1、 中信井岡山項目 中信井岡山項目 酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 華美酒店顧問公司 年年 7 月月 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告目錄 目錄目錄 第一章第一章 導(dǎo)言導(dǎo)言. 1 1.1 報告編制說明. 1 1.2 市場調(diào)查方法說明. 3 1.3 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法說明 . 4 1.4 項目基本情況簡介. 5 第二章第二章 競爭市場旅游經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查分析競爭市場旅游經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查分析. 6 2.1 井岡山旅游度假市場發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查分析. 6 2.2 井岡山會議培訓(xùn)市場發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查分析. 8 2.3 井岡山未來酒店需求分析及預(yù)

2、測. 10 第三章第三章 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案對酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的影響分析項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案對酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的影響分析. 12 3.1 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案分析. 12 3.2 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案對酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的影響分析. 15 3.3 對項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的建議 . 16 第四章第四章 酒店與項目中其他業(yè)態(tài)的互動關(guān)系分析酒店與項目中其他業(yè)態(tài)的互動關(guān)系分析 . 19 4.1 酒店與國際會議中心互動關(guān)系分析. 19 4.2 酒店與商業(yè)街區(qū)互動關(guān)系分析. 20 4.3 酒店與別墅社區(qū)互動關(guān)系分析. 21 4.4 酒店與項目中其他業(yè)態(tài)互動關(guān)

3、系分析. 22 第五章第五章 各酒店之間互動關(guān)系分析各酒店之間互動關(guān)系分析. 23 5.1 各酒店客源市場互動關(guān)系分析. 23 5.2 各酒店功能設(shè)置互動關(guān)系分析. 24 5.3 各酒店設(shè)施共享互動關(guān)系分析. 25 5.4 各酒店經(jīng)營管理互動關(guān)系分析. 25 第六章第六章 酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案分析及建議酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案分析及建議. 26 6.1 各酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案分析及建議 . 26 6.2 能選擇的其他酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案比較分析. 28 第七章第七章 酒店經(jīng)營模式定位及經(jīng)營戰(zhàn)略策劃酒店經(jīng)營模式定位及經(jīng)營戰(zhàn)略策劃 . 29 7.1 各酒店經(jīng)營模式分析及建議 . 29 7.2

4、各酒店經(jīng)營戰(zhàn)略策劃. 30 7.3 酒店管理公司引進及最佳品牌選擇策略 . 30 7.4 酒店經(jīng)營合作伙伴引進策略 . 31 P1 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告目錄 第八章第八章 報告要點綜述及華美的建議報告要點綜述及華美的建議. 32 8.1 報告要點綜述. 32 8.2 華美的建議 . 33 附件一：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店功能規(guī)劃建議附件一：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店功能規(guī)劃建議. 34 附件二：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店投資估算附件二：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店投資估算. 38 附件三：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)金流量及經(jīng)營利潤測算附件三：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)金流量及經(jīng)營利潤測算. 41 P2 中信井岡山項目酒店開發(fā)

5、戰(zhàn)略及定位策劃報告 第一章 導(dǎo)言第一章 導(dǎo)言 1.1 報告編制說明報告編制說明 1） 報告編制公司簡介 華美酒店顧問公司是目前國內(nèi)領(lǐng)先的專業(yè)酒店及旅游房地產(chǎn)投資建設(shè)顧問公司，公司為投資酒店及旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商提供項目投資、可行性研究、設(shè)計概念指導(dǎo)、經(jīng)營方案策劃、銷售方案策劃、經(jīng)營管理顧問等專業(yè)技術(shù)服務(wù)。 公司為國投集團、中信集團、英國阿特金斯、中房集團、中國國電、首都機場、北京賽特集團、上海廣電集團、上海南部集團、深圳鹽田港、新疆石油管理局、中國保利集團、西安高科集團、云南官房集團、重慶龍湖地產(chǎn)、重慶協(xié)信集團、廈門航空港、中鐵八局、日照鋼鐵集團、中國光大集團等在內(nèi)的大型集團公司提供多個五星級酒

6、店及旅游房地產(chǎn)項目投資研究等顧問服務(wù)。 2） 報告編制依據(jù) ? 華美與項目委托方簽訂的服務(wù)合同； ? 華美的基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)庫； ? 華美根據(jù)與項目委托方所簽訂的合同而實施的市場調(diào)查，并在調(diào)查過程中所得到的對于本項目有針對性的大量真實有效數(shù)據(jù)； ? 項目委托方提供的項目地塊圖紙及資料； ? 華美井岡山中信項目組根據(jù)項目具體情況及委托方投資發(fā)展基本要求和思路，多次召開顧問討論會所確定此項目的基本定位； ? 在基本定位的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目實際情況以及涉及國家相關(guān)財稅政策，進行投資分析及測算。 3） 報告編制參考資料 ? 近年井岡山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報； ? 井岡山統(tǒng)計年鑒及井岡山統(tǒng)計提要 ； ?

7、 井岡山管理局旅游管理處發(fā)布的旅游及酒店行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)； P1 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計 ? 井岡山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃（2005-2020） ； ? 井岡山市城市總體規(guī)劃（2000-2020） ? 井岡山經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃 ； ? 吉安市旅游業(yè)十一五發(fā)展綱要 ； ? 20042010 年全國紅色旅游發(fā)展規(guī)劃綱要 ； ? 五大重點紅色旅游區(qū)游客抽樣調(diào)查報告 ； ? 2006-2010 年全國干部教育培訓(xùn)規(guī)劃 ； ? 井岡山政府網(wǎng)、井岡山旅游網(wǎng)、中國紅色旅游網(wǎng)、吉安市旅游局網(wǎng)、中國井岡山干部學(xué)院網(wǎng)等網(wǎng)站公布相關(guān)信息和統(tǒng)計數(shù)據(jù)； ? 中信井岡山市投資有限公司

8、提供的項目基本介紹、項目設(shè)計圖紙、同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司為本項目前期編制的可研報告等資料； ? 華美公司中信井岡山項目國際會議中心酒店市場及財務(wù)可行性研究報告 。 P2 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 1.2 市場調(diào)查方法說明市場調(diào)查方法說明 1） 公開數(shù)據(jù)采集 通過對政府相關(guān)部門（旅游局、統(tǒng)計局、規(guī)劃局等）走訪及其官方網(wǎng)站的訪問獲取官方數(shù)據(jù)信息。 2） 酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談 通過華美行業(yè)人脈關(guān)系對調(diào)查對象內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人進行深入訪談，并掌握各種真實數(shù)據(jù)，分析調(diào)查對象可能對本項目構(gòu)成競爭關(guān)系或借鑒意義。 3） 現(xiàn)場調(diào)研 現(xiàn)場通過角色扮演、實際體驗消費，了解項目所在區(qū)域高星

9、級酒店的硬件設(shè)施、經(jīng)營數(shù)據(jù)、客源構(gòu)成等情況。 P3 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 1.3 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法說明數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法說明 1） 對比官方數(shù)據(jù)及內(nèi)部信息，華美通過實地調(diào)查和訪談以核實數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并將所得數(shù)據(jù)進行綜合分析。 2） 參照相似酒店開發(fā)案例進行案例對比分析。 3） 參照行業(yè)經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)數(shù)據(jù)進行財務(wù)可行性分析。 4） 使用平等市場份額分析法對未來競爭市場進行分析預(yù)測。 P4 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 1.4 項目基本情況簡介項目基本情況簡介 1） 中信井岡山項目緊鄰 319 國道，距離茨坪 6 公里。項目規(guī)劃面積 3600 畝，可利用土地2340

10、畝，可售土地 1500 畝。項目由三部分組成，梨坪地塊占地面積 1,717 畝，白銀湖地塊占地面積 610 畝，大峽谷旅游風(fēng)景區(qū) 14.5 平方公里。 2） 項目定位為：集旅游接待、會議培訓(xùn)、休閑度假、運動娛樂、療養(yǎng)健康、文化及國際論壇為一體的國內(nèi)一流旅游綜合接待服務(wù)區(qū)。劃分三大功能區(qū)：梨坪定位高端會議培訓(xùn)和休閑度假區(qū)，白銀湖定位綜合性商業(yè)服務(wù)配套區(qū)，大峽谷定位生態(tài)旅游和休閑娛樂區(qū)。 3） 中信公司對項目進行整體規(guī)劃和定位策劃，通過建設(shè)交通網(wǎng)絡(luò)和市政基礎(chǔ)設(shè)施將生地變?yōu)槭斓兀⑾绕趩右岳嫫簢H會議中心為主體的形象工程為項目造勢，從而帶動其他土地的招商轉(zhuǎn)讓或其他項目的投資，進而推動區(qū)域的全面開發(fā)

11、。中信公司希望通過合作開發(fā)的方式，與其他公司一起共同實現(xiàn)“反哺革命老區(qū)” 、創(chuàng)新井岡山經(jīng)濟發(fā)展模式的宏偉目標(biāo)。 白銀湖、梨坪地塊規(guī)劃示意圖 4） 整個項目將分三期開發(fā)，即梨坪市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是一期；梨坪國際會議中心等核心項目的建設(shè)是二期；后續(xù)梨坪、白銀湖和大峽谷的開發(fā)為三期。預(yù)計項目總開發(fā)周期為5 年。目前，梨坪地塊內(nèi)的國際會議中心、道路、隧道等工程已動工，白銀湖地塊和大峽谷仍在征地階段。 P5 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 第二章 競爭市場旅游經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查分析 第二章 競爭市場旅游經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查分析 2.1 井岡山旅游度假市場發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查分析

12、井岡山旅游度假市場發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查分析 1） 井岡山，具有輝煌的歷史、綺麗的自然風(fēng)光，紅色人文景觀與綠色自然景觀交相輝映、渾然一體，是一個集風(fēng)光旅游、傳統(tǒng)教育于一身的避暑勝地，曾被評為全國百個愛國主義教育示范基地、中國優(yōu)秀旅游城市、國家首批 5A 級風(fēng)景旅游區(qū)。 2） 井岡山是“中國革命的搖籃”、“中華人民共和國的奠基石”，每年有上百萬人來到井岡山瞻仰先烈、緬懷歷史、接受教育。井岡山已成為全國紅色旅游的首選地，以紅色為主題的旅游業(yè)占據(jù)了全市經(jīng)濟總量“半壁江山” 。 3） 2004-2010 年全國紅色旅游發(fā)展規(guī)劃綱要提出發(fā)展目標(biāo)：2004 至 2007 年參加紅色旅游人數(shù)的增長速度要達到

13、 15%左右，2008 至 2010 年要達到 18%左右。井岡山是主要培育的十二個“重點紅色旅游區(qū)”之一，重點發(fā)展“革命搖籃、領(lǐng)袖故里”主題旅游，未來井岡山的紅色影響力還將持續(xù)放大。 4） 井岡山既是中國最紅的山，又是全國紅色旅游景區(qū)中風(fēng)景最優(yōu)美的山。旅游產(chǎn)品類型為“紅色朝圣綠色觀光” 。但是，綠色景點的規(guī)劃和開發(fā)力度尚顯不足。而且，休閑度假類旅游產(chǎn)品供給空缺、文化娛樂設(shè)施匱乏，未能為游客創(chuàng)造休閑體驗、互動參與式的度假條件，如康體運動、養(yǎng)生保健、探險獵奇等。 5） 井岡山目前主要接待團隊游客，停留 2 天 1 晚，以紅色教育與綠色觀光為目的，基本性旅游消費所占比例較大，屬于典型的觀光游覽消費

14、行為，也是全國五大重點紅色旅游區(qū)游客消費的共性特征，間接反映出井岡山現(xiàn)有旅游產(chǎn)品開發(fā)的單一性。 6） 政府提出了將井岡山由單一觀光型旅游景區(qū)向產(chǎn)品多元化旅游景區(qū)轉(zhuǎn)變的發(fā)展目標(biāo)，致力于開發(fā)以“紅色朝圣之旅” 、 “綠色觀光之旅” 、 “藍色休閑之旅” 、 “金色成功之旅” 、“古色民俗之旅”為核心的“五彩之旅” 。其中，發(fā)展休閑度假市場是井岡山旅游業(yè)升級轉(zhuǎn)型的重要方向之一。 P6 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 7） 井岡山森林覆蓋率高達 86%，空氣中負氧離子含量高，素有“天然氧吧”之稱，資源條件和自然環(huán)境十分適宜避暑、療養(yǎng)、度假；而且，井岡山是江西省內(nèi)唯一不收取進山門票的風(fēng)景區(qū)，也

15、為發(fā)展休閑度假創(chuàng)造附加值優(yōu)勢。但是，外部交通的瓶頸仍然是井岡山發(fā)展休閑度假和會議培訓(xùn)市場的制約因素。 8） 井岡山游客有著較強的消費力，而且主要來自珠三角、長三角、北京等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，以及江西省內(nèi)及湖南、湖北等周邊省份，主要客源地經(jīng)濟發(fā)展水平均已達到向度假升級甚至進入成熟度假需求，說明井岡山游客中一定存在相當(dāng)比例的潛在休閑度假旅游者。 9） 而且，由于井岡山的特殊的歷史地位和政治影響力，每年都有黨中央、國家及各省的政府領(lǐng)導(dǎo)人、重要干部到訪參觀，此部分特殊高端客源需求近年呈現(xiàn)約 20%的增長速度。由政府官員可能帶動的院外政治客源同樣是未來井岡山高端消費市場不容忽視的需求。 結(jié)論結(jié)論： 井岡山旅游

16、業(yè)的高速發(fā)展得益于其強大的紅色資源優(yōu)勢，在休閑度假市場尚需培育階段，應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揚井岡山紅色旅游品牌的價值和影響力，深入開拓紅色會議和培訓(xùn)市場，堅持用紅色概念帶動其他市場需求。如果淡化紅色作用力，單純憑借井岡山的自然景觀和綠色資源發(fā)展高端休閑度假市場，將可能是揚短避長、走入事倍功半的誤區(qū)。 P7 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 2.2 井岡山會議培訓(xùn)市場發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查分析井岡山會議培訓(xùn)市場發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展趨勢調(diào)查分析 1） “五彩之旅”中“金色成功之旅”就是要發(fā)展井岡山的會議培訓(xùn)市場。2007 年，井岡山對管理局和市委市政府的各部門、各單位下達了招會引客任務(wù)，對賓招單位采取招會引

17、客優(yōu)惠措施，從而吸引各種會議、培訓(xùn)到井岡山來舉辦，推進了金色成功之旅的發(fā)展。 2） 受招會引客政策的影響，2007 年井岡山實際接待會議約 1400 多批次、10 萬人次、增幅達 20%，江西省內(nèi)會議占 40%、全國會議占 60%，大型企業(yè)的培訓(xùn)需求逐漸增多。但是，井岡山會議培訓(xùn)市場的發(fā)展仍然不夠成熟、穩(wěn)定，尚處于起步、開拓階段；而且，受旅游季節(jié)性的影響，會議培訓(xùn)需求也存在較明顯的淡旺季。 3） 會議培訓(xùn)是目前井岡山高星級酒店最主流的客源群體，平均占比 34%。會議規(guī)模一般以100 人以內(nèi)，以 50-60 人的會議居多，200 人以上的會議偏少，受客房數(shù)量和與會議設(shè)施規(guī)模限制，最大會議接待規(guī)模

18、不超過 300 人；會議周期一般為 3-4 天，培訓(xùn)周期多為5 天；單個酒店一般全年平均接待會議培訓(xùn)團隊約 5060 個；國營、條管酒店系統(tǒng)內(nèi)部的會議培訓(xùn)約占 20-30%，私營酒店會議培訓(xùn)客源比例相對較低。 4） 受紅色旅游景區(qū)性質(zhì)的影響，目前井岡山接待的會議性質(zhì)以行政事業(yè)單位、行業(yè)系統(tǒng)的工作會議、教育培訓(xùn)居多，企業(yè)商務(wù)會議需求相對較少。從會議市場的發(fā)展趨勢判斷，未來井岡山紅色會議需求將相對平穩(wěn)，企業(yè)商務(wù)會議的增長還有待市場培育。 5） 國際會議中心的落成將大幅提升井岡山的會議接待能力，井岡山論壇的打造將是建立中信井岡山項目知名度和影響力的重要武器。但是，論壇對本項目的經(jīng)濟效益貢獻有時間短的

19、局限。 6） 中國井岡山干部學(xué)院自建成起至 2008 年 6 月底，共舉辦各類培訓(xùn)班 273 期，培訓(xùn)周期從 1 周至 1 個月不等，培訓(xùn)學(xué)員 12707 人，培訓(xùn)規(guī)模已達到全國最大。培訓(xùn)學(xué)員數(shù)量呈9.14%增長，而且仍有約 44%的培訓(xùn)需求無法滿足，說明目前井岡山的干部培訓(xùn)需求已遠遠超過中國井岡山干部學(xué)院的接待能力。 7） 2007 年初，中共中央頒布了2006-2010 年全國干部教育培訓(xùn)規(guī)劃 ，全國開始大規(guī)模干部培訓(xùn)工作，培訓(xùn)對象包括黨政干部、企業(yè)經(jīng)營管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，中國井岡 P8 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 山干部學(xué)院是規(guī)劃指定的五所干部脫產(chǎn)培訓(xùn)單位之一。因此，這

20、股全國性的干部培訓(xùn)趨勢必將成為井岡山未來培訓(xùn)市場快速、持續(xù)發(fā)展的催化劑。 結(jié)論結(jié)論： 相比之下，同檔次的培訓(xùn)比會議的周期更長，經(jīng)濟效益價值更大，而且更符合井岡山的紅色旅游發(fā)展背景，市場需求也更旺盛，應(yīng)該成為本項目重點發(fā)展的方向之一。用高級別、大批量、長時間的培訓(xùn)為井岡山聚集大批高級官員，這是實現(xiàn)“官員來了，商人就會來，商人來了，錢就會來”發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)條件和突破口。 P9 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 2.3 井岡山未來酒店需求分析及預(yù)測井岡山未來酒店需求分析及預(yù)測 1） 受紅色旅游發(fā)展利好形勢的影響，近年井岡山酒店投資建設(shè)出現(xiàn)了過快過熱現(xiàn)象，市場供給已明顯大于需求。截止 2007

21、 年底，井岡山全市共有各類型接待單位 140 家，客房總數(shù) 6450 間套，床位總數(shù) 14299 張；按 2007 年井岡山過夜游客 214.27 萬人次計算，平均每天約有 5870 人在井岡山住宿，床位利用率僅 41%，客房出租率則低至約 20%。 2） 近三年開業(yè)的高星級酒店較多，最高檔次為四星級，客房規(guī)模均未小于 200 間套，最大會議接待量不超過 300 人，除錦江外其余均投資方自行經(jīng)營管理，且 80%為國營、條管性質(zhì)的酒店。與一般城市酒店相比，井岡山高星級酒店的整體檔次水平較為落后。 3） 高星級酒店年平均房價約 245 元、只有全國同檔次酒店平均房價的 2/3，年平均出租率僅 40

22、%，全年營業(yè)總收入平均約 500600 萬元，利潤微薄或僅收支平衡。而且，受經(jīng)營淡旺季、市場供過于求、缺乏行業(yè)控管等因素影響，酒店之間互相壓價、惡性競爭現(xiàn)象嚴(yán)重。國營、條管酒店屬于非完全市場化經(jīng)營，私營酒店經(jīng)營壓力相對較大。 4） 后續(xù)新增高星級酒店數(shù)量較多，在建客房數(shù)量（950 間套）相當(dāng)于現(xiàn)有競爭市場（1140間套）的 83%，市場供求結(jié)構(gòu)將進一步失衡。但是，五星級檔次和國際品牌將隨即進入市場，井岡山高星級酒店的整體接待水平也將發(fā)生質(zhì)的變化。 5） 如果中信井岡山項目繼續(xù)開發(fā)以中小酒店群為主體的旅游度假小鎮(zhèn)，將導(dǎo)致區(qū)域同類型同檔次酒店數(shù)量大幅度增加，將使得本已供過于求的井岡山酒店市場“雪上

23、加霜” ，同質(zhì)化競爭將更加激烈。而且，國際會議中心和旅游度假小鎮(zhèn)所帶動的會議、旅游、休閑度假等客源市場的增量，根本無法支撐酒店供給的成倍增加，井岡山酒店業(yè)整體經(jīng)營壓力將大大增強、不堪重負。 6） 未來中小酒店的開發(fā)商中，除了行業(yè)部門或大型國企外，大部分將是實力有限的小型企業(yè)，一般不會忍受酒店長達 10 年以上的正常投資回收期，所以很可能會采用產(chǎn)權(quán)酒店模式提前套現(xiàn)投資。同時，因為中小酒店的經(jīng)營壓力很大，維持經(jīng)營不虧損已經(jīng)很難，根本無法靠經(jīng)營利潤再負擔(dān)小業(yè)主回報，如果中信井岡山項目出現(xiàn)大批中小規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店，未來將形成無法兌現(xiàn)小業(yè)主回報的巨大風(fēng)險，對井岡山市和中信公司的聲譽將造成重大損害。北京延慶

24、地區(qū)就是典型反面案例。 P10 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 結(jié)論結(jié)論： 基于井岡山酒店業(yè)的供給現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，結(jié)合對井岡山紅色旅游、會議培訓(xùn)、休閑度假等市場需求的研判，我們初步判斷： ? 高端會議、培訓(xùn)、療養(yǎng)、度假市場將因紅色概念的帶動逐步增長，可建立一至兩個中等規(guī)模五星級會議休閑度假酒店。 ? 紅色培訓(xùn)基地將帶動政商交流市場不斷發(fā)展，適合建立一些高檔次企業(yè)會所。 ? 大峽谷等新興旅游景點開發(fā)將帶動中端旅游、會議、度假市場不斷增長，可建立一個大型中檔旅游會議酒店（400500 間客房） 。 P11 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 第三章 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案對酒店

25、開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的影響分析 第三章 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案對酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的影響分析 3.1 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案分析項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案分析 1） 中信井岡山項目的開發(fā)涉及三方主體的需求，包括中信集團、井岡山市和中信公司執(zhí)行項目開發(fā)的團隊。項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的制定應(yīng)該同時滿足不同利益主體的差異化需求。 ? 中信集團：希望通過項目開發(fā)實現(xiàn)“反哺革命老區(qū)” 、創(chuàng)新井岡山經(jīng)濟發(fā)展模式的宏偉目標(biāo)，同時也能獲取一定的商業(yè)投資回報； ? 井岡山市：希望項目能成為帶動井岡山經(jīng)濟發(fā)展的新引擎，實現(xiàn)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展； ? 中信團隊：希望項目能夠高效、順利的執(zhí)行，不僅

26、能完成開發(fā)任務(wù)，而且還應(yīng)圓滿、成功。 2） 中信井岡山項目的開發(fā)需要解決三大核心問題： ? 開發(fā)戰(zhàn)略上，通過前期建設(shè)和國際會議中心為中信井岡山項目造勢，以此帶動其他土地的轉(zhuǎn)讓或合作開發(fā)，進而推動區(qū)域的全面開發(fā)； ? 基于開發(fā)戰(zhàn)略的要求，為梨坪和白銀湖地塊進行功能定位規(guī)劃； ? 項目開發(fā)的投資額巨大，必須確保中信公司的現(xiàn)金流合理。 3） 依照中信公司對項目定位的初步設(shè)想，將在梨坪和白銀湖地塊建立以中小酒店群為主體的旅游度假小鎮(zhèn)，多數(shù)以產(chǎn)權(quán)酒店模式開發(fā)，檔次上是茨坪現(xiàn)有酒店的升級，以國際會議中心作為帶動整個項目開發(fā)的引擎，小規(guī)模物業(yè)對應(yīng)小地塊的招商和開發(fā)，整個區(qū)域也隨之逐步發(fā)展，最終取代茨坪成為井

27、岡山的新中心區(qū)。 4） 但是，我們認(rèn)為旅游度假小鎮(zhèn)的開發(fā)方案，既不能完全滿足各個主體的需求，也難以解決項目開發(fā)的核心問題。主要原因分析如下： P12 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 首先，中信井岡山項目與茨坪之間并非競爭、取代的關(guān)系，茨坪的開發(fā)水平雖然落后，但其仍然是一個正在發(fā)展中的區(qū)域，仍有一些新項目在開發(fā)建設(shè)，井岡山市一定不希望由于本項目的興起而直接導(dǎo)致茨坪的衰落。 ? 其次，如前所述，井岡山現(xiàn)有酒店規(guī)模小、檔次低、數(shù)量多，供過于求導(dǎo)致房價和出租率低、壓價競爭、經(jīng)營情況普遍困難。再建中小酒店群將大幅增加市場供給量，同質(zhì)化競爭將更加激烈，酒店業(yè)將整體陷入經(jīng)營困境。 ? 而且，中

28、小酒店的開發(fā)商大部分將是實力有限的小型企業(yè)，難以忍受酒店長達 10 年以上的正常投資回收期，很可能會采用產(chǎn)權(quán)酒店模式提前套現(xiàn)。但是，在經(jīng)營壓力與日俱增的中小酒店市場，靠產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營利潤兌現(xiàn)小業(yè)主回報可能根本無法實現(xiàn)，最終將損害井岡山市和中信公司的聲譽。 ? 將區(qū)域土地劃分為小地塊進行招商，由于門檻較低、招商對象廣，可能在初期容易實現(xiàn)一些地塊的成交、小嘗甜頭。但是，小地塊必然對應(yīng)小開發(fā)商，其資金實力和開發(fā)水平均非常有限，以投機目的為主，開發(fā)品質(zhì)參差不齊。而且，小開發(fā)商一般采取先觀望的態(tài)度，等待區(qū)域開發(fā)時機相對成熟的時候再借勢而為，不可能身先士卒與中信一同為區(qū)域開發(fā)造勢。因此，整個項目的招商和開

29、發(fā)周期將十分漫長，對中信公司投資的現(xiàn)金流貢獻也只是杯水車薪，中信團隊的工作也很可能為此而長時間持續(xù)忙碌，但效果不佳。 ? 井岡山旅游仍然以紅色為核心品牌和吸引力，紅色會議發(fā)展相對穩(wěn)定，干部培訓(xùn)需求日趨旺盛，休閑度假和企業(yè)商務(wù)會議市場需求仍有待培育。國際會議中心的落成的確能整體提升井岡山的會議接待能力，井岡山論壇的打造也能樹立項目的知名度和影響力，但是，僅憑單一的國際會議中心造勢欲帶動整個區(qū)域的開發(fā)，并由此吸引和創(chuàng)造井岡山新的企業(yè)會議和休閑度假市場需求，略顯單薄、力量有限。假設(shè)前期造勢不夠，則意味著中信公司還將繼續(xù)追加投資。 5） 基于上述對旅游度假小鎮(zhèn)開發(fā)方案的分析，我們歸納出以下基本結(jié)論：

30、? 新建旅游度假小鎮(zhèn)將與井岡山的城市發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生矛盾、沖突。山下的新城區(qū)將是井岡山的行政中心、居民生活區(qū)和其他產(chǎn)業(yè)區(qū)，山上將定位相對純粹的旅游、會議、度假地，山上與山下形成功能互補；茨坪、白銀湖、梨坪三個區(qū)域的檔次分別定位為低、中、高，且本項目與茨坪之間友好互動、共同發(fā)展。 P13 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 再建中小酒店群將面臨巨大的投資風(fēng)險和經(jīng)營壓力。中信井岡山項目的開發(fā)應(yīng)該以大酒店地產(chǎn)為主要物業(yè)類型，酒店既要能帶動地產(chǎn)開發(fā)，又不能成為開發(fā)商長期沉淀的資產(chǎn)，而且還不能增加井岡山酒店業(yè)的供給量。 ? 小地塊小開發(fā)商根本上難以解決項目開發(fā)的核心問題。將區(qū)域劃分成大地塊，招有實

31、力的大開發(fā)商共同投資，才是行之有效的招商策略。 ? 單憑國際會議中心對整個區(qū)域開發(fā)的帶動作用仍然不夠，以紅色概念打造的“紅色基地”才是中信井岡山項目的帶動引擎。 所以，我們建議：應(yīng)該放棄采用在梨坪和白銀湖建立以中小酒店群為主體的旅游度假小鎮(zhèn)的開發(fā)方案。 P14 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 3.2 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案對酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的影響分析項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案對酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的影響分析 1） 梨坪和白銀湖地塊的用地性質(zhì)均為商業(yè)服務(wù)用地，不能開發(fā)住宅類產(chǎn)品，所以項目整體開發(fā)方案中規(guī)劃的全部為酒店、度假類物業(yè)。但是，酒店作為一種長期經(jīng)營性物業(yè)，投資額大、

32、投資回收期長，而且在井岡山現(xiàn)有酒店市場競爭激烈、經(jīng)營困難。所以，應(yīng)該對“開發(fā)商不愿意只投酒店，絕大部分都想開發(fā)酒店地產(chǎn)”保持清醒的認(rèn)識，中信井岡山項目大部分土地運營必須以酒店地產(chǎn)項目進行招商。 2） 如前所述，小開發(fā)商出于有限的資金實力和投機目的，絕大多數(shù)都會開發(fā)小產(chǎn)權(quán)酒店提前套現(xiàn)投資。但是，在經(jīng)營壓力與日俱增的井岡山酒店市場，應(yīng)該對“小產(chǎn)權(quán)酒店群將面臨嚴(yán)重的回報風(fēng)險”保持高度警惕，若不嚴(yán)格控制產(chǎn)權(quán)酒店的數(shù)量，日后可能危及井岡山和中信公司的聲譽。所以，必須另辟蹊徑選擇新的最佳的開發(fā)模式，既用酒店帶動地產(chǎn)、服務(wù)地產(chǎn)，又不增加區(qū)域酒店的供給量，也不長期沉淀酒店資產(chǎn)。 P15 中信井岡山項目酒店開發(fā)

33、戰(zhàn)略及定位策劃報告 3.3 對項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的建議對項目整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的建議 1） 基于以上對項目原有整體開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案的深入分析得出的基本結(jié)論，我們提出“在梨坪建立高端會議度假基地，在白銀湖建立中端旅游會議接待基地”的整體構(gòu)想；明確“官來，商來，錢來”的總體思路，即官員來了，商人就會來，商人來了，錢就會來，堅持用紅色造勢帶動金色開發(fā)的戰(zhàn)略方針。 2） 在整體功能構(gòu)想和開發(fā)戰(zhàn)略思路的指導(dǎo)下，我們將梨坪和白銀湖兩大地塊的具體功能及分區(qū)大致規(guī)劃如下： 華美整體規(guī)劃方案示意圖 3） 紅色基地：井岡山的紅色品牌發(fā)展成熟、影響力深遠，是井岡山不可替代的資源優(yōu)勢。所以，應(yīng)該堅持用紅

34、色造勢帶動整個區(qū)域的開發(fā)，繼續(xù)加強紅色基地建設(shè)及概念運作，通過培訓(xùn)和會議首先將官員吸引而來。 ? 以紅色基地作為中信井岡山項目的帶動引擎和核心吸引力，承擔(dān)會議、培訓(xùn)、政府接待、干部療養(yǎng)等主要功能。 ? 依托國際會議中心建立永久性井岡山論壇會址，建議論壇以政治為主題，如解放思想、社會主義發(fā)展、共青團建設(shè)等，以此拓展對紅色會議需求和官員的吸引力。 P16 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 借勢干部培訓(xùn)的旺盛需求，與中國井岡山干部學(xué)院合作，突破僅有思想教育的局限，既培訓(xùn)思想又鍛練身體，打造青年干部培訓(xùn)基地和老年干部療養(yǎng)基地。建議配置體檢養(yǎng)生中心、運動健身中心、干部公寓等配套設(shè)施。 ? 此

35、外，用紅色方法解決紅色問題，在紅色基地策劃紅色項目，采用立項爭取上級撥款的方式，或者聯(lián)合有關(guān)組織機構(gòu)共同開發(fā)的方式，部分解決紅色項目用地投資的問題。 ? 建議將國際會議中心以東的區(qū)域全部設(shè)置為紅色基地，保持相對獨立、幽靜、私密的環(huán)境，既體現(xiàn)官員的尊貴身份，又確保接待的高度安全。 4） 金色度假區(qū)：承接由官員吸引而來的商人的消費需求，定位為高端休閑度假功能區(qū)，應(yīng)選擇少數(shù)有實力的大開發(fā)商運作大項目的模式，將地塊劃分成幾個大的酒店地產(chǎn)項目。 ? 考慮到酒店所起的作用必須是既能帶動地產(chǎn)開發(fā)，又能避免成為開發(fā)商長期沉淀的資產(chǎn)，而且還不會增加區(qū)域酒店的供給量。所以，建議采取華美創(chuàng)新設(shè)計的“配套核客房銷售物

36、業(yè)”的酒店地產(chǎn)開發(fā)模型。 （具體方案詳見第六章） ? 金色度假區(qū)與紅色基地保持一定的距離，故選址在梨坪的中、西部和白銀湖的南部，且中間由隧道連通。 5） 企業(yè)會所區(qū)：在官員和商人共同聚集的區(qū)域，專門為衍生出的院外政治需求提供政商交流的平臺；同時，基于弱化經(jīng)營和回報壓力的考慮，建議設(shè)置為純功能性物業(yè)企業(yè)會所。 ? 建立在紅色基地和金色度假區(qū)之間作為過渡區(qū)域，確保兩個區(qū)域在客源和環(huán)境上相對獨立性，同時也為兩區(qū)域客源交流的提供方便。 ? 區(qū)域內(nèi)各企業(yè)會所的布局較分散，以保持各自私密的環(huán)境互不干擾。 ? 企業(yè)會所的建筑形式設(shè)計成類似深宅大院的大體量（約 1000m2/棟）獨棟式別墅，四周由高墻包圍，體

37、現(xiàn)出私人領(lǐng)域的神秘色彩；會所內(nèi)部客房、餐飲、會議、康體、娛樂功能設(shè)置齊全，裝修裝飾盡顯奢華檔次。 ? 除了接待政府官員外，企業(yè)會所還可兼?zhèn)淦髽I(yè)形象展示、重要商務(wù)接待、高管層小型會議、員工獎勵旅游等多種用途。但是，投資企業(yè)會所絕不是以經(jīng)營和回報為目的。 ? 企業(yè)會所的開發(fā)模式較為靈活，可直接賣地，也可建成后分毛坯和精裝修兩種產(chǎn)品出售。 P17 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 6） 產(chǎn)權(quán)酒店：雖然不建議在區(qū)域內(nèi)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)酒店群，但是，產(chǎn)權(quán)酒店模式的確是解決現(xiàn)金流壓力、快速回籠投資的最佳途徑。所以，我們建議可適度開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店，而且由中信公司自行開發(fā)或選擇有實力的大開發(fā)商投資，至少日后兌現(xiàn)小

38、業(yè)主回報有了信譽保證。 ? 承接大峽谷和其他旅游景區(qū)的中檔旅游團隊和國際會議中心的中檔會議團隊。 ? 檔次相當(dāng)于井岡山的四星級標(biāo)準(zhǔn)，400500 間客房，配套大餐廳、大商場和大休閑設(shè)施。 （具體方案詳見第六章） ? 建立在白銀湖地塊入口位置，作為游客通往梨坪、大峽谷和茨坪的集散中心，一定程度上能截留茨坪同檔次酒店的客源。 7） 在新方案的具體操作和執(zhí)行上，我們還建議： ? 盡管紅色項目的立項和開發(fā)并非中信公司單方面可為，需要長時間的費心運作，而且結(jié)果可能未必如計劃所愿。但是，應(yīng)該堅持用紅色造勢帶動開發(fā)的戰(zhàn)略方針，高調(diào)宣傳紅色基地的規(guī)劃，以此作為土地招商的最大賣點，吸引其他開發(fā)商的投資。 ? 堅

39、持主要以大地塊吸引大開發(fā)商運作大項目的招商策略，同時也考慮方案的容納性，可以在白銀湖安排小開發(fā)商進入，梨坪僅在遠離中心區(qū)域的外圍零星空地安排小開發(fā)商進入。 ? 除了位置布局明確外，區(qū)域之間或物業(yè)之間的界線可適當(dāng)模糊，以便根據(jù)市場實際需求靈活調(diào)整各功能區(qū)域的開發(fā)范圍。 ? 開發(fā)時序上，紅色基地的運作與金色度假區(qū)的開發(fā)可同步進行，白銀湖的產(chǎn)權(quán)酒店也可先期開發(fā)，既是以多點啟動帶動區(qū)域的全面開發(fā)，又能有效提高國際會議中心的使用率。 P18 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 第四章 酒店與項目中其他業(yè)態(tài)的互動關(guān)系分析 第四章 酒店與項目中其他業(yè)態(tài)的互動關(guān)系分析 4.1 酒店與國際會議中心互動關(guān)系

40、分析酒店與國際會議中心互動關(guān)系分析 1） 國際會議中心將成為區(qū)域酒店業(yè)的經(jīng)營龍頭，為區(qū)域內(nèi)所有酒店提供設(shè)施、品牌、客源等多方面的幫助。 ? 國際會議中心將成為區(qū)域內(nèi)所有酒店共享的會議設(shè)施； ? 紅色會議、培訓(xùn)等將為區(qū)域內(nèi)酒店帶來高級別的客源； ? 井岡山論壇的影響力將帶動區(qū)域內(nèi)酒店打響知名度； ? 托管國際會議中心的國際品牌將提升區(qū)域內(nèi)酒店的整體檔次水平。 2） 區(qū)域內(nèi)所有酒店將共同承接國際會議中心客源的接待需求，保證了國際會議中心大規(guī)模會議設(shè)施的使用率。 P19 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 4.2 酒店與商業(yè)街區(qū)互動關(guān)系分析酒店與商業(yè)街區(qū)互動關(guān)系分析 1） 由于梨坪和白銀湖不應(yīng)

41、采用旅游度假小鎮(zhèn)的開發(fā)方案，所以針對旅游度假和會議客人的商業(yè)將主要存在于酒店配套之中，而不在區(qū)域內(nèi)開發(fā)類似茨坪“天街”之類的公共商業(yè)街區(qū)。 2） 高檔酒店內(nèi)可設(shè)小型特色禮品商店，專門為官員或商人的送禮需求服務(wù)；中檔酒店內(nèi)可設(shè)大型土特產(chǎn)商店，滿足會議、旅游團隊的購物需求。 P20 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 4.3 酒店與別墅社區(qū)互動關(guān)系分析酒店與別墅社區(qū)互動關(guān)系分析 1） 基于新開發(fā)方案下的功能定位和規(guī)劃布局，我們建議除國際會議中心酒店和白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店外，其他酒店均適合采用花園式別墅建筑形態(tài)，突出休閑度假的舒適性，也符合政商交流的私密性要求。 2） 而且，相比集約式酒店建筑形態(tài)，

42、全別墅式客房的酒店設(shè)計無需要求開發(fā)商一次性投入較大的資金和等待較長的建設(shè)周期，可以先開業(yè)經(jīng)營一部分客房，再根據(jù)市場的需求靈活調(diào)整后續(xù)開發(fā)和經(jīng)營的規(guī)模。 3） 根據(jù)“配套核客房銷售物業(yè)”的酒店地產(chǎn)開發(fā)模型，酒店客房與銷售物業(yè)均為別墅形態(tài)，有利于采取“先體驗后銷售”的營銷模式，同時也方便酒店客房最終全部轉(zhuǎn)化成產(chǎn)權(quán)物業(yè)進行銷售，減少開發(fā)商長期沉淀的資產(chǎn)。 4） 酒店還將為別墅物業(yè)提供管理和服務(wù)。 P21 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 4.4 酒店與項目中其他業(yè)態(tài)互動關(guān)系分析酒店與項目中其他業(yè)態(tài)互動關(guān)系分析 1） 除酒店、國際會議中心和別墅物業(yè)外，項目中其他業(yè)態(tài)還有企業(yè)會所。 2） 雖然企

43、業(yè)會所內(nèi)部功能齊全，類似一個小型的酒店，但是，酒店仍然可以為企業(yè)會所提供專業(yè)的服務(wù)支持。 P22 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 第五章 各酒店之間互動關(guān)系分析 第五章 各酒店之間互動關(guān)系分析 5.1 各酒店客源市場互動關(guān)系分析 各酒店客源市場互動關(guān)系分析 1） 根據(jù)新開發(fā)方案下的功能定位和規(guī)劃布局，在梨坪除了目前在建的國際品牌五星級國際會議中心酒店外，另外還適合建立約兩家五星級檔次的花園別墅式休閑度假酒店，白銀湖適合建立一家大型中檔旅游會議酒店，從而在客源檔次上形成“梨高、白中、茨低”的區(qū)域酒店布局形態(tài)。 2） 在客源類型上，國際會議中心酒店以高端會議培訓(xùn)和高級別政務(wù)商務(wù)接待客源為

44、主；梨坪其他酒店以接待高端休閑度假客源為主，同時也承接國際會議中心酒店外溢的高端會議培訓(xùn)客源；白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店的目標(biāo)客源則定位中檔旅游團隊和會議團隊。 3） 應(yīng)該堅持控制梨坪和白銀湖新建酒店的數(shù)量和檔次，從而確保各酒店客源在類型和檔次定位上的差異化，既要避免梨坪和白銀湖新建酒店彼此之間惡性競爭，也要避免梨坪和白銀湖酒店整體壓制茨坪酒店而產(chǎn)生的區(qū)域之間同質(zhì)競爭。 P23 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 5.2 各酒店功能設(shè)置互動關(guān)系分析 各酒店功能設(shè)置互動關(guān)系分析 1） 各酒店在功能配置上應(yīng)堅持“內(nèi)容相近、風(fēng)格不同”的原則，堅持建立鮮明主題酒店的設(shè)計方向，避免雷同。 ? 客房裝修選擇不同

45、風(fēng)格，例如國際會議中心酒店以“禪”文化為主題，其他休閑度假酒店可選擇“竹”文化、 “陶瓷”文化等主題； ? 中餐選擇不同的主打菜系，如粵菜、贛菜、客家菜等； ? 西餐選擇不同的特色風(fēng)味，如意大利餐廳、法式餐廳、日韓料理等； ? SPA 選擇不同的異域風(fēng)情，如歐陸風(fēng)情、東南亞風(fēng)情、地中海風(fēng)情等。 2） 國際會議中心和井岡山論壇將為區(qū)域內(nèi)所有酒店建立經(jīng)營大型會議的能力。 P24 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 5.3 各酒店設(shè)施共享互動關(guān)系分析 各酒店設(shè)施共享互動關(guān)系分析 由于國際會議中心作為整個項目區(qū)域的會議功能配套，所以區(qū)域內(nèi)其他酒店應(yīng)減少會議設(shè)施的設(shè)置，充分用滿用足國際會議中心，共

46、享設(shè)施、互惠互利。 5.4 各酒店經(jīng)營管理互動關(guān)系分析 各酒店經(jīng)營管理互動關(guān)系分析 各酒店將根據(jù)檔次定位的差異和井岡山酒店市場的實際發(fā)展情況，采取不同的經(jīng)營管理模式，具體建議參見第七章。 P25 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 第六章 酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案分析及建議 第六章 酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案分析及建議 6.1 各酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案分析及建議各酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案分析及建議 1） 金色度假區(qū)“配套核客房銷售物業(yè)”酒店地產(chǎn)開發(fā)模型。 ? 該區(qū)域土地劃分為大地塊吸引大開發(fā)商投資，但開發(fā)商一般不愿意只投酒店，而且井岡山酒店市場的經(jīng)營壓力與日俱增，所以應(yīng)該酒店地產(chǎn)項目進行開發(fā)。

47、? 在酒店地產(chǎn)項目開發(fā)中，酒店所起的作用必須是既能帶動地產(chǎn)開發(fā)，又能避免成為開發(fā)商長期沉淀的資產(chǎn)，而且還不會增加井岡山酒店的供給量。 ? 配套核：酒店除客房以外的配套功能集中分布在一個或幾個相連的建筑體內(nèi)，形成酒店的核心。該核心屬于酒店服務(wù)功能上的中心，并非地理位置上的中心。配套功能可設(shè)置高檔餐飲、SPA、康體運動、休閑娛樂等項目，滿足高端客源的休閑度假需求。 ? 客房：酒店客房采用別墅式建筑形態(tài)，如獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅等，比集約式酒店客房更具備休閑度假的氛圍和舒適性。酒店所有客房分布在配套核周邊，方便住客使用配套功能。 ? 銷售物業(yè)：與酒店客房建筑一模一樣的別墅，分布在酒店

48、客房區(qū)的外圍，同樣享受酒店的配套和服務(wù)。 酒店地產(chǎn)開發(fā)模式示意圖 ? 采用全別墅式客房的酒店設(shè)計，無需要求開發(fā)商一次性投入較大的資金和等待較長的建設(shè)周期，可以先開業(yè)經(jīng)營一部分客房，再根據(jù)市場的需求靈活調(diào)整后續(xù)開發(fā)和經(jīng)營的規(guī)模。 P26 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 銷售物業(yè)與酒店客房同步開發(fā)，酒店客房相當(dāng)于銷售物業(yè)的樣板區(qū)，并可采用“先體驗后銷售”的營銷模式，即客人先入住酒店體驗別墅式客房的居住感受，如果滿意則可直接在銷售物業(yè)區(qū)購買到一模一樣的別墅產(chǎn)品。 ? 酒店客房區(qū)與銷售物業(yè)區(qū)之間沒有明確的界線，若銷售市場十分理想，酒店客房也可轉(zhuǎn)化成產(chǎn)權(quán)物業(yè)最終全部賣掉，開發(fā)商長期沉淀的資

49、產(chǎn)就僅剩下一個配套核了。 2） 白銀湖入口處大型產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)模型。 ? 以解決現(xiàn)金流壓力、快速回籠投資為目的，建議由中信公司自行開發(fā)或選擇有實力的大開發(fā)商投資，確保日后經(jīng)營能兌現(xiàn)小業(yè)主的回報。 ? 建立在白銀湖地塊入口位置，作為游客通往梨坪、大峽谷和茨坪的集散中心，主要承接大峽谷和其他旅游景區(qū)的中檔旅游團隊和國際會議中心的中檔會議團隊。 ? 檔次與井岡山現(xiàn)有四星級酒店相當(dāng)，客房總數(shù) 440 間，其中單人房 112 間、占 25%，雙人房 328 間、占 75%，總床位 768 張；基于銷售總價的控制，單間客房的建筑面積約 31m2，套內(nèi)面積 24m2；所有客房分布在 28 層。 ? 酒店首層配

50、置一個中餐廳，大廳和 10 間包房總共 350 個餐位，主要滿足住店客人早餐和團隊正餐需求；首層還配置一個土特產(chǎn)商場和一個精品商場，滿足游客購物需求；地下負一層設(shè)置桑拿足浴區(qū)，供游客游覽、開會之余的夜間消遣和放松。 （產(chǎn)權(quán)酒店具體功能規(guī)劃建議及面積指標(biāo)參見附件一） ? 酒店占地約 6400m2，總建筑面積 19241m2，其中客房區(qū)域（可銷售產(chǎn)權(quán)部分）建筑面積 13728m2，共 8 層；總投資約 8229 萬元（含預(yù)估地價 550 元/m2） ，平均單位面積造價 4277 元/m2。 （產(chǎn)權(quán)酒店具體投資估算指標(biāo)參見附件二） ? 按照 6000 元/m2、6500 元/m2、7000 元/m2

51、三種價格銷售，單套客房的售價為 18.721.8 萬元，所有產(chǎn)權(quán)客房的銷售收入為 8236.89609.6 萬元。預(yù)計酒店在封頂時即開始銷售，直至開業(yè)前（2 年建設(shè)期）全部售完，則開發(fā)商前期僅需投資 2900 萬元啟動項目，分別在酒店經(jīng)營的第 3 年、第 1 年和建設(shè)期內(nèi)收回前期投資，分別實現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 2971 萬元、3070 萬元和 3212 萬元，并剩余固定資產(chǎn)約 2358 萬元。 ? 三種銷售價格方案下，小業(yè)主首付 5 成，剩下 5 成貸款按揭 10 年，每月需支付按揭款約 10301201 元；按 10 年 8%的回報率計算，開發(fā)商每月返利給小業(yè)主 12481456 元，剛好抵扣銀行

52、按揭還略有剩余，并可在淡季享受一定時間段的免費客房使用權(quán)。 P27 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 酒店按首年平均房價 260 元/間晚、平均出租率 50%的指標(biāo)經(jīng)營，10 年經(jīng)營期內(nèi)每年均能支付小業(yè)主回報，并有一定現(xiàn)金盈余。 （產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)金流量及經(jīng)營利潤指標(biāo)參見附件三） 三種售價方案下的產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入表三種售價方案下的產(chǎn)權(quán)酒店銷售收入表 總投資(元) 總投資(元) 82,290,000 82,290,000 82,290,000 封頂前建設(shè)資金(元) 封頂前建設(shè)資金(元) 28,920,000 28,920,000 28,920,000 產(chǎn)權(quán)酒店銷售單價(元/產(chǎn)權(quán)酒店

53、銷售單價(元/m2) ) 6,000 6,500 7,000 產(chǎn)權(quán)酒店客房總面積產(chǎn)權(quán)酒店客房總面積(m2) 13,728 13,728 13,728 產(chǎn)權(quán)酒店客房面積(產(chǎn)權(quán)酒店客房面積(m2) ) 31.20 31.20 31.20 客房數(shù)量(套) 客房數(shù)量(套) 440 440 440 單套客房銷售總價(元) 單套客房銷售總價(元) 187,200 202,800 218,400 產(chǎn)權(quán)酒店總銷售額(元) 產(chǎn)權(quán)酒店總銷售額(元) 82,368,000 89,232,000 96,096,000 三種售價方案下小業(yè)主投資回報表三種售價方案下小業(yè)主投資回報表 房價（元）房價（元） 187,200

54、202,800 218,400 房產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅（1.2%） 2246 2434 2621 總投資（元）總投資（元） 189446 205234 221021 首付（首付（50%） 93600 101400 109200 按揭（按揭（50%） 93600 101400 109200 按揭年限按揭年限 10 10 10 年息年息 5.8% 5.8% 5.8% 月供（元）月供（元） -1030 -1116 -1201 開發(fā)商承諾回報開發(fā)商承諾回報/套套/月（月（8%） -1248 -1352 -1456 開發(fā)商承諾總年回報開發(fā)商承諾總年回報 -6,589,440 -7,138,560 -7,687,

55、680 6.2 能選擇的其他酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案比較分析能選擇的其他酒店開發(fā)戰(zhàn)略和規(guī)劃方案比較分析 基于新開發(fā)方案下的相關(guān)酒店開發(fā)建議，除了上述兩類酒店外，我們不建議本項目再選擇其他的酒店開發(fā)模式。 P28 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 第七章 酒店經(jīng)營模式定位及經(jīng)營戰(zhàn)略策劃 第七章 酒店經(jīng)營模式定位及經(jīng)營戰(zhàn)略策劃 7.1 各酒店經(jīng)營模式分析及建議各酒店經(jīng)營模式分析及建議 1） 建議國際會議中心酒店聘請國際品牌酒店管理公司經(jīng)營管理。 ? 具體分析參見中信井岡山項目國際會議中心酒店市場及財務(wù)可行性研究報告第七章第 7.2 節(jié)內(nèi)容。 2） 建議梨坪其他五星級度假酒店和白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店均

56、聘請酒店職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營管理。 ? 除國際會議中心酒店外，區(qū)域內(nèi)其他酒店的開發(fā)均將采用產(chǎn)權(quán)銷售的模式減少開發(fā)商的沉淀資產(chǎn)，所以不符合酒店管理公司的托管要求。 ? 國際品牌和國內(nèi)品牌酒店管理公司對井岡山酒店市場缺乏了解，絕大多數(shù)品牌暫時沒有拓展井岡山市場的計劃。 ? 聘請酒店管理公司經(jīng)營管理需要提交一定比例的管理費用，將減少開發(fā)商的經(jīng)營利潤，對于原本沒有在酒店領(lǐng)域有長期發(fā)展戰(zhàn)略的開發(fā)商，選擇酒店管理公司的可能性相對較低。 ? 業(yè)主自行經(jīng)營一般是采用董事會監(jiān)管下的總經(jīng)理負責(zé)制，由董事任總經(jīng)理或聘任職業(yè)經(jīng)理人為總經(jīng)理，由總經(jīng)理牽頭組織酒店經(jīng)營管理班子。在業(yè)主方缺乏酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗的情況下，多數(shù)采取聘任

57、酒店職業(yè)經(jīng)理人組建專業(yè)管理團隊的模式對酒店進行經(jīng)營管理。此種模式下不需要支付昂貴的管理費、成本較低，經(jīng)營比較靈活，業(yè)主對酒店的經(jīng)營控制性較強。 ? 區(qū)域內(nèi)其他酒店均聘請酒店職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營管理，一方面能確保各自經(jīng)營管理的專業(yè)性，同時也能突出國際會議中心酒店在酒店行業(yè)內(nèi)的絕對標(biāo)桿地位，避免同質(zhì)化競爭。 P29 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 7.2 各酒店經(jīng)營戰(zhàn)略策劃各酒店經(jīng)營戰(zhàn)略策劃 1） 國際會議中心酒店：借助井岡山論壇的影響力，深化開發(fā)紅色會議市場和紅色培訓(xùn)市場，打造中信井岡山項目的整體品牌，帶動區(qū)域酒店的共同發(fā)展。 2） 梨坪其他五星級度假酒店：整合大峽谷等井岡山新興旅游資源，以

58、健康養(yǎng)生為核心理念，突出綠色休閑、度假、療養(yǎng)、養(yǎng)生等經(jīng)營特色，結(jié)合井岡山或江西特有的竹文化、陶瓷文化、客家文化等作為表現(xiàn)主題，吸引高端休閑度假客源，從而與國際會議中心酒店差異化經(jīng)營。 3） 白銀湖中檔產(chǎn)權(quán)酒店：憑借優(yōu)越的位置、適中的價格和規(guī)模效應(yīng)，在井岡山中檔酒店市場上樹立競爭優(yōu)勢，主攻中檔旅游團隊和會議團隊兩大客源市場，對茨坪現(xiàn)有四星級酒店將造成一定的沖擊。 7.3 酒店管理公司引進及最佳品牌選擇策略酒店管理公司引進及最佳品牌選擇策略 關(guān)于國際會議中心酒店的國際品牌酒店管理公司引進，以及最佳品牌選擇策略，具體分析參見中信井岡山項目國際會議中心酒店市場及財務(wù)可行性研究報告第七章第 7.2 節(jié)內(nèi)

59、容。 P30 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 7.4 酒店經(jīng)營合作伙伴引進策略酒店經(jīng)營合作伙伴引進策略 1） 酒店經(jīng)營合作伙伴是指酒店的部分配套功能采取承包經(jīng)營的方式而引進的專業(yè)經(jīng)營公司，包括餐飲、娛樂、康體、商業(yè)等項目。酒店引進經(jīng)營合作伙伴，一定程度上分擔(dān)了酒店業(yè)主方的投資成本和經(jīng)營風(fēng)險，同時也因為各自經(jīng)營優(yōu)勢的疊加而增強了酒店綜合競爭力，起到強強聯(lián)手所帶來的 1 加 1 大于 2 的效果。 2） 國際品牌酒店管理公司為了保證酒店內(nèi)所有營業(yè)場所管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，對于酒店內(nèi)的服務(wù)項目一般不選擇經(jīng)營合作伙伴（娛樂項目除外） 。即使要選擇，對經(jīng)營合作伙伴的要求非常嚴(yán)謹(jǐn)，特別是豪華五星

60、級品牌，要求酒店的經(jīng)營合作伙伴在國際上同樣享有非常高的知名度，同時能夠通過該品牌來提升酒店的品質(zhì)。 3） 所以，我們建議區(qū)域內(nèi)除國際會議中心酒店以外的其他酒店，均可以考慮將部分配套功能的經(jīng)營權(quán)引進專業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營管理。 ? 餐飲：目前井岡山的品牌餐飲僅“毛家飯店”一家，經(jīng)營情況較為理想。酒店可考慮將江西本省的知名餐飲品牌或已經(jīng)進入江西市場的外地餐飲品牌引入井岡山，以提升井岡山餐飲市場的經(jīng)營品質(zhì)。 ? 康體娛樂：目前井岡山僅天樂府大酒店引入了專業(yè)足道品牌“漢方洲” ，經(jīng)營較為穩(wěn)定。酒店可考慮在 SPA、桑拿、沐足等項目上與專業(yè)的品牌經(jīng)營公司合作。 ? 商業(yè)：酒店商業(yè)定位主要以小型禮品店和大型土特

61、產(chǎn)商場為主，目前井岡山土特產(chǎn)市場也已部分形成了品牌化經(jīng)營，如“綠滋肴” ，酒店可考慮與該品牌合作經(jīng)營商業(yè)項目。 4） 考慮到中信井岡山項目的區(qū)域成熟度有待市場培育，建議酒店對經(jīng)營合作伙伴的進駐給予一定優(yōu)惠政策，如免租期，有助于促成雙方的合作成功。 P31 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 第八章 報告要點綜述及華美的建議第八章 報告要點綜述及華美的建議 8.1 報告要點綜述報告要點綜述 1） 井岡山的發(fā)展得益于紅色，應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揚紅色品牌的價值和影響力，深入開拓紅色會議和培訓(xùn)市場，堅持用紅色概念帶動休閑度假等其他市場需求。 2） 目前茨坪酒店狀態(tài)是規(guī)模小、檔次低、數(shù)量多、市場供過于求，惡

62、性競爭嚴(yán)重、經(jīng)營普遍困難。若中信井岡山項目繼續(xù)開發(fā)中小酒店群，將導(dǎo)致酒店數(shù)量大幅增加，同質(zhì)化競爭更加激烈，整體經(jīng)營壓力將不堪重負。而且，大量產(chǎn)權(quán)酒店的投資將面臨回報無保障的巨大風(fēng)險，最終損害井岡山和中信公司的聲譽。 3） 發(fā)展以中小酒店群為主體的旅游度假小鎮(zhèn)，與井岡山城市發(fā)展戰(zhàn)略存在矛盾，將面臨巨大的投資風(fēng)險和經(jīng)營壓力，而且小地塊小開發(fā)商的招商時間長、現(xiàn)金流貢獻小、難解決核心問題，國際會議中心的帶動開發(fā)作用仍顯不夠，建議放棄原開發(fā)方案。 4） 應(yīng)該對“開發(fā)商不愿意只投酒店，絕大部分都想開發(fā)酒店地產(chǎn)”保持清醒的認(rèn)識，區(qū)域大部分土地運營必須以酒店地產(chǎn)項目進行招商。同時，應(yīng)該對“小產(chǎn)權(quán)酒店群將面臨嚴(yán)

63、重的回報風(fēng)險”保持高度警惕，必須另辟蹊徑，既用酒店帶動地產(chǎn)、服務(wù)地產(chǎn)，又不增加區(qū)域酒店的供給量，也不長期沉淀酒店資產(chǎn)。 5） 提出“在梨坪建立高端會議度假基地，在白銀湖建立中端旅游會議接待基地”的整體構(gòu)想；明確“官來，商來，錢來”的總體思路，堅持用紅色造勢帶動金色開發(fā)的戰(zhàn)略方針。 6） 新開發(fā)方案定位旅游會議度假基地，以紅色基地作為區(qū)域的帶動引擎和核心吸引力，以金色度假區(qū)承接由官員吸引而來的商人的休閑度假需求，以企業(yè)會所區(qū)為政商交流提供平臺，以大產(chǎn)權(quán)酒店解決投資的現(xiàn)金流壓力問題。 P32 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 8.2 華美的建議華美的建議 1） 建議用紅色方法解決紅色問題，

64、在紅色基地策劃紅色項目，采用立項爭取上級撥款的方式，或者聯(lián)合有關(guān)組織機構(gòu)共同開發(fā)的方式，部分解決紅色項目用地投資的問題。 2） 建議堅持主要以大地塊吸引大開發(fā)商運作大項目的招商策略，同時也考慮方案的容納性，可以在白銀湖安排小開發(fā)商進入，梨坪僅在遠離中心區(qū)域的外圍零星空地安排小開發(fā)商進入。 3） 建議充分考慮方案的靈活性，各大功能區(qū)域之間、酒店客房與銷售物業(yè)之間的界線應(yīng)該模糊化，以便根據(jù)市場實際需求調(diào)整各功能區(qū)域、物業(yè)的開發(fā)范圍。 4） 建議紅色基地的運作與金色度假區(qū)的開發(fā)同步進行，白銀湖的產(chǎn)權(quán)酒店也可先期開發(fā)。 5） 建議采用“配套核客房銷售物業(yè)”的酒店地產(chǎn)開發(fā)模型。 6） 建議控制產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)

65、量，由中信公司自行開發(fā)或選擇有實力的大開發(fā)商投資，確保日后經(jīng)營能兌現(xiàn)小業(yè)主的回報。 7） 建議國際會議中心酒店聘請國際品牌酒店管理公司經(jīng)營管理，區(qū)域內(nèi)其他酒店聘請酒店職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營管理；酒店在餐飲、娛樂、康體、商業(yè)等項目上可考慮引進經(jīng)營合作伙伴。 P33 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 附件一：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店功能規(guī)劃建議附件一：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店功能規(guī)劃建議 1） 酒店客房功能規(guī)劃建議 ? 客房長 7m、寬 3.4m、高 3.2m，單間套內(nèi)面積約 24m2，建筑面積約 31m2； ? 客房總數(shù) 440 間，其中單人房 112 間，占 25%，雙人房 328 間，占 75%； ? 客房分布

66、由 2 樓至 8 樓共 7 層，其中 2 樓客房 56 間，其余樓層每層 64 間； ? 樓體呈“L“型，垂直交通區(qū)在酒店中部，客房沿兩翼對稱分布，每翼 32 間； ? 客房樓層除走廊、電梯及電梯廳外，必須考慮消防樓梯、設(shè)備房、管井、服務(wù)間等； ? 客房區(qū)設(shè)計以緊湊、簡潔為主，盡量減少公攤面積； ? 客房洗手間設(shè)淋浴房、洗臉臺、馬桶，不設(shè)浴缸，衛(wèi)浴及五金均選用國產(chǎn)中檔品牌，風(fēng)格以簡潔明快、現(xiàn)代時尚為主； ? 客房裝修風(fēng)格以簡潔、時尚、舒適為主，墻面使用涂料為主，可考慮使用活潑顏色，并適當(dāng)使用玻璃鏡等材料在視覺上放大空間，地面使用時尚地板磚，天花不吊頂； ? 客房空調(diào)使用冷暖兩用分體空調(diào)； ?

67、室內(nèi)照明能營造舒適、放松的情調(diào)。 酒店客房區(qū)功能面積指標(biāo)表酒店客房區(qū)功能面積指標(biāo)表 客房區(qū)客房區(qū) 單位單位 面積面積（m2） 數(shù)量數(shù)量小計小計 備注備注 自然間數(shù) 間 31.2 440 13,728 鑰匙間數(shù) 間 31.2 440 13,728 房間組合房間組合 單人大床客房 m224 112 2,688 套內(nèi)面積 3.47 雙人標(biāo)準(zhǔn)客房 m224 328 7,872 套內(nèi)面積 3.47 隔墻、管井及公共面積 m23,168 1 3,168 電梯廳、走廊、服務(wù)間、設(shè)備房 合計合計 m2 440 13,728 2） 酒店餐飲功能規(guī)劃建議 ? 設(shè)中餐廳一個及包房 10 間，共 350 個餐位； ?

68、 餐廳裝飾以溫馨、舒適為主，光線明快，擺設(shè)貼近當(dāng)?shù)匚幕L(fēng)俗，富有情趣； ? 可設(shè)部分敞開式廚房和明檔； P34 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 考慮到團隊用餐的需要，大廳和包房可設(shè)置活動間隔； ? 餐廳設(shè)大堂進出和直接外部進出兩個門區(qū)。 酒店餐飲區(qū)功能面積指標(biāo)表酒店餐飲區(qū)功能面積指標(biāo)表 餐飲區(qū)餐飲區(qū) 單位單位 面積面積 數(shù)量數(shù)量 小計小計 備注備注 中餐零點大廳 m2300 1 300 250 個餐位 中餐包廂區(qū) m2200 1 200 10 個包房，100 個餐位 中餐廚房 m2250 1 250 通道、衛(wèi)生間及其它 m2225 1 225 合計合計 m2 975 一樓 3）

69、酒店康體功能規(guī)劃建議 ? 考慮旅游客人對放松休閑式康體功能的需求，設(shè)置桑拿浴足項目； ? 設(shè)接待大廳、更衣、沐浴、休息、包房等區(qū)域； ? 需考慮設(shè)置足夠的服務(wù)間，供技師休息、擺放布草等使用； ? 設(shè)簡易小廚房，在公共休息區(qū)設(shè)水吧臺； ? 裝飾以簡潔、輕松為主。 酒店康體區(qū)功能面積指標(biāo)表酒店康體區(qū)功能面積指標(biāo)表 康體區(qū) 康體區(qū) 單位單位 面積面積 數(shù)量數(shù)量 小計小計 備注備注 接待大廳 m250 1 50 接待 公共區(qū) m2120 1 120 沐浴、更衣、干濕蒸 休息廳 m2120 1 120 浴足、采耳、局部按摩，50 人 包房 m2100 1 100 12 個包房 美容美發(fā) m230 1 3

70、0 通道、衛(wèi)生間及其它 m2126 1 126 合計 合計 m2 546 地下負一層 4） 酒店商業(yè)功能規(guī)劃建議 ? 考慮到旅游客人對購物的需求，設(shè)土特產(chǎn)商場和精品商場； ? 土特產(chǎn)商場以售賣當(dāng)?shù)厥称诽禺a(chǎn)為主； ? 精品商場以售賣根雕、工藝品為主； ? 裝飾以簡潔、動感為主； ? 出入口可直接面向酒店外部。 P35 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 酒店商業(yè)區(qū)功能面積指標(biāo)表酒店商業(yè)區(qū)功能面積指標(biāo)表 商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū) 單位單位 面積面積 數(shù)量數(shù)量 小計小計 備注備注 土特產(chǎn)商場 m2200 1 200 含倉庫 精品商場 m250 1 50 通道及公共設(shè)施 m275 1 75 合計 m2 3

71、25 一樓 5） 酒店大堂及公共區(qū)功能規(guī)劃建議 ? 大堂面積 264m2，層高 8m（兩層） ； ? 設(shè)置前臺、商務(wù)（票務(wù)）中心、大堂吧、保安監(jiān)控、大堂洗手間等功能； ? 需設(shè)立專門的團體接待處解決團隊集體入住； ? 考慮到團體入住的人流集中性，大堂內(nèi)交通流線需清晰，通道短而寬敞； ? 大堂盡量使用玻璃墻與室外相隔，以增加大堂明快感而不顯人多局促； ? 考慮到旅游客人可能造成的噪音，大堂裝飾必須考慮吸音效果，避免空洞造成聲音回響。 酒店大堂及公共區(qū)功能面積指標(biāo)表酒店大堂及公共區(qū)功能面積指標(biāo)表 大堂及公共區(qū) 大堂及公共區(qū) 單位單位 面積面積 數(shù)量數(shù)量 小計小計 備注備注 大堂 m2264 1 2

72、64 前臺、辦公室 m280 1 80 包括貴重物品、行李房等 商務(wù)中心 m230 1 30 票務(wù)、公用電話等 大堂吧 m2120 1 120 30 個座位，含備餐間 保安監(jiān)控 m230 1 30 通道、衛(wèi)生間及其它 m2157 1 157 電梯廳、洗手間、設(shè)備房 合計 合計 m2 681 一樓 6） 酒店其它服務(wù)功能規(guī)劃建議 ? 設(shè)置能容納 10 輛大巴停靠的戶外停車場，其余停車需求由社會停車場解決； ? 設(shè)置單獨的在客人視線之外的員工通道，并設(shè)置車輛卸貨區(qū)，以便收貨和清運垃圾； ? 除客房和商場外，其余區(qū)域使用中央空調(diào)； ? 熱水使用與中央空調(diào)組合使用的熱泵機組提供； ? 不設(shè)洗衣房； ?

73、 設(shè)常壓熱水鍋爐補充熱水，并冬季提供公共區(qū)暖氣。 P36 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 酒店其他服務(wù)區(qū)功能面積指標(biāo)表酒店其他服務(wù)區(qū)功能面積指標(biāo)表 后勤區(qū) 后勤區(qū) 單位單位 面積面積 數(shù)量數(shù)量 小計小計 備注備注 設(shè)備房及維修區(qū) m2600 1 600 地下負一層 用品倉庫 m2400 1 400 地下負一層 員工更衣室 m2280 1 280 地下負一層 員工食堂 m2220 1 220 地下負一層 員工廚房 m2132 1 132 二樓 行政辦公及后勤區(qū) m2350 1 350 地下負一層 布草及制服房 m2180 1 180 地下負一層 垃圾處理房 m250 1 50 地下負一

74、層 通道、衛(wèi)生間及其它 m2774 1 774 合計 合計 m2 2,986 停車場 m245 10 450 10 輛大巴，其余公共停車場解決 P37 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 附件二：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店投資估算附件二：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店投資估算 1） 項目占地面積 6400m2，總建筑面積 19241m2，其中地上建筑面積 15709m2。 建設(shè)指標(biāo)建設(shè)指標(biāo) 單位單位 合計合計 備注備注 占地面積 m26400 8080 總建筑面積 m219241 地上建筑面積 m215709 計算容積率面積 地下建筑面積 m23532 地下室 容積率 2.45 建筑密度 42% 2） 各功能服務(wù)區(qū)

75、的建筑面積指標(biāo)如下： 各功能區(qū)主要面積指標(biāo) 各功能區(qū)主要面積指標(biāo) 單位 單位 面積 面積 備注 備注 總建筑面積 m219241 共 8 層，27.2m 地下層建筑面積 m23532 桑拿、后勤 酒店客房建筑面積 m213728 可銷售產(chǎn)權(quán)面積 大堂及公共區(qū)建筑面積 m2681 1 層 餐飲區(qū)建筑面積 m2975 1 層 康體區(qū)建筑面積 m2546 地下負 1 層 商業(yè)區(qū)建筑面積 m2325 1 層 3） 項目投資總額約 8229 萬元（含預(yù)估地價 550 元/m2）平均單位面積造價 4277 元/m2，具體見投資估算表： P38 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店投資估

76、算表白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店投資估算表 單位：萬元 項目名稱 項目名稱 單位 單位 數(shù)量 數(shù)量 指標(biāo) 指標(biāo) 系數(shù) 系數(shù) 合計 合計 備注 備注 土地成本 土地成本 m26,400 550 352 工程項目前期費用 工程項目前期費用 150 按總投資額的 2% 項目工程設(shè)計費 項目工程設(shè)計費 m219,241150 289 建筑工程 m219,24150 96 裝飾工程 m219,24170 135 機電工程 m219,24130 58 建安工程 建安工程 m219,2413,059 5,886 土建工程 土建工程 m219,2411,092 2,101 地下部分 m23,532 1,500 530 地上

77、部分 m215,7091,000 1,571 機電工程 機電工程 m219,241990 1,904 給排水系統(tǒng) m219,24180 154 暖通系統(tǒng) m219,241230 443 制冷、采暖系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng) 強電系統(tǒng) m219,241220 423 高低壓、二次配電及照明 弱電系統(tǒng) m219,241110 212 通訊、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、監(jiān)控 消防系統(tǒng) m219,24180 154 報警、控制中心、BTM 等 燃氣系統(tǒng) m218,79120 38 供廚房、鍋爐等 電梯設(shè)備 m219,24150 96 標(biāo)識系統(tǒng) m219,24125 48 廚房設(shè)備 m213,728220 302 康體設(shè)施

78、 m213,72825 34 室內(nèi)裝飾工程 室內(nèi)裝飾工程 m219,241934 1,797 客房區(qū)裝飾 m213,7281,000 1,373 公共區(qū)裝飾 m22,527 1,500 379 非營業(yè)區(qū)裝飾 m22,986 150 45 室外工程 室外工程 m24,436 189 84 景觀工程 m24,436 80 35 綠化、景觀、標(biāo)牌、照明等 道路及管網(wǎng) m24,436 110 49 開辦費及經(jīng)營物資 開辦費及經(jīng)營物資 m2 1,198 經(jīng)營區(qū)用品及擺放物品 m216,255550 894 非經(jīng)營區(qū) m22,986 200 60 經(jīng)營流動資金 m216,255150 244 小計 小計

79、7,523 P39 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 （接上頁） 項目名稱 項目名稱 單位 單位 數(shù)量 數(shù)量 指標(biāo) 指標(biāo) 系數(shù) 系數(shù) 合計 合計 備注 備注 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費 5% 354 設(shè)計、施工變更等，造價的 5% 建設(shè)期利息 建設(shè)期利息 0 全為自有資金 工程總造價 1 工程總造價 1 7,877 不含地價 工程總造價 2 工程總造價 2 8,229 含地價 平均單位面積造價 1 平均單位面積造價 1 m219241 4,094 不含地價 平均單位面積造價 2 平均單位面積造價 2 m219241 4,277 含地價 P40 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 附件

80、三：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)金流量及經(jīng)營利潤測算附件三：白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)銷售現(xiàn)金流量及經(jīng)營利潤測算 1） 產(chǎn)權(quán)酒店客房銷售單價 6000 元/m2情況下： ? 產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)及銷售期現(xiàn)金流量預(yù)測 白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)及銷售期現(xiàn)金流量預(yù)測表白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)及銷售期現(xiàn)金流量預(yù)測表 單位：萬元人民幣 第一年第一年 第二年第二年 現(xiàn)金流項目現(xiàn)金流項目/年份年份 基建期基建期 安裝及裝修期安裝及裝修期/銷售期銷售期合計合計 自有資金 2,900.00 2,900.00 銀行借款 0.00 前期及封頂前土建 -2,892.00 -2,892.00 設(shè)備安裝及裝修期 -5,337.00 -5,337.00

81、建設(shè)資金合計 -2,892.00 -5,337.00 -8,229.00 銷售產(chǎn)權(quán)客房 - 8,236.80 8,236.80 銷售費用 4% - -329.47 -329.47 銷售稅金 5.5% - -453.02 -453.02 地產(chǎn)銷售凈額 - 7,454.31 7,454.31 歸還銀行借款 0.00 0.00 產(chǎn)權(quán)酒店凈現(xiàn)金流量8.00 2,117.31 2,125.31 P41 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測 白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測表白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測表 單位：萬元人民幣 年份年份/項目項目 自有資自有資金投入金投

82、入 (-:歸歸回回) 酒店建酒店建設(shè)資金設(shè)資金使用使用 加加:銷售銷售產(chǎn)權(quán)客產(chǎn)權(quán)客房凈額房凈額 扣除小扣除小業(yè)主回業(yè)主回報前酒報前酒店營業(yè)店營業(yè)利潤利潤 加：折加：折舊及攤舊及攤銷銷 減：小減：小業(yè)主回業(yè)主回報報 減：所減：所得稅得稅 加：固加：固定資產(chǎn)定資產(chǎn)殘值、殘值、土地土地 凈現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量流量 累計凈累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)金流量量 1 2,900 -2,892 8 8 建設(shè) 銷售期 2 -1,900 -5,337 7,454 217 225 1 -400 689 344 659 8 -34 191 2 -400 715 344 659 14 -14 177 3 -100 701 344 659

83、 11 275 452 4 713 344 659 14 384 836 5 716 344 659 14 387 1,223 6 956 104 659 74 327 1,550 7 957 104 659 75 327 1,877 8 956 104 659 74 327 2,204 9 955 104 659 74 326 2,530 酒 店 經(jīng) 營 期 10 954 104 659 74 116 441 2,971 合計 100 8,312 2,240 6,590 432 116 2,746 2,971 P42 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 10 年營業(yè)利潤預(yù)測 白銀湖

84、產(chǎn)權(quán)酒店白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店 10 年營業(yè)利潤預(yù)測表年營業(yè)利潤預(yù)測表 單位：萬元人民幣 年份 年份 項目 項目 營業(yè)收入 營業(yè)收入 營業(yè)稅金營業(yè)稅金及附加 及附加 營業(yè)成本營業(yè)成本及費用 及費用 不分配經(jīng)不分配經(jīng)營開支 營開支 營業(yè)利潤營業(yè)利潤營業(yè) 營業(yè) 利潤率 利潤率 所得稅 所得稅 凈利潤 凈利潤 1 年 3,548 195 1,363 1,960 30 0.85% 8 22 2 年 3,726 205 1,430 2,035 56 1.50% 14 42 3 年 3,986 219 1,625 2,100 42 1.05% 11 31 4 年 4,260 234 1,755 2,217 54

85、1.27% 14 40 5 年 4,558 251 1,901 2,349 57 1.25% 14 43 6 年 4,709 259 2,001 2,152 297 6.31% 74 223 7 年 4,811 265 2,066 2,182 298 6.19% 75 223 8 年 4,917 270 2,137 2,213 297 6.04% 74 223 9 年 5,028 277 2,210 2,245 296 5.89% 74 222 10 年 5,147 283 2,288 2,281 295 5.73% 74 221 合計 44,690 2,458 18,776 21,734 1

86、,722 3.85% 432 1,290 平均 4,469 246 1,878 2,173 172 3.85% 43 129 P43 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 2） 產(chǎn)權(quán)酒店客房銷售單價 6500 元/m2情況下： ? 產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)及銷售期現(xiàn)金流量預(yù)測 白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)及銷售期現(xiàn)金流量預(yù)測表白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)及銷售期現(xiàn)金流量預(yù)測表 單位：萬元人民幣 第一年第一年 第二年第二年 現(xiàn)金流項目現(xiàn)金流項目/年份年份 基建期基建期 安裝及裝修期安裝及裝修期/銷售期銷售期合計合計 自有資金 2,900.00 2,900.00 銀行借款 前期及封頂前土建 -2,892.00 -2,892.

87、00 設(shè)備安裝及裝修期 -5,337.00 -5,337.00 建設(shè)資金合計 -2,892.00 -5,337.00 -8,229.00 銷售產(chǎn)權(quán)客房 8,923.20 8,923.20 銷售費用 4% -356.93 -356.93 銷售稅金 5.5% -490.78 -490.78 地產(chǎn)銷售凈額 8,075.49 8,075.49 歸還銀行借款 產(chǎn)權(quán)酒店凈現(xiàn)金流量8.00 2,738.49 2,746.49 P44 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測 白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測表白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測表 單位：萬元人民幣 年份年份/項目

88、項目 自有資自有資金投入金投入 (-:歸歸回回) 酒店建酒店建設(shè)資金設(shè)資金使用使用 加加:銷售銷售產(chǎn)權(quán)客產(chǎn)權(quán)客房凈額房凈額 扣除小扣除小業(yè)主回業(yè)主回報前酒報前酒店營業(yè)店營業(yè)利潤利潤 加：折加：折舊及攤舊及攤銷銷 減：小減：小業(yè)主回業(yè)主回報報 減：所減：所得稅得稅 加：固加：固定資產(chǎn)定資產(chǎn)殘值、殘值、土地土地 凈現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量流量 累計凈累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)金流量量 1 2,900 -2,892 8 8 建設(shè) 銷售期 2 -2,500 -5,337 8,075 238 246 1 -400 689 344 714 -81 165 2 715 344 714 345 510 3 701 344 714

89、331 841 4 713 344 714 343 1,184 5 716 344 714 1 345 1,529 6 956 104 714 61 285 1,814 7 957 104 714 61 286 2,100 8 956 104 714 61 285 2,385 9 955 104 714 60 285 2,670 酒 店 經(jīng) 營 期 10 954 104 714 60 116 400 3,070 合計 100 8,312 2,240 7,140 304 116 2,824 3,070 P45 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 10 年營業(yè)利潤預(yù)測 白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店白銀

90、湖產(chǎn)權(quán)酒店 10 年營業(yè)利潤預(yù)測表年營業(yè)利潤預(yù)測表 單位：萬元人民幣 年份 年份 項目 項目 營業(yè)收入 營業(yè)收入 營業(yè)稅金營業(yè)稅金及附加 及附加 營業(yè)成本營業(yè)成本及費用 及費用 不分配經(jīng)不分配經(jīng)營開支 營開支 營業(yè)利潤營業(yè)利潤營業(yè) 營業(yè) 利潤率 利潤率 所得稅 所得稅 凈利潤 凈利潤 1 年 3,548 195 1,363 2,015 -25 -0.70% -25 2 年 3,726 205 1,430 2,090 1 0.03% 1 3 年 3,986 219 1,625 2,155 -13 -0.33% -13 4 年 4,260 234 1,755 2,272 -1 -0.02% -1

91、5 年 4,558 251 1,901 2,404 2 0.04% 1 1 6 年 4,709 259 2,001 2,207 242 5.14% 61 181 7 年 4,811 265 2,066 2,237 243 5.05% 61 182 8 年 4,917 270 2,137 2,268 242 4.92% 61 181 9 年 5,028 277 2,210 2,300 241 4.79% 60 181 10 年 5,147 283 2,288 2,336 240 4.66% 60 180 合計 44,690 2,458 18,776 21,734 1,172 2.62% 304

92、868 平均 4,469 246 1,878 2,173 117 2.62% 30 87 P46 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 3） 產(chǎn)權(quán)酒店客房銷售單價 7000 元/m2情況下： ? 產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)及銷售期現(xiàn)金流量預(yù)測 白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)及銷售期現(xiàn)金流量預(yù)測表白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店建設(shè)及銷售期現(xiàn)金流量預(yù)測表 單位：萬元人民幣 第一年第一年 第二年第二年 現(xiàn)金流項目現(xiàn)金流項目/年份年份 基建期基建期 安裝及裝修期安裝及裝修期/銷售期銷售期合計合計 自有資金 2,900.00 2,900.00 銀行借款 前期及封頂前土建 -2,892.00 -2,892.00 設(shè)備安裝及裝修期 -5,337

93、.00 -5,337.00 建設(shè)資金合計 -2,892.00 -5,337.00 -8,229.00 銷售產(chǎn)權(quán)客房 9,609.60 9,609.60 銷售費用 4% -384.38 -384.38 銷售稅金 5.5% -528.53 -528.53 地產(chǎn)銷售凈額 - 8,696.69 8,696.69 歸還銀行借款 產(chǎn)權(quán)酒店凈現(xiàn)金流量8.00 3,359.69 3,367.69 P47 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測 白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測表白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測表 單位：萬元人民幣 年份年份/項目項目 自有資自有資金投入金投入

94、(-:歸歸回回) 酒店建酒店建設(shè)資金設(shè)資金使用使用 加加:銷售銷售產(chǎn)權(quán)客產(chǎn)權(quán)客房凈額房凈額 扣除小扣除小業(yè)主回業(yè)主回報前酒報前酒店營業(yè)店營業(yè)利潤利潤 加：折加：折舊及攤舊及攤銷銷 減：小減：小業(yè)主回業(yè)主回報報 減：所減：所得稅得稅 加：固加：固定資產(chǎn)定資產(chǎn)殘值、殘值、土地土地 凈現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量流量 累計凈累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)金流量量 1 2,900 -2,892 8 8 建設(shè) 銷售期 2 -2,900 -5,337 8,697 460 468 1 689 344 769 264 732 2 715 344 769 290 1,022 3 701 344 769 276 1,298 4 713 344

95、 769 288 1,586 5 716 344 769 291 1,877 6 956 104 769 47 244 2,121 7 957 104 769 47 245 2,366 8 956 104 769 47 244 2,610 9 955 104 769 47 243 2,853 酒 店 經(jīng) 營 期 10 954 104 769 46 116 359 3,212 合計 100 8,312 2,240 7,690 234 116 2,744 3,212 P48 中信井岡山項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略及定位策劃報告 ? 10 年營業(yè)利潤預(yù)測 白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店白銀湖產(chǎn)權(quán)酒店 10 年營業(yè)利潤預(yù)測表年營

96、業(yè)利潤預(yù)測表 單位：萬元人民幣 年份 年份 項目 項目 營業(yè)收入 營業(yè)收入 營業(yè)稅金營業(yè)稅金及附加 及附加 營業(yè)成本營業(yè)成本及費用 及費用 不分配經(jīng)不分配經(jīng)營開支 營開支 營業(yè)利潤營業(yè)利潤營業(yè) 營業(yè) 利潤率 利潤率 所得稅 所得稅 凈利潤 凈利潤 1 年 3,548 195 1,363 2,070 -80 -2.25% -80 2 年 3,726 205 1,430 2,145 -54 -1.45% -54 3 年 3,986 219 1,625 2,210 -68 -1.71% -68 4 年 4,260 234 1,755 2,327 -56 -1.31% -56 5 年 4,558 25

97、1 1,901 2,459 -53 -1.16% -53 6 年 4,709 259 2,001 2,262 187 3.97% 47 140 7 年 4,811 265 2,066 2,292 188 3.91% 47 141 8 年 4,917 270 2,137 2,323 187 3.80% 47 140 9 年 5,028 277 2,210 2,355 186 3.70% 47 139 10 年 5,147 283 2,288 2,391 185 3.59% 46 139 合計 44,690 2,458 18,776 21,734 622 1.39% 234 388 平均 4,469 246 1,878 2,173 62 1.39% 23 39 P49