1、2012年3月合肥天鵝湖購物中心項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目錄1經(jīng)濟(jì)及人口研究2地塊及區(qū)域研究3零售市場(chǎng)研究4地塊及項(xiàng)目競(jìng)品研究5附部分商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)21經(jīng)濟(jì)及人口研究41.國內(nèi)生產(chǎn)總值2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展3.人口數(shù)量及其變化趨勢(shì)4.社會(huì)消費(fèi)品零售總額5.人均可支配收入6.固定資產(chǎn)投資7.利用外資8.高等教育9.相關(guān)城市經(jīng)濟(jì)對(duì)比10.十二五規(guī)劃11.小結(jié)經(jīng)濟(jì)及人口研究國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）合肥市國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長近十年來，合肥市國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，社會(huì)生產(chǎn)力和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。2001年至2011年，全市GDP總量持續(xù)保持兩位數(shù)增長。2011年，合肥市全年的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到人民幣3636.6億元，按

2、可比價(jià)格計(jì)算，同比增長15.4%，增幅分別高于全國、全省平均增速6.2和1.9個(gè)百分點(diǎn)。合肥市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長數(shù)據(jù)顯示，合肥市人均GDP保持繼續(xù)較快增長。按戶籍人口計(jì)算，2011年全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到63772元，比上年增長16.8%。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，人均DP5,000美元為標(biāo)志的這一發(fā)展階段是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這標(biāo)志著合肥市正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速調(diào)整、城市經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。5合肥市國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增速合肥市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增速國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成合肥市國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成2011年，合肥市第一產(chǎn)業(yè)增加值為208.2億元，比上一年增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為2002.2億元，比上

3、一年增長19.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為1426.2億元，比上一年增長11.4%。合肥市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)保持“二三一”格局。2011年，三次產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成為5.7：55.1：39.2，與上年相比第三產(chǎn)業(yè)比重下降2個(gè)百分比。2001年至2011年，合肥市第一產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重從9.1%降至5.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重從43.6%升至55.1%，而第三產(chǎn)業(yè)增加值則從47.3%降至39.2%。這組數(shù)據(jù)顯示出2001年以來合肥市GDP構(gòu)成中第二產(chǎn)業(yè)比重不斷攀升，而第一、三產(chǎn)業(yè)的比重都有不同程度的下降。合肥市與周邊城市GDP構(gòu)成與2011年周邊三省會(huì)城市杭州、南京和南昌的GDP構(gòu)成的比較中，合肥市的第一產(chǎn)業(yè)

4、比重最大，而第三產(chǎn)業(yè)比重僅超過南昌，比杭州和南京要低。數(shù)據(jù)顯示合肥市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還不充分，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還需進(jìn)一步優(yōu)化。6合肥市國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成2011年四城市國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展合肥市第二產(chǎn)業(yè)增加值及其增長率2011年，合肥市第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到2002.2億元人民幣，按可比價(jià)格計(jì)算，比上一年增長19.8%。從2001年至2011年，合肥市的第二產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重從43.6%增加至55.1%。從2001年到2011年的十年間，合肥市第二產(chǎn)業(yè)增加值年均復(fù)合增長率高于GDP總量的平均增長速度，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α：戏适械谌a(chǎn)業(yè)增加值及其增長率在經(jīng)歷了2001-2008年的快速增

5、長后，合肥市第三產(chǎn)業(yè)增加值在金融危機(jī)后的2年里增速放緩，低于GDP的增長速度。2011年，合肥市第三產(chǎn)業(yè)增加值為1426.2億元人民幣，按可比價(jià)格計(jì)算，比上一年增長11.4%，占合肥市GDP的比重為39.2%。合肥市第三產(chǎn)業(yè)中，GDP比重占前三位的行業(yè)分別為：交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)郵政業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)。7合肥市第二產(chǎn)業(yè)增加值及增長率合肥市第三產(chǎn)業(yè)增加值及增長率人口數(shù)量及其變化趨勢(shì)合肥市人口數(shù)量和人口自然增長率截至到2010年末，合肥市常住人口總量已達(dá)516萬人，比上一年增長1.2%。戶籍人口數(shù)494.95萬人，比上年末增加3.52萬人，增長0.7%。戶籍人口出生率10.2，死亡率為3.3，

6、人口自然增長率為6.9，與上一年持平。除2004年外，合肥市戶籍人口數(shù)量基本保持年均1%-3%的穩(wěn)定增長。“十二五”末，全市常住人口數(shù)量有望超過1000萬人。合肥市非農(nóng)人口數(shù)量及其占戶籍人口比重截至到2010年末，合肥市戶籍人口中非農(nóng)人口已達(dá)216萬人，比上一年增長1%，占全市戶籍人口的比重為43.5%。2000年以來，合肥市非農(nóng)人口年均復(fù)合增長率遠(yuǎn)高于戶籍人口年均增長水平。隨著工業(yè)化、城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，合肥市非農(nóng)人口占戶籍人口的比重快速增長，已由2000年的32.6%升至2008年的43.5%。8合肥市戶籍人口數(shù)量及增長率合肥市非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量及占戶籍人口比重社會(huì)消費(fèi)品零售總額及構(gòu)成合肥市社

7、會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展快速增長，從2001年至2011年十年間的年均復(fù)合增長率達(dá)到了19%，顯示出強(qiáng)勁的增長動(dòng)力。2011年，合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)1111.12億元人民幣，比上年增長19%，約占安徽省社會(huì)消費(fèi)品零售總額的22.68%，繼續(xù)穩(wěn)居全省首位。合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額構(gòu)成在2011年合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的構(gòu)成中，批發(fā)和零售業(yè)所占比重最大，為912%。其次是住宿和餐飲業(yè)，所占比重為8%。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年1-2月，合肥市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額220.80億元，同比增長18.0%。其中零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額178.3億元，同比增長19.

8、4%，占零售總額比重為80.8%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售總額13.3億元，同比增長15.0%，占零售總額比重為6.0%。9合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長率2011年合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額構(gòu)成人均可支配收入及消費(fèi)性指出合肥市居民家庭人均年可支配收入合肥城市居民家庭人均年可支配收入隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展快速增長，從2004年起，每年均保持兩位數(shù)增長，但整體仍落后于GDP的增長速度。2011年，合肥市城市居民家庭人均年可支配收入為人民幣22459元，較上一年增長17.9%。合肥市農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入自2004年以后開始快速增長，2011年達(dá)到人民幣7862元，比上一年增長18.7%。合肥市居民家庭人均消費(fèi)性

9、支出及構(gòu)成2001年至2011年，合肥城市居民家庭人均消費(fèi)性支出增長率略低于人均年可支配收入年均增長水平。在此期間，人均消費(fèi)傾向（人均消費(fèi)支出占人均年可支配收入比重）在2004年后逐漸降至74.0%的低點(diǎn)，2011年降至69.9%。2011年，合肥城市居民家庭人均消費(fèi)性支出為15697元，比上一年增長12.0%。2011年，合肥城市居民人均消費(fèi)支出中食品消費(fèi)支出的比重最大，為38%。其次分別是娛樂文教服務(wù)（13%）、交通和通訊（15%）和衣著（11%）。10合肥市城鎮(zhèn)居民收支狀況及消費(fèi)傾向2011年合肥市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出構(gòu)成固定資產(chǎn)投資合肥市固定資產(chǎn)投資2001年至2011年，合肥市固定資產(chǎn)

10、投資總額快速增長，十年間年均復(fù)合增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP的增長速度。2011年，合肥市固定資產(chǎn)投資總額為3376.97億元，比上一年增長26.8%。合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資2001年以來，合肥市固定資產(chǎn)投資中投向房地產(chǎn)業(yè)金額迅猛增長，其增長幅度在2003年達(dá)到了124.1%的頂峰后迅速回落，但仍然保持在35%的年均增長率左右。2001年至2011年十年間合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額的年均復(fù)合增長率高于固定資產(chǎn)投資總額的增長速度。2011年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額為880.29億元，比上一年增長10.4%，約占固定資產(chǎn)投資總額的26.1%。11合肥市固定資產(chǎn)投資及增長率合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長率利用外資

11、合肥市實(shí)際利用外資自2001年起，合肥市實(shí)際利用外資金額快速增長，2003年開始均保持了兩位數(shù)以上的增長，2006年的增長速度更是達(dá)到了77.6%。2001年至2011年十年間，合肥市實(shí)際利用外資的年均復(fù)合增長率為30%，顯示了強(qiáng)勁的增長動(dòng)力。2011年，合肥市實(shí)際利用外資金額達(dá)到18.1億美元，比上一年增長16.2%，增速觸底回升。合肥市實(shí)際利用外資構(gòu)成2011年，合肥市實(shí)際利用外資金額中，外商直接投資比重為80%，占據(jù)了絕大多數(shù)份額；外商其它投資占了20%。自1984年引進(jìn)第一家外資企業(yè)開始，合肥市在近年來呈現(xiàn)出外資存量迅速增加、單體項(xiàng)目平均規(guī)模擴(kuò)大、利用外資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化的特別。2011

12、年，新增外商投資企業(yè)66戶。12合肥市實(shí)際利用外資及增長率2011年合肥市實(shí)際利用外資及構(gòu)成高等教育合肥市普通高等院校狀況合肥市的高等教育資源比較豐富，至2010年已經(jīng)擁有中國科技大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、安徽大學(xué)等普通高等院校44所，在校生人數(shù)37.2萬人。2000年至2010年，合肥市高等院校數(shù)量從8所快速增加至44所，年均復(fù)合增長率為23%，合肥市高等教育的蓬勃發(fā)展勢(shì)頭。以中國科技大學(xué)為代表的高等院校為合肥市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科技進(jìn)步作出了很大貢獻(xiàn)。合肥市普通高校在校生及畢業(yè)生2000年以來，合肥市普通高等院校在校生人數(shù)快速增長。其中2001至2004年由于學(xué)生數(shù)量的基數(shù)較小和高校擴(kuò)張影響，高校在校

13、學(xué)生數(shù)量增長率較高，從2005年開始，增速有所放緩。2010年，合肥市普通高校在校人數(shù)37.26萬人，比上一年增長5.8%。2000年以來，合肥市普通高校每年的畢業(yè)生人數(shù)的增長速度逐年升至2004年的57%，隨后迅速滑落。2010年，合肥高校的畢業(yè)生為9.7萬人，比上一年增長7.7%。13合肥市普通高等院校數(shù)量及增長率合肥市普通高等院校在校生和畢業(yè)生及增長合肥市與其他主要相關(guān)城市比較通過與其它城市的比較可以看出，福州市的GDP總量最高，合肥緊隨其后，GDP近期增長速度較快。通過與其它城市人均GDP年度增長趨勢(shì)比較可以看出，合肥最高，太原與福州其次，合肥盡管起步較低，但2010年已超越福州和太原

14、，排列第一，其發(fā)展趨勢(shì)較為迅速。14GDP年度增長趨勢(shì)人均GDP年度增長趨勢(shì)合肥市與省外主要相關(guān)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較152011合肥福州南寧南昌太原合肥排名人口*（萬人）5706467075023523國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）363737352212268920802人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）73467578233126453539590191城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）22459266332062220741201492人均消費(fèi)支出（元）15697178471332415011131112社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）1111189710739289732合肥市與省內(nèi)主要相關(guān)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較162011合肥

15、蕪湖安慶馬鞍山阜陽合肥排名國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）36371658121611448531社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）11114213972263851固定資產(chǎn)投資（億元）336013548309504041城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）22459210111800527329166862實(shí)際利用外資（萬美元）145601104077264309917264881規(guī)模以上工業(yè)增加值（億元）14909834555322901合肥市“十二五”規(guī)劃摘要基本思路與奮斗目標(biāo)合肥市“十二五”期間國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略定位是：全國有較大影響力的區(qū)域性特大城市；全國重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地；全國重要的綜合交通樞紐；全國重

16、要的創(chuàng)新型城市。合肥市“十一五”期間的奮斗目標(biāo)是：“十二五”末，地區(qū)生產(chǎn)總值突破6000億元；三產(chǎn)比例為3：55：42；人均生產(chǎn)總值15000美元；市區(qū)人口達(dá)到400萬人；城市建成區(qū)面積410平方公里；城鎮(zhèn)化率75%；產(chǎn)業(yè)發(fā)展深入推進(jìn)工業(yè)立市戰(zhàn)略，以培育壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，以改造提升優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，以發(fā)展繁榮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐，重點(diǎn)打造新型平板顯示、新能源、家用電器3個(gè)兩千億元級(jí)產(chǎn)業(yè)，汽車及零部件、裝備制造、食品及農(nóng)產(chǎn)品加工3個(gè)千億元級(jí)產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展23家產(chǎn)值超500億元、30家產(chǎn)值超百億元的企業(yè)集團(tuán)，加快形成結(jié)構(gòu)優(yōu)化、技術(shù)先進(jìn)、清潔安全、附加值高、吸納就業(yè)能力強(qiáng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。城市規(guī)

17、劃建設(shè)建設(shè)現(xiàn)代化中心城區(qū)：由濱湖新區(qū)、老城區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)構(gòu)成中心城區(qū)；打造各具特色的城市副中心：統(tǒng)籌推進(jìn)東部、北部、西部、西南部四大組團(tuán)建設(shè)；加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。以強(qiáng)化對(duì)外輻射、促進(jìn)組團(tuán)對(duì)接、暢通城市交通為重點(diǎn)，加快建設(shè)現(xiàn)代交通運(yùn)輸體系，形成全國重要的綜合交通樞紐。建設(shè)多樣、安全、清潔、高效能源體系，增強(qiáng)能源保障的可靠性。加強(qiáng)水資源綜合規(guī)劃，加大水利設(shè)施建設(shè)力度，提升水利服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合能力。以提升網(wǎng)絡(luò)寬帶化和應(yīng)用智能化水平為核心，加快推動(dòng)信息技術(shù)與城市發(fā)展全面深入融合，建設(shè)以數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化為主要特征的“智慧合肥”。17經(jīng)濟(jì)與人口研究小結(jié)2011年，合肥市全年的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到人民

18、幣3636.6億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長15.4%。全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到73467元。2011年，合肥市第一產(chǎn)業(yè)增加值208.2億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2002.2億元，增長19.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1426.2億元，增長11.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年4.9：53.9：41.2調(diào)整為5.7：55.1：39.2。第六次人口普查顯示，合肥市常住人口總量已達(dá)570萬人，戶籍人口數(shù)502萬人，其中非農(nóng)人口已達(dá)389萬人，占全市戶籍人口的比重為68%。2011年，合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)1111.12億元人民幣，比上年增長19%，其中批發(fā)和零售業(yè)所占比重最大，為92%。其次是住宿和餐飲

19、業(yè)，所占比重為8%。2011年，合肥市城市居民家庭人均年可支配收入22459元，城市居民家庭人均消費(fèi)性支出為15697元，人均消費(fèi)傾向（人均消費(fèi)支出占人均年可支配收入比重）為69.9%。2011年，合肥市固定資產(chǎn)投資總額為3376.97億元，比上一年增長26.8%。2011年，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資金額為880.29億元，比上一年增長10.4%，約占固定資產(chǎn)投資總額的26.1%。2011年，合肥市實(shí)際利用外資金額達(dá)到18.1億美元，比上一年增長16.2%，增速觸底回升。外商直接投資比重為80%，占據(jù)了絕大多數(shù)份額。2010年，合肥市已經(jīng)擁有中國科技大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)、安徽大學(xué)等普通高等院校44所

20、，在校生人數(shù)37.2萬人，應(yīng)屆畢業(yè)生人數(shù)9.7萬人。“十二五”期間，合肥市的奮斗目標(biāo)是：“十二五”末，地區(qū)生產(chǎn)總值突破6000億元；三產(chǎn)比例為3：55：42；人均生產(chǎn)總值15000美元；市區(qū)人口達(dá)到400萬人；城市建成區(qū)面積410平方公里；城鎮(zhèn)化率75%。“十二五”期間，合肥市將加快建設(shè)現(xiàn)代化中心城區(qū)：由濱湖新區(qū)、老城區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)構(gòu)成中心城區(qū)；打造各具特色的城市副中心：統(tǒng)籌推進(jìn)東部、北部、西部、西南部四大組團(tuán)建設(shè)；加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。182各區(qū)域發(fā)展研究201.合肥概況2.合肥行政區(qū)劃3.合肥城市規(guī)劃4.合肥交通規(guī)劃5.合肥各分區(qū)發(fā)展概況6.政務(wù)文化新區(qū)發(fā)展概況各區(qū)域發(fā)展研究合肥概況合肥位于安

21、徽省中部，作為安徽省省會(huì)，合肥是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息、金融和商貿(mào)中心,也是全國重要的科研教育基地。合肥地處長江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。合肥歷史悠久，人杰地靈。素以“三國故地、包拯家鄉(xiāng)”而聞名海內(nèi)外。自東漢末以來，合肥數(shù)為州郡治所，一直是江淮地區(qū)重要的行政中心和軍事重鎮(zhèn)。合肥的交通非常便利，目前有6條高速公路、6條鐵路和高鐵交匯在此，合肥新機(jī)場(chǎng)將按照4E級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，此外合肥還具有航道280公里，碼頭28座，是全國內(nèi)河航運(yùn)的重要港口。合肥正形成內(nèi)外貿(mào)并舉，水陸聯(lián)運(yùn)的格局，將顯著促進(jìn)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在過去20多年改革開

22、放發(fā)展的推動(dòng)下，合肥經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，人民生活不斷改善。21安徽合肥合肥行政區(qū)劃22合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長豐3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。全市行政轄區(qū)總面積為7029.48平方公里，其中巢湖水面面積233.4平方公里；市區(qū)總面積838.52平方公里，其中巢湖水面面積72.93平方公里，新增南崗鎮(zhèn)面積91.95平方公里，新增煙墩鄉(xiāng)面積106.78平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為224平方公里。合肥整體城市規(guī)劃23合肥市將建設(shè)由濱湖新區(qū)、老城區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)構(gòu)成的中心城區(qū)；打造近期50萬人口，遠(yuǎn)期10

23、0萬人口的四大城市副中心；按照10到20萬人口規(guī)模規(guī)劃試點(diǎn)建設(shè)一批鎮(zhèn)級(jí)市，實(shí)現(xiàn)城市空間由單中心、高集聚向多元化、開敞式轉(zhuǎn)變。其中濱湖新區(qū)堅(jiān)持緊湊型開發(fā)，把握好項(xiàng)目布局和建設(shè)時(shí)序，逐步形成環(huán)境優(yōu)美的行政辦公、金融商務(wù)、會(huì)展旅游中心。老城區(qū)實(shí)施城市更新，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和城中村、危舊房、棚戶區(qū)改造，深刻發(fā)掘、傳承城市記憶，建設(shè)一批特色街區(qū)，打造國內(nèi)知名的商貿(mào)、商務(wù)、金融、文化中心。政務(wù)文化新區(qū)，完善配套設(shè)施，提升區(qū)域特色，營造良好的人居環(huán)境，打造功能先進(jìn)的行政商務(wù)、文化體育和休閑居住中心。四個(gè)城市副中心分別是：以店埠為核心，包括合肥循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園、肥東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、撮鎮(zhèn)、橋頭集，加快形成東部城市副中心；

24、以北部新城為核心，包括雙墩、三十頭、雙鳳，形成北部城市副中心；以國家創(chuàng)新型試點(diǎn)市示范區(qū)為核心，包括南崗科技園、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、柏堰科技園、小廟，形成西部城市副中心；以上派為核心，包括桃花工業(yè)園、新港工業(yè)園、桃花、嚴(yán)店，形成西南部城市副中心。合肥整體交通規(guī)劃24鐵路。建成合蚌、合福、商阜杭客運(yùn)專線、鐵路樞紐南環(huán)線和南客站，西合線增建第二線，改擴(kuò)建合肥西站；規(guī)劃建設(shè)合六、合巢蕪、合淮、合安九等城際快速鐵路。加快與長三角經(jīng)濟(jì)圈城際鐵路的銜接，建成全國重要的鐵路樞紐城市。航空。建成啟用新橋國際機(jī)場(chǎng)，推進(jìn)新橋空港物流園建設(shè)，增加國際國內(nèi)航線、航班，鼓勵(lì)發(fā)展通用航空，加強(qiáng)合肥機(jī)場(chǎng)對(duì)周邊城市的交通聯(lián)系和航空

25、服務(wù)能力，推進(jìn)合肥經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市異地候機(jī)樓建設(shè)，培育區(qū)域內(nèi)航空客運(yùn)市場(chǎng)，形成一體化的航空客運(yùn)系統(tǒng)。公路。改造提升連接周邊城市的快速公路網(wǎng)，改擴(kuò)建312國道合六段、206國道合淮及合安段、105省道合巢段，建設(shè)環(huán)巢湖公路，推進(jìn)徽州大道南延、繁華大道西延、方興大道東延、蒙城北路北延項(xiàng)目，建設(shè)連接合肥經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)城市第二通道。實(shí)施合寧、合巢蕪等高速擴(kuò)建工程。建設(shè)長豐至新橋機(jī)場(chǎng)的高速公路連接線，以及淮南至合肥煤炭外運(yùn)通道等項(xiàng)目。水運(yùn)。加快建設(shè)合肥港綜合碼頭、派河碼頭、大興碼頭，建成裕溪和巢湖復(fù)線船閘，提升合裕線航道、派河航道以及店埠河、豐樂河航道通航等級(jí)，打造江淮流域內(nèi)河航運(yùn)中心。城區(qū)交通。加強(qiáng)中心城區(qū)與城

26、市副中心的交通聯(lián)系，加快組團(tuán)之間快速路建設(shè)和城市出入口建設(shè)。加強(qiáng)城市道路網(wǎng)建設(shè)與銜接，跟進(jìn)配套設(shè)施，著力構(gòu)筑快速路，繼續(xù)完善主動(dòng)脈，健全微循環(huán)，優(yōu)化慢行系統(tǒng)，形成較為合理的城市道路交通系統(tǒng)。完成城市軌道1號(hào)線，啟動(dòng)2號(hào)線建設(shè)。瑤海區(qū)概況瑤海區(qū)位于合肥東城，東與肥東縣接壤，西、南濱南淝河，與包河區(qū)相望，總面積90平方公里。現(xiàn)轄12個(gè)街道，1鎮(zhèn)及1個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，常駐人口近80萬。瑤海文化底蘊(yùn)深厚。人杰地靈，名人輩出。古老的大興集，以“一里三公墓”（宋朝包公墓、明朝蔡文毅公墓、清朝李鴻章公墓）聞名中外。歷史悠久的“壩上街”，自古就是車船碼頭，是廬州倉廩米布交易的繁華之地。古廬州“東大街”也曾是商賈云

27、集之所。瑤海區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。作為合肥城區(qū)東向發(fā)展的“橋頭堡”，合徐、合寧、合蕪等高速公路穿境而過，安徽汽車客運(yùn)樞紐站、安徽郵政樞紐以及合肥火車站座落區(qū)內(nèi)，南淝河水運(yùn)通道通江達(dá)海，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)不斷完善，共同構(gòu)成了現(xiàn)代化的立體交通網(wǎng)絡(luò)。瑤海三產(chǎn)發(fā)展迅速。以專業(yè)市場(chǎng)為主格局的“商圈經(jīng)濟(jì)”已成為瑤海的品牌和特色。匯聚了建材、家具、汽配、服裝、花鳥等一大批專業(yè)市場(chǎng)以及家樂福、沃爾瑪?shù)葦?shù)十家大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和大型物流配送企業(yè)，是全市商貿(mào)物流集中區(qū)。元一希爾頓、古井假日、海匯假日、富臨名家、圣大國際等一批星級(jí)酒店座落區(qū)內(nèi)，是全市重要的酒店服務(wù)業(yè)集中區(qū)。瑤海發(fā)展空間廣闊。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，占全市總量近一半的危舊房、城

28、中村和棚戶區(qū)，是老城區(qū)開發(fā)改造的寶貴資源。加速發(fā)展中的龍崗開發(fā)區(qū)以及大興鎮(zhèn)，為現(xiàn)代化新瑤海的拓展建設(shè)提供了廣闊空間。“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值由80.5億元增加到200億元，年均增長20%。工業(yè)總產(chǎn)值由73億元增加到247.4億元，年均增長27.2%。財(cái)政收入由2.25億元增加到7.72億元，年均增長28%，其中地方財(cái)政收入由1.36億元增加到5.37億元，年均增長31.6%。累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1042.3億元，年均增長49.9%，其中工業(yè)性投資307.8億元，年均增長69.9%。25合肥廬陽區(qū)概況廬陽區(qū)以合肥老城區(qū)為主體，向西北延伸與長豐縣、肥西縣接壤。總面積139.32平方公里，

29、人口46.6萬，轄1鄉(xiāng)1鎮(zhèn)、11個(gè)街道和1個(gè)工業(yè)區(qū)。作為省會(huì)城市的核心城區(qū)，廬陽區(qū)是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。廬陽區(qū)歷史古跡眾多，文化底蘊(yùn)深厚。廬陽老城區(qū)是歷史上的古廬州城，眾多的人文景觀、深厚的歷史文化底蘊(yùn)和強(qiáng)烈的時(shí)代氣息交相輝映。著名的旅游景點(diǎn)有“張遼威震逍遙津”古戰(zhàn)場(chǎng)，至今游人如織；曹操點(diǎn)將“教弩臺(tái)”，依舊古木森森；具有1400多年歷史的明教寺，仍然香火鼎盛；清末北洋大臣李鴻章故居，現(xiàn)今古韻猶存廬陽區(qū)交通便捷高效，商貿(mào)服務(wù)日益繁榮。老城區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，現(xiàn)代化高層建筑鱗次櫛比，人流、物流、信息流為全省之最。經(jīng)過多年發(fā)展，以長江中路為主軸、四牌樓中央購物區(qū)和三孝口核心商務(wù)區(qū)為重點(diǎn)、淮

30、河路步行街和宿州路特色商業(yè)街區(qū)為補(bǔ)充的核心功能區(qū)初步形成，成為全省商務(wù)發(fā)展的首選之地。廬陽區(qū)開放包容和諧，創(chuàng)新活力激情迸發(fā)。“十一五”以來，廬陽區(qū)始終堅(jiān)持“雙輪驅(qū)動(dòng)”，狠抓“三大推進(jìn)”，攻堅(jiān)克難，開拓創(chuàng)新，順勢(shì)而為，全面超額完成各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長17%以上，是“十五”末的2.74倍；財(cái)政收入連跨9個(gè)億元臺(tái)階，是“十五”末的2.8倍；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、增加值年均增長48.1%、41.3%；累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1121億元，年均增長41.6%；引資總量、利用外資分別是“十五”末的6.8倍、5.4倍；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別是“十五”末的1.7倍、1.8

31、倍。“十一五”，是廬陽經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力提升最快、發(fā)展質(zhì)量最優(yōu)、城鄉(xiāng)面貌變化最大、人民群眾得實(shí)惠最多的時(shí)期。26合肥包河區(qū)概況包河區(qū)位于合肥東南迎風(fēng)口，襟“五河”（包河、南淝河、十五里河、塘西河、派河）而帶“一湖”（全國五大淡水湖之一的巢湖）。全區(qū)區(qū)域面積340平方公里（其中巢湖水面面積70平方公里），轄7個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級(jí)工業(yè)園區(qū)，常駐人口81萬，是合肥市四個(gè)城區(qū)中面積第一大區(qū)、人口第一大區(qū)。區(qū)域內(nèi)科教文化資源富集，匯聚了中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等30多所高等院校和科研院所，以及省廣電中心、省圖書館、省體育館、安徽大劇院、中國包公園、衛(wèi)立煌故居等一批文體機(jī)構(gòu)和名勝古跡。2010年，全區(qū)

32、地區(qū)生產(chǎn)總值365億元，同比增長17%，“十一五”期間年均增長21.6%；三次產(chǎn)業(yè)比重由1.7：43.4：54.9調(diào)整到0.7：39.2：60.1。區(qū)級(jí)財(cái)政收入21.9億元，同比增長41.6%，“十一五”期間年均增長26.7%；其中地方級(jí)收入14.7億元，同比增長53.3%，總量位居全省105個(gè)縣（市）、區(qū)之首。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資575.7億元，其中工業(yè)投資94.1億元，同比分別增長23.8%和17.6%，“十一五”期間年均增長46%，提前兩年實(shí)現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標(biāo)。完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額136.1億元，同比增張22%，“十一五”期間年均增長22.9%，躍居全市縣區(qū)第一。完成規(guī)模以上工業(yè)總

33、產(chǎn)值374.7億元，同比增長22.8%，“十一五”期間年均增長21.3%。引資總量達(dá)到215億元，同比增長33.5%。27合肥濱湖新區(qū)概況濱湖新區(qū)是合肥城市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。濱湖新區(qū)啟動(dòng)區(qū)位于徽州大道與方興大道交口區(qū)域，北承合肥主城區(qū)，西接經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，南延濱湖新區(qū)核心區(qū)，距巢湖岸線3.8公里，總用地規(guī)模約3200畝。一幅宏偉藍(lán)圖正在盛情展開，一個(gè)大型濱湖新城的中心區(qū)正在迅速崛起。濱湖新區(qū)啟動(dòng)區(qū)處于合肥老城區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和濱湖新區(qū)的連接地帶。濱湖新區(qū)啟動(dòng)區(qū)區(qū)域內(nèi)水系較多，綠色環(huán)繞，美景如畫。臨近巢湖，天然水景，自然令人神往。濱湖新區(qū)啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃建設(shè)塘西河十里生態(tài)濕地走廊，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)濱湖

34、新區(qū)沿河綠色生態(tài)景觀。濱湖新區(qū)啟動(dòng)區(qū)綠化率將達(dá)到45%，日照充足。目光在這里駐足，心靈在這里棲息。濱湖新區(qū)啟動(dòng)區(qū)內(nèi)有徽州大道、方興大道、徽一路和紫云路四條交通干線。其中，徽州大道南接濱湖大道，往北穿黃山路直通市區(qū)，十五分鐘車程即可到達(dá)合肥市中心。方興大道將建成為連接合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的大型雙向12車道。區(qū)域內(nèi)的紫一路、紫二路、紫三路、紫四路和徽二路，結(jié)合四條主干道構(gòu)成了整個(gè)區(qū)域內(nèi)的便捷交通網(wǎng)絡(luò)。為了更加方便區(qū)域的對(duì)外交通，在方興路和徽一路交口地帶還設(shè)置了大型換乘中心。方興大道和徽州大道的交口區(qū)域?qū)⑹菫I湖新區(qū)未來的新城區(qū)中心，通過BRT快速交通7分鐘可到達(dá)老城區(qū)。以建設(shè)最宜人居的生態(tài)濱湖區(qū)為目標(biāo)，濱

35、湖新區(qū)按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，規(guī)劃建設(shè)配套功能區(qū)，其中包括寄宿式高中、寄宿式初中、小學(xué)、交通樞紐與換乘中心、醫(yī)院、SHOPPINGMALL等生活配套設(shè)施。28合肥蜀山區(qū)概況蜀山區(qū)位于合肥市西南部，東以金寨路與包河區(qū)為界，北以環(huán)城西路和南淝河與廬陽區(qū)為鄰，西南兩面與肥西縣接壤。蜀山區(qū)區(qū)屬8個(gè)街道，2個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，轄區(qū)面積246.83平方公里，常住人口49.37萬，是一個(gè)以科技文化化教育為先導(dǎo)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、高校社會(huì)服務(wù)為引導(dǎo)，極具活力、城市化水平最高的新興城區(qū)。交通通訊便捷：蜀山區(qū)地處全國交通規(guī)劃的樞紐位置，鐵路、公路、航空、通訊基礎(chǔ)設(shè)備一應(yīng)俱全。科教優(yōu)勢(shì)突出：蜀山區(qū)內(nèi)坐落著中國科

36、技大學(xué)、等27所高校和中科院合肥分院等56所科研院所。人居環(huán)境極佳：“合肥十景”中蜀山區(qū)占了四席，轄區(qū)內(nèi)還有一大批獲國家級(jí)的住宅小區(qū)星羅棋布。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛：區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，門類齊全，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、升級(jí)，2007年初統(tǒng)計(jì)表明，一、二、三次產(chǎn)業(yè)比為0.4：45.1：54.5。蜀山區(qū)成為外來投資首選：蜀山區(qū)內(nèi)有兩大國家級(jí)開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)鏈條完整而豐富，政務(wù)文化新區(qū)的建成將為投資者提供更加便捷高效的服務(wù)，形成一個(gè)全新的投資高地。29合肥政務(wù)文化新區(qū)概況（1/2）政務(wù)文化新區(qū)位于合肥市西南，行政隸屬于蜀山區(qū)，南接經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，北至休寧路，西到合九鐵路，東至金寨路高架。政務(wù)文化新區(qū)規(guī)劃面積12.67平

37、方公里，實(shí)際用地約19000畝土地。其中綠地、基礎(chǔ)設(shè)施級(jí)比例達(dá)到50，自然環(huán)境非常優(yōu)越。政務(wù)文化新區(qū)作為合肥市“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略（一個(gè)主城、四個(gè)城市組團(tuán)、一個(gè)濱湖新區(qū)）的重要組成部分，于2003年正式啟動(dòng)，截至2011年6月底，已累計(jì)完成建設(shè)投資3457.5億元，“十一五”期間累計(jì)開工總建筑面積1192萬平方米，累計(jì)竣工總建筑面積715萬平方米政務(wù)新區(qū)內(nèi)未來規(guī)劃人口約20萬，目前已有10萬人，目前省文化、廣電、出版、體育中心、報(bào)業(yè)集團(tuán)等政府機(jī)構(gòu)已在政務(wù)區(qū)內(nèi)聚集，人氣氛圍逐步形成。30合肥政務(wù)文化新區(qū)概況（2/2）新區(qū)目前已經(jīng)形成“三縱四橫”的交通規(guī)劃格局（四橫：休寧路，南二環(huán)，祁門路，

38、習(xí)友路；三縱：潛山路，懷寧路，翡翠路），三大中心（行政中心、體育中心、文化中心）也已經(jīng)有2個(gè)竣工，三大軸線（南北綠軸、東西水軸、倒Z形商業(yè)軸）目前正在逐步形成。政務(wù)新區(qū)按點(diǎn)、線、面相結(jié)合的布局方式，構(gòu)筑了綠軸、水軸、環(huán)區(qū)綠帶、主題公園、街頭游園和道路綠化等相互滲透的景觀環(huán)境體系。作為合肥新十景之一而聞名遐邇的天鵝湖約1000多畝地，為人工控湖；全長10公里，蜿蜒新區(qū)北、西、南三面規(guī)劃建設(shè)的環(huán)區(qū)景觀帶。政務(wù)新區(qū)目前已經(jīng)形成環(huán)境景觀、教育設(shè)施、大中型文化設(shè)施、商務(wù)金融、餐飲休閑設(shè)施、社區(qū)生活設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等十大主體配套功能板塊，基本實(shí)現(xiàn)餐飲、休閑、交通、購物、商務(wù)、金融等一站式服務(wù)。31合肥項(xiàng)目可

39、及性（天鵝湖購物中心）區(qū)域估測(cè)距離（公里）合肥火車站13.5合肥西站3.9合肥駱崗機(jī)場(chǎng)11.6合肥市政府2安徽省政府9.18四牌樓商圈9.95三孝口商圈8.26元一商圈11.68馬鞍山路商圈8.21大蜀山風(fēng)景區(qū)832合肥未來交通規(guī)劃33合肥本項(xiàng)目所在政務(wù)文化新區(qū)總面積為12.67平方公里，于2002年開始建設(shè)，目前已經(jīng)形成“三縱四橫”的交通格局（“三縱”：潛山路，懷寧路，翡翠路；“四橫”：休寧路，南二環(huán)，祁門路，習(xí)友路），道路較為充足。2004年底政務(wù)區(qū)已完成三縱四橫的格局，共計(jì)72公里的主路；2008年底完成170多公里的支路；2009年底將會(huì)繼續(xù)完成24公里的支線建設(shè)。未來合肥地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃

40、中有12條地鐵線，總長322.5公里。其中：南北向連接新站-濱湖的地鐵1號(hào)線將于今年下半年動(dòng)工，并預(yù)計(jì)2014年投入運(yùn)營；地鐵2號(hào)線東西向橫貫城區(qū)，計(jì)劃于2011年開工并于2016年投入運(yùn)營。地鐵3號(hào)線與4號(hào)線將經(jīng)過本項(xiàng)目，換乘站設(shè)置在潛山路與祁門路交界，預(yù)計(jì)2025年通車在可預(yù)期的未來內(nèi)地鐵對(duì)本項(xiàng)目的裨益有限。本項(xiàng)目周邊項(xiàng)目34合肥項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施已經(jīng)比較完善，但人氣和商務(wù)氛圍仍然不足，住宅的入住率較低，大多數(shù)配套設(shè)施目前仍未入市或投入運(yùn)營，因此新區(qū)的發(fā)展仍需假以時(shí)日。行政辦公商務(wù)金融配套1合肥市委市政府、市財(cái)政局、市檢察院、地稅局等16新城國際2省檢察院17富通商務(wù)港3市軍分區(qū)18中國工

41、商銀行文化娛樂19徽商銀行4合肥大劇院20宏源大廈5合肥藝術(shù)館21安徽興業(yè)大廈6市廣電中心22總商會(huì)大廈7省文博園23中國建設(shè)銀行8市體育中心酒店設(shè)施醫(yī)院藥房24香格里拉9心腦血管醫(yī)院25天鵝湖大酒店教育設(shè)施配套26綠地四星酒店10合肥八中住宅（代表樓盤）11政務(wù)區(qū)高級(jí)中學(xué)27香榭水都12五十四中學(xué)28宋都西湖花苑13文博中學(xué)29天鵝湖畔商業(yè)配套30國際花都14國際花都31綠怡居小區(qū)15盛業(yè)步行街32陶然居政務(wù)區(qū)主要項(xiàng)目35合肥安徽合肥體育中心位于政務(wù)文化新區(qū)南部，北臨習(xí)友路，南靠環(huán)區(qū)路，西接懷寧路，東臨潛山路。目前建設(shè)有6萬人規(guī)模的田徑足球場(chǎng)、8000人規(guī)模的室內(nèi)體育館、3000人規(guī)模的游泳

42、跳水館。綜合體育館游泳跳水館、主體育場(chǎng)工程于2004年4月開工，整體工程于2006年9月基本完成，并于同年正式投入使用。目前安徽合肥體育中心已經(jīng)成為新區(qū)乃至合肥市文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的一塊主陣地，未來將會(huì)對(duì)新區(qū)的人氣快速聚集起到極大的推動(dòng)作用。合肥文化藝術(shù)中心位于政務(wù)文化新區(qū)科技綠軸東西兩側(cè)，潛山路與懷寧路之間，北臨東流路，南接天鵝湖，由大劇院和綜合藝術(shù)院兩大部分組成。其中大劇院總建筑面積5.7萬平方米，總投資約6.5億元。綜合藝術(shù)館建筑面積約12000平方米，主要由畫廊、畫室、恒溫畫庫等部分組成。該工程大劇院部分已于2005年12月開工建設(shè)，計(jì)劃2007年底完成幕墻及屋面工程，2008年12月竣工投

43、入使用。大劇院總共能容納3300人，其竣工完成必將能夠?qū)π聟^(qū)的發(fā)展起到提綱挈領(lǐng)的帶動(dòng)效果。合肥市政府、政協(xié)、黨委、人大幾大班子匯聚政務(wù)區(qū)，各系統(tǒng)行政單位和司法機(jī)構(gòu)均在此聚攏，形成了名副其實(shí)的政務(wù)中心，對(duì)新區(qū)的發(fā)展、人氣的聚集和商務(wù)氛圍的形成起到了龍頭帶動(dòng)的作用。除形成了政務(wù)中心之外，市政府的入駐還帶動(dòng)了安徽出版中心、安徽?qǐng)?bào)業(yè)大廈、省新聞中心等項(xiàng)目的聚集，形成媒體中心，以點(diǎn)帶面，加快了政務(wù)新區(qū)的休閑、文化、商業(yè)、商務(wù)、體育、金融等行業(yè)的入駐，進(jìn)一步帶動(dòng)人口和經(jīng)濟(jì)資源的配置向新區(qū)聚集，形成政治和商務(wù)之間的良性互動(dòng)，為政務(wù)區(qū)的商務(wù)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展提供得天獨(dú)厚的條件。3零售市場(chǎng)研究371.整體商圈布局2.

44、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)3.重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租金及售價(jià)4.小結(jié)零售市場(chǎng)研究合肥市整體商圈布局38元一商圈馬鞍山路商圈四牌樓商圈三孝口商圈四大商圈：合肥商業(yè)整體商業(yè)布局分為四個(gè)主要商圈。三孝口商圈四牌樓商圈元一商圈馬鞍山路商圈傳統(tǒng)商圈：合肥的傳統(tǒng)商業(yè)中心主要集中于合肥老城區(qū)，即環(huán)城河以內(nèi)區(qū)域，包括三孝口商圈和四牌樓商圈。新興商圈：合肥新興商圈主要是依托合肥火車站勝利路發(fā)展起來的元一商圈和馬鞍山路沿線的馬鞍山了商圈。本項(xiàng)目的發(fā)展歷程主要分為五個(gè)階段：1980年代：合肥市最早的傳統(tǒng)商業(yè)圈三孝口商圈形成。1990年代中后期：以鼓樓商廈、百貨大樓、商之都、樂普生商廈等項(xiàng)目為代表的四牌樓商圈開始形成發(fā)展。2002年：

45、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊拇笮统羞M(jìn)入合肥，充實(shí)了合肥的零售市場(chǎng)業(yè)態(tài)，合肥多家大賣場(chǎng)銷售額在全國名列前茅。2004-2006年：合肥的商業(yè)開始升級(jí)，如百大CBD項(xiàng)目、國購廣場(chǎng)等項(xiàng)目開始進(jìn)入市場(chǎng)。2006年以后：新開發(fā)的項(xiàng)目主要向大型購物中心方向發(fā)展，出現(xiàn)了如元一時(shí)代廣場(chǎng)等大型購物中心的項(xiàng)目。合肥市主要商圈分析（四牌樓商圈）39內(nèi)容四牌樓商圈概述四牌樓商圈是合肥最成熟、業(yè)態(tài)最完善的市級(jí)商圈，檔次從中到高，涵蓋購物、餐飲、娛樂的綜合性商圈。地理位置四牌樓商圈北臨壽春路，南到長江中路，東達(dá)環(huán)城東路，西到六安路商業(yè)類型百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、電器市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)、沿街商鋪典型項(xiàng)目百貨商場(chǎng)：合肥百盛、百大鼓樓商

46、廈、瑞景名品中心、合肥百貨大樓、商之都、瑞景國際購物廣場(chǎng)等商業(yè)步行街：淮河路步行街專業(yè)店：蘇寧、國生、宏圖三胞消費(fèi)群體以步行街為主的商業(yè)街主要面向年輕消費(fèi)者為主流的中低消費(fèi)群體；以合肥百盛、商之都等主要為中高端消費(fèi)者服務(wù)以瑞景名品中心為代表的高端百貨面向成功人士為主的高端消費(fèi)群體合肥市主要商圈分析（三孝口商圈）40內(nèi)容三孝口商圈概述合肥最早的傳統(tǒng)市級(jí)商圈，近年來發(fā)展落后于四牌樓商圈，由于百大CBD的帶動(dòng)發(fā)展增速，與四牌樓商圈緊鄰重合，形成市級(jí)大商圈范圍，商圈內(nèi)商務(wù)氛圍濃厚，大量的金融、企業(yè)單位聚集此地，因此該區(qū)域整體消費(fèi)檔次較高地理位置三孝口三里庵商圈東起三孝口，西達(dá)三里庵之間的長江西路區(qū)域商

47、業(yè)類型百貨商場(chǎng)、購物中心、沿街店鋪、專業(yè)賣場(chǎng)典型項(xiàng)目百貨類：百大CBD購物廣場(chǎng)購物中心：國購廣場(chǎng)大賣場(chǎng)：家樂福、家福特專業(yè)賣場(chǎng)：五星電器消費(fèi)群體主要消費(fèi)群體為中高檔白領(lǐng)階層以及周邊的居民合肥市主要商圈分析（元一商圈）41內(nèi)容元一商圈概述元一商圈為新興綜合性商圈，臨近火車站，原以批發(fā)市場(chǎng)為主，如白馬服裝城等，隨著元一時(shí)代廣場(chǎng)的建成而形成商圈氛圍，擁有合肥最大體量的綜合購物中心，新興業(yè)態(tài)形式較受人歡迎，但是周邊整體發(fā)展還較慢地理位置主要?jiǎng)倮费鼐€、勝利廣場(chǎng)以及新站區(qū)為主商業(yè)類型購物中心、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)典型項(xiàng)目購物中心：元一時(shí)代廣場(chǎng)、溫莎國際廣場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)：建材市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)：白馬服裝城、寶業(yè)輕紡城

48、消費(fèi)群體主要消費(fèi)群體為周邊居民合肥市主要商圈分析（馬鞍山路商圈）42內(nèi)容馬鞍山路商圈概述新興區(qū)域型商圈，馬鞍山路沿線匯集了合肥大量中高檔樓盤，南部有眾多高校，因此形成了以酒吧及休閑產(chǎn)業(yè)為主的商業(yè)，近年來由于新都會(huì)帶動(dòng)了整個(gè)商圈的發(fā)展，同時(shí)填補(bǔ)了西南片區(qū)商業(yè)的空白。地理位置主要以新都會(huì)廣場(chǎng)為核心的馬鞍山路沿線范圍商業(yè)類型購物中心、沿街商鋪典型項(xiàng)目購物中心：新都會(huì)購物廣場(chǎng)酒吧：9度、極地風(fēng)暴、芭比俱樂部消費(fèi)群體主要消費(fèi)群體為周邊中高收入居民、南面大學(xué)學(xué)生合肥市主要商圈分析小結(jié)43商圈商圈級(jí)別級(jí)別檔次檔次消消費(fèi)費(fèi)群群體體主要主要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)四牌樓商圈市級(jí)中心商圈中檔、中高檔、高檔綜合性消費(fèi)群體，包括普通

49、居民消費(fèi)群、白領(lǐng)和高端消費(fèi)群體步行街、中檔百貨、高端百貨三孝口商圈區(qū)域性商圈中檔、中高檔周邊居民、白領(lǐng)中檔百貨、購物中心元一商圈小型區(qū)域商圈中檔周邊居民購物中心馬鞍山路商圈小型區(qū)域商圈中檔周邊居民、普通居民消費(fèi)群、學(xué)生購物中心（以大型連鎖超市和底商的形式）合肥市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目歷年供應(yīng)44市場(chǎng)供應(yīng)早期：合肥的大型商業(yè)項(xiàng)目在1998年以前的供應(yīng)較少，主要項(xiàng)目是合肥百貨大樓、合肥鼓樓商廈等由合肥百大集團(tuán)旗下的項(xiàng)目。市場(chǎng)供應(yīng)低谷期：1999年至2003年：由于在該階段，除了2001年有合肥百盛入室以外，沒有其他大型商場(chǎng)供應(yīng)。這主要是由于合肥的大型商業(yè)市場(chǎng)還處于未發(fā)展期，之前的這些百貨項(xiàng)目以及可以滿足大部

50、分的需求。市場(chǎng)升級(jí)發(fā)展期：2004年后隨著合肥的零售市場(chǎng)不斷發(fā)展，合肥的大型零售市場(chǎng)開始升級(jí)，一些新型百貨和部分購物中心的項(xiàng)目開始進(jìn)入市場(chǎng)，滿足消費(fèi)者需求。典型項(xiàng)目是國購廣場(chǎng)、百大CBD購物中心、元一時(shí)代購物廣場(chǎng)等。歷史供應(yīng)總量：合肥的大型商業(yè)項(xiàng)目歷史供應(yīng)總量約為160萬平方米。四牌樓商圈占比最大：在合肥現(xiàn)有的四個(gè)成熟商圈中，四牌樓商圈的商業(yè)項(xiàng)目的體量占比最大，占34%，由此可見四牌樓商圈作為合肥四大之首的地位相當(dāng)穩(wěn)固。元一商圈后來居上：其次為元一商圈，雖然其是新興的商圈，但其供應(yīng)的項(xiàng)目的體量均較大，且其業(yè)態(tài)也偏向于購物中心，如元一時(shí)代購物中心、溫莎國際廣場(chǎng)等。再次是三孝口商圈：雖然三孝口商圈

51、是合肥最早的商圈，但其體量并不大，僅屈居第三。馬鞍山路商圈：馬鞍山路商圈作為新興的商圈，其在整個(gè)的合肥現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目中所占比重不大。合肥市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目未來供應(yīng)45未來供應(yīng)2015年為高峰：合肥未來可甄別的大型商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)中，2015年預(yù)計(jì)將會(huì)是一個(gè)高峰，預(yù)計(jì)有全市約110萬平方米的商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭會(huì)非常激烈。2012年供應(yīng)開始下降：2012年開始，合肥的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)預(yù)計(jì)將開始下降，約70萬平方米項(xiàng)目完工入市。2013年至2014年預(yù)計(jì)為供應(yīng)低谷：合肥可以甄別的大型商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)，在2013年至2014年進(jìn)入低谷，僅分別有23萬和39萬平方米的的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。總的供應(yīng)量：合肥在20

52、12年至2015年，可以甄別的大型商業(yè)項(xiàng)目的總體量達(dá)242萬平方米，預(yù)計(jì)將極大程度改變合肥的商業(yè)格局。合肥商圈有明顯擴(kuò)展趨勢(shì)：從未來供應(yīng)來看，合肥商圈從原有四大商圈向西擴(kuò)展至蜀山區(qū)、政務(wù)新區(qū)和高新區(qū)，向北的廬陽區(qū)和向南濱湖新區(qū)擴(kuò)展。蜀山區(qū)的項(xiàng)目所占比重最大：合肥未來可甄別的大型商業(yè)項(xiàng)目的分布中，蜀山區(qū)有大量的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)。廬陽區(qū)未來供應(yīng)體量占比也較大：廬陽區(qū)所占比重也較大。政務(wù)新區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目：政務(wù)新區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目所占的體量比例較小.合肥零售物業(yè)供應(yīng)小結(jié)46歷年供應(yīng)：現(xiàn)有的項(xiàng)目主要集中四大商圈，包括二大傳統(tǒng)商圈，四牌樓和三孝口商圈，和二大新興的商圈，包括元一商圈馬鞍山路商圈。合肥的大型商業(yè)項(xiàng)目在199

53、8年以前市場(chǎng)早期的供應(yīng)較少，1999年至2003年是市場(chǎng)供應(yīng)低谷期，2004年后隨著合肥的零售市場(chǎng)不斷發(fā)展，合肥的大型零售市場(chǎng)開始升級(jí)，大量新型百貨和部分購物中心的項(xiàng)目開始進(jìn)入市場(chǎng)。由此可見，隨著合肥經(jīng)濟(jì)的不斷快速發(fā)展，合肥人均可支配收入的提高，合肥的消費(fèi)者的消費(fèi)模式有了較大的改變，從單純的購物向著購物、餐飲、娛樂為一體的方向發(fā)展。為了適應(yīng)合肥消費(fèi)者的需求變化，合肥的零售物業(yè)市場(chǎng)也從傳統(tǒng)的百貨向著現(xiàn)代商業(yè)的購物中心模式發(fā)展，主要的典型項(xiàng)目是元一廣場(chǎng)、國購廣場(chǎng)等新近落成的項(xiàng)目。現(xiàn)有項(xiàng)目主要仍在四大商圈以內(nèi)。未來供應(yīng)：合肥未來可甄別的大型商業(yè)項(xiàng)目的分布中，蜀山區(qū)有大量的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)，由于這些項(xiàng)目距

54、離距離本項(xiàng)目較近，預(yù)計(jì)未來將會(huì)有一定的競(jìng)爭關(guān)系。政務(wù)新區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目：政務(wù)新區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目所占的體量比例較小。合肥在2012年至2015年，可以甄別的大型商業(yè)項(xiàng)目的總體量達(dá)242萬平方米，預(yù)計(jì)將極大程度改變合肥的商業(yè)格局。同時(shí)合肥的商業(yè)的模式有了較大的改變，從單純的購物功能的百貨向著購物、餐飲、娛樂為一體的購物中心方向發(fā)展，預(yù)計(jì)未來的合肥整體零售市場(chǎng)的競(jìng)爭將會(huì)相當(dāng)激烈。合肥市重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目扣點(diǎn)及租金分析47典型零售項(xiàng)目扣點(diǎn)情況：合肥各主要商場(chǎng)較少以租金形式支付（除了一些以大賣場(chǎng)加底商的形式的商場(chǎng)），多以扣點(diǎn)的形式結(jié)算，其平均扣點(diǎn)基本在21%-26%的區(qū)間內(nèi)。不同的商品其扣點(diǎn)有所不同：不同的商品其扣點(diǎn)會(huì)有

55、差別：鞋/包類：25-28%服裝類：22-28%化妝品：22-28%（對(duì)于部分知名品牌化妝品，商場(chǎng)會(huì)提供裝修費(fèi)補(bǔ)貼）珠寶：20-23%平均的扣點(diǎn)為24%：通過對(duì)于這些典型的商業(yè)項(xiàng)目的分析，其平均扣點(diǎn)在24%的水平。主要商場(chǎng)加大賣場(chǎng)項(xiàng)目位租金：由于合肥主要的大型零售物業(yè)已扣點(diǎn)的形式為主，而租金僅限于部分商場(chǎng)加大賣場(chǎng)項(xiàng)目的首層鋪位租金，所以有一定局限性。項(xiàng)目之間租金差別較大：由于項(xiàng)目的區(qū)位，經(jīng)營方式，品牌等因素，造成這些商業(yè)項(xiàng)目之間租金差別較大。最高的如定位高端的信地城市廣場(chǎng)、正在經(jīng)營中的新都會(huì)購物廣場(chǎng)，元一時(shí)代廣場(chǎng)等。租金最低是目前還在招商階段的吉瑞泰盛國際生活廣場(chǎng)。平均租金：合肥市部分典型的零

56、售物業(yè)的平均租金為6.9元/平方米/天。合肥市部分商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)分析48未來供應(yīng)有部分為銷售型項(xiàng)目：未來供應(yīng)的商業(yè)項(xiàng)目中，有部分是由開發(fā)商持有，只租不售的項(xiàng)目，同時(shí)也有有部分銷售型商業(yè)項(xiàng)目。蜀山區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格趨同：可以發(fā)現(xiàn)新都會(huì)購物廣場(chǎng)，其為現(xiàn)有經(jīng)營中的物業(yè)，且區(qū)位很好，價(jià)格較高。平均售價(jià)：這些典型的銷售型商業(yè)物業(yè)的平均售價(jià)為26,805元/平方米。合肥各主要商場(chǎng)較少以租金形式支付（除了一些以大賣場(chǎng)加底商的形式的商場(chǎng)），多以扣點(diǎn)的形式結(jié)算，其平均扣點(diǎn)基本在21%-26%的區(qū)間內(nèi)。不同的商品其扣點(diǎn)有所不同：不同的商品其扣點(diǎn)會(huì)有差別。通過對(duì)于這些典型的商業(yè)項(xiàng)目的分析，其平均扣點(diǎn)在24%的水平。由于合肥

57、主要的大型零售物業(yè)已扣點(diǎn)的形式為主，而租金僅限于部分商場(chǎng)加大賣場(chǎng)項(xiàng)目的首層鋪位租金，所以有一定局限性。由于項(xiàng)目的區(qū)位，經(jīng)營方式，品牌等因素，造成這些商業(yè)項(xiàng)目之間租金差別較大。最高的如定位高端的信地城市廣場(chǎng)、正在經(jīng)營中的新都會(huì)購物廣場(chǎng)，元一時(shí)代廣場(chǎng)等。租金最低是目前還在招商階段的吉瑞泰盛國際生活廣場(chǎng)。未來供應(yīng)的商業(yè)項(xiàng)目中，有部分是由開發(fā)商持有，只租不售的項(xiàng)目，同時(shí)也有有部分銷售型商業(yè)項(xiàng)目。可以發(fā)現(xiàn)新都會(huì)購物廣場(chǎng)，其為現(xiàn)有經(jīng)營中的物業(yè)，且區(qū)位很好，價(jià)格較高。這些典型的銷售型商業(yè)物業(yè)的平均售價(jià)為26,805元/平方米。合肥市零售物業(yè)研究小結(jié)49合肥商業(yè)整體商業(yè)布局分為四個(gè)主要商圈為三孝口商圈、四牌樓

58、商圈、元一商圈、馬鞍山路商圈。合肥的大型商業(yè)項(xiàng)目在1998年以前市場(chǎng)早期的供應(yīng)較少，1999年至2003年是市場(chǎng)供應(yīng)低谷期，2004年后隨著合肥的零售市場(chǎng)不斷發(fā)展，合肥的大型零售市場(chǎng)開始升級(jí)，大量新型百貨和部分購物中心的項(xiàng)目開始進(jìn)入市場(chǎng)。隨著合肥經(jīng)濟(jì)的不斷快速發(fā)展，合肥人均可支配收入的提高，合肥的消費(fèi)者的消費(fèi)模式有了較大的改變，從單純的購物向著購物、餐飲、娛樂為一體的方向發(fā)展。合肥未來可甄別的大型商業(yè)項(xiàng)目的體量分布來看，未來項(xiàng)目的體量較現(xiàn)有供應(yīng)的項(xiàng)目有擴(kuò)大趨勢(shì)。合肥在2012年至2015年，可以甄別的大型商業(yè)項(xiàng)目的總體量達(dá)242萬平方米，預(yù)計(jì)將極大程度改變合肥的商業(yè)格局。同時(shí)合肥的商業(yè)的模式有

59、了較大的改變，從單純的購物功能的百貨向著購物、餐飲、娛樂為一體的購物中心方向發(fā)展，預(yù)計(jì)未來的合肥整體零售市場(chǎng)的競(jìng)爭將會(huì)相當(dāng)激烈。合肥各主要商場(chǎng)較少以租金形式支付，多以扣點(diǎn)的形式結(jié)算，其平均扣點(diǎn)基本在21%-26%的區(qū)間內(nèi)。可以發(fā)現(xiàn)新都會(huì)購物廣場(chǎng)，其為現(xiàn)有經(jīng)營中的物業(yè)，且區(qū)位很好，價(jià)格較高。這些典型的銷售型商業(yè)物業(yè)的平均售價(jià)為26,805元/平方米。4地塊及競(jìng)品項(xiàng)目研究天鵝湖購物中心521.地塊基本情況2.地塊區(qū)位3.地塊周邊項(xiàng)目4.地塊定位5.地塊競(jìng)品項(xiàng)目分析6.地塊SWOT分析7.小結(jié)地塊及競(jìng)品項(xiàng)目研究-天鵝湖購物中心地塊基本情況-天鵝湖購物中心53天鵝湖購物中心位于合肥政務(wù)文化新區(qū)祁門路與

60、茂蔭路交口西北角ZWQTB-027地塊，毗鄰政務(wù)區(qū)天鵝湖畔，總用地面積為53580，建筑面積192432.23平方米。項(xiàng)目共分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)域：A區(qū)為大型商業(yè)三層6萬平米，單層2萬平米（已簽約1.6萬平米給華潤蘇果超市）；B區(qū)為35層高層公寓式住宅；C區(qū)為西南商業(yè)樓0.8萬平米（已簽約租給湘鄂情飯店）；D區(qū)為地下商業(yè)及二層停車6萬平米（單層3萬平米）。原天鵝湖購物中心由來自希臘的投資商投資，作為政務(wù)區(qū)配套商業(yè)，是合肥市政府重點(diǎn)工程項(xiàng)目。項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)面積面積規(guī)劃占地面積規(guī)劃占地面積53583.15 -商業(yè)用地面積商業(yè)用地面積7228.22 -住宅用地面積住宅用地面積8

61、622.13總建筑面積總建筑面積192432.23 地上建筑面積（不算增容部分）地上建筑面積（不算增容部分）129984.23 -北區(qū)商業(yè)（北區(qū)商業(yè)（A區(qū)）面積區(qū)）面積59985.15 -西南商業(yè)樓（西南商業(yè)樓（C區(qū)）面積區(qū)）面積7206.2 -公寓底商（公寓底商（B區(qū)）面積區(qū)）面積3690 地下建筑面積地下建筑面積50392名稱名稱數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)(層高及柱距層高及柱距) -北區(qū)商業(yè)（北區(qū)商業(yè)（A區(qū)）區(qū)）6.4m+9m -西南商業(yè)樓（西南商業(yè)樓（C區(qū)）區(qū)）4.5m+8.7m -公寓底商（公寓底商（B區(qū)）區(qū)）6.4m+9m地塊區(qū)位及周邊-天鵝湖購物中心54項(xiàng)目位于政務(wù)區(qū)天鵝湖西岸祁門路優(yōu)越區(qū)域。項(xiàng)目周

62、邊擁有大量的知名企業(yè)和事業(yè)單位，聚集了一批有消費(fèi)能力和購買需求的高收入者。政務(wù)區(qū)辦公樓、商務(wù)廳，報(bào)業(yè)集團(tuán)，廣電中心環(huán)繞四周，中國聯(lián)通、農(nóng)村供銷社、國貿(mào)大廈、南區(qū)省立醫(yī)院。周邊有新8中、50中以及御龍灣、山水名城、麗景苑、華府駿苑等13個(gè)高檔小區(qū)。交通方面，坐落于合肥政務(wù)新區(qū)核心最為成熟區(qū)域，距離合肥其他區(qū)域的距離都較近，交通便利。南二環(huán)東流路、習(xí)友路和翡翠路是合肥市南北、東西走向的交通要道，路況良好，出行較為方便。13、20、128、129、162路公交線路經(jīng)過項(xiàng)目，出行較為方便，交通網(wǎng)線遍及整個(gè)合肥市。經(jīng)過習(xí)友路便可到達(dá)金寨路G206國道，區(qū)間交通快速便捷。規(guī)劃中的軌道4號(hào)線途經(jīng)本案南面祁門

63、路。項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置層數(shù)層數(shù)面積面積層高層高定位定位價(jià)格價(jià)格物業(yè)物業(yè)備注備注博澳麗苑博澳麗苑西二環(huán)路與黃山路交叉口4層單層480m13層4M，4層6M獨(dú)棟物業(yè)，無定位17000元 /m出售共6棟，最小的1000m，最大的4000m信旺華府俊苑信旺華府俊苑望江路與潛山路交叉口3層單層1.3萬m每層5.9M一樓，二樓樂購，三層餐飲，影院三層餐飲200元/M/月出租一樓，二樓休閑服飾百貨，三樓餐飲，一樓沿街屬于樂購福樂門國際廣福樂門國際廣場(chǎng)場(chǎng)長江西路與西二環(huán)交叉口4層單層1萬m1層6M,2層3層5.6，四層6.6M綜合休閑廣場(chǎng)一層4萬/M,四層1.7萬/M60%自持，40%出售6月份出招租價(jià)格，目前

64、只有賣價(jià)新華國際廣場(chǎng)新華國際廣場(chǎng)黃山路與潛山交口5萬m，商之都3萬m120元/平米/月開發(fā)商承諾反租6年華地秀頌道華地秀頌道皖和道沿街底商1萬3棟5.8m100元/平米/月開發(fā)商承諾反租6年2011年底開街華邦世貿(mào)城華邦世貿(mào)城潛山路和東流路交匯處1-4層10萬m4 m都市綜合體待定出租95000 m為銀泰百貨，5000 m為嘉禾影院新地中心新地中心潛山路與祁門路交口1-5層15萬m4.6 m城市綜合體待定出租百盛百貨、永輝超市、C&A、屈臣氏、俏江南等已簽約天徽商業(yè)廣場(chǎng)天徽商業(yè)廣場(chǎng)東流路與潛山路交口40萬m城市聯(lián)合體17500元 /m出售地塊周邊商業(yè)-天鵝湖購物中心55萬達(dá)廣場(chǎng)27000元/平

65、方米天徽商業(yè)廣場(chǎng)21000元/平方米本項(xiàng)目花花市街13500元/平方米地塊周邊公寓-天鵝湖購物中心56萬達(dá)廣場(chǎng)9000元/平方米華邦世貿(mào)城9800元/平方米本項(xiàng)目蔚藍(lán)商務(wù)港12000元/平方米地塊定位-天鵝湖購物中心57整體定位政府文化新區(qū)代表性綜合體項(xiàng)目，商業(yè)之星政府期望及要求功能定位應(yīng)與政務(wù)區(qū)整體商業(yè)規(guī)劃要求一致，商業(yè)定位應(yīng)為中高檔商業(yè)設(shè)施開發(fā)商自身需求希望能充分回籠投成本希望充分利用地塊本身優(yōu)良的景觀和交通資源希望能夠打造出本區(qū)域標(biāo)志性建筑。地塊自身?xiàng)l件政務(wù)區(qū)的城市副中心發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∫暋１镜貕K位于政務(wù)區(qū)核心區(qū)域，可及性及可視性俱佳，自身?xiàng)l件較好。市場(chǎng)需求合肥房地產(chǎn)雖蓬勃發(fā)展但一直缺少真

66、正意義的高品質(zhì)綜合性物業(yè)項(xiàng)目。綜合性物業(yè)不能只依靠單一物業(yè)獲得成功，必須靠各物業(yè)的協(xié)同效應(yīng)的配合才能成功。地塊重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目（商業(yè)）-天鵝湖購物中心58天徽商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)開發(fā)商/ 運(yùn)營商 安徽天徽集團(tuán)/政務(wù)區(qū)投資公司 地理位置 政務(wù)新區(qū)東流路南側(cè)，國際花都對(duì)面 開業(yè)時(shí)間 一期2009年10月完工，二三期預(yù)計(jì)2012年以后完工 商業(yè)面積 共15萬平方米，一期天古玩城約3萬平 方米，二三期商業(yè)步行街、精品購物 城、影視娛樂城共約12萬平方米 商業(yè)業(yè)態(tài) 合肥古玩城、商業(yè)步行街、餐飲街、 精品購物城、影視娛樂城 總層數(shù) 一期古玩城地上4層，地下1層。 主力銷售面積 30- 100平方米 售價(jià)

67、首層人民幣30,000元/平方米， 二層人民幣17,000元/平方米， 負(fù)一層人民幣15,000/平方米，三、四層暫不出售 地理位置：天徽商業(yè)廣場(chǎng)是距離本項(xiàng)目較近的主要商業(yè)項(xiàng)目之一，位于望流路南側(cè)，國際花都對(duì)面，開發(fā)完成后，會(huì)對(duì)我們的項(xiàng)目有一定的競(jìng)爭。商業(yè)體量：該項(xiàng)目為大型商業(yè)項(xiàng)目，共15萬平方米，一期天古玩城約3萬平方米，二期商業(yè)步行街、精品購物城、影視娛樂城共約12萬平方米。項(xiàng)目售價(jià)：首層人民幣30,000元/平方米，二層人民幣17,000元/平方米。地塊重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目（商業(yè)）-天鵝湖購物中心59華邦光明世家地理位置：華邦光明世家，位于望江路與潛山路交口。商業(yè)體量：共10萬平方米，分4個(gè)區(qū)，

68、其中1個(gè)區(qū)委“美家居”廣場(chǎng)，為建材家居軟裝專業(yè)店，只租不售。項(xiàng)目售價(jià)：根據(jù)樓層不同，人民幣7,000-20,000元/平方米，5年包租，年收益率8%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)開發(fā)商/ 運(yùn)營商上海農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)、合肥華泰集 團(tuán)地理位置望江路與潛山路交口開業(yè)時(shí)間第一期2009年商業(yè)面積共10萬平方米，分4個(gè)區(qū)，其中1個(gè)區(qū) 委“ 美家居” 廣場(chǎng)，為建材家居軟裝專 業(yè)店，只租不售。商業(yè)業(yè)態(tài)“ 美家居” 廣場(chǎng)，為建材家居軟裝專業(yè) 店、購物中心主力銷售面積10- 40平方米車位600個(gè)售價(jià) 首層臨街人民幣20,000元/平方米， 內(nèi)鋪人民幣12,000元/平方米 二三層人民幣10,000元/平方米 四層人民幣7,

69、000/平方米 5年包租，年收益率8%地塊重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目（商業(yè)）-天鵝湖購物中心60信旺華府駿苑商業(yè)體量：信旺華府駿苑是位于望江路的一個(gè)大型綜合項(xiàng)目，值得注意的是該項(xiàng)目的商業(yè)體量相等大，包括一個(gè)1萬平方米的建材城，8萬平方米的大型購物中心。樓層布局：共4層，其中二層為TESCO樂購，其余樓層以20-30平方米的小單元面積出售，目前已經(jīng)售完，之前出售的價(jià)格首層為25,000元/平方米。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)開發(fā)商/ 運(yùn)營商古井集團(tuán)安徽瑞景商業(yè)有限責(zé)任公司地理位置望江路與潛山路交匯處開業(yè)時(shí)間2010年商業(yè)面積90,000平方米主力出售面積20- 30 平方米總層數(shù)共四層，二層為TESC O樂購，其余樓 層

70、出售主力店TESC O樂購售價(jià)首層人民幣25,000元/平方米地塊重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目（公寓）-天鵝湖購物中心61吉瑞泰盛大型城市綜合體項(xiàng)目，總建筑面積22萬平方米，包含零售、餐飲、娛樂、休閑、影視、健身、商業(yè)、居住等功能，并引進(jìn)了麥德龍超市、上海百聯(lián)集團(tuán)旗下好美家家具建材超市和友邦家私，未來還規(guī)劃有五星級(jí)酒店和街區(qū)商業(yè)，對(duì)周邊將產(chǎn)生巨大的輻射力。售價(jià)：9000元/平方米地址：包河區(qū)東流路45號(hào)，近政務(wù)新區(qū)開發(fā)商：合肥驊晉達(dá)置業(yè)有限公司交房時(shí)間：2010年建筑體量：15,315平方米樓層：16層，其中1-6層為商業(yè)，7-16層為公寓得房率：73%單元分割：40-71平方米戶數(shù)：240套交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝車

71、位：166個(gè)客梯：5部，五梯二十四戶物管公司：第一太平戴維斯地塊SWOT分析-天鵝湖購物中心62優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)位于政務(wù)新區(qū)的核心區(qū)位，該區(qū)域的發(fā)展有著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的整體規(guī)劃。地塊附近有重要的市政設(shè)施，包括市體育中心、合肥大劇院、合肥藝術(shù)館、廣電中心等文化藝術(shù)項(xiàng)目為該地塊提供了良好的文化體育休閑配套設(shè)施。項(xiàng)目緊鄰天鵝湖水景，景觀資源非常豐富，且未來有大量的高端寫字樓和已有高檔住宅聚集，形成規(guī)模效應(yīng)，潛在消費(fèi)群體多元，消費(fèi)能力強(qiáng)。項(xiàng)目周邊未來有軌道交通規(guī)劃，建成后其交通可及性將大大提升。劣勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目周邊仍以政務(wù)、居住、辦公、教育為主，項(xiàng)目所處的政務(wù)新區(qū)目前新商業(yè)中心（商圈氛圍）尚未形成，需要時(shí)間和成本

72、來培養(yǎng)。目前區(qū)域位置附近的公共交通條件一般，因而出行相對(duì)不便。挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)合肥全市在2009年至2014年，可以甄別的大型商業(yè)項(xiàng)目的總體量達(dá)341萬平方米，預(yù)計(jì)將極大程度改變合肥的商業(yè)格局。其中政務(wù)新區(qū)的供應(yīng)面積達(dá)到約39萬。合肥全市的新增大型零售物業(yè)面積已大大超過之前已有零售物業(yè)的面積。屆時(shí)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭將非常激烈。機(jī)遇機(jī)遇合肥市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，全市GDP總量持續(xù)保持兩位數(shù)增長，居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出也一直保持高速增長，消費(fèi)能力大幅提高。作為合肥市政府的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有整體乘數(shù)效應(yīng)，將形成一個(gè)高端的行政文化商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目原屬于政府企業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能設(shè)置、項(xiàng)目容

73、積率、舒適度等均有良好表現(xiàn)，有利于打造項(xiàng)目品牌。地塊小結(jié)-天鵝湖購物中心63項(xiàng)目原屬于政府企業(yè)項(xiàng)目，本企業(yè)因國有開發(fā)企業(yè)退出房地產(chǎn)開發(fā)而接手本項(xiàng)目，項(xiàng)目自身屬性及其良好。從位置看，項(xiàng)目位于政務(wù)新區(qū)核心區(qū)域，政務(wù)新區(qū)的快速發(fā)展將促使新區(qū)商圈的形成。但是，目前項(xiàng)目周邊包括中國聯(lián)通、安徽省出版社等多個(gè)大型企事業(yè)單位及已入住的高檔社區(qū)，尚未形成有規(guī)模的商業(yè)中心。本項(xiàng)目是政府規(guī)劃預(yù)留的商業(yè)中心項(xiàng)目，其入市將彌補(bǔ)這一空白，并逐步引領(lǐng)形成一個(gè)新的市級(jí)商圈。5附部分商業(yè)數(shù)據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供銷情況合肥市2008年至今商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)、銷售面積及價(jià)格走勢(shì)65商業(yè)地產(chǎn)行政區(qū)價(jià)格比較2011年至今各行政區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格走

74、勢(shì)情況66商業(yè)項(xiàng)目成交情況合肥市2012-02-01至2012-02-29商業(yè)項(xiàng)目成交排行榜67項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱區(qū)域區(qū)域環(huán)線環(huán)線成交面積成交面積(M)(M)成交套數(shù)成交套數(shù)( (套套) )成交均價(jià)成交均價(jià)( (元元/M)/M)成交金額成交金額( (元元) )富世廣場(chǎng)富世廣場(chǎng)廬陽區(qū)一環(huán)內(nèi)90267,9526,142,155中環(huán)城中環(huán)城經(jīng)濟(jì)區(qū)二環(huán)外1,554938,52059,844,420華地華地學(xué)府名都學(xué)府名都蜀山區(qū)一二環(huán)50137,7001,867,281W1003W1003地塊地塊蜀山區(qū)一二環(huán)287432,3969,284,694通和易居時(shí)代通和易居時(shí)代蜀山區(qū)一二環(huán)74131,0002,2

75、98,960港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)蜀山區(qū)一二環(huán)192230,0875,782,732水墨蘭庭水墨蘭庭政務(wù)區(qū)一二環(huán)105128,6002,994,992天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng)天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng)政務(wù)區(qū)二環(huán)外7,0721227,303193,072,000寶業(yè)寶業(yè)桐城綠苑桐城綠苑包河區(qū)一二環(huán)441325,69611,337,250和昌和昌都匯華府都匯華府包河區(qū)一二環(huán)66225,3001,680,679百協(xié)大溪地百協(xié)大溪地蜀山區(qū)一二環(huán)316424,5037,745,012星隆購物廣場(chǎng)星隆購物廣場(chǎng)政務(wù)區(qū)二環(huán)外334524,3608,126,363博澳名苑博澳名苑瑤海區(qū)二環(huán)外27123,600631,300S0903S09

76、03地塊地塊包河區(qū)一二環(huán)240223,5195,635,018金鼎國際廣場(chǎng)金鼎國際廣場(chǎng)廬陽區(qū)一環(huán)內(nèi)697523,40016,309,100百樂門百樂門悅府悅府經(jīng)濟(jì)區(qū)二環(huán)外90223,2002,098,672福樂門國際廣場(chǎng)福樂門國際廣場(chǎng)蜀山區(qū)一二環(huán)92321,8002,010,178御龍灣御龍灣政務(wù)區(qū)二環(huán)外83221,2001,754,088天山大廈天山大廈濱湖區(qū)二環(huán)外1,643321,00034,507,160信旺華府駿苑信旺華府駿苑蜀山區(qū)一二環(huán)2,18811819,65743,013,460商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況合肥市2011-09-01至2012-02-29政務(wù)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目成交排行68項(xiàng)目名稱

77、項(xiàng)目名稱區(qū)域區(qū)域環(huán)線環(huán)線成交面積成交面積(M)(M)成交套數(shù)成交套數(shù)( (套套) )成交均價(jià)成交均價(jià)( (元元/M)/M)成交金額成交金額( (元元) )振業(yè)山水名城振業(yè)山水名城政務(wù)區(qū)二環(huán)外75130,0012,261,142岸上玫瑰岸上玫瑰政務(wù)區(qū)二環(huán)外325427,3358,873,614天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng)天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng)政務(wù)區(qū)二環(huán)外8,8672826,582235,707,300白天鵝國際商務(wù)中心白天鵝國際商務(wù)中心政務(wù)區(qū)二環(huán)外443125,70011,391,530置地廣場(chǎng)置地廣場(chǎng)政務(wù)區(qū)二環(huán)外173424,5864,248,772國建香榭水都國建香榭水都政務(wù)區(qū)二環(huán)外363623,1738,420,688星隆購物廣場(chǎng)星隆購物廣場(chǎng)政務(wù)區(qū)二環(huán)外2,4324823,14456,291,400水墨蘭庭水墨蘭庭政務(wù)區(qū)一二環(huán)3,1831821,77369,310,300綠地綠地內(nèi)森莊園內(nèi)森莊園政務(wù)區(qū)二環(huán)外2,289421,48349,167,080御龍灣御龍灣政務(wù)區(qū)二環(huán)外83221,2001,754,088Thanks!