1、1.0 目的 為適應公司房地產業務的發展，做到市場化拿地前，使各相關部門緊密合作，高效協同完成各子項工作，首先做到調研數據準確、全面，特別是土地一級市場供應、成交變化，其次了解房地產市場供需變化，競品項目去化情況等，以及二手房市場真實量價變化，形成具有符合市場行情、收益最大化的強排方案，最后匯總形成銷售樂觀、現實及悲觀情況下的地價測算方案。2.0 適用范圍適用于公司項目發展過程中通過招拍掛方式獲取土地的工作。3.0 術語和定義3.1 土地招投標：招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投
2、標，根據投標結果確定土地使用者的行為。3.2 土地拍賣：拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。3.3 土地掛牌出讓：掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。4.0 職責和權限4.1 董事會4.1.1 批準批準房地產開發項目可行性研究報告，決定公司參與競買。4.2 辦公會4.2.1 審核房地產開發項目可行性研究報告。4.3 董事長4.3.1 批準擬進入及已
3、進入城市投資項目的內部立項，提請集團市場化拿地四人決策小組確定競價上線；4.3.2 批準土地獲取方案，代表集團四人決策小組意見。4.4 總經理4.4.1 審核擬進入及已進入城市投資的開發項目內部立項；4.4.2 審核房地產開發項目可行性研究報告；4.4.3 審核土地獲取方案4.5 分管領導4.5.1審核擬進入及已進入城市投資的開發項目內部立項；4.5.2審核房地產開發項目可行性研究報告；4.5.3審核土地獲取方案；4.6 投資發展中心4.6.1 組織意向地塊的實地考察；4.6.2 組織地塊考察研討會，明確后續分工，協調各相關職能部門進行專項市場調研；4.6.3 組織調研結果評價研討會，確定拿地
4、策略、營銷定位及價格體系、強排方案，將調研成果材料進行會簽確認，行成會議紀要，并上傳OA；4.6.4 全面負責市場化拿地方式中土地交易的各項工作；4.6.5 負責擬進入及已進入城市開發項目的內部立項；4.6.6 負責開展地塊可行性研究；4.6.7 負責擬定土地地價測算即獲取方案；4.6.8 負責協調各相關部門工作進度及對工作成果質量進行把關；4.6.9 匯總強排方案、營銷產品定位及價格體系、商業業態及價格、可研、測算等工作成果，上傳OA進行最終成果確認。4.7 營銷客服中心、商業管理中心4.7.1 參與未進入城市的土地地塊調查，必要時參與已進入城市的土地地塊調查；4.7.2 對地塊周邊競品樓盤
5、的體量、主力戶型、產品類型、銷售去化情況、銷售價格走勢、暢銷產品、滯銷產品進行調研、總結；4.7.3 對地塊周邊二手房價格、成交情況進行調研分析；4.7.4 對地塊周邊教育、交通、生活配套設施等對產品定位及銷售價格的影響進行分析；4.7.5 銷售價格要結合房地產周期進行考慮，銷售周期要符合市場銷售變化，針對不同城市不同項目進行細致化排布；4.7.6 形成競品調研報告、產品定位報告及銷售價格體系建立報告。4.8 行政中心（法務）4.8.1 參與土地獲取方案的制定，從法務、風險控制等角度提出意見。4.9 設計研發中心4.9.1 參與土地獲取方案的制定、從設計角度提出專業意見；4.9.2 結合當地市
6、場調研情況，進行多發強排方案設計，通過最終逼選，以業態排布實現效益最大化為核心，確定最終強排方案。4.10 城市公司4.10.1 參與土地信息的收集、篩選和匯報；4.10.2 配合各職能部門做好相關調研工作，并配合搜集提供相關基礎數據，形成城市版的調研報告；4.10.3 了解擬參拍單位的拿地意向及是否有合作意愿；4.10.4 與當地規劃、土地部門進行深度溝通，了解土地競拍底價等信息；4.10.5 對潛在競爭對手進行排選，重點關注、研究競爭對手的土地儲備情況、房屋銷售情況、拿地策略、資金情況等,形成專題報告；4.10.6 負責已進入城市土地競買及地塊成交后土地合同簽訂。4.11 財務中心4.11
7、.1 按照地塊出讓公告要求，繳納競買保證金；4.11.2 地塊競買成功，按照成交確認書要求，繳納土地款；4.11.3 競買未成功，辦理競買保證金退款。5.0 工作程序5.1 掛牌、拍賣的土地獲取程序5.1.1 投資發展中心負責關注土地管理部門指定發布公示的報刊、網絡或者其他媒介；城市公司也應積極關注、收集、篩選、初步考察土地信息，并向投資發展中心匯報。5.1.2 投資發展中心負責研究公示地塊，確定重點意向地塊，按照擬進入及已進入城市擬投資的開發項目內部立項程序，報分管領導、總經理審核后，報董事長批準。5.1.3 投資發展中心組織總部營銷客服中心、設計研發中心、商業管理中心（已進入城市需城市公司
8、參與），對審核批準擬參拍地塊，進行現場勘察，核實以下問題：5.1.3.1核實七通一平等情況；5.1.3.2該地塊有無設立抵押等法律形態；5.1.3.3；了解并核實宗地及周邊市政大配套設施的現狀與未來實施計劃；5.1.3.4發現宗地內有地上或地下待拆遷物，向拆遷負責人（地方政府、原土地所有權人或者拆遷管理行政中心）咨詢拆遷具體負責單位及拆遷時間表；5.1.4 現場勘察后，由投資發展中心組織地塊考察研討會，明確后續分工，協調各相關職能部門進行專項市場調研；5.1.5 組織調研結果評價研討會，確定拿地策略、營銷定位及價格體系、強排方案，將調研成果材料進行會簽確認，行成會議紀要，并上傳OA確認成果；5
9、.1.6 投資發展中心將所收集到的資料整理成立項報告，并在三日內提交分管領導、總經理審核后，報董事長審批。5.1.7 投資發展中心、營銷客服中心、商業管理中心及設計研發中心分別展開針對土地市場、房地產市場、二手房市場等專項調研，形成專項調研報告，匯總專項調研報告，上傳OA進行成果確認，確認后營銷管理中心出項目定位及價格體系確認報告，商業管理中心出商業定位及價格體系確認報告，設計研發中心出強排方案，成果進行部門會簽后，匯總于投資發展中心；5.1.8 ，由投資發展中心負責組織編制項目可行性研究報告，具體按照房地產項目可行性研究報告編制作業指引執行。5.1.9 在項目可行性研究報告批準后，投資發展中
10、心應編寫地塊獲取策略方案，該方案包括但不限于以下內容：1）決策背景；2）掛牌-投標-拍賣策略；3）掛牌-投標-拍賣競買可承受價格、最高投標價或最高應價；4）籌措資金額度。5.1.10 1）組織公司各相關部門對項目資料進行評估，并將項目可行性研究報告和地塊獲取策略方案報送分管領導、總經理審核和董事長審核，通過置業辦公會及董事會后，報送集團審批，決定是否參加掛牌-投標-拍賣競買及相關策略。2）確定參加掛牌-投標-拍賣競買后，應在最后截止日兩天前準備好履約保證金與參加掛牌-投標-拍賣所需的文件，包括：有效數字證書（CA）、競買申請書、相關資質證明材料、法定代表人證明書、法定代表人身份證明或者授權委托
11、書、身份證原件及復印件、銀行資信證明、其他需要提供的材料。5.1.11財務中心按照出讓公告要求，繳納競買保證金。5.1.12 參加摘牌-投標-拍賣的投標工作：5.1.12.1摘牌、中標或者拍賣競買成功的，投資發展中心應按規定及時與拍賣人簽訂拍賣成交確認書；土地使用權出讓合同草本經分管領導審核、總經理審批后，與招標人-土地管理部門正式簽訂；并與掛牌人簽訂掛牌交易成交確認書；并依合同約定給付價款。5.1.12.2投資發展中心在收到中標通知書后或者拍賣結束后七日內向董事長提交關于掛牌-投標-拍賣競買的分析總結。5.2 檔案管理投資發展中心將土地獲取有關的資料進行分類整理和歸檔，按照檔案管理作業指引執行。6.0 支持性文件6.1 房地產項目可行性研究報告編制作業指引 6.2 檔案管理作業指引 7.0 相關記錄7.1 項目獲取策略方案
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