1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。航天城神州四路600畝項目開發定位策略Xian.07.2011Code of this report | 2項目整體定位建議Part 1Code of this report | 3航天城規劃概況Part 1.1Code of this report | 4經濟圈發展規劃的確立，預示著西安的國際化大都市的站位；西安國際化大都市的發展歷程將帶來大量的置業需求。國際化大都市的定位使西安的城市發

2、展迎來了新的契機Code of this report | 5航空基地經濟開發區曲江航天基地高新浐灞生態區涇渭新區灃渭新區 西安城市自身的快速發展及影響力的大幅提升，必定會增強其輻射能力及城市的商業活力！u西安城市規模不斷擴大u經濟、社會的活躍程度大u城市輻射力大幅度提升u中心城市地位逐步凸顯城市自身條件五區一港兩基地快速發展城市建成區面積迅速擴張城市骨架被大幅拉大城市外部條件西咸一體化加快、關中天水經濟區進入實質性階段西三角打造中國經濟增長第四極西安城市骨架外擴Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011 西安國家民用航天產業

3、基地高舉產業報國、四節約一環保的旗幟，大力推行 “大區域謀劃、大集群發展、大集團引領、大項目 支撐”的產業思路，按照“一次規劃，分期開發，市場化運作”的建設模式，科學確立了以“航天產業立區，高科技產業興 區”的發展戰略，托起大項目建設的高地。 到2010年，西安航天基地的銷售收入將達到200億元，就業人口達到10萬人，用2到3年時間完成兄弟開發區8到10年的里程。 到2015年十二五末時，形成產值過千億，形成幾家產值過十億、百億的龍頭企業，成為我國西部航天科技自主創新平臺、民 品產業孵化平臺、國際大企業合作平臺，努力打造世界知名、國內一流的國家級高技術產業基地。西安航天基地近期規劃圖航天產業基

4、地規劃概況Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011項目區位屬性：競爭板塊發展定位住宅標簽發展模式曲江板塊國家級文化產業示范區 打豪宅牌休閑地產大學城板塊郭杜教育產業科技開發區 打教育牌教育地產航天城板塊國家級航天民用產業基地 打？牌？模式處在不同區位和市場環境的航天基地，當曲江模式和大學城模式不能被直接嫁接，找到一個適合航天城住宅產業新的發展模式及住宅標簽，打造屬于基地投資發展公司的自有品牌和模式，才是持續贏得市場的長久發展之計！不過尋找模式的途徑還得從自身所具備的素質和房地產行業的發展趨勢入手進行考慮。基于區域競爭的角度來

5、挖掘區域價值Code of this report | 8區域城市功能布局分析Part 1.2Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011酒店30畝商業200畝住宅400畝曲江第二次創業板塊大雁塔商圈曲江第一次發展區項目區位小寨商圈航天產業基地本項目Code of this report | 10項目總體定位Part 1.3Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011整體定位航天基地代表性高品質綜合體項目，成為航天基地匯金之地、娛樂休閑之都、品位消費之谷、生態宜

6、居之地1234區域功能定位與航天產業基地，寫字樓和酒店的定位應當為高檔，商業、住宅的定位應為中高檔開發商自身需求集住宅、商業、辦公、酒店為一體的現代化都市建筑群以高檔產品脫穎而出打造本區域標志性建筑物本地塊處在航天基地和南三環商業的金腰帶上，可及性及可視性俱佳，自身條件較好地塊自身條件西安房地產雖蓬勃發展，但一直缺少真正意義的高品質綜合性物業項目綜合性物業不能只依靠單一物業獲得成功，必須靠各物業類型的協同效應的配合才能成功市場需求本項目整體定位Code of this report | 12住宅定位建議Part 2Code of this report | 13未來供應和需求預測Part 2.

7、1Code of this report | 14航天基地住宅市場未來供應預測方法城中村改造土地可甄別項目u航天基地作為新興發展區域，城中村改造既是未來區域發展的要素之一，也是未來區域住宅市場主要供應來源之一。u未來航天基地除長安路沿線和航天大道外，將出現集中土地供應。u在實地調查過程中，我們共甄別出3個位于本區域的未來住宅項目。根據實地調研，這3個項目大部分集中在2011-2012年內進入市場（以預售時間為準）。這部分住宅供應將是最為可靠的未來供應。航天基地未來住宅供應預測Code of this report | 15序號項目名稱備注1天賜頤府待售2山水悅庭3卡布奇諾國際社區4曲江觀山悅在

8、售5富力城6大華曲江公園世家7航創國際廣場8吉源美郡航天基地住宅主要供應項目航天基地區域目前主要供應的住宅項目主要集中在航天大道兩側，大華、富力等實力較雄厚開發商的進駐，將帶動整個區域未來住宅市場的快速發展。16753428未央路延伸段航天大道本項目Code of this report | 16u對于航天基地住宅未來需求的預測，我們采用了兩種方法，第一種是從宏觀需求的角度來預測，第二種是從微觀角度預測；u宏觀預測法是根據航天基地的常住人口數及人均住宅面積來得到對于住宅的需求量；通過該種方法可以得到該地區對于住宅的剛性需求；u微觀測算法的依據是根據我們甄別到的目前市場上住宅項目的銷售情況，根據

9、項目的月平均吸納量和套均面積從而得到單個項目在一整年可以被吸納的總面積，由此推算出項目最佳體量。方法一宏觀需求法根據西安常住人口數量及人均住宅面積增長預測未來住宅需求航天基地住宅市場未來總體需求量本項目所在片區住宅市場未來總體需求量本項目需求量方法二微觀需求法根據航天基地已有項目情況預測未來住宅需求航天基地單個項目月平均吸納量單個項目年需求量航天基地住宅未來需求預測Code of this report | 17u在一個健康發展的房地產市場上，住宅市場需求的主要推動力是人口及人均住宅面積的增長。因此，我們對住宅未來需求的預測將從對這兩個推動力的預測開始。u根據西安市住宅建設規劃（2008-20

10、12年），到2012年西安市人均居住面積將達到30.15平方米。我們以此為基準，設定2008年至2013年的人均住宅面積均以1.4%的速度逐年遞增。u通過對2007年-2010年西安市以及各區域商品住宅成交的統計分析，城南片區的成交量平均占全市成交的28%。由于航天基地對本區、城南區域的購房者有較強的吸引力，因此我們判斷航天基地商品住宅成交占城南區商品住宅成交的比例將從2010年的10%上升到2013年的30%，份額每年增長2.5%。20092010201120122013西安市常住人口數量85947238820000905118292884239531883新增常住人口數量219523225

11、277231182237241243460人均住宅面積（平方米）28.929.329.730.230.6新增常住人口產生需求63467276604791687334771528237443663原有常住人口提升住宅面積產生需求（平方米）3368151349885364112537891773943248西安市住宅市場總需求量（平方米）970887810103649105144731094200011386911城南需求量（平方米）35562913803036406690143490734650824航天基地需求量（平方米）711258 750607788137 827544 913305 宏觀

12、需求分析航天基地未來住宅需求面積Code of this report | 18u在推算出航天基地未來需求量的基礎上，我們對需求進行進一步細分。我們以雁南路和航天大道為界，將經開區分為A、B、C、D四個片區。u根據片區規劃等九項主要標準，我們對四個片區進行打分。通過加權打分，測算出2012年項目所在的C片區的需求量。權重A片區B片區 C片區D片區片區規劃10%8898品牌樓盤10%9877區位升值空間10%8787道路/交通狀況10%8877自然環境10%8876社會環境10%8867公共配套10%8878居住環境10%8877區域供應20%9866加權得分8.37.976.9份額27.6%2

13、6.2%23.3%22.9%2012年預測需求面積（平方米）228402 216817 192818 189508 宏觀需求分析航天基地未來住宅需求面積 A片區B片區 C片區 D片區Code of this report | 19u從微觀角度分析，即根據目前市場的真實情況分析，我們可以作出更準確的未來預測，特別是對于單個住宅項目市場需求的把握。u根據市場調研，我們得到目前區域住宅項目的月平均吸納量為100套/月，套均面積為103平方米。u根據以上數據我們可以得出，本項目所處的航天基地可比區域，市場對單個項目的年需求量為120000平方米。u需要特別說明的是，以上吸納量包含市場上表現各異的項目。

14、品質較高的可比項目月均去化速度可以達到130套/月。u雖受政策影響，但我們預計市場仍以健康穩定的態勢發展，加上項目品質的提高，市場對單個項目的去化速度不會受太大影響，將保持在目前測算的平均水平。相關要素比較平均去化速度（套/月）套均面積（平方米/套）年需求量（平方米）航天基地可比區域住宅市場100航天基地單個項目月平均吸納量單個項目年需求量微觀需求分析Code of this report | 202011年本項目吸納量2011宏觀預測數據99705平方米2012年本項目吸納量2011年本項目吸納量航天基地需求面積增長率106864平方米本項目最有可能份額預算根據西安市常住人口的規劃增長速度為

15、基礎的宏觀測算方法可以得出，未來五年航天基地需求面積的年平均增長率為7.18%。Code of this report | 21l本項目地理位置優越；l未來交通便捷；l高起點的區域規劃；l基礎設施和交通設施配套的改善將進一步增強區域競爭力Ol未來3-5年區域住宅的集中供應將使市場競爭異常激烈；l區域內生活和娛樂休閑配套設置較為缺乏；l周邊環境有待改善。SWT項目SWOT分析Code of this report | 22市場定位競爭項目本項目初步市場定位u本項目地理位置相對較好；u本項目能夠提供完善的社區商業配套；u本項目的客戶群體為都市精英；u本項目產品較現有市場產品有較大的突破；u本項目打

16、造辦公、居住、商業、休閑、娛樂為一體的現代化社區。項目名稱：大華曲江公園世家富力城項目優劣勢：u項目自身提供較為完善的配套設施；u景致的景觀布局，是項目的重要亮點；u大型社區具有較高的知名度優勢；u高端項目普遍戶型面積大，普通消費者接受較為困難。競爭策略：u客戶群體的錯位競爭本項目的高端品質與這些項目相當，但是本項目的總體配套齊全，更適合西安的都市精英居住。競爭性分析區域大型社區項目Code of this report | 23市場定位競爭項目本項目初步市場定位u本項目地理位置相對較好；u本項目能夠提供完善的社區商業配套；u本項目的客戶群體主要是都市精英；u本項目產品較現有市場產品有較大的突

17、破；u得益于航天基地中央商務區整體規劃的有利支撐。項目名稱：山水悅庭項目優劣勢：u項目自身的商業配套較為缺乏；u項目缺乏較為清晰的定位，同質化嚴重；競爭策略：u這些項目將是本項目最直接的競爭對手。u戶型、精致的綠化、完善的社區配套是本項目的優勢；u本項目定位為都市精英，具有更強的客戶目標指導性；u本項目將成為本區域具有劃時代意義的綜合體產品。競爭性分析項目周邊區域項目Code of this report | 24未來供應預測航天基地住宅未來供應和需求預測總結未來需求預測l對于本項目未來需求的預測，我們采取了宏觀和微觀兩種分析方法。l根據對長安區常住人口、人均住宅面積增長和目標客戶的分析，我們

18、得到航天基地中高端住宅市場未來的宏觀需求情況。2011年本項目的需求預測為99，705平方米。從微觀角度分析，及根據目前市場已有住宅項目進行分析，我們可以看到，市場對單個住宅項目年需求量為92,546平方米。但我們認為，隨著國際化大都市的進程加快，商品住宅市場的發展以及項目品質的提高，單個項目的去劃量將得到提高。l在進行財務分析時，我們依照未來五年長安區吸納量的年平均增幅（7.18%）測算出本項目最可能取得的銷售量，2012年和2013年分別為106，864平方米和114，537平方米l根據行業經驗，我們識別出三類主要的未來供應來源，它們分別是已有住宅項目未來供應、城中村改造以及未來土地供應。

19、l通過對航天基地在售項目的實地調研，我們得到2011-2015年期間航天基地可甄別項目的供應總量為183萬平米。l城中村改造將成為未來區域住宅的主要供應。Code of this report | 25住宅定位Part 2.2Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011項目住宅定位根據未來區域的規劃，以及市場目前各物業間的同質化較為嚴重，缺乏具有個性化及標識性的住宅物業產品，結合本項目的實際情況，中原認為中高端生態宜居小區應該是項目的首選！Code of this report | 27零售定位建議Part 3Code of

20、this report | 28零售定位因素分析Part 3.1Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011西安零售商業市場回顧u西安零售市場從2004年開始逐漸活躍，2007年開始進入快速發展期，供應量持續增長。零售物業多定位為中端，目標客戶為大眾市場。u近年形成以鐘樓商圈為核心，其他主要商圈包括小寨、西高新等的百貨、超市、購物中心零售業態也有了長足的發展。鐘樓商圈擁有濃厚的商業氛圍和全市最大的項目存量，輻射范圍最廣，但也面臨著一定的內部競爭，因此有項目經營艱難而關閉或轉手的案例發生。曲江商圈的定位為旅游文化，避免了與其他商

21、圈的同質競爭。u未來新項目中，租戶組合更豐富的購物中心所占比例將進一步提高，將有更多的外資開發商和運營商進入西安零售市場。這些項目多帶來的新的品牌和運營管理模式將促進西安零售市場的整體提升。u南郊作為新興市場，將是西安零售市場最具有發展潛力的商圈之一。隨著新社區的不斷落成，基礎設施的完善，政府的遷入將帶來更多人口，為區域內零售業的發展提供有力支持。Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2011西安市區商業網點規劃（2004-2020）u以西安市三級商業服務網絡規劃為核心，一級商業服務為中心商業區，二級商業服務網包括區域商業中心、

22、二環商業帶、三環商業帶、衛星城商業圈。三級商業服務網包括市級社區商業和城鎮商業區。u重點構建中心商業區以及二級商業服務區。u中心商業區指的是西大街、東大街、北大街、解放路等重點商業密集區。u二級商業服務區規劃涉及區域商業中心、二環商業帶、三環商業帶、衛星城商業圈等四部分。u共規劃有20個區域商業中心，其中近期共規劃有12個區域商業中心。u城南規劃有四個商業中心（小寨商業中心、大雁塔商業中心、曲江商業中心以及南三環商業帶），其中本項目位于南三環商業帶。u根據規劃，南三環商業帶未來會發展成為輻射周邊區域的商業中心。u本項目區域處于南三環商業帶的邊緣地帶，因此南三環商業帶的大型零售物業的發展需引起足

23、夠重視商業網點規劃組合具體網點規劃對本項目的影響Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011南北主干道市解放路商圈市市級商業中心（一級商業中心）區域商業中心（二級商業中心）本項目本項目與各商圈的關系分析地鐵2號線Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011形狀：本項目由兩個地塊組成，最南側呈現凸字形周邊環境：目前處于待開發區域可根據地塊的不同條件，分期進行不同業態的零售組合本項目周邊零售市場定位因素地塊特征地塊以滿足本項目周邊人群就近的日常消費為主。在有限條件

24、下更好的實現地塊價值Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011本項目周邊零售市場定位因素市場供應整體供應：西安零售市場在近幾年快速發展，未來三年內供應量較大，零售市場競爭將會愈加激烈市場特征：大唐不夜城等高端大型商業將提升西安零售市場的水平，引導出新的消費理念本項目處于航天基地發展的初期階段，成熟度需日后逐漸提高本項目若能合理規劃社區商業，未來將能與本項目的住宅部分實現互動，并吸引部分市區人群，產生良好的協同效應發展規劃：南三環商業帶，根據規劃未來將成為西安市的區域級商業中心之一區域供應：目前項目周邊商圈零售配套不完善Cod

25、e of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2011本項目周邊零售市場定位因素市場需求（消費者）城中村居住人口：除現有的消費能力外，今后政府提供的拆遷補償還將進一步提升其消費能力本項目周邊商品房人口：盡管有部分消費流入市中心商圈，但消費者主要就近消費。消費特征方面，在外就餐次數較頻繁消費者對超市、百貨有較強需求；在娛樂休閑方面，健身、電影院、KTV、酒店等是本區域可發掘的空白點；除日常消費之外，對商務餐飲有比較明顯的需求消費者的日常消費會在市中心的鐘樓等區域發生，但是更多的還是傾向于就近解決，這對于區域零售市場是較為積極的信號Code of

26、 this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011本項目周邊零售市場定位因素市場需求（零售商）超市：對本項目入駐意愿明顯高于百貨商家，總體保持樂觀態度，但仍須根據未來人口發展等因素綜合考慮餐飲以及休閑娛樂：看重區位、以及未來的區域規劃為周邊人群提供消費需求，輻射半徑較大重點從入駐興趣較大以及需求強烈的業態入手，尤其是餐飲和休閑娛樂Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011本項目周邊零售市場定位因素城中村影響正面影響：政府對該區域的整體規劃逐步提升和改變人本對本區域的印象，同事人

27、口的引入將帶來消費支撐負面影響：區域交通系統的完善存在滯后性市場對區域未來持有樂觀態度，使本項目具有升值潛力在規劃中要充分考慮城中村對本項目造成的影響，盡量把不利因素隔離Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2011本項目零售地位定位本項目臨近的南三環商業帶為未來規劃的區域級商業中心，本項目處于南三環商業中心輻射范圍，其自身條件有利于形成區域級商業中心區域級商業中心 社區商業中心本項目周邊未來住宅人口密集，零售業日漸普及，但對于本項目而言，社區零售業將影響到整個社區的品質本項目并不處于核心商圈，區域規劃不屬于市級商業中心由于本項

28、目周邊處于一般的輔助零售不能滿足多樣的消費需求市級商業中心輔助零售Code of this report | 38零售規模預測Part 3.2Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011本項目零售市場規模預測方法一：潛在消費需求測算l根據實地調研，確定商圈覆蓋范圍、消費人口，并結合消費者對各項業態統計消費金額l零售體量承受值=潛在消費人口各業態預計消費金額各業態平均值區域級商業中心規模測算金融銀行等配套服務規模測算方法二：可比案例法l結合區域級商業中心可比零售業態規模、體量得出零售商業體量結合兩種方法測算出的體量可以得出本項目

29、的適宜零售規模約12-15萬平米Code of this report | 40零售定位Part 3.3Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2011商業主題Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2011零售定位功能u檔次定位：中高檔u功能定位：以西安為輻射半徑，成為擁有中高端群體的區域商業中心u表現方式：打造一站式的購物環境u業態范圍：滿足日常生活所需，以大型百貨、餐飲、休閑娛樂為主，零售、精品專賣為輔Code of this report | 43 Copyr

30、ight Centaline Group, 2011零售定位在充分考慮本項目周邊的未來供應，政府規劃與市場氛圍，同時結合項目自身規劃及未來地鐵四號線開通等條件后，我們建議本項目的零售部分打造為區域級商業中心！Code of this report | 44業態組合Part 3.4Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2011零售業態小結業態類別需求面積范圍（）平均需求面積（）建議數量總租賃面積（）總建筑面積（）建筑面積配比主力店大型百貨1800028000230001230002300019%小計2300012300023000

31、19%零售服飾旗艦店15002000175081400021538 17%中型店鋪15020017550875013464 11%小型店鋪5080655938355901 5%小計1172658540903 33%餐飲美食廣場3000400035001350035003%大型餐飲20003000250037500115389%中型餐飲3005004002288001353811%休閑餐飲、快餐15020017526455070006%小計52243503557629%娛樂兒童主題樂園1200200016001160024622%電影院4000600050001500050004%量販式KTV3

32、000500040001400040003%健身中心3000400035001350035003%小計4141001496212%服務中型店鋪15025020020400061555%小型店鋪5080652516252500 2%小計4556258655 7%購物中心總計21993660123096100%Code of this report | 46辦公定位建議Part 4Code of this report | 47辦公樓發展階段分析Part 4.1Code of this report | 48研究房地產相關的宏觀經濟指標研究影響房地產發展其他相關數據從宏觀經濟和房地產市場發展來判定

33、西安和其他一線城市辦公樓市場的發展階段列舉辦公樓市場不同發展階段的特征案例分析深圳辦公樓市場發展歷程判定西安市當前辦公樓市場發展階段 研究思路Code of this report | 49辦公樓物業分類辦公樓高品質辦公樓普通質辦公樓甲級辦公樓乙級質辦公樓商務辦公樓Code of this report | 50 辦公樓基本特征比較高品質辦公樓普通品質辦公樓位置和品質p位于市中心/主要商務區p較高建筑品質p通常提供公共部分精裝修，戶內毛坯為主導，部分戶內提供簡裝修p靠近市中心/商務區/開發區p建筑品質高低不一p通常提供公共部分精裝修，戶內以毛坯和簡裝修兼有建筑形態p通常為高層/超高層建筑，外觀

34、優美p容易成為一個城市和區域的標志性建筑物p標準層平層設計為主導，標準層面積較大（1，000平方米）p大堂挑高至少3米，并有足夠空間p多為高層帶電梯建筑p通常有1-2棟，或多棟物業組合，或大型社區的臨街建筑p標準層平層設計為主導，部分有挑高設計， 標準層面積較小（5000平方米）p普通大堂設計戶型分割p一般可根據客戶要求自由分割，小至100平方米以下，大可至整層p戶型大多在80-250平方米之間土地使用權方式p50年土地使用權p50年土地使用權硬件配套p衛生間與茶水間為整層公用p大廈配備中央空調系統p電梯和車位配備數量充足p衛生間與茶水間為整層公用p大廈配備中央空調系統p 電梯和車位配備數量有

35、限配套設施p以商務配套設施為主，如商務中心等p 有時提供簡單的商務配套設施物業管理p管理費較高，物業管理公司質量較高p可注冊公司和允許掛牌 p物業費較低，物業管理公司質量一般p可注冊公司和允許掛牌Code of this report | 51標準 甲級辦公樓（必須符合13項標準中的10項） 非散賣為重要額外參考因素 乙級辦公樓（必須符合13項標準中的10項）項目位置主要辦公商務區的中心位置 主要辦公商務區的中心位置交通可及性緊鄰公共交通（步行5-10分鐘）方便到達各商業主干道 便利的公共交通（步行10-20分鐘）可視性在各主要商業街道有很高的可視度 在各主/次要商業街道有較高的可視度樓齡 1

36、0年 10，000平方米標準層面積（建筑面積） 1,300平方米 1,000平方米得房率 70% 60%樓層凈高 2.7 2.5架高地板 有 有建筑外觀 p達到國際水平高品質建筑外觀和材質p高品質建筑外觀和材質內部裝修p大堂：至少兩層挑高大堂，凈高不低于5米 p達到國際水平的內部裝修及公共區域 p 整層配備統一衛生間 p大堂：挑高至少3米并有足夠空間p辦公區域以及公共部位采用高品質建筑材料p整層配備統一衛生間空調系統 中央空調VAV系統 中央空調物業管理國際化物業管理公司 當地知名物業管理公司高品質辦公樓基本特征比較-甲級辦公樓&乙級寫字樓Code of this report | 52n比較

37、城市選取西安長沙武漢杭州合肥深圳Code of this report | 532009年年西安西安合肥合肥長沙沙武武漢杭州杭州深圳深圳（一（一線城市城市標準）準） 西安排名西安排名國內生國內生產總值（億元）元）2719.12102.13744.84560.65098.78201.2934第三第三產業總值（億元）元）1460888.451671.22269.42473.54363.124外商直接投外商直接投資FDI（億美元）美元）12.191320.3329.3540.1441.465房地房地產投投資（億元）元）696.34670.36497.47778.59704.68437.463u與其他

38、二、三線城市相比，從經濟指標上西安市目前仍有很大提高空間，尤其體現在國內生產總值和第三產業發展成熟度上。u隨著城市的不斷發展，城市經濟結構也會發生相應的轉型，從而來適應新經濟形勢下城市進一步及可持續發展的需求，同時經濟的轉型過程中也會為辦公樓市場的發展帶來部分潛在的機遇和挑戰。西安與主要二三線城市相關經濟指標比較Code of this report | 54u近年來中國在擴張教育規模方面取得了非凡的成績，然而高素質的勞動力事實上仍然十分短缺，難以滿足中國自身日益增長的國內市場需求。u高素質勞動力緊缺的問題不僅影響到勞動密集型企業，也影響到智力密集型企業。u對于跨國企業而言，最重要的就是獲得高

39、素質的勞動力。而跨國公司也是甲級辦公樓最主要的客戶群。u西安作為高等教育中心，但其面臨的主要問題是如何留住高素質的勞動力。許多二三線城市有技能的勞動力都被吸引到北京和上海尋找工作，這對這些尋求提升產業鏈，并向更趨服務型經濟和高科技產業方向發展的城市來說是一個大問題。u高素質勞動力的缺乏也抑制了西安辦公樓市場的發展步伐。高素質勞動力市場比較Code of this report | 55u高科技集中度評分以擁有諾基亞、英特爾、摩托羅拉、微軟、松下和IBM這一攬子跨國企業的數量為評分基礎。u相比國內主要二、三線，西安在高科技行業外資企業集中度仍處于中等水平。u中國商務園區的發展主要是受到IT行業、

40、研發活動和業務流程外包服務等第三產業擴張的推動。u雖然西安政府希望以產業鏈升級的方式提升經濟發展質量，但目前西安第二產業對經濟貢獻度仍然最大，這也導致了和第三產業發展程度息息相關的商務園區發展活躍度目前處于中等水平。u城市商務園區與辦公樓市場發展有一定的相關性，西安市商務園區發展中等活躍度也說明當地辦公樓市場成熟度不夠。高科技產業集中度& 商務園區活躍度Code of this report | 56u銀行業的發展是一個城市的發展水平和未來辦公樓市場發展潛力的首要晴雨表。u銀行和其他金融機構通常都是甲級辦公樓最大的租戶。銀行業仍是一項本地業務，98% 的金融系統仍然由國有銀行組成。然而這一格局

41、正在發生快速的變化，金融改革和金融市場開放正在進行中，政府向外資銀行開放銀行系統的步伐穩步推進。u一批外資銀行相繼積極進入中國國內市場的高潮。上海等一線城市不再是外資銀行的唯一選擇，近幾年內外資銀行在中國二三線城市也開始了迅速的擴張。u相比全國主要二三線城市，目前西安外資銀行數量較少，外資銀行在西安擴張速度與其它城市相比也較慢。外資銀行集中度Code of this report | 57u開發商活動總分以包括凱德置地、嘉里建設、恒隆地產、瑞安集團、和記黃埔、新鴻基集團、新世紀中國地產、萬科集團、中國海外地產、復地集團和恒基地產等外資、港資和香港上市開發商落戶數量為基礎。u二、三線城市不斷提升

42、的城市形象和發展潛力吸引著投資者和開發商的注意。u 中國城市的地產建設大部分是由本地開發商完成, 然而境外開發商和投資商在中國的活動力度卻不斷增大。u 新興城市40強中，成都、天津、杭州和武漢為開發商最活躍的市場。目前西安境外開發商活躍仍處于相對中等水平。 開發商活動Code of this report | 58u根據城市現有經濟發展水平和主要地產領域的活動水平作綜合考量，就中國主要二三線城市進行發展級別界定。u 將全國主要40個二三線城市分為三個發展級別：增長階段、起步階段和萌芽階段。u從城市發展的角度，西安目前處于增長階段城市。u處于增長階段的城市都已建立它們未來的發展方向，同時也構建起

43、一個可靠的經濟形象。中國新興城市40強Code of this report | 59 辦公樓市場發展階段比較成長階段成熟階段Code of this report | 60辦公樓市場發展階段特征第一產業比重下降第二產業比重較高，但以傳統制造業為主第三產業比重低，以基礎服務業為主經濟結構得到優化附加值高，低能耗的第二產業比重提升現代服務業、金融業發展保持較高的增長速度對外經濟持續向好，大量外資企業聚集起步階段成長階段成熟階段經濟發展辦公樓市場發展經驗辦公樓市場發展辦公樓需求有限市場以普通品質辦公樓物業為主乙級辦公樓物業開始出現，沒有甲級辦公樓物業高品質辦公樓總量較少高品質辦公樓需求旺盛市場內部

44、結構調整：高品質辦公樓之間成為辦公樓物業主流 甲級辦公l樓物業供應增加，甲級辦公樓總量近100萬平方米在租售策略上，大量甲級辦公樓采用只租不售策略，部分高品質辦公樓物業仍采用散租物業第一產業比重持續下降 第二產業比重穩定，附加值高、低能耗的先進制造業、電子信息產業逐漸成長第三產業比重上升，商務服務業如批發零售、金融及房地產業快速成長大型內外資企業開始進入辦公樓需求開始釋放，需求以國內和當地企業為主導辦公樓品質逐漸提升，乙級辦公樓物業開始大量出現，甲級辦公樓物業開始大量出現高品質辦公樓總量達30萬平方米在租售策略上，絕大多數辦公樓物業采用散售方式，僅少量甲級辦公樓采用只租不售策略Code of

45、this report | 61西安辦公樓市場區域分布目前西安市高品質辦公樓項目主要集中在三大片區，即市中心、市南區域和市北Code of this report | 62西安辦公樓市場發展過程乙級辦公樓甲級辦公樓Code of this report | 63u結合我們對辦公樓市場發展階段特征的分析，我們認為西安市辦公樓市場經過多年的發展，自2004年起進入成長階段，目前處于高速成長階段。u西安市GDP2004年首次首次突破1000億元大關，第一產業比重持續下降；第二產業比重穩定，附加值高、低能耗的先進制造業、電子信息產業逐漸成長；第三產業比重穩步上升，其中零售批發貿易和餐飲業、房地產業快速

46、成長。u隨著高品質辦公樓供應的增加，高品質辦公樓的需求也逐漸得到釋放，2004年西安市高品質辦公樓總量近30萬平方米，同年也出現了西安市第一棟甲級辦公樓。西安辦公樓市場發展階段匯總起步階段成長階段Code of this report | 64 西安辦公樓市場發展階段匯總Code of this report | 65深圳辦公樓市場區域分布Code of this report | 66深圳辦公樓市場發展過程乙級辦公樓甲級辦公樓Code of this report | 67參照成熟市場的發展規律和深圳辦公樓物業的現狀可以看出，1997年以前為深圳辦公樓市場的起步階段，1997年至2005年是

47、成長階段，2006年開始已處于成熟階段。深圳市GDP2000年至2009年的10年間增長了近3.8倍，期間第一產業比重持續下降；第二產業保持在48% -53% 的范圍內；第三產業是深圳市經濟發展的支柱產業，其中其他服務業、金融業和零售批發業對第三產業貢獻度最大。1997年，深圳市高品質辦公樓總量已經近50萬平方米。截至2006年，深圳市甲級辦公樓總量更是超過100萬平方米大關。 深圳辦公樓市場發展階段匯總起步階段成長階段成熟階段Code of this report | 68深圳辦公樓市場發展階段匯總Code of this report | 69序號項目名稱1首創國際城2匯通太古城3正尚國際

48、廣場4經發大廈5利君V時代6長安國際7珠江時代廣場8中貿廣場9泛美大廈10創業廣場11綠地中央廣場12都市之門13匯鑫IBC12354678910111213西安高品質辦公樓分布預測在售項目已售項目新項目其它分布目前西安高品質辦公樓分布圖Code of this report | 70辦公樓整體定位及品質建議Part 4.2Code of this report | 71甲級辦公樓辦公樓市場發展階段西安辦公樓市場自2004年已經進入成長階段，以乙級辦公樓為主導。而目前西安已進入成長階段中后期，根據一線城市辦公樓發展，在成長階段經歷3-5年后，將會出現甲級辦公樓的第一個供應高峰。產業導向根據辦公

49、樓市場發展規律，受益于西安積極建設國際化大都市，西安第三產業所占比重將進一步增長，而第三產業中房地產、金融業所占比重也將穩步上升。區域發展前景隨著國際化大都市進程的加快，以及航天基地的規劃，該區域有較充分的空間和能力來承接西安其它商務區所缺失的商務公共活動功能、旅游休閑功能和商業消費功能。辦公樓物業整體定位Code of this report | 72西安市甲級辦公樓平均值甲級辦公樓評定標準辦公樓租戶問卷訪談結果其他城市類似辦公樓發展階段參照物根據本項目辦公樓物業定位為甲級辦公樓，根據以下四大考慮因素，我們對于辦公樓給出具體的品質建議：標準層面積（平方米）1，800最小面積分割（平方米）10

50、0最大面積分（平方米）300樓板高（米）4.1凈層高（米）2.80得房率80%架空地板配備電梯（平方米/部）4,933車位密度（平方米/臺）120空調系統配備中央空調大堂挑高（米）15物業管理國際物管公司辦公樓品質建議Code of this report | 73辦公樓入市時間及體量建議Part 4.3Code of this report | 74西安辦公樓市場的供應在今后幾年中保持穩定，對于未來辦公樓供應的鑒別我們既包括目前已經推出市場和即將推出市場的項目,諸如正尚國際、珠江時代廣場、首創國際、匯通太古城等，也包括高新區、曲江新區等已經出讓的商業金融辦公用地。西安辦公樓供應高峰出現在20

51、10年，穩定提升的吸納量使得自2011年起西安辦公樓供求比進入下降通道，預測于2013年起保持在0.5-0.6之間。西安辦公樓市場的未來供求關系分析表明：2012年以后辦公樓竣工入市，市場接受度較好。 辦公樓未來供求關系Code of this report | 75辦公樓市場需求基本關系式當期需求=當期吸納量當期吸納量=當期雷擊吸納量-前一期累計吸納量西安辦公樓市場需求量的決定性因素成熟辦公樓市場經驗證明，辦公樓需求主要是第三產業的發展和辦公樓市場供應量共同作用的結果。根據官方發布的西安現有經濟數據分析，我們發現西安經濟主要增長動力來自于第二產業，第三產業仍有很大發展空間，西安國民生產總值和

52、辦公樓市場供應是本地辦公樓市場需求的決定性因素。辦公樓市場需求預測步驟n回歸模型擬合未來累計吸納量n預測未來累計吸納量n計算未來當期吸納量n確定未來年度市場需求辦公樓市場未來需求預測方法從穩健的角度考慮，我們在未來需求預測的過程中將采用相對保守的假設條件，以避免夸大預測結果Code of this report | 76u截止2011年5月西安辦公樓市場累積供應量達到177萬平方米，同期累積吸納量達到117萬平方米。預計2013年的年吸納量在50萬平方米左右。u西安辦公樓市場供應近幾年來呈下降態勢，需求呈持續上升的勢頭，這得益于近幾年來合肥經濟的持續強勁增長，對辦公樓的需求主要來自于第三產業和

53、第二產業，但隨著市區可開發土地的減少，未來辦公樓的供應會受到一定限制，但因需求將持續增長，可以預測未來西安高品質辦公樓聚集區域將受到市場的青睞。西安辦公樓市場供需趨勢分析Code of this report | 77選擇西安主要商務區板塊西安的辦公樓物業絕大多數集中在高新區、經開區及南稍門等區域；未來分布區域擴大至曲江、浐灞等區域。計算西安主要商務板塊的理論市場份額：依據我們對辦公物業市場的研究經驗，并結合對西安市場問卷調查的結果，我們總結出影響辦公市場競爭力的決定性因素（見下表），每個決定性因素按照其重要性高低而賦予不同權重。依據前述指標對西安主要商務板塊打分，從其綜合得分可以評判其區域競

54、爭力，更進一步可以得出其理論市場份額值。計算本項目所在板塊在入市時的市場需求量：之前我們已經建議本項目辦公樓在2013年入市并給出了每年西安辦公樓的總需求。結合步驟二中得到的西安市各主要商務板塊的理論市場份額值，可以計算出本項目所在的航天基地在2013年以后可獲得的吸納量。航天基地的理論市場份額：18%步驟一決定性因素交通可及性商務氛圍區域規劃聚集效應周邊配套景觀資源權重20%15%20%10%15%20%步驟一步驟一供求關系法Code of this report | 78n五個國內類似綜合體項目研究顯示在高容積率綜合體項目中，30以上的辦公樓體量是開發商較為普遍采用的，體量最小在6萬平方米

55、左右。n考慮到西安的經濟總量、消費能力、產業結構特點，以及區域的客觀環境，建議辦公樓體量約為8萬平方米左右。案例名稱港匯廣場（上海）財富中心（北京）卓越世紀中心（深圳）大悅城（天津）華置廣場（成都）項目總建筑面積（平方米）40萬72萬34.5萬39萬30萬配套物業品種構成辦公樓、服務式公寓、大型零售辦公樓、服務式公寓、大型零售辦公樓、服務式公寓、大型零售辦公樓、服務式公寓、大型零售辦公樓、服務式公寓、大型零售辦公樓建筑面積（平方米）13.4萬24萬11萬6.5萬6萬所占項目總建比例33.5%33.3%31.2%17.2%20.0% 類似綜合體辦公樓體量研究Code of this report

56、 | 79綜合以上因素，我們取80000平方米作為本項目辦公樓的建議體量。 辦公樓體量建議Code of this report | 80酒店定位建議Part 5Code of this report | 81酒店市場定位Part 5.1Code of this report | 82酒店投資與經營模式專題研究酒店分類定義星級酒店1經濟型酒店2主題型酒店3按照國家旅游局頒發的設施設備評定標準、設施設備的維修保養評定標準、清潔衛生評定標準，賓客意見評定標準等執行，分為一星到五星；經濟型酒店又稱為有限服務酒店，其最大的特點是房價便宜，其服務模式為“b&b”（住宿+早餐），最早出現在上個世紀50年代

57、的美國；以某一特定的主題，來體現酒店的建筑風格和裝飾藝術，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個性的文化感受合和體驗。Code of this report | 83西安索菲特人民大廈西安凱悅（阿房宮）酒店西安香格里拉金花飯店西安喜來登大酒店長安城堡酒店香格里拉大酒店西安建國大飯店天域凱萊大酒店西安鉆石國際大酒店西安城亨國際酒店陜西奧羅國際大酒店西安隴海大酒店西安紫金山大酒店西安鐘樓飯店西安志誠麗柏酒店西安七星軒酒店商貿商務旅游城西城中城東城北城南西安高星級酒店呈現了明顯的商貿、商務及未來旅游熱區分布的局面；目前西安五星級酒店集中分布在城內繁華的商貿區，其中凱賓斯基酒店分布在未來旅游熱區浐灞片區

58、；四星級酒店與五星級酒店類似，主要分布在商貿區，其中有較大部分四星級酒店集中分布在高新商務區。西安星級酒店分布Code of this report | 84u西安經濟型酒店主要集中在中心城區，而東部、東南部級北部等重點區域經濟型酒店數量較少，很難滿足該區域的顧客需求；u出現此種分布的主要原因是目前經濟型酒店的發展才剛剛起步，在擴張時主要以搶占核心區域為主，從而導致了核心區域經濟型酒店的扎堆現象，尤其以鐘樓小寨附近較為嚴重。數據來源：西安旅游局西安經濟型酒店分布概況遍布全市，其中以城內核心區分布最為密集，其次在商務商貿區、旅游區域、交通節點均有分布Code of this report | 8

59、5預判方法：供應床位及旅游人數均按近5年平均增速推算；供應床位按該星級酒店總供應床位，即一年有效供應床位=總供應床位365需求市場按國際游客都選擇住4星以上酒店，按標準正態分布取值，其中60%選擇5星級酒店，40%選擇4星級酒店，國內游客選擇5星酒店按標準正態分布約為總人數的3%，總人數的7.5%選擇4星級酒店。市場供需分析：從2010年四星及五星級供需來看，基本持平，中原認為整體基本保持供需平衡狀態；隨著未來需求的快速增長，至2015年，需求將遠大于供應，四五星級酒店將同時出現供不應求。未來西安高端酒店床位增長數量預判2010年供（萬床）2010年需（萬人）2012年供（萬床）2012年需（

60、萬人）2013年供（萬床）2013年需（萬人）2015年供（萬床）2015年需（萬人）4星級38142450460854872965710475星級226207287295356352420503未來高端酒店床位增長量預判Code of this report | 86酒店名稱分店數量客房數（間）平均客房數七天連鎖91385154如家快捷192335123錦江之星71068155速8酒店3501167漢庭連鎖7932133莫泰1683544181青年旅社523547美寶酒店528958申鵬商務324581南方酒店2251126蕾德曼酒店219296其他酒店293290113合計9411267-

61、u目前西安經濟型酒店以全國大型經濟連鎖酒店為主，約占市場份額的70%；u其中，七天連鎖、如家快捷、錦江之星等全國知名經濟型酒店在所有連鎖酒店中占據絕對優勢；u西安經濟型酒店客房數集中在150間左右。數據來源：西安旅游局西安經濟型酒店統計西安目前擁有97家經濟型酒店，主要以全國及國際大型經濟型連鎖酒店為主Code of this report | 87酒店名稱平均房價入住率七天連鎖13390%如家快捷18485%錦江之星17085%速8酒店17875%漢庭連鎖17280%莫泰16814780%青年旅社14490%美寶酒店10478%申鵬商務14270%南方酒店16875%蕾德曼酒店19965%其他酒店17768%u西安經濟型酒店入住率較高，整體達到75%以上，世園會期間，多數經濟型酒店周末幾乎都達到90%以上；u七天、如家等全國知名的大型連鎖酒店的入住率更是達到85%以上，世園會期間達到95%以上；u西安經濟型酒店價格較低，平均價格在150元以內，相比較多數三星級以上酒店具有絕對優勢，這也為經濟型酒店呈現良好經營奠定基礎。西安經濟型酒店入住統計目前西安經濟型酒店平均入住率均達到75%以上，世園會期間多數經濟型酒店常出現客滿情況Code of this report | 88Thanks for your attentionWish you a good day!