1、營銷培訓體系系列之基礎知識之戶型分析會場紀律手機靜音;不能交頭接耳;不能遲到;未經許可不能接電話;未經許可不能中途離場住宅戶型分析房地產基本知識（三）課程目的A、增強建筑平面識別及分析的基本知識；C、熟悉各功能分區分析的基本因數；D、通過案例掌握房型分析的原則，提高向客戶推薦房型的能力。B、了解一些戶型認定指標(國家3A標準)分析原則A、居住，以人為本：1、住戶的使用需求是否能夠被滿足是判定戶型的依據；2、住宅戶型應適應人們生活的發展、適應社會的發展；3、應考慮居住環境空間的設計；4、應考慮內外分區、動靜分區、潔污分區（干濕分區）。B、平面布置的具體要求：分析原則1、住宅平面布置應動靜分區明確
2、、緊湊合理、交通路線簡捷；2、每戶的入口處宜設過渡空間；3、客廳與餐廳宜分開或錯位布置。客廳宜設陽臺并應有良好的景觀視野，無陽臺的廳宜設置大面積低窗臺的觀景凸窗。客廳的開間不宜小于3.6米，深寬比不宜大于2。應減少開向客廳的門洞，增加連續墻面；4、戶與戶之間的客廳及臥室應避免視線干擾；5、應設置貯藏空間和曬衣設施；6、廚房、衛生間和洗衣間宜集中或靠近面置。廚房宜靠近戶門且與餐廳聯系方便；衛生間宜靠近臥室區，門向廳的衛生間宜設前室；洗衣間宜單獨設置或與洗手盆合設在衛生間的前室內。高標準的住宅的“洗、浴、廁”宜分開設置。不得設計暗廚。多層住宅的廚房宜設共用煙道將油煙集中排放出屋頂。7、高層住宅電梯
3、、樓梯間宜直接采光和自然通風。國家居住檔次量化指標（1A、2A、3A標準）居住檔次量化指標是認定商品住宅性能的標準指標，他按照住宅內部各功能分區的面積指標將住宅分為3A、2A、1A三個級別。國家居住檔次量化指標（1A、2A、3A標準）A、3A標準1、主臥室使用面積不小于16平方米，其他臥室使用面積不小于14平方米，小臥室使用面積不小于10平方米；2、起居室使用面積不小于25平方米，短邊長度不小于4.2米，可用于布置家具連實墻的長度不小于4,2米；3、餐廳使用面積不小于12平方米，且具有采光通風；4、主陽臺進深不小于1.5米，服務陽臺進深不小于1.2米；5、儲藏間面積不小于3平方米；6、廚房使用
4、面積不小于8平方米；7、單間衛生間使用面積不小于4.5平方米，雙衛生間總使用面積不小于8平方米；8、廚具的可操作面長不小于3米，廚房凈寬不小于2.1米。國家居住檔次量化指標（1A、2A、3A標準）1、主臥室使用面積不小于14平方米，其他臥室使用面積不小于9平方米；2、起居室使用面積不小于18平方米，短邊長度不小于3.9米，可用于布置家具連續實墻的長度不小于3米；B、2A標準3、餐廳使用面積不小于10平方米，且具有采光通風；4、主陽臺進深不小于1.5米，服務陽臺進深不小于1.2米；5、儲藏間面積不小于2平方米；6、廚房使用面積不小于6平方米；7、單間衛生間使用面積不小于4.5平方米，雙衛生間總使
5、用面積不小于7平方米；8、廚具的可操作面長不小于2.7米，廚房凈寬不小于1.8米。國家居住檔次量化指標（1A、2A、3A標準）3、餐廳使用面積不小于8平方米，且具有采光通風；2、起居室使用面積不小于12平方米，短邊長度不小于3.6米，可用于布置家具連續實墻的長度不小于3米；C、1A標準4、主陽臺進深不小于1.5米，服務陽臺進深不小于1.2米；5、儲藏間面積不小于1平方米；1、主臥室使用面積不小于12平方米，其他臥室使用面積不小于8平方米；6、廚房使用面積不小于5平方米；8、廚具的可操作面長不小于2.7米，廚房凈寬不小于1.8米。7、單間衛生間使用面積不小于4平方米，雙衛生間總使用面積不小于7平
6、方米；總體分析對項目不利的生活設施變電站、泵站、污染場所、棚戶區、在建或停工項目，規劃未定的空地、精神病院等總體分析對項目有利的生活設施菜場、醫院、超市商場、學校、公園、軌道交通引發的思考：哪些對戶型有影響？總體分析總體分析影響戶型的位置的分析1、建筑物建在立交橋旁;2、建筑物建在交叉的大道旁;3、建筑在加油站旁;4、住宅位于玻璃幕墻對面;5、陽臺或主臥室正對大路呈一條直線;6、陽臺或主臥室正對附近建筑物的轉角或尖角;7、靠近鐵路旁的住宅;8、住宅的陽臺及窗外是否雙目所及會看到墳場、墓地等，或者面對工廠煙囪，則居往心態會大受影響。總體分析戶型的朝向分析1、住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向為
7、主;2、一般在南稍微偏東或到南稍微偏西較好;3、保證家庭每個成員都能直接享受到充足的陽光及日照;4、應考慮回避西曬。戶型的采光要求1、住宅中主要的功能區都必須要有良好的自然照度;2、自然采光窗占墻的比例達到一定要求;總體分析總體分析通風住宅應主要考慮自然通風，炎熱地區考慮穿堂風，夏季涼爽舒適，且節約能源。帶電梯住宅一般為一層2戶以上，單梯戶數（每部電梯服務戶數）與住宅的檔次直接掛鉤。多層住宅一般為一梯(層)兩戶；住宅層高一般在2.8米;單梯戶數層高大戶型和豪宅采用3米以上較多。功能分區分析A、玄關建筑物正面入口處稱為玄關。要有一定程度的寬敞作為換鞋的場所玄關是區分戶外和戶內的區域，是主人感受家
8、庭氛圍和賓客入門的第一區域，因此要有個性化的特征功能分區分析B、客廳（起居室）客廳是家人團聚、休息、娛樂、接待客人的活動場所，他是戶內空間的重要組成部分，也是主人經濟、社會地位、和個性的表露與象征。客廳的開間不宜小于3.6米客廳宜設陽臺并應有良好的景觀視野，無陽臺的廳宜設置大面積低窗臺的觀景凸窗提高空間開放感，應減少開向客廳的門洞，增加連續墻面功能分區分析C、餐廳餐廳的位置應盡可能的靠近廚房，以縮小食物移動距離一般有獨立餐廳，與客廳合并的餐廳、與廚房合并的餐廳最好有獨立餐廳功能分區分析D、臥室應保證私密性，房間之間無對望；應離活動區間較遠，避免噪音要有較好的朝向及自然采光（主臥最好朝南，不應有
9、暗房）應沒有棱角、房間要方正室內不應有臺階、地面不應太滑應靠近洗手間（主人房最好帶洗手間）功能分區分析E、廚房廚房隨著人們生活觀念的變化，已經由原來的獨立型派生出敞開型。獨立型能更好的隔離油煙和噪音，但忽視了廚房里的人和家人的溝通；而敞開式廚房在忙碌的同時，還可以和家人溝通，需幫忙時，家人可輕松加入。因此兩種推薦建議一定是建立在對客戶的作業習慣，家人的飲食習慣了解的基礎上。廚房應靠近戶門且與餐廳有直接便捷的聯系廚房應設置在臨近外墻且具有良好采光通風的位置廚房如采用自然排煙，一般應設置在北面，以降低其對臥式的影響。如自然排煙有困難,需設共用煙道將油煙集中排放出屋頂所有豎向管道應集中在墻角功能分區
10、分析F、洗手間合理戶型應盡可能將廚房、洗手間緊靠布置，使管道盡可能的集中洗手間是用水較多的地方，除在選材上、結構上要注意防水防潮外，要避免氣味和流水的聲音對臥式的影響洗手間不宜放在房屋的中心，因為房屋的中部是住宅的心臟，極為重要，中心受污，整個住宅不利且有礙觀瞻洗手間位置須隱蔽，不能緊靠和直對大門洗手間必須做到自然采光通風洗手間要盡可能做到“干濕分區”功能分區分析G、多功能室大戶型套房宜考慮多功能房包括健身房、麻將房、游戲室、視聽室等體現主人個性及愛好注意對其他空間的干擾和影響位置一般可考慮靠近戶外的地方功能分區分析H、工人房位置一般緊靠廚房、生活陽臺等地方一般在四房以上的戶型中考慮大面積房可
11、設獨立的入戶門，與主入戶門分開活動區域相對獨立，與主人活動區域不相交可以考慮設置獨立洗手間功能分區分析I、儲藏室生活必需品的儲藏空間、必須考慮到物品的使用目的、使用頻率、使用場所等因素戶型點評A、單身公寓小戶型的一種，一般平均在25平方米45平方米；其結構上的最大特點是：只有一間房間，一套廚衛。戶型點評優勢：1.整體布局緊湊合理，有效利用了空間。2.臥室南向開個陽臺，使臥室有較好的日光照射和通風，感覺舒適。3.餐廳和廚房布局較好，交通方便。劣勢：1.門廳內過道對客廳生活有所影響。2.衛生間是暗衛，空氣不好流通。戶型點評B、兩居室優勢：1、戶型方正，動靜分區明確，布局合理，南北通透，通風效果好。
12、2、入戶門不直接面對客廳和臥室，私密性好。3、臥室飄窗設計，增加采光。4、廚房、餐廳、儲物陽臺布局緊湊便利。5、衛生間外放置洗衣機，干濕分區明確。戶型點評劣勢：1、門廳區不好布置玄關，面積有些浪費。2、衛生間不是明衛，不利于通風排氣。3、南向陽臺面積較小。戶型點評C、三居室優勢：1.此戶型結構較合理，各個房間方正完整。2.房間三面采光，享受充足陽光。3.雙陽臺設計，有利于長期的居家生活。戶型點評劣勢：1.過廳狹長，無法合理利用，造成室內面積的浪費。2.客廳開間比較小，不利于房間的裝飾和使用。3.兩個臥室朝北，房間的日光不充足。4.衛生間不是明衛，不利于濁氣排放。戶型點評D、四居室戶型點評優勢：1、戶型方正，南北通透，布局合理2、起居室、兩個臥室都朝陽，采光效果好3、廚房面積大，且緊鄰儲物陽臺和餐廳，非常方便4、起居室寬敞舒適5、有獨立書房，使工作學習與休息空間互不干擾6、南向陽臺大，可布置成運動區域劣勢：1、南向的次臥開間較小，不便于擺放家具2、餐廳正對入戶門，私密性差，而且開門太多，易造成交通干擾3、兩個衛生間都不是明衛，不利于濁氣排放點評操練點評操練點評操練
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