1、目 錄前言 1方案流程設計 2宏觀環(huán)境分析 3微觀環(huán)境分析 10項目定位 47項目SWOT分析 96前 言我司為創(chuàng)世紀項目已經(jīng)服務有4個月時間，此前我司已經(jīng)向貴司提交了大本的市場定位分析及項目開發(fā)建議。目前，項目的商鋪劃分及上部住宅的定位已經(jīng)基本確定，相關的文案以及設計也已確定，項目的總體定位已經(jīng)基本明確。因此，我司在本方案中將首先針對發(fā)生微妙變化的行業(yè)環(huán)境進行分析，以為本項目尋找新的市場機會和突破口，另外，對前一階段工作的結果進行總結，在文字上明確并精練的提煉出本項目的市場定位。方案流程項目SWOT分析微觀環(huán)境分析 項目定位項目威脅點項目機會點項目劣勢項目優(yōu)勢宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析自新政實

2、施以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年高位運行基礎上，繼續(xù)保持了較高的增長，但開發(fā)投資增速有所減緩，由2月份的66.6%、3月份的59%到4月份53.4%，回落到5月份的49.3%。從3月到5月月均回落5.8個百分點。宏觀環(huán)境分析今年1-5月，武漢市商品房銷售額50.76億元，增長41.4%，增速比1-4月回落3.5個百分點；商品房銷售面積182.92萬，增長21.7%，增速比1-4月回落1個百分點。5月份本是銷售的旺季，銷售增速減緩，這表明武漢地產(chǎn)一定程度上受到了新政的影響，使銷售旺季減淡，旺季推遲。樓市回暖現(xiàn)象不明顯。宏觀環(huán)境分析7月份，武漢市土地拍賣市場出現(xiàn)了自2001年以來的首次冷淡現(xiàn)象，6宗地

3、塊僅拍賣出不到10畝的兩塊小地塊，土地市場上持幣觀望的開發(fā)商增多，盡管，武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展得比較健康，但仍然受到了宏觀政策因素的影響，外地眾多想進入武漢市場的開發(fā)商變得更加謹慎起來。宏觀環(huán)境分析和記黃浦加入江漢路步行街，給周邊目前在售的商業(yè)項目帶來了一定的商業(yè)機遇。漢正街商業(yè)項目的扎堆開發(fā)，給老商圈帶來了新一輪的復興，漢正街龍王廟廣場、漢正街第一大道美奇國際兒童樂園等各類地段較為核心的專業(yè)市場紛紛出現(xiàn)，使各商圈之間的商業(yè)競爭加劇。宏觀環(huán)境分析小戶型及商住型樓盤受市場整體的影響，價格上漲較為謹慎，銷售情況與往年同期相比，也較為冷淡，這表明，大部分在售小戶型經(jīng)歷太長的銷售周期，積累期加開盤期超過

4、1年的小戶樓盤不在少數(shù)。購房者與投資者在新政的影響下持幣觀望的人群逐步增多。宏觀環(huán)境分析市場雖然比較冷清，但是不少核心地段的爛尾樓重新啟動入市給市場帶來一定的競爭壓力。住宅項目延緩上市時間，而商業(yè)項目逆風而上，銷售狀況冷熱不均，核心地段代表性商業(yè)項目銷售普遍較好，而位置較為普通的商業(yè)項目，銷售十分緩慢。宏觀環(huán)境分析限制短線投資政策的出臺，使投資觀望者進一步增多。新政的出臺，使期待房價下跌人群增多。購房需求得到一定程度抑制。舊城改造力度較大及土地供給量大，導致新政對武漢市的影響最小。 微觀環(huán)境分析1、項目概況：本項目位于解放大道與萬松園路交匯處，南臨解放大道；東臨萬松園路；西面與漢口飯店相鄰。本

5、項目所處地段核心、配套完善、商業(yè)氛圍濃厚、商務環(huán)境比較成熟，外部條件十分過硬，這為底部商業(yè)及上部建筑的開發(fā)提供了十分強大的外部支撐。微觀環(huán)境分析項目主要經(jīng)濟技術指標：總用地面積：9619總建筑面積：76850（不含地下）商業(yè)建筑面積：21250（15層）酒店式公寓建筑面積：55600地下建筑面積：12899容積率：8.0停車位：室外31個，地下393個，共424個綠化率：18.5%建筑總高度：99.5米微觀環(huán)境分析項 目周邊配套內(nèi)容道路配套南臨解放大道，漢口中心城區(qū)五條干道之一，交通繁忙，東臨萬松園路，兩條道路商業(yè)氛圍十分濃厚，項目南面緊鄰剛剛新建的地下人行通道入口。人行、車行均十分方便。交通

6、配套項目緊鄰萬松園路、解放大道中山公園交通站點，十多條公交線路經(jīng)過本項目，通往武漢三鎮(zhèn)，交通十分便利。商業(yè)配套武漢廣場、武漢世貿(mào)廣場、SOGO崇光百貨、新世界百貨、武漢商場、萬松園國際名品一條街，涵蓋中低檔、中檔、中高檔各種檔次的商業(yè)項目，商業(yè)氛圍十分濃厚。金融配套建設大道金融一條街，有工商銀行、招商銀行、建設銀行、中國信合等銀行密布，同時各商場底層均引進方便客戶的銀行機構，為商圈消費型客戶及企業(yè)用戶提供了強大的金融支撐。商務配套周邊現(xiàn)存多個四星級以上的大酒店，包括華美達天祿酒店、長江大酒店、亞洲大酒店等吸引著大量的人氣，經(jīng)營狀況普遍較好，對商務人士的吸引力大大增加。 休閑配套中山公園、武漢展

7、覽館、武廣健身館、武廣保齡球館等休閑配套分布于項目周邊，為本項目上部業(yè)主及企業(yè)員工提供充足的休閑場所。醫(yī)療配套在兩個三級甲等醫(yī)院的中間，東邊是華中科技大學附屬協(xié)和醫(yī)院、西邊是華中科技大學附屬同濟醫(yī)院，為本項目業(yè)主提供了較大的方便。教育配套教育資源豐富，周圍分布著滑坡路小學、萬松園小學、武漢68中、武漢69中、武漢市外語學校、華中科技大學附屬同濟醫(yī)學院等等。對于有意居住于武廣商圈的人群來說，無疑增添不少吸引力。微觀環(huán)境分析3、競爭環(huán)境分析：本項目由下部裙樓及上部建筑共同組成，因此，在進行競爭環(huán)境分析時，結合地塊所處的地段及自身條件，分別從商業(yè)物業(yè)和住宅類物業(yè)進行分別的分析。微觀環(huán)境分析商業(yè)物業(yè)：

8、在早期提交給貴司的方案中，我司對武廣商圈內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)項目進行分析，提煉出走差異化商業(yè)路線的思路，并從產(chǎn)品設計、業(yè)態(tài)分布、商業(yè)檔次上進行適合市場的定位，減輕項目后期經(jīng)營的競爭壓力。而目前項目面臨的競爭壓力主要來自于銷售，尤其是各個商圈之間在售商鋪對投資型客戶、經(jīng)營型客戶資源的競爭。因此，主要選舉目前武廣商圈、漢正街商圈、江漢路商圈內(nèi)在售或待租的新型商業(yè)項目進行分析。微觀環(huán)境分析1、競爭樓盤基本資料（一）樓盤名稱開發(fā)商項目地址建筑形態(tài)主力面積（）備注新世界中心香港新世界集團航空路口1-6層商業(yè)裙樓及少量步行街未定寶豐時代武漢怡佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解放大道寶豐路路口1-4層商業(yè)群樓整層整體招租陽光新

9、天地新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華路中段，民生大廈對面1-3層商業(yè)群樓3870目前未出華立新華時代武漢華立置業(yè)發(fā)展有限公司新華路馬場角車站1-2層商業(yè)群樓90150項目未出同馨花園武漢江華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解放大道藍天賓館對面1-3層商業(yè)群樓13層整體招租東一時區(qū)美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華路129號1-2層群樓60-300售磬業(yè)主出租美奇兒童城湖北地龍集團中山大道與民意四路交匯1-7層群樓最小標準鋪面為10 租售結合龍王廟商業(yè)廣場武漢市盛唐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司漢口沿河大道1號地下一層地上二層27-8070%租30%售漢正街第一大道武漢市龍騰置業(yè)有限公司多福路與漢正街交匯處地下一層地上四層20-

10、12075%租25%售E.GO數(shù)碼國際武漢市三和工程置業(yè)有限公司前進路電腦城與江漢路步行街交匯處1-2層群樓售微觀環(huán)境分析樓盤名稱開發(fā)規(guī)模銷售現(xiàn)狀均價、（元/）新世界中心商場36545步行街2000多目前暫停銷售預計今年10月開盤未 定寶豐時代14層群樓每層800平方剛剛入市整體均價7000一層均價15000陽光新天地用地5313建面3773280%價格未定華立新華時代社區(qū)臨街底商滿布共2層未銷售10月未銷售10月價格出來同馨花園1-3層群樓7800整體招租租金：70 東一時區(qū)1-2樓群樓業(yè)主招租租金：35-50，2層目前在售5600元/美奇兒童城1-7層每層60001、2、3、6、7售4層、

11、5層出租一層：20000，三層：100001層租150，4、5層租90龍王廟商業(yè)廣場27056060%一層：30000-50000二層、20000總體均價30000漢正街第一大道商業(yè)50萬紅寶石座銷售95%左右封盤金座已經(jīng)銷售完畢藍寶石在售一層均價28000，拍賣均價42000，泛首層均價21000元/E.GO數(shù)碼國際1-2層共20000臨街一層30000臨街二層20000微觀環(huán)境分析重點項目點評：【新世界中心】該項目占地3.7萬，建面27萬，其中商業(yè)由兩部分組成，一部分為建面36545的室內(nèi)商場，共6層，另一部分為建面2000的國際風情步行街區(qū)。上部建筑定位比較復雜，有四星級酒店、居家型公寓

12、、寫字樓等。微觀環(huán)境分析新世界中心的商場不對外銷售，由新世界百貨包租。后期將由新世界百貨進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，目前項目招商工作正在進行。其國際風情步行街區(qū)也由新世界百貨實行統(tǒng)一管理，是否銷售還尚未最后確定，但不排除其正常運轉后再行銷售的可能。微觀環(huán)境分析新世界中心百貨商場是新世界百貨商場在華中地區(qū)的旗艦店，商場定位十分高端，這一點與創(chuàng)世紀廣場相似。集購物、休閑、娛樂、餐飲等商業(yè)功能于一體，是一個綜合性較強的高端百貨商場。聚集世界精品和名牌產(chǎn)品、中西食府和各類娛樂設施。項目為新世界中國地產(chǎn)有限公司所開發(fā)，商業(yè)由新世界百貨統(tǒng)一管理，“新世界”享有的品牌知名度在武漢乃至全國都是較高的，這

13、對其招商工作的展開是非常有利的，形成與本項目的競爭主要體現(xiàn)在對經(jīng)營戶的競爭上。微觀環(huán)境分析該項目雖然位于交通便利的航空路與武勝路交匯處，但由于處于航空路路口地段，立交橋交結點，交通十分繁忙，周邊公交站點與該項目保持較遠距離、車流大而人流少，對人流的吸引力和聚集力，與武廣商圈的核心地段相比要差很多，這也是該項目作為商業(yè)項目開發(fā)的一大硬傷。該項目停工多年，工程進度一直十分緩慢，目前仍未入市，另外新世界集團雖然給人聲勢較大，但其實際操作較為成功的項目卻僅有常青花園一個，其他項目如新華家園、夢湖香郡均操作多年，進展均十分緩慢，這讓其積累的聲譽打了一定的折扣。微觀環(huán)境分析【漢正街第一大道】項目規(guī)模：項目

14、總占地424畝，總建面80萬，商業(yè)營業(yè)面積50萬，賓館、寫字樓25萬。其中，一期規(guī)劃用地72247，建面198658，主要為6棟地面建筑，前4棟為4層高商鋪，后兩棟30層高的臨江建筑為公寓式酒店。地下6米建有2萬的商鋪，其余3萬用作停車場、安置通風送氣管道、消防設施和倉儲使用。微觀環(huán)境分析項目規(guī)劃：項目4棟4層高商鋪設雙首層商鋪，分內(nèi)、外街。內(nèi)街經(jīng)下沉式廣場下地下一層，泛首層商鋪下樓梯距地面1.8米，層高3.2米；內(nèi)街經(jīng)環(huán)形坡道可直接上首層，首層商鋪上樓梯距地1.4米，層高4.6米。微觀環(huán)境分析商鋪形式及面積分布：外街全為一托二復式結構，面積100左右，一層層高3.3米，二層層高2.7米。首層

15、和三層層高4.6米，二層層高3.6米。一期近3000套店鋪，一、二層全部出售，三、四層為出租，面積從20到120不等。經(jīng)營與管理模式：實行統(tǒng)一管理運營。店鋪實行24小時循環(huán)經(jīng)營。即深夜至凌晨進出大宗貨物；凌晨至中午批發(fā)經(jīng)營；下午以零售為主；晚上為燈光夜市。微觀環(huán)境分析商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布：該項目分為商貿(mào)商務區(qū)、購物旅游區(qū)、商業(yè)服務區(qū)、文化休閑區(qū)和濱水觀光區(qū)五大功能區(qū)。總體規(guī)劃為“五縱四橫”交通網(wǎng)絡格局，融合商務、商業(yè)、旅游、觀光、餐飲、文化、休閑、娛樂等功能于一體，成為與國際接軌的全國性物流中心、信息中心、展示中心以及文明、繁榮、發(fā)達的現(xiàn)代化商貿(mào)旅游區(qū)。靠近沿河大道和五彩正巷的藍寶石座為箱包區(qū)；

16、靠近漢正街和大水巷的金座為女裝區(qū)；靠近漢正街和五彩正巷的銀座為男裝區(qū)。微觀環(huán)境分析項目目標客戶群及銷售上的競爭力分析：該項目主要的購買群以在漢正街從事多年經(jīng)營活動的大中型商戶及相當一部分來自于武漢市乃至輻射全國的投資型購買客戶為主，如溫州投資客等。由于項目位于漢正街核心腹地，它本身已經(jīng)擁有一批來自于漢正街的大中型成功商戶作支撐，另外，漢正街商圈在全國知名，其稀缺的地段，較高的商業(yè)價值，是目前在售商鋪中（不包括本項目）最具震撼力和吸引力的。 微觀環(huán)境分析項目目標消費群及招商上的競爭力分析：項目采取批零監(jiān)營的模式，在某種程度上容易形成品牌混雜、檔次不一的局面，對高端人群吸引力較低，目標消費群主要以

17、閑暇時間較多、喜歡物美價廉的中低層次的消費人群為主，與創(chuàng)世紀的高端定位基本不形成競爭。另外，其招商資源也比較充足，漢正街有著眾多不同地方、不同檔次的商戶資源，對于規(guī)模超大的該項目來說，是資源優(yōu)勢，但其市場競爭力與武廣商圈是不能比的。微觀環(huán)境分析【龍王廟商貿(mào)廣場】項目用地面積為62404，總建筑面積約為270560，地上建筑面積約為176783、地下建筑面積約為93777，項目建筑覆蓋率是65%。項目共分三期開發(fā)，一期于2004年10月18日開工，目前在售，預計一期交付時間為2005年12月，開業(yè)時間約為2005年12月。一期總建筑面積是9437.25，地上建筑面積是3800，下沉式廣場的建筑面

18、積約625，容積率是0.66。一期共有228個鋪位，得房率為50%以上。微觀環(huán)境分析項目一期建筑高度為17米，共有2層，第一層層高為7.8米，第二層層高為5.8米，工藝品城層高為4.8米，一期配有停車場面積6000余。項目二期、三期一層層高5.1米、二層層高5.1米，三層層高5.1米，四層層高5.1（8.4）米，五層高8.4米，地下一層層高為5.1米。二期交付時間為2006年12月 ，三期交付時間約為2007年12月。微觀環(huán)境分析項目在操作模式、目標客戶群、目標消費群上與漢正街第一大道有相似之處，但是由于漢正街第一大道同時推出，面臨市場競爭壓力來自于銷售與招商兩個方面。對創(chuàng)世紀造成的競爭沖擊也

19、僅來自于銷售上的，尤其是對投資型客戶的競爭。微觀環(huán)境分析競爭環(huán)境分析總結：商業(yè)項目之間的競爭已經(jīng)上升為商圈之間的競爭，漢正街、武廣、江漢路武漢三大商圈之間的競爭，實質上是復興的傳統(tǒng)商圈、新興的核心商圈之間的競爭，尤其是用于銷售的項目，突出體現(xiàn)在對投資型客戶的爭奪上。在售的商業(yè)項目與目前只租不售的商業(yè)項目之間的競爭，雖不存在銷售上的競爭壓力，但是在招商上面卻面臨著爭奪商家的競爭壓力。微觀環(huán)境分析漢正街正在開發(fā)的商業(yè)項目，龍王廟商貿(mào)廣場、漢正街第一大道，開發(fā)規(guī)模大，周期長，早先開發(fā)的商業(yè)部分必須能夠較好的投入經(jīng)營與運作，若早期開發(fā)部分不能很好的經(jīng)營與運作，則很容易給項目后期的銷售造成很大的阻力。在

20、對外的宣傳口徑上均以租多賣少，便于統(tǒng)一經(jīng)營管理的口號來吸引想進入項目的經(jīng)營戶，實際操作上則采取十分靈活的尺度。微觀環(huán)境分析在商圈的檔次上有很大的差別，因此商圈之間的競爭的，主要在于銷售，而不在于招商。而商圈內(nèi)部商業(yè)項目之間的競爭，既有招商上的競爭、又有銷售上的競爭壓力。由于本項目為武廣商圈之內(nèi)唯一可賣的商業(yè)項目，因此基本上沒有來自于商圈之內(nèi)的競爭壓力。微觀環(huán)境分析在地段上武廣商圈和漢正街商圈的知名度在省內(nèi)外都是相當高的，所不同的是武廣商圈的檔次和總體形象要遠遠強于漢正街和江漢路。在商鋪總價上，商鋪總價從50多萬到今400萬均有分布，價格跨度較為廣泛，但不管是價格范圍均有實力人群買單。首層商鋪均

21、價采取常規(guī)手段銷售，最高均價拍賣均價42000元/。微觀環(huán)境分析商住樓競爭環(huán)境分析目前整個住宅市場新盤數(shù)量相對較少，尤其是新入市的項目較少，而前期參照的一部分商住型樓盤及小戶型樓盤，已經(jīng)基本銷售完畢，研究價值不大，而武廣商圈內(nèi)及其周邊區(qū)域的在售商住型及寫字樓物業(yè)并不多，因此，主要選擇了武廣商圈內(nèi)及周邊區(qū)域內(nèi)在售的幾個樓盤進行重點的研究和分析。微觀環(huán)境分析競爭樓盤基本資料一樓盤名稱開發(fā)商項目地址建筑形態(tài)主力戶型主力面積（）特色配套新世界中心新世界中國地產(chǎn)有限公司武漢市解放大道634號高層無陽光新天地新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華路中段，民生大廈對面高層1*138-70商業(yè)氛圍濃厚，底3層商鋪提供全

22、面的商務配套寶豐時代武漢怡佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司解放大道寶豐路路口高層3*2*2110-150位于寶豐路路口有比較完善的外部配套華立新華時代武漢華立置業(yè)發(fā)展有限公司新華路馬場角車站小高層高層3*2*290150正對菱角湖廣場寶利金國際武漢世紀華宇置業(yè)有限公司漢口花樓街198號高層1*11*230-65與萬達商業(yè)廣場、步行街相鄰，外部商業(yè)配套完善楚天星座武漢金華實業(yè)有限公司漢口青年路與萬松園交匯處高層1*126-65位于萬松園路與青年路交匯處，外部配套比較完善景江華庭武漢荊江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司六渡橋高層2*240-80享有六度橋商圈完善的商業(yè)配套微觀環(huán)境分析樓盤名稱開發(fā)規(guī)模銷售現(xiàn)狀均價（元/）主打

23、形象物 管（元/）新世界中心寫字樓71940中心公寓7萬多，酒店萬多國際風情街未售未定中心實力 合眾連橫出類拔萃未定寶豐時代占地2414.24建面2504360%4500商務旗艦創(chuàng)富勝地2.0陽光新天地5313地面積37732筑面積80%5500華立新華時代80000 筑面積未銷售10月未銷售10月價格出來杭州風情待定寶利金國際地面積7139.43103648.694700中堅地標繁華盡覽1.6楚天星座建筑面積451922005年6月26日開盤30%5500(精)1景江華庭占地8000建面59000大戶型剩余較多4300（精裝修）微觀環(huán)境分析【新世界中心】新世界中心上部建筑的物業(yè)類別比較豐富，

24、有7萬多的寫字樓物業(yè)、7萬多的板式公寓物業(yè)，以及4萬多的五星級酒店。其中，寫字樓物業(yè)、公寓樓物業(yè)是新世界擁有產(chǎn)權的物業(yè)。而其五星級的酒店因為是占了原武漢飯店的地，并沒有產(chǎn)權，只有20年使用權，20年后新世界將會將其還給武漢飯店使用。微觀環(huán)境分析新世界中心的寫字樓只租不賣。新世界中心的公寓有7萬多，其中1萬多將作為產(chǎn)權式酒店銷售出去，具體的操作方式尚未確定，6萬左右的公寓將作為住宅加以出售。其五星級的酒店只有使用權和收益權，不能出售。所有物業(yè)的租售價格均未確定。微觀環(huán)境分析新世界中心目前的工程已經(jīng)完成80%左右，這在一定程度上可以顯示出開發(fā)商的資金實力，增加人們對該項目的信任度。另外，其商鋪、寫

25、字樓目前只出租，不銷售的模式，不僅顯示了開發(fā)商的實力，也在某種程度上可以保證項目的檔次和品質。這一點是其招租和部分物業(yè)銷售中，比較有競爭力的因素。新世界中心的上部物業(yè)僅有其公寓（包含住宅與產(chǎn)權式酒店）可以出售，而且其入市的時間也預訂為今年10月份，這與本項目的銷售進度是基本相交叉的，勢必會造成一些競爭，尤其是上部的酒店式公寓和住宅物業(yè)造成的競爭。微觀環(huán)境分析【陽光新天地】該項目居新華路中段，地理位置優(yōu)越。周邊金融中心、信息中心、文化娛樂中心、休閑廣場等配套設施齊全，交通便利。該樓盤由商業(yè)、酒店公寓、商務公寓三大物業(yè)形態(tài)構成，共29層，其中1-3層為餐飲、娛樂、休閑商業(yè)服務中心；4-17層為純投

26、資型酒店公寓，由星級酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營與管理；18-29層為商務公寓，面積可自由組合，隨意分割，可供客戶隨意選擇。微觀環(huán)境分析4-17層酒店公寓統(tǒng)一精裝修，配備統(tǒng)一家具家電，18-29層商務公寓為毛坯房交房。首層和四層分設豪華大堂，同時設有空中花園等綠化景觀。銷售情況：目前1-3層未對外銷售，租售價格并不確定，4-17層的酒店公寓面積為35-70，上半年已全部銷售完。18-29層為商務公寓，4月份開盤銷售，購買面積70起，目前均價5500元/，銷售90%，現(xiàn)僅剩5500元/以上的高層單位尚未售出，項目前兩年的物業(yè)管理費為3元/月，相對較高。微觀環(huán)境分析操作方式：該項目的酒店公寓由武漢新宜天地

27、酒店管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，對購買酒店公寓的客戶實行六年包租，7%的年返租率，在包租期間，其購買客戶每月有一天的免費居住期，即一年12天的免費居住。這種方式對于投資客戶來說具有很大的吸引力，因此項目一經(jīng)推出就受到投資者的追捧，銷售狀況良好。微觀環(huán)境分析這表明了在目前消費者越來越理性的情況下，如果單純強調(diào)地段的升值潛力，而不能從實際上保證其收益，則未必能夠取得成功，但是如若像陽光新天地這樣引進酒店經(jīng)營，極大的保證了投資者的收益，則一定會取得勝利。商務公寓采取投資和自用兩種操作方式 ，但是仍以投資為主。微觀環(huán)境分析寶豐時代該項目位于寶豐路路口，正對橋口體育休閑廣場，所處地段較為核心，周邊商業(yè)、商

28、務、生活配套十分齊全，中百倉儲、武漢美食一條街等與項目僅僅相鄰，為項目提供了較好的外部支撐。該項目規(guī)模較小，總共也只有2萬多的體量,總的開發(fā)體量不大。4-28層為商住樓，三梯六戶的內(nèi)廊式布局。各戶型僅有一面或兩面采光。微觀環(huán)境分析戶型面積分布于90-150之間，以居家的方式加以布局，但可以根據(jù)情況將廚房管道封閉或改為衛(wèi)生間上下水。項目定位于商住樓，商務與居住混雜，使項目整體檔次并不高，但平均價格僅有4500元/，地段也較為核心，仍然吸引了不少的企業(yè)用戶在此置業(yè)。微觀環(huán)境分析【競爭環(huán)境分析總結】小戶型樓盤銷售速度大大減慢，尤其是沒有特別賣點的小戶型樓盤消化速度大大減慢。新開小戶型樓盤大大減少，市

29、場競爭壓力大大降低。項目定位三、項目定位本項目由下部商業(yè)裙樓和上部塔樓組成，其中商業(yè)部分面積占據(jù)2萬多方的體量，上部塔樓也有5萬多方，二者的總價值基本相當，因此，在對本項目進行定位時分別從下部商業(yè)裙樓和上部塔樓出發(fā)。項目定位商業(yè)物業(yè)定位由于在與貴司合作的前4個月中，我司對本地現(xiàn)存典型競爭商業(yè)物業(yè)及上海、廣州等地的特色商業(yè)物業(yè)進行了比較細致的考察，借鑒了其設計中的亮點，業(yè)態(tài)分布及商鋪劃分的微妙之處，并與貴司基本確立了本項目的商業(yè)形式、商業(yè)檔次、商業(yè)特色、商業(yè)功能、商業(yè)業(yè)態(tài)、商鋪面積、經(jīng)營模式定位等諸個細節(jié)上的定位。下面將就這些已經(jīng)達成共識的定位進行文字性的確定。并從市場的角度出發(fā)用競爭樓盤對比法

30、，從市場的角度確定本項目的價格定位。項目定位1、商業(yè)形式定位：室內(nèi)集中式商業(yè)，通過條形中庭創(chuàng)造均好性強的室內(nèi)購物環(huán)境。項目定位2、商業(yè)檔次定位：定位于高檔。原因有二：第一、武廣商圈商業(yè)項目眾多，各類商業(yè)項目檔次涵蓋中檔、中高擋、中低檔，目標消費群與其他商圈人群相比，總體消費層次要高；第二、其他商業(yè)項目已經(jīng)做得比較成熟，走低端路線不適合于本項目，走中檔路線，競爭必然激烈，從差異化角度來說本項目定位于高檔，有利于充分利用客戶資源，規(guī)避無謂競爭。項目定位3、商業(yè)功能定位：購物功能為本項目主要的功能，另外，餐飲、休閑、娛樂也占據(jù)相當體量。通過餐飲、娛樂、休閑既能完善商場功能，又能吸引消費人群，延長其消

31、費時間，帶動對主要功能的消費。項目定位4、商業(yè)業(yè)態(tài)定位及分布：本項目的業(yè)態(tài)上以服飾為主，以休閑、娛樂類的業(yè)態(tài)為輔，并配以利潤率或消費頻次較高的業(yè)態(tài)，如化妝品、各類特色餐飲等。在前面的4個月工作中，已經(jīng)基本確立了本項目的具體業(yè)態(tài)，下面將各樓層業(yè)態(tài)分布提煉如下：項目定位第一層商鋪業(yè)態(tài)分布如下：底層鋪面商業(yè)價高，而且各個位置的商鋪價值差距也大，因此，為充分實現(xiàn)各區(qū)域商鋪的價值，在業(yè)態(tài)的分布上，也顯得比較具有綜合性，其中，臨街鋪面商業(yè)價值最高，因此以實力較強的特色品牌店、旗艦店、體驗店等大面積特色鋪面吸引人氣和提升檔次；而中庭及入口處的商鋪商業(yè)價值居于其次，因此以金銀首飾、名牌鐘表、品牌化妝品、男女配

32、飾等利潤率高的業(yè)態(tài)為主；其他部位商鋪則以展示品牌及銷售為目的的品牌服飾店為主，涵蓋服裝、鞋帽、箱包、手袋等。項目定位第二層商鋪業(yè)態(tài)分布如下：國際品牌女裝專區(qū)，涵蓋國際品牌女士服裝配飾、時裝精品，國際品牌時尚女裝、休閑女裝，國際品牌商務女裝等。第三層商鋪業(yè)態(tài)分布如下：國內(nèi)品牌女裝專區(qū)，涵蓋品牌時尚、休閑服裝；品牌時裝配飾，國內(nèi)品牌時尚女裝、休閑女裝，國內(nèi)品牌商務女裝等。項目定位第四層商鋪業(yè)態(tài)分布如下：國際、國內(nèi)品牌休閑男裝；國際、國內(nèi)品牌商務男裝、男士正裝；時尚男裝、休閑男裝；作為運動、休閑品牌服裝專區(qū)。項目定位第五層商鋪業(yè)態(tài)分布如下：由于第五樓商鋪樓層較高，在銷售上和業(yè)態(tài)的分布上均不能與1-4

33、層樓商業(yè)的業(yè)態(tài)及劃分方式相比。第五層樓商鋪在業(yè)態(tài)必須與1-4樓有所差異，并形成整個商業(yè)的特色，區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。因此，建議以娛樂、休閑餐飲為主，業(yè)態(tài)以咖啡廳、西餐廳、特色餐飲、古董鑒賞廳、高檔酒吧、貝樂園等為主，使購物、娛樂、休閑互動等高品位娛樂休閑場所。項目定位5、商業(yè)特色定位：主題特色是商業(yè)整體形象識別的核心本質。在日趨激烈的商業(yè)競爭環(huán)境中，只有那些形象鮮明、具有強烈人格魅力的商業(yè)項目才能脫穎而出，成為市場的領導者。主題特色是商業(yè)項目培育、穩(wěn)定和擴大市場資源的堅強保障，也是商業(yè)項目租金增值和商品附加值提升的支持基礎。因此，我司對本項目特色定位提出以下建議：項目定位營造情景式購物環(huán)境，通

34、過娛樂、休閑等形式帶動零售。年輕、時尚、浪漫化的消費環(huán)境，通過流行的休閑、娛樂方式帶動一類人群在此聚集消費，找到市場的突破口。打造國際、國內(nèi)品牌購物中心，特色性消費場所。項目定位6、經(jīng)營形式定位建議本項目在經(jīng)營形態(tài)上實現(xiàn)對傳統(tǒng)零售業(yè)的突破將“休閑消費”融入傳統(tǒng)零售，帶動零售，通過休閑創(chuàng)造直接的收益，并吸引充足的人氣，從而全面帶動購物消費，打造“休閑娛樂”為主題的商業(yè)格局。項目定位7、商鋪面積定位商鋪面積劃分的作用主要有三：第一、通過面積，使其總價控制在合適的范圍內(nèi)，眾多的投資者均購買得起，第二、通過面積差異，拉開總價差距，使其有利于商業(yè)價值低的商鋪先銷售出去，而高價值商鋪的銷售貫穿全過程，而能

35、帶動其他商鋪的銷售。第三、合理的商鋪面積劃分有利于商家的經(jīng)營，有利于充分的吸納室內(nèi)外人流。項目定位因此，在本項目主力的商鋪建筑面積主要分布于30-40之間，一樓臨街鋪面、中庭部位的高價值鋪面適當劃大，以60-100為主，二、三、四樓中庭部位的鋪面及主要人流集結點的鋪面面積適當劃大，以50左右為主，四樓根據(jù)其運動、休閑類品牌服裝的要求面積適當劃大。五樓的商鋪以大面積為主，適用于娛樂、休閑類業(yè)態(tài)需求。項目定位【價格定位】在4月份提交的方案中，我司根據(jù)項目所處地段的租金現(xiàn)狀對本項目地段的價格進行了初步的計算。由于該價格并沒有考慮市場競爭因素而作出，而項目推出之后，必然會受到來自于漢正街、江漢路等商圈

36、在售的有影響的商業(yè)物業(yè)項目之間的競爭，因此，本次定價將采取樓盤可比因素量化定價法。項目定位因素權重漢正街第一大道（一層外街）龍王廟商貿(mào)廣場（整體）項目地塊（一層整體）位置0.5424252.5價格0.552.54242商業(yè)氛圍0.4525252人氣0.351.541.251.5物業(yè)管理0.330.930.941.2商業(yè)形態(tài)0.351.541.241.2交通0.441.641.652升值潛力0.351.541.251.5商業(yè)規(guī)模0.25140.830.6商業(yè)配套0.150.550.540.4外觀0.240.840.840.8物業(yè)配套0.351.551.541.2發(fā)展商信譽0.240.840.83

37、0.6付款方式0.240.840.840.8鋪面設計0.341.230.941.2銷售情況0.140.430.340.4廣告0.25140.840.8停車位數(shù)量0.150.540.430.3評分2219.721均價420003000036939.676項目定位因素權重美奇兒童城（一層整體）E.GO數(shù)碼國際（一層臨街）寶豐時代（一層整體）位置0.531.54231.5價格0.531.54221商業(yè)氛圍0.431.241.631.2人氣0.330.941.230.9物業(yè)管理0.330.930.920.6商業(yè)形態(tài)0.341.251.530.9交通0.431.231.241.6升值潛力0.341.24

38、1.241.2商業(yè)規(guī)模0.240.830.620.4商業(yè)配套0.140.440.420.2外觀0.230.630.620.4物業(yè)配套0.330.930.930.9發(fā)展商信譽0.220.420.420.4付款方式0.240.840.840.8鋪位設計0.351.551.520.6銷售情況0.120.240.420.2廣告0.240.830.610.2停車位數(shù)量0.130.320.220.2評分16.31813.2均價200003000015000項目定位原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YX*Y1漢正街第一大道（一層外街）224200048417640000009240

39、002龍王廟商貿(mào)廣場（整體）19.730000388.099000000005910003寶豐時代（一層整體）13.215000174.242250000001980004美奇兒童城（一層整體）16.320000265.694000000003260005E.GO數(shù)碼國際（一層臨街）1830000324900000000540000合 計89.21370001636.024189000000257900044.6921349203018.885-26456.90504項目定位根據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。故將所要建立的回歸方程設置為：Y=a+bX

40、只要解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。根據(jù)計算欄數(shù)據(jù)，得：Y=-26456.905045+3018.885X其中Y為樓盤均價，X為樓盤得分。據(jù)上述分析，項目地塊的得分為21，計算得36939.676元/。項目定位使用可比樓盤量化因素法定價得出的價格為37000元/ ，該價格在與眾多有影響的商業(yè)項目進行競爭是比較具有市場競爭力的。同時該價格為本項目一層總體的面積。項目定位商鋪價值隨樓層提高逐步遞減，其均價水平也隨樓層有一定幅度的降低，根據(jù)逐層價格遞減30%的規(guī)律計算得出的各樓層商鋪銷售均價為：2樓，3700070%=25900元/平方米3樓，2590070%=18130元/平方米

41、4樓，1813070%=12691元/平方米5樓，1269170%=8883元/平方米因此，將本項目1樓平均價格定位為37000元/平方米；2樓平均價格定位為26000元/平方米；3樓平均價格定位為18000元/平方米；4樓平均價格定位為12000元/平方米，5樓平均價格定位為9000元/平方米。項目定位【目標客戶群定位】對于本項目來說，其目標客戶群主要具有如下特點：置業(yè)目的以投資為主，自用為輔。區(qū)域特點由于本項目特殊性，溫州投資客戶將成為本項目重要的客戶來源，此外武漢市區(qū)以及其他一些地區(qū)的外來投資者也將成為項目主要的買家。項目定位1、上部塔樓物業(yè)類別定位：由于上部塔樓自身條件限制，南北區(qū)采光

42、、觀景、噪音條件的差異較大。其中北區(qū)眺望中山公園、背向車行道，噪音少，但采光較差，因此，僅適合于短住，而南區(qū)正對解放大道，采光條件好，但噪音大、景觀條件差，對于居住來說不太適宜。這對項目的定位來說比較復雜，我司前期充分結合項目自身情況及市場上寫字樓物業(yè)、商住樓、純住宅物業(yè)、普通小戶型物業(yè)的實際情況，如銷售周期、物業(yè)檔次、項目自身的采光條件、景觀條件等綜合因素的考慮，將本項目定位為酒店式公寓與商務公寓兩種物業(yè)類別。其中，比較安靜、景觀條件較好的北區(qū)為酒店式公寓，采光條件優(yōu)越，但噪音較大的南區(qū)定位為檔次較高的商務公寓。項目定位2、酒店式公寓定位從前面的分析我們建議本項目北面建筑以酒店式公寓的模式運

43、作，因此下面將對酒店式公寓的物業(yè)用途、產(chǎn)品、裝修標準、配置、經(jīng)營方式以及目標客戶群這幾個方面進行具體的定位。項目定位【物業(yè)用途】以投資為主，自用為輔。【產(chǎn)品定位】戶型、面積定位：在本項目的戶型設計中，我司建議將本項目的基本戶型單位控制在50-80之間，在保證每一單位戶型管道和排水系統(tǒng)的同時，根據(jù)面積大小設計標準間或檔次較高的套間。項目定位戶型配置：戶型配置能夠滿足基本的居住需求，同時，提供相關辦公配置，使戶型同時具備居住與辦公兩種條件。建議給本項目的基本戶型配備廳、室、廚、衛(wèi)等基本的功能空間。項目定位裝修標準建議本項目酒店式公寓以統(tǒng)一精裝修為主。裝修配置建議酒店式公寓配置家具、家電以及部分生活

44、用品如床上用品等。項目定位經(jīng)營方式定位從前面對市場的分析來看，消費者不再盲目追尋，投資更為理性，目前大部分小戶型的銷售都陷入了相對疲勞的階段，而陽光新天地通過采取引進酒店進行經(jīng)營，在一定程度上保證了投資者的實際收益，因此該樓盤銷售較為火爆，而其他一味強調(diào)后期的升值潛力的小戶型樓盤則銷售業(yè)績相對較差，所以建議本項目酒店式公寓引進一家知名酒店進駐經(jīng)營管理，以保證客戶后期的投資利益，增強投資信心，以促進項目的銷售。項目定位【目標客戶群定位】從項目的定位來看，本項目酒店式公寓的目標客戶群主要具有如下特點：置業(yè)用途：主要為投資。區(qū)域特點：以武漢及周邊區(qū)域客戶為主，同時包括外來投資商。項目定位年齡特點：3

45、0歲以上客戶，其中以30-50歲之間的人群為主。主要是這一年齡階層的人群擁有較高的經(jīng)濟實力，手頭活動資金較為寬裕，有一定的閑錢用以投資。同時這一年齡階層的人群，心智均較為成熟，對于房地產(chǎn)市場前景看好，有較大的信心投資房產(chǎn)。項目定位消費心理：對于投資者來說，他們最為關心就是是否能夠保證他們的收益，因此在選擇投資對象時，首先看重的就是項目的地段。所以對于本項目來說，在宣傳上仍然應抓住其良好的地理位置來論述，以更大限度的吸引房產(chǎn)投資客戶。項目定位3、商務公寓定位同樣我司也將對本項目南面的商務公寓從物業(yè)用途、產(chǎn)品、裝修標準、配置、經(jīng)營方式以及目標客戶群進行具體的定位。【物業(yè)用途】以投資為主，自用為輔。

46、項目定位【產(chǎn)品定位】戶型、面積定位：在本項目的戶型設計中，我司建議將本項目的基本面積控制在100左右，同時可以根據(jù)客戶需求對于面積大小進行靈活分割。戶型配置：應提供相關辦公配置，提供辦公功能。項目定位裝修標準建議本項目交房標準為毛坯房，但是對于公共區(qū)域應裝修完善。配置建議在公共區(qū)域的配置以寫字樓的配置為主，提供一定的辦公條件。項目定位經(jīng)營方式定位建議本項目商務公寓以自然銷售為主，在銷售宣傳上通過對地段發(fā)展前景的描述，主打商務辦公和投資概念，吸引中小企業(yè)和有實力的投資商的注意力。本項目商務公寓具備寫字樓辦公功能,但是以商務公寓立項,在價格上低于寫字樓,付款方式輕松,投資空間較大,同時,也減輕了中

47、小企業(yè)資金壓力,充分吸引投資和自用人群。項目定位【目標客戶群定位】區(qū)域分析由于本項目特殊的市場定位，因此所涉及的目標客戶群范圍相對較為廣泛，可發(fā)散到武漢以及外地客戶，尤其是隨商鋪銷售帶來的溫州等區(qū)域的客戶。項目定位職業(yè)特征分析本項目的目標客戶群基本以私營業(yè)主和公務員為主。置業(yè)用途本項目目標客戶群主要定位為兩大類：自用型和投資型。自用型客戶，購買本案目的有兩個，即居住和辦公。自住型客戶以區(qū)域內(nèi)白領階層為主。自用型客戶多為發(fā)展勢頭良好的中小企業(yè)主。項目定位本項目所處的區(qū)域內(nèi)聚集了眾多的經(jīng)濟效益良好的企事業(yè)單位，該類人群收入水平較高，經(jīng)濟收入穩(wěn)定，手頭資金充裕，是投資型購買力量之一。消費心理分析對于

48、投資客戶，一般都是房地產(chǎn)投資的高手，有著獨到的投資眼光，他們在住宅市場租賃有價無市的時候，看到寫字樓的租金相對平穩(wěn)，租金不降反升，因此大手筆投向寫字樓。他們主要注重的是寫字樓項目所在的區(qū)域和樓盤的質量，因為這兩點直接決定了投資回報率。項目定位辦公型客戶，以快速成長的中小企業(yè)為主，由于目前寫字樓租賃市場租金水平較高，對于發(fā)展勢頭良好的中小企業(yè)來講，租房不如供房，即使以后不用也可以出租和出售。自住型客戶，偏好便捷的交通，完善的配套，便利的生活，時尚的居家和生活方式，年輕層次較輕，收入水平較高。隨著整體項目商務功能的強化，這部分客戶所購買的單位最終也將以商務辦公的功能實現(xiàn)其使用價值。項目定位收入水平

49、分布：該類人群依購買目的的不同而有所不同，兩類人群：第一類：中小企業(yè)由于發(fā)展勢頭良好，企業(yè)盈利水平較高，是實力最強的購買人群。第二類，投資型客戶，該類人群收入水平較高，經(jīng)濟收入穩(wěn)定，手頭余錢較多。項目定位3上部塔樓價格定位價格在項目銷售中起著舉足輕重的作用，涉及到公司的成本以及競爭環(huán)境。成本是定價的關鍵，價格不可能低于成本，這就要靠軟性指標，通過成本、市場比較進行定價，考慮競爭對手的策略。隨著市場方向、客戶需求等因子的變化，項目定價由此而出。由于本項目還處于起步階段，我司只從市場和競爭對手著手，采用市場比較法定出本項目上部公寓樓的參考價格。項目定位定級因素權重確定權重是一個因素對樓盤等級高低影

50、響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。我們針對項目情況，挑選出18個因素，共分五個等級，分值為1-5分不等。每一因素占不同的權重，從0.1-0.5不等。項目定位樓盤因素定級公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn式中，P總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映）；n樓盤定級因素的總數(shù)；Wi權重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi分值（某定級因素對片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)我司近日最新調(diào)查資料所得。項目定位因素權重楚天星座陽光新天地項目地塊位置0.5424252.

51、5價格0.5424231.5配套0.441.631.241.6物業(yè)管理0.330.930.941.2建筑質量0.341.241.241.2建筑形態(tài)0.341.230.930.9交通0.441.641.652城市規(guī)劃0.341.241.251.5樓盤規(guī)模0.240.840.840.8朝向0.441.641.641.6外觀0.230.640.840.8環(huán)境0.5424242發(fā)展商信譽0.230.630.640.8付款方式0.240.840.840.8戶型設計0.330.930.941.2銷售情況0.140.450.540.4廣告0.240.840.840.8停車位數(shù)量0.120.240.450.5

52、評分20.420.222.1項目定位因素權重寶豐時代景江華庭寶利金國際位置0.5424242價格0.531.52131.5配套0.431.231.231.2物業(yè)管理0.330.941.230.9建筑質量0.341.241.230.9建筑形態(tài)0.341.241.230.9交通0.441.631.241.6城市規(guī)劃0.341.241.241.2樓盤規(guī)模0.230.640.830.6朝向0.441.631.241.6外觀0.230.640.830.6環(huán)境0.54231.531.5發(fā)展商信譽0.230.630.630.6付款方式0.240.840.840.8戶型設計0.320.641.241.2銷售情

53、況0.130.330.340.4廣告0.220.420.420.4停車位數(shù)量0.120.240.420.2評分18.518.218.1項目定位原始數(shù)據(jù)計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）X*XY*YX*Y1寶豐時代20.45500416.16302500001122002陽光新天地20.25500408.04302500001111003寶利金國際18.14700327.6122090000850704楚天星座18.54500342.2520250000832505景江華庭18.24400331.241936000080080合計95.4246001825.312220000047170

54、05.0682332460.1421-3859.5107 項目定位根據(jù)表中所給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤得分因素分值之間近似呈直線相關。故將所要建立的回歸方程設置為：Y=a+bX只要解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。根據(jù)計算欄數(shù)據(jù)，得：Y=-3859.5107+460.1421X其中Y為樓盤均價，X為樓盤得分。據(jù)上述分析，項目地塊的得分為22.1，計算得6309.629元/。項目定位價格定位論證說明建議本項目公寓均價定位于6300元/。以上主要是對本項目公寓進行的統(tǒng)一價格定位。在項目操作后期可以根據(jù)其具體的物業(yè)功能定位提供具體的價格標準。另一方面，以上價格主要是根據(jù)目前

55、市場狀況進行的定位，市場狀況在不斷變化，所以在項目正式入市之后將根據(jù)屆時的市場行情進行適當?shù)恼{(diào)整。項目SWOT分析四、項目SWOT分析總結在前面我司通過宏觀的市場環(huán)境、地塊特征及其所面臨的競爭環(huán)境進行了研究，下面我司將從市場及對項目進行了一個較為詳細的定位，下面我司將根據(jù)前面項目的具體定位對項目整個所具有的優(yōu)劣勢以及所面臨的機會和威脅點進行分析說明，為項目開發(fā)和后期銷售提出合理的建議。項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢（S）本項目處于武廣商圈中心，良好的地理位置是本項目最大的優(yōu)勢。本項目地處漢口中心地段，商業(yè)配套、生活配套、市政配套均較為完善。由于本項目位于解放大道中段連接武漢三鎮(zhèn)的樞紐地帶，多路公

56、交車經(jīng)過，交通便利。同時緊鄰兩個地下通道口，也有利于人流的充分聚集。中山公園，新武展廣場豐富的自然景觀及人工景觀資源可以為本項目充分利用。項目SWOT分析東側所臨的萬松園路有多個住宅小區(qū)，有較好的居住氛圍。這對于本項目住宅部分來說是一個較大的優(yōu)勢。同濟醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、武漢市外國語學校、萬松園小學這些知名醫(yī)院及學校也可成為吸引本項目住宅消費人群的一大亮點。本項目周邊有多個大型商場，醫(yī)院，公園廣場，人流量相當?shù)拇螅藲夥浅Ｍⅲ虡I(yè)氛圍濃厚，對于本項目商業(yè)的開發(fā)較為有利。項目SWOT分析本項目商業(yè)部分兩面臨街，且沿街面較長，具有很高的商業(yè)利用價值和很大的宣傳效應。項目周邊現(xiàn)存的和在建的寫字樓項目也

57、有相當?shù)囊?guī)模，形成了很好的商務氛圍，對本項目后期的商務式公寓運作提供了良好的區(qū)域環(huán)境。項目SWOT分析本項目在商務公寓部分的配置以寫字樓配置為主，但是在價格上卻相對低于周邊高檔寫字樓，這勢必會吸引大量的目標客戶群。商業(yè)部分是以店中店形式推出，商鋪面積可靈活劃分，經(jīng)營模式多樣化，進入門檻低。項目地塊形狀規(guī)則、比較方正，適宜規(guī)劃。項目SWOT分析2、項目劣勢（W）項目周邊濃郁的商業(yè)氛圍，對于住宅部分來說，會有較大的噪音影響。這既是本項目商業(yè)的一大優(yōu)點，也是本項目住宅的一大劣勢。本項目自身綠化率較小，無景觀配套，舒適度較低。項目SWOT分析項目北面緊靠的是一幢住宅樓，外觀陳舊，對項目的整體形象有一定

58、的影響。萬松園路為由北向南單行線，此外由于立交橋的布局限制，西側車流要進入本項目也需要繞道行駛，這些都給車輛出入帶來了一定的不便。項目SWOT分析3、項目機會點（O）市政府關于加強漢口中心商圈建設的設想，將進一步鞏固武廣商圈的核心地位。武廣單店銷量八年來居全國同類型商場第一，武廣商圈享譽全國，知名度進一步提高，本案同處武廣商圈，可以借助武廣商圈之盛名，吸引更多消費人群。項目SWOT分析武漢商業(yè)發(fā)展整體形勢一片大好，被大多數(shù)投資客戶所看好，但是其土地資源有限，這更為本項目提供了更為有利的機遇。由于產(chǎn)品面積小，絕對總價不會太高，所以其總價門檻相對降低，此外價值提升空間也相對較大，有利于獲取更高的開

59、發(fā)利潤。位于本項目的地下人行通道，對于本項目人氣的聚集有一定的導向作用。與本項目隔萬松園路相對的地塊也在進行開發(fā)，其下部裙樓有意向引進國美電器，這將對本項目周邊的人流產(chǎn)生極大的積聚效應。項目SWOT分析武漢市當前的中心市區(qū)內(nèi)在售的大規(guī)模公眾性商業(yè)項目十分有限，在市場表現(xiàn)上很值得期待，早先的萬達商業(yè)街的熱銷對本項目就有一定的啟發(fā)意義。項目周邊酒店、賓館林立，此外還分布了大量的高檔寫字樓，為項目后期向酒店式公寓或商務式公寓靠攏提供了必須的經(jīng)營環(huán)境。項目SWOT分析4、項目威脅點（T）若本項目住宅部分定位于酒店式公寓，目前市場上同類產(chǎn)品較多，競爭也相當激烈，這就要求本項目在推向市場的時候能夠尋找到突破口。項目東邊的地塊已平整完，外圍展板已樹起，施工進度肯定比本項目快，這很可能會導致兩個項目在后期銷售中會產(chǎn)生最為直接的競爭。后期物業(yè)管理的完善與否，都對整個項目的品質和口碑起著關鍵性的作用。 106