寓的先河，同時使得成都市的常駐外派人員有了更多的選擇空間。n2009年8月，成都首家真正的服務(wù)式公寓中匯廣場盛捷投入運營，服務(wù)式公寓市場開始新的階段。n預(yù)計2010到2015年，市場上將出現(xiàn)多個服務(wù)式公寓項目。n需求：隨著常住成都高端商務(wù)人士的增多，服務(wù)式公寓的需求開始凸現(xiàn)。n市場發(fā)展初期，服務(wù)式公寓將面臨來自高端住宅的競爭壓力。n現(xiàn)有商務(wù)人士，主要選擇居住在配套成熟的高端住宅和別墅區(qū)內(nèi)。成都服務(wù)式公寓發(fā)展概述1、公寓發(fā)展方向判定Code

60、 of this report | 94 Copyright Centaline Group, 2010n北京上海等一線城市中，服務(wù)式公寓的房間數(shù)平均約占當(dāng)?shù)爻Ｗ⊥饧丝诘?.6%左右。可理解為每10.82個常住外籍人士即可支撐一套服務(wù)式公寓。n為了解服務(wù)式公寓的潛在需求，我們分析了各地服務(wù)式公寓數(shù)量與常住外籍人口的關(guān)系，具體如下：n注：上表中服務(wù)式公寓項目包括了酒店及寫字樓內(nèi)的服務(wù)式公寓項目。其中高端項目專指單一產(chǎn)權(quán)、由知名服務(wù)式公寓管理公司或酒店管理公司運營的項目。相比其他城市，成都的常住外籍人口與房間數(shù)的比例偏低，市場上供應(yīng)的服務(wù)式公寓相對不足。形象定位1、公寓發(fā)展方向判定服務(wù)式公寓市場

61、空間分析方法1Code of this report | 95 Copyright Centaline Group, 2010服務(wù)式公寓市場空間分析方法1根據(jù)常住外籍人士增長情況預(yù)測，2015年成都的服務(wù)式公寓的潛在需求為2600間左右。未來常住成都外籍人口數(shù)量預(yù)測n考慮到服務(wù)式公寓的最主要客戶群是常住本地的外籍人士，因此我們通過外籍人士的數(shù)量的增長來預(yù)測未來的服務(wù)式公寓需求。n據(jù)統(tǒng)計2009年成都常住外籍人士近17000名，且該群體的年增長率近20%。n保守預(yù)計未來該群體以年均10%的比例增長，則到2015年成都市常住外籍人口數(shù)量可到達(dá)30,000人。n參照其他城市，每10.8個外籍常住人口

62、可以支撐一套服務(wù)式公寓?？紤]到成都服務(wù)式公寓尚在起步階段，按照每11.5個外籍常住人士支撐一套公寓。據(jù)此測算，2015年成都市服務(wù)式公寓的需求為2608套。資料來源：成都市外商網(wǎng)形象定位1、公寓發(fā)展方向判定Code of this report | 96 Copyright Centaline Group, 2010川渝城市群京津冀城市群長三角城市群珠三角城市群成都市服務(wù)式公寓市場才剛剛起步，無法通過對歷史數(shù)據(jù)的考察來推測未來市場空間，因此我們通過城市間橫向比較得出未來的市場空間。2007年國家分別在成都和重慶設(shè)立“國家綜合配套改革實驗區(qū)”，未來川渝城市群必將成為與三大城市圈并列的中國經(jīng)濟(jì)“第

63、四極”，由此帶來的外資企業(yè)數(shù)量和對服務(wù)式公寓的需求必將大量增長。各城市外資企業(yè)數(shù)量與服務(wù)式公寓房間數(shù)對比資料來源：戴德梁行調(diào)研相比其他發(fā)達(dá)城市，成都市的服務(wù)式公寓存量偏少，未來需求潛力較大。服務(wù)式公寓市場空間分析方法2形象定位1、公寓發(fā)展方向判定Code of this report | 97 Copyright Centaline Group, 2010選取北京、上海、廣州、深圳的服務(wù)式公寓總套數(shù)，用與之相關(guān)的GDP、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、外商直接投資、外資企業(yè)數(shù)量、在當(dāng)?shù)亻_設(shè)分公司的世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量、旅游接待人數(shù)、入境游客人數(shù)5項指標(biāo)對其進(jìn)行回歸分析，得出服務(wù)式公寓與各項支撐指標(biāo)之間的關(guān)系如下

64、：服務(wù)式公寓市場存量入境游客人數(shù)7.716外資企業(yè)數(shù)量0.15+在當(dāng)?shù)卦O(shè)立分支機(jī)構(gòu)的世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量86.86912598根據(jù)相關(guān)規(guī)劃及歷史增長情況得出支撐甲級寫字樓需求的各項指標(biāo)未來增長情況：根據(jù)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測，得出2015年成都的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可支撐的服務(wù)式公寓套數(shù)為2430間服務(wù)式公寓市場空間分析方法2形象定位1、公寓發(fā)展方向判定Code of this report | 98 Copyright Centaline Group, 2010成都服務(wù)式公寓未來市場空間n綜合上述兩種方法，預(yù)計未來成都市的服務(wù)式公寓市場需求為2600間到2430間之間，取平均值為2515套左右。n除去

65、現(xiàn)有供應(yīng)及未來新增供應(yīng)，預(yù)計本項目服務(wù)式公寓的市場空間為842套左右。服務(wù)式公寓市場套預(yù)計本項目服務(wù)式公寓市場空間為842套左右。1,4471,673226現(xiàn)有供應(yīng)新增供應(yīng)2015年市場規(guī)模2015年總需求2,515842套形象定位1、公寓發(fā)展方向判定Code of this report | 99 Copyright Centaline Group, 20102、成都及區(qū)域內(nèi)其他服務(wù)式公寓定位形象定位n目前入市服務(wù)式公寓主要集中在市區(qū)，由品牌企業(yè)開發(fā)，與知名五星級酒店機(jī)構(gòu)管理經(jīng)營。n區(qū)域服務(wù)式公寓在未來2-3年集中放量，分布較廣，利用各自品牌及資源優(yōu)勢進(jìn)行消化。Code of this re

66、port | 100 Copyright Centaline Group, 20103、本項目形象定位形象定位娛 樂 達(dá) 人 專 屬 豪 宅SLOGAN：國際城南，最值得期待時尚領(lǐng)地為本項目演藝及娛樂相關(guān)人士、城南高端商務(wù)人士量身打造的專屬領(lǐng)地。引入酒店管理公司作為物業(yè)顧問，創(chuàng)立成都及本項目的高端人士的居所。融合商務(wù)、居住及高級酒店管理的特色，吸納海內(nèi)外的經(jīng)營人士，提高整個項目居住者的品質(zhì)，成為西南地區(qū)最高檔的酒店式服務(wù)公寓，提高整個項目的含金量。Code of this report | 101 Copyright Centaline Group, 20101、成都及區(qū)域客群分析客戶定位全租

67、型服務(wù)式公寓特點及客戶來源n專業(yè)管理公司管理：提供與酒店相類似的管理服務(wù)內(nèi)容；n客戶：主要針對外籍的外來人口長住需要或者少量國內(nèi)企業(yè)主；n租期：以一個月以上為主；n產(chǎn)權(quán)：公寓的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一。n各國領(lǐng)事nCEO-各跨國企業(yè)駐成都首席代表n外企在蓉分公司/辦事處的高級管理人員、高級經(jīng)理，外籍商務(wù)出差人員；n港、澳、臺來蓉的商務(wù)客人、管理層人士、商務(wù)出差人員；n國內(nèi)外中高檔消費群體在成都固定住所確定之前的臨時過渡住所；n全國各地區(qū)（主要是一線城市）集團(tuán)公司中，到設(shè)立在成都的分公司參加中短期培訓(xùn)、學(xué)習(xí)和工作的職員；n海外跨國公司總部派到設(shè)立在成都的分公司和合資企業(yè)中短期工作的中高級管理人員、技術(shù)、行政人員

68、等；n各國留學(xué)生與外籍教師。目前成都服務(wù)式公寓為全租式，主要客戶群體為常住外籍人士及高端商務(wù)人士。Code of this report | 102 Copyright Centaline Group, 20102、本項目客群定位n成都市近5年外商直接投資年平均增長率超過40。截止2009年，已經(jīng)約有145家在蓉設(shè)立辦事處或成了分公司。今后隨著成都社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還將有更多的500強(qiáng)及跨國企業(yè)進(jìn)駐成都。n目前駐蓉領(lǐng)事館有美國、韓國、德國、法國、泰國、新加坡、巴基斯坦、斯里蘭卡、菲律賓等9個，排全國第三位，僅此于廣州和上海。n駐蓉外事機(jī)構(gòu)：中日會館，英國駐成都簽證申請中心。n重慶目前有5個國家設(shè)立

69、了領(lǐng)事館：英國、日本、加拿大、柬埔寨、丹麥。來源二：外事機(jī)構(gòu)的設(shè)立，方便了外籍人士旅游和停留，亦帶來穩(wěn)定的服務(wù)式公寓需求。來源一：國際知名企業(yè)的陸續(xù)入駐帶來了大量的外籍人士，為服務(wù)式公寓帶來大量穩(wěn)定的客戶源。來源三：演藝中心集聚作用，吸引演藝圈及娛樂圈產(chǎn)業(yè)鏈從業(yè)人士，帶來主要的服務(wù)式公寓需求客戶定位Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 20101、成都及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位現(xiàn)有服務(wù)式公寓香格里拉服務(wù)式公寓Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 20101、成都

70、及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位現(xiàn)有服務(wù)式公寓中匯廣場盛捷服務(wù)式公寓整體出租率為40%多，各房型中目前入住率最高的是191平米的2房和123平米1房戶型Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 20101、成都及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位現(xiàn)有服務(wù)式公寓中匯廣場盛捷服務(wù)式公寓Code of this report | 106 Copyright Centaline Group, 2010一房（108 平方米）豪華一房（150平方米）1、成都及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位現(xiàn)有服務(wù)式公寓中匯廣場盛捷服務(wù)式公寓Code of this report | 1

71、07 Copyright Centaline Group, 2010兩房復(fù)式房（306 平方米）1、成都及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析產(chǎn)品定位現(xiàn)有服務(wù)式公寓中匯廣場盛捷服務(wù)式公寓Code of this report | 108 Copyright Centaline Group, 20102、基于客群定位的產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位基于滿足高端需求及實現(xiàn)順利銷售定位如下：Code of this report | 109 Copyright Centaline Group, 20103、產(chǎn)品及配套建議產(chǎn)品定位n戶型面積設(shè)置戶型面積設(shè)置滿足高端服務(wù)式公寓注重居住空間的舒適度；滿足頂尖人群的消費需求，可設(shè)置少量復(fù)式套房

72、。n外立面：現(xiàn)代、時尚Code of this report | 110 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品定位3、產(chǎn)品及配套建議n精裝修：玩樂風(fēng)潮、藝術(shù)化、個性化的裝修風(fēng)格與主題， 滿足演藝及高端商務(wù)人士的心理需求；意境提示主流時尚聚集，以不同裝修主題聚首最高級圈層平臺，處處彰顯高雅品位。Code of this report | 111 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品定位3、產(chǎn)品及配套建議n精裝修：裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3500元/，集合頂級品牌，牌保障生活的高貴品質(zhì)。頂級品牌的集合世界一流建材品牌保障生活的高貴品質(zhì)：主要建材及室

73、內(nèi)設(shè)備均精心挑選世界知名品牌高檔德國POGGENPOHL；櫥柜/歐洲whirlpool/西班牙ROCA/美國KOHLER衛(wèi)浴設(shè)施等一流裝修，使業(yè)主的生活處處彰顯高雅品位Code of this report | 112 Copyright Centaline Group, 2010產(chǎn)品定位3、產(chǎn)品及配套建議裝修意境Code of this report | 113 Copyright Centaline Group, 2010大堂早餐區(qū)兒童游樂區(qū)健身房桌球室住客休閑廳n配套設(shè)施建議：高標(biāo)準(zhǔn)國際型的配套服務(wù)，滿足高端人士對生活的高端需求產(chǎn)品定位3、產(chǎn)品及配套建議Code of this repo

74、rt | 114 Copyright Centaline Group, 2010n專業(yè)洗燙及干洗服務(wù)n24小時專業(yè)保安及禮賓服務(wù)n免費DVD圖書館n商務(wù)中心設(shè)施，提供免費寬帶上網(wǎng)n地下停車位服務(wù)n機(jī)場接送服務(wù)n提供會議室和多功能廳n健身中心，包括心肺運動器材，力量器材，有氧室，瑜伽室和拳擊臺nRelax住客休閑室n咖啡廳nSlumber睡床配特柔軟床褥n入住時提供免費Loccitane沐浴用品n天臺花園天臺花園，附設(shè)燒烤設(shè)備n至尊廚房n設(shè)備齊全的廚房nWiFi無線上網(wǎng)n平板電視，可收看國際頻道nDVD影碟機(jī)n影音組合n保險箱室內(nèi)配置公寓提供的特色服務(wù)n特色服務(wù)：五星級酒店服務(wù)，保障高端人士對居

75、住的尊貴品質(zhì)產(chǎn)品定位3、產(chǎn)品及配套建議Code of this report | 115 Copyright Centaline Group, 20101、本項目服務(wù)式公寓價格定位價格定位由于目前成都服務(wù)式公寓供應(yīng)稀少，更無銷售物業(yè)，價格無參考對象；服務(wù)式公寓為本項目開發(fā)利潤的最高目標(biāo)，制造銷售價格高點；參照區(qū)域同檔次住宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，收高端住宅擠壓，價格略低于高端住宅；從項目定位及戰(zhàn)略、資源及自身特質(zhì)條件等考慮，目標(biāo)整體均價為2.5萬元/;以2萬元/入市，隨著銷售周期自然增長，為項目取得利潤最大化。登高望遠(yuǎn)，做足利潤。Code of this report | 116 Copyright Cen

76、taline Group, 2010大魔方，品質(zhì)造就時尚潮流無限之都；引領(lǐng)成都文化娛樂無極限。Code of this report | 117 Copyright Centaline Group, 2010第四章：塵 埃 落 定Code of this report | 118 Copyright Centaline Group, 2010入市及開發(fā)建議Part 4.1Code of this report | 119 Copyright Centaline Group, 2010大魔方項目利潤最大化完成產(chǎn)業(yè)鏈塑造快速資金回籠樹立企業(yè)形象成功打造中冶文投在成都的首個項目成功打造中冶文投在成都

77、的首個項目1、開發(fā)目標(biāo)梳理Code of this report | 120 Copyright Centaline Group, 20102、項目入市建議根據(jù)項目各物業(yè)定位及現(xiàn)行區(qū)域市場情況，建議以能較快樹立項目整體形象的住宅部分先入市；在項目整體形象樹立到位，順勢推出寫字樓，吸引演藝及娛樂企業(yè)，擊敗對手， 實現(xiàn)資金回籠；寫住宅寫字樓服務(wù)式公寓三種物業(yè)，依次滾動開發(fā)，價格策略逐級階梯上升；根據(jù)寫字樓銷售及回款情況，可靈活調(diào)整后期住宅及服務(wù)式公寓開發(fā)戰(zhàn)略及方向： 如住宅精裝修、抑或是高端豪宅。強(qiáng)勢入市，攘外安內(nèi)Code of this report | 121 Copyright Cental

78、ine Group, 20103、項目開發(fā)分期Code of this report | 122 Copyright Centaline Group, 201065130演藝中心商業(yè)集群及商業(yè)街超高層酒店及寫字樓寫字樓公寓6260064070119280115100集群式商業(yè)超甲寫字樓甲級服務(wù)式物業(yè)組合形式及資金收益物業(yè)組合形式及資金收益物業(yè)類型 體量形式23350商業(yè)街12340獨立商業(yè)24350酒店17700裙房住宅131680濱江華宅演藝場館-1100020000入市價格 -10800-13000-1200025000整體均價 -12000-16000-14億28億整體收益 -16億-1

79、0億4、整體收益預(yù)估Code of this report | 123 Copyright Centaline Group, 2010項目營銷推廣策略分析Part 4.2Code of this report | 124 Copyright Centaline Group, 2010整體策略：以演藝中心為載體，事件營銷貫穿始末西南最大演藝中心華章盛啟魔力來襲1中影院線落戶成都，首映典禮可成盛典2大魔方音樂盛典首秀，Lady Gaga與你相約3金雞百花駕臨成都，電影人的盛會邀你參與4娛樂事件營銷能最大程度的吸引眼球，并在全國范圍內(nèi)引起廣泛關(guān)注中影院線落戶成都簽約儀式，韓三平攜眾愛將助陣，同時宣布

80、大魔方為中影集團(tuán)影片成都首映唯一影院以演藝中心作為項目形象代表，宣告成都娛樂時代的到來中國金雞百花電影節(jié)首次走進(jìn)成都，大魔方邀您一起共襄盛會音樂天后LadyGaga中國首場個人演唱會，攜手成都大魔方Code of this report | 125 Copyright Centaline Group, 2010分階段策略：根據(jù)不同的時間節(jié)點，配合物業(yè)銷售，釋放不同信息時間節(jié)點營銷策略重點亮相期1銷售期2形象提升期3闡述大魔方項目之于成都的意義，有了大魔方，成都的娛樂精神才有了歸屬感描述以文化娛樂為載體的生活方式，為成都創(chuàng)造另一種生活空間一期物業(yè)的銷售以寫字樓為主，應(yīng)配合產(chǎn)業(yè)集群概念進(jìn)行推廣，吸

81、引與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的目標(biāo)客群二期住宅部分銷售，前期以區(qū)域客戶為主，后期逐漸向產(chǎn)業(yè)集聚人群靠近，逐步完善產(chǎn)業(yè)集群關(guān)系網(wǎng)后期住宅銷售和最后精裝服務(wù)式公寓的推出，是完成項目中高端形象落地的關(guān)鍵所在，也是產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式的最終體現(xiàn)，配合演藝場館使用、酒店、超甲寫字樓、集中商業(yè)的運作，完成產(chǎn)業(yè)集群模式的終極體現(xiàn)Code of this report | 126 Copyright Centaline Group, 2010資源整合策略：中冶文投+中原全國網(wǎng)絡(luò)中冶文投中原地產(chǎn)要完成產(chǎn)業(yè)集聚模式的開發(fā)，首先要有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的認(rèn)可。作為西南最大的演藝中心，需要的是國際級的演出項目和國際級的產(chǎn)業(yè)集群。這樣的產(chǎn)業(yè)集群的形

82、成，需要的全國范圍內(nèi)的演藝資源整合，從這一點上來講，成都傳媒集團(tuán)資源優(yōu)勢得天獨厚全國范圍內(nèi)演藝資源的整合，同樣需要全國范圍內(nèi)客戶群體的整合，在這一點上，中原優(yōu)勢顯得尤為重要。特別是深圳、上海、北京等特大城市的資源整合，能為項目提供全國范圍內(nèi)客戶資源支撐。Code of this report | 127 Copyright Centaline Group, 2010渠道營銷策略：全國范圍內(nèi)巡展，中冶文投資源滲透第一步第二步第三步123根據(jù)產(chǎn)業(yè)聚集特點，選擇文化娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟的城市，進(jìn)行項目的全國巡展利用中冶文投產(chǎn)業(yè)關(guān)系網(wǎng)，進(jìn)行項目推介，做到有的放矢，有效滲透進(jìn)行文化產(chǎn)業(yè)資源的有效嫁接，讓全國文化產(chǎn)業(yè)巨頭聚集成都，支撐大魔方文化產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展Code of this report | 128 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!