1、地產成本管理分析報告地產成本管理分析報告 組員：高艷、張莉莉、楊婷婷、潘晨目錄目錄公司簡介及運營現狀分析公司簡介及運營現狀分析1內外部環境及內外部環境及SWOT分析分析2戰略定位戰略定位3價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析4戰略成本管理策略戰略成本管理策略51、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析 保利房房地地產產（集集團團）股股份份有有限限公公司司（以以下下簡簡稱稱“保利地地產產”）是是由由中中國國保利集集團團公公司司全全資資子子公公司司保利南南方方集集團團有有限限公公司司于于19921992年年9 9月月1414日日在在廣廣州州市市注注冊冊成成立立的的全全民民所所有有制制企

2、企業業，公公司司經經批批準準的的經經營營范范圍圍為為：一一級級房地產開發，出租本公司開發的商品房，房屋工程設計、舊樓拆遷等。房地產開發，出租本公司開發的商品房，房屋工程設計、舊樓拆遷等。1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析20112011年房年房年房年房地產綜合地產綜合地產綜合地產綜合財務比較財務比較財務比較財務比較1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析 同行業對比分析同行業對比分析地產財務評估地產財務評估 萬科地產財務評估萬科地產財務評估 1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析 財務分析財務分析1、公司簡

3、介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析 地產償債能力地產償債能力 1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析流動比率 從流動比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出的償債能力正逐漸降低。2011年流動比率比標準比例2要小，此指標及其相關比較粗略地反映了地產的短期償債可能會有壓力 。1 1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析速動比率 速動比率表示流動資產中可以立即變現的那部分資產的比率。有表可知，地產的變現能力比較差，會給短期償債帶來壓力 1 1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析 資產負債表 由表可知地產是常年負債經營的，資產負債率基本呈現逐年

4、上升的趨勢，說明企業風險提高，但是適度的負債比率能保證企業進行經營活動所需的資金。1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析 地產運營能力地產運營能力1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析應收賬款周轉率應收賬款周轉率反映了企業應收賬款變現速度的快慢及管理效率的高低。周轉率高說明收賬迅速，賬齡較短；資產流動性強，短期償債能力強；可以減少收賬費用和壞賬損失。從上表可以看出從08年到11年應收賬款周轉率持續下降，收賬比較慢,收賬費用比較高,企業應加強應收賬款的管理。1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析存貨周轉率存貨周轉率的快慢，不僅反映出企業采購、存儲、生產及銷售各

5、環節管理工作狀況的好壞，而且對企業償債能力及獲利能力產生決定性的影響。一般來說存貨周轉率越高越好。存貨周轉率越高，說明其變現的速度越快，周轉額越大，資金占用水平越低。上表中可以看出11年的數據相比前幾年偏低,說明存貨管理存在的問題，占用的資金比較多。1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析固定資產固定資產投資得當，固定資產結構合理，能夠充分發揮效率。反之，說明固定資產使用效率不高，提供的生產超過不多，企業的營運能力不強。圖中固定資產周轉率從08年到11年呈先升后降的趨勢，說明固定資產的使用效率不高。1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析總資產周轉率總資產周轉率是指企業在一

6、定時期銷售收入與資產總額的比率。它反映企業全部資產的利用效率，是分析和評價企業全部資產管理水平的一個綜合性指標。從08年到11年，逐漸下降，企業應采取各項措施來提供企業的資產利用程度，比如提高銷售收入或處理多余的資產。1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析地產成長能力地產成長能力1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析主營業務收入增長率是指企業報告期主營業務收入增長額與基期主營業務收入總額的比率，它說明了企業重點發展方向的成長性，并從業務規模擴張方面衡量企業的持續發展能力。地產的主營業務增長率在2007年到2009年間，主營業務收入增長率出現下滑，企業發展受阻，2010年

7、主營業務收入增長率出現了上升，但2011年有出現下降，可能由于政府的調控政策,地產應該采取更加積極的措施。凈利潤增長率是企業報告期利潤增長額與基期凈利潤的比率。凈利潤增長率也是企業成長能力的指標。并且該指標越高，說明企業積累越多，持續發展能力越強。從表中可以看出，地產的凈利潤增長率在20072011連續下滑， 說明該公司的持續發展能力正在減弱。 1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析地產盈利能力地產盈利能力 由表可知，地產由表可知，地產2011年的盈利水平要好于去年，凈利潤和毛利潤年的盈利水平要好于去年，凈利潤和毛利潤都有提高。都有提高。1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現

8、狀分析1、公司簡介及運營現狀分析、公司簡介及運營現狀分析由以上數據分析可以看出由以上數據分析可以看出：公司營業收入以及利潤均基本符合市場預期，總利潤首次突破百億，毛利率回升了2.95 個百分點,凈利潤超過了萬科。12年毛利率的穩定甚至繼續上升仍然可期。公司凈負債率長期處于高位水平，11年有所下降。但短期借款的占比大幅上升，為短期償債形成一定施壓，但公司有182億的貨幣資金在手，資金仍然充裕，能夠滿足23億的短期借款以及118億的一年內到期非流動負債。短期借款大幅提升一方面說明融資運作空間有所緊縮，另一方面也會拉低公司業績。地產的經營規模在2011年有了長足的進步，資產總量已接近中國地產的龍頭老

9、大萬科公司，但是在規模經營下，管控問題越來越嚴峻，導致主營業務成本的居高。面對國家對地產行業的調控，想要有更為優秀的表現，需要在營銷和存貨周轉管理上認真籌劃，減少盲目擴張帶來的風險，在適度增長的條件下，做好企業內部管理，適應市場經濟規律。同時，因注重多元化，分擔單一業務領域市場風險，參與保障房建設，爭取政府資源及信貸資源。 2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析（行業分析）（行業分析）2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析2.1外部環境分析外部環境分析 房地產行業是一個關系很多相關行業的基礎建設行業，屬于第三產業。由于他的相關行業較多的是由建筑材料，土地

10、，人力成本，資金等相關因素組成。所以與上述各因素相關的政治法律、經濟、還有相關行業的技術水平對房地產有很大的影響。隨著我國改革開放的深入，全球化時代的到來，國外的先進的設計理念和技術必將會給房地產行業造成很大的沖擊。采用PEST分析法對外部環境進行分析。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析2.1.1 2.1.1 政治法律環境（政治法律環境（Political FactorsPolitical Factors）面對房地產這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關的政策，法律來限制他的價格。而這些具體的政策也給房地產業帶來了很大的沖擊。具體如下：稅收政策稅收政策政府調控采取了平穩的步驟

11、前期-營業稅優惠政策有力地促進二手房市場部分城市的房價和成交量已經超越了歷史的最高記錄，樓市投機盛行，市場已經顯得過熱，房地產優惠政策就要適當退出。限制限制房地產開發的的貸款管理房地產開發的的貸款管理對項目資本金（所有者權益）比例達不到 35% 或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 ( 含）以上住房的，貸款首付款比例不得

12、低于40%。增加了投資者投資房地產的成本，減少了消費者購買房屋的成本。切實調整住房切實調整住房供應結構供應結構重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析2.1.22.1.2經濟環境（經濟環境（Economic FactorsEconomic Factors）國家的經濟環境變化如下：國

13、民生產總值持續高速增長國民生產總值持續高速增長這是影響房地產行業的最主要的經濟因素，因為只有需求的增加才能真正的促進供給的增加。中國連續GDP超過10%。連續這么多年的經濟飛速發展，人民收入的增加也導致了購房需求的旺盛。同時導致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了購買樓房。所以在過去的十年內，房地產業火熱，房價飛速上漲。提高存款準備金提高存款準備金在去年一年中，中央銀行存款儲備進持續提高，這一提高將會進一步收緊房地產行業的資金來源，造成”銀根”緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產業來說，只是一種牽連。同時，由于現在的房地產行業的籌資方式多樣化，致使很多優秀的房地

14、產企業還是可以挺過去。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析存款加息存款加息去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊對房地產行業產生了影響。加息無疑將加大開發經營成本, 最終將加速行業內企業的兩極分化，給優質公司帶來更多擴張機會，盈利能力較差公司的生存環境將更為艱難自從央行提高貸款門檻，有實力的開發企業對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大。股市影響股市影響隨著去年中國股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產行業。同時，國內的調整股市的政策，經濟規定都相應的影響了房地產業的發展。2 2、內外部環境及、

15、內外部環境及SWOTSWOT分析分析國民生產總值持續高速增長 提高存款準備金 存款加息股市影響 房地產行業作為我國經濟發展的“龍頭”產業，國外游資不斷涌入，各大主要城市的房價持續 攀升，整個經濟呈現過熱態勢，政府接二連三地出臺了系列的金融調控手段，試圖穩定 市場，保證經濟長久健康的發展，同時也避免過高房價引來的社會潛在問題。 從緊的金融手段， 銀行存款準備金率連續提升， 對于房產市場的資金來源起到明顯抑制， 同時加強商業性房地產信貸管理也一定程度上抑制了房地產需求。 2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析2.1.32.1.3社會與文化要素（社會與文化要素（Sociocult

16、ural FatorsSociocultural Fators）各國的社會與文化對于企業的影響不盡相同。作為中國，有著很明顯的區別于其他國家的社會與文化。對于房地產行業來說，社會和文化的影響也是很大的。家庭結構因素家庭結構因素目前我過家庭結構發生了顯著的變化，向小型化發展。這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結果。 同時隨著觀念的改變，很多年輕人結婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。人口因素人口因素 中國七八十年代生育高峰時出生的那一批人有大部分人已經在城市站穩腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析對于計劃生育初期出生的那一代人

17、，現在也是住房消費人群，而這些人的消費能力是巨大的，首先他們的經濟條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價下降不報大的希望。短期內房地產行業仍然會非常興盛。社會城市化社會城市化中國的經濟發展迅速，而中國舊有的農村人口密集將會逐漸向城市轉移。2每年約有1200萬人從鄉村轉移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動房地產的行業的發展。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析2.1.42.1.4技術要素（技術要素（Technological FactorsTechnological Factors）相對于其他行業來說，房地產的生產技術科技并不是

18、要求很高。但是對于投資，營銷方面，房地產的科技創新具有了很大的改變。融資創新融資創新房地產行業也有著自己的創新融資方法。去年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示，企業自籌資金不足28，銀行融資占21.7，建筑公司的工程墊款和購房者的預付款占38（后者的80也源于銀行貸款），在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業的發展。其次是購房者的預付款，最后是公司上市。銷售創新銷售創新房地產行業在經過去年以及今年的政府宏觀調節，銀行的貸款要求嚴格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環境。房地產行業也依據自己的銷售特色，合

19、理的選擇了適合于自己的銷售方法。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析建筑技術應用比例提高建筑技術應用比例提高2010年，對房地產產品技術含量就提出了更高要求。而技術含量所帶來的是產品質量、人性化、舒適度、節能環保等方面核心居住品質的提升，這些才是地產產品正真立于不敗之地的核心競爭力。精細化整合產品設計趨勢。精細化整合產品設計趨勢。對于正在全面建設的中國房地產市場，高精度整合設計、標準化模式將是未來產品開發的必然趨勢。房地產產品在進行設計之前，就應考慮到客戶未來的更多需求，從結構到戶型、室內設計、家裝配套、營銷策劃等，都需要有更精準、人性化的考慮，可進行靈活的變更和調整，適

20、應不同的居住習慣和生活群體。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析2.2 2.2 內部環境分析內部環境分析( (行業分析行業分析) )主要競爭者分主要競爭者分析析：目前，萬科地產在行業處于領先地位，從個股財務評估來看，的成長力、現金流量和盈利能力遠遠滯后于萬科，大體略勝金地一籌，所以，還存在很大的發展空間。主要替代者分主要替代者分析析：廉租房，二手房屋，對低收入家庭吸引力比較大；經濟適用房，社會保障性質的商品住宅，具有價格低的特點；潛在進入者分潛在進入者分析析：跨國公司到中國開辟市場：自改革開放以來，外國公司逐漸關注于中國市場，但是壁壘較高，不構成太大威脅；大陸潛在競爭者：

21、民企迅速發展，并逐漸成為了房地產投資增長的主要動力；買方分買方分析析：購房者的經濟狀況：購房者的經濟狀況在很大程度上決定了樓價的多少；購買者的心理預期:對房價的變動有著一定影響，如當樓市低迷時消費者對樓市的信心下降，導致樓房售出數量減少；國家政策對購房者的影響，從而使購房者的行為進一步影響到樓市；部分炒房團對樓市的影響。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析主要供應商分主要供應商分析析：水泥價格走勢：2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析主要供應商分主要供應商分析析：鋼材價格走勢預測：2 2、內外

22、部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析 2.3 SWOT 2.3 SWOT分析分析優勢：優勢：1. 1. 公司最大的競爭優勢在于其資源優勢。公司最大的競爭優勢在于其資源優勢。由于公司的控股股東集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于地產在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。2. 2. 良好的執行力將保證公司高速發展。良好的執行力將保證公司高速發展。強大的執行力是將戰略與決策付諸現實的保證,地產擁有一支有著很高的專業能力和職業操守,對工作兢兢業業,對公司忠心耿耿的執行團隊；同時公司嚴謹、科學的企業管理制度也為各項工作的執

23、行提供了良好的客觀環境。專業的團隊與雷厲風行的軍旅作風,形成為地產強大的工作執行力。地產一向以“快”著稱。經過十幾年的專業運作,公司已經具備了很強的開發實力,一般住宅項目從獲得土地到實現銷售只需要一年半左右的時間。這種高效的項目運作能力是公司的核心競爭優勢之一。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析3.3.卓越的戰略管理能力卓越的戰略管理能力2010年，公司結合“十一五”經營成果，編制了“十二五”發展規劃，公司十年戰略很清晰，提出“三個為主、三個結合”的發展戰略，確立了銷售超千億、凈利潤過百億的發展目標。4.4.優秀的可持續發展能力優秀的可持續發展能力2010年，公司大力推

24、進區域布局深化，以一線省會城市為中心向二三線城市縱深發展，全年新進 12個城市。全年新增房地產項目45個項目，截止報告期末公司擁有可結算資源4195萬平方米，可持續發展能力進一步增強。5.5.行業領導品牌形象深入人心行業領導品牌形象深入人心優異的經營業績和規范的企業運作不斷強化公司“和者筑善”的品牌形象，品牌價值持續提升，影響力不斷增強，連續五年蟬聯“國有房地產企業品牌價值TOP10”榜首。“親情和院”物業服務品牌在全國106個社區得到廣泛認可。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析劣勢：劣勢：1.公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應對市

25、場調整時的銷售價格彈性較小。2.凈負債率較年初上升39個百分點至162%：主要源于期內借款增加和貨幣資金下降。考慮到期末公司尚有156億元貨幣資金，財務壓力有增加。2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析機會：機會：1、地產基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。2、中國的城市化進程仍要繼續很長時間，二三線城市成長空間巨大,二、三線城市化進程提速。 3 、國家政策重點發展中低價位、中小戶型普通商品住房,所以中小戶型普通商品住房已經開始進入快速增長期。 2 2、內外部環境及、內外部環境及SWOTSWOT分析分析威脅：威脅： 1.集團將深圳等地的地產業務注入香

26、港（119，HK），與地產產生競爭關系對其資源獲得和市場均造成威脅。 2.市場變化風險2011年隨著緊縮貨幣政策、信貸政策、“限購令”和保障房供應等房地產調控政策的實施，調控效果將逐步顯現，房地產市場將出現階段性波動；3.深化區域布局帶來的管控風險2011年全年新進城市12個，同時各區域均實現了多項目運作。隨著公司管理幅度的加大，管理鏈條的延伸，公司的管理難度和管控風險在增加。3 3、戰略定位、戰略定位通過以上分析，我們可以看到，國家的宏觀政治、經濟政策，都是“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，繼續從緊的調控政策，以限貸和限購為核心的房地產調控政策，加上連續數次加息，使得地價、資金

27、成本上升。以前房地產市場土地低成本、資金低成本運作時代和政策寬松時代、房地產企業暴利時代已經過去。房地產業將進入薄利時代。隨著史上最為嚴厲的調控，房地產業迎來了從分散到集中，從良莠并存到優勝劣汰的大洗牌。由于持續的調控以及貨幣政策的收緊，多數開發商陷入了困境，房地產業的競爭將更加激烈。地產的企業資源、能力和財務水平的綜合分析使得企業必須做出戰略調整。3 3、戰略定位、戰略定位地產只有保持其成本領先地位的技術變革才能為企業帶來持久的成本優勢。當成本領先的企業的價格相當于或低于其競爭廠商時、它的低成本地位就會轉化為高收益。所以通過以上分析，應該在近幾年內將發展戰略定位為成本領先成本領先戰略。戰略。

28、4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 4.1 4.1 房地產企業的價值鏈組成部分房地產企業的價值鏈組成部分市場預測、投資機會尋找和篩選、細化投資方案等活動。投資開發活動的關鍵部分：可行性研究、談判簽約、工程施工建設招投標、獲取貸款和金融服務支持營銷推廣、產品定價、廣告策劃、銷售、租約談判和租賃管理交房、客戶入住及后期的物業管理、設施管理和資產管理等4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 4.14.1 企業內部價值鏈分析：企業內部價值鏈分析：投資策劃投資策劃能掙錢的項目，才是好項目，所以在一個項目的投資策劃時，就應建立在認真

29、、客觀的調研和分析之上，選擇有優勢的項目。重點對市場現行售價和預期走勢進行準確的調查判斷，確定目標售價。土地獲取土地獲取土地成本優勢是項目成功之本。如何獲取一個優惠的土地價格，這是可以考慮的方向。規劃設計規劃設計事實證明科學合理的設計可以降低10%的工程造價，所以在考慮設計的可行性基礎上，降低造價。4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 采購管理采購管理不同的采購標準、供應商的選擇方式、供應商的管理等，都對采購管理成本有影響。工程管理工程管理工程實施階段的現場管理、撥款速度、索賠風險等會影響施工管理。營銷管理營銷管理營銷推廣計劃的制定、營銷路線的選擇、銷售費的制定都會影響營銷效果和成

30、本。物業管理物業管理提供物業管理的范圍、標準、服務水平等都會影響你物業管理成本和客戶滿意度。品牌塑造傳播品牌塑造傳播4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 經營操作風險大經營操作風險大經營操作風險小經營操作風險小4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 企業外部價值鏈分析：企業外部價值鏈分析：4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 4.24.2 企業外部價值鏈分析：企業外部價值鏈分析：充分利用招標優勢：充分利用招標優勢：地產作為房地產行業的前三強，有著良好的社會聲譽，大多數企業是愿意和合作的，在招標過程中，可以適當增加合格承包方的比例，從中擇優。深化集團采購，加強招

31、投標管理，完善成本控制考核體系等方式，有效降低成本。4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 4.24.2 企業外部價值鏈分析：企業外部價值鏈分析：開發利用供應商的聯系開發利用供應商的聯系: :供應商不僅生產著企業用于價值鏈的產品或服務，而且在成本方面也影響著企業。對合作過的供應商進行績效評估，選擇優秀供應商建立長期合作伙伴關系，從而降低采購成本和庫存成本。4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 4.24.2 企業外部價值鏈分析：企業外部價值鏈分析：處理好與建筑商（施工方）之間的關系處理好與建筑商（施工方）之間的關系 由于設計已完成，施工階段工程量已完全具體化，因而影響工程投

32、資的可能性只有5%-10%，節約投資的可能性已經很小，但工程投資都主要發生在這一階段，浪費投資的可能性很大。所以在確定施工方后，要處理好與施工方的關系，盡可能地不存在拖欠款之類的消極現象，以免影響工人情緒，從而間接的增加成本。4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 4.24.2 企業外部價值鏈分析：企業外部價值鏈分析：處理好與銷售商之間的關系處理好與銷售商之間的關系 對顧客需求的把握,只有了解了顧客的需求,房地產企業才能真正進入狀態,特別是在競爭激烈的今天,人們對住房的要求越來越苛刻,房地產商要盡可能地和銷售商合作去挖掘顧客的需求，共同提高顧客的滿意度。4.4.價值鏈及成本動因分析價

33、值鏈及成本動因分析 成本動因分析成本動因分析（1 1）結構性成本動因分析）結構性成本動因分析(Structural Cost Driver)(Structural Cost Driver) （2 2）執行性成本動因分析（）執行性成本動因分析（Execution Cost Driver)Execution Cost Driver)4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 (1) (1) 規模經濟規模經濟：所謂規模經濟是指在價值鏈活動規模較大時，活動的效率提高或活動成本可分攤于較大規模的業務量而使單位成本降低。(2) (2) 整合程度整合程度： 整合是指企業為了使業務領域更廣泛，更直接，在

34、業務流中向兩端延伸至直接銷售，零部件內制和原材料供應等。 (3) (3) 學習與溢出學習與溢出：企業價值鏈活動可以通過學習的過程提高作業效率從而使成本下降。 (4) (4) 技術技術:技術在企業價值鏈的各項活動中的應用水平是決定其成本高低的關鍵因素之一。 (5) (5) 多樣性多樣性:指提供給客戶的產品、服務的種類；結結構構性性成成本本動動因因的的內內容容4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 （1）規模經濟：）規模經濟： 由于國家對房地產行業的宏觀調控，使得一些中小房地產企業面臨破產的風險，這對來說是一個機會，可以借此機會通過低價收購資產，實現低成本擴張，從而擴大企業的規模，數據顯

35、示：地產進入全國19個城市，輻射中、東部經濟發達區域，基本完成全國布局。 因此，具有全面市場調研能力、及時把握市場變化情況，熟悉各區域地產市場特色，形成規模經濟。從城市平均銷售額來看，與行業領袖存在較大差距，說明通過精耕目前已進入市場，可迅速在不增加管理難度的基礎上擴大規模。 4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 （2 2）整合程度）整合程度 地產作為央企，背景深厚，故可以利用其在融資渠道、土地獲取、商譽等方面的優勢，著力加強自己的核心競爭能力，對于不擅長的業務，可以分包出去，但同時要注意分散自己的經營風險。（3 3）學習與溢出）學習與溢出 地產作為央企，人員冗余的現象是比較突出的

36、，保證人員的精簡和提高人員的學習能力、激發員工的共同愿望是比較重要的。在規范化管理方面為 什么一直停滯不前，主要原因是缺乏系統、整體的解決思路， 如果在管理的改進上，能夠讓員工都形成先思考的習慣，或許業績增長要來的更快一些。 4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 （4 4）技術）技術 地產可以通過增加與供應商的聯系，增加新材料的推廣應用，開發新品精品，應用科技成果等來實現技術創新。（5 5）多樣性）多樣性 房地產是城市建設的重要組成部分，所以地產既要緊跟現在城市的發展趨勢，又要滿足細分群體的多元化需求，產品的功能設計既要體現前瞻性，又要保持后續性。實現產品的多樣性，不僅能滿足客戶的

37、需求，還能有效地降低成本。 集團投入產品創新的資源遠不及萬科，大部分產品以模仿為主，沒有形成自己的產品特色。建議加大對產品研發部門的資金和人員投入。在營銷活動方面，主要通過模仿和借鑒同行企業的成功經驗，服務營銷和關系營銷不到位。建議提高營銷執行能力，改變營銷組織及績效考核制度，開辟新的營銷方式。如嫁接營銷渠道：與裝修企業，家電企業等聯盟，降低顧客裝修購買家具成本，提高顧客滿意度。4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 （1 1）生產能力運用模式）生產能力運用模式 生產能力運用模式主要通過固定成本影響企業的成本水平。 對于房地產行業來說

38、，固定成本是相對穩定的，為了應對企業的持續發展，企業都保持著一定的規模，而維持這個規模的沉沒成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機時代，地產可以通過承擔保障性住房建設來分擔與消化固定成本，從而更好地維持企業的生存。（2 2）聯系）聯系 地產可以通過在房地產市場中的資源優勢積累，通過業務整合和良好的資金鏈，逐步向復合型房地產企業發展。以房地產開發為核心，業務范圍逐漸向房地產產業鏈的相關行業延伸，分散經營風險。同時，可以通過與其他房地產企業在戰略性資源和核心競爭力上的整合，以謀求更長遠的發展。4.4.價值鏈及成本動因分析價值鏈及成本動因分析 （3 3）全面質量管理）全面質量管理 地產在提高開發項

39、目質量的同時，還要注意不斷提高房地產開發環節中各項工作的質量。還要做好前期準備階段，包括項目決策與策劃，各種行政申請與審批，設計與施工的招標，房屋銷售階段以及售后服務階段等影響房地產項目開發整體質量的各階段質量管理工作。培養全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質量主體意識，謀取全體員工對質量的承諾，同時還要將質量目標層層分解到個人，從而形成質量管理人人關心，人人有責，共同努力，全員參與的局面。（4 4）員工對企業的向心力）員工對企業的向心力 企業各部門的每一位員工都與成本直接相關，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，才能將成本置于真正的控制之中，才能實現成本管理目標。5.5.戰略成本管理策

40、略戰略成本管理策略投資策劃階段投資策劃階段：在認真、客觀的調研和分析之上，選擇有優勢的項目；對市場現行售價和預期走勢進行準確的調查判斷，確定目標售價。對產品定位要建立在技術方案可行的基礎之上。土地獲取階段土地獲取階段土地獲取成本優勢是項目成功之本，應充分利用央企的背景，降低土地獲取成本。規劃設計階段規劃設計階段科學合理的設計可以降低10%的工程造價。實行設計方案的招投標，優化設計。實行限額設計，有效控制造價。加強對設計圖紙的會審與審查。5.5.戰略成本管理策略戰略成本管理策略工程招標和采購管理階段工程招標和采購管理階段在招標過程中規定承包商的數量、不同的項目選擇不同的承包方式、準確的定位標底。

41、加強合同管理，完善合同條款，嚴格履行工程發包合同。要求使用公司標準文本合同，補充條款盡量自己編寫選擇靈活的付款方式。加強對監理單位的管理，主動防范施工單位索賠。選擇3-4家供應商，貨比三家、低價中標，集中采購、批量供貨，降低價格和采購成本。與供應商建立直接伙伴戰略關系，對供應商行為進行績效管理。評級、建立量化指標。5.5.戰略成本管理策略戰略成本管理策略施工管理階段施工管理階段加強現場管理：選擇有經驗的管理人員做工程負責人，嚴格督促按圖施工，嚴格進料抽查，嚴格材料代用和變更。可對管理人員實行獎勵：在施工過程中，應鼓勵現場管理人員發現施工圖設計錯誤或提出優化意見，可設立節約合理建議獎。嚴格控制進

42、度撥款：要主動控制工程量核算。合理確定工程變更價款：變更后要主動管理變更價款。合理規避索賠風險：在合同簽定時就應約定細致。在執行中對合同偏差值要及時簽定補充合同，避免因時間長、人員變動等出現相互之間分不清責任而扯皮的現象。5.5.戰略成本管理策略戰略成本管理策略營銷管理營銷管理合理有效的推廣計劃：營銷推廣要盡量做到在項目進度有保障的前提下（一般在項目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢，必須在短期內形成強勢，達到快速搶占市場的效果，切忌耗時太長。切實可行的銷售通路：后媒體時代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。需要準確定位客戶在哪 、誰是客戶的問題，在此基礎上選擇合理的銷售渠道。Thank You !