1、新東方新東方世界級的建筑群落世界級的建筑群落中金地產中金地產中金地產中金地產欽州項目欽州項目欽州項目欽州項目 中金地產中金地產欽州項目市場調查與前期定位策劃方案欽州項目市場調查與前期定位策劃方案我們的研究思路和方法項目定位項目定位住宅市場分析住宅市場分析項目產品項目產品規劃建議規劃建議通過對住宅通過對住宅市場的分析，市場的分析，得出項目發得出項目發展方向展方向宜居宜商務宜居宜商務的公寓產品的公寓產品新東方世新東方世界級的建界級的建筑群落筑群落市場背景分析市場背景分析目前全國經目前全國經濟及房地產濟及房地產處于什么情處于什么情況，國家相況，國家相關政府如何關政府如何調控市場調控市場終極目標終極目

2、標打造差異化產品，打造差異化產品，實現利潤最大化實現利潤最大化2目目 錄錄第一部分第一部分 市場背景分析市場背景分析第二部分第二部分 項目發展思路項目發展思路第三部分第三部分 項目定位項目定位第四部分第四部分 項目規劃思考項目規劃思考宏觀分析宏觀分析城市解讀第一部分第一部分 市場背景分析市場背景分析 通過對目前國家出臺的新十一條新政的分析，通過對目前國家出臺的新十一條新政的分析，以及對房地產開發的影響，應持有謹慎的態度，開以及對房地產開發的影響，應持有謹慎的態度，開發具有抗風險性的產品。發具有抗風險性的產品。宏觀分析思路：宏觀分析思路：數據來源：國家統計局網20092009年全國年全國GDPG

3、DP為為326226.95326226.95億元，增長率為億元，增長率為8.5%8.5% 2004-20072004-2007年國內生產總值保持快速穩定的發展。年國內生產總值保持快速穩定的發展。 而而2008-20092008-2009年，由于國際金融危機的影響，中國經年，由于國際金融危機的影響，中國經濟總量增長步伐放緩。濟總量增長步伐放緩。20092009年年2-112-11月，月，CPICPI、PPIPPI連續連續1010個月雙負，個月雙負，通脹仍處于預期階段通脹仍處于預期階段數據來源：國家統計局網CPICPI、PPIPPI兩大指標同時連續負增長，降幅從兩大指標同時連續負增長，降幅從8 8

4、月份開始收窄至月份開始收窄至1111月，月，1212月起伏月起伏較大。較大。 信貸繼續維持高位，使得市場對未來通貨膨脹的持續加強。信貸繼續維持高位，使得市場對未來通貨膨脹的持續加強。82009年初步實現保八目標，而在2009年新增的9.75億貸款成為實現目標的關鍵，新增貸款約六分之一約六分之一流入房市，使2009年房地產漲幅遠超越07年。0909年人民幣貸款增加年人民幣貸款增加9.599.59萬億元，同比多增萬億元，同比多增4.694.69萬億萬億元。元。新增貸款新增貸款約六分之一約六分之一流入房市流入房市股市股市國務院發展國務院發展研究中心表示：研究中心表示：約約40%的資金的資金流向了股市

5、、房市流向了股市、房市 房市房市920092009年年4-114-11月全國房地產開發和銷售大幅度增長月全國房地產開發和銷售大幅度增長從2009年4月-11月全國商品房銷售呈上升趨勢，其中6月上升幅度最大。2009年4月-9月全國房地產完成投資開發額呈增加趨勢，10月、11月有小幅度減少。數據來源：國家統計局網10從2009年3月至2009年6月七十個大中城市房屋銷售價格逐月上漲，而11月的上漲幅度最大。20092009年年3-113-11月七十個大中城市房屋銷售價格漲勢驚人月七十個大中城市房屋銷售價格漲勢驚人注：本百分比為環比，環比以上月價格為100數據來源：國家統計局網11為了抑制通貨膨脹

6、與引導房地產市場健康發展，為了抑制通貨膨脹與引導房地產市場健康發展，國家在國家在20102010年年1 1月宏觀調控漲息和出臺國十一條月宏觀調控漲息和出臺國十一條中國人民銀行2010年1月12日宣布,從1月18日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是2008年6月以來央行首次上調存款。 上調后,大型金融機構存款準備金率將升至16%。分析人士認為,此次上調存款準備金率約凍結2000億元資金。 20092009年國家以較為寬松貨幣政策發展經濟，在實年國家以較為寬松貨幣政策發展經濟，在實現了現了“保八爭九保八爭九”后，首次上調準備金率，發出后，首次上調準備金率，發出了銀根收緊的

7、信號。了銀根收緊的信號。調息政策調息政策促進房地產市場平穩健康發展的通知促進房地產市場平穩健康發展的通知簡稱簡稱“國十一條國十一條” 意味著政府一方面：內需尤其是消費需求仍有待擴大意味著政府一方面：內需尤其是消費需求仍有待擴大, ,普通的住普通的住房消費仍將鼓勵；另一方面：房價上漲較快等問題需要逐步解決房消費仍將鼓勵；另一方面：房價上漲較快等問題需要逐步解決, ,短短期期“炒房炒房”等投機性需求將面臨抑制，市場可能進入觀望過渡期等投機性需求將面臨抑制，市場可能進入觀望過渡期國十一條的出臺將有可能使市場進入觀望過渡期國十一條的出臺將有可能使市場進入觀望過渡期1.加快中低價位、中小套型普通商品住房

8、建設 2.2.申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于女），貸款首付款比例不得低于 3.嚴格實施差別化的住房稅收政策，要加快研究完善住房稅收政策。要加快研究完善住房稅收政策。 4.加強房地產信貸風險管理，繼續整頓房地產市場秩序 5.已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售 宏觀調控房市，樓市起伏前進，變幻莫測宏觀調控房市，樓市起伏前進，變幻莫測中國房地產因政

9、策導向的變化，使得前景起伏不定。中國房地產因政策導向的變化，使得前景起伏不定。2007年前年前2007年年2008年年 2009年年 2010年年2010年后年后房地產市場前景預測：房地產市場前景預測：14項目開發啟示：項目開發啟示：20102010年開發房地產項目需持謹慎態年開發房地產項目需持謹慎態度，產品打造上充分考慮抗風險性。度，產品打造上充分考慮抗風險性。宏觀分析城市解讀城市解讀第一部分第一部分 市場背景分析市場背景分析 通過對城市發展的分析，初步確立項目通過對城市發展的分析，初步確立項目的發展方向。的發展方向。城市解讀思路：城市解讀思路：17欽州城市性質定位欽州城市性質定位：區域性國

10、際航運中心、物流中區域性國際航運中心、物流中心，北部灣沿海生產性服務中心、港口工業城市心，北部灣沿海生產性服務中心、港口工業城市 數據來源2009年廣西統計年鑒欽州市位于我國大陸海岸線西南端的北部灣畔，是大西南最便捷的出海通道，現轄欽北區、欽南區、靈山縣、浦北縣。總面積總面積1.08萬平方公里萬平方公里, 總總人口人口364.51萬，中心城區人口約萬，中心城區人口約41萬萬18欽州市在未來欽州市在未來2-32-3年將邁入快速發展階段年將邁入快速發展階段關鍵詞： 人口人口市政配套市政配套 高速鐵路高速鐵路港口工業港口工業 北部灣保稅區北部灣保稅區 經濟經濟 v欽州市人口基欽州市人口基數較小，隨著

11、經數較小，隨著經濟的發展，外來濟的發展，外來人口增長較大。人口增長較大。v人口的預期發人口的預期發展將有效支撐欽展將有效支撐欽州市需求更多的州市需求更多的物業物業城市人口的預期發展將體現市場的未來容量城市人口的預期發展將體現市場的未來容量0808年末，欽州市中心城區人口為年末，欽州市中心城區人口為4141萬，規劃至萬，規劃至20202020年達年達100100萬，預計平均萬，預計平均每年增長約每年增長約4.94.9萬人口，萬人口，以三口之家計算，每年約要消化以三口之家計算，每年約要消化1.61.6萬套物業萬套物業關鍵詞一：人口關鍵詞一：人口現現 狀狀未未 來來 北部灣經濟區發展規劃指出欽州按大

12、城市規模建設2020年欽州市中心城區人口達年欽州市中心城區人口達100萬人萬人新行政中心的落戶水東區、將大大提升水東區的新行政中心的落戶水東區、將大大提升水東區的區域價值，房地產業將蓬勃發展區域價值，房地產業將蓬勃發展u“一江兩岸一江兩岸”濱河東路一橋至金海灣大濱河東路一橋至金海灣大 橋段、欽江西橋段、欽江西I I堤二期工程等重點城建堤二期工程等重點城建 項目開工建設，大大完善水東區的市政配項目開工建設，大大完善水東區的市政配套，片區即成為房地產開發的重點、熱點。套，片區即成為房地產開發的重點、熱點。u市委、市政府、市人大、市政協辦公地市委、市政府、市人大、市政協辦公地 址的搬遷落戶，形成新的

13、行政中心，立址的搬遷落戶，形成新的行政中心，立 即提升該片區的價值，也使該區域房地即提升該片區的價值，也使該區域房地 產項目物業價值得到飛速提升。產項目物業價值得到飛速提升。FFFF關鍵詞二：市政配套關鍵詞二：市政配套欽州市八大公共場館，位于東欽州市八大公共場館，位于東區市行政信息中心南面的規劃區市行政信息中心南面的規劃綠軸一帶，綠地率控制在綠軸一帶，綠地率控制在50%50%以上。以上。u青少年活動中心、婦女兒童活動中心、科技館合計占地45畝，建筑總面積9000平方米；u圖書館、博物館合計占地48畝，建筑總面積13000平方米；u體育館占地20畝，建筑規模可容納6千座；u游泳館占地25畝,建筑

14、規模可容納2千座；u體育場占地162畝；建筑規模可容納2萬座。規劃于水東區域內的八大場館計劃于規劃于水東區域內的八大場館計劃于2011年年8月全部建成投入使月全部建成投入使用，極大提升區域的形象地位，帶動片區房地產項目的開發用，極大提升區域的形象地位，帶動片區房地產項目的開發關鍵詞二：市政配套關鍵詞二：市政配套預計預計20122012年，北部灣經濟區連接各城市年，北部灣經濟區連接各城市高速路及城際鐵路竣工并使用，將形成高速路及城際鐵路竣工并使用，將形成一小時生活圈。一小時生活圈。本本案案關鍵詞三：高速鐵路關鍵詞三：高速鐵路高速鐵路站點規劃停靠于火車東站，項目距高速鐵路站點規劃停靠于火車東站，項

15、目距車站約車站約10分鐘車程分鐘車程火車東站高速城際列車正式通車使用，火車東站高速城際列車正式通車使用，極大的帶動欽州經濟及地產業的發展極大的帶動欽州經濟及地產業的發展關鍵詞四：工業關鍵詞四：工業現現 狀狀1 1、2008年欽州工業產值達到256.13億元，同比增長億元，同比增長40.04%，規模以上工業總產值突破100億元，達到123.27 億元，同比增長46.92% 2 2、規模以上企業295家，其中包括中石油千萬噸煉油項目（一期計劃投資153億元）、東油公司、大洋糧油、國投欽州電廠等中大型企業落戶欽州。欽州市工業規模雛形初成，將會進入快速發展階段欽州市工業規模雛形初成，將會進入快速發展階

16、段東油公司東油公司大洋糧油大洋糧油國投欽州電廠國投欽州電廠關鍵詞四：工業關鍵詞四：工業未未 來來超大企業駐欽，極大的促進城市經濟，超大企業駐欽，極大的促進城市經濟，帶來可觀的人口增長及消費增長帶來可觀的人口增長及消費增長20082008年年3 3月，千萬噸煉油項目開工建設月，千萬噸煉油項目開工建設 ，一期計，一期計劃投資劃投資153153億元，億元，0909年年9 9月竣工，計劃月竣工，計劃20102010年投產。年投產。同時二期項目申報工作順利進行中，欽州有望成同時二期項目申報工作順利進行中，欽州有望成為最大煉油基地之一，到目前一期投資超過為最大煉油基地之一，到目前一期投資超過110110億

17、元，各項工程正在逐步完善。億元，各項工程正在逐步完善。中石油欽州一期千萬噸煉油項目中石油欽州一期千萬噸煉油項目 2006年開工建設，各項建設進展順利，2009年12月底，一期工程的建設投資累計將達到39億元。化機漿生產線第一車間的建設已接近完成，進入調試狀態 廣西金桂漿紙業公司廣西金桂漿紙業公司 關鍵詞四：港口關鍵詞四：港口現現 狀狀欽州目前擁有碼頭泊位欽州目前擁有碼頭泊位4141個，其中萬噸以上深水泊位共個，其中萬噸以上深水泊位共1111個，累計，個，累計，0909年港口年貨物吞吐量達年港口年貨物吞吐量達2013.52013.5萬噸萬噸。同比增。同比增長長33.6%33.6%未未 來來090

18、9年，年，欽州保稅港區欽州保稅港區1號、號、2號泊位建成并投入試運營，中石油號泊位建成并投入試運營，中石油10萬噸碼頭正式施工萬噸碼頭正式施工及保稅港區及保稅港區3-8號泊位項目建設號泊位項目建設，工期工期2-2-5 5年年，這些泊位的建成，將使欽州年新增，這些泊位的建成，將使欽州年新增30003000萬噸以上吞吐量，萬噸以上吞吐量，為欽州向億噸大港及邁進打下堅實的基礎為欽州向億噸大港及邁進打下堅實的基礎 。國際化港口碼頭發展促進物流貿易、工業園發展國際化港口碼頭發展促進物流貿易、工業園發展欽州港保稅區欽州港保稅區20092009年前三季度，保稅區貿易年前三季度，保稅區貿易業實現銷售收入業實現

19、銷售收入698698億元，同比增長億元，同比增長7% 7% 廣西欽州保稅港區的批準設立，對促進現代物流業的發展，推動進出口貿對促進現代物流業的發展，推動進出口貿易的增長都具有深遠的意義，對工業發展起極大的促進作用易的增長都具有深遠的意義，對工業發展起極大的促進作用。保稅港區是我國保稅港區是我國目前開放程度最目前開放程度最高、政策最優惠、高、政策最優惠、功能最齊全、區功能最齊全、區位優勢最明顯的位優勢最明顯的海關特殊監管區海關特殊監管區 關鍵詞五：保稅港區關鍵詞五：保稅港區廣西欽州保稅港區的功能定位：發展國際中轉、國際采購與配送、進出口和轉口貿易、出口加工等業務欽州市經濟在北部灣眾多城市中現處于

20、中高水平欽州市經濟在北部灣眾多城市中現處于中高水平注：資料來自廣西統計年鑒關鍵詞六：經濟關鍵詞六：經濟現現 狀狀27欽州全市歷年人均欽州全市歷年人均GDPGDP發展狀況發展狀況注：資料來自各市政府工作報告800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期 快速發展期 平穩發展期 減緩發展期人均人均GDPGDP與房地產發展關系與房地產發展關系欽州在北部灣各城市中人均欽州在北部灣各城市中人均GDP位于中等水平，位于中等水平，但近兩年發展增速位于前三但近兩年發展增速位于前三關鍵詞六：經濟關鍵詞六：經濟小結：國際化物流港口、新興工業的城市發展，小結：國

21、際化物流港口、新興工業的城市發展，在原有住宅需求保持增長的同時，辦公、公寓等在原有住宅需求保持增長的同時，辦公、公寓等物業類型將成為新的需求增長點。物業類型將成為新的需求增長點。城市解讀城市解讀城市快速發展，擴大項目發展方向可能性城市快速發展，擴大項目發展方向可能性項目發展價值取向增加：項目發展價值取向增加：住宅住宅公寓公寓辦公物業辦公物業如何選擇？如何選擇？項目發展方向思考項目發展方向思考第二部分第二部分 項目發展思路項目發展思路住宅市場分析公寓市場分析寫字樓市場分析項目發展思路項目周邊在售住宅項目分布圖項目周邊在售住宅項目分布圖皇庭御瓏灣市市政政廣廣場場錦繡尊品欽州市政欽州市政府府中地濱江

22、國際本案悉尼陽光東方豪庭八八大大場場館館文華名苑東岸陽光普通住宅項目在售樓盤一覽表普通住宅項目在售樓盤一覽表目前地塊周邊普通住宅項目大部分規模較大，中地濱江國際、皇庭目前地塊周邊普通住宅項目大部分規模較大，中地濱江國際、皇庭御瓏灣、悉尼陽御瓏灣、悉尼陽光等，光等，物業類型以小高層和高層居多；建筑風格多樣化，比較有特色的是東方豪庭，物業類型以小高層和高層居多；建筑風格多樣化，比較有特色的是東方豪庭，是欽州首個徽派純中式建筑的項目。是欽州首個徽派純中式建筑的項目。敬請提示敬請提示在售普通住宅項目近期供應產品一覽在售普通住宅項目近期供應產品一覽統計時間：2009年1月2009年12月萬聯行提示萬聯行

23、提示該面積區間將為本項該面積區間將為本項目提供主力戶型面積目提供主力戶型面積區間的市場參考區間的市場參考目前市場上供應房源主要為三房，約占目前市場上供應房源主要為三房，約占31.9%31.9%，面積區間，面積區間較大，實用及舒適型均有，其次為一房較大，實用及舒適型均有，其次為一房統計時間：統計時間：2009年年1月月-2009年年12月月在售普通住宅項目銷售均價表在售普通住宅項目銷售均價表規模中等、期房項目售價均在規模中等、期房項目售價均在3500元元/左右，左右，規模大、自身配套完善，準房項目的銷售均價大部分在規模大、自身配套完善，準房項目的銷售均價大部分在3800元元/中地中地濱江國際、皇

24、庭御濱江國際、皇庭御瓏灣由于規模大瓏灣由于規模大,規劃好規劃好,均價較周邊樓盤高均價較周邊樓盤高,小高小高層達層達3700元元/以上；以上；位于項目對面東方豪庭位于項目對面東方豪庭為純住宅項目，銷售均為純住宅項目，銷售均價價3500元元/。在售普通住宅項目平均月銷售量抽樣調查分析在售普通住宅項目平均月銷售量抽樣調查分析統計時間：2009年1月-2009年12月房型三室兩廳兩衛面積區間110-133平米戶型評述戶型方正實用，是欽州市場主流產品。戶型設計特點1、南北通透2、結構合理，入戶門廚房、入戶門客廳、入戶門臥室三條動線分明。3、三間臥室都是飄窗設計。4、陽臺設計合理，衛生間干濕分區。上元上元

25、悉尼陽光悉尼陽光功能陽臺功能陽臺主流戶型分析主流戶型分析房型四室兩廳兩衛面積區間127-137平米戶型評述該戶型供貨量大，戶型設計特點1、戶型緊湊，有效利用空間2、主臥室圓弧飄窗設計，美觀時尚。3、活性小房可做保姆房或儲物間。4、控制面積的戶型存在空間感壓抑的弊端。中地中地濱江國際濱江國際活性小房活性小房主流戶型分析：主流戶型分析：緊湊的設計得到市場認可。主流戶型分析主流戶型分析房型三室兩廳兩衛面 積 區間140平米戶 型 評述主流戶型設計，方正實用。戶型設計特點1、方正實用2、入戶花園設計3、雙陽臺設計，超大景觀陽臺，主臥飄窗設計，采光好4、功能布局合理，動靜分離文華名苑文華名苑功能陽臺功能

26、陽臺片區內在售項目多為大規模，自身規劃配套較為完善片區內在售項目多為大規模，自身規劃配套較為完善目前在售項目中部分規模大的配套較為完善；項目小的僅為日常生活配套。部分在售項目配套圖片部分在售項目配套圖片中地中地濱江國際濱江國際悉尼陽光悉尼陽光悉尼陽光悉尼陽光悉尼陽光悉尼陽光住宅項目個案分析：住宅項目個案分析：產品多樣化，項目以市政配套為主賣點產品多樣化，項目以市政配套為主賣點項目定位：項目定位：產品特點：產品特點：項目賣點：項目賣點：欽城囯耀中式尊邸純中式建筑灰派人文社區名校為鄰、八大場館、欽州首個純中式建筑名校為鄰、八大場館、欽州首個純中式建筑項目定位：項目定位：產品特點：產品特點：項目賣點

27、：項目賣點：168萬平米濱江生活新地標臨江水景生態住宅區項目大、江景、市政設施、八大場館項目大、江景、市政設施、八大場館項目定位：項目定位：產品特點：產品特點：項目賣點：項目賣點：參與和創造海岸棲居的歷史圍合式休閑生活社區市政項目旁、八大場館、園林規劃市政項目旁、八大場館、園林規劃悉尼陽光悉尼陽光濱江國際濱江國際東方豪庭東方豪庭住宅市場競爭結論住宅市場競爭結論思考思考：本項目規模小，如果做普通住宅項目的話，以何本項目規模小，如果做普通住宅項目的話，以何種姿態與目前上的項目進行差異化競爭？種姿態與目前上的項目進行差異化競爭？周邊部分項目規模大，產品豐富，項目自身配套周邊部分項目規模大，產品豐富，

28、項目自身配套較為完善（如東方豪庭、中地江濱國際等）較為完善（如東方豪庭、中地江濱國際等）市場同質化競爭激烈，定位推廣上以江景、園林、市場同質化競爭激烈，定位推廣上以江景、園林、周邊市政配套、八大場館為主要賣點，難以跳出市周邊市政配套、八大場館為主要賣點，難以跳出市場。場。片區住宅競爭的是規模、園林和配套片區住宅競爭的是規模、園林和配套第二部分第二部分 項目發展思考項目發展思考住宅市場分析公寓市場分析公寓市場分析寫字樓市場分析項目發展思考在售公寓項目分布圖在售公寓項目分布圖中海水東國際時代名城碧海盛世國際大廈欽州市政府欽州市政府本案北部灣國際建材商貿城市市政政廣廣場場八八大大場場館館公寓項目在售

29、樓盤一覽表公寓項目在售樓盤一覽表從目前市場來看，公寓項目基本以從目前市場來看，公寓項目基本以31F單體樓為主，容積率較高，時代名城和單體樓為主，容積率較高，時代名城和碧海盛世國際大廈都是以商務公寓為主，總體規模較小；碧海盛世國際大廈都是以商務公寓為主，總體規模較小；北部灣國際建材商貿城項目大，但基本都是以家居建材和商鋪為主，商務酒店北部灣國際建材商貿城項目大，但基本都是以家居建材和商鋪為主，商務酒店公寓僅作為配套。公寓僅作為配套。敬請提示敬請提示公寓項目近期供應產品一覽公寓項目近期供應產品一覽統計時間：2009年1月2009年12月目前市場上供應公寓以一房為主，占目前市場上供應公寓以一房為主，

30、占29.3%29.3%敬請提示敬請提示該面積區間將為本項該面積區間將為本項目提供主力戶型面積目提供主力戶型面積區間的市場參考區間的市場參考統計時間：統計時間：2009年年1月月-2009年年12月月三房占比例較大，僅次于一房，主要目前公寓偏注重于居住功能。公寓項目近期供應產品銷售均價表公寓項目近期供應產品銷售均價表新市中心均價在新市中心均價在3800元元/，水東區均，水東區均價在價在3500元元/左右左右1、 時代名城和碧海時代名城和碧海盛世國盛世國際大廈等公寓項目由于地理際大廈等公寓項目由于地理位置處于新市中心，地段好，位置處于新市中心，地段好，又是準現房銷售，所以均價又是準現房銷售，所以均

31、價在在3800元元/ ，價格較高。，價格較高。2、水東區目前公寓產品銷、水東區目前公寓產品銷售均價在售均價在3500元元/左右。左右。在售項目公寓平均月銷售量抽樣調查分析在售項目公寓平均月銷售量抽樣調查分析統計時間：2009年1月-2009年12月公寓項目平均每月走貨量為公寓項目平均每月走貨量為33套，較住宅項目走貨速度稍快套，較住宅項目走貨速度稍快公寓產品分析公寓產品分析房型三室兩廳兩衛面積區間110-133平米戶型評述戶型方正實用，是欽州市場主流產品。戶型設計特點1、戶型方正實用2、宜商宜居3、雙陽臺設計，生活方便，采光充足碧海盛世國際大廈碧海盛世國際大廈一、產品篇一、產品篇公寓產品分析公

32、寓產品分析房型一室一廳一衛面積區間30-40平米戶型評述戶型方正實用戶型設計特點1、戶型方正實用2、中規中矩，沒什么特點文華名苑文華名苑在售公寓項目客戶群體一覽表在售公寓項目客戶群體一覽表從現有在售公寓項目的主要客戶群可以看出，購房者以投從現有在售公寓項目的主要客戶群可以看出，購房者以投資者居多；置業群體較普通住宅客群偏向年輕化。資者居多；置業群體較普通住宅客群偏向年輕化。資料來源：市場走訪調查資料來源：市場走訪調查公寓市場競爭結論公寓市場競爭結論思考：在這個市場的空白點，公寓產品是個稀缺思考：在這個市場的空白點，公寓產品是個稀缺品，我們能否以純公寓產品為突破點，搶占市場。品，我們能否以純公寓

33、產品為突破點，搶占市場。目前市場上的公寓產品正處于原始產品目前市場上的公寓產品正處于原始產品精品的過渡階段，產品精品的過渡階段，產品上存在巨大的提升空間；上存在巨大的提升空間；市場上在售的公寓項目（如碧海盛世國際大廈和時代名城）已經接市場上在售的公寓項目（如碧海盛世國際大廈和時代名城）已經接近尾盤銷售了。在所了解的項目中未有新的公寓項目面市，表明在未近尾盤銷售了。在所了解的項目中未有新的公寓項目面市，表明在未來半年到一年公寓產品將處于市場空白狀態。來半年到一年公寓產品將處于市場空白狀態。欽州目前不存在純寫字樓項目，市場處于最基本的發展階段，由于工業及物流業的快速發展，寫字樓的需求不斷擴大，而目

34、前需求集中在小區或者公寓當中。寫字樓市場結論寫字樓市場結論第二部分第二部分 項目發展思考項目發展思考住宅市場分析公寓市場分析寫字樓市場分析項目發展思考項目發展思考地塊解析地塊解析競爭分析需求分析項目發展思考發展戰略58項目占地31.99畝，實用用地19.65畝。容積小于等于4.0，可申請增容至4.8建筑密度小于等于35%地塊經濟指標規模小，容積率高59地塊區位水東新區及沙井片區交匯項目周邊有眾多住宅項目：如東方豪庭、中地濱江國際、文華名苑等距項目約5分鐘車程的東北面為市政。項目位于揚帆大道東側，揚帆大道是欽州主要干道項目東面為八大公共場館東方豪庭東方豪庭行政中心行政中心行政中心行政中心八大場館

35、八大場館本案本案商業中心600畝綜合畝綜合項目項目中地濱江國際中地濱江國際火車站火車站項目東面緊鄰600畝綜合項目揚帆大道左連接南寧至欽州、欽州港高速路出口及南珠大街揚帆大道左連接南寧至欽州、欽州港高速路出口及南珠大街右連接永福大橋通往市中心及新行政中心右連接永福大橋通往市中心及新行政中心60項目地塊周邊處于地產開發熱土中，目前居住條件不成熟項目地塊周邊處于地產開發熱土中，目前居住條件不成熟南面：南面：經濟適用房用地及排洪溝西臨：揚帆大道西臨：揚帆大道 東臨：東臨：經濟適用房用地及少量民宅北面：北面：600600畝綜合項目畝綜合項目項目地塊現狀項目地塊現狀具有約具有約3米落差，排洪溝經過地塊米

36、落差，排洪溝經過地塊地塊與四周的約有垂直地塊與四周的約有垂直3 3米高的落差，對地下室施建設有一定優勢，米高的落差，對地下室施建設有一定優勢，但排洪溝經過地塊，對項目設計及施工有一定影響但排洪溝經過地塊，對項目設計及施工有一定影響與周邊地塊有3米落差排洪溝經過地塊的西南角600畝的綜合項目畝的綜合項目約約200畝的經濟適用房用地畝的經濟適用房用地項目被綜合性及經濟適用房住宅項目項目被綜合性及經濟適用房住宅項目包圍處于劣勢，以差異化沖出重圍包圍處于劣勢，以差異化沖出重圍600畝項目位于地塊北面，目前處于平整畝項目位于地塊北面，目前處于平整土地階段，據了解，項目以住宅為主，包土地階段，據了解，項目

37、以住宅為主，包括酒店、公寓、辦公等物業。項目規模大，括酒店、公寓、辦公等物業。項目規模大，配套全，園林景觀好，本項目難以與其競配套全，園林景觀好，本項目難以與其競爭，建議走差異化路線。爭，建議走差異化路線。項目東面及南面被經濟適用房用地包圍，與經濟項目東面及南面被經濟適用房用地包圍，與經濟適用房項目相比，在同區域優勢下，在價格上處適用房項目相比，在同區域優勢下，在價格上處于劣勢。建議在產品上打造以搶占市場于劣勢。建議在產品上打造以搶占市場項目地塊解析結論缺乏基礎配套設施缺乏基礎配套設施處于新競爭區域包圍圈中處于新競爭區域包圍圈中處于處于600畝綜合項目及經濟適用房項目包圍中畝綜合項目及經濟適用

38、房項目包圍中小規模、高容積率用地小規模、高容積率用地距新水東行政區有一段距離，無法完全享受市政距新水東行政區有一段距離，無法完全享受市政配套發展所帶來的好處配套發展所帶來的好處地塊解析競爭分析競爭分析需求分析項目發展思考發展戰略公寓銷售均價稍高于住宅均價，銷售速度較住宅快公寓銷售均價稍高于住宅均價，銷售速度較住宅快據市場調查分析，從銷售均價及銷售速據市場調查分析，從銷售均價及銷售速度上看，公寓整體市場的投資價值逐漸度上看，公寓整體市場的投資價值逐漸開始受到關注。開始受到關注。地塊解析競爭分析需求分析需求分析項目發展思考發展戰略調研內容：調研內容： 通過欽州市置業顧問了解購買普通住宅、公寓的消費

39、習慣及需求通過欽州市置業顧問了解購買普通住宅、公寓的消費習慣及需求情況。情況。訪問方式訪問方式 1、隨機抽樣入戶訪問、隨機抽樣入戶訪問 樣本量：專業人士樣本量：專業人士30名（置業顧問）名（置業顧問） 2、單位研究：、單位研究： 調研對象及樣本量：置業顧問調研對象及樣本量：置業顧問30名名 訪問方式：訪談式訪問訪問方式：訪談式訪問 調研范圍欽州市樓盤的置業顧問調研范圍欽州市樓盤的置業顧問需求分析說明需求分析說明客戶對物業類別的需求分析客戶對物業類別的需求分析目前市場上雖然住宅物業需求量最大，但競爭也目前市場上雖然住宅物業需求量最大，但競爭也是最為激烈，公寓市場需求量增加，目前市場競是最為激烈，

40、公寓市場需求量增加，目前市場競爭一般。辦公物業處于空白點爭一般。辦公物業處于空白點29%對未來價格預測上，公寓價格上漲幅度較普通住宅大對未來價格預測上，公寓價格上漲幅度較普通住宅大客戶購買住宅的目的客戶購買住宅的目的N30（置業顧問調查的數量）與住房不同的是，公寓具備實現客戶多與住房不同的是，公寓具備實現客戶多種價值需求，與欽州市發展相符種價值需求，與欽州市發展相符欽州市公寓的需求開始實現多重價值取向欽州市公寓的需求開始實現多重價值取向保保持持本地客戶：在欽州居住、工作和生活的長住居民欽州周邊縣市購房者欽州當地公務員、教師及企事業單位的購房者外地客戶：在欽州工作、經商，具備較好經濟實力的購房者

41、看好欽州市發展前景，前來投資的購房者增加欽州市政建設及城市發展規劃，廣西北部灣區域經濟合作的不欽州市政建設及城市發展規劃，廣西北部灣區域經濟合作的不斷深入，欽州將吸引更多的外來投資者，斷深入，欽州將吸引更多的外來投資者， 以及欽州港大工業建以及欽州港大工業建設吸引了外地客戶前來投資置業。設吸引了外地客戶前來投資置業。公寓的潛在客戶群范圍將得到擴充公寓的潛在客戶群范圍將得到擴充注：廣西區內各縣注：廣西區內各縣市置業者和省外駐市置業者和省外駐欽工作者也屬于外欽工作者也屬于外地客戶。地客戶。地塊解析競爭分析需求分析項目發展思考發展戰略發展戰略項目規模小，無法項目規模小，無法形成住宅競爭優勢形成住宅競

42、爭優勢 項目規模小，處于眾多普通住宅項目的包圍當中，項目規模小，處于眾多普通住宅項目的包圍當中，在以大規模、特色園林、完善配套的住宅競爭市在以大規模、特色園林、完善配套的住宅競爭市場中，外部資源同等的條件下，難以形成突破方場中，外部資源同等的條件下，難以形成突破方向。向。普通住宅普通住宅公寓公寓辦公物業辦公物業 公寓物業是欽州市第二大需求，但目前市場上公公寓物業是欽州市第二大需求，但目前市場上公寓產品較為初級，同時公寓市場在短期內（半年寓產品較為初級，同時公寓市場在短期內（半年或一年）將出現空白或一年）將出現空白公寓市場可發展潛力大，公寓市場可發展潛力大，存在市場空白點，突破存在市場空白點，突

43、破力強力強未來未來12年工業與港口年工業與港口發展提升對公寓及辦公發展提升對公寓及辦公需求需求 欽州以工業興城，超大型企業進駐，保稅港區的欽州以工業興城，超大型企業進駐，保稅港區的建成，港口的快速發展，但帶動更多的企業進駐建成，港口的快速發展，但帶動更多的企業進駐及發展，帶來大量外來人口。及發展，帶來大量外來人口。項目競爭優劣勢項目競爭優劣勢競爭市場分析競爭市場分析項目總體戰略發展方向項目后續開發擴展項目后續開發擴展區域發展規劃落實區域發展規劃落實居住居住 并重并重投資投資居住居住辦公辦公投資投資 主導主導現狀現狀方向方向 以項目區域發展前景及項目自身條件為依托，以后來者以項目區域發展前景及項

44、目自身條件為依托，以后來者產品居上的理念打造一個以公寓產品為發展的主導方向，產品居上的理念打造一個以公寓產品為發展的主導方向，同時具備居住、投資、辦公功能的新建筑集合體。同時具備居住、投資、辦公功能的新建筑集合體。客戶群定位客戶群定位項目整體定位第三部分第三部分 項目定位項目定位從現有樓盤客戶入手找到具備購買力的對象從中挖掘我們的目標客戶，并盡可能擴大客戶層面從中挖掘我們的目標客戶，并盡可能擴大客戶層面客戶購買公寓的目的分析客戶購買公寓的目的分析分析：目前，欽州市市場上，購買公寓的客戶主要分析：目前，欽州市市場上，購買公寓的客戶主要用于投資，占八成以上，自住客戶僅為用于投資，占八成以上，自住客

45、戶僅為18%。據調查了解，目前市場購買公寓主要用于投資，據調查了解，目前市場購買公寓主要用于投資，投資客占客戶群體絕大部分投資客占客戶群體絕大部分購買公寓客戶職業類型的分析購買公寓客戶職業類型的分析分析：目前欽州市公寓的客戶群構成主要為公務員、私營公務員、私營業主、企業白領。業主、企業白領。以項目自身實現居住、辦公、投資多重價值吸引廣泛客戶功能單一品質不高現有產品現有產品多重功能定位高品質產品開發市場空白市場空白項目機會點項目機會點1.客戶對于項目所在區塊未來價值提升認同較高；2.但對配套及居住環境存在較大疑慮；3.對于好的產品存在購買可能性；4.對于城市規劃的了解使其對項目區塊升值前景有一定

46、預期看好欽州發展的投資客、收入中等水平的購買小戶型作為看好欽州發展的投資客、收入中等水平的購買小戶型作為過渡型需求的客戶及中小型企業將成為本項目消費主體過渡型需求的客戶及中小型企業將成為本項目消費主體多重價值的賦予高品質產品的打造投資價值預期的營造重要客戶核心客戶項目客戶定位項目客戶定位特征：包括本地和外地客戶，所占比例相當。具有敏銳房地產投資嗅覺和意識的專業人士，具備較強的經濟實力。投資客年輕置業者、中小型企業特征：1、年輕置業者：收入水平一般，購買總價低的產品作為過渡期使用。2、中小型企業：人員規模、資產規模與經營規模都比較小，對辦公場所要求不大，希望能節約辦公成本。客戶群定位項目整體定位

47、項目整體定位第三部分第三部分 項目定位項目定位p對應目標消費群的價值取向對應目標消費群的價值取向p與項目的整體發展方向和功能相匹配與項目的整體發展方向和功能相匹配p切合項目的定位切合項目的定位p與市場形成差異化與市場形成差異化項目定位原則項目項目SWOTSWOT分析分析83項目項目SWOT分析總結：分析總結： 項目區域位置較有優勢，位于中心城區項目區域位置較有優勢，位于中心城區及南珠大街連接地帶，但項目四周均為住宅及南珠大街連接地帶，但項目四周均為住宅項目，處于激烈的競爭中。本項目規模小，項目，處于激烈的競爭中。本項目規模小，競爭力不強。競爭力不強。在兼顧銷售速度的同時實現項目利潤最大化途徑是

48、市場定位差異化在眾多的住宅項目中，以公寓產品（可根據市場調動）為定位，跳在眾多的住宅項目中，以公寓產品（可根據市場調動）為定位，跳出競爭激烈的市場，突出重圍，以搶占市場，達利潤最大化。出競爭激烈的市場，突出重圍，以搶占市場，達利潤最大化。普通住宅普通住宅公寓公寓寫字樓寫字樓商務公寓商務公寓居住型公寓居住型公寓目標消費群的價值取向體現在多重價值，多重價值的實現是打造高品質的產品本項目意在打造一個集商務、居住、辦公為一體的現代都市高現代都市高檔時尚公寓社區檔時尚公寓社區辦公辦公公寓居住居住與市場差異化的途徑是實現自身的標志性二、超越的公寓產品一、標志性的建筑外形靈靈動動空空間間，百百變變戶戶型型大

49、大開開間間，自自由由結結合合可可住住可可商商務務創創新新戶戶型型項目整體定位項目整體定位新東方新東方世界級的建筑群落世界級的建筑群落案名建議案名建議立方體立方體立方體：靈活多變的建筑構造和戶型設計，立方體：靈活多變的建筑構造和戶型設計， 豐富多彩的都市生活。豐富多彩的都市生活。備選案名備選案名中央城中央城中央城：與開發商名字相呼應，從字面上體現項目中央城：與開發商名字相呼應，從字面上體現項目現代、商務性。同時更顯大氣。現代、商務性。同時更顯大氣。第四部分第四部分 項目規劃思考項目規劃思考立足現在立足現在 著眼未來著眼未來項目規劃建議項目規劃建議地塊價值分析地塊價值分析地塊總平建議地塊總平建議9

50、2建建筑筑風風格格建建議議園園林林建建議議戶戶型型產產品品建建議議其其他他配配套套建建議議規劃總戰略規劃總戰略“價值最大化價值最大化”原則原則“規劃主題規劃主題”貫穿原則貫穿原則“景觀滲透景觀滲透” 原則原則“共享性共享性” 原則原則“均好性均好性” 原則原則地塊價值分析地塊價值分析東方豪庭東方豪庭行政中心行政中心行政中心行政中心西北面東北面南面八大場館八大場館項目周邊為大型住宅房地產項目市政配套用地，成為目前的地產開發熱點，形成成片住宅的開發價值。形成成片住宅的開發價值。地處區域南北的主干道上，地塊北面處于交叉路口，具有交通便利的天然具有交通便利的天然優勢；優勢；區域未來的人口眾多，為人口密

51、集地。同時北面與西面為住宅項目，將來帶來的人流，有利于項目有利于項目沿街商業的發展；沿街商業的發展；與市行政中心區相鄰，周邊為金融貿易及市政配套辦公用地，具有良好的具有良好的商務辦公及投資前景。商務辦公及投資前景。本案本案商業中心600畝綜合畝綜合項目項目中地濱江國際中地濱江國際火車站火車站95地塊價值分析地塊價值分析居住價值：居住價值：由于地塊小，東面與西面周邊景觀基本一致，在自身配套上，整個地塊均同等享有，差異性較小。北面地塊面向緊相鄰600畝綜合住宅項目，視覺上相對而言較好南面地塊在東南面面向私房，影響視覺。東面緊鄰主干道，有一定的噪音影響96地塊價值分析地塊價值分析低商業價值：低商業價

52、值：地塊東面，無道路，且為未開發地塊，人流較少，建議不考慮商業。一級商業價值：一級商業價值：臨近城市主干道，車流、人流量大，容易營造商業氛圍與昭示性強。二級商業價值：二級商業價值：屬于次干道，可作為街鋪式社區商業，結合住宅車行出入口考慮。總平布局建議總平布局建議排列式布局排列式布局+點式園林點式園林商業：商業：設計沿街1層商業，以服務社區為主的商業街鋪。標志性公寓：標志性公寓：布置標志性建筑，未來可根據市場調整產品，可作為公寓（可商務可住）、商務酒店等開發的可能。平面交通建議平面交通建議12221原則：原則：人車分流，商業和住宅人流分開但又形成互動住宅人行主出入口住宅人行主出入口說明：靠近主要

53、市政交通道路，方便出入說明：利用南面與北面的城市次干道，同時位于交叉路口，車流較少，組織小區的車行入口車行出入口車行出入口建筑風格建議建筑風格建議國際化的現代簡約風格國際化的現代簡約風格偏向商務辦公型偏向商務辦公型：產品以大開間單間為主，客戶可自由組合。純公寓型：純公寓型：戶型為單間、一房及少量二房，以創新的產品為主，如迷你小復式、百變戶型等偏向舒適住宅型：偏向舒適住宅型：戶型為迎合市場緊湊實用的二房、三房，在產品設計上部分以偷面積的戶型以增加賣點產品規劃思路產品規劃思路產品以宜居宜商務宜辦公為主，產品以宜居宜商務宜辦公為主，在產品打造上主要有：在產品打造上主要有：戶型產品建議戶型產品建議產品

54、規劃思路產品規劃思路：靈活空間，宜住宜商務：靈活空間，宜住宜商務產品建議主要分為三種：居住型、純公寓型，商務公寓型，在布局上，分為簡單型與復合型，簡單型偏重純住宅公寓或是商務辦公，復合型偏重居住。101參考平面圖參考平面圖戶型產品建議戶型產品建議產品可根據市場變化調整：或是公寓、或是辦公、或是酒店產品可根據市場變化調整：或是公寓、或是辦公、或是酒店 ，產品具有多樣性并具有可變性，能樹立標桿作用。，產品具有多樣性并具有可變性，能樹立標桿作用。102亮點戶型建議亮點戶型建議： 靈活空間，百變戶型靈活空間，百變戶型一房一廳二房一廳一房二廳+儲物室1.1.靈活空間，不隔內：靈活空間，不隔內：可根據客戶

55、需要建議不同戶型設計方案，讓客戶根據自己喜好改變房子的空間布局，增加產品賣點。純公寓型純公寓型亮點戶型建議亮點戶型建議： 2.2.增加入戶花園的設計：增加入戶花園的設計：通過入戶方式的改變，提升產品品質。具體表現為兩房兩廳一衛+入戶花園等。市場流行做法市場流行做法偷面積偷面積104居住型居住型/純公寓型純公寓型亮點戶型建議亮點戶型建議： 市場流行做法市場流行做法偷面積偷面積贈送空中花園或超大陽臺（可改成一房）3.3.空中花園或超大陽臺設計：空中花園或超大陽臺設計：通過偷面積的手法贈送部分面積，增加賣點，可以提升產品單價。具體表現為1+1房或2+1房等。居住型居住型4.4.兩房兩廳：兩房兩廳：緊

56、湊、實用設計，70-80。 三房兩廳：三房兩廳：緊湊、實用設計，100-115106其他戶型建議其他戶型建議： 市場迎合度高市場迎合度高戶型緊湊實用戶型緊湊實用居住型居住型5.5.六米高迷你小復式：六米高迷你小復式： 以二層的層高做面積約60-80平方米的迷你型小復式，打造舒適型住宅，以增加項目賣點（建議在做4-5層）107亮點戶型建議亮點戶型建議：迷你小復式 純公寓型純公寓型/辦公型辦公型辦公型辦公型亮點戶型建議亮點戶型建議：大開間，自由組合式 6.6.大開間式單間：大開間式單間： 建議偏向辦公型的戶型，主要以不隔開的大開間為主109戶型產品參考比例戶型產品參考比例入戶大堂入戶大堂 大堂空間

57、作為一個大型建筑內部空間的核心，綜合多種使用功能，作為公寓的形象，同時可作為辦公物業對外的形象展示。賣點配套建議賣點配套建議入戶大堂示意圖入戶大堂示意圖111賣點配套建議賣點配套建議一卡式智能化配置一卡式智能化配置從提升項目形象，增加項目賣點，從而拉升項目的角度考慮，建議采用一卡式智能安防系統。目前水東片區規劃用途為行政、文化、商務目前水東片區規劃用途為行政、文化、商務辦公，片區商業價值短期內無法體現，同時辦公，片區商業價值短期內無法體現，同時片區內無商業銷售，因此無參考價值片區內無商業銷售，因此無參考價值商業規劃思路商業規劃思路建議商業規劃于北面及臨建議商業規劃于北面及臨揚帆大道的臨街商鋪揚

58、帆大道的臨街商鋪項目東面及南面為經濟適用房項項目東面及南面為經濟適用房項目，因此規劃尚未明確，紅色為目，因此規劃尚未明確，紅色為規劃保留商業街鋪規劃保留商業街鋪經濟適用房如小區道路規劃于項經濟適用房如小區道路規劃于項目地塊南面，建議南面可做一層目地塊南面，建議南面可做一層臨街商業臨街商業商業規劃根據周邊項目調整商業規劃根據周邊項目調整 根據項目自身條件及對周邊商業預測，建議根據項目自身條件及對周邊商業預測，建議項目商業以滿足日常生活配套為主的臨街商業項目商業以滿足日常生活配套為主的臨街商業（一層）如銀行、小超市、便利店、餐飲（一層）如銀行、小超市、便利店、餐飲商業規劃建議商業規劃建議規劃建議一層臨街商業規劃建議一層臨街商業目前市場上中小面積的商鋪較受客戶青睞，建議本項目以商鋪以單間出售，層高為層高為5.2米米（可變2層），面積控制在40-100平方米間。開間3-8米，進深10-15米商業規劃建議商業規劃建議 謝謝 謝謝 ！THE End!