1、I目目錄錄第一部分：房地產(chǎn)土地投資模式.1一、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式.1二、二級(jí)市場(chǎng)拿地模式.2三、投資的前期互動(dòng).5第二部分：陽(yáng)光城土地合作模式.8一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓.8二、合作開(kāi)發(fā).8三、在建工程轉(zhuǎn)讓.8四、小股操盤(pán).9五、融資代建.9六、代管代建代售.10七、產(chǎn)城融合.10第三部分：土地項(xiàng)目獲取流程.11第四部分：碧桂園拿地到售罄全流程.12第一步：獲取優(yōu)質(zhì)土地，定位精準(zhǔn).12第二步：做好前期策劃，快速開(kāi)工.15第三步：聚焦展示區(qū)域，完美開(kāi)盤(pán).18第四步：過(guò)程管控到位，質(zhì)量?jī)?yōu)良.22第五步：重視精裝策劃，打造精品.24第六步：注重細(xì)節(jié)完善，完美交樓.28第五部分：快速開(kāi)盤(pán)六步法.32第一步：做好前期

2、籌劃.32第二步：規(guī)劃設(shè)計(jì)前置.32第三步：做強(qiáng)前期集采.33第四步：工程前期介入.33第五步：招標(biāo)采購(gòu)提效.34第六步：政府關(guān)系突破.34第六部分：代銷(xiāo)代管模式.35II一、資金注入模式解析.35二、無(wú)資金注入模式解析.361第一部分：房地產(chǎn)土地投資模式第一部分：房地產(chǎn)土地投資模式一、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式一、一級(jí)市場(chǎng)拿地模式1.直接招拍掛（1）招標(biāo)：是指土地行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛?法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。（2）拍賣(mài)：是土地行政主管部門(mén)發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、 地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為

3、。（3）掛牌：是指土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布， 接受竟買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。2. 勾地等意向性拿地（1）概念勾地就是指土地在正式掛牌出讓前， 由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明購(gòu)買(mǎi)意向，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。政府已經(jīng)完成（或基本完成）了土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地具備出讓條件；土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)雖未完成，但政府無(wú)需企業(yè)投入資金完善該工作（2）路徑企業(yè)直接與政府簽署意向性的項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)， 交納一定數(shù)額的誠(chéng)意金或保證金（也可約定不交納） ，通過(guò)招拍掛獲取土地注：誠(chéng)意金或保

4、證金需銀行托管，規(guī)避存在協(xié)議出讓的法律風(fēng)險(xiǎn)。3. 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)24. 三舊改造“三舊” 改造是在城市發(fā)展到一定階段后，土地集約化發(fā)展要求下，針對(duì)“舊城鎮(zhèn)” 、 “舊廠房” 和“舊村居” 的改造。（1） “舊城鎮(zhèn)” 改造指對(duì)區(qū)、 鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、 舊商鋪、舊廠房等的改造，以及對(duì)重點(diǎn)改造城區(qū)需要“退二進(jìn)三”的舊居民用房的改造。（2） “舊廠房” 改造指對(duì)鎮(zhèn)（街道） 、 村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包括對(duì)嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑的改造。 舊廠房、 舊倉(cāng)庫(kù)，及危舊居民用房的改造。（3） “舊村居” 改造指對(duì)“城中村” 、 大量用地被城市工業(yè)區(qū)等占據(jù)的“園中村” 、 村民逐步遷出

5、或整體搬遷形成的“空心村” 等推進(jìn)農(nóng)民公寓建設(shè)、 舊物業(yè)改造和村容村貌的整治。5. 科技小鎮(zhèn)（產(chǎn)業(yè)拿地）依托大型房地產(chǎn)完善的城市運(yùn)營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈資源和強(qiáng)大的外部平臺(tái)整合能力，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)+金融+建設(shè)+機(jī)制四大保障體系，打造全國(guó)獨(dú)立無(wú)二的科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)。二、二級(jí)市場(chǎng)拿地模式二、二級(jí)市場(chǎng)拿地模式31.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是原建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為， 即土地過(guò)戶， 土 地過(guò)戶不單指土地，有時(shí)還包含土地本身已經(jīng)開(kāi)發(fā)的工程部分。（1）優(yōu)點(diǎn)：土地過(guò)戶后權(quán)屬清晰；土地交易成本及稅票明確；無(wú)附帶性或隱藏性債權(quán)債務(wù)。（2）缺點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生稅負(fù)較重（土增稅和所得稅） ；如稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，獲取成本會(huì)增加。2.

6、 股權(quán)類(lèi)項(xiàng)目（股權(quán)收購(gòu)、 合作）（1）概念指以目標(biāo)公司股東的全部或部分股權(quán)為收購(gòu)標(biāo)的的收購(gòu)， 可分為全部 （100%）股權(quán)收購(gòu)和部分股權(quán)收購(gòu)。優(yōu)點(diǎn)：方式靈活多樣；過(guò)戶手續(xù)簡(jiǎn)單。缺點(diǎn)：情況復(fù)雜、 隱藏風(fēng)險(xiǎn)大；稅負(fù)變相轉(zhuǎn)嫁；經(jīng)營(yíng)管理易出現(xiàn)糾紛。（2）五種情形43. 聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)營(yíng)，是指聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)的主體之間，一方出地，一方出資的形式，通過(guò)簽訂房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)合同，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)作為目標(biāo)而形成的一種房地產(chǎn)合作關(guān)系。特點(diǎn)：（1）不轉(zhuǎn)讓土地、不收購(gòu)股權(quán)、不成立公司（2）一方出地，一方出資（3）模擬開(kāi)發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益，單獨(dú)核算（4）一紙協(xié)議，無(wú)名無(wú)分4. 代建代管+品牌輸出由項(xiàng)目合

7、作方自行出資，我司指派團(tuán)隊(duì)全權(quán)操盤(pán)項(xiàng)目，以項(xiàng)目公司名義行使項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售全過(guò)程管理的合作模式。特點(diǎn)：（1）出團(tuán)隊(duì)、出產(chǎn)品、出品牌、不出資（2）以合作方項(xiàng)目公司的名義開(kāi)發(fā)（3）收取固定收益5. 土地獲取模式的選擇每塊地的情況和問(wèn)題不一樣每塊的談判思路都不一樣每塊地的獲取模式不一樣5三、投資的前期互動(dòng)三、投資的前期互動(dòng)1.營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)主要工作內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（2）項(xiàng)目定位（剛/改善，度假等）（3）產(chǎn)品定位（戶型配比）（4）產(chǎn)品售價(jià)及推貨節(jié)奏62.規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)主要工作內(nèi)容：（1）當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)規(guī)范：了解項(xiàng)目所在城市的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范；（2）掌握地塊規(guī)

8、劃條件：容積率、 綠化率，建筑密度、 建筑限高、 日照、車(chē)位配比、 建筑紅線退讓等；（3）規(guī)劃方案出具：根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)的戶型配比要求，出具規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。3.市政配套部門(mén)實(shí)證配套分析報(bào)告市政配套協(xié)議主要工作內(nèi)容：（1）現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解地塊的市政配套條件：水（臨時(shí)用水、 永久用水） 、電（臨時(shí)用電、 永久用電） 、 燃?xì)狻?暖氣、 排水、 排污、 通信和有線電視及施工路和市政路等現(xiàn)狀條件；（2）市政配套評(píng)估：根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃的開(kāi)發(fā)量， 評(píng)估現(xiàn)有管線能否滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和永久使用的要求。（3）解決辦法和費(fèi)用預(yù)算：如果無(wú)法滿足，需與政府部門(mén)簽訂相關(guān)協(xié)議，約定交地/開(kāi)盤(pán)/交樓前紅線外的市政配套管線的敷設(shè)和費(fèi)用的承擔(dān)

9、。4.成本控制部門(mén)成本測(cè)算表主要工作內(nèi)容：（1）政府收費(fèi)：市政配套費(fèi)、人防/消防審查費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、散裝水泥、新型墻體基金、白蟻防治費(fèi)、相關(guān)的定額專(zhuān)項(xiàng)檢測(cè)費(fèi)、市政配套增容費(fèi)等；（2）人工和地材：人工價(jià)格、 土方工程、 商品混凝土價(jià)格、 砂石磚價(jià)格等；（3）其他成本和費(fèi)用：工程間接費(fèi)、 區(qū)域平臺(tái)費(fèi)用分?jǐn)偟取＃?）二手在建工程項(xiàng)目：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及資金投入，評(píng)估合作方是否存在做大工程成本和虛開(kāi)發(fā)票的嫌疑，預(yù)估項(xiàng)目后續(xù)到竣工驗(yàn)收的工程投入。75.風(fēng)險(xiǎn)控制部門(mén)法務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告主要工作內(nèi)容：（1）一手項(xiàng)目：在用地手續(xù)上必須是國(guó)有建設(shè)用地；規(guī)劃上必須是商住用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃。（2）

10、二手項(xiàng)目：在一手項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)如下盡職調(diào)查：A:目標(biāo)公司情況調(diào)查：公司性質(zhì)，股權(quán)結(jié)構(gòu)，核心資產(chǎn)及稅票， 已簽訂但未履行完畢的開(kāi)發(fā)合同，公司債權(quán)債務(wù)情況、 土地抵押和公 司對(duì)外的擔(dān)保等法律行為及解決方法。B:目標(biāo)地塊的手續(xù)審查：土地手續(xù)及權(quán)屬情況，土地原始成本及稅票，土地現(xiàn)狀（是否有拆遷） ，土地閑置，規(guī)劃及市政問(wèn)題。6.財(cái)務(wù)資金部門(mén)財(cái)務(wù)和稅務(wù)調(diào)查報(bào)告主要工作內(nèi)容：（1）項(xiàng)目投資測(cè)算：融資方式、 財(cái)務(wù)費(fèi)用、 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（營(yíng)銷(xiāo)提供） ，成就共享測(cè)算等。（2）收購(gòu)、合作類(lèi)項(xiàng)目盡職調(diào)查：A: 目標(biāo)公司情況調(diào)查：公司性質(zhì)，股權(quán)結(jié)構(gòu)，地價(jià)及稅票，已簽訂但未履行完畢的開(kāi)發(fā)合同，公司債權(quán)債務(wù)情況及處理方式、

11、 土地抵 押和公司對(duì)外的擔(dān)保等法律行為和解決方法。B：稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：土地溢價(jià)的處理方式，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目前期土地款是否存在稅前列支的風(fēng)險(xiǎn)及解決方式。7.工程管理部門(mén)在建工程分析報(bào)告主要工作內(nèi)容：（1）項(xiàng)目投資測(cè)算：開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)、 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)、 付款進(jìn)度。（2）收購(gòu)/合作類(lèi)項(xiàng)目盡職調(diào)查：A:在建工程：工程質(zhì)量、 工程進(jìn)度、 工程款支付情況和已建部分的 工程的處置意見(jiàn)。B:總包單位：工程承包情況、 糾紛、 總包單位訴求及后續(xù)是否合作 等；C:工程管理：前期工程質(zhì)量、 工期管控，已售房源的交付；8第二部分：陽(yáng)光城土地合作模式第二部分：陽(yáng)光城土地合作模式一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓1.概念指以目標(biāo)項(xiàng)目股東的全部或

12、部分股權(quán)為收購(gòu)標(biāo)的收購(gòu)， 進(jìn)而獲取項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及收益權(quán)， 根據(jù)合作方式不同股權(quán)收購(gòu)份額可協(xié)商確定。2.適用范圍（1）原股東方缺乏資金及融資渠道。（2）原股東方缺乏專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等。（3）原股東方因各種原因，需出售已獲取土地或在建項(xiàng)目。3.運(yùn)作流程二、合作開(kāi)發(fā)二、合作開(kāi)發(fā)1.概念兩家或兩家以上的開(kāi)發(fā)企業(yè)按照一定股份比例， 共同獲取項(xiàng)目或土地進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。2.適用范圍（1）招拍掛市場(chǎng)，多家報(bào)名企業(yè)聯(lián)合低價(jià)獲取土地。（2）綜合型項(xiàng)目，由多家擅長(zhǎng)不同物業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，使得項(xiàng)目全盤(pán)利潤(rùn)最大化。（3）企業(yè)間互相入股對(duì)方項(xiàng)目，以獲取更多的權(quán)益貨值，增加企業(yè)銷(xiāo)售額。3.

13、運(yùn)作流程三、在建工程轉(zhuǎn)讓三、在建工程轉(zhuǎn)讓1.概念指轉(zhuǎn)讓方將國(guó)有土地使用權(quán)及附著于該土地上的未建成的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓給受讓方。轉(zhuǎn)讓條件是在建物投資額超過(guò)總投資額的 25%以上。2.適用范圍（1）項(xiàng)目已投入前期建設(shè)階段。（2）項(xiàng)目企業(yè)由于資金等各種原因無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。（3）項(xiàng)目企業(yè)存在一定問(wèn)題，不便于開(kāi)展盡調(diào)，或項(xiàng)目存在盡調(diào)無(wú)法發(fā)現(xiàn)的或有問(wèn)題。3.運(yùn)作流程9四、小股操盤(pán)四、小股操盤(pán)1.概念陽(yáng)光城以較少的占股比例，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售，在一定收益內(nèi)收取少量管理費(fèi)用，并在實(shí)現(xiàn)超額銷(xiāo)售業(yè)績(jī)時(shí)根據(jù)事先約定的分配方案，獲取超額利潤(rùn)分配。2.適用范圍（1）擁有土地資源的項(xiàng)目企業(yè)。

14、（2）項(xiàng)目企業(yè)自身具備融資能力。（3）項(xiàng)目企業(yè)缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售能力，且不愿支付定額的代管代銷(xiāo)費(fèi)用。（4）陽(yáng)光城有信心通過(guò)自身優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目獲取超額收益3.運(yùn)作流程五、融資代建五、融資代建1.概念由陽(yáng)光城輸出項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售，并利用陽(yáng)光城的融資渠道及融資能力，幫助項(xiàng)目解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金。2.適用范圍（1）擁有土地資源的項(xiàng)目企業(yè)。（2）項(xiàng)目企業(yè)對(duì)項(xiàng)目盈利有信心。（3）項(xiàng)目企業(yè)自身缺乏開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力及融資能力的情況3.運(yùn)作流程10六、代管代建代售六、代管代建代售1.概念由陽(yáng)光城輸出項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售。利用陽(yáng)光城成熟的管理團(tuán)隊(duì)提升項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)品質(zhì)

15、、速度，利用陽(yáng)光城的品牌優(yōu)勢(shì)促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度，提升銷(xiāo)售價(jià)格。2.適用范圍（1）擁有土地資源的項(xiàng)目企業(yè)。（2）項(xiàng)目企業(yè)自身具備融資能力。（3）項(xiàng)目企業(yè)缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售能力。（4） 項(xiàng)目企業(yè)意圖借助陽(yáng)光城品牌提升項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度或提高項(xiàng)目溢價(jià)率。3.運(yùn)作流程七、產(chǎn)城融合七、產(chǎn)城融合1.概念與政府合作，為政府實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局招商引資的同時(shí)，推動(dòng)配套住宅物業(yè)的發(fā)展。2.適用范圍（1）有良好的政府的關(guān)系。（2）政府已有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并希望盡快進(jìn)行產(chǎn)業(yè)落地。（3）政府可在提供產(chǎn)業(yè)用地的同時(shí)，配置一定的住宅用地。3.運(yùn)作流程11第三部分：土地項(xiàng)目獲取流程第三部分：土地項(xiàng)目獲取流程12第四部分：碧桂園拿地到

16、售罄全流程第四部分：碧桂園拿地到售罄全流程碧桂園開(kāi)發(fā)六部曲（文章來(lái)源：土地情報(bào)）第一步：獲取優(yōu)質(zhì)土地，定位精準(zhǔn)第二步：做好前期策劃，快速開(kāi)工第三步：聚焦展示區(qū)域，完美開(kāi)盤(pán)第四步：過(guò)程管控到位，質(zhì)量?jī)?yōu)良第五步：重視精裝策劃，打造精品第六步：注重細(xì)節(jié)完善，完美交樓第一步：獲取優(yōu)質(zhì)土地，定位精準(zhǔn)第一步：獲取優(yōu)質(zhì)土地，定位精準(zhǔn)獲取一塊優(yōu)質(zhì)土地，項(xiàng)目就成功了一大半。集團(tuán)要求各區(qū)域及投資團(tuán)隊(duì)要拿“能夠獲得成就共享的地” 。土地獲取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談判、集團(tuán)立項(xiàng)、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。為了確保獲取優(yōu)質(zhì)土地并保障新項(xiàng)目按照“碧桂園模式”進(jìn)行開(kāi)發(fā)，應(yīng)該著重做好以下工作：一、組

17、建精干團(tuán)隊(duì)一、組建精干團(tuán)隊(duì)1.前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)區(qū)域有意向地塊后，就應(yīng)該著手組建前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)越早組建、越早介入投資談判，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、后續(xù)快速開(kāi)發(fā)越有利。為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，最好由有經(jīng)驗(yàn)的老項(xiàng)目總出任新項(xiàng)目的總經(jīng)理。2.前期策劃小組區(qū)域投資部或項(xiàng)目總牽頭，組織項(xiàng)目部及區(qū)域設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)等各職能專(zhuān)業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)就各專(zhuān)業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行深入研究， 同時(shí)組成項(xiàng)目前期策劃小組，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行論證及編制各專(zhuān)業(yè)的計(jì)劃及安排，尤其是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目摘牌即開(kāi)工、工程關(guān)鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時(shí)間提供等的策劃方案。二、深入市場(chǎng)調(diào)研二、深入市場(chǎng)調(diào)研1.研究市場(chǎng)（1）研究市場(chǎng)容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少

18、，消費(fèi)能力如何，研究市場(chǎng)的年供貨量及成交量，是否有輻射影響市場(chǎng)，市場(chǎng)屬于內(nèi)需型需求還是外向型需求，城市主軸、新區(qū)或行政部門(mén)往哪個(gè)方向發(fā)展，市場(chǎng)存量及往年銷(xiāo)售情況如何等。（2）研究市場(chǎng)價(jià)格：當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷(xiāo)售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品價(jià)格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競(jìng)品進(jìn)行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個(gè)不同區(qū)域的價(jià)格研究，當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷(xiāo)售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品、不同景觀、不同戶型/面積的價(jià)格差異，了解背后的真實(shí)價(jià)格。若帶裝修銷(xiāo)售， 要了解競(jìng)品的真實(shí)裝修成本， 客戶接受程度如何； 可以賣(mài)多少錢(qián)、 成本如何。（3）研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢(qián)人有多少，在哪里，怎樣

19、的人才會(huì)來(lái)購(gòu)買(mǎi)我們的房子，是否能夠傾銷(xiāo)。2.研究產(chǎn)品13（1）研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃什么產(chǎn)品，各類(lèi)產(chǎn)品比例如何，去化情況如何特別是銷(xiāo)售好、去化快的項(xiàng)目。（2）研究客戶對(duì)產(chǎn)品的需求：研究目標(biāo)客戶對(duì)住房有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。（3）研究自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力：別墅是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品，面積段是否適合大部分的客戶購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣（喜歡大家族多代同堂還是其他） ，洋房是否建得房率高的產(chǎn)品，市場(chǎng)是否偏愛(ài)贈(zèng)送率高的產(chǎn)品，對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是否有競(jìng)爭(zhēng)力，最核心的是我們的產(chǎn)品是否有傾銷(xiāo)的競(jìng)爭(zhēng)力。3.研究配套及綠化景觀環(huán)境（1

20、）研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受認(rèn)同的項(xiàng)目，種什么樹(shù)，怎么種，怎樣利用自然景觀資源，有哪些配套設(shè)施。（2）研究客戶對(duì)配套綠化有哪些需求，超市、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等；當(dāng)?shù)厥欠駥?duì)某些植物存在忌諱。（3）研究項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力：研究地塊是否有自然景觀設(shè)施資源可利用，我們的配套設(shè)施能否成為客戶購(gòu)房的關(guān)注點(diǎn)，綠化水平對(duì)比競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)性。三、項(xiàng)目定位精準(zhǔn)三、項(xiàng)目定位精準(zhǔn)對(duì)于新項(xiàng)目，集團(tuán)要求首期推出貨量達(dá)到總貨量的 8 成，開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)銷(xiāo)售首期推出貨量的 7 成，開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售首期推出貨量的 9 成。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，項(xiàng)目必需定位準(zhǔn)確。否則一旦出現(xiàn)定位偏差，將會(huì)造成產(chǎn)品積壓，難以達(dá)到“7

21、、8、9”的去化要求。因此，區(qū)域、項(xiàng)目、投資、營(yíng)銷(xiāo)四位一體親自參與市場(chǎng)調(diào)研，在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有深刻理解的基礎(chǔ)上，會(huì)同營(yíng)銷(xiāo)，提出項(xiàng)目定位策劃建議。項(xiàng)目定位務(wù)求精準(zhǔn)，以保證產(chǎn)品適銷(xiāo)對(duì)路、開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)傾銷(xiāo)為原則。要特別重視項(xiàng)目定位策劃會(huì)，在會(huì)前對(duì)項(xiàng)目做全面研究，對(duì)項(xiàng)目情況了然于胸，對(duì)產(chǎn)品定位胸有成竹。在準(zhǔn)備充分的前提下，編制高質(zhì)量的定位策劃方案，借助項(xiàng)目定位策劃會(huì)，對(duì)階段性成果予以確認(rèn)，并借助會(huì)議決議和共識(shí)，推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大偏差或缺陷，導(dǎo)致方案被顛覆，從而影響項(xiàng)目進(jìn)展。在提出規(guī)劃建議時(shí)，注意以下幾點(diǎn)原則：1.新地塊規(guī)劃，要根據(jù)項(xiàng)目地方情況進(jìn)行不同產(chǎn)品組合：通過(guò)不同組合下各產(chǎn)

22、品建造成本、銷(xiāo)售價(jià)格、推售周期、去貨速度、凈利潤(rùn)、IRR、成就共享金額等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，采用能平衡銷(xiāo)售與開(kāi)發(fā)速度、項(xiàng)目獲得最佳效益的方案。2.建與眾不同的當(dāng)?shù)貥?biāo)桿產(chǎn)品： （1）可以實(shí)現(xiàn)快速傾銷(xiāo)； （2）打造完美展示區(qū)； （3）盡可能采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品； （4）借鑒周邊區(qū)域或相鄰市場(chǎng)暢銷(xiāo)產(chǎn)品。投資部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目的定位審批報(bào)告，編制項(xiàng)目定案報(bào)告，報(bào)集團(tuán)投資決策委員會(huì)審批。如果集團(tuán)審批通過(guò)了，項(xiàng)目部即可按計(jì)劃全面推進(jìn)該項(xiàng)目。四、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制四、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)做好以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查：14（1）是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)；（2）地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、垃圾填埋場(chǎng)、墳?zāi)埂④娛略O(shè)施、文物，地質(zhì)

23、條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等；（3）考慮永久水電、臨水臨電、燃?xì)狻⒐┡⑴盼酃艿澜尤氲葐?wèn)題。（4）在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查的基礎(chǔ)上，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)方案。不盲目投入資金，以免陷入被動(dòng)。如果是合作項(xiàng)目，還要對(duì)合作方及土地權(quán)屬做盡職調(diào)查，以確保土地沒(méi)有糾紛。五、爭(zhēng)取優(yōu)惠條件五、爭(zhēng)取優(yōu)惠條件應(yīng)充分利用政府招商引資階段我司所處的有利地位爭(zhēng)取優(yōu)惠條件最大化， 并通過(guò)框架協(xié)議、備忘錄或會(huì)議紀(jì)要等形式將優(yōu)惠條件予以書(shū)面固化。1.爭(zhēng)取政府支持：（1）可以通過(guò)邀請(qǐng)政府參觀公司已成熟開(kāi)發(fā)樓盤(pán)增強(qiáng)其對(duì)我司的信心，獲得其對(duì)我司快速開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的理解和支持；（2）利用我司對(duì)當(dāng)?shù)卣愂铡a(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的提升等籌

24、碼，爭(zhēng)取土地的優(yōu)先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費(fèi)減免、開(kāi)通綠色通道及開(kāi)發(fā)證件的快速辦理、 降低預(yù)售門(mén)檻、 政府大市政配套等方面的支持；（3）爭(zhēng)取酒店用地價(jià)格的優(yōu)惠或減免，爭(zhēng)取酒店、學(xué)校等大型公建在項(xiàng)目后期建設(shè)，減少首期投入，應(yīng)盡量避免按政府要求的規(guī)模檔次建酒店（新拓展且我司品牌影響度小的區(qū)域，建議配套先行） ；（4）對(duì)超過(guò)一千畝的項(xiàng)目，爭(zhēng)取能由我司主導(dǎo)參與目標(biāo)地塊的控規(guī)編制，最大限度利用政府配套；（5）在爭(zhēng)取優(yōu)惠條件或土地議價(jià)過(guò)程中，需注意明確市政配套類(lèi)工程（包含外線建設(shè)）的資金落實(shí)方案，且方案中應(yīng)明確投資人及資金的具體操作實(shí)施方法，若由政府投資，則需明確資金的具體來(lái)源；若采取政府協(xié)助方

25、式，必須明確具體的出資單位及其資金數(shù)目、來(lái)源等問(wèn)題，必要時(shí)可選擇設(shè)立共同資金賬戶的方式解決資金問(wèn)題。2.土地款溢價(jià)返還：（1）一般可約定政府將土地溢價(jià)返還給投資公司作為基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用；（2）對(duì)于數(shù)額較大，一時(shí)難以消化的土地溢價(jià)，應(yīng)該由政府返還到土地儲(chǔ)備的共管賬戶，避免資金被政府挪用；（3）對(duì)于需要使用溢價(jià)的工程，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)工程費(fèi)用；（4）爭(zhēng)取更高的溢價(jià)凈收益返還比例，避免政府后期有意抬高地價(jià)而造成我司被動(dòng)；并要書(shū)面約定溢價(jià)返還期限，逾期按高于同期貸款利率的兩倍計(jì)算利息。3.降低預(yù)售條件：與政府協(xié)商提前預(yù)售，規(guī)范輸出口徑“分三步走” ：1

26、5（1）因?yàn)椴磺宄袌?chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品，什么樣的戶型，我們會(huì)提前做好樣板，銷(xiāo)售更好的戶型將多推貨量，在0 以上無(wú)法修改，如果做了0 就可以銷(xiāo)售的話，那產(chǎn)品將更貼合市場(chǎng)，所以需要提前預(yù)售；（2）如果政府不接受上訴理由，則表示，項(xiàng)目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)管；（3）如果第二步仍不成功，則表示，可在與政府共管的賬號(hào)上押保證金，保證達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。經(jīng)過(guò)上述三步，大部分的政府應(yīng)該可予以項(xiàng)目“提前預(yù)售”的資格。第二步：做好前期策劃，快速開(kāi)工第二步：做好前期策劃，快速開(kāi)工集團(tuán)基準(zhǔn)工期為 5-7 個(gè)月，部分項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)摘牌后 3-5 個(gè)月開(kāi)盤(pán)。只有快速開(kāi)工才可能實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)盤(pán)。為實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)工，要認(rèn)真開(kāi)展前期工程策

27、劃，做好工作前置，實(shí)現(xiàn)摘牌即開(kāi)工。一、做好前期策劃一、做好前期策劃應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系，開(kāi)工前把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在的各種不利因素都羅列出來(lái)，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方案。 合理地配置開(kāi)發(fā)資源， 克服項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如收地、 報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)出圖、招投標(biāo)、材料采購(gòu)、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足等問(wèn)題，保障示范區(qū)的實(shí)現(xiàn)。科學(xué)合理地做好施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置（含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活區(qū)、垂直運(yùn)輸設(shè)備的布置等） ，做到策劃先行、臨設(shè)先行、道路（進(jìn)出方向、寬度、規(guī)避客戶、雨季影響等）先行、管線（尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和影響）先行、計(jì)劃（協(xié)同性）先行、樣板先

28、行。施工策劃上，片區(qū)的市政、土建、機(jī)電、掛石、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機(jī)電、裝修工程分層、分段、分面施工，同時(shí)還要制定制約項(xiàng)目目標(biāo)重點(diǎn)區(qū)域的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)前置二、規(guī)劃設(shè)計(jì)前置新項(xiàng)目要盡量選標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放在首期供貨中；銷(xiāo)售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項(xiàng)目最有利的、能馬上動(dòng)工的地方。在樓盤(pán)的定位，我們不一定做到最高檔次的項(xiàng)目，但我們要結(jié)合產(chǎn)品與購(gòu)買(mǎi)群體，合理定位，打造性價(jià)比最高的項(xiàng)目；在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到最優(yōu)；在同等售價(jià)中，我們必須做到品質(zhì)最好。1.規(guī)劃前置：規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過(guò)規(guī)劃部門(mén)預(yù)審批（主要地

29、方領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同） 。要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo)，盡量做滿容積率；特別重視普通住宅面積界定的臨界點(diǎn)；項(xiàng)目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要求，建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免后期因方案修改影響進(jìn)度；盡量提高售建比，減少無(wú)法出售的地下室面積。2.板房設(shè)置（1）原則上，所有戶型都要設(shè)置樣板房。 （2）但也避免設(shè)置過(guò)多樣板房導(dǎo)致成本增加，須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量。 （3）新項(xiàng)目都要設(shè)置豪裝別墅及公司通用16標(biāo)準(zhǔn)裝修別墅板房（對(duì)于毛坯銷(xiāo)售不暢的項(xiàng)目要裝修 45 套別墅板房，銷(xiāo)售部分再裝修部分） 。 （4）為充分展現(xiàn)苑區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，需于貨量現(xiàn)場(chǎng)選擇景觀好的樓層設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)板房，并

30、做好首層架空層的泛會(huì)所展示和體驗(yàn)，項(xiàng)目應(yīng)盡量避免建臨建板房。3.產(chǎn)品選擇（1）展示區(qū)宜采用公司已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙， 節(jié)省設(shè)計(jì)、 采購(gòu)和招標(biāo)時(shí)間； （2） 別墅和洋房要同期展示，同期開(kāi)賣(mài)；地下車(chē)庫(kù)施工周期長(zhǎng)，1-2 個(gè)月/層，難以與別墅產(chǎn)品同期展示； （3）展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地下室的洋房產(chǎn)品，以保證施工工期滿足同期展示開(kāi)賣(mài)。4.物業(yè)規(guī)劃建議參考物業(yè)公司從物業(yè)管理和業(yè)主角度提出的規(guī)劃建議，如出入口、物業(yè)管理用房、垃圾房的選址及面積等。三、強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地三、強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地由于我司獲取的土地往往不是凈地， 拿地前與政府或合作方談好的收地條件，到實(shí)際收地時(shí)不一定

31、能全部滿足， 這種風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)影響我們不能快速開(kāi)工或增加開(kāi)發(fā)成本和難度， 因此我們?cè)谑盏厍氨仨殢亩喾N渠道深入了解地塊的現(xiàn)狀是否已經(jīng)滿足我們的開(kāi)發(fā)要求，對(duì)方是否已履行了所有承諾，否則，我們應(yīng)該要求推遲收地， 并且一定要把收地時(shí)間與土地出讓金或合作出資的交付時(shí)間掛鉤，才能更好地規(guī)避我司的風(fēng)險(xiǎn)。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應(yīng)爭(zhēng)取由國(guó)土部門(mén)出具未能交地證明，以便財(cái)務(wù)部門(mén)申請(qǐng)相關(guān)地塊的免繳土地使用稅。在收地的過(guò)程中， 要積極推進(jìn)目標(biāo)地塊現(xiàn)場(chǎng)的清理以及參與收地砌圍墻工作。要綜合平衡提前一天收地付出的代價(jià)和提前一天開(kāi)盤(pán)帶來(lái)的收益之間的對(duì)比， 按照項(xiàng)目利益最大化原則強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地工作。四、勘探先行進(jìn)場(chǎng)四、勘探先行

32、進(jìn)場(chǎng)1.參考周邊地質(zhì)情況了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況， 盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資料，為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，可以有效提高設(shè)計(jì)和前期工程的進(jìn)度。2.提前進(jìn)入地塊勘探提前進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報(bào)告； 對(duì)目標(biāo)地塊的地質(zhì)報(bào)告進(jìn)行分析，將地質(zhì)勘查報(bào)告第一時(shí)間提供給予設(shè)計(jì)院，出樁基圖。按先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)的原則完成地勘。地質(zhì)條件較差情況下，先行初勘，第一時(shí)間確定基礎(chǔ)形式；規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)條件較完備情況下，直接詳勘。五、提前開(kāi)展招標(biāo)五、提前開(kāi)展招標(biāo)1.招標(biāo)前置在摘牌之前提前做好招標(biāo)前置與配合工作有利于實(shí)現(xiàn)摘牌即開(kāi)工。 從土地掛牌開(kāi)始，就可以開(kāi)展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單

33、位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項(xiàng)方面要前置的工作包括： （1）盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)材料價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)氐亩~17及材料信息資料，了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的特殊情況； （2）將現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境及特殊性、具備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制； （3）明確招標(biāo)工程各專(zhuān)業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭(zhēng)議； （4）施工單位開(kāi)標(biāo)。2.施工單位考察項(xiàng)目立項(xiàng)后，即發(fā)起招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)，同集團(tuán)、區(qū)域一起將納入集團(tuán)招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提前考察和選擇；優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包單位。項(xiàng)目必須主動(dòng)的參與到招標(biāo)的工作中去， 選擇總包單位時(shí)應(yīng)考慮：（1） 施工單位的實(shí)力；（2）施工單位的信譽(yù)度；

34、 （3）施工單位的經(jīng)營(yíng)狀況； （4）特別關(guān)注施工單位擬委派的項(xiàng)目經(jīng)理（施工生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人或包工頭本人有調(diào)動(dòng)公司資源能力優(yōu)先）優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過(guò)的、在當(dāng)?shù)刈鲞^(guò)項(xiàng)目、信譽(yù)好的項(xiàng)目經(jīng)理。考察施工單位時(shí)，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通，便于施工單位對(duì)集團(tuán)的了解。3.快速確定施工單位的方法（1）條件允許的情況下，示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)（或其它基礎(chǔ)類(lèi)型）與總包工程招投標(biāo)分開(kāi)進(jìn)行。（2）對(duì)新項(xiàng)目，可考慮尋找已經(jīng)合作過(guò)的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)，示范區(qū)計(jì)價(jià)方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價(jià)格約定點(diǎn)數(shù)上浮。（3）對(duì)舊項(xiàng)目、新地塊，若相近時(shí)間剛招過(guò)標(biāo)，則可以直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定單位。（4）對(duì)使用原

35、有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價(jià)原則進(jìn)場(chǎng)施工。4.施工合同區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理?xiàng)l款”的制定， 掌握進(jìn)度管理主動(dòng)權(quán)；提前確定展示區(qū)各專(zhuān)項(xiàng)工程合同單價(jià)，尤其對(duì)于趕工費(fèi)、施工進(jìn)度明確約定、 施工人員數(shù)量、 垂直運(yùn)輸設(shè)備數(shù)量、 總分包權(quán)責(zé)約定等， 提前確定操作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。六、重視臨設(shè)先行六、重視臨設(shè)先行1.臨水、臨電必須考慮足夠，除了考慮全面開(kāi)工的施工和宿舍生活用電，還要考慮售樓部和展示區(qū)的用電要求，是否設(shè)獨(dú)立電纜，以免售樓部受施工保護(hù)電源跳閘的影響而經(jīng)常斷電。在收地完成前就應(yīng)該與水電部門(mén)簽訂合同，確定水電到達(dá)地塊時(shí)間，確保摘牌后能順利及時(shí)接入臨

36、水臨電，不妨礙項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工，在條件不具備的情況下，可以在前期施工采用發(fā)電機(jī)。與電力水力部門(mén)談判時(shí)，可考慮將永久水電條款與臨水臨電一并進(jìn)行談判， 對(duì)于項(xiàng)目后期開(kāi)展將免去較多麻煩和減少重復(fù)的費(fèi)用開(kāi)支。2.提前完成紅線外臨時(shí)道路建設(shè)及場(chǎng)區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè)，臨近公路要注意考慮地塊開(kāi)口問(wèn)題。3.提前完成臨時(shí)用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位進(jìn)場(chǎng)創(chuàng)造條件。184.提前考慮項(xiàng)目臨時(shí)宿舍、永久宿舍問(wèn)題。七、政府關(guān)系維護(hù)七、政府關(guān)系維護(hù)1.建立與政府各層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門(mén)的密切聯(lián)系關(guān)系，按政府部門(mén)層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，逐級(jí)上報(bào)，下級(jí)能解決的不要用上級(jí)壓下級(jí)；各種關(guān)系的建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，杜絕把

37、關(guān)系建立在個(gè)人關(guān)系上，更不能參與到小圈子內(nèi)，避免因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整而影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。2.爭(zhēng)取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職我司項(xiàng)目，如爭(zhēng)取城建副市長(zhǎng)級(jí)別領(lǐng)導(dǎo)掛職指揮部長(zhǎng)。3.定期向主要政府領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況，定期或不定期邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)前來(lái)項(xiàng)目指導(dǎo)工作，配以媒體報(bào)道，既推動(dòng)項(xiàng)目工作開(kāi)展，也提高項(xiàng)目影響力。必要時(shí)，可以邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)到集團(tuán)或公司其他成功樓盤(pán)參觀。4.以工作簡(jiǎn)報(bào)的形式定期書(shū)面報(bào)告政府主要領(lǐng)導(dǎo)，匯報(bào)重要工作進(jìn)展，請(qǐng)求協(xié)調(diào)解決問(wèn)題及提出處理方案的建議。八、摘牌即是開(kāi)工八、摘牌即是開(kāi)工1.報(bào)建前置（1）現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，這就要求我們進(jìn)入一個(gè)地方時(shí)，首先要到各部門(mén)（行政服務(wù)窗口）了解所有的

38、報(bào)建報(bào)批驗(yàn)收流程，了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖螅崆白龊靡磺袦?zhǔn)備，特別是規(guī)劃方案先與規(guī)劃部門(mén)溝通調(diào)整好，土地立項(xiàng) 10 天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相關(guān)部門(mén)召開(kāi)規(guī)劃提報(bào)會(huì)， 提出我司規(guī)劃思路和規(guī)劃手續(xù)預(yù)審等推進(jìn)理念通過(guò)預(yù)審批，獲得規(guī)劃主管部門(mén)及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。（2）如分歧較大，則以確保展示區(qū)不變?yōu)樵瓌t。推進(jìn)規(guī)劃報(bào)建工作，有條件的先做地勘。提前選定施工圖設(shè)計(jì)單位和審圖公司，先行完成報(bào)建施工圖，進(jìn)行施工圖審查和報(bào)建。特殊情況下同政府溝通，單獨(dú)就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報(bào)建，確保摘牌后取得基礎(chǔ)施工的“尚方寶劍” 。（3）施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門(mén)初審好，一切能準(zhǔn)備的辦理國(guó)土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證

39、、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門(mén)審查好，能后補(bǔ)的資料盡量跟政府協(xié)商（如立項(xiàng)、環(huán)評(píng)） 。（4）同時(shí)項(xiàng)目要提前通知施工單位準(zhǔn)備報(bào)建所需的配合資料，并積極協(xié)助完成一些與政府相關(guān)的手續(xù)。最理想的狀態(tài)是，到摘牌當(dāng)天就可以馬上補(bǔ)齊剩下的文件辦理施工許可證，或與建設(shè)部門(mén)商量好可以簽發(fā)預(yù)開(kāi)工證。2.利用開(kāi)工典禮這一契機(jī)，合理合法地把展示區(qū)土方和施工臨路提前施工和鋪設(shè)完成；3.提前邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣賳T參與開(kāi)工典禮，并溝通當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布，擴(kuò)大品牌及項(xiàng)目影響力, 摘牌后即通過(guò)戶外廣告牌、新聞宣傳進(jìn)行品牌導(dǎo)入。4.組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，進(jìn)一步明確項(xiàng)目目標(biāo)，落實(shí)每個(gè)部門(mén)的職責(zé)及工作計(jì)劃，充分取得集團(tuán)各中心

40、的支持，為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件。第三步：聚焦展示區(qū)域，完美開(kāi)盤(pán)第三步：聚焦展示區(qū)域，完美開(kāi)盤(pán)19“搶臨設(shè)，保保障；搶地下，保地上；搶主體，保裝修；搶板房，保貨量。 ”“聚焦展示區(qū)，提前每一天” 。集團(tuán)總裁一、計(jì)劃管理嚴(yán)謹(jǐn)一、計(jì)劃管理嚴(yán)謹(jǐn)例如， 對(duì)雨季等影響工期的因素可提前界定： 下雨可將其細(xì)分小、 中、 大雨。小雨、中雨通過(guò)提供雨衣給工人，讓施工單位沒(méi)有借口不開(kāi)工，并且項(xiàng)目也以身作則，親自在現(xiàn)場(chǎng)督促施工單位加班，這樣項(xiàng)目只需支出很少的成本，在不是很惡劣的天氣中爭(zhēng)取到寶貴的時(shí)間。對(duì)于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場(chǎng)不能施工的，項(xiàng)目應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。二、設(shè)計(jì)合理出圖二、設(shè)計(jì)合理出圖根據(jù)“先展示區(qū)，后

41、貨量區(qū)；先管線，后主體；先基礎(chǔ)、后上部；裝修、機(jī)電、綠化同步”的原則出具圖紙，第一時(shí)間內(nèi)給予項(xiàng)目施工隊(duì)圖紙支撐。三、重點(diǎn)搶展示區(qū)三、重點(diǎn)搶展示區(qū)1.“123”原則“123 原則”給我們一個(gè)很清晰的搶進(jìn)度的思路，“1”代表的是售樓部和豪裝板房，必須放在第一位，保證首先完成；“2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、 室外市政、 園建、 園林等工程， 應(yīng)作為第二重點(diǎn)來(lái)?yè)尮こ踢M(jìn)度； “3”代表的是首期貨量區(qū)，需達(dá)到預(yù)售條件，應(yīng)放在第三位來(lái)趕工。趕工時(shí)要按照主席要求的“24 小時(shí)，滿人工作”的原則來(lái)組織樣板區(qū)的搶工，流水作業(yè)，人山人海的去做，每一個(gè)工作面都要有人。要求施工單位每天上報(bào)人員、材料和機(jī)械使

42、用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，向過(guò)程管理要結(jié)果。同時(shí)，要重點(diǎn)考慮關(guān)鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時(shí)間較長(zhǎng)（尤其關(guān)注石材材料的堆放場(chǎng)地合理設(shè)置） ，其施工應(yīng)該盡量安排在前面。2.搶工獎(jiǎng)為實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)盤(pán)，區(qū)域項(xiàng)目在成本增加與收益之間進(jìn)行合理權(quán)衡，可以在總包合同中明確工程起始時(shí)間和相應(yīng)的工期獎(jiǎng)罰規(guī)定，或者單獨(dú)設(shè)置趕工獎(jiǎng)。趕工獎(jiǎng)應(yīng)在事前以協(xié)議的形式約定，明確獎(jiǎng)勵(lì)的條件和處罰規(guī)則；趕工獎(jiǎng)后補(bǔ)無(wú)效。原則上趕工獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從該項(xiàng)目的成就共享獎(jiǎng)金池或舊項(xiàng)目獎(jiǎng)金包中扣減。四、施工組織科學(xué)四、施工組織科學(xué)按照“整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機(jī)電、裝修、園藝綠化穿插進(jìn)行”來(lái)組織施工計(jì)劃。綜合布置售樓部、板房區(qū)和貨

43、量區(qū)的施工場(chǎng)地和臨時(shí)道路， 在主體工程施工的同時(shí)能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和綠化工程（尤其是大樹(shù)種植） 。采取流水、穿插施工，前工序給后工序預(yù)留工作面，確保分部分層交接場(chǎng)地；上下工序按確保的節(jié)點(diǎn)按時(shí)驗(yàn)收、 交接合理； 主體周邊水景、 道路管網(wǎng)的施工， 在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進(jìn)室外各項(xiàng)工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路中施工資源配置，如：施工道路的暢順、樁基施工機(jī)械數(shù)量、土方機(jī)械數(shù)量、模板周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜間施工照明等及合理提前安裝時(shí)間。20五、裝修突擊管理五、裝修突擊管理集團(tuán)成立了以雅駿裝修

44、公司為主導(dǎo)的裝修突擊隊(duì)，對(duì)新項(xiàng)目（含舊項(xiàng)目新地塊）展示區(qū)重點(diǎn)突擊，并且集團(tuán)要求雅駿裝修公司到 2013 年 9 月實(shí)現(xiàn)對(duì)新項(xiàng)目展示區(qū)的全面承接。1.裝修的重點(diǎn)包括（1）售樓部大堂（或酒店大堂） 、樣板房的廚房、衛(wèi)生間、電梯大堂的鋪貼；（2）電梯、石材、櫥柜等，開(kāi)工時(shí)就要與廠家溝通排產(chǎn)；（3）吊頂、機(jī)電安裝穿插、消防、空調(diào)線管；（4）超豪板房的成品家具，需土建嚴(yán)格按照?qǐng)D紙尺寸施工，提前交底，嚴(yán)控分層移交；（5）雙拼板房以裝修戶先組織土建施工，然后分層分段移交工作面。2.裝修進(jìn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備（1） 裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實(shí)， 最好施工前 40 天用書(shū)面形式通知施工單位，有條件時(shí)考慮提前 60 天。以便使

45、承包方預(yù)先組織安排施工隊(duì)伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對(duì)任務(wù)的準(zhǔn)備；（2）施工圖紙應(yīng)預(yù)先 30-40 天由設(shè)計(jì)院完成出圖，有條件時(shí)審圖完成，最好安排任務(wù)時(shí)一起提供給施工方，目的方便做好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)；（3）項(xiàng)目分項(xiàng)專(zhuān)業(yè)分包工程完成節(jié)點(diǎn)落實(shí)，上工序按質(zhì)、按量、按時(shí)驗(yàn)收，合格后移交下工序。3.展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單：區(qū)域項(xiàng)目提交展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單至集團(tuán)工程管理中心、運(yùn)營(yíng)中心、雅駿裝修公司，由工程管理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修工程任務(wù)安排及下達(dá)。六、重視采購(gòu)下單六、重視采購(gòu)下單嚴(yán)格按照采購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 【參見(jiàn)關(guān)于下發(fā)項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理辦法和項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃考核辦法的通知】的要求制定材料下單計(jì)劃。確

46、定電梯、石材、裝修材料及家具等進(jìn)場(chǎng)時(shí)間與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點(diǎn)在于接到圖之后一周時(shí)間內(nèi)下單，有些可以先根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來(lái)后再核對(duì)數(shù)量補(bǔ)單；洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在 2 樓及以上的，開(kāi)放式電梯應(yīng)同步投入使用；與現(xiàn)代家居、設(shè)計(jì)家私組溝通好，確保入戶門(mén)、房間門(mén)、木地板、櫥柜、家私及時(shí)進(jìn)場(chǎng)安裝及擺放。對(duì)于非標(biāo)設(shè)計(jì)，要在設(shè)計(jì)過(guò)程中隨時(shí)與采購(gòu)中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。前期物料、設(shè)備采購(gòu)時(shí)如涉及到酒店、物業(yè)，要請(qǐng)酒店、物業(yè)參與設(shè)備選型。特殊材料及專(zhuān)項(xiàng)分包生產(chǎn)制作周期參考：特殊材料及專(zhuān)項(xiàng)分包生產(chǎn)制作周期參考：（1）電梯：生產(chǎn) 70 天，安裝 20-30 天；（2

47、）櫥柜豪裝：廠家生產(chǎn) 25 天，安裝時(shí)間 3 天（供應(yīng)商配置所有廚房配套電器） ；（3）木門(mén)、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜：供應(yīng)商生產(chǎn)時(shí)間 30 天；安裝時(shí)間 8-15 天。21（4）入墻整體衣柜：供應(yīng)商生產(chǎn)及安裝時(shí)間 30 天；（5）海洋展池：供應(yīng)商制作及安裝時(shí)間 120 天；（6）專(zhuān)業(yè)泳池工程：安裝時(shí)間 60 天；（7）國(guó)振裝修：廠家生產(chǎn)及安裝時(shí)間 100 天；七、園林綠化穿插七、園林綠化穿插景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過(guò)參觀公園、植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P(pán)，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用當(dāng)?shù)刈畋阋恕⒆顚?shí)用的植物為我公司造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研，評(píng)判成本，最大

48、限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧稀@林施工要注意：（1）跟進(jìn)圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖；（2）室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分；（3）提前做好施工籌備，項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)綠化（尤其是地形土方早日完成）同步開(kāi)工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工；（4）私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工；（5）可種綠化的地方先進(jìn)土種綠化。大樹(shù)能提前種植的優(yōu)先種植，考慮樹(shù)的生長(zhǎng)周期，在開(kāi)盤(pán)時(shí)有好的展示效果。綠化施工工序：堆坡造型種植大樹(shù)石頭、汀步石安裝灌木、地被種植草皮和玉龍草的種植完工，小品擺設(shè)和成品保護(hù)。八、輕裝修、重?cái)[設(shè)八、輕裝修、重?cái)[設(shè)要按照“輕裝修、重?cái)[設(shè)”的原則，控制好裝修成本，讓利于客

49、戶，以最豐富的軟裝設(shè)計(jì)展現(xiàn)生活情趣和功能體驗(yàn)，讓客戶感受“入住式的體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)” ，使客戶走進(jìn)板房就有購(gòu)買(mǎi)的沖動(dòng)。同時(shí)特別注意要做好室內(nèi)陰生植物的養(yǎng)護(hù)。九、加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收九、加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收1.驗(yàn)收組織由區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織， 項(xiàng)目部、 設(shè)計(jì)單位、 營(yíng)銷(xiāo)中心、 客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門(mén)及其他內(nèi)外部相關(guān)單位對(duì)展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。2.驗(yàn)收內(nèi)容包括營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系統(tǒng)（安保、后臺(tái)管理系統(tǒng)）及產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷(xiāo)售合同一致性、工程質(zhì)量等。3.驗(yàn)收評(píng)估和審定（1）在驗(yàn)收中現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成一致整改意見(jiàn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目部督促相關(guān)施工單位立即進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)檢。

50、（2）在驗(yàn)收中涉及設(shè)計(jì)的問(wèn)題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見(jiàn)不一致的，應(yīng)提交產(chǎn)品研發(fā)院牽頭組織相關(guān)部門(mén)研討，將研究建議報(bào)主席辦、總裁辦審定。（3）在驗(yàn)收中涉及裝修、綠化景觀和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的問(wèn)題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見(jiàn)不一致的，應(yīng)提交集團(tuán)聯(lián)合評(píng)審小組進(jìn)行審定。（4）經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收合格、達(dá)成一致意見(jiàn)的，填寫(xiě)22驗(yàn)收記錄表，各參與驗(yàn)收的人員簽名確認(rèn)。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得對(duì)外開(kāi)放。區(qū)域項(xiàng)目對(duì)主席在規(guī)劃圖上劃的展示圈必須高度重視， 展示區(qū)開(kāi)放前應(yīng)做到“目之所及，皆是完美” 。十、確保完美開(kāi)盤(pán)十、確保完美開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目奠基開(kāi)工后，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)面向目標(biāo)客群進(jìn)行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營(yíng)銷(xiāo)等，期間項(xiàng)目部與營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)密

51、切溝通，既保證營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)點(diǎn)與工期相匹配，也能及時(shí)確認(rèn)相關(guān)利好賣(mài)點(diǎn)輸出，以實(shí)現(xiàn)按時(shí)（或提前）供貨，確保銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)具體工作包括：1.為增加開(kāi)盤(pán)的轟動(dòng)效應(yīng)，前期廣告鋪墊要合理有效布置，適當(dāng)舉行有針對(duì)性的推廣圈層活動(dòng)， 有條件的邀請(qǐng)政府要員、 新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀，創(chuàng)造社會(huì)認(rèn)同氣氛和免費(fèi)宣傳效應(yīng)。2.做好價(jià)格政策、產(chǎn)品的成本及預(yù)留客戶梳理工作，協(xié)助制定開(kāi)盤(pán)前的價(jià)格策略及價(jià)格的制定： （1）政策：不能忽視政策對(duì)價(jià)格的影響，如價(jià)格備案等政策直接限制項(xiàng)目后期價(jià)格走勢(shì)， 定價(jià)前需針對(duì)限制政策與政府良性溝通攻關(guān)；（2）成本：成本控制直接影響價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力；要整體控制項(xiàng)目的成本； （3）對(duì)預(yù)留客戶進(jìn)行分類(lèi)：產(chǎn)

52、品偏好，戶型偏好，位置偏好，提前對(duì)預(yù)留客戶進(jìn)行分析篩選，有利于更合理判定價(jià)格；對(duì)預(yù)留客戶心理價(jià)格進(jìn)行持續(xù)性的跟進(jìn)。3.開(kāi)盤(pán)前完成物業(yè)管理公司的招標(biāo)工作，案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)到位，訓(xùn)練有素。4.做好詳細(xì)周到的計(jì)劃和工作安排，各部門(mén)、人員的分工，現(xiàn)場(chǎng)功能臨時(shí)分區(qū)、停車(chē)帶設(shè)置，不要遺留任何的角落或環(huán)節(jié)；現(xiàn)場(chǎng)提供適當(dāng)?shù)呐姆?wù)和后勤保障工作，做好安保、衛(wèi)生、急救醫(yī)療準(zhǔn)備。5.開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)控區(qū)人要放滿，增加現(xiàn)場(chǎng)下單的緊迫氛圍。6.開(kāi)盤(pán)后辦理好相關(guān)相關(guān)預(yù)售合同簽訂、政府備案、抵押登記、業(yè)主資料提供等相關(guān)程序，減少因程序、資料不全引影響按揭貸款的發(fā)放，好讓我司盡快回籠資金。預(yù)售監(jiān)控款也要長(zhǎng)期緊迫跟蹤，與政府和

53、銀行做好溝通工作，按照施工進(jìn)度越早越多的申請(qǐng)。7.后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推售的節(jié)點(diǎn)安排，尤其保證首次開(kāi)盤(pán)成功后后續(xù)貨量的及時(shí)補(bǔ)給；為解決后續(xù)貨量供應(yīng)問(wèn)題，應(yīng)在本次展示區(qū)開(kāi)工同時(shí)，準(zhǔn)備好下一期的施工圖紙和施工準(zhǔn)備等所有工作。做到一旦一期銷(xiāo)售賣(mài)得好，二期工程第二天就能開(kāi)工。第四步：過(guò)程管控到位，質(zhì)量?jī)?yōu)良第四步：過(guò)程管控到位，質(zhì)量?jī)?yōu)良集團(tuán)高度重視工程質(zhì)量管理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過(guò)在工程技術(shù)管理、工程質(zhì)量評(píng)估考核、施工質(zhì)量全過(guò)程控制、 “最佳開(kāi)推盤(pán)狀態(tài)”和“最佳交樓狀態(tài)” 營(yíng)造等方面進(jìn)行監(jiān)督和支持， 推動(dòng)集團(tuán)整體工程質(zhì)量水平上新臺(tái)階。一、關(guān)注客戶滿

54、意度一、關(guān)注客戶滿意度集團(tuán)按照“關(guān)注客戶滿意度、加強(qiáng)過(guò)程質(zhì)量控制”的管理原則，建立集團(tuán)層23面的質(zhì)量管控體系，由三大部分組成，即“工程技術(shù)管理支持體系” 、 “工程質(zhì)量評(píng)估考核體系”和“施工質(zhì)量全過(guò)程重點(diǎn)控制” 。二、加強(qiáng)考核評(píng)估二、加強(qiáng)考核評(píng)估1.工程質(zhì)量檢查評(píng)估制度（1） 碧桂園工程質(zhì)量評(píng)分辦法 ：集團(tuán)設(shè)有專(zhuān)職質(zhì)量巡檢組，每月對(duì)全部在建項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量巡檢，實(shí)行單月普查督辦，雙月評(píng)分考核。（2） 施工尺寸誤差專(zhuān)項(xiàng)檢查辦法 ：為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化施工和提高工程質(zhì)量，巡檢組采取現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量的檢測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行合格率計(jì)算，得出各項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)檢查評(píng)分，直觀表現(xiàn)了施工尺寸管控的質(zhì)量水平。（3） 碧桂園綜合質(zhì)

55、量評(píng)分辦法 ：綜合巡檢組通過(guò)對(duì)板房區(qū)和交樓區(qū)進(jìn)行檢查和評(píng)分，量化各苑區(qū)的綜合質(zhì)量水平。（4） 碧桂園聯(lián)合巡檢辦法 ：各專(zhuān)業(yè)子公司對(duì)各自在建工程進(jìn)行常態(tài)化的質(zhì)量巡檢和考核，并獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，處罰落后，有效提高各專(zhuān)業(yè)子公司的工程質(zhì)量。（5） 監(jiān)理資料檢查評(píng)分細(xì)則 ：監(jiān)督各項(xiàng)目的工程資料與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體工程的進(jìn)度的同步性、準(zhǔn)確性、完整性，為順利完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案提供保障。2.工程質(zhì)量考核激勵(lì)機(jī)制（1）實(shí)行“雙月質(zhì)量考核排名計(jì)劃”：根據(jù)集團(tuán)質(zhì)量巡檢評(píng)分情況，對(duì)集團(tuán)所有區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)行“雙月”質(zhì)量考核排名， 對(duì)排名前列的區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)排名落后的區(qū)域和項(xiàng)目處罰并通報(bào)批評(píng)。（2）實(shí)行“創(chuàng)優(yōu) 100”計(jì)劃：為鼓勵(lì)

56、總包單位爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，積極配合我司向業(yè)主交樓，使項(xiàng)目在既定時(shí)間內(nèi)達(dá)到目標(biāo)交樓率，對(duì)經(jīng)過(guò)既定程序評(píng)估、認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)工程和總包單位給予合約價(jià)格之外約 100 元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)。（3）開(kāi)展“三級(jí)樣板工程”活動(dòng)：集團(tuán)每年開(kāi)展“三級(jí)樣板工程”活動(dòng)，通過(guò)相關(guān)中心及各區(qū)域、 各項(xiàng)目的聯(lián)合評(píng)比， 評(píng)選出年度“集團(tuán)樣板工程”、 “區(qū)域樣板工程”和“項(xiàng)目樣板工程”，進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)，為各區(qū)域、各項(xiàng)目的工程質(zhì)量樹(shù)立了標(biāo)桿；并通過(guò)組織項(xiàng)目和施工單位對(duì)樣板工程的學(xué)習(xí)和總結(jié)，充分發(fā)揮先進(jìn)榜樣對(duì)提高集團(tuán)工程質(zhì)量的帶動(dòng)作用。（4）評(píng)選集團(tuán)專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)：“最佳開(kāi)推盤(pán)狀態(tài)”、“最佳交樓狀態(tài)”：引導(dǎo)各項(xiàng)目營(yíng)造完美的銷(xiāo)售板房區(qū)和交樓苑區(qū)綜合品質(zhì)

57、，對(duì)促進(jìn)銷(xiāo)售，提升集團(tuán)的品牌和成功開(kāi)拓市場(chǎng)的起到了重要作用。（5）對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)厲處罰：對(duì)最常見(jiàn)、影響嚴(yán)重的工程質(zhì)量問(wèn)題作出統(tǒng)一的處罰，對(duì)施工單位拒不整改或整改造假的加倍處罰，勒令停工整改，直至清退出場(chǎng)。（6）推行約談和督辦制度：約談是由集團(tuán)召集相關(guān)項(xiàng)目和施工單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行面談，指出存在的質(zhì)量問(wèn)題，要求制訂整改方案和計(jì)劃，按期完成整改。督辦是由集團(tuán)工程管理中心派專(zhuān)人駐點(diǎn)項(xiàng)目， 協(xié)助區(qū)域和項(xiàng)目解決對(duì)極少數(shù)施工隊(duì)伍質(zhì)量管理的老大難問(wèn)題；對(duì)個(gè)別極端不配合的施工單位, 堅(jiān)決進(jìn)行清退,避免后期交樓風(fēng)險(xiǎn)。24三、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)控制三、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)控制1.施工質(zhì)量的事前控制措施（1）加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作：圖紙會(huì)審工作使施

58、工單位充分了解設(shè)計(jì)意圖和技術(shù)要求，消除可能存在的設(shè)計(jì)錯(cuò)漏，以確保工程質(zhì)量。（2）加強(qiáng)板房區(qū)施工工序的管控：避免項(xiàng)目在板房區(qū)快速施工中，因無(wú)序施工而造成的返工和浪費(fèi)，要求各項(xiàng)目必須編制板房區(qū)施工詳細(xì)工序計(jì)劃，項(xiàng)目總必須親自進(jìn)行交底，并在過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)控落實(shí)。（3）加強(qiáng)工法樣板引路和技術(shù)交底：要求施工單位利用“工法樣板間”對(duì)施工班組和工人進(jìn)行實(shí)物技術(shù)交底，各班組掌握了我司的質(zhì)量要求后，才能進(jìn)場(chǎng)施工。（4）推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度：目的是發(fā)揮預(yù)先管控的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和修改不合理的設(shè)計(jì)；起到裝修樣板引路和技術(shù)交底的作用。2.施工質(zhì)量的事中控制措施（1）各項(xiàng)目增設(shè)質(zhì)量專(zhuān)職崗位：該人員專(zhuān)職監(jiān)督駐點(diǎn)項(xiàng)目

59、工程質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目總和區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)，并可越級(jí)向工程管理中心匯報(bào)，具有對(duì)施工單位存在的質(zhì)量問(wèn)題要求整改、進(jìn)行處罰、直至建議勒令停工的權(quán)力。（2）推行項(xiàng)目重點(diǎn)工序?qū)ｍ?xiàng)驗(yàn)收制度：建立施工質(zhì)量跟蹤檔案及質(zhì)量追溯制度，集團(tuán)要求各項(xiàng)目對(duì)十項(xiàng)重點(diǎn)施工工序?qū)嵭许?xiàng)目工程師、監(jiān)理、施工單位三方聯(lián)合專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收資料需相關(guān)人員簽字后存檔。（3）加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)各專(zhuān)業(yè)子公司現(xiàn)場(chǎng)工作面移交的協(xié)調(diào)：規(guī)范場(chǎng)地交接驗(yàn)收程序，并制訂了相關(guān)的場(chǎng)地移交標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)移交的時(shí)間和范圍作出詳細(xì)記錄，明確了雙方責(zé)任，保證集團(tuán)各專(zhuān)業(yè)公司順利進(jìn)場(chǎng)。（4）加強(qiáng)集團(tuán)裝修質(zhì)量管控：明確項(xiàng)目總對(duì)裝修質(zhì)量的“第一責(zé)任人”、計(jì)劃制定預(yù)留合理工期、推行“裝

60、修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度、加強(qiáng)裝修工程現(xiàn)場(chǎng)管理和強(qiáng)化交樓前分戶驗(yàn)收等系統(tǒng)性措施，保證集團(tuán)裝修質(zhì)量。（5）加強(qiáng)高層建筑沉降觀測(cè)：各項(xiàng)目如發(fā)現(xiàn)沉降量超過(guò)規(guī)范和設(shè)計(jì)要求的，應(yīng)立即通知設(shè)計(jì)院，并上報(bào)工程管理中心，由相關(guān)部門(mén)及時(shí)處理。（6）加強(qiáng)對(duì)重要建筑材料的管控：集團(tuán)明令禁止使用海砂，推廣使用新型反應(yīng)型防水卷材。3.施工質(zhì)量問(wèn)題的整改控制措施加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目落實(shí)質(zhì)量問(wèn)題整改的監(jiān)督： 規(guī)定了施工單位整改方案的內(nèi)容和模板，以及要求項(xiàng)目部對(duì)整改情況進(jìn)行驗(yàn)收，規(guī)定了檢查驗(yàn)收回復(fù)模板；如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目部或施工單位弄虛作假的，將進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。第五步：重視精裝策劃，打造精品第五步：重視精裝策劃，打造精品一、精裝策劃先行一、精裝策

61、劃先行項(xiàng)目工程開(kāi)工前的工程策劃針對(duì)配合裝修施工的計(jì)劃方案要全面， 考慮范圍包括： （1）工作界面劃分清楚； （2）裝修垂直運(yùn)輸設(shè)備的使用； （3）裝修施工臨水臨電的配置； （4）裝修施工腳手架的配合； （5）裝修施工產(chǎn)品、半成品及材料25的保護(hù)和堆放； （6）工序交接驗(yàn)收； （7）裝修圖紙會(huì)審； （8）裝修工藝、工法明確； （9）材料樣板確認(rèn)； （10）各專(zhuān)業(yè)在施工過(guò)程中出現(xiàn)矛盾時(shí)，特別是工序間的嵌接問(wèn)題必須及時(shí)協(xié)調(diào)，并應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟辦。1.裝修圖紙為保障裝修工程順利實(shí)施，裝修設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)提前會(huì)審，會(huì)審要求其它各專(zhuān)業(yè)需參與，同時(shí)為保證裝修材料的采購(gòu)和品質(zhì)，裝修施工圖須于裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)前 60

62、天完成設(shè)計(jì)， 因此要求設(shè)計(jì)院配合和項(xiàng)目部計(jì)劃及協(xié)調(diào)的工作須及時(shí)到位。2.垂直運(yùn)輸精裝修工程垂直運(yùn)輸供料比較緊張，材料品種繁多，規(guī)格類(lèi)型各異，而保證現(xiàn)場(chǎng)材料的運(yùn)輸、搬運(yùn)和存放，使其流暢、有序的進(jìn)行是創(chuàng)造良好施工條件之必須，所以，垂直運(yùn)輸設(shè)備（如外用電梯、井架）的位置、高度，須考慮到精裝修階段的使用需要，結(jié)合建筑的平面形狀、高度和材料、設(shè)備的重量、尺寸大小，考慮機(jī)械的負(fù)荷能力和服務(wù)范圍，做到易于運(yùn)輸，便于組織精裝修施工分層分段流水施工。 項(xiàng)目宜在總包垂直運(yùn)輸機(jī)械安裝前組織裝修分包方提出相關(guān)使用性能參數(shù)要求。在情況允許的情況下，可以提前完成永久電梯安裝，在加強(qiáng)管理做好成品保護(hù)的情況下提早投入使用，以

63、方便后續(xù)精裝修的垂直運(yùn)輸使用。3.場(chǎng)地布置施工平面布置原則：在滿足施工的條件下，盡量節(jié)約施工用地；在保證場(chǎng)內(nèi)交通運(yùn)輸暢通和滿足施工對(duì)材料要求的前提下，最大限度的減少場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸，特別是減少場(chǎng)內(nèi)二次搬運(yùn)。具體地：（1）平面管理總原則：根據(jù)施工總平面設(shè)計(jì)及各分階段的布置，以充分保障階段性的重點(diǎn)施工、保證進(jìn)度計(jì)劃的順利實(shí)施為目的，在施工實(shí)施前，制定詳細(xì)的機(jī)械使用、進(jìn)退場(chǎng)計(jì)劃，材料生產(chǎn)、加工、堆放、運(yùn)輸計(jì)劃，以及各工種施工隊(duì)伍進(jìn)退場(chǎng)調(diào)整計(jì)劃。 同時(shí)制定以上計(jì)劃的具體實(shí)施方案， 嚴(yán)格依照?qǐng)?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)罰條例，實(shí)現(xiàn)施工平面科學(xué)、文明的管理。（2）平面管理計(jì)劃的確定及實(shí)施：根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施及調(diào)整情況，分階段

64、發(fā)布平面管理實(shí)施計(jì)劃， 包含時(shí)間計(jì)劃表， 責(zé)任人， 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)， 獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)劃執(zhí)行中，不定期召開(kāi)調(diào)度會(huì)，以充分協(xié)調(diào)，研究后，發(fā)布計(jì)劃調(diào)整書(shū)。（3）平面管理辦法：施工平面管理由項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé)，由生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目工長(zhǎng)、材料部門(mén)、機(jī)械管理部門(mén)、后勤部門(mén)組織實(shí)施，按平面分片包干管理措施進(jìn)行管理。施工現(xiàn)場(chǎng)按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置六牌一圖，即工程概況圖、管理人員名單及監(jiān)督電話牌、安全生產(chǎn)制度牌、消防保衛(wèi)制度牌、文明施工制度牌、環(huán)境保護(hù)制度牌及施工總平面布置圖。按照總體規(guī)劃要求作好平面圖，主要包括：現(xiàn)場(chǎng)辦公臨建布置、現(xiàn)場(chǎng)生活區(qū)布置、 材料堆放場(chǎng)地 （庫(kù)房） 及構(gòu)件現(xiàn)場(chǎng)拼裝區(qū)布置。 施工現(xiàn)場(chǎng)要加強(qiáng)場(chǎng)容管理，做到整齊、干凈

65、、節(jié)約、安全、力求均衡生產(chǎn)。另外，需要考慮到計(jì)劃采購(gòu)、計(jì)劃使用、材料滾動(dòng)進(jìn)場(chǎng)的具體情況，做好材料到貨動(dòng)態(tài)管理，保證到場(chǎng)材料、物資隨到隨進(jìn)庫(kù)，保證材料在室外停留及庫(kù)房存放26時(shí)間不超出規(guī)定范圍。使材料進(jìn)場(chǎng)存放和垂直運(yùn)輸處于良好的控制狀態(tài)。二、進(jìn)度計(jì)劃嚴(yán)格二、進(jìn)度計(jì)劃嚴(yán)格1.嚴(yán)格審查施工單位編制的施工總進(jìn)度計(jì)劃。檢查總計(jì)劃中一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間是否滿足集團(tuán)一級(jí)計(jì)劃的要求。2.在進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，常常受各種因素的影響而出現(xiàn)進(jìn)度偏差。為了保證工期總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須對(duì)原計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。計(jì)劃的調(diào)整按以下原則：計(jì)劃調(diào)整應(yīng)慎重，能不調(diào)的盡量不調(diào)，能局部調(diào)整的決不大范圍調(diào)整；計(jì)劃的調(diào)整要及時(shí)， 一發(fā)現(xiàn)有進(jìn)度

66、偏差， 必須及時(shí)分析， 立即采取相應(yīng)對(duì)策及時(shí)解決。3.對(duì)于交樓風(fēng)險(xiǎn)要提前足夠的時(shí)間進(jìn)行預(yù)警。當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程滯后嚴(yán)重，交樓存在重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡古庞?jì)劃或銷(xiāo)項(xiàng)計(jì)劃，并要求施工單位制定細(xì)致的趕工計(jì)劃，并有人工、材料、機(jī)械等方面的具體計(jì)劃和保障措施。需要集團(tuán)予以協(xié)助的，可以請(qǐng)求集團(tuán)相關(guān)職能部門(mén)組織召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)。三、落實(shí)樣板先行三、落實(shí)樣板先行為保證集團(tuán) “多快好省” 戰(zhàn)略的實(shí)施， 材料采購(gòu)和項(xiàng)目管理中須切實(shí)貫徹 “樣板先行”方針。在大面積施工前必須先做施工樣板，施工樣板經(jīng)確認(rèn)后方可大面積施工（關(guān)于貨量區(qū)的裝修工程質(zhì)量的管控，請(qǐng)遵照“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度執(zhí)行） 。1.“樣板先行”的作用（1）檢驗(yàn)設(shè)

67、計(jì)的合理性及工種之間配合，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及早解決。（2）確定各項(xiàng)施工內(nèi)容的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)大面積裝修工程的施工，并在完工時(shí)按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。2.設(shè)立“先行樣板”的原則要求（1） 時(shí)間要求： 各采購(gòu)或施工項(xiàng)目應(yīng)在單位定標(biāo)后， 立即提前籌備/施工“樣板”，在大范圍采購(gòu)/施工前完成驗(yàn)收工作。（2）地點(diǎn)要求：“先行樣板”應(yīng)設(shè)置在大范圍施工的單元內(nèi)，方便各相關(guān)班組及管理人員學(xué)習(xí)；樣板間的選取不得影響該單位的銷(xiāo)售和交樓。（3）標(biāo)段要求：建議每一個(gè)定標(biāo)單位均在該標(biāo)段內(nèi)設(shè)立“樣板間”。（4）戶型要求：對(duì)于貨量區(qū)的精裝修，原則上要求每種戶型均須設(shè)立一套“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”， 個(gè)別數(shù)量較稀少的戶型由項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情

68、況決定是否設(shè)立。注： 若某些戶型已經(jīng)在銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)立了交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間，則在貨量區(qū)可不再重復(fù)設(shè)立。完成標(biāo)準(zhǔn)： “樣板”各項(xiàng)指標(biāo)、分項(xiàng)工程應(yīng)達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。3.“樣板”的驗(yàn)收根據(jù)樣板的重要程度，由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織、邀請(qǐng)區(qū)域工程技術(shù)部參加，營(yíng)銷(xiāo)中心、 客戶關(guān)系管理中心、 設(shè)計(jì)單位及相關(guān)施工單位聯(lián)合驗(yàn)收， 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題 （包括與銷(xiāo)售承諾或合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不一致、設(shè)計(jì)使用功能不合理、裝修質(zhì)量不合格等） ，督促有關(guān)單位立即更換或整改，整改合格后進(jìn)行復(fù)檢并簽署驗(yàn)收合格記錄27表。“樣板”未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得開(kāi)展貨量區(qū)大范圍推廣。4.“樣板”的應(yīng)用（1）發(fā)揮完善設(shè)計(jì)功能的作用：如在“樣板“施工或驗(yàn)收中發(fā)

69、現(xiàn)設(shè)計(jì)功能不合理，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修改完善。（2）發(fā)揮樣板引路和技術(shù)交底的作用：供應(yīng)商或施工單位應(yīng)充分利用樣板對(duì)班組和工人進(jìn)行技術(shù)交底，并通過(guò)“樣板”的展示和施工，總結(jié)各工藝及流程要求，并在樣板間進(jìn)行標(biāo)示。（3）發(fā)揮驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的作用：樣板間開(kāi)放后，供應(yīng)商或施工單位須按照樣板標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨量區(qū)供貨或施工，項(xiàng)目建立質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度，按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。5.“樣板”的管理（1）工程管理中心在工程質(zhì)量巡檢中，對(duì)材料及項(xiàng)目“樣板間”進(jìn)行檢查，并對(duì)沒(méi)有落實(shí)“標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度的項(xiàng)目進(jìn)行處罰。（2）裝修“樣板間”由裝修總包單位進(jìn)行管理，應(yīng)做好室內(nèi)的裝修的成品保護(hù)工作。在合同收樓日期前，裝修總包單位應(yīng)進(jìn)行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間

70、”的保鮮維修，確保樣板間單位的室內(nèi)裝修工程應(yīng)達(dá)到正常可交付狀態(tài)。四、重視采購(gòu)下單四、重視采購(gòu)下單做好采購(gòu)計(jì)劃的前置；與集團(tuán)采購(gòu)部有效的溝通，爭(zhēng)取所需材料能盡快的完成采購(gòu)；特別是做好甲指材料及甲供材料的采購(gòu)計(jì)劃工作，因該部分流程及供貨時(shí)間較長(zhǎng)。如甲指材料的采購(gòu)，需簽訂三方買(mǎi)賣(mài)合同方能正常供貨，在總包合同簽訂后， 立即溝通集團(tuán)造價(jià)部提供三方合同范本， 由項(xiàng)目部及施工單位進(jìn)行蓋章，返回造價(jià)部發(fā)送集團(tuán)采購(gòu)部進(jìn)行確認(rèn)后， 由集團(tuán)采購(gòu)部發(fā)送指定品牌廠家確認(rèn)蓋章返回施工單位，在過(guò)程中及時(shí)主動(dòng)進(jìn)行跟進(jìn)，將采購(gòu)計(jì)劃、甲指材料三方合同簽訂進(jìn)行前置，爭(zhēng)取更早更快的完成采購(gòu)工作。采購(gòu)下單要點(diǎn)：1.按集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化要求下訂

71、單，尺寸準(zhǔn)確，圖紙標(biāo)準(zhǔn)化，填寫(xiě)規(guī)范。2.下單時(shí)要考慮合理的安裝周期。3.按標(biāo)準(zhǔn)化要求控制現(xiàn)場(chǎng)尺寸，保證場(chǎng)地交付尺寸與下單尺寸一致。4.按入場(chǎng)條件控制工程節(jié)點(diǎn)，確保按時(shí)按質(zhì)交出安裝場(chǎng)地。五、質(zhì)量控制到位五、質(zhì)量控制到位1.工程質(zhì)量方面做好主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收（含基礎(chǔ)隱蔽驗(yàn)收） ，并做好基礎(chǔ)資料。基礎(chǔ)隱蔽工程驗(yàn)收合格才能進(jìn)行下一工序施工。2.嚴(yán)控空間尺寸，確保裝修四大件的現(xiàn)場(chǎng)安裝尺寸與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)尺寸、生產(chǎn)尺寸相符，到場(chǎng)后能準(zhǔn)確安裝，避免返工浪費(fèi)。3.做好材料把關(guān)，主要有鋼筋、混凝土及建筑用沙、電氣、五金等。4.兩防方面，做好地下室、天面、外墻、門(mén)窗邊、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間的防滲漏、防開(kāi)裂，減少裝修過(guò)程中及交樓時(shí)土建

72、維修的工程量。六、園林綠化管理六、園林綠化管理1.工藝管理28做好圖紙會(huì)審、技術(shù)交底及材料定板，督促施工單位按圖施工，不擅自更改設(shè)計(jì)、不漏工序，并加強(qiáng)對(duì)整體觀感的把控，項(xiàng)目部嚴(yán)把材料關(guān)、面層關(guān)、藝術(shù)關(guān)； 現(xiàn)場(chǎng)人員需加強(qiáng)對(duì)細(xì)節(jié)部位、 特殊部位的研究 （比如轉(zhuǎn)角部位、 高低差部位、入口部位、結(jié)構(gòu)外露部位） ，如施工圖大樣無(wú)法滿足施工要求或存在矛盾，須盡早與設(shè)計(jì)院溝通并確定施工方案，做到設(shè)計(jì)合理、施工可行、效果可觀。2.時(shí)間管理熟悉園林工程的施工步驟先后順序，制定詳細(xì)可實(shí)操的施工組織計(jì)劃，注重事前控制。將公司在進(jìn)度管控上的獎(jiǎng)罰要求融入到施工管理中， 根據(jù)大計(jì)劃編排小計(jì)劃，根據(jù)總體計(jì)劃編排分項(xiàng)計(jì)劃，做

73、到工序銜接合理，工種交叉多而不亂。將時(shí)間節(jié)點(diǎn)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃進(jìn)行合理安排，為園林施工創(chuàng)造良好的客觀條件。重視隱蔽工程，做好檢查驗(yàn)收工作，避免后工序做完后進(jìn)行開(kāi)挖破壞。3.空間管理工作面的鋪展是勞動(dòng)力有效利用的有力保證，也是減少工種相互破壞、確保施工質(zhì)量、劃清責(zé)任范圍的重要因素。對(duì)公共區(qū)域，除了督促總包單位按要求時(shí)間及質(zhì)量完成地下管線工程的套管預(yù)埋、井道圍砌，地表道路、公園、小品等的土建施工外， 還需盡早為市政工程 （主要是煤氣管和市政自來(lái)水管） 提供工作面，以推動(dòng)地表工作的全面展開(kāi)。對(duì)樓房周邊區(qū)域，特別是樣板房周邊的園林工程，須協(xié)調(diào)總包單位盡早完成外立面施工，以達(dá)到拆除外立面腳手架的條件（高層區(qū)樣板

74、房達(dá)到拆除低層外立面腳手架即可） ，為室外化糞池、園建工程、雨污水井、管等的施工提供足夠的工作面。七、加強(qiáng)成品保護(hù)七、加強(qiáng)成品保護(hù)高標(biāo)準(zhǔn)住宅成品保護(hù)尤為重要，主要落實(shí)以下兩個(gè)制度：（1）現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)巡檢制度：對(duì)現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)的工程進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)象的必須追查到底，責(zé)任到人，并及時(shí)與廠家協(xié)商對(duì)產(chǎn)品修復(fù)。（2）室內(nèi)看護(hù)制度：已經(jīng)竣工驗(yàn)收(具備交房)的樓層，設(shè)專(zhuān)職人員對(duì)樓層進(jìn)行看護(hù)，對(duì)樓層鑰匙專(zhuān)門(mén)保管，以防室內(nèi)成品人為損壞或丟失。同時(shí)做好必要的保潔工作，定期開(kāi)啟窗戶（在有雨季保障措施情況下）使室內(nèi)空氣流通，減少室內(nèi)有害物質(zhì)凝聚。第六步：注重細(xì)節(jié)完善，完美交樓第六步：注重細(xì)節(jié)完善，完美交樓一、

75、交樓計(jì)劃合理一、交樓計(jì)劃合理在推售前，制定合同交樓時(shí)間時(shí)，要充分考慮市政配套（永久供水供電）的完成時(shí)間，避免因臨電供應(yīng)交樓造成業(yè)主投訴，尤其是毛坯交樓單位的業(yè)主需進(jìn)場(chǎng)裝修，臨電供應(yīng)容易造成客戶群訴二、分戶驗(yàn)收嚴(yán)格二、分戶驗(yàn)收嚴(yán)格1.分戶驗(yàn)收聯(lián)合小組組織工程項(xiàng)目的有關(guān)單位（建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司）成立分戶驗(yàn)收聯(lián)合小組，并明確各方的具體責(zé)任。292.分戶驗(yàn)收范圍（1）單位工程的每套住宅，公共部分的樓梯間、電梯間、屋面、地下室。（2）分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)對(duì)每戶住宅的觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量進(jìn)行檢查，主要項(xiàng)目包括：室內(nèi)空間、構(gòu)件尺寸、樓地面、墻面

76、和天棚質(zhì)量、門(mén)窗安裝質(zhì)量、防水工程質(zhì)量、建筑節(jié)能工程質(zhì)量、給排水、采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量、強(qiáng)制性條文規(guī)定的安全防護(hù)措施，以及國(guó)家和省市有關(guān)規(guī)定要求檢查的其它內(nèi)容。3.分戶驗(yàn)收準(zhǔn)備工作由施工單位編制分戶驗(yàn)收方案，并報(bào)監(jiān)理單位、項(xiàng)目管理部審批。（1）對(duì)于土建部分，須提前標(biāo)識(shí)室內(nèi)空間尺寸測(cè)量的控制點(diǎn)和線，并提前作好屋面、衛(wèi)生間等有防水要求房間的蓄水等準(zhǔn)備工作；明確依照驗(yàn)收順序，確保驗(yàn)收不留死角。（2）對(duì)于安裝部分，須提前在室內(nèi)地面上標(biāo)識(shí)好暗埋水、電管線的走向，并對(duì)配電控制箱內(nèi)電器回路進(jìn)行清楚的標(biāo)識(shí)。（3）充分準(zhǔn)備分戶驗(yàn)收所需要各種設(shè)備。一般包括：經(jīng)緯儀、水平儀、激光測(cè)距儀、自動(dòng)安平激

77、光標(biāo)線儀、鋼尺、靠尺、塞尺、檢測(cè)尺、組合檢測(cè)器、漏電開(kāi)關(guān)測(cè)試儀、通球等。（4）提前確定分戶驗(yàn)收的方法及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)前述確定的驗(yàn)收范圍和項(xiàng)目，進(jìn)一步明確具體驗(yàn)收內(nèi)容和部位，以及相應(yīng)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收方法。4.分戶驗(yàn)收的時(shí)間安排（1）施工中間驗(yàn)收：根據(jù)工程的進(jìn)度情況，分戶驗(yàn)收分階段進(jìn)行，當(dāng)某項(xiàng)目具備驗(yàn)收條件時(shí)，就組織該項(xiàng)目的驗(yàn)收。比如：現(xiàn)澆樓板厚度可在主體施工階段進(jìn)行驗(yàn)收，室內(nèi)凈開(kāi)間、墻面空鼓、裂縫的驗(yàn)收可在室內(nèi)抹灰面完成后進(jìn)行驗(yàn)收，室內(nèi)凈高、樓地面空鼓、裂縫、起砂的驗(yàn)收可在室內(nèi)地坪完成后進(jìn)行驗(yàn)收。（2）完工后驗(yàn)收時(shí)間：自完工之日起，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成實(shí)測(cè)驗(yàn)收，并將分戶驗(yàn)收資料進(jìn)行匯總和報(bào)驗(yàn)。5.分

78、戶驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)不合格問(wèn)題的處理分戶驗(yàn)收小組如發(fā)現(xiàn)驗(yàn)收結(jié)果不符合規(guī)范和設(shè)計(jì)文件要求的， 應(yīng)書(shū)面責(zé)成施工單位整改并對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查；經(jīng)整改仍不符合規(guī)范和設(shè)計(jì)文件的，應(yīng)按建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。6.開(kāi)荒復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題后，立即進(jìn)行家政開(kāi)荒。為保證清潔效果和地面木地板損傷，采取留地面保護(hù)膜待房間清潔完工后再清除保護(hù)膜、清潔地面的流程，清潔完一層后驗(yàn)收一層，從上至下進(jìn)行逐戶鎖門(mén)，收樓前嚴(yán)禁人員進(jìn)入，如確有需要建應(yīng)立登記制度。三、竣工備案辦理三、竣工備案辦理1.重視圖紙、資料等的日常管理，前置性的開(kāi)展竣工備案資料準(zhǔn)備工作。2.要特別避免工程款的超付，以免施工單位竣工備案工作不配合，而我司又無(wú)反

79、30制措施，從而陷入被動(dòng)。3.竣工備案辦理時(shí)間較緊時(shí)，應(yīng)成立臨時(shí)小組，協(xié)助報(bào)建人員在短時(shí)間內(nèi)完成竣工備案手續(xù)。4.竣工備案辦理的注意要點(diǎn)：（1）務(wù)必根據(jù)竣工驗(yàn)收備案的資料需求清單，前置周全地準(zhǔn)備備案資料。（2）各項(xiàng)資料和表格的填寫(xiě)、簽字及簽章務(wù)必按照模板范例填寫(xiě)，避免來(lái)回反復(fù)。 注意施工許可證時(shí)間遲于現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)間的資料處理和后期專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收的及時(shí)提前安排及資料準(zhǔn)備，如節(jié)能驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、環(huán)境驗(yàn)收。（3）各種備案面積數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)務(wù)必根據(jù)相關(guān)規(guī)范，進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)。（4）對(duì)各類(lèi)表格的簽批（如建設(shè)工程竣工驗(yàn)收會(huì)簽表 ） ，杜絕疏忽漏簽的情況發(fā)生。（5）對(duì)于辦理備案前需要繳納的各相關(guān)費(fèi)用，務(wù)必提前檢查確

80、認(rèn)，避免因?yàn)槔U費(fèi)不及時(shí)導(dǎo)致備案風(fēng)險(xiǎn)。四、實(shí)現(xiàn)完美交樓四、實(shí)現(xiàn)完美交樓聯(lián)合驗(yàn)收完畢后向客戶寄發(fā)交付通知書(shū)前必須完成由項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理發(fā)起的、項(xiàng)目部及區(qū)域客戶關(guān)系管理部參與的寄發(fā)收樓信建議審批流程。1.成立房屋交付工作小組并主導(dǎo)承接查驗(yàn)及整改集中交付前 60 日，由區(qū)域客戶關(guān)系管理部牽頭組織項(xiàng)目、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、物業(yè)成立房屋交付工作小組。工作小組職責(zé)： （1）負(fù)責(zé)制定房屋交付工作計(jì)劃，明確相關(guān)部門(mén)的工作任務(wù)及完成時(shí)間； （2）開(kāi)展交付前承接查驗(yàn)，從客戶視角對(duì)設(shè)計(jì)、質(zhì)量缺陷檢查和跟進(jìn)整改，加強(qiáng)督促整改及復(fù)查銷(xiāo)單，為完美交付創(chuàng)造條件，為集團(tuán)“創(chuàng)優(yōu) 100”評(píng)選提供依據(jù)。2.交付現(xiàn)場(chǎng)完美包裝（1）項(xiàng)目主入

81、口及主干道路沿線實(shí)現(xiàn)完美包裝，指引清晰，氣氛溫馨喜慶；（2）交付組團(tuán)及入戶大堂、電梯廳、電梯轎廂實(shí)現(xiàn)完美包裝，營(yíng)造回家氛圍；（3）交付辦理大廳實(shí)現(xiàn)完美包裝，辦理程序提前公示，功能區(qū)分布合理，突出舒適感和尊貴感。3.交付服務(wù)品質(zhì)保障交付前做好工作人員規(guī)劃調(diào)配和系統(tǒng)性培訓(xùn)工作： （1）重視對(duì)接待禮儀人員以及陪同驗(yàn)房工程師的選拔和培養(yǎng)； （2）加強(qiáng)項(xiàng)目基礎(chǔ)知識(shí)、接待技巧、驗(yàn)房流程、驗(yàn)房禮儀、驗(yàn)房強(qiáng)制口徑等專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)； （3）確保交付時(shí)交樓接待工作人員各司其職，職責(zé)明晰，話術(shù)及著裝等方面做到標(biāo)準(zhǔn)化。4.提前準(zhǔn)備維修備品備件項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)聯(lián)合驗(yàn)收、 承接查驗(yàn)、 客戶預(yù)驗(yàn)收所積累的數(shù)據(jù)以及工程經(jīng)驗(yàn)，對(duì)部品、部

82、件的缺陷率進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)評(píng)估結(jié)論要求在集中交付前由各總包施工單位將部品、部件貯備齊全。部品部件屬于甲供的，則由項(xiàng)目部聯(lián)系集團(tuán)采購(gòu)中心下單備貨。315.制定現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急措施根據(jù)交付區(qū)域綜合風(fēng)險(xiǎn)排查情況，制定相應(yīng)的交付現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急方案： （1）提前開(kāi)辟專(zhuān)門(mén)的客戶接待室、客戶看樓第二通道等； （2）明確應(yīng)急情況發(fā)生的我方人員接待名單、處理順位和媒體對(duì)接人； （3）交付活動(dòng)提前向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)備，特殊情況下邀請(qǐng)公安或相關(guān)政府部門(mén)在交付期間駐場(chǎng)值班。6.倡導(dǎo)“一站式”交付服務(wù)模式客戶辦理收樓手續(xù)時(shí)為客戶創(chuàng)造一站式服務(wù)，即資料填寫(xiě)、費(fèi)用繳納、鑰匙領(lǐng)取可在不用起身情況下一次性辦理完畢，提高辦理速度，減少不便。7.主

83、動(dòng)引導(dǎo)客戶驗(yàn)房客戶驗(yàn)房時(shí)采用“一對(duì)一”接待模式，陪同驗(yàn)房工程師主動(dòng)提示房屋使用須知，讓客戶感受專(zhuān)業(yè)貼心服務(wù)。8.打造交付中快速維修能力項(xiàng)目部籌建快速維修隊(duì)，進(jìn)行簡(jiǎn)易問(wèn)題的及時(shí)維修，保證交付成功率，同時(shí)做到過(guò)程跟蹤，反應(yīng)迅速，確保客戶收樓滿意度。9.交付后評(píng)估（1）項(xiàng)目集中交付后 1 個(gè)月內(nèi)，區(qū)域客戶關(guān)系管理部負(fù)責(zé)收集匯總客戶交付評(píng)價(jià)及居住體驗(yàn)評(píng)價(jià)等信息，提交產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量分析報(bào)告；（2）對(duì)整體交付區(qū)域影響客戶生活、設(shè)計(jì)及施工缺陷能夠得到有效評(píng)估和整改，減少客戶重點(diǎn)問(wèn)題的投訴升級(jí)，減少客戶生活中的不便，改善園區(qū)服務(wù)品質(zhì)，提升客戶滿意度。32第五部分：快速開(kāi)盤(pán)六步法第五部分：快速開(kāi)盤(pán)六步法第一步：

84、做好前期籌劃第一步：做好前期籌劃第二步：規(guī)劃設(shè)計(jì)前置第二步：規(guī)劃設(shè)計(jì)前置33第三步：做強(qiáng)前期集采第三步：做強(qiáng)前期集采第四步：第四步：工程前期介入工程前期介入34第五步：第五步：招標(biāo)采購(gòu)提效招標(biāo)采購(gòu)提效第六步：第六步：政府關(guān)系突破政府關(guān)系突破思考：思考：1 1. .六步法在區(qū)域執(zhí)行有什么難點(diǎn)？六步法在區(qū)域執(zhí)行有什么難點(diǎn)？2.2.“六步法六步法”如何更好的落地？如何更好的落地？35第六部分：代銷(xiāo)代管模式第六部分：代銷(xiāo)代管模式目前代管代銷(xiāo)模式從大項(xiàng)分，可分為有資金注入與無(wú)資金注入的兩種模式，再針對(duì)兩種模式進(jìn)行細(xì)分：資金注入模式可分為：小股操盤(pán)模式、管理品牌輸出模式與資金借款模式。無(wú)資金注入模式可分為

85、：品牌輸出及純代銷(xiāo)模式。一、資金注入模式解析一、資金注入模式解析1.股權(quán)進(jìn)入（小股操盤(pán)）模式即：品牌公司以占比不超過(guò) 50%的股份進(jìn)行操盤(pán)，雙方公司對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行共同管理，其余代建（總包公司選擇及管理） 、代銷(xiāo)（銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組建及代理公司的選擇） 、品牌輸出（公司品牌的植入）歸品牌公司管理。后期，利潤(rùn)按照實(shí)際投入資金及占股比例進(jìn)行分配。此種模式下，多應(yīng)用于二、三線城市，與當(dāng)?shù)刂行⌒烷_(kāi)發(fā)商為主，對(duì)合作方來(lái)說(shuō)，一方面可以緩解團(tuán)隊(duì)管理難度，另一方面，可以借用品牌增加產(chǎn)品溢價(jià)，同時(shí)亦可有效控制成本，形成較高的利潤(rùn)。對(duì)于品牌公司來(lái)說(shuō)，一方面可以降低對(duì)資金的需求，可以發(fā)揮資金的最大功效， 另一方面， 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行

86、操盤(pán)管理可以有效對(duì)項(xiàng)目成本、 銷(xiāo)售、 工程進(jìn)行把控，可以保證利潤(rùn)的最大化，同時(shí)亦可在當(dāng)?shù)貥?shù)立自身品牌，對(duì)于后期拿地及當(dāng)?shù)仃P(guān)系的協(xié)調(diào)有促進(jìn)作用。應(yīng)用房企：融創(chuàng)、碧桂園。2.管理品牌輸出模式：即：品牌公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行品牌輸出的同時(shí)，對(duì)管理人員進(jìn)行輸出。基層員工仍用合作方資源。采用此種模式的房企以萬(wàn)科為主，即雙四十原則。雙四十原則：品牌方占股不超過(guò) 40%，而在此 40%中，資金投入不超過(guò) 40%，60%為人員及品牌輸出占股（干股） 。也就是說(shuō)，在此種模式下，投入資金不超過(guò)16%，但占股需 40%。在此種模式下，品牌方對(duì)項(xiàng)目采用管理輸出，所有管理人員薪資，雙方按照50%：50%進(jìn)行支付。基層員工仍采用

87、合作方基層員工。此種模式更多的是專(zhuān)業(yè)技術(shù)輸出，利用專(zhuān)業(yè)技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的占股及利潤(rùn)分成。后期，利潤(rùn)按照占股比例進(jìn)行分配。此種模式下，多應(yīng)用于二、三線城市，與當(dāng)?shù)刂行烷_(kāi)發(fā)商為主，對(duì)于合作方而言，可以學(xué)習(xí)品牌公司的管理技術(shù)、另一方面可以穩(wěn)定與培養(yǎng)自身團(tuán)隊(duì)，對(duì)后期持續(xù)開(kāi)發(fā)及人才培養(yǎng)有促進(jìn)作用。對(duì)于品牌公司來(lái)說(shuō)，一方面可以最大限度的降低資金投入，實(shí)現(xiàn)最大的資金回報(bào)， 另一方面對(duì)于后期拿地及當(dāng)?shù)仃P(guān)系的協(xié)調(diào)有促進(jìn)作用。但此種模式對(duì)于品牌方的品牌及管理人員有較高要求。應(yīng)用房企：萬(wàn)科3.資金借款模式：即：只是提供借款，約定產(chǎn)值計(jì)入品牌公司。項(xiàng)目單獨(dú)立賬，由品牌公司和合作方共同監(jiān)管，項(xiàng)目結(jié)算后清稅清戶。36此種模

88、式并非單獨(dú)的借款收取利息，而是以資金入股，不參與項(xiàng)目公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)。約定產(chǎn)值進(jìn)行入股，可以有效保證資金的回報(bào)率。后期利潤(rùn)計(jì)算：按照約定產(chǎn)值入股比例對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行分配。此種模式下，一線城市及二三線城市亦可使用。合作方多為全國(guó)性或當(dāng)?shù)剌^大房企，有良好的操盤(pán)水平及管理模式。此種模式對(duì)合作方來(lái)說(shuō)，一方面可以緩解融資難度與資金壓力，另一方面可以完全自主操盤(pán)，有利于對(duì)整體項(xiàng)目的把控與管理。對(duì)于品牌公司來(lái)說(shuō)，可以在擴(kuò)大利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，縮減人員成本，另一方面可以擴(kuò)大品牌方的規(guī)模，增加市場(chǎng)占有率。但是對(duì)于品牌方的融資成本有較大考驗(yàn)，也需要對(duì)合作方的操盤(pán)水平及管理水平進(jìn)行全方位評(píng)估。應(yīng)用房企：碧桂園二、無(wú)資金注入模式

89、解析二、無(wú)資金注入模式解析1.品牌輸出模式：即：品牌方針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行品牌輸出，只收取品牌費(fèi)用，不參與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理。品牌方以打包價(jià)格或品牌月費(fèi)的模式進(jìn)行輸出，兼顧部分品牌指導(dǎo)。品牌方不參與項(xiàng)目的利潤(rùn)分配。此種模式下，多應(yīng)用于二、三線城市，合作方多為當(dāng)?shù)剌^大房企，具備融資及操盤(pán)水平，但無(wú)法做到品牌或產(chǎn)品溢價(jià)亦或者是當(dāng)?shù)仄放聘?jìng)爭(zhēng)壓力較大，需提升品牌附加值。此種模式，對(duì)于合作方可以迅速提升項(xiàng)目關(guān)注度，同時(shí)可以有效提升產(chǎn)品附加值。另一方面可以保證利潤(rùn)的最大化。對(duì)于品牌公司來(lái)說(shuō)，可以增加品牌及市場(chǎng)占有率，擴(kuò)大品牌規(guī)模。也為后期拿地及當(dāng)?shù)仃P(guān)系建設(shè)提供里一定基礎(chǔ)。 但此種模式品牌方需隨時(shí)監(jiān)控合作單位項(xiàng)目進(jìn)展與

90、操作合規(guī)性，避免造成品牌影響。應(yīng)用房企：萬(wàn)達(dá)、綠城2.代銷(xiāo)模式：即：品牌方只負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售部分，對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售組織、人員管理、合作單位管理進(jìn)行負(fù)責(zé)，其他部門(mén)不參與經(jīng)營(yíng)與管理。品牌方不參與利潤(rùn)分成，只按照項(xiàng)目實(shí)際回款收取代理費(fèi)此種模式下，多應(yīng)用于三、四線城市，合作方多為當(dāng)?shù)刂行⌒头科螅瑢?duì)于銷(xiāo)售組織缺乏經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)無(wú)法迅速有效組織銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。此種模式對(duì)于合作單位一方面可以迅速組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，開(kāi)展銷(xiāo)售。另一方面可以借鑒品牌方的銷(xiāo)售技巧及銷(xiāo)售組織，對(duì)于后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售有借鑒意義。對(duì)于品牌公司來(lái)說(shuō)，一方面可以迅速熟知當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的操盤(pán)水平及銷(xiāo)售速度，為后期所在地及周邊拿地提供有效數(shù)據(jù)及市場(chǎng)支持。另一方面，可以有效鍛煉新員工的銷(xiāo)售水平， 也可以儲(chǔ)備部分銷(xiāo)售人員， 在后期需要銷(xiāo)售人員支持及上崗時(shí)，可以迅速到位，減少人員招聘時(shí)間。應(yīng)用房企：碧桂園