1、長沙長沙COCO蜜城項(xiàng)目蜜城項(xiàng)目商業(yè)定位及招商運(yùn)作策略方案商業(yè)定位及招商運(yùn)作策略方案四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理事業(yè)部商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理事業(yè)部二一三年十一月二十六日二一三年十一月二十六日董董 事事 長長 審審 批：批：總總 裁裁 審審 批：批：審審 核：核：編編 制：制：文件標(biāo)題：長沙COCO蜜城項(xiàng)目商業(yè)定位及招商運(yùn)作策略方案文件管理記錄報出：2013.11.26批復(fù)：發(fā)放：文件編號：（2013）11-76號文件類別： 公司檔案（） 公司文件（ ）主辦單位：商業(yè)策劃中心主送單位：藍(lán)光集團(tuán)總裁發(fā)放范圍：密級：申明：本文檔系四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司為經(jīng)

2、營、管理之需要而制定，其知識產(chǎn)權(quán)歸四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司所有，屬本公司商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得外傳。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對外傳播或未經(jīng)本公司許可擅自使用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對本公司商業(yè)秘密的侵犯，是觸犯中華人民共和國刑法的行為，當(dāng)事人將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。 Copyright BRC 2013Page 2編制說明 為了有效支撐長沙COCO蜜城項(xiàng)目相關(guān)工作順利推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售及財(cái)務(wù)目標(biāo)的達(dá)成，本報告通過對項(xiàng)目商業(yè)的定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商策劃及計(jì)劃、運(yùn)作策略提出專項(xiàng)解決方案，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目商業(yè)價值體系的構(gòu)建，從而有力促進(jìn)住宅、商業(yè)銷售目標(biāo)及溢價的實(shí)現(xiàn)和后期商業(yè)運(yùn)營的造活。 Copy

3、right BRC 2013核心要點(diǎn)梳理一、項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境回顧外部環(huán)境1.區(qū)域發(fā)展1.發(fā)展現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于洋湖濕地公園旁，緊鄰總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)、中南大學(xué)和洋湖搏才小學(xué)，景觀資源良好，公共交通配套尚未到位。2.發(fā)展趨勢定位為“國際化商務(wù)、會議會展、創(chuàng)新研發(fā)中心”，其中洋湖垸周邊地區(qū)定位為：總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、市民休閑區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)2.交通環(huán)境1.主干道瀟湘南路、洋湖大道2.次級街道岳塘路3交通站點(diǎn)目前尚未有可到達(dá)的公交線路或地鐵，規(guī)劃中的地鐵三號線預(yù)計(jì)2018年開通。3.人群結(jié)構(gòu)1.客戶數(shù)量項(xiàng)目緊鄰規(guī)劃中的總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)，以洋湖公園和中南大學(xué)片區(qū)住戶和學(xué)生消費(fèi)以及未來的商務(wù)消費(fèi)為主2.客戶群體需求中端餐飲娛樂

4、消費(fèi)為主4.商業(yè)環(huán)境1.商圈特征項(xiàng)目板塊尚處于發(fā)展啟動階段，缺乏生活配套，區(qū)域商業(yè)未來發(fā)展空間較大2.現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目位于新區(qū)，周邊尚無成熟建成的商業(yè)業(yè)態(tài)，目前有中盈廣場在建。內(nèi)部環(huán)境1.商業(yè)發(fā)展規(guī)模商業(yè)總面積：12576，其中：12F商業(yè)共計(jì)4391 ，獨(dú)棟風(fēng)情商業(yè)81852.商業(yè)物業(yè)類型獨(dú)棟商業(yè)+底商3.商業(yè)價值緊鄰洋湖公園，并有步行商業(yè)街規(guī)劃，景觀資源較好二、當(dāng)前需要解決的問題u1、商業(yè)先行，啟動營銷階段招商，盡快簽訂意向商家，為住宅銷售助力。以8、15、16、22、23、24號樓商業(yè)作為先期商業(yè)啟動區(qū)，配合營銷節(jié)點(diǎn)，引入主力商家，帶動銷售。u2、以8棟獨(dú)棟商業(yè)為驅(qū)動，打造“洋湖八音”為

5、主要主題的洋湖主題風(fēng)情餐飲娛樂街，通過業(yè)態(tài)落位和洋湖風(fēng)情文化元素，打造“夢起洋湖，八音養(yǎng)耳”主題商業(yè)氛圍，通過主題塑造在區(qū)域未成熟階段，拉動區(qū)域外消費(fèi)人群，擴(kuò)大輻射范圍，造活商業(yè)。解決路徑u1、因住宅已開始銷售，建議招商盡快介入簽訂主力商業(yè)意向性協(xié)議，階段自持主力店簽訂框架協(xié)議，為銷售宣傳和形象定位打造基礎(chǔ)，提升住宅和商業(yè)價值。u2、主題風(fēng)情街引入主力店或優(yōu)質(zhì)品牌商家的節(jié)點(diǎn)可根據(jù)商業(yè)交付時間，采取階段性自持方式，力保商業(yè)主題的成型，和整體商業(yè)的造活。u3、商家引入符合前期業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，以更好的呈現(xiàn)主題定位，并根據(jù)具體情況及時補(bǔ)位。解決路徑1、 需解決區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟及人氣不足給營銷造成的抗性

6、問題；2、項(xiàng)目缺乏核心主力店帶動商業(yè)銷售和后期招商運(yùn)營問題Page 3 Copyright BRC 2013核心要點(diǎn)梳理四、核心計(jì)劃三、項(xiàng)目發(fā)展定位2、核心策略1、項(xiàng)目定位3.商業(yè)功能定位：打造“主題文化餐飲、社區(qū)風(fēng)情底商”為主要經(jīng)營內(nèi)容的瀟湘文化主題風(fēng)情商業(yè)街，通過經(jīng)營與包裝上賦予“瀟湘”文化元素，形成鮮明的地域特色，塑造“洋湖風(fēng)情、八音養(yǎng)耳”的鮮明文化形象4.商業(yè)業(yè)態(tài)定位：主題文化特色餐飲+主題文化茶院+洋湖垸演藝中心+社區(qū)配套商業(yè)。住宅銷售階段主要以簽訂意向商家，局部商業(yè)階段自持并簽訂框架協(xié)議帶動人氣，提升自主及投資客群的購買意向主題商業(yè)街關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)商業(yè)進(jìn)行階段性自持，招商先行，配合營銷造

7、活商業(yè)；社區(qū)配套商業(yè)全部銷售策略三：招商引導(dǎo)商業(yè)銷售時同步引導(dǎo)客戶簽訂委托招商協(xié)議。以利于后期進(jìn)行整合招商，保證項(xiàng)目調(diào)性。同時儲備商家隨時補(bǔ)位。1.商業(yè)主題定位：洋湖八音主題特色風(fēng)情商業(yè)街2.商業(yè)案名：洋湖八音街（結(jié)合洋湖和瀟湘歷史背景）策略一：營銷階段招商策略二：階段自持+底商銷售Page 4長沙COCO蜜城項(xiàng)目招商運(yùn)營計(jì)劃節(jié)點(diǎn)（20142016）商業(yè)推出時間：底商和獨(dú)棟商業(yè)15年3月7日推出，先期推出底商和2、3、5、16、17、22、23、24棟商業(yè)；5月1日推出1、6、7、14、15棟商業(yè)；8月8日推出8、9、10、11、12、13、18、19、20、21棟商業(yè)；16年1月1日托兒所開

8、盤；住宅開盤時間：2013年11月24日，銷售5棟整體交付時間：2015年12月31日 核心事項(xiàng)招商進(jìn)度 責(zé)任單位 招商計(jì)劃階段性自持獨(dú)棟商業(yè)（4、10、11、12、13、18、19、20、21號樓）2013年12月31日，簽訂8家主力店商家意向性協(xié)議2014年4月30日，累積簽訂9家主力店商家框架性協(xié)議（含4號樓托兒所商家）招商中心 委招商業(yè)（含除底商以外的所有獨(dú)棟商業(yè)）2015年9月，完成30%招商率（委托招商區(qū)域）2015年12月，完成40%招商率（委托招商區(qū)域）2016年6月，完成60%招商率（委托招商區(qū)域）運(yùn)營計(jì)劃開業(yè)亮相2016年6月實(shí)現(xiàn)開攤率50%項(xiàng)目運(yùn)營管理中心2016年12月

9、實(shí)現(xiàn)開攤率90%備注：1、項(xiàng)目商業(yè)開盤時間：2015年3月2、項(xiàng)目整體交付之間：2015年12月31日3、因本案整體計(jì)劃節(jié)點(diǎn)因項(xiàng)目工程原因正進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)階段商業(yè)計(jì)劃為初排計(jì)劃，后期根據(jù)項(xiàng)目總控計(jì)劃調(diào)整進(jìn)行相應(yīng)變更。 Copyright BRC 2013第一部分 項(xiàng)目基本情況 6一、項(xiàng)目基本參數(shù) 7二、項(xiàng)目總控時間節(jié)點(diǎn) 8三、項(xiàng)目現(xiàn)階段需解決問題 9第二部分 項(xiàng)目發(fā)展定位 10一、商業(yè)主題定位 11二、商業(yè)功能定位 12三、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 14四、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 17第三部分 項(xiàng)目核心策略 18一、整體運(yùn)作策略 19二、招商解決策略 20三、項(xiàng)目運(yùn)營策略 21四、 核心事項(xiàng)推進(jìn)計(jì)劃23五、 商業(yè)氛圍

10、營造24附件 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及商業(yè)主題挖掘 29 目 錄 Copyright BRC 2013Page 6第一部分 項(xiàng)目基本情況 Copyright BRC 2013一、項(xiàng)目基本參數(shù)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Page 7占地面積46畝總建筑面積112101平米 容積率3園林綠化率35%建筑用地面積30950計(jì)容積率面積92647 平米建筑密度29.75%園林綠化面積10832.5樓棟號樓棟號 建筑性質(zhì)建筑性質(zhì)棟建筑面積棟建筑面積棟計(jì)容面積棟計(jì)容面積商業(yè)面積商業(yè)面積1#住宅17760.6917656783.212#住宅18354.4418245.15915.093#住宅4#住宅16663.2816560.030

11、5#住宅7266.997215.37288.986#住宅7606.447557.55433.347#住宅9048.268999.36603.639#1-2F商業(yè)1369.621281.151369.628#商業(yè)877.59877.59877.5910#-13#商業(yè)1986.131321.971321.9714#商業(yè)883.32883.32883.3215#商業(yè)794.5794.5794.516#商業(yè)600.8600.8600.817#商業(yè)808.5808.5808.518#-21#商業(yè)1997.671346.691321.9722#商業(yè)520.8520.8520.823#商業(yè)401.73401

12、.73401.7324#商業(yè)651.59651.59651.59地下室17583.52合計(jì)105175.8785722.112576.64說明：含架空層面積和5號樓托兒所面積（509平米） Copyright BRC 2013二、項(xiàng)目總控時間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目總控關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)u項(xiàng)目于11月24日開盤，目前住宅簽約超過140組，工程進(jìn)度已做到正負(fù)零，需招商盡快配合營銷啟動；u底商銷售基本集中在2015年3月7日推出，在此前階段配合主要以主力店商家業(yè)態(tài)落位和意向招商協(xié)議簽訂為主，以支撐住宅產(chǎn)品溢價銷售和商業(yè)價值支撐；u主力商業(yè)多業(yè)權(quán)招商以保證商業(yè)主題落地和商業(yè)價值支撐為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)主題商業(yè)的造活；u2014年

13、4月30日前實(shí)現(xiàn)托兒所招商框架性協(xié)議簽訂。Page 8 Copyright BRC 2013三、現(xiàn)階段需解決的問題1、需解決區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟及人氣不足給營銷造成的抗性問題2、項(xiàng)目缺乏核心主力店帶動商業(yè)銷售和后期招商運(yùn)營問題解決方法：解決方法：Page 9u1、商業(yè)先行，啟動營銷階段招商，盡快簽訂意向商家，為住宅銷售助力。以8、15、16、22、23、24號樓商業(yè)作為先期商業(yè)啟動區(qū)，配合營銷節(jié)點(diǎn)，引入主力商家，帶動銷售。u2、以8棟獨(dú)棟商業(yè)為驅(qū)動，打造“洋湖八音”為主要主題的洋湖主題風(fēng)情餐飲娛樂街，通過業(yè)態(tài)落位和洋湖風(fēng)情文化元素，打造“夢起洋湖，八音養(yǎng)耳”主題商業(yè)氛圍，通過主題塑造在區(qū)域未成熟

14、階段，拉動區(qū)域外消費(fèi)人群，擴(kuò)大輻射范圍，造活商業(yè)。u1、因住宅已開始銷售，建議招商盡快介入簽訂主力商業(yè)意向性協(xié)議，階段自持主力店簽訂框架協(xié)議，為銷售宣傳和形象定位打造基礎(chǔ)，提升住宅和商業(yè)價值。u2、主題風(fēng)情街引入主力店或優(yōu)質(zhì)品牌商家的節(jié)點(diǎn)可根據(jù)商業(yè)交付時間，采取階段性自持方式，力保商業(yè)主題的成型，和整體商業(yè)的造活。u3、商家引入符合前期業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，以更好的呈現(xiàn)主題定位，并根據(jù)具體情況及時補(bǔ)位。 Copyright BRC 2013第二部分第二部分 項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目發(fā)展定位Page 10 Copyright BRC 2013Page 11一、商業(yè)主題定位獨(dú)棟主題餐飲街區(qū)在10、11、12、13

15、、18、19、20、21號樓商業(yè)部分打造8棟主題特色餐飲商業(yè)業(yè)態(tài)，形成帶表演的主題餐飲一條街關(guān)鍵詞：主題文化餐飲、酒吧娛樂休閑、生活配套商業(yè)主題定位“洋湖八音” 主題文化餐飲娛樂商業(yè)街- 洋湖八音 -（備選案名：洋湖八音街） 結(jié)合合瀟湘文化和洋湖文化湘文化和洋湖文化歷史，以史，以“金、石、金、石、絲、竹、笙、土、革、木、竹、笙、土、革、木”8類楚國楚國樂器器為主主題，打造以，打造以8棟主主題特色餐特色餐飲為主的主主的主題餐餐飲一條街，形成消一條街，形成消費(fèi)品牌。再品牌。再結(jié)合酒吧合酒吧娛樂、文化休、文化休閑、社區(qū)配套，打造吃、喝、玩、社區(qū)配套，打造吃、喝、玩、樂、娛特色一條街。特色一條街。酒吧

16、娛樂休閑街區(qū)酒吧文化在長沙是一重要文化符號，在8、9、24號樓商業(yè)部分打造主題酒吧商業(yè)業(yè)態(tài)，配合1、7棟底商，打造酒吧文化主題業(yè)態(tài)。覆蓋學(xué)校、商務(wù)、休閑人群。瀟湘文化休閑街區(qū)茶樓、洗腳房是長沙重要休閑方式，在14、15、16、17號樓商業(yè)部分打造主題休閑商業(yè)業(yè)態(tài)，配合6棟底商，打造主題文化休閑業(yè)態(tài)。（主題茶社、德云社、飲品店等）主題生活配套街區(qū)在22、23號樓商業(yè)部分打造主題社區(qū)配套商業(yè)，配合2、3、4、5棟底商，打造主題社區(qū)業(yè)態(tài)。（社區(qū)超市、干洗店、理發(fā)店等） Copyright BRC 2013Page 12商業(yè)功能：區(qū)域主題文化餐飲娛樂一條街 以獨(dú)棟商業(yè)為主、社區(qū)底商為鋪，集“主題文化餐

17、飲、特色酒吧娛樂、主題文化休閑、特色社區(qū)配套商業(yè)”于一體的洋湖八音風(fēng)情餐飲為主的餐飲娛樂休閑街區(qū)。二、商業(yè)功能定位特色餐飲主題餐飲面積：2644占比：21%功能定位：8棟主題文化餐飲街區(qū)主題餐飲特色酒吧大眾KTV面積：2899占比：23%功能定位：特色酒吧KTV街區(qū)特色酒吧主題茶樓大眾按摩洗腳面積：3087占比：25%功能定位：特色休閑娛樂街區(qū)特色休閑生活超市社區(qū)配套面積：3946占比：31%功能定位：生活超市+功能配套社區(qū)配套洋湖八音街瀟湘文化主題街區(qū)獨(dú)獨(dú)棟主主題餐餐飲街街特色酒吧特色酒吧KTV街街瀟湘文化主湘文化主題休休閑步行街步行街社區(qū)商社區(qū)商業(yè)配套配套獨(dú)獨(dú)棟主主題餐餐飲街街 Copyr

18、ight BRC 2013Page 13三、消費(fèi)人群定位消費(fèi)人群傾向區(qū)域中青年為主（消費(fèi)業(yè)態(tài)：特色業(yè)態(tài)；消費(fèi)檔次定位：大眾消費(fèi)）家庭生活、餐飲需求業(yè)態(tài)餐飲需求、娛樂休閑需求業(yè)態(tài)老年人群中年人群青年人群吃、喝、玩、樂、購等全業(yè)態(tài)中小幼吃、喝、樂、教育等業(yè)態(tài)5%33%45%7%主力消費(fèi)人群 Copyright BRC 2013注：上述面積為估算值，具體業(yè)態(tài)配比情況將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際商業(yè)劃鋪情況，商業(yè)業(yè)態(tài)招商落位情況進(jìn)行確定功能分區(qū)物業(yè)類型 業(yè)態(tài)列舉占比預(yù)估面積預(yù)估（）風(fēng)情商業(yè)街特色餐飲特色中餐、文化演藝餐廳、特色美食、私房菜、火鍋等21.00%2644特色酒吧酒吧、會所、KTV等23.00%2899特

19、色休閑SPA、富橋、德云社、瀟湘書院等25.00%3087社區(qū)配套商業(yè)超市社區(qū)超市13%100%520社區(qū)底商零售配套服飾、配飾、煙酒、文娛用品、銀行網(wǎng)點(diǎn)、干洗、寵物、五金、美發(fā)、美容、托兒所等87%3426合計(jì)100.00%12576說明：以特色餐飲、休閑餐飲、娛樂休閑等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主力配置業(yè)態(tài)，結(jié)合配套性社區(qū)商業(yè)，打造區(qū)域目的性商業(yè)消費(fèi)中心，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈全配置。商商業(yè)業(yè)態(tài)配比配比商業(yè)業(yè)態(tài)配比估算四、商業(yè)業(yè)態(tài)定位Page 14 Copyright BRC 2013分類細(xì)分描述主題文化餐飲一條街定位：以洋湖八音為主題，打造一條300米獨(dú)棟風(fēng)情主題特色餐飲街；民國海派風(fēng)格；主題：獨(dú)棟商業(yè)

20、以八音主旋律，以“金、石、絲、竹、金、石、絲、竹、笙、土、革、木笙、土、革、木”八大主題元素為賣點(diǎn)，八大主題元素為賣點(diǎn)，利用雕塑、小品、主題音樂等打造一條文化主題餐飲商業(yè)街；業(yè)態(tài)：特色餐飲一條街；產(chǎn)品：約330平米/棟，附送地下室、騎樓、外擺；商業(yè)模式：階段性自持10、11、12、13、18、19、20、21號樓，其余多業(yè)權(quán)委托招商自然銷售；配套：地塊四周打造臨街地面停車區(qū)；Page15獨(dú)獨(dú)棟主主題餐餐飲街街獨(dú)獨(dú)棟主主題餐餐飲街街四、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 Copyright BRC 201316分類細(xì)分描述主題酒吧娛樂商業(yè)街定位：打造以年輕群體（大學(xué)生）和都市白領(lǐng)為主要對象的主題酒吧娛樂街區(qū)；主題：汽

21、車酒吧、熱舞酒吧、音樂酒吧。結(jié)合底商輕餐飲打造酒吧娛樂商業(yè)街；業(yè)態(tài)：主題酒吧、連鎖KTV；產(chǎn)品：均60平米/套底商；8棟獨(dú)棟877平米；9棟底商1369平米；24棟底商652平米。商業(yè)模式：明確主題定位，實(shí)現(xiàn)多業(yè)權(quán)委托招商自然銷售；特色酒吧特色酒吧KTV商商業(yè)街街四、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 Copyright BRC 201317分類細(xì)分描述特色休閑娛樂商業(yè)街定位：打造以商務(wù)客群和都市白領(lǐng)為主要對象的特色休閑娛樂街區(qū)；主題：洋湖八音主題休閑商業(yè)步行街。結(jié)合底商輕餐飲打造主題休閑商業(yè)街；業(yè)態(tài)：富橋、瀟湘茶室、德云社、翠碟咖啡、慢搖吧、水吧；產(chǎn)品：均60平米/套底商；14棟獨(dú)棟883平米；15棟獨(dú)棟794平

22、米；16棟獨(dú)棟600平米；17棟獨(dú)棟808平米。商業(yè)模式：多業(yè)權(quán)委托招商自然銷售瀟湘文化主湘文化主題休休閑步行街步行街四、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 Copyright BRC 2013社區(qū)商社區(qū)商業(yè)配套配套181818分類細(xì)分描述社區(qū)商業(yè)配套定位：社區(qū)商業(yè)配套；主題：社區(qū)主題購物步行街。結(jié)合底商打造商業(yè)內(nèi)街；業(yè)態(tài)：wowo超市、屈臣氏、干洗店、美發(fā)店、美容店、零售、服飾；產(chǎn)品：22棟獨(dú)棟520平米；23棟獨(dú)棟400平米。商業(yè)模式：定位社區(qū)配套商業(yè)，實(shí)行其余多業(yè)權(quán)委托招商自然銷售；Page18四、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 Copyright BRC 2013社區(qū)配套建社區(qū)配套建議:根據(jù)拿地條件，托兒所配套如下：根據(jù)拿地

23、條件，托兒所配套如下：Page19配套打造要點(diǎn)分類細(xì)分描述會所架空層風(fēng)情運(yùn)動主題泛會所設(shè)置，健身休閑為主題運(yùn)動配套（不超過300平米）兒童游樂集中于住宅景觀區(qū)設(shè)置一處（托兒所待定）大眾健身集中設(shè)置于架空層及小區(qū)內(nèi)其他結(jié)合公共綠化帶打造羽毛球、乒乓球場，社區(qū)精致步道結(jié)合物管房地上設(shè)置在首層位置四、商業(yè)業(yè)態(tài)定位定位：社區(qū)配套托兒所；產(chǎn)品：4棟底商幼兒園509平米。商業(yè)模式：階段性自持； Copyright BRC 2013Page 20第三部分第三部分 項(xiàng)目核心策略項(xiàng)目核心策略 Copyright BRC 2013一、招商運(yùn)作策略營銷階段招商住宅銷售階段主要以簽訂意向商家，局部商業(yè)階段自持并簽訂框

24、架協(xié)議帶動人氣，提升自主及投資客群的購買意向階段自持底商銷售以商業(yè)自身造活為核心目標(biāo)，主題商業(yè)街進(jìn)行階段性自持，招商先行，配合營銷造活商業(yè)；社區(qū)配套商業(yè)全部銷售招商引導(dǎo)商業(yè)銷售時同步引導(dǎo)客戶簽訂委托招商協(xié)議。以利于后期進(jìn)行整合招商，保證項(xiàng)目調(diào)性。同時儲備商家隨時補(bǔ)位Page 21策略一策略三策略二委托招商階段自持委托招商委托招商 Copyright BRC 2013二、招商策略Page 22營銷階段招商要點(diǎn)：結(jié)合銷售現(xiàn)行實(shí)現(xiàn)主力意向商家簽訂，結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度，簽約主題、主力意向商家，保證項(xiàng)目商業(yè)定調(diào)，為銷售提供宣傳支撐，為底商銷售提供信心。正式招商階段要點(diǎn)： 重點(diǎn)展示面主力特色店定點(diǎn)招商，結(jié)合

25、文化定調(diào)，選擇具有文化特色的主題業(yè)態(tài)或商家進(jìn)行招商，落實(shí)商業(yè)主題，保持項(xiàng)目調(diào)性，實(shí)現(xiàn)對其他業(yè)態(tài)的引導(dǎo)。階段性自持和散售相結(jié)合的原則：通過引入三至五家知名度較高的品牌店或特色店，特別是餐飲與娛樂業(yè)態(tài)，形成項(xiàng)目前期人氣帶動和吸附，提升項(xiàng)目市場認(rèn)知度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自然成市，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)溢價銷售。招商思路 Copyright BRC 2013建議以10、11、12、13、18、19、20、21號樓作為階段自持主力商業(yè)進(jìn)行打造，并配合項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)，提前招商落位，重點(diǎn)造活10、11、12、13、18、19、20、21號樓作為商業(yè)示范區(qū)打造原因：以上8棟樓在項(xiàng)目整體商業(yè)排布中較為獨(dú)立且都有很好的展示面，通

26、過這部分“洋湖8音”主題餐飲一條街的打造，對整個項(xiàng)目商業(yè)起一個很好的帶動作用，為項(xiàng)目整體商業(yè)造活奠定基礎(chǔ)。4號樓為托兒所。商業(yè)示范區(qū)打造具體操作建議：1、2014年4月30日，簽訂階段自持商業(yè)意向協(xié)議。2、結(jié)合項(xiàng)目營銷進(jìn)度，商業(yè)開盤前半個月，簽訂商務(wù)框架協(xié)議收取保證金。2、先行打造主題街，并簽約部分主力品牌商家，結(jié)合8號樓委招，前期引入主題商家，把控項(xiàng)目主題調(diào)性，以提升項(xiàng)目商業(yè)溢價。主力階段自持主力商業(yè)打造建議三、招商策略Page 23委托招商階段自持階段自持委托招商委托招商 Copyright BRC 2013二、項(xiàng)目銷售策略重點(diǎn)商業(yè)部分階段性自持建議：1、階段自持“洋湖八音”主題商業(yè)街，并

27、分區(qū)招商，把控主題；2、以8號樓為重點(diǎn)，將娛樂區(qū)和餐飲區(qū)連成一片；3、先行銷售底商，底商及其余主題商業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)多業(yè)權(quán)委托招商，娛樂及主題休閑部分商業(yè)帶租約銷售；4、預(yù)計(jì)商業(yè)氛圍成熟期需2-3年，建議階段自持商業(yè)5年，待商氣成熟后再進(jìn)行銷售，利于價值最大化。關(guān)于階段自持商業(yè)銷售建議：建議整體銷售，由客戶進(jìn)行自營或租賃。總體思路是在銷售階段引導(dǎo)客戶簽訂委托招商協(xié)議，對于自營客戶，建議其業(yè)態(tài)符合總體布局。 有效把控4大主題業(yè)態(tài)的關(guān)鍵部分商家；重點(diǎn)打造主題餐飲街，其余部分全部銷售并結(jié)合委招實(shí)現(xiàn)有效造活主題商業(yè)街建議自持部分-階段自持或引導(dǎo)簽訂委托招商協(xié)議階段自持部分共計(jì)建筑面積約為3151，商業(yè)物業(yè)自

28、持比例約為25%;（含托兒所509平米）銷售部分-引導(dǎo)簽訂委托招商協(xié)議共計(jì)商業(yè)建筑面積約為13085，銷售物業(yè)比例約為75%;項(xiàng)目自持銷售建議Page 24委托招商階段自持委托招商委托招商 Copyright BRC 2013運(yùn)營策略一：商業(yè)氛圍營造策略：通過街區(qū)擺布，燈光營造，小品的擺布，增加情調(diào)及氛圍；外墻面、景觀帶、街道道旗，用品牌形象展示、商業(yè)廣告內(nèi)容渲染氣氛.；進(jìn)行導(dǎo)視人流引導(dǎo)，及施行停車場免費(fèi)等措施，營造商業(yè)氛圍。運(yùn)營策略二：統(tǒng)一運(yùn)營管理策略。鑒于項(xiàng)目商業(yè)體量很難支撐專業(yè)商管公司單獨(dú)運(yùn)營，建議納入項(xiàng)目物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，適時進(jìn)行經(jīng)營環(huán)境優(yōu)化，提升環(huán)境品質(zhì)，適時進(jìn)行業(yè)態(tài)置換和調(diào)整，

29、保持持續(xù)繁榮。運(yùn)營策略三：持續(xù)活動推廣策略。通過持續(xù)組織營銷活動進(jìn)行造活，如節(jié)假日活動、洋湖踏青節(jié)、美食節(jié)等，保證項(xiàng)目人氣聚集。運(yùn)營策略四：造活費(fèi)用預(yù)留策略。為有效保證項(xiàng)目工程改造、運(yùn)營活動等策略和措施的順利實(shí)現(xiàn)，建議前期項(xiàng)目投入測算中，預(yù)留后期商業(yè)運(yùn)營及造活經(jīng)費(fèi)，有效培育項(xiàng)目商業(yè)氛圍。三、項(xiàng)目運(yùn)營策略Page 25 Copyright BRC 2013Page26根據(jù)目前項(xiàng)目情況，制定階段性運(yùn)作目標(biāo)指導(dǎo)工作推進(jìn)。四、核心事項(xiàng)推進(jìn)計(jì)劃長沙COCO蜜城項(xiàng)目招商運(yùn)營計(jì)劃節(jié)點(diǎn)（20142016）商業(yè)推出時間：底商和獨(dú)棟商業(yè)15年3月7日推出，先期推出底商和2、3、5、16、17、22、23、24棟商

30、業(yè)；5月1日推出1、6、7、14、15棟商業(yè)；8月8日推出8、9、10、11、12、13、18、19、20、21棟商業(yè)；16年1月1日托兒所開盤；住宅開盤時間：2013年11月24日，銷售5棟整體交付時間：2015年12月31日 核心事項(xiàng)招商進(jìn)度 責(zé)任單位 招商計(jì)劃階段性自持獨(dú)棟商業(yè)（4、10、11、12、13、18、19、20、21號樓）2013年12月31日，簽訂8家主力店商家意向性協(xié)議2014年4月30日，累積簽訂9家主力店商家框架性協(xié)議（含4號樓托兒所商家）招商中心 委招商業(yè)（含除底商以外的所有獨(dú)棟商業(yè)）2015年9月，完成30%招商率（委托招商區(qū)域）2015年12月，完成40%招商率

31、（委托招商區(qū)域）2016年6月，完成60%招商率（委托招商區(qū)域）運(yùn)營計(jì)劃開業(yè)亮相2016年6月實(shí)現(xiàn)開攤率50%項(xiàng)目運(yùn)營管理中心2016年12月實(shí)現(xiàn)開攤率90%備注：1、項(xiàng)目商業(yè)開盤時間：2015年3月2、項(xiàng)目整體交付之間：2015年12月31日3、因本案整體計(jì)劃節(jié)點(diǎn)因項(xiàng)目工程原因正進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)階段商業(yè)計(jì)劃為初排計(jì)劃，后期根據(jù)項(xiàng)目總控計(jì)劃調(diào)整進(jìn)行相應(yīng)變更。 Copyright BRC 2013Page27五、運(yùn)營費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用預(yù)算經(jīng)營造活經(jīng)費(fèi)分配商業(yè)運(yùn)營面積12576運(yùn)營總費(fèi)用300萬元階段開業(yè)前造活期（1年造活）開盤前住宅開盤商業(yè)開盤交付階段第1年第2年第3年費(fèi)用比例5%5%10%40%30%1

32、0%費(fèi)用分?jǐn)傤~度（萬元）1515301209030說明：經(jīng)營造活費(fèi)=單位造活成本*商業(yè)建筑面積單位造活成本按照300元/平米測算 Copyright BRC 2013五、商業(yè)氛圍營造商業(yè)外擺打造重點(diǎn)商業(yè)街區(qū)風(fēng)貌-利用海派元素與特色商業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合，形成“洋湖八音”主題風(fēng)貌展現(xiàn)Page 28外擺空間外擺空間遮陽傘烘托時尚氣息商業(yè)街風(fēng)貌 Copyright BRC 2013附件：項(xiàng)目附件：項(xiàng)目計(jì)劃計(jì)劃關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)Page29【銷售中心亮相時間：2013年9月7日正式開盤時間：2013年11月24日】 Copyright BRC 2013項(xiàng)目所屬區(qū)域樓目所屬區(qū)域樓盤及配套分布及配套分布圖附

33、件、項(xiàng)目區(qū)域研究附件、項(xiàng)目區(qū)域研究 地塊周邊地塊周邊公共交通尚未完善公共交通尚未完善、教育（洋湖小學(xué)、博才小學(xué)及中加學(xué)校）、醫(yī)療、購物還需要外部配、教育（洋湖小學(xué)、博才小學(xué)及中加學(xué)校）、醫(yī)療、購物還需要外部配套解決；項(xiàng)目緊鄰洋河濕地公園、規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)，套解決；項(xiàng)目緊鄰洋河濕地公園、規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)，休閑景觀資源較好；緊鄰中南大學(xué)，有一定的休閑景觀資源較好；緊鄰中南大學(xué)，有一定的高校資源。高校資源。Page30洋湖小學(xué)現(xiàn)有配套規(guī)劃/在建配套教育資源中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)、中醫(yī)藥大學(xué)、湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院，含浦鎮(zhèn)中學(xué)、含浦鎮(zhèn)中心小學(xué)、師大附小、師大附中博才小學(xué)、雅禮中學(xué)、中加國際

34、學(xué)校生態(tài)資源項(xiàng)目靠近雅河，臨近7000畝洋湖濕地公園購物零售步步高、新一佳酒店餐飲娛樂醫(yī)療資源市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院、經(jīng)猴子石大橋至長沙市中心醫(yī)院定性結(jié)論周邊配套尚未成熟，還需進(jìn)一步完善46畝Page30 Copyright BRC 2013項(xiàng)目目周周邊用地用地規(guī)劃及道路劃及道路Page31Page17洋湖濕地公園46畝附件：項(xiàng)目區(qū)域研究附件：項(xiàng)目區(qū)域研究 在建設(shè)在建設(shè)長株潭城市群長株潭城市群的基礎(chǔ)上，將大河西先導(dǎo)區(qū)作為引擎區(qū)域，定位為的基礎(chǔ)上，將大河西先導(dǎo)區(qū)作為引擎區(qū)域，定位為“國際化商務(wù)、會議會展、創(chuàng)新國際化商務(wù)、會議會展、創(chuàng)新研發(fā)中心研發(fā)中心”，其中，其中洋湖垸周邊地區(qū)洋湖垸周邊地區(qū)定位為

35、：定位為：總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、市民休閑區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、市民休閑區(qū)、生態(tài)宜居區(qū). Copyright BRC 2013Page32附件、項(xiàng)目核心價值點(diǎn)附件、項(xiàng)目核心價值點(diǎn)COCO蜜城蜜城項(xiàng)目目八大價值點(diǎn)7000畝洋湖濕地公園公園，盡享詩意生態(tài)、人生勝景；靠近大學(xué)城大學(xué)城，學(xué)風(fēng)氛圍濃郁，文化氣息厚重；緊鄰規(guī)劃總部部經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)，城市發(fā)展新引擎，財(cái)富共成長；近輕軌站口，通過三座湘江大橋與長沙核心主城緊密交通；藍(lán)光全國品牌品牌，地產(chǎn)前30強(qiáng)，民生地產(chǎn)倡導(dǎo)者實(shí)踐者；風(fēng)情商情商業(yè)，主題休閑娛樂購物步行街，區(qū)域標(biāo)志性商業(yè)中心；高高贈送送，小面積，多功能，低總價戶型；26公里公里濱江江風(fēng)景景帶，橘子洲-江山暮雪

36、為“湘江八景之一” Copyright BRC 2013 附件：推售資源住宅贈送面積多、高附加值、低總價的剛需民生產(chǎn)品。70-78平米的產(chǎn)品占81%，除了少量復(fù)式外，總價集中在50-69萬之間物業(yè)類別 套型建面 戶型類別 建面單價 套數(shù) 面積比 套數(shù)占比 灰空間率 套總價 實(shí)得面積 實(shí)得單價 住宅56.62房890016613.23%16.63%25.85%50萬71.23 707270.16-77.833房890081483.79%81.56%21.42%62-69萬80.42-88.247674-8052113.83-118.585房9000182.98%1.80%34.37%106萬15

37、2.21-167.256716-7765LOFT39.162房1100013075.94%76.47%125.59%43萬89.77 4798 39.162房110002011.68%11.76%88.02%43萬85.53 5036 41.52房110002012.38%11.76%152.43%45萬91.88 4968 商鋪面積配比商鋪面積配比類別類別樓層樓層建面單價建面單價單套建筑面積單套建筑面積套總價套總價底商底商1F 650006-50 227.5-325 2F 330006-50115.5-165 獨(dú)棟獨(dú)棟1F 6500035-50227.5-325 2F 3300035-50

38、115.5-165 Page33 Copyright BRC 2013全盤住宅銷售排期 住宅+LOFT整盤分7次集中推貨，住宅采用小步快跑策略，通過逐次推盤，饑餓營銷，提升售價推盤節(jié)奏推盤時間推出樓棟推盤套數(shù)推盤量（）貨值（萬元）首期開盤2013.11.244#、6#3182289119457二次開盤2013.12.145#10879936749三次開盤2014.2.287#10882147147四次開盤2014.3.291#2321464115044五次開盤2014.6.72#11688058364六次開盤2014.9.133#11678937735七次開盤2014.10.259#LOFT17067317404總額8棟10個單元116878988719451批次推盤策略：首開采用平價高走策略，以大量的積累客戶換取首次開盤的熱銷，保證品牌的落地和話題；2批次推盤策略：再次強(qiáng)勢加推，延續(xù)市場炒作熱銷且客戶追捧話題，為后期項(xiàng)目銷售順暢打下基礎(chǔ)；3批次推盤策略：饑餓營銷，每次推少量貨源，造成哄搶氛圍，小步快跑；4批次推盤策略：消化積累的意向客戶；5批次推盤策略：借勢市場熱銷，加快推盤節(jié)奏；6批次推盤策略：珍藏樓王產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價；7批次推盤策略：推出全新產(chǎn)品；Page34THE ENDTHE END