1、杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司XX機(jī)電工業(yè)園 可行性研究報(bào)告目 錄1 總論51.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位51.2 可行性報(bào)告編制的依據(jù)51.3 可行性研究的范圍51.4 可行性研究報(bào)告提要62項(xiàng)目提出的背景82.1 機(jī)電產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)不可或缺的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)82.2世界機(jī)電產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)82.3 我國(guó)機(jī)電產(chǎn)業(yè)在國(guó)際分工中占據(jù)重要地位92.4 浙江省及杭州市發(fā)展機(jī)電產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)102.5 機(jī)電產(chǎn)業(yè)是浙江省及杭州市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)112.5XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展機(jī)電產(chǎn)業(yè)園的有利條件123 承辦企業(yè)基本情況134 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模144.1 市場(chǎng)需求分析144.2機(jī)電產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展趨勢(shì)194.3 建設(shè)目

2、標(biāo)195 廠址及建設(shè)條件205.1 廠址選擇205.2 建設(shè)條件216 總體規(guī)劃方案236.1 規(guī)劃指導(dǎo)思想及原則236.2 規(guī)劃方案246.3 主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)及參數(shù)297 建設(shè)方案297.1 建筑方案297.2 道路及綠化308 公用工程318.1 供電工程318.2給排水338.3 空調(diào)348.4 供氣管道348.5 通訊及弱電工程348.6 安防系統(tǒng)359 環(huán)保、消防、勞動(dòng)安全及節(jié)能359.1 環(huán)境保護(hù)359.2 消防389.3 勞動(dòng)安全及保護(hù)389.4 節(jié)能3910 組織管理及勞動(dòng)定員4010.1 組織管理4010.2 勞動(dòng)定員4111 建設(shè)進(jìn)度4112 投資估算及資金來(lái)源4212.

3、1 固定資產(chǎn)投資估算4212.2 新增流動(dòng)資金4312.3 項(xiàng)目總投資4312.4 資金來(lái)源4412.5用款計(jì)劃4413 財(cái)務(wù)測(cè)算及評(píng)價(jià)4413.1 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算4413.2 總成本費(fèi)用測(cè)算4613.3 利潤(rùn)測(cè)算及利潤(rùn)分配4713.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4813.5 社會(huì)效益分析4914 不確定性分析4914.1 盈虧平衡分析4914.2 敏感性分析5015 結(jié)論與建議5115.1 結(jié)論5115.2 建議5216 可行性研究報(bào)告附件目錄531 總論1.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位（1）項(xiàng)目名稱：XX機(jī)電工業(yè)園（2）項(xiàng)目承辦單位：杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：X（3）項(xiàng)目建設(shè)地

4、點(diǎn)：杭州市XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1.2 可行性報(bào)告編制的依據(jù)（1）杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司XX機(jī)電工業(yè)園項(xiàng)目建議書。（2）企業(yè)提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。（3）杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司與杭州理工大學(xué)和北京計(jì)鵬信息咨詢公司杭州分公司簽訂的委托咨詢合同。1.3 可行性研究的范圍（1）項(xiàng)目背景及必要性和企業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目能力的分析（2）項(xiàng)目的市場(chǎng)分析，生產(chǎn)綱領(lǐng)的擬定（3）建筑物及土建工程、公用工程建設(shè)方案的擬定（4）環(huán)保、消防、勞動(dòng)安全及節(jié)能方案的擬定（5）投資估算及資金來(lái)源（6）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、不確定性分析1.4 可行性研究報(bào)告提要（1）建設(shè)目標(biāo)按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)開發(fā)、民間投資、市場(chǎng)運(yùn)作、專業(yè)管理”的指

5、導(dǎo)思想，以開發(fā)商為主體，機(jī)電企業(yè)參與，地方政府政策引導(dǎo)和推動(dòng)，興建一個(gè)符合杭州城市發(fā)展、滿足華中地區(qū)機(jī)電行業(yè)需求的XX機(jī)電工業(yè)園，推動(dòng)整個(gè)杭州及華中機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（2）本項(xiàng)目的主要內(nèi)容本工程將本著“總體規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)發(fā)展、逐步完善”的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展原則進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施。XX機(jī)電工業(yè)園總體規(guī)劃用地總面積116.13公頃（折合1742畝），按照生產(chǎn)區(qū)、原材料供應(yīng)區(qū)、生產(chǎn)后勤服務(wù)區(qū)、生活區(qū)等四個(gè)功能區(qū)建設(shè)。總建筑面積61.49萬(wàn)平方米。（3）建設(shè)期建設(shè)期：本項(xiàng)目建設(shè)期2年。（4）投資及來(lái)源本項(xiàng)目總投資為54714.51萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資54643.37萬(wàn)元，新增鋪底流動(dòng)資金71.15萬(wàn)元。資

6、金來(lái)源為：固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金全部由企業(yè)自籌。（5）經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售（營(yíng)業(yè)）收入總額78434.27萬(wàn)元、利潤(rùn)總額為19435.10萬(wàn)元、實(shí)現(xiàn)上繳稅金總額為9407.96萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為78.50%，投資回收期2.16年（包括建設(shè)期2年在內(nèi)），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i10%）8786.29萬(wàn)元。主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)參見表1-1。（6）可行性研究的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有關(guān)研究結(jié)果經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)見表1-1。表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)據(jù)備注1施工量M26149351.1標(biāo)準(zhǔn)廠房M25607221.2專家樓及員工公寓M2442641.3綜合服務(wù)中心M222721.4綜合管理大

7、樓M276772本項(xiàng)目總投資萬(wàn)元54,714.512.1其中：建設(shè)投資萬(wàn)元54,643.372.2 新增鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元71.153資金來(lái)源3.1建設(shè)投資萬(wàn)元54,643.373.1.1 其中：申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款萬(wàn)元03.1.2 企業(yè)自籌資金萬(wàn)元54,643.373.2新增流動(dòng)資金萬(wàn)元237.163.2.1 其中：申請(qǐng)銀行短期貸款萬(wàn)元03.2.3 企業(yè)自籌資金萬(wàn)元237.164項(xiàng)目建設(shè)期年25勞動(dòng)定員人686營(yíng)業(yè)收入總額萬(wàn)元78,434.277上繳稅金總額萬(wàn)元9407.967.1營(yíng)業(yè)稅金及附加總額萬(wàn)元4,549.197.2所得稅萬(wàn)元4858.77 1,516.408利潤(rùn)總額萬(wàn)元19,435.10

8、 19,435.109本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（所得稅后） 9.1 全部投資利潤(rùn)率%8.85按計(jì)算期平均值計(jì)算9.2全部投資利稅率%11.62 11.62按計(jì)算期平均值計(jì)算9.3投資回收期%2.16 2.16含建設(shè)期2年9.4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%78.509.5 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元8,786.29I=10%10 盈虧平衡點(diǎn)%72.81 2項(xiàng)目提出的背景2.1 機(jī)電產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)不可或缺的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)機(jī)電產(chǎn)業(yè)涵蓋面廣、涉及行業(yè)眾多，主要包括普通機(jī)械、通用備件類、專用設(shè)備、交通運(yùn)輸設(shè)備、電所機(jī)械及器材、電子及通信設(shè)備、儀器儀表及文化、辦公用機(jī)械、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、金屬制品等九大類六十五個(gè)細(xì)分類。小到手表

9、、大到汽車，常見如收音機(jī)、精密到雷達(dá)，都屬于機(jī)電產(chǎn)品。機(jī)電產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)不可缺少的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，其戰(zhàn)略意義在于它為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展提供先進(jìn)的裝備，為新技術(shù)、新產(chǎn)品的開發(fā)和生產(chǎn)提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平反映出一個(gè)國(guó)家或地區(qū)在科學(xué)技術(shù)、工藝設(shè)計(jì)、材料、加工制造等方面的綜合配套能力。特別是一些技術(shù)難度大、成套性強(qiáng)，需跨行業(yè)配套制造的重大技術(shù)裝備的制造能力，在很大程度上反映出一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)綜合實(shí)力。因此，機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)的技術(shù)水平和勞動(dòng)生產(chǎn)率，從而提高國(guó)家或地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。機(jī)電行業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。機(jī)電業(yè)可以為各行業(yè)提供現(xiàn)代化設(shè)備，從農(nóng)

10、業(yè)生產(chǎn)的機(jī)械化到國(guó)防使用的武器裝備，都和機(jī)電業(yè)有著聯(lián)系。2.2世界機(jī)電產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)21世紀(jì)，世界機(jī)電產(chǎn)業(yè)進(jìn)入前所未有的高速發(fā)展階段，發(fā)達(dá)國(guó)家十分重視機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅在本國(guó)工業(yè)中所占比重、積累、就業(yè)、貢獻(xiàn)均占前列。即使是邁進(jìn)“信息化社會(huì)”的工業(yè)化國(guó)家，也無(wú)不高度重視機(jī)電業(yè)的發(fā)展。由于現(xiàn)代技術(shù)革命與高新技術(shù)的出現(xiàn)和信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的廣泛運(yùn)用，機(jī)電行業(yè)所涉及的概念和領(lǐng)域正逐漸發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變和整合，機(jī)電產(chǎn)業(yè)的技術(shù)研究、開發(fā)、生產(chǎn)以及銷售的全球化合作日趨加強(qiáng)，機(jī)電產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出全球化，并向集群化、信息化、服務(wù)化的方向發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家因此加大了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的力度，機(jī)械產(chǎn)品中附加值低的產(chǎn)品被安排到有市場(chǎng)潛在需求的發(fā)

11、展中國(guó)家生產(chǎn)。他們廣泛利用別國(guó)的生產(chǎn)設(shè)施與技術(shù)力量，在自己可以不擁有生產(chǎn)設(shè)施與制造技術(shù)所有權(quán)的情況下，制造出最終產(chǎn)品，并進(jìn)行全球銷售。原材料調(diào)配、零部件采購(gòu)全球化已成為世界機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。2.3 我國(guó)機(jī)電產(chǎn)業(yè)在國(guó)際分工中占據(jù)重要地位通過(guò)幾十年的發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取得了令世界矚目的成績(jī)，特別是機(jī)電行業(yè)，更是創(chuàng)下了輝煌的業(yè)績(jī)。2005年機(jī)械工業(yè)共有規(guī)模以上企業(yè)47015家（不含汽車），汽車工業(yè)共有規(guī)模以上企業(yè)7805家。在機(jī)床制造業(yè)，沈陽(yáng)、大連兩大機(jī)床公司，所生產(chǎn)的數(shù)控機(jī)床占全國(guó)數(shù)控機(jī)床總產(chǎn)量的24.7%，兩公司已雙雙進(jìn)入世界機(jī)床制造企業(yè)的10強(qiáng)。2002年以來(lái)，我國(guó)對(duì)外貿(mào)易發(fā)展已經(jīng)連續(xù)4年

12、保持20%以上的高速增長(zhǎng)，與美國(guó)、日本一道名列世界貿(mào)易前3強(qiáng)。而且，我國(guó)與6大貿(mào)易伙伴的雙邊貿(mào)易額均超過(guò)千億美元，與歐盟、美國(guó)的雙邊貿(mào)易均突破2000億美元。其中，機(jī)電產(chǎn)品所占的比重最大，超出了外貿(mào)總額的一半。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2005年我國(guó)機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)出口總額達(dá)7771.3億美元，增長(zhǎng)32%，比總體出口增速高出3.6個(gè)百分點(diǎn)，占全國(guó)外貿(mào)出口總額的56%，比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)口值為3503.8億美元，增長(zhǎng)16.1%，略低于總體進(jìn)口增長(zhǎng)幅度，占全國(guó)外貿(mào)進(jìn)口總額的比重為53.1%。同時(shí)，機(jī)電行業(yè)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也有著良好的業(yè)績(jī)。2006年1-7月份，全國(guó)機(jī)械工業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行情況良好，生產(chǎn)、銷售增速均保持在2

13、9%以上；產(chǎn)品銷售率比上月提高。總體看，2006年1-7月機(jī)械工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保穩(wěn)定增長(zhǎng)。2006年1-7月份機(jī)械工業(yè)生產(chǎn)銷售形勢(shì)良好，全行業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值29445.47億元，比去年同期增長(zhǎng)29.47%；增速比上月（29.39%）略有提高；2006年1-7月份全行業(yè)完成銷售產(chǎn)值28543.30億元，同比增長(zhǎng)29.02%；增速比上月（28.99%）提高0.03個(gè)百分點(diǎn)。從7月份總產(chǎn)值合銷售產(chǎn)值增速看：生產(chǎn)、銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速與上月相比基本持平。2.4 浙江省及杭州市發(fā)展機(jī)電產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)浙江省尤其是九省通衢的杭州市，是中國(guó)中部最大的商業(yè)重鎮(zhèn)，也是我國(guó)的重要的老制造業(yè)基地，具備發(fā)展機(jī)電產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)。第一

14、，區(qū)位優(yōu)勢(shì)。杭州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理中心，水、陸、空交通條件十分優(yōu)越，包括長(zhǎng)江黃金水道、京珠高速、滬蓉高速、京廣鐵路等在此交匯，是中國(guó)內(nèi)地最大的交通樞紐。是國(guó)家由“東部開放”向“西部開發(fā)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的“跳板”，是“中部崛起”的戰(zhàn)略支點(diǎn)。是國(guó)家“振興老工業(yè)基地”戰(zhàn)略的重要區(qū)域之一。第二，行業(yè)優(yōu)勢(shì)。從清代到近代的“漢陽(yáng)造”，杭州制造業(yè)在中國(guó)歷史上一直具備明顯的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。目前，包括冶金、化工、以及高新技術(shù)等杭州支柱產(chǎn)業(yè)為機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；同時(shí)，汽車產(chǎn)業(yè)、機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)、光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)等機(jī)電產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在形成良好的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。第三，科研機(jī)構(gòu)與科技人才優(yōu)勢(shì)。杭州高等院校和科研院所集中，是我國(guó)最

15、重要的科教基地之一，科技教育綜合實(shí)力位居全國(guó)大中城市第三位。現(xiàn)有企業(yè)、大專院校和科研院所擁有一大批專業(yè)科技人才，在數(shù)量和質(zhì)量上具有其它地區(qū)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。以上三大優(yōu)勢(shì)將會(huì)極大地促進(jìn)浙江省及杭州市機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)起到對(duì)中西部的示范作用，對(duì)周邊省份如安徽、江西、河南的輻射作用，連接企業(yè)和政府、資金和技術(shù)、國(guó)內(nèi)與國(guó)外，吸引外資、民營(yíng)資本進(jìn)入機(jī)電行業(yè)，從而有效推動(dòng)杭州市經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。2.5 機(jī)電產(chǎn)業(yè)是浙江省及杭州市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)浙江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要指出：實(shí)施工業(yè)強(qiáng)省戰(zhàn)略，是加快實(shí)現(xiàn)浙江振興崛起的關(guān)鍵舉措，并重點(diǎn)從四個(gè)方面提出了目標(biāo)和措施，其中包括：做強(qiáng)做大支柱產(chǎn)業(yè)

16、。重點(diǎn)支持汽車、鋼鐵、石化、電子信息、裝備制造等產(chǎn)業(yè)加快調(diào)整和發(fā)展，在優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提高產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大產(chǎn)能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，壯大產(chǎn)業(yè)群；加快現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)和高新技術(shù)發(fā)展區(qū)建設(shè)。大力支持電子信息、生物技術(shù)與新醫(yī)藥、新材料、光機(jī)電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。根據(jù)杭州市“十一五”規(guī)劃，杭州市將按照成長(zhǎng)性好、附加值高、市場(chǎng)前景廣闊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，累計(jì)投入7900億元以上構(gòu)建鋼鐵化工及環(huán)保、汽車及機(jī)電、光電子及生物醫(yī)藥、食品工業(yè)和都市工業(yè)園五大產(chǎn)業(yè)帶。2.6XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展機(jī)電產(chǎn)業(yè)園的有利條件15年前，正是預(yù)見了中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大潛力，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)誕生。憑借優(yōu)良的投資環(huán)境和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)，吸

17、引了一大批跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)著名企業(yè)進(jìn)駐，形成了以汽車及零部件、食品飲料、電子產(chǎn)品、造紙印刷等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的多元化發(fā)展格局，產(chǎn)生了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集群效益。但是，正是由于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，帶來(lái)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈延伸的旺盛需求，而開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的土地已無(wú)法滿足繼續(xù)發(fā)展的需要。加緊發(fā)展緊鄰杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在完善杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)體系，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁，提高產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而促進(jìn)杭州和浙江經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)快速發(fā)展，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地處杭州市西南部，緊鄰杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，交通地理位置優(yōu)越，京珠、滬蓉、福烏三條國(guó)家級(jí)高速公路在此交匯，即將于20

18、07年通車的漢洪高速公路縱貫全境；東臨長(zhǎng)江，建設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)外運(yùn)碼頭，物流條件十分優(yōu)越；XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大型企業(yè)的最佳采購(gòu)半徑內(nèi)。通過(guò)幾年的發(fā)展，XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)頗具規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施完備，優(yōu)惠政策眾多。在此建立機(jī)電產(chǎn)業(yè)園，發(fā)展新型、高科技的機(jī)電產(chǎn)業(yè)，能充分實(shí)現(xiàn)機(jī)電產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，有效帶動(dòng)XX產(chǎn)業(yè)體系與杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)體系乃至國(guó)際機(jī)電產(chǎn)業(yè)體系的接軌，推進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的全面和跨越式發(fā)展。3 承辦企業(yè)基本情況本項(xiàng)目的投資主體為“杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司”，公司法定代表人陳琦，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，是清誠(chéng)集團(tuán)投資控股的企業(yè)。清誠(chéng)集團(tuán)是浙江具有代表性和活力的外向型民營(yíng)企業(yè)

19、。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，企業(yè)從弱到強(qiáng)、從貿(mào)易轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)，不斷構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)體系，現(xiàn)已形成了以魔芋產(chǎn)業(yè)、電源產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、生物工程、房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的多元化實(shí)體（參見圖3-1）。集團(tuán)現(xiàn)有總資產(chǎn)6億元，員工2200人，擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)專利技術(shù)10多項(xiàng)，并與國(guó)內(nèi)知名院校華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、浙江工業(yè)大學(xué)等共建了近2000平方米的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所、500多萬(wàn)元科研設(shè)備的緊密型高科技研究中心，是“浙江省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)”、“國(guó)家科技部農(nóng)業(yè)科技項(xiàng)目轉(zhuǎn)化基地”、“浙江省出口創(chuàng)匯先進(jìn)企業(yè)”。目前，集團(tuán)已與世界500強(qiáng)企業(yè)之一的國(guó)際性集團(tuán)公司建立合作關(guān)系。清誠(chéng)集團(tuán)下屬企業(yè)分別是：咸豐朝陽(yáng)綠色食品有限公司、杭州崆亞庫(kù)科技股份有限公

20、司，杭州梅蒂嘉涂料有限公司、杭州富拓包裝技術(shù)有限責(zé)任公司、日本清誠(chéng)食品有限會(huì)社（位于東京）、澳洲陳氏國(guó)際食品有限公司（位于悉尼）、杭州清誠(chéng)貿(mào)易有限公司、杭州首達(dá)電源有限公司、杭州誠(chéng)新置業(yè)有限公司。杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司有清誠(chéng)集團(tuán)作后援，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力是具備的。清誠(chéng)集團(tuán)海外公司工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)體系科技體系環(huán)保產(chǎn)業(yè)體系電源產(chǎn)業(yè)體系綠色產(chǎn)業(yè)體系咸豐崆亞庫(kù)科技股份有限公司杭州富拓包裝技術(shù)有限責(zé)任公司浙江省現(xiàn)代科技創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心日本清誠(chéng)食品有限公司澳洲陳氏國(guó)際貿(mào)易有限公司加拿大清誠(chéng)公司杭州萬(wàn)里印務(wù)包裝工業(yè)園管理有限公司杭州誠(chéng)新置業(yè)有限公司杭州非凡電源有限公司咸豐朝陽(yáng)綠色食品有限公司咸豐二仙巖種植基地

21、圖3-1 清誠(chéng)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)體系圖4 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模4.1 市場(chǎng)需求分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)在于機(jī)電產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展對(duì)園區(qū)基礎(chǔ)實(shí)施的需求。該需求可以從兩個(gè)角度進(jìn)行分析，一是我國(guó)機(jī)電產(chǎn)業(yè)整體生產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，可通過(guò)外貿(mào)出口情況和全國(guó)機(jī)電產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)反應(yīng)；二是浙江省近年來(lái)機(jī)電產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況和趨勢(shì)。4.1.1 我國(guó)機(jī)電產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)近年來(lái)，世界市場(chǎng)對(duì)機(jī)電產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求日益旺盛，我國(guó)機(jī)電產(chǎn)業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高，產(chǎn)品出口快速增加（參見表41和圖41）。表41 20002004年全國(guó)及浙江省機(jī)電產(chǎn)品出口及產(chǎn)值增長(zhǎng)情況年份20002001200220032004全國(guó)機(jī)電產(chǎn)品外貿(mào)出口額（億美元）1054.21187.

22、91570.82274.63234增長(zhǎng)速度12.68%32.23%44.81%42.18%全國(guó)機(jī)電產(chǎn)品出口占全國(guó)外貿(mào)出口比重42.30%44.60%48.20%51.90%54.50%全國(guó)機(jī)電產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）15810.828247.4362894402559211.03增長(zhǎng)速度78.66%28.47%21.32%34.49%浙江省機(jī)電產(chǎn)品出口額（億美元）4.673.785.357.229.71增長(zhǎng)速度-19.06%41.53%34.95%34.49%浙江省機(jī)電產(chǎn)品出口占浙江外貿(mào)出口比重24.20%21%25.50%27.20%28.70%浙江省機(jī)電產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值(億元)541.66710.8384

23、9.021432.11678.9增長(zhǎng)速度31.23%19.44%68.68%17.23%從表41中可以看出：全國(guó)機(jī)電產(chǎn)品出口不僅總量在高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)同期GDP的增長(zhǎng)速度，而且，全國(guó)機(jī)電產(chǎn)品出口額占全國(guó)外貿(mào)出口總額的比重也在快速增長(zhǎng)（參見圖42），充分反映我國(guó)機(jī)電行業(yè)在國(guó)際分工中的地位不斷增強(qiáng)。從國(guó)內(nèi)生產(chǎn)的總體情況來(lái)看，全國(guó)機(jī)電產(chǎn)業(yè)也處于高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（參見圖43），從2000年至2004年，增速均大于20，最高年增速高達(dá)78.66%。據(jù)調(diào)查，本世紀(jì)前20年，我國(guó)機(jī)電行業(yè)產(chǎn)品旺盛的需求將是持續(xù)的。根據(jù)商務(wù)部“十一五”發(fā)展規(guī)劃，到2010年，我國(guó)機(jī)電產(chǎn)品出口量將達(dá)到我國(guó)出口產(chǎn)品總量

24、的60%，其中高新科技產(chǎn)品要占機(jī)電產(chǎn)品總量的55%。國(guó)際市場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的需求將是機(jī)電行業(yè)面臨空前的發(fā)展機(jī)遇。4.1.2 浙江省機(jī)電產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)浙江省作為全國(guó)重要的工業(yè)基地之一，近年來(lái)機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)也十分喜人。機(jī)電產(chǎn)品出口不僅總量高速增長(zhǎng)（參見表41和圖44），最高年增長(zhǎng)速度達(dá)到41.53%，而且占全部外貿(mào)出口總額的比重也快速提高，至2004年已達(dá)到28.7%。從生產(chǎn)總量看，浙江省機(jī)電產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值也處于高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)（參見圖46），年增速最高高達(dá)68.68%。這種高速增長(zhǎng)對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系的完善和產(chǎn)業(yè)的集群發(fā)展提供了強(qiáng)烈的需求。就杭州地區(qū)而言，“十一五”及未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期，國(guó)家將重點(diǎn)推進(jìn)“促進(jìn)中部崛

25、起戰(zhàn)略”的實(shí)施，特別是加大對(duì)中部老工業(yè)基地的扶持和支持力度。浙江杭州地處中原腹地，面臨千載難逢的機(jī)遇。隨著中國(guó)加入WTO進(jìn)程加快，西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，市場(chǎng)對(duì)機(jī)電產(chǎn)品的需求將空前擴(kuò)大，機(jī)電行業(yè)前景將更為廣闊。隨著近年來(lái)一些知名企業(yè)落戶杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，更增加了對(duì)杭州機(jī)電產(chǎn)品的需求量。本項(xiàng)目在前期準(zhǔn)備工作中，已有不少企業(yè)，尤其是外地大型機(jī)電企業(yè)謀求在杭州地區(qū)發(fā)展，與杭州地區(qū)的企業(yè)進(jìn)行配套，已與杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司簽訂了合作意向，如：躋身于世界500強(qiáng)的意大利非凡電池集團(tuán)。該公司生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品系列包括做為備用電源用的鉛酸蓄電池（用于電信，不間斷電源和工業(yè)領(lǐng)域）和起動(dòng)用

26、電池（汽車起動(dòng)用）， 還有用于為汽車主機(jī)廠配套所使用的喇叭和天線等產(chǎn)品；另外，本項(xiàng)目也已與冠捷和東風(fēng)等公司簽訂合作意向。因此，本項(xiàng)目實(shí)施以后，聚集機(jī)電行業(yè)企業(yè)，形成華中地區(qū)最大的機(jī)電產(chǎn)業(yè)園是完全可能的。4.2機(jī)電產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來(lái)，全球機(jī)電行業(yè)的集群化趨勢(shì)不斷發(fā)展，即同種產(chǎn)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)的制造企業(yè)在地方(地區(qū))有機(jī)地集聚在一起，通過(guò)不斷創(chuàng)新而贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)正在加速機(jī)電業(yè)全球化的進(jìn)程，并正在改變機(jī)電業(yè)的生產(chǎn)和流通方式。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，和機(jī)電產(chǎn)業(yè)全球化的趨勢(shì)的形成，機(jī)電行業(yè)朝著集群化，信息化和服務(wù)化方形發(fā)展是已是必然的趨勢(shì)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)盧中原

27、提出，在未來(lái)幾年內(nèi)，機(jī)械工業(yè)應(yīng)當(dāng)以治散、治弱為重點(diǎn)，推進(jìn)戰(zhàn)略性重組，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量檔次、生產(chǎn)技術(shù)水平盡快適應(yīng)“入世”后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的新格局。隨著我國(guó)工業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)層次得到不斷提升。組織結(jié)構(gòu)逐步趨于合理，產(chǎn)業(yè)集中度有所提高。為適應(yīng)機(jī)電產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)新格局，工業(yè)園區(qū)逐漸增強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。產(chǎn)業(yè)的聚集增強(qiáng)了對(duì)同類、相關(guān)企業(yè)投資的吸引力，對(duì)于增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力有著重要作用。工業(yè)園區(qū)中企業(yè)間在技術(shù)上既替代又配套，在市場(chǎng)上既競(jìng)爭(zhēng)又結(jié)盟，也將不斷推動(dòng)著產(chǎn)業(yè)向更高水平邁進(jìn)。4.3 建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目按“三區(qū)”（機(jī)械類廠區(qū)、電子類廠區(qū)、辦公生活配套區(qū)）、“六個(gè)地塊”（地塊一、二、三

28、為機(jī)械類廠區(qū)，地塊四、五為電子類廠區(qū)，地塊六為辦公生活配套區(qū)）設(shè)計(jì)（參見XX機(jī)電工業(yè)園彩色總平面圖），預(yù)計(jì)吸引機(jī)電企業(yè)200家入園。重點(diǎn)發(fā)展：汽車及零部件、機(jī)械電子、儀器儀表等廠家。預(yù)計(jì)年工業(yè)總產(chǎn)值最低可達(dá)40億元。5 廠址及建設(shè)條件5.1 廠址選擇本項(xiàng)目建設(shè)地位于浙江省杭州市XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。杭州市XX區(qū)位于杭州市西南部，東南面臨長(zhǎng)江，與杭州市江夏區(qū)、咸寧嘉魚縣隔江相望，西南與仙桃、洪湖市接壤，北依通順和大軍山，與本市蔡甸區(qū)毗鄰。XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)臨近中國(guó)現(xiàn)代制造業(yè)基地杭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，跨江與東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)接壤。杭州市XX區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是以汽車制造、生物工程、IT（信息工程）產(chǎn)業(yè)為支柱，集科研、

29、科技、機(jī)電、生物、醫(yī)藥、港口、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、商住、商貿(mào)一體化的開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積為22平方公里，其中：工業(yè)加工區(qū)5平方公里，科技園區(qū)1平方公里，生物園區(qū)1平方公里，物流園區(qū)1平方公里；倉(cāng)儲(chǔ)港口區(qū)1平方公里，商住商貿(mào)區(qū)8平方公里，旅游度假區(qū)5平方公里。XX機(jī)電工業(yè)園的行政區(qū)劃屬XX區(qū)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)定位。不僅交通便利，而且有良好兼顧杭州及周邊產(chǎn)品用戶的便利性，有利于招商、服務(wù)、管理，從而達(dá)到“內(nèi)聯(lián)外引”、聚集華中機(jī)電品牌工業(yè)之旺氣的良好效果。調(diào)查表明，外地有關(guān)機(jī)電企業(yè)及杭州市主城區(qū)內(nèi)廣大機(jī)電企業(yè)業(yè)主對(duì)XX區(qū)政府的服務(wù)及華中機(jī)電工業(yè)園的建設(shè)頗為認(rèn)可。本項(xiàng)目建設(shè)所征用的場(chǎng)地開闊，地勢(shì)平坦

30、，交通便利，有利于工業(yè)生產(chǎn)建設(shè)，有良好的工業(yè)園興建條件。5.2 建設(shè)條件5.2.1地理交通條件XX區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)僅8分鐘車程，交通條件十分優(yōu)越。水路交通方面，黃金水道長(zhǎng)江穿境而過(guò)，有全年不凍港口紗帽港，港區(qū)岸線4250米，枯水季節(jié)水深10-12米，2500噸貨輪可直航長(zhǎng)江上、中、下游及海外，距杭州港38Km。良好的水運(yùn)條件能解決企業(yè)某些特定的設(shè)備及產(chǎn)品的運(yùn)輸問題。空中交通方面，距杭州天河機(jī)場(chǎng)48Km。公路交通方面，處于全國(guó)公路交通樞紐中心位置，京珠、滬蓉高速公路在距區(qū)政府5公里處交匯，國(guó)家“十五”期間計(jì)劃興建的福烏高速公路也在此交會(huì)。根據(jù)市政府規(guī)劃，杭州至洪湖的高速公路正

31、在籌建，穿越XX區(qū)境內(nèi)23公里，2007年10月通車后，22公里路程僅需15分鐘直達(dá)市區(qū)。XX地處杭州市三環(huán)線附近，區(qū)內(nèi)在冊(cè)通車?yán)锍?83.35公里，基本實(shí)現(xiàn)了村村通公路。全區(qū)公路密度為46公里/百平方公里。鐵路交通方面，距漢口火車站和武昌火車站分別35Km和38Km，可謂“深處都市外，一步到城中”。5.2.2 自然條件XX區(qū)屬江漢平原東部，九省通衢大杭州西南端，全區(qū)版圖面積287.05平方公里，地勢(shì)平坦無(wú)起伏。全區(qū)屬亞熱帶大陸性濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，平均氣溫16.5度。冬季氣溫（一月份）平均3.6-3.8攝氏度，夏季氣溫（七月份）平均在28.2-29.2攝氏度。全區(qū)無(wú)霜期194-272天，

32、全年日照時(shí)數(shù)1776.5小時(shí)。長(zhǎng)年均降雨量1248.2mm，72%集中在3-8月。5.2.3 地質(zhì)條件該區(qū)域地質(zhì)地貌屬濱湖淤塞型平原，地勢(shì)平坦無(wú)起伏，平均海拔高程（吳松系）23-26米。地質(zhì)結(jié)構(gòu)基本為疏松沉積物，其厚度在80米左右，具有二元結(jié)構(gòu)特征，上層20-30米為細(xì)粒狀物質(zhì)，下層30-80米為粗顆粒狀物質(zhì)。本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地勢(shì)平坦，地貌單元屬漢江一級(jí)階地。根據(jù)杭州市區(qū)域地質(zhì)資料及勘察資料，場(chǎng)地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)及活動(dòng)型斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場(chǎng)地是穩(wěn)定和安全的。5.2.4 市政配套條件（1）供電本項(xiàng)目建設(shè)用地附近建有XX區(qū)廖家堡變電站，該變電站為110千伏安雙回路變電站，為落戶企業(yè)提供全天候

33、不間斷動(dòng)力和照明保障。其能力可以滿足本項(xiàng)目用電需要。（2）給排水發(fā)展區(qū)緊靠長(zhǎng)江，取水方便，現(xiàn)有自來(lái)水廠日供水能力8萬(wàn)噸，水質(zhì)符合國(guó)家飲用標(biāo)準(zhǔn)，供水能力可以滿足本項(xiàng)目生產(chǎn)、生活需要。該場(chǎng)地現(xiàn)建有市政排水管網(wǎng)，排水能力可以滿足本項(xiàng)目排水需要。發(fā)展區(qū)擬建一座日處理10萬(wàn)立方米污水的污水處理廠，以保證城市環(huán)境的良好運(yùn)行；良好的教育、衛(wèi)生設(shè)施可為投資者提供一流的服務(wù)。（3）通訊該區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，中國(guó)移動(dòng)、聯(lián)通信息覆蓋全區(qū)，中央、省市聯(lián)網(wǎng)的電視網(wǎng)、寬帶網(wǎng)均已開通，本項(xiàng)目建設(shè)可方便接入，通訊條件極為方便。（4）燃?xì)庠搮^(qū)已與杭州天然氣公司簽訂協(xié)議，于近期內(nèi)將天然氣引進(jìn)XX全區(qū)境內(nèi)。6 總體規(guī)劃方案

34、6.1 規(guī)劃指導(dǎo)思想及原則6.1.1 指導(dǎo)思想按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)開發(fā)、民間投資、市場(chǎng)運(yùn)作，專業(yè)管理”的指導(dǎo)思想，以開發(fā)商為主體，機(jī)電企業(yè)參與，地方政府政策引導(dǎo)和推動(dòng)，興建一個(gè)符合杭州城市規(guī)劃、滿足華中機(jī)電產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的XX機(jī)電工業(yè)園，推動(dòng)整個(gè)杭州及華中機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。6.1.2 規(guī)劃原則嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及浙江省現(xiàn)行法律、法規(guī)和設(shè)計(jì)規(guī)范，并符合杭州市城市總體規(guī)劃。短期建設(shè)與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相結(jié)合。前期建設(shè)與后期發(fā)展相互銜接、相互配套、分期建設(shè)，滾動(dòng)發(fā)展。科學(xué)規(guī)劃，合理布局。規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工均采用新技術(shù)、新工藝、新材料，使項(xiàng)目具有先進(jìn)水平。規(guī)劃貫徹全局觀念，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，布局合理，配

35、套完善，避免遺留“問題”工程，造成投資損失。同時(shí)，本項(xiàng)目建設(shè)體現(xiàn)滿足用戶需求原則，在滿足總體規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，可根據(jù)用戶對(duì)廠房結(jié)構(gòu)的要求，獨(dú)立定做。優(yōu)化環(huán)境，環(huán)保先行。執(zhí)行杭州市城市綠化條例，保證綠化面積，使用符合環(huán)保要求的新型墻體材料，建筑物設(shè)計(jì)新穎，具有現(xiàn)代化氣息；景觀布局，使項(xiàng)目具有良好的生態(tài)環(huán)境。6.2 規(guī)劃方案本工程將本著總體規(guī)劃、分步實(shí)施、滾動(dòng)發(fā)展、逐步完善的原則進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)。園區(qū)總體規(guī)劃用地工業(yè)園總面積116.13公頃，折合1742畝。總建筑面積61.49萬(wàn)平方米。6.2.1 工業(yè)園管理與服務(wù)職能本項(xiàng)目將采用人性化的設(shè)計(jì)理念，除為駐園廠家提供生產(chǎn)用廠房外，還將設(shè)置“十四大功能中

36、心”：（1）會(huì)展中心工業(yè)園的產(chǎn)品展示中心和會(huì)議中心。主要為入園企業(yè)提供產(chǎn)品展示、大型會(huì)議、學(xué)術(shù)交流、訂貨會(huì)議、節(jié)日慶典等大型集體活動(dòng)服務(wù)。定期舉行產(chǎn)品推介會(huì)和客戶交流及促銷活動(dòng)，為園區(qū)企業(yè)提供交流、展示的平臺(tái)。（2）物流中心提供集中采購(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)式原材料超市、貨物運(yùn)輸服務(wù)；為供應(yīng)商與生產(chǎn)商提供貨物的倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸銷售服務(wù)；為出口企業(yè)提供配套服務(wù)。（3）原材料檢測(cè)中心引進(jìn)先進(jìn)的機(jī)器和設(shè)備，為入園企業(yè)、廣大客戶提供機(jī)電產(chǎn)品原料的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)檢測(cè)服務(wù)，提供科學(xué)有效的數(shù)據(jù)。（4）原材料加工中心作為物流服務(wù)的深化，為區(qū)內(nèi)生產(chǎn)企業(yè)提供原材料的初加工，并實(shí)現(xiàn)JIT供貨服務(wù)模式，為生產(chǎn)企業(yè)減少生產(chǎn)環(huán)節(jié)和物料儲(chǔ)存占用的

37、資金。（5）維修中心集合全國(guó)范圍內(nèi)最優(yōu)秀的、有豐富經(jīng)驗(yàn)的機(jī)電設(shè)備維修人員，并提供維修所需要的機(jī)械設(shè)施。（6）市場(chǎng)拓展中心為企業(yè)提供代理銷售及市場(chǎng)開發(fā)服務(wù)；為園區(qū)企業(yè)組織各種產(chǎn)品推介會(huì)；組織策劃各種促銷活動(dòng)，組織資源型客戶的各種展銷活動(dòng)；定期組織全國(guó)各地及世界各地的客戶到工業(yè)園進(jìn)行參觀和促銷活動(dòng)。（7）項(xiàng)目中心：提供企業(yè)轉(zhuǎn)讓、引進(jìn)資金、引進(jìn)項(xiàng)目、引進(jìn)技術(shù)、引進(jìn)設(shè)備的服務(wù)，并負(fù)責(zé)招商策劃工作。（8）人才招聘培訓(xùn)中心：受工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的委托，在全國(guó)范圍內(nèi)定期招聘培訓(xùn)企業(yè)所需要的人才。（9）金融服務(wù)中心引進(jìn)銀行、風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)及投資公司，提供風(fēng)險(xiǎn)投資、固定資產(chǎn)投資貸款、流動(dòng)資金投入貸款及設(shè)備引進(jìn)貸款。（

38、10）商務(wù)中心每天發(fā)布原材料、成品及運(yùn)輸?shù)氖袌?chǎng)行情、價(jià)格、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析信息；提供打字、傳真、復(fù)印、郵寄及客戶接待等服務(wù)；提供電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)。（11）物業(yè)管理中心提供安全保衛(wèi)、實(shí)時(shí)監(jiān)控、水電汽及道路等公共設(shè)施維護(hù)、綠化維護(hù)、衛(wèi)生保潔、電梯維護(hù)、停車場(chǎng)管理等專業(yè)化服務(wù)。（12）旅游觀光工業(yè)服務(wù)中心提供接待各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參觀、旅游者觀光、商界及同行參觀的服務(wù)，以展現(xiàn)工業(yè)園的形象，提高園內(nèi)企業(yè)的影響。（13）后勤服務(wù)中心為入園企業(yè)提供宿舍、專家樓、科技人員公寓，并提供公寓管理、食堂、購(gòu)物、美容美發(fā)等生活配套服務(wù)，提供員工活動(dòng)、休閑娛樂場(chǎng)所。（14）醫(yī)療保健中心提供醫(yī)療保健、員工勞動(dòng)保護(hù)、員工體檢

39、等服務(wù)。6.2.2園區(qū)功能分區(qū)本項(xiàng)目主要功能分為五個(gè)部分（生產(chǎn)、原材料供應(yīng)、生產(chǎn)后勤服務(wù)、生活和展覽），分功能規(guī)劃部門安排見下表6-1。表6-1 分功能規(guī)劃部門表區(qū)域 部門生產(chǎn)生產(chǎn)中心、原材料加工中心原材料供應(yīng)物流中心、原材料檢測(cè)中心生產(chǎn)后勤服務(wù)金融服務(wù)中心、旅游觀光工業(yè)服務(wù)中心、商務(wù)中心、市場(chǎng)拓展中心、維修中心生活后勤服務(wù)中心、醫(yī)療保健中心展覽項(xiàng)目中心、展覽中心、人才招聘培訓(xùn)中心、物業(yè)管理中心本項(xiàng)目原材料供應(yīng)區(qū)位于地塊一的東北側(cè)（參見XX機(jī)電工業(yè)園彩色總平面圖），生產(chǎn)在地塊一至地塊五內(nèi)進(jìn)行。于地塊六內(nèi)設(shè)置生產(chǎn)后勤服務(wù)、生活和會(huì)展功能。本項(xiàng)目規(guī)劃總體布置說(shuō)明如下：（1）生產(chǎn)區(qū)主要為機(jī)電企業(yè)提供

40、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)廠房場(chǎng)地條件。該分區(qū)將集合全國(guó)范圍內(nèi)有優(yōu)勢(shì)的汽車及零部件、機(jī)械電子、儀器儀表等生產(chǎn)廠家200家左右。機(jī)械類生產(chǎn)區(qū)擬建單層、輕鋼結(jié)構(gòu)，大空間以便設(shè)備的裝置，每單元面積約150011000 m2不等，可分可合，靈活排布，適應(yīng)廠商對(duì)不同規(guī)模大小廠房的需求。電子類生產(chǎn)區(qū)擬建3層、輕鋼結(jié)構(gòu)，每單元面積約10003000 m2，每25棟單體圍合成小型院落。（2）綜合管理大樓主要作用于工業(yè)園區(qū)的整體管理與服務(wù)，內(nèi)設(shè)項(xiàng)目中心、人才招聘培訓(xùn)中心、金融服務(wù)中心、商務(wù)中心、物業(yè)管理中心、旅游觀光工業(yè)服務(wù)中心，用于園區(qū)管理公司辦公及工商、稅務(wù)、公安等部門在此設(shè)點(diǎn)。（3）綜合服務(wù)大樓集餐飲、娛樂、住宿等綜合性生

41、活服務(wù)設(shè)施為一體，主要為入園企業(yè)的大型會(huì)議接待與休閑服務(wù)。內(nèi)設(shè)醫(yī)療保健中心、后勤服務(wù)中心，提供住宿、餐飲、健身、娛樂、醫(yī)療等后勤服務(wù)，是對(duì)外交流、活動(dòng)的重要場(chǎng)所，并設(shè)立銀行、郵電等服務(wù)項(xiàng)目。綜合管理大樓和綜合服務(wù)大樓呈“U”型布置。（4）會(huì)展中心為入園企業(yè)提供產(chǎn)品展示、大型會(huì)議、學(xué)術(shù)交流、訂貨會(huì)議、節(jié)日慶典等大型集體活動(dòng)服務(wù)。定期舉行產(chǎn)品推介會(huì)和客戶交流及促銷活動(dòng)，為園區(qū)企業(yè)提供交流、展示的平臺(tái)。（5）公寓在地塊六內(nèi)以螞蟻河為中心交錯(cuò)布置職工宿舍和專家公寓。（6）公用設(shè)施設(shè)供配電房一座，供水系統(tǒng)設(shè)給水加壓站一座。（7）綠化規(guī)劃用地207511.85 m2 ，圍繞各個(gè)園區(qū)廣植花草樹木，在專家樓及

42、公寓區(qū)擬建多個(gè)園藝小品，成片綠化，花香宜人，環(huán)境清新。（8）道路和停車場(chǎng)，擬在園區(qū)內(nèi)建18米寬主干道，在各標(biāo)準(zhǔn)廠房間及樓房間建12米寬支干道和3米寬休閑小路以及若干個(gè)停車場(chǎng)，道路、停車場(chǎng)。本項(xiàng)目分區(qū)布局結(jié)構(gòu)合理，即相對(duì)獨(dú)立，又能相互保持密切聯(lián)系。規(guī)劃布局注重與環(huán)境品質(zhì)的提升相呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)環(huán)境、功能的優(yōu)化，創(chuàng)造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的XX機(jī)電工業(yè)園生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。工業(yè)園綠地系統(tǒng)的布局與整個(gè)杭州市XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃的綠化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。總體平面布置見總平面布置示意圖。6.3 主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)及參數(shù)規(guī)劃用地面積：116.13 公頃 ，折合1742畝代征地面積：15.64公頃 折合235畝凈用地面積：10

43、0.49公頃 折合1507畝總建筑面積：614935 m2建筑占地面積：470898 m2建筑密度：46.86容積率：61%綠地率：20.65%道 路：188907m2停車位 ：580個(gè)7 建設(shè)方案7.1 建筑方案本工程場(chǎng)地位于杭州市XX區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，廠區(qū)及附近地勢(shì)開闊，地形平坦。具有地理位置、道路交通等多方面的優(yōu)越條件。7.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)：民用建筑設(shè)計(jì)通則 JGJ37-87辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JCJ67-89建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007-20027.1.2 建筑設(shè)計(jì)方案本項(xiàng)目擬建綜合管理大樓、服務(wù)大樓

44、及與之配套的配電房等117棟建筑，建筑總面積614935m2，其中：工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房560722 m2，專家樓及員工公寓44264 m2，展覽中心、綜合管理大樓、綜合服務(wù)中心、配電房、門房治安室、給水加壓站等9949 m2。詳見建筑工程總表7-1。表7-1 建筑工程匯總表 單位：m2序號(hào)建筑名稱棟數(shù)占地總面積建筑總面積結(jié)構(gòu)備注一產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)廠房1單層機(jī)械類94415247435886輕鋼2多層電子類741612124836框架小計(jì)101456859560722二專家及公寓宿舍樓147377 44264磚混三公用配套設(shè)施1辦公樓121937677框架2多項(xiàng)中心111362272框架3小計(jì)233299

45、9494總計(jì)1174675656149357.2 道路及綠化園區(qū)內(nèi)建18米寬主干道和12米寬支干道，3米寬小路及580個(gè)停車場(chǎng)位，其面積為188907 m2。本項(xiàng)目在總體規(guī)劃中擬建多個(gè)園藝小品，廣植花草樹木，成片綠化，花香宜人，環(huán)境清新，綠地率達(dá)到20.65%8 公用工程本項(xiàng)目位于湖本省杭州市XX區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，擬建場(chǎng)地分為生產(chǎn)區(qū)、原材料供應(yīng)區(qū)、生產(chǎn)后勤管理服務(wù)區(qū)、展覽區(qū)、生活區(qū)等五個(gè)功能區(qū)五大功能區(qū)。設(shè)有綜合管理大樓、展覽中心、服務(wù)大樓及配套的配電房及其他生活輔助用房等。并設(shè)有停車場(chǎng)等配套設(shè)施，項(xiàng)目所在地市政給排水管網(wǎng)設(shè)施完善，利于工程就近介入。根據(jù)項(xiàng)目的主要功能配套和實(shí)際需要，擬設(shè)置給排水系

46、統(tǒng)：生活給水系統(tǒng)、生活污水排放系統(tǒng)、消火拴消防給水系統(tǒng)、雨水排放系統(tǒng)等。8.1 供電工程8.1.1 設(shè)計(jì)依據(jù)及范圍（1） 設(shè)計(jì)依據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ16-87（2001年版）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50057-9410KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50053-94（2）設(shè)計(jì)范圍共配電、照明和動(dòng)力系統(tǒng)用電。設(shè)計(jì)配電系統(tǒng)、照明、動(dòng)力、防雷及接地。8.1.2 供電工程根據(jù)XX機(jī)電工業(yè)園整體規(guī)劃，本項(xiàng)目設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、屬一般工業(yè)用建筑類型，辦公樓、展示中心、服務(wù)中心及其他生活輔助用房等單體，屬一般民用建筑類型，故按二級(jí)負(fù)荷供電。本項(xiàng)目采用10KV回路供電，電源由發(fā)展區(qū)變電所引入。預(yù)計(jì)日用電負(fù)

47、荷為29980KW左右。其中：（1）專家樓、員工公寓用電功率10KW/戶計(jì)算，共計(jì)5280KW。（2）倉(cāng)庫(kù)無(wú)留用電功率預(yù)計(jì)8500KW左右。（3）標(biāo)準(zhǔn)廠房用電功率預(yù)計(jì)15000KW左右。（4）展覽、辦公、服務(wù)中心用電功率預(yù)計(jì)200KW左右。（5）公用照明及安全防護(hù)系統(tǒng)用電功率預(yù)計(jì)1000KW左右。（6）園區(qū)內(nèi)擬采用電纜溝敷設(shè)電纜供電。考慮用電系數(shù)及功率因素，經(jīng)估算本項(xiàng)目日用電容量為20000KVA。按照變配電所深入負(fù)荷中心，便于集中管理的設(shè)計(jì)原則，根據(jù)本項(xiàng)目符合估算情況，擬在園區(qū)內(nèi)辦公樓旁設(shè)置配電房一座，同時(shí)考慮留有余量，擬配置2000KVA變壓器10臺(tái)，另配備應(yīng)急供電系統(tǒng)。總體規(guī)劃中供電采用

48、220/380V三相四線PE保護(hù)線的TN-S系統(tǒng)。其供配電壓為220V和380V。低壓系統(tǒng)采用放射式及樹干式混合供電，對(duì)重要負(fù)荷或大容量電力負(fù)荷采用放射式供電，和專用保護(hù)接地線（PE）。一般支線和380V配電線均采用電纜溝敷設(shè)，電力線一般沿道路敷設(shè)。園區(qū)內(nèi)路燈沿道路單側(cè)布置，采用造型優(yōu)美的庭院燈。本工程按二類防雷設(shè)計(jì)，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)接地，所有用電設(shè)備正常時(shí)不帶電金屬外殼，插座保護(hù)接地線均須與PE線可靠連接，本工程采用防雷、強(qiáng)電、弱電及防靜電共用接地裝置，其接地電阻不大于1歐。本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為滾動(dòng)發(fā)展，各入園企業(yè)用電狀況不同，在實(shí)施過(guò)程中可按實(shí)際情況調(diào)整設(shè)計(jì)。8.2給排水8.2.1 設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給

49、排水設(shè)計(jì)依據(jù) GBJ115-88（1997年版）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ16-87（2001年版）8.2.2 給水工程本工程水源來(lái)自城市市政給水管網(wǎng)，壓力為0.5Mpa。考慮設(shè)DN400進(jìn)水管引入建設(shè)場(chǎng)地，并形成環(huán)形管網(wǎng)，配置水表、消火拴、室外消防水泵結(jié)合氣等給水構(gòu)筑物。本項(xiàng)目用水量主要為生產(chǎn)用水及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人員、工作人員等生活用水及道路交灑和綠化用水等。供水方式：從項(xiàng)目建設(shè)地鋪設(shè)管道與市政管網(wǎng)連接。本項(xiàng)目生產(chǎn)生活用水量經(jīng)估算為4800噸/日，其中專家樓、員工公寓水增容600噸/日；生產(chǎn)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房預(yù)計(jì)水增容3600/日；倉(cāng)庫(kù)物流區(qū)預(yù)計(jì)水增容400噸/日，會(huì)展中心、管理、服務(wù)中心預(yù)計(jì)水增容200噸

50、/日。消防用水量按單位同一時(shí)間一次性火災(zāi)考慮，室內(nèi)消火栓用水量15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按3hr計(jì)，則室外消防用水量Q=270m3。室外消防用水有時(shí)外管網(wǎng)供應(yīng)。每間隔120米處設(shè)置一套消防栓。以上供水指標(biāo)均為預(yù)計(jì)，在實(shí)施過(guò)程中可按實(shí)際情況規(guī)劃設(shè)計(jì)。生活用水均有市政管網(wǎng)直接供給，場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置相應(yīng)供水管網(wǎng)和消火栓消防給水系統(tǒng)。8.2.3 排水工程為了便于污水的收集和處理，本項(xiàng)目生活污、廢水和雨水?dāng)M采取分流制排水量按總用水量的85%計(jì)算約4080 m3/d，污水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，主管DN800mmDN600mm，沿道路敷設(shè)與市政排污管網(wǎng)相連。污水經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水干管。雨水匯合排入雨水

51、井，經(jīng)雨水管網(wǎng)流入市政雨水干管。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目給、排水及相應(yīng)管道、排水管網(wǎng)等投資450萬(wàn)元。8.3 空調(diào)根據(jù)各單體建筑不同的使用功能，擬在專家樓、會(huì)展中心、服務(wù)中心、辦公樓、門樓治安室設(shè)置柜式和分體式空調(diào)。（廠房及倉(cāng)庫(kù)由入駐企業(yè)投資自行解決，在此不考慮）。8.4 供氣管道目前城市市民使用的燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)主要為管道煤氣和瓶裝液化氣。隨著天然氣“西氣東送”工程的實(shí)施，屆時(shí)可改變城市燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)。故本工程供氣管道宜采用耐壓鋼管鋪設(shè)，近期可使用煤氣，遠(yuǎn)期可接入天然氣源。8.5 通訊及弱電工程本項(xiàng)目總體規(guī)劃施工中，將數(shù)字信息技術(shù)和安全防范技術(shù)相結(jié)合。考慮光纖到園區(qū)方案，預(yù)埋通信線，適時(shí)安裝ISDN、ADSL通信設(shè)備；

52、閉路電視線路可考慮雙向回路，以利節(jié)目點(diǎn)播系統(tǒng)運(yùn)用；各系統(tǒng)入戶設(shè)備將由用戶自理。管線由施工方統(tǒng)一規(guī)范安裝。本項(xiàng)目工業(yè)園區(qū)內(nèi)部不設(shè)用戶小交換機(jī)，全部電話用戶都作為市話公網(wǎng)的直撥用戶，辦公電話容量按每40m2使用面積2對(duì)用戶線進(jìn)行設(shè)計(jì)，擬采用電話電纜直接引入各個(gè)辦公室。在會(huì)展中心安裝LED顯示屏一個(gè)，并在大廳內(nèi)設(shè)1臺(tái)觸摸屏計(jì)算機(jī)，以方便了解工業(yè)園企業(yè)及產(chǎn)品信息。8.6 安防系統(tǒng)在總體規(guī)劃中安全防護(hù)采用現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，如設(shè)置自動(dòng)傳呼、報(bào)警、監(jiān)護(hù)信號(hào)燈設(shè)施。放火、防煤氣泄漏、防盜三防24小時(shí)技術(shù)性監(jiān)控。區(qū)內(nèi)保安可考慮合法、實(shí)施監(jiān)控部分公用通道等。安防系統(tǒng)入戶設(shè)備將由用戶自理。管線由施工方統(tǒng)一規(guī)范安裝。9

53、 環(huán)保、消防、勞動(dòng)安全及節(jié)能9.1 環(huán)境保護(hù)本工程根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)，在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中必須對(duì)“三廢”同時(shí)進(jìn)行治理，使各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家環(huán)保法規(guī)要求。9.1.1 環(huán)境保護(hù)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)（1）法律、法規(guī)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例（98）國(guó)務(wù)院253號(hào)（2）環(huán)境保護(hù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （GB3838-2002）城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) （GB3096-93）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) （GB8987-96）9.1.2 項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目施工期建對(duì)環(huán)境空氣的污染主要來(lái)自施工揚(yáng)塵，施工期間所產(chǎn)生的固體廢物主要有基礎(chǔ)施工所挖掘的土石方、主體結(jié)構(gòu)

54、施工所產(chǎn)生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，項(xiàng)目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。本項(xiàng)目建成后將采用燃?xì)饣螂娔埽辉O(shè)置燃煤或燃油鍋爐，基本上無(wú)空氣污染，只有少量生產(chǎn)廢氣、生活污水及生活垃圾。9.1.3 環(huán)境的保護(hù)措施（1）本項(xiàng)目屬綠色產(chǎn)業(yè)園，入園企業(yè)均需做環(huán)境評(píng)價(jià)，拒絕嚴(yán)重污染環(huán)境的企業(yè)入園。入園企業(yè)在實(shí)驗(yàn)及生產(chǎn)過(guò)程中，均需對(duì)有輕微環(huán)境污染的項(xiàng)目（工業(yè)廢氣、廢水、噪音等）做出處理和防止后再實(shí)施。園區(qū)內(nèi)將采用燃?xì)饣螂娔埽辉O(shè)置燃煤或燃油鍋爐，廚房油煙塵將采用負(fù)壓集中排煙道，基本上無(wú)空氣污染。在施工過(guò)程中對(duì)產(chǎn)生噪音較大

55、的機(jī)械設(shè)備加隔音降噪裝置；采用噴水降塵，場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸?shù)缆愤M(jìn)行硬化，在出入口設(shè)沖洗槽，在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置污水沉淀池，對(duì)市政道路的污染及時(shí)派專人打掃并沖洗。（2）廢氣處理對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)廠房?jī)?nèi)生產(chǎn)產(chǎn)生廢氣的地方，在設(shè)計(jì)中考慮機(jī)械通風(fēng)排氣措施，以滿足車間衛(wèi)生要求。（3）廢水處理本項(xiàng)目園區(qū)排水?dāng)M采用分流制排水系統(tǒng)。根據(jù)雨污分流的原則分別設(shè)置園區(qū)雨水管網(wǎng)和園區(qū)污水管網(wǎng)。園區(qū)內(nèi)的清下水、生活污水及生產(chǎn)污水根據(jù)清污分流的原則采用分流制排水系統(tǒng)。排出的生活污水經(jīng)處理后，與生產(chǎn)污水和并一起排入園區(qū)污水處理網(wǎng)管，達(dá)標(biāo)后統(tǒng)一排放。清下水直接排入園區(qū)雨水管網(wǎng)。本項(xiàng)目生活糞便污水排入化糞池，經(jīng)初級(jí)處理達(dá)到二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后排入市政排水管道

56、。（4）廢渣及處理廢渣主要是生活垃圾和廢棄紙張等，擬設(shè)置垃圾箱將其集中分類堆放然后交環(huán)衛(wèi)部門處理。（5）噪音及處理本項(xiàng)目噪音主要源于各類機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的機(jī)械噪音。盡量將產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)的設(shè)備用房布置在較為隱蔽的部位，在設(shè)備選型時(shí)選用低噪音設(shè)備，并配降噪裝置，以減少對(duì)環(huán)境的影響。9.2 消防9.2.1 設(shè)計(jì)依據(jù)（1）中華人民共和國(guó)消防法 1998年9月1日施行（2）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ16-87(2001版)（3）建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ140-90（1997版）（4）汽車庫(kù)、修車房、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50069-979.2.1 消防措施本項(xiàng)目按工業(yè)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和民用建筑設(shè)

57、計(jì)防火規(guī)范規(guī)定進(jìn)行分區(qū)處理。建筑周圍均有環(huán)形車道，應(yīng)保持消防通道暢通。在公共區(qū)域設(shè)置自動(dòng)噴淋等固定滅火裝置，并配套小型滅火器材和按規(guī)定設(shè)立防火栓等消防設(shè)施。室內(nèi)消火栓消防用水量為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。室內(nèi)消火栓布置按規(guī)范要求應(yīng)布置在易于取用的地方，室外消防用水量為25L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3小時(shí)，一次火災(zāi)需水量270 m3。室外消防用水量由市政給水管網(wǎng)供給，按規(guī)范要求在建筑物四周設(shè)置室外地上式消火栓。9.3 勞動(dòng)安全及保護(hù)（1）在總平面布置上，各建筑物之間按規(guī)范要求留有足夠的間距，道路呈環(huán)形通道，滿足消防和車輛運(yùn)行等方面要求。（2）成立保安部，一天2

58、4小時(shí)安排保安值班，保證工業(yè)園生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序和業(yè)主的利益。（3）本項(xiàng)目各建筑物均按規(guī)范規(guī)定作防雷設(shè)計(jì)。按二級(jí)防雷接地考慮，層面設(shè)避雷針，其引下極及接地裝置均可利用建筑框架鋼筋，接地電阻1.5歐。（4）電器設(shè)備外殼，配線穿管以及電器安裝支架等均作接零保護(hù)。檢修照明電壓不高于12V，以確保操作人員和檢修人員不致發(fā)生觸電事故。（5）對(duì)全體員工定期組織進(jìn)行健康檢查，建立健康檔案，加強(qiáng)職工的衛(wèi)生保健。9.4 節(jié)能9.4.1 設(shè)計(jì)依據(jù)（1）中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法 （1998年1月1日?qǐng)?zhí)行）（2）評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則 （GB3485）（3）評(píng)價(jià)企業(yè)和利用熱技術(shù)導(dǎo)則 （GB3486）（4）評(píng)價(jià)企業(yè)和利用水

59、技術(shù)導(dǎo)則 （GB7119）9.4.2 節(jié)能措施工業(yè)園具體采用以下節(jié)能措施：（1）配電設(shè)計(jì)選用節(jié)能變配電設(shè)備、節(jié)能設(shè)備和照明燈具，減少耗電。（2）建筑物設(shè)計(jì)應(yīng)盡量滿足通風(fēng)、采光要求，合理配置設(shè)備和燈具的數(shù)量及位置，在滿足使用和照明的前提下盡量減少設(shè)備和燈具的裝機(jī)容量。公用部分需安裝光控或聲控開關(guān)。（3）加強(qiáng)節(jié)能的宣傳、檢查和計(jì)量管理。加強(qiáng)自來(lái)水管網(wǎng)的管理，及時(shí)排除管網(wǎng)泄漏現(xiàn)象；采用感應(yīng)式出水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。將節(jié)能工作納入物業(yè)管理，強(qiáng)化專業(yè)管理和企業(yè)管理相結(jié)合。10 組織管理及勞動(dòng)定員10.1 組織管理為了保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施，由杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)組建專門的“XX機(jī)電工業(yè)園

60、項(xiàng)目管理分公司”，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的建設(shè)管理、招商及運(yùn)行管理。“XX機(jī)電工業(yè)園項(xiàng)目管理分公司”實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司內(nèi)設(shè)“一室四部”：總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)開發(fā)管理部、人力資源部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、安全服務(wù)部。（1）總經(jīng)理辦公室：負(fù)責(zé)項(xiàng)目及未來(lái)園區(qū)管理的綜合材料及有關(guān)文件，政策研究、信息交流、文件管理、后勤服務(wù)，上下聯(lián)絡(luò)及接待工作。（2）市場(chǎng)開發(fā)管理部：負(fù)責(zé)制定市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略，規(guī)劃年度實(shí)施方案，并組織實(shí)施，負(fù)責(zé)市場(chǎng)開發(fā)及管理，以及規(guī)劃和項(xiàng)目建議建議書的編制、招商引資和宣傳工作。（3）人力資源部：負(fù)責(zé)制定公司人力資源開發(fā)戰(zhàn)略和年度人力資源培訓(xùn)計(jì)劃，進(jìn)行人事勞資管理、檔案管理，考察選拔人才等工作。（4

61、）計(jì)劃財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)制定公司財(cái)務(wù)管理、核算和審計(jì)辦法，制定年度公司計(jì)劃，審定投資計(jì)劃，監(jiān)督投資使用情況，負(fù)責(zé)籌集項(xiàng)目建設(shè)資金。（5）安全服務(wù)部：負(fù)責(zé)工業(yè)園各項(xiàng)服務(wù)、保衛(wèi)、安全工作及保潔工作。 董事會(huì)總經(jīng)理市場(chǎng)開發(fā)部總經(jīng)理辦公室服務(wù)保安部計(jì)劃財(cái)務(wù)部人力資源部圖10-1 項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)圖10.2 勞動(dòng)定員本項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，須配備工作人員68人，主要負(fù)責(zé)園區(qū)管理及安全、環(huán)衛(wèi)工作等。公司將實(shí)行全員聘任制，進(jìn)行年度考核競(jìng)崗，擇優(yōu)聘用，公開公正選拔人才，所有人員需培訓(xùn)合格后，方能上崗。人員具體分配見表10-1。11 建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目工業(yè)園規(guī)劃分二期進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)工期預(yù)計(jì)2年，在建設(shè)期內(nèi)需完成準(zhǔn)備、項(xiàng)目審批、

62、地質(zhì)勘探、設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修及設(shè)備安裝、配套工程等工作。工程進(jìn)度見表11-1。表10-1 勞動(dòng)定員表序號(hào)崗位名稱人數(shù)一行政管理人員14人1總經(jīng)理12副總經(jīng)理33其它行政管理人員10二園區(qū)管理人員541輔助設(shè)施管理人員202保安人員243保潔綠化人員10三合計(jì)68表11-1 工程進(jìn)度表序號(hào) 時(shí)間項(xiàng)目?jī)?nèi)容第一年第二年123412341項(xiàng)目可行性論證、審批及設(shè)計(jì)2工程、設(shè)備招標(biāo)及訂購(gòu)3土地平整4一期基礎(chǔ)及其他工程等5一期土建工程6一期工程設(shè)備安裝、調(diào)試7二期基礎(chǔ)及其他工程等8二期土建工程9二期工程設(shè)備安裝、調(diào)試10投入使用12 投資估算及資金來(lái)源12.1 建設(shè)投資估算12.1.1估算說(shuō)明（1）本項(xiàng)

63、目生產(chǎn)廠房等建筑面積共為614935m2，其建筑費(fèi)用按平均單位面積綜合造價(jià)500元/ m2估算。其中，用于銷售部分的建筑面積占98.38%，用于出租和自用部分的建筑面積占1.62%。（2）室外工程、供水、排水及消防、弱電系統(tǒng)等工程費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際工程量估算。（3）本項(xiàng)目征地約1742畝按10萬(wàn)元/畝估算征地費(fèi)用。（4）項(xiàng)目地勘費(fèi)用按4元/平方米測(cè)算、設(shè)計(jì)費(fèi)用按10元/平方米測(cè)算、監(jiān)理費(fèi)用按2元/平方米測(cè)算。（5）本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用的5%估算。12.1.2 建設(shè)期利息本項(xiàng)目所需投資全部由企業(yè)自籌。建設(shè)期無(wú)借款利息。12.1.3 項(xiàng)目建設(shè)投資本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為54643.37萬(wàn)元，詳見

64、附表1。12.2 新增流動(dòng)資金項(xiàng)目投產(chǎn)后所需流動(dòng)資金主要用于支付人員工資、各項(xiàng)辦公費(fèi)用等，本項(xiàng)目按出租及物業(yè)管理收入周轉(zhuǎn)2次估算流動(dòng)資金需要量。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年（3年）需新增流動(dòng)資金237.16萬(wàn)元，其中新增鋪底流動(dòng)資金71.15萬(wàn)元。新增流動(dòng)資金估算祥見附表2。12.3 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和新增流動(dòng)資金，本項(xiàng)目的總投資為54714.51萬(wàn)元，其中建設(shè)投資54643.37萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金投資71.15萬(wàn)元。在技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目總資金是指本項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)投資及全部流動(dòng)資金之和。本項(xiàng)目總資金為54880.52萬(wàn)元。12.4 資金來(lái)源本項(xiàng)目所需投資由企業(yè)自籌解決，

65、其自籌資金除企業(yè)自有資金、建設(shè)期內(nèi)企業(yè)前期預(yù)收的售房款以外，主要通過(guò)增資擴(kuò)股的方式籌集。12.5用款計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資資金54643.37萬(wàn)元應(yīng)在建設(shè)期（2年）內(nèi)全部到位，新增流動(dòng)資金第1年到位71.15萬(wàn)元，第2年增加118.38萬(wàn)元，第3年增加47.43萬(wàn)元。資金來(lái)源及支出詳見附表3。13 財(cái)務(wù)測(cè)算及評(píng)價(jià)根據(jù)工業(yè)園及房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，本項(xiàng)目計(jì)算期擬定為3年，其中建設(shè)期2年（含銷售經(jīng)營(yíng)期），銷售經(jīng)營(yíng)期1年。13.1 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算（1）銷售量及出租量本工程供銷售的面積有：標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑面積560722 m2，專家樓及員工公寓建筑面積44264m2。本工

66、程供出租的面積有：綜合服務(wù)中心2272m2，綜合管理大樓7677 m2（自用2000 m2）（2）銷售計(jì)劃本項(xiàng)目工程總建筑614935m2，在建設(shè)期2年內(nèi)建成。根據(jù)企業(yè)的營(yíng)銷計(jì)劃，本項(xiàng)目將根據(jù)預(yù)售的購(gòu)買合同施工，即在施工前簽訂購(gòu)買合同，由購(gòu)買方先預(yù)付定金，在交付使用后一次性付清房款。本項(xiàng)目銷售從開始施工后及建設(shè)期的第1年開始，在建成后即本項(xiàng)目第3年完成銷售計(jì)劃。三年內(nèi)各年的銷售比例按30%、50%、20%測(cè)算。本項(xiàng)目綜合服務(wù)中心和部分管理大樓出租比例按30%、50%、20%測(cè)算。分年銷售及出租量預(yù)測(cè)詳見表13-1。表13-1 銷售及出租量預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目 年份面積（m2）第1年第2年第3年1出售

67、及出租比例30%50%20%2對(duì)外出售廠房2.1 標(biāo)準(zhǔn)廠房：?jiǎn)螌訖C(jī)械類435886130765.821794387177.22.2 多層電子類12483637450.86241824967.2標(biāo)準(zhǔn)廠房小計(jì)560722168216.6280361112144.43對(duì)外出售專家樓及員工公寓4426413279.2221328852.8對(duì)外出售小計(jì)604986181495.8302493120997.24對(duì)外出租4.1綜合服務(wù)中心2272681.61136454.44.2綜合管理大樓56771703.12838.51135.4對(duì)外出租小計(jì)99492984.74974.51989.8合計(jì)6149351

68、84480.5307467.5122987（3）營(yíng)業(yè)收入a.預(yù)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)廠房、專家樓及員工公寓銷售價(jià)格：1280元/ m2；綜合服務(wù)中心、綜合管理大樓出租價(jià)格：10元/月m2；標(biāo)準(zhǔn)廠房物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.5元/月m2；專家樓及員工公寓物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.8元/月 m2。b.銷售收入預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的出售標(biāo)準(zhǔn)廠房等銷售收入共計(jì)77438.21萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)年均銷售收入為25812.74萬(wàn)元，詳見附表6。c.出租收入預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的出租服務(wù)中心的租賃收入共計(jì)200.31萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)年均租賃收入為66.77萬(wàn)元，詳見附表6。d.物業(yè)管理收入預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)物業(yè)管理收入共計(jì)7

69、95.75萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)年均物業(yè)管理收入為265.25萬(wàn)元，詳見附表6。（4）營(yíng)業(yè)稅金及附加：本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城維稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)分別為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的7%、3%、2%，平抑物價(jià)基金、教育發(fā)展基金分別為營(yíng)業(yè)收入的0.1%。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)共應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附加為4549.19萬(wàn)元，計(jì)算期內(nèi)年均營(yíng)業(yè)稅金及附加為1516.40萬(wàn)元，詳見附表6。13.2 總成本費(fèi)用測(cè)算本項(xiàng)目的成本費(fèi)用包括以下部分：（1）燃料動(dòng)力費(fèi)：本次測(cè)算的燃料動(dòng)力消耗量根據(jù)本項(xiàng)目企業(yè)自用消耗量估算，燃料動(dòng)力費(fèi)用按每年20萬(wàn)測(cè)算。（2）直接工資：本項(xiàng)目直接勞動(dòng)定員54人，其工資成本以人均年收入14400元為技術(shù)測(cè)算，福

70、利費(fèi)按工資額的14%提取。管理人員工資在管理費(fèi)用中列支。（3）折舊費(fèi)：預(yù)計(jì)本項(xiàng)目新增固定資產(chǎn)原值35015.29萬(wàn)元，其中出售建筑物（含應(yīng)分?jǐn)偟幕绢A(yù)備費(fèi)）31761.77萬(wàn)元在計(jì)算期內(nèi)根據(jù)銷售計(jì)劃比例分?jǐn)偅黄髽I(yè)出租及自用的建筑物及設(shè)備等（含應(yīng)分?jǐn)偟幕绢A(yù)備費(fèi)）3253.52萬(wàn)元，按固定資產(chǎn)折舊年限20年及殘值率4%。詳見附表5。（4）銷售費(fèi)用：按每年出售房產(chǎn)銷售收入的3%測(cè)算，主要用于廣告支出、銷售人員工資及運(yùn)輸費(fèi)用。（5）管理費(fèi)用（不含攤銷費(fèi)）：按企業(yè)實(shí)際管理費(fèi)用綜合水平預(yù)測(cè)。（6）攤銷費(fèi)：預(yù)計(jì)本項(xiàng)目新增前期工作費(fèi)等遞延資產(chǎn)投資2208.08萬(wàn)元、土地等無(wú)形資產(chǎn)17420萬(wàn)元，其中遞延資產(chǎn)

71、及自用土地在計(jì)算期內(nèi)平均等額攤銷計(jì)算，出售建筑物部分的土地按銷售計(jì)劃比例攤銷計(jì)算，詳見附表5。（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用：本項(xiàng)目無(wú)長(zhǎng)、短期貸款，故不計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。預(yù)計(jì)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的總成本費(fèi)用為54449.98萬(wàn)元，其中經(jīng)營(yíng)成本為3280.03萬(wàn)元。項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)年均總成本費(fèi)用為18149.99萬(wàn)元，年均經(jīng)營(yíng)成本為1093.34萬(wàn)元，見附表4。13.3 利潤(rùn)測(cè)算及利潤(rùn)分配預(yù)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的利潤(rùn)總額為21065.78萬(wàn)元，計(jì)算期內(nèi)年平均利潤(rùn)為7021.93萬(wàn)元，見附表7。各年實(shí)現(xiàn)新增利潤(rùn)按25%上交所得稅，預(yù)計(jì)計(jì)算期內(nèi)應(yīng)納所得稅總額為4858.77萬(wàn)元，年均應(yīng)納所得稅1619.59萬(wàn)元，所得稅后凈利潤(rùn)總額為1

72、4576.32萬(wàn)元，年均凈利潤(rùn)為4858.77萬(wàn)元。法定公積金、公益金分別按所得稅后利潤(rùn)的10%、5%提取，見附表7。13.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)13.4.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)各主要財(cái)務(wù)效益指標(biāo)值參見表13-2。表13-2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)財(cái)務(wù)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1營(yíng)業(yè)收入總額萬(wàn)元78434.272上繳稅金萬(wàn)元9407.962.1營(yíng)業(yè)稅金及附加總額萬(wàn)元4549.192.2所得稅萬(wàn)元4858.773稅后利潤(rùn)萬(wàn)元14576.324全部投資利潤(rùn)率%8.85按計(jì)算期平均值計(jì)算5全部投資利稅率%11.62按計(jì)算期平均值計(jì)算 6投資回收期年2.16含建設(shè)期2年7財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%78.50%8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元878

73、6.29i10%9盈虧平衡點(diǎn)%72.8113.4.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)能收回全部投資，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，上述指標(biāo)均反映該項(xiàng)目不僅大于行業(yè)的基準(zhǔn)指標(biāo)，也符合當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)技術(shù)要求。從財(cái)務(wù)角度分析本項(xiàng)目是可行的。13.5 社會(huì)效益分析清誠(chéng)集團(tuán)杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司在杭州市XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)興建約1742畝的“XX機(jī)電工業(yè)園”，集生產(chǎn)、設(shè)計(jì)、供應(yīng)、物流、會(huì)展、銷售服務(wù)、金融服務(wù)、后勤服務(wù)于一體，形成一條龍生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)體系，既保證專業(yè)性和先進(jìn)性，又有相應(yīng)的配套設(shè)施。本項(xiàng)目的建設(shè)，在中觀層面上，服務(wù)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)和浙江省支柱產(chǎn)業(yè)，

74、通過(guò)集聚機(jī)電行業(yè)的企業(yè)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效益，整體上帶動(dòng)浙江機(jī)電產(chǎn)業(yè)在規(guī)模、結(jié)構(gòu)和效益上的不斷提升和優(yōu)化；同時(shí)，與杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)構(gòu)成協(xié)作配套關(guān)系，有利于彌補(bǔ)開發(fā)區(qū)目前用地不足的缺陷，放大開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚效能；在微觀層面上，預(yù)計(jì)在三年內(nèi)達(dá)到引進(jìn)各類汽車及零部件、機(jī)械電子、儀器儀表等廠家約200家，實(shí)際工業(yè)年產(chǎn)值最低可達(dá)40億元；園區(qū)先進(jìn)的管理理念和管理模式，有利于入園企業(yè)獲得專業(yè)化的銷售、金融和后勤服務(wù)，集中資金和精力，解決生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和技術(shù)研發(fā)方面的問題；有利于企業(yè)降低成本，提高經(jīng)營(yíng)管理水平和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，可為社會(huì)提供約20000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。14 不確定性分析14.1 盈虧平衡分析

75、14.1.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的：年均固定成本 17345.65萬(wàn)元年均營(yíng)業(yè)收入 26144.76萬(wàn)元年均營(yíng)業(yè)稅金及附加 1516.40萬(wàn)元年均變動(dòng)成本 804.34萬(wàn)元14.1.2 盈虧平衡點(diǎn)按以上數(shù)據(jù)計(jì)算，盈虧平衡點(diǎn)銷售能力利用率72.81%計(jì)算表明，當(dāng)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)到率72.81%，即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。14.2 敏感性分析14.2.1 分析的主要指標(biāo)a) 年均利潤(rùn)總額b) 所得稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）c) 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率14.2.2 影響指標(biāo)變化的主要因素，有以下三個(gè)變量的變化：a)固定資產(chǎn)投資增加5%b)經(jīng)營(yíng)成本上升5%c)營(yíng)業(yè)收入下降5%14.2.3 敏感性

76、指標(biāo)：敏感性指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果見表14-1表14-1 敏感性分析表指標(biāo) 變化因素及幅度年均利潤(rùn)（萬(wàn)元）累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率較基本方案減少基準(zhǔn)方案6,478.37 8,786.29 78.50%固定資產(chǎn)投資5%5,625.53 7,013.48 57.55%20.95%營(yíng)業(yè)收入-5%5,286.16 6,545.35 56.34%22.16%經(jīng)營(yíng)成本5%6,423.70 8,683.73 77.39%1.11%從表14-1數(shù)據(jù)表明，所有分析因素在向不利方向變動(dòng)5的情況下，均不會(huì)影響項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性，可見項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。在分析因素中，營(yíng)業(yè)收入下降因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)

77、務(wù)內(nèi)部收益率的影響最為敏感，固定資產(chǎn)投資因素上升變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響次之，經(jīng)營(yíng)成本上升因素變動(dòng)影響較小。說(shuō)明營(yíng)業(yè)收入和固定資產(chǎn)投資是影響本項(xiàng)目的主要因素。因此，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)做好以下兩方面的工作：一是在建設(shè)中，在確保工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)要求的前提下，努力降低工程造價(jià)；二是在銷售過(guò)程中加大宣傳力度，力爭(zhēng)降低空置率，最大限度的減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 15 結(jié)論與建議15.1 結(jié)論（1）為了振興“杭州制造”，發(fā)展杭州及華中地區(qū)機(jī)電產(chǎn)業(yè)，杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司在杭州市XX區(qū)政府的支持下，在XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)XX機(jī)電工業(yè)園，由園區(qū)管理公司提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，吸引杭州及外地的機(jī)電企業(yè)入園，形成華中

78、地區(qū)機(jī)電產(chǎn)業(yè)中心。本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和杭州市機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。（2）杭州XX包裝印務(wù)工業(yè)園置業(yè)有限公司是清誠(chéng)集團(tuán)的下屬公司，清誠(chéng)集團(tuán)是杭州地區(qū)有實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)，該公司有能力承擔(dān)本項(xiàng)目。（3）本項(xiàng)目得到了市政府有關(guān)部門和XX區(qū)政府的大力支持，從政府角度予以扶持。有利于吸引機(jī)電行業(yè)尤其是外地有實(shí)力的企業(yè)到杭州地區(qū)發(fā)展，縮短這些企業(yè)的建設(shè)周期，降低成本，盡快實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效益。（4）本項(xiàng)目建成后，為入駐企業(yè)提供配套服務(wù)，解決企業(yè)的后顧之憂，有著顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（5）經(jīng)可行性研究分析和論證，本項(xiàng)目是可行的。15.2 建議本項(xiàng)目能否成功運(yùn)作，關(guān)鍵是杭州地區(qū)及外地機(jī)電企業(yè)的入駐進(jìn)度。項(xiàng)目業(yè)主在

79、目前土地供應(yīng)緊張的有利形勢(shì)下，應(yīng)加強(qiáng)宣傳和招商的力度，在建設(shè)中考慮入駐企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)，形成工業(yè)園區(qū)的雛形，總體規(guī)劃、分布實(shí)施、取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。16 可行性研究報(bào)告附件目錄附件1：杭州XX機(jī)電工業(yè)園規(guī)劃設(shè)計(jì)方案附件2：清誠(chéng)集團(tuán)情況介紹附件3：項(xiàng)目承擔(dān)單位財(cái)務(wù)報(bào)表附件4：XX機(jī)電工業(yè)園項(xiàng)目建議書60附表1 建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程及費(fèi)用名稱建筑面積（m2）估算價(jià)值建筑費(fèi)用設(shè)備及安裝工程其他合計(jì)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)安裝費(fèi)用小計(jì)1工程費(fèi)用1.1土建工程61493531067.8931067.891.1.1新建廠房、倉(cāng)庫(kù)等建筑61493530746.7530746.75其中：出售60498630

80、249.330249.3 自租及自用9949497.45497.451.1.2道路、停車場(chǎng)等 321.14 321.141.2公用工程2000200020001.2.1供配電1250125012501.2.2給排水4504504501.2.3安防及弱電系統(tǒng)3003003001.3環(huán)保、工業(yè)衛(wèi)生、消防及綠化280280工程費(fèi)用小計(jì)61493531067.8920000200028033347.892其它費(fèi)用02.1項(xiàng)目前期工作費(fèi)3503502.2征地費(fèi)17420174202.2.1其中：出售土地17138.1617138.162.2.2 自用土地281.84281.842.3勘察、監(jiān)理、設(shè)計(jì)咨詢

81、費(fèi)1858.081858.082.4基本預(yù)備費(fèi)1667.391667.39第二部分小計(jì)21295.4721295.473建設(shè)投資61493531067.8920000200021575.4754643.37附表2 新增流動(dòng)資金表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 年份123合計(jì)1出租及管理收入142.29379.45474.31996.062流動(dòng)資金預(yù)計(jì)周轉(zhuǎn)次數(shù)（次）2223當(dāng)年需流動(dòng)資金71.15189.73237.164當(dāng)年新增流動(dòng)資金71.15189.73237.165當(dāng)年實(shí)際新增流動(dòng)資金71.15118.5847.43237.166其中：申請(qǐng)銀行短期貸款00007企業(yè)自籌71.15118.5847.

82、43237.16附表3 資金來(lái)源及支出表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 年份123合計(jì)人民幣人民幣人民幣人民幣1投資來(lái)源合計(jì)27392.8327440.2647.4354880.521.1固定資產(chǎn)投資來(lái)源27321.6827321.68054643.371.1.1申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款01.1.2企業(yè)自籌資金27321.6827321.680.0054643.371.1.3企業(yè)購(gòu)?fù)鈪R01.2流動(dòng)資金來(lái)源71.15118.5847.43237.161.2.1申請(qǐng)銀行短期借款01.2.2企業(yè)自有資金71.15118.5847.43237.162投資支出合計(jì)27392.8327440.2647.4354880.52

83、2.1固定資產(chǎn)投資27321.6827321.68 54643.372.2建設(shè)期利息002.3流動(dòng)資金71.15118.5847.43237.16附表4 總成本表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 年份123合計(jì)平均值1直接人員工資898989267892燃料動(dòng)力20202060203折舊費(fèi)10050.3116402.666874.12933327.0911109.034管理費(fèi)用2002002006002005遞延資產(chǎn)攤消費(fèi)5376.3498803.9813662.53217842.865947.6216 財(cái)務(wù)費(fèi)用000006.1 其中：長(zhǎng)期借款利息006.2 短期借款利息007銷售費(fèi)用701.211172

84、.96478.862353.03784.348總成本費(fèi)用16436.8726688.6011324.5254449.9818149.998.1其中：固定成本15715.6525495.6410825.6652036.9617345.658.2 變動(dòng)成本721.211192.96498.862413.03804.349經(jīng)營(yíng)成本1010.211481.96787.863280.031093.34附表5 固定資產(chǎn)折舊估算、無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 年份合計(jì)折舊年限1231新增固定資產(chǎn)合計(jì)其中：原值35015.29折舊費(fèi)10050.3116402.666874.13 凈值24964.9

85、88562.321688.191.1出售建筑物（含應(yīng)分?jǐn)偟幕绢A(yù)備費(fèi)）31761.773其中：折舊費(fèi)9528.5315880.886352.35 凈值22233.246352.350.001.2自用及出租建筑物（含應(yīng)分?jǐn)偟幕绢A(yù)備費(fèi)）859.5220其中：折舊費(fèi)42.9842.9842.98 凈值816.55773.57730.591.3設(shè)備及其它23945其中：折舊費(fèi)478.8478.8478.8 凈值1915.21436.4957.62無(wú)形及遞延資產(chǎn)合計(jì)19628其中： 攤銷5376.358803.983662.53 凈值14251.735447.751785.222.1無(wú)形資產(chǎn)（出售土地

86、）17138.16其中： 攤銷5141.458569.083427.63 凈值11996.713427.630.002.2無(wú)形資產(chǎn)（自用土地）281.8420其中： 攤銷14.0914.0914.09 凈值267.75253.65239.562.3遞延資產(chǎn)2208.0810其中： 攤銷220.808220.808220.808 凈值1987.2721766.4641545.656附表6 營(yíng)業(yè)收入，稅金測(cè)算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 年份計(jì)量單位單價(jià) （元/m2）123合計(jì)平均值銷售量金額銷售量金額銷售量金額銷售量金額1營(yíng)業(yè)收入1.1對(duì)外出售1.1.1 標(biāo)準(zhǔn)廠房m21280168216.621531

87、.7228036135886.21112144.414354.4856072271772.4223924.14 1.1.2 專家樓及員工公寓m2128013279.21699.74221322832.908852.81133.16442645665.791888.60 銷售收入小計(jì)23231.4638719.1015487.6477438.2125812.74 1.2對(duì)外出租1.2.1 綜合服務(wù)中心m2120681.68.181817.621.81227227.2657.2519.08 1.2.2 綜合管理大樓m21201703.120.444541.654.50567768.12143.06

88、47.69 租賃收入小計(jì)28.6276.3195.39200.3166.77 1.3物業(yè)管理1.3.1 標(biāo)準(zhǔn)廠房m26168216.6100.93448577.6269.15560722336.43706.51235.50 1.3.2 專家樓及員工公寓m29.613279.212.7535411.233.994426442.4989.2429.75 管理收入合計(jì)113.68303.14378.93795.75265.25 營(yíng)業(yè)收入合計(jì)23373.7639098.5615961.9678434.2726144.76 2營(yíng)業(yè)稅金及附加1355.682267.72925.794549.191516.

89、40 2.1 營(yíng)業(yè)稅5%1168.691954.93798.103921.711307.24 2.2 城維稅7%81.81136.8455.87274.5291.51 2.3 教育附加稅3%35.0658.6523.94117.6539.22 2.4 堤防費(fèi)2%23.3739.1015.9678.4326.14 2.5 平抑物價(jià)基金0.1%23.3739.1015.9678.4326.14 2.6 教育發(fā)展基金0.1%23.3739.1015.9678.4326.14 附表7 損益計(jì)算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元項(xiàng)目 年份123合計(jì)平均值營(yíng)業(yè)收入23373.7639098.5615961.9678

90、434.2726144.76 減：總成本費(fèi)用16436.8726688.6011324.5254449.9818149.99 營(yíng)業(yè)稅金及附加1355.682267.72925.794549.191516.40利潤(rùn)總額5581.2110142.243711.6419435.106478.37應(yīng)稅利潤(rùn)5581.2110142.243711.6419435.106478.37 減：所得稅1395.302535.56927.914858.771619.59可分配利潤(rùn)4185.917606.682783.7314576.324858.77 減：提取公積，公益金627.891141.00417.56218

91、6.45728.82未分配利潤(rùn)3558.026465.682366.1712389.874129.96累計(jì)可分配利潤(rùn)3558.0210023.7012389.870.00 附表8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表指標(biāo)名稱單位所得稅后備注投資利潤(rùn)率%8.85 按計(jì)算期平均值計(jì)算投資利稅率%11.62 按計(jì)算期平均值計(jì)算投資回收期年2.16 含建設(shè)期2年財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%78.50%累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元8786.29 I=10%附表9 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 年份合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期1231現(xiàn)金流入80359.6223373.7639098.5617887.311.1營(yíng)業(yè)收入78434.2723373.

92、7639098.5615961.961.2回收固定資產(chǎn)殘值1688.191688.191.3回收流動(dòng)資金237.16237.162現(xiàn)金流出67568.5131154.0233725.502688.992.1固定資產(chǎn)投資54643.3727321.6827321.682.2流動(dòng)資金237.1671.15118.5847.432.3經(jīng)營(yíng)成本3280.031010.211481.96787.862.4營(yíng)業(yè)稅金及附加4549.191355.682267.72925.792.5所得稅4858.771395.302535.56927.913凈現(xiàn)金流量12791.11-7780.27 5373.06 15198.31 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-7780.27 -2407.21 12791.11 5所得稅前凈現(xiàn)金流量17649.88 -6384.96 7908.62 16126.22 6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量-6384.96 128.35 13719.02