1、旭天發展天津空港項目市場顧問及開發戰略顧問咨詢報告2免責聲明就我們所知，我們在研究過程中所依據的資料和信息是準確和有效的。但是，一旦我們所依據的基本假設有所改變，我們的推薦和建議也可能將隨之而變。下列因素將可能導致我們的基本假設發生變化：l新的政府法令l公司政策的變化l對房地產市場可能產生影響的重大社會、經濟、政治改革事件我們在此強調柏思杰咨詢的任務只局限于提供詳細的物業顧問和市場建議，我們的研究不包括任何法律和稅務議題。這份報告僅為貴方使用，具有保密性。我們不對任何第三方承擔任何責任，同時，未經我方事前的書面同意，本報告的全部或任何部分不得在任何文件、聲明中發表或與第三方交流。我們在此強調，

2、對于未來需求、商業趨勢、物業價格、租金和吸納量的估計是對未知事物的估計，這些估計應該被認為是對未來可能發生事物的預示性的評估，而非完全確定的事實。對這些主要因素作出預測的過程包含了許多對外界因素非常敏感的變量，任何改變都可能極大地影響該報告的結果，我們在此提請貴方注意。該報告的結論絕不代表常規意義上的物業估價。物業的市場價值受到諸多因素的影響，例如場地特性、開發項目性質、質量和條件、可比銷售、市場趨勢、收益、競爭、規劃和設計、產權的抵押、限制和其他障礙等等。該報告并沒有包括上述這些因素。因此，我們認為該報告中的分析只是預示性的，而非一份完整的估價報告。對于貴方或任何第三方在融資、購買、出讓或出

3、租等交易中因使用該報告中的財務分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔任何責任。3目錄一、經濟及產業研究4二、園區分析10三、新區市場分析18四、項目定位36五、項目開發戰略及相關財務分析41六、其他開發建議 98一、一、天津市市區辦公物業天津市市區辦公物業市場競爭分析市場競爭分析5柏思杰咨詢對于甲乙級寫字樓的區分有自己的標準，標準主要是建立在房地產信托基金（REITS）對甲乙級寫字樓的判斷標準上。具體標準如下：天津市中央商務區辦公物業市場分析6上述的寫字樓區分標準適用于整個中國地區，可根據相關細分區域市場的差異程度進行相關調整。對中國的主要的一線城市如北京、上海、廣州包括香港等，定位為甲級寫字

4、樓的辦公樓上述所有條件都必須得到滿足的。對于天津市場，由于寫字樓市場發展程度相對一線城市還有一定距離，整個辦公樓市場也相對并不成熟，因此我們認為天津市場的甲乙級寫字樓判斷標準為：符合上述表格中相關條件中的至少符合上述表格中相關條件中的至少8項項。因此按照上述標準，我們認定天津市目前已經落成的甲級辦公樓僅有兩個項目。但將來在市區中也有許多在建項目落成后也將達到甲級寫字樓的水準。天津市中央商務區辦公物業市場分析7友誼路友誼路 內資金融企業 人民幣 2 3每平米每天小白樓小白樓 物流與房地產公司人民幣 3.5 4.5每平米每天南京路南京路 跨國公司聚集 人民幣 5 - 7 每平米每天天津市中央商務區

5、辦公物業市場分析8甲級寫字樓市場：甲級寫字樓市場： 供應量：供應量：20062010年，根據柏思杰咨詢已有的信息和數據，我們認為天津中央商務區內甲級寫字樓的供應量將以平均每年50%以上的速率增長，這主要是由于國家為天津提供了極其優惠的發展政策，從而帶動了國內外的地產發展商看好天津商業地產的開發前景，紛紛前往天津進行投資。主要開發商包括：和記黃埔，新加坡的國浩集團等天津市中央商務區辦公物業市場分析9甲級寫字樓市場：甲級寫字樓市場： 租金價格：租金價格：20062010年，根據柏思杰咨詢已有的信息和數據，我們認為天津中央商務區內甲級寫字樓的租金價格將會經歷前期增長，后期下降這樣的一個走勢。2006

6、至2009年，年均增幅在6%左右原因：原因：雖然天津濱海新區的政策將會給天津帶來又一股的投資熱潮，尤其是對銀行、保險等金融和投資機構，這些企業將帶動對甲級寫字樓的需求，但隨著2009、2010年相關物業的供應量大增，供大于求的局面將產生，在2009年末至2010年，租金價格將大幅下降。天津市中央商務區辦公物業市場分析10甲級寫字樓市場：甲級寫字樓市場：客戶類型：客戶類型：客戶主要為包括全球500強企業在內的國外知名公司在天津的分公司和代表處，如匯豐銀行、豐田汽車、花旗銀行等。客戶對面積的需求：客戶對面積的需求：總體而言，客戶對甲級寫字樓的面積需求較小，大致在200500平方米之間，1000平方

7、米以上的需求很小，因此天津辦公物業的幾乎每層都做好了隔斷，且面積在200平方米左右。空置率：空置率：目前由于天津甲級寫字樓供應量有限，僅為兩棟大樓，因此目前空置率較低在20%左右。物業類型：物業類型：無論從地板承重，樓層高度及物業附屬設施如電力、通訊等方面都與在工業園區內尋求辦公物業的主要企業對辦公物業要求的有差距。典典型型物物業業：津津匯匯廣廣場場找找照照片片及及平平面面圖圖天津市中央商務區辦公物業市場分析11乙級寫字樓市場：乙級寫字樓市場：供應量：供應量：以本地開發商的散售項目為主要供應，2004-2007年的歷史供應量為120,000平方米/年，預計2008-2010年的新增供應量將保持

8、穩定，約112,500平方米/年，且大部分的新供應將集中在和平區。這也主要是由于國家為天津提供了極其優惠的發展政策，從而帶動了國內的地產發展商看好天津商業地產的開發前景，并前來投資開發物業。開發乙級寫字樓的地產商以天津本地和國內的開發商為主天津市中央商務區辦公物業市場分析12乙級寫字樓市場：乙級寫字樓市場： 租金價格：租金價格：20062010年，根據柏思杰咨詢已有的信息和數據，我們認為天津中央商務區內乙級寫字樓的租金價格將不會有太多的價格變動，整個五年的時間內，租金價格將在5%左右波動。原因：原因：天津乙級辦公樓市場的主要客戶為天津當地的企業和國內企業在天津當地設立的子公司和辦事處，其對價格

9、的承受能力較低，無法接受較高的租金價格，因此乙級寫字樓的租金將不會有太大的變動。但是天津濱海新區的政策將會給天津帶來又一股的投資熱潮，過去一年中天津商業地產的銷售價格一直在上漲，目前的情況在可預見的未來仍將持續，只要這種情況延續，租金的價格將依然保持穩中有升。天津市中央商務區辦公物業市場分析乙級寫字樓租金走勢乙級寫字樓租金走勢13需求需求主要來自于制造業，船運物流，金融典型租戶大小多為250至550平方米歷史2004-2007吸納量為71,000平方米/年，預計2008-2010年的吸納量將穩步增長，達到111,000平方米，能較快的消化新增供應。空置率空置率從2008至2010將保持穩定，在

10、20%左右浮動物業類型：物業類型：與甲級寫字樓相似，也沒有符合服務外包企業要求的物業。典典型型物物業業：平平安安大大廈廈照照片片及及平平面面圖圖天津市中央商務區辦公物業市場分析14天津中央商務區寫字樓市場對本項目的影響：天津中央商務區寫字樓市場對本項目的影響：通過對天津中央商務區內寫字樓市場的綜合分析，我們認為對本項目未來的發展將如下：通過對天津中央商務區內寫字樓市場的綜合分析，我們認為對本項目未來的發展將如下：租賃價格影響：租賃價格影響：天津市區辦公樓市場目前及未來的租金變化趨勢，必將對本項目中租賃部分的租金產生影響。考慮到2010年，天津整個辦公樓市場中雖然甲級寫字樓的租金價格將由于供應量

11、的增加而有所下降，但乙級寫字樓的租金價格仍將穩中有升。未來從市場角度考慮，乙級寫字樓的租金對本項目的影響更大。但是由于同等競爭的產業園區的新增供應，對本項目的租金報價將構成巨大壓力。客戶來源分析客戶來源分析目前天津市區使用甲乙級辦公樓的客戶中，科技研發類、軟件和服務外包企業所占比例極低，如有也僅為一些小型軟件企業且辦公地址多選在品質較差的老式寫字樓內，單個企業所占面積也較小。從客戶角度而言，我們可以認定如本項目的客戶定位于服務外包及科技研發類的企業，則目前天津市區內的寫字樓的用戶與本項目的用戶不會產生重疊。天津市中央商務區辦公物業市場分析二、二、空港地區辦公物業空港地區辦公物業市場分析市場分析

12、16天津市區天津市區天津空港物流園天津空港物流園區區空港加工區簡介17空港加工區簡介18現有相關項目分析19空港區域寫字樓供應空港區域寫字樓供應除皇冠國際項目的寫字樓部分被天津保稅區投資有限公司整體承租作為孵化器外，其余項目均為散售項目，20072009年有大量新供應完工，平均供應量達到110,000平方米/每年空港區域寫字樓的需求狀況空港區域寫字樓的需求狀況截至到2008年5月底，項目出售率多在20%至70%之間，其中小面積獨棟寫字樓銷售較為順利如遠洋新干線獨棟（面積在400平方米以下）現有租售需求主要來自物流，制造，金融等行業，主要為空港區域企業提供配套服務的公司。同時空港區域所提供的優惠

13、政策也吸引公司在此注冊，有一些企業購買了整層或者半層的大面積自用。但目前也存在相當比例用于投資，例如遠洋新干線與空港國際中心的個人投資比例分別達到了40%與20%。由于市內乙級寫字樓租金不高，多集中在人民幣2-3元每天每平米。而空港到目前為止還屬于新興區域，人文環境配套設施及交通系統等都有待進一步改善，市區企業如沒有十足之需要，將不會前往空港租賃寫字樓。總體而言，整個空港區域辦公市場的成熟需要相當長的一段時間，應在總體而言，整個空港區域辦公市場的成熟需要相當長的一段時間，應在5 5年左右。年左右。空港地區辦公物業市場小結三、三、高新區華苑軟件園高新區華苑軟件園辦公物業市場分析辦公物業市場分析2

14、1交通狀況交通狀況: 天津華苑軟件園位于天津新技術產業園區，該區域交通便利，距離天津市中心10公里，行車距離20分鐘從天津新技術產業園區乘坐公交車,有多輛公交車可直達市內各主要居民區和商業網點，方便區內企業員工上下班和日常生活。目前尚無軌道交通連接。 園區距離天津機場18公里，距離北京首都國際機場140公里，距離天津港50公里。華苑軟件園華苑軟件園華苑軟件園簡介地理位置地理位置:天津華苑軟件園坐落于天津新技術產業園區華苑產業區內，位于天津市的西南部。22數據來源數據來源: 天津華苑軟件園天津華苑軟件園 柏思杰咨詢內部數據庫柏思杰咨詢內部數據庫華苑軟件園簡介23二期（已建完）二期（已建完）一期（

15、已建完）一期（已建完）軟件園三期（在軟件園三期（在建）建）24天津華苑軟件園：一天津華苑軟件園：一/二期二期: 自1998年奠基建設以來, 已經完成一/二期工程建設, 一、二期占地面積各為20萬平方米, 兩期總建筑面積約為40萬平方米.一期共5棟辦公樓, 每棟建筑面積20,000-50,000平方米, 另外包括部分商務別墅區, 整體布局非常零散, 沒有統一規劃, 為私營業主開發. 二期12棟辦公樓, 單棟面積從3000-52000平方米不等, 1棟餐飲中心, 1棟低價員工公寓交付標準：毛坯+水泥地面建筑風格：電子類廠房為主一一/ /二期內辦公樓以出售為主二期內辦公樓以出售為主, ,租賃為輔，售

16、價在人民幣租賃為輔，售價在人民幣43004300元元/ /平方米，平方米， 租金定在租金定在1 1元元/ /平方米平方米/ /天天. . 高新區在天津外環線周邊其它寫字樓物業的售價基本在每高新區在天津外環線周邊其它寫字樓物業的售價基本在每平方米人民幣平方米人民幣5000600050006000之間之間 入駐企業：以服務外包企業、軟件企業、中小型服務企業。目前一期已經全部租售完畢，二期也租售接近一半以上，但都已本地企業為主，且成交方式多為買賣。 數據來源數據來源: 天津華苑軟件園天津華苑軟件園 柏思杰咨詢內部數據庫柏思杰咨詢內部數據庫軟件園二期平面規劃圖軟件園二期平面規劃圖華苑軟件園項目分析25

17、華苑軟件園二期項目分析：華苑軟件園二期項目分析：開發總面積開發總面積：17萬平方米建筑物數量建筑物數量：總共13棟建筑，除去食堂以外，可售12棟建筑物建筑物風格：從三層的別墅形辦公樓到六層的廠房不等銷售面積銷售面積：單棟銷售面積從3,00026,000平方米不等辦公樓單層銷售面積從2001,800平方米左右服務式公寓的單元銷售面積40平方米左右物業形態：物業形態：主體建筑形態為電子廠房，同時適用于研發。帶有少量的配套物業如公寓及食堂等項目部分建筑物照片項目部分建筑物照片華苑軟件園項目分析26華苑軟件園二期項目的租賃情況分析：華苑軟件園二期項目的租賃情況分析：目前已有客戶分析：目前已有客戶分析：

18、雖然其主體建筑形態為電子廠房，但幾乎沒有直接入住的生產型的電子企業，其直接使用的客戶還是以中小型的科技研發和軟件開發的天津當地企業為主。租售價格：租售價格：一般廠房的銷售報價在3800元平方米，別墅式辦公樓的銷售報價在5000元平方米；租賃報價在1元平方米天租售狀況：租售狀況：與天津市區辦公樓市場一樣，該項目也以銷售為主，目前包含銷售的租售率大約在60%左右，其中銷售的比率90%左右,租賃情況不理想，包括通過小業主委托轉租的租賃面積也僅占已租售部分的25%左右，整體空置率很高。考慮到其開盤周期已超過兩年，因此租賃每年的消化率僅在10%15%之間項目部分建筑物平面圖項目部分建筑物平面圖華苑軟件園

19、項目分析27總結：總結：辦公物業供應情況：辦公物業供應情況：外環線以內的區域基本都已開發和租售完畢，目前僅有少量的存量供應。未來的供應將集中于外環線以外的三期，由于目前三期整體尚處于規劃調整之中，沒有更加具體的信息，目前據了解2009年將推出45萬平方米的物業。主要辦公需求主要辦公需求目前對園區物業的最大需求來自軟件、外包及科技研發類企業，尤其是園區內軟件企業數量占了天津整個軟件企業數量的80%左右，而從事服務外包的企業大約為50家，也占了天津類似企業的一半以上。這些企業幾乎都為天津當地的企業，其中員工人數在5001000人的企業大宇宙和南開創元（天津最大的軟件公司）也在園區內。結論：結論：目

20、前華苑軟件園是天津各主要開發區內辦公物業租售情況最為良好的區域，主要原因是相關產業基礎相對較好，軟件目前華苑軟件園是天津各主要開發區內辦公物業租售情況最為良好的區域，主要原因是相關產業基礎相對較好，軟件及科技研發類企業產生了一定的集聚效應。同時其周邊配套環境良好，交通環境便利，離市區相對較近，這都成為吸及科技研發類企業產生了一定的集聚效應。同時其周邊配套環境良好，交通環境便利，離市區相對較近，這都成為吸引企業入駐的主要因素。引企業入駐的主要因素。華苑軟件園市場小結四、四、天津開發區辦公物業天津開發區辦公物業市場分析市場分析29服務外包基服務外包基地地開發區管委會開發區管委會配套服務區配套服務區

21、天津城際輕軌天津城際輕軌開發區服務外包產業基地開發區服務外包產業基地總占地面積總占地面積：約1平方公里地理位置地理位置：位于天津經濟技術開發區東側，距開發區核心區3公里，緊鄰天津城際輕軌終點站目前的開發情況：目前的開發情況：項目剛剛啟動，08年至09年初才會初現規模買地自建項目：買地自建項目：華信軟件、渣打銀行、騰訊自建項目自建項目：2008年底至2009年初推出約10萬平方米的物業周邊環境：周邊環境：緊鄰目前經開區的配套區開發區發展現狀30華信軟件華信軟件渣打銀行渣打銀行二二 期期一一 期期騰騰 訊訊項目規劃平面圖項目規劃平面圖開發區發展現狀31開發區服務外包產業基地開發區服務外包產業基地目

22、前正在開發的物業為園區一期，總面積約10萬平方米，共有5棟建筑。目前的開發情況目前的開發情況2007年年末開工建設，預計物業推向市場的時間為08年年底至09年初12345外包產業自建項目開發現狀分析32項目建筑物具體面積（單位：平方米）項目建筑物具體面積（單位：平方米）外包產業自建項目開發現狀分析33天津經濟技術開發區辦公樓市場分析：天津經濟技術開發區辦公樓市場分析： 根據時間及類型不同，我們對天津經濟技術開發區的已有的辦公樓項目分析如下：早期的辦公樓項目早期的辦公樓項目：洞庭路兩側建成較早的一些舊樓盤，如克瑞斯大廈、九洲大廈、外運大廈、建設大廈、中鋼大廈等。這些樓盤因為建成較早，內部裝修檔次

23、較低，物業管理水平也不太高，沒有明顯的特色。但這些樓盤因為配套基本到位，收費也較低，一度曾占有大部分市場，一些小型企業出于成本考慮入駐較多。但隨著開發區經濟中心的東移，客戶已開始出現外遷。酒店式寫字間酒店式寫字間酒店式寫字間，比如大地中心、泰達中心酒店。大地中心內有多套酒店式公寓，如大地中心，它的戶型主要是499平方米的開敞式大廳和33平方米的小寫字間，中央空調、寬帶，還有免費的停車場，其24小時辦公及酒店式星級服務取勝于市場。乙級寫字樓（乙級寫字樓（0303年及以后）建成年及以后）建成比如陽光銀座國際大廈、豪威大廈、泰達新天地、明珠園等。這些寫字樓一般處于較好地段，幾中分布在交通便利、配套設

24、施齊全的二三大街上。配套設施齊全，因此一些中小型企業為其吸引。高檔寫字樓，主要代表為濱海金融街東西區高檔寫字樓，主要代表為濱海金融街東西區規劃設計上由法國AREP、上海華東設計研究院設計，濱海金融街所有建筑以主樓為中軸線左右排列，緊密圍合，方方正正，同時考慮到金融用戶的實際需求，建筑本身提供了防止靜電的設計以及良好的中央空調設備 。區域辦公樓市場分析34天津經濟技術開發區近期新推出辦公樓市場分析：天津經濟技術開發區近期新推出辦公樓市場分析： 根據我們的了解，目前天津經濟技術開發區的新近推出的辦公樓項目分析如下，其主要推出區域在第三、四大街附近天大科技園周邊，主要項目泰達杰座，開泰孵化器和正元孵

25、化器等：區域辦公樓市場分析35目前天津經濟技術開發區的辦公樓市場目前天津經濟技術開發區的辦公樓市場客戶類型：客戶類型：客戶主要為包括天津經濟開發區內的設有工廠的國內外企業和為這些企業服務的相關服務單位。目前也有部分金融企業隨著天津濱海新區的政策進入開發區的金融街項目。客戶對面積的需求：客戶對面積的需求：總體而言，客戶對寫字樓的面積需求相對較小，總體單個企業的需求在200500平方米之間，但也有購買2000平方米以上大面積的，但多為銀行等金融機構。空置率：空置率：由于目前開發區內辦公樓都以銷售為主，且多為小戶型租賃比例相對較低，因此從銷售角度而言，空置率極低。但從租金角度而言，空置率相對較高，超

26、過50%以上。供應量：供應量：天津經濟技術開發區內的辦公物業在過去很長時間內幾乎沒有新的供應量出現（除了金融街），只靠原有的存量供應市場，未來一兩年可見的大規模供應的項目只有開發區內的服務外包產業園區提供的10萬平方米的供應量。結論：結論：由于開發區距離市區較遠的特征，其形成的辦公物業需求有其特殊性，主要是圍繞園區內企業產生的需求，同時隨著開發區發由于開發區距離市區較遠的特征，其形成的辦公物業需求有其特殊性，主要是圍繞園區內企業產生的需求，同時隨著開發區發展服務外包產業策略的實施，也將有部分相關企業進入，展服務外包產業策略的實施，也將有部分相關企業進入， 進而推動其辦公物業的需求。進而推動其辦

27、公物業的需求。天津開發區辦公物業市場小結36本項目與其他園區優劣勢比較37本項目與其他園區優劣勢比較38以下為我們對三個區域發展商用物業和產業物業的評價比較：以下為我們對三個區域發展商用物業和產業物業的評價比較：評分標準：評分標準：3分：好，分：好， 2分：一般，分：一般， 1分：差分：差總結：總結：通過對本項目和天津市內競爭區域的分析和比較，本項目所處區域與其它兩個競爭園區相比，現有環境是最為落后的，還有通過對本項目和天津市內競爭區域的分析和比較，本項目所處區域與其它兩個競爭園區相比，現有環境是最為落后的，還有待發展，但隨著空港區域的開發和改善，假以時日，其依然有廣闊的前景。按國內其他產業園

28、區的發展歷程比較，一般需要待發展，但隨著空港區域的開發和改善，假以時日，其依然有廣闊的前景。按國內其他產業園區的發展歷程比較，一般需要1010年時間，整體規模才會出現，其規模包括開發規模、產業規模和人口規模。但后續發展一般也遇到土地資源短缺的瓶頸，年時間，整體規模才會出現，其規模包括開發規模、產業規模和人口規模。但后續發展一般也遇到土地資源短缺的瓶頸，所以天津空港物流加工區于發展早期就采用引進開發商的開發理念，還是十分有遠見。所以天津空港物流加工區于發展早期就采用引進開發商的開發理念，還是十分有遠見。本項目與其他園區優劣勢比較五、五、產業定位產業定位服務外包市場分析服務外包市場分析40本項目研

29、究的物業區域：天津區域本項目研究的物業區域：天津區域本項目研究的產業定義：本項目研究的產業定義：“服務外包”系指服務外包提供商向客戶提供特定服務業務的全面解決方案, 以幫助客戶減少或消除在該行業方面的費用和管理成本, 從而使客戶將全部精力集中于核心能力的一種服務提供方式. 服務外包業務分為三種：信息技術外包服務（ITO）、業務流程外包服務（BPO）和知識服務外包（KPO）ITOITO定義和內容定義和內容: :企業和個人的信息化建設工作交給專業化服務公司來做。它可以包括以下內容：信息化規劃（咨詢）、設備和軟件選型、網絡系統和應用軟件系統建設、整個系統網絡的日常維護管理和升級等。BPOBPO定義和

30、內容定義和內容：就是企業將一些重復性的非核心或核心業務流程外包給供應商，以降低成本，同時提高服務質量,包括:人力資源，財務及其它非核心業務按照服務發包和承攬服務外包企業的相對地理位置，服務外包又可分為境內外包和“國際（離岸）外包”。目前最新引進的還包括了KPO (Knowledge Process Outsourcing)KPO (Knowledge Process Outsourcing) 知識服務外包，很多企業自己的定位為服務外包的最高層次，由于此行業于國內發展還處于初始階段，目前不作分析。產業定義和范圍41服務外包產業國內發展的狀況服務外包產業國內發展的狀況: :2006年中國服務外包產

31、業收入總額達118億美元，其中IT服務外包產業規模為75.6億美元，業務流程外包產業規模達42.7億美元。中國承接商所承接的離岸服務外包收入約占整體產業的12.2%，其他為國內服務外包的收入。隨著中國國內和離岸服務外包需求的增加，政府的進一步推動，未來幾年中國服務外包產業將進入高速發展階段。據畢博咨詢公司預測，2010年中國服務外包產業總收入將達262億美元，其中IT服務外包受離岸服務外包帶動，仍占更大的份額，約65%；業務流程外包市場增長較快，離岸業務流程外包業務四年間將增長約2.5倍，但由于基數較小，至2010年對該產業的帶動不大，約占35%左右。服務外包產業在環渤海灣區域的發展狀況：服務

32、外包產業在環渤海灣區域的發展狀況：環渤海彎區域作為中國正在興起經濟發展區域，正依托其中央政府的政策傾斜，以及在人才、交通、基礎建設等方面的條件，吸引越來越多投資商的關注。而在發展服務外包方面也一直走在全國的前列，大連已成為東北亞區域服務外包的中心城市和國內發展服務外包產業的旗幟。而北京作為首都和全國的科技、人才中心，不僅吸引了外來的企業，同時也催生和發展了一批具有國際競爭力的外包服務企業。而天津各產業園區的開發和建設，也將服務外包作為重點發展的產業，推出了一系列的扶持政策，具有迎頭趕上的趨勢。目前在IBM、惠普、ACCENTURE、BEARING POINT等國際知名企業都在京津區域建立了其服

33、務外包的分支機構。產業發展宏觀分析注：上述數據都來源于商務部及IT行業咨詢機構如GARTNER等總結：總結：服務外包產業在國內發展迅速，天津將可能繼大連、北京之后成為中國北方又一個服務外包中心。但是，國內很多城市都以發展服務外包產業在國內發展迅速，天津將可能繼大連、北京之后成為中國北方又一個服務外包中心。但是，國內很多城市都以發展服務外包為產業定位，城市之間的競爭非常激烈，而很多區域政府部門對服務外包的理解不夠充分，發展方向不明朗，導致同質服務外包為產業定位，城市之間的競爭非常激烈，而很多區域政府部門對服務外包的理解不夠充分，發展方向不明朗，導致同質化競爭非常嚴重，租金水平很難提高。很多區域從

34、二級的生產性工業定位演變，政府對于二產和三產的演變沒有充分了解，區域化競爭非常嚴重，租金水平很難提高。很多區域從二級的生產性工業定位演變，政府對于二產和三產的演變沒有充分了解，區域規劃以致物業品種都不適合各服務外包行業的需求。例如，不同服務外包行業對附近配套的需求，跟二產差別很大，很多園區只規劃以致物業品種都不適合各服務外包行業的需求。例如，不同服務外包行業對附近配套的需求，跟二產差別很大，很多園區只顧招商，而忽略了園區規劃配套，導致招商十分困難，而造成價格競爭的局面。顧招商，而忽略了園區規劃配套，導致招商十分困難，而造成價格競爭的局面。42軟件企業發展水平軟件企業發展水平2006年經有關部門

35、認定的軟件企業241家，比上年增加20家，其中根據年主營收入劃分，根據企業年收入水平對企業分類如下表但是，在我們調查過程中發現2006年天津市軟件企業從業人員年末人數大約10,000人，通過計算平均每個企業員工數量在4050人之間，通過我們的進一步了解軟件企業員工人數在100到200人的只有13家， 而超過200人以上的企業只有5家，可見產業規模還是相對小。整體行業處于初始階段。在確定項目的目標客戶之前，我們認為有必要對天津當地軟件發展水平有一個較好的了解在確定項目的目標客戶之前，我們認為有必要對天津當地軟件發展水平有一個較好的了解天津當地軟件外包產業分析43天津軟件產業發展外包和出口情況天津

36、軟件產業發展外包和出口情況2006年全市軟件產業營業收入123.6億元中，嵌入式軟件89億元，而純軟件和軟件服務外包收入為僅為34.6億元，雖然2006年嵌入式軟件銷售收入比例從2005年占全市軟件企業收入的80.5%下降為71%，比2005年下降近10個百分點，但嵌入式軟件在總收入中依然占據優勢地位。同時2006年，在整個軟件收入當中，軟件外包服務收入只有1.85億元，只占整個軟件行業收入的1.5%。2006年，天津軟件產品出口雖然比上年增長35.8%，但整個軟件企業軟件出口額只有3100萬美元。目前軟件出口的日本和歐美市場為主，同時也有致韓、新加坡等國家和地區。2006年，天津市目前有軟件

37、出口和服務外包企業98家，其中經過CMM/CMM1認證的企業只有9家。2006年，離岸業務收入8950萬美元。服務外包從業人員幾千人，上規模的企業為數寥寥。在軟件出口基地的58家企業中，有外商獨資、中外合資企業15家，比例達到25.9；其中基地內軟件出口型企業達25家，占全部企業比例為43.1，擁有軟件從業人員3000人左右。天津外包產業的分析44天津軟件外包產業的特點：天津軟件外包產業的特點：1 1、離岸外包為主、離岸外包為主“十五”期間軟件產業出口額年平均增長高于產業增速63個百分點，表明出口拉動作用明顯；大宇宙、英業達、飛思卡爾強芯、南開創元等公司等已開始展現出潛在廣闊的產品和服務的出口

38、前景。2 2、服務商開始邁向國際化、服務商開始邁向國際化IBM、聯盟計算機、思捷思電腦等全球“財富500強”企業在津設立外包企業。其中IBM在華組建的第一家提供IT資訊、集成及外包服務為主的中外合作公司藍泰科技設立在天津，以互聯網數據中心（IDC）服務為基礎平臺，提供主機托管及增值服務、IT外包及管理服務；聯盟計算機將其為摩托羅拉全球人力資源管理提供外包服務的部分業務也轉移到了天津。目前渣打銀行也將其區域后臺服務中心定位于天津，顯示出國際外包企業正對天津的給予越來越多的關注。3 3、一批本土企業發展開始提速、一批本土企業發展開始提速南開創元、浩天科技、猛瑪科技等公司基于IT的服務外包已經進入快

39、速發展階段，泰德威、天宸、易泰達等公司也已經打開了歐、美、亞BPO市場。天津外包產業的分析45天津外包企業的分布分析46業務流程外包產業業務流程外包產業定義：定義：就是企業將一些重復性的非核心或核心業務流程外包給供應商，以降低成本，同時提高服務質量,包括:金融外包、人力資源，財務及其它非核心業務業務種類業務種類：許多外包服務企業企圖運用各種方法來定義BPO服務市場。歸而納之，BPO服務市場可以根據其特征參數分為兩大類：一是按BPO服務提供商本身的性質分類；二是按BPO服務提供商實施業務的特點內容分類。 按按BPOBPO服務提供商性質的分類服務提供商性質的分類 ：BPO服務咨詢商、單純BPO服務

40、供應商、流程專家、行業專家、離岸供應商、商務服務供應商（BSP）按按BPOBPO服務提供商實施業務的特點內容分類：服務提供商實施業務的特點內容分類：為客戶專注業務支持的服務提供商、支持特種功能的服務提供商、通用型終端支持的服務提供商 事實上，業務流程服務外包產業的市場覆蓋范圍遠遠超出人們的預料。比如，美國的會計師工資為200美元/小時，其中有很多是繁瑣的記賬、開票等工作，他們希望將簿記材料以15美元的代價快遞到中國，請中國財會人員幫助處理，材料處理完了，再用15美元快遞回去。外包無處不在，每個企業都能成為服務外包企業。一方面企業把非核心業務外包，可降低成本提高效率。另一方面，企業核心業務具有優

41、勢的話，可以成為接包企業，擴大企業的營業收入。如天津一些生物醫藥制品企業，如果研發力量強，可以承接生化研發服務外包。天津外包產業的發展分析47產業發展狀況：產業發展狀況：2004年以來，天津市BPO市場得到一定的發展，在天津泰達軟件園和華苑軟件園各涌現出少量具有一定經驗的服務外包企業。從事BPO業務包括5個方面：一是需求管理（管理企業與客戶之間的關系），包括客戶分析、客戶開發等；二是企業內部管理（管理企業內部支持性功能），人力資源、金融與財務、后勤行政辦公等；三是客戶服務等業務運作服務（管理企業生產與銷售運作），呼叫中心、在線顧客服務、遠程銷售、證券分析、保險索賠、風險管理等；四是供應鏈管理（

42、管理企業與供應商之間關系），采購、運輸、倉庫/庫存管理、服務；五是研究開發，工程設計、建筑設計、新產品和新工藝設計。規模較大的企業多為外商投資企業，包括美國Premier BPO,藍泰科技和聯盟計算機為摩托羅拉全球人力資源管理提供外包服務的部分業務，但都在華苑及天津經濟技術開發區內。但總體而言，天津的但總體而言，天津的BPOBPO產業相對軟件外包產業而言，實力更為薄弱。產業相對軟件外包產業而言，實力更為薄弱。 天津外包產業的發展分析六、六、產業定位產業定位通信市場分析通信市場分析49通信產業國內發展的狀況通信產業國內發展的狀況: :隨著改革開放且伴隨著國民經濟的高速發展，中國電信業的快速增長勢

43、頭一直得以保持，2006年，電信業務總量完成14595億元，比2002年增加1.8倍，年均增長29.4%。2006年末，我國電話用戶達到8.3億戶，比2002年增長97.2%，年均增長18.5%。互聯網主體規模不斷擴大，已初步形成了以基礎電信運營企業為主體、以綜合性門戶網站和專業網站為輔助的，層次清晰、相互支撐、相互促進的發展格局。從上網人數和網民普及率看，2006年我國上網人數已達到1.4億，比2002年增加1.3倍，年均增長23.4%，網民普及率達到10.5%。目前我國固定和移動電話網絡規模雙雙躍居世界首位，固話用戶和移動用戶數均居世界第一，互聯網用戶數居世界第二。通信產業在環渤海灣區域的

44、發展狀況：通信產業在環渤海灣區域的發展狀況：通信產業是整個環渤海經濟圈的支柱產業之一，其中該地區在中國移動電話產業中扮演著極為重要的角色；天津地區的摩托羅拉(中國)電子有限公司、天津三星通信技術有限公司和天津三洋通信設備有限公司的產量，超過全中國產量的25%。如果算上環渤海地區的諾基亞、大顯集團、海爾集團、首信股份、聯想手機、索愛普天、松下普天、中電通信等等廠家，再加上京津地區在運營商總部、增值服務和內容開發、手機設計、專用軟件和專用芯片開發、以及配套元器件生產等方面的優勢，此區域內的手機產業對中國乃至全球移動通信制造產業的發展都起到了極其重要的推動作用。 2006年環渤海地區移動電話產量超過

45、2億部。區內匯聚如諾基亞、摩托羅拉、三星、索尼愛立信、飛思卡爾、中興、微軟等眾多電子通信領軍企業，使環渤海地區成為移動電話制造、半導體芯片、應用軟件、運營服務和增值服務等行業的焦點。環渤海經濟圈目前已被公認為手機產業業內企業進行新品發布，鞏固中國北方市場，擴大品牌影響力，獲取更多國內外商貿訂單的最佳展場。 產業定義和范圍50產業發展產業發展改革開放以來，天津通信產業得到了飛速發展，年均增長速度超過30%，成為天津的第一大支柱產業。在移動通訊制造方面，伴隨摩托羅拉、韓國三星、日本三洋將全球手機制造基地落戶天津，天津成為中國最大的信息產業基地和移動電話機生產基地，被譽為“中國移動通信的硅谷”。移動

46、通信制造成為天津電子信息產業中最有活力的行業之一，是支柱產業中的支柱行業。目前，天津已產生巨大的移動通訊產業集聚效應，成為全國最為完善的手機配套產業基地之一，配套業也從低頻、接插式元件，向高功率、高頻和片式化元件方向發展。在天津為摩托羅拉、三星通信配套的企業已達到300多家，配套產品400多個，產值200多億，移動通信產品配套已經發展成為天津的重要產業。2007年天津手機產量占全國手機生產總量的25%，其中GSM手機產量名列全國第一，CDMA手機名列全國第四,出口額全國第一.到目前為止，已經形成了產業規模大、產品門類齊全、市場占有率高、科研開發能力強、骨干企業集中、出口產品比重大、產業鏈和配套

47、服務體系完善的信息產品制造基地。國內外知名整機生產商強大的產業聚集效應，吸引了一大批手機配套廠商落戶天津，構建起比較完善的天津移動通信產業鏈。據預測，“十一五”期間天津手機產能將達到8000多萬部，相關產業的產值將超過3000億元人民幣。天津地區通信產業分析51產業發展產業發展本項目所處的空港物流加工區憑借其獨特的空港優勢，目前也吸引了國內一些著名的電信運營商中國移動、通訊設備供應商如中興、華為以及大唐電信等入駐園區，力圖在該區域打造完整的基礎通訊設備的產業鏈。如空港區域的中國移動集團天津公司的總部基地，是集數據網絡、呼叫中心、通信樞紐、運營調度等功能于一體的現代化服務區，主要包括通信生產綜合

48、樓、通信樞紐樓及相關配套設施。中興通訊計劃投資50億元在該區建設北方基地，北方基地包括區域研發中心、創新業務總部基地、生產基地和北方市場總部、綜合配套基地等，將以WIMAX、3G手機、RFID和泛在技術為主要發展方向，供應和服務全球市場。總結：總結：通過對天津區域以及本項目區域通信產業的發展可以發現，目前天津通信產業的發展在全國居于領先地位，且已經從通過對天津區域以及本項目區域通信產業的發展可以發現，目前天津通信產業的發展在全國居于領先地位，且已經從前期的簡單的生產制造環節開始進入慢慢擴大至整個產業鏈尤其是產品的研發和設計階段，而空港地區目前和將來可前期的簡單的生產制造環節開始進入慢慢擴大至整

49、個產業鏈尤其是產品的研發和設計階段，而空港地區目前和將來可能引入的國內外知名的通訊企業將帶動該區域內相關產業的發展。能引入的國內外知名的通訊企業將帶動該區域內相關產業的發展。天津空港區域通信產業分析七、七、項目定位項目定位53在完成了對市場的分析和產業研究后，我們將結合現有條件對項目定位。在完成了對市場的分析和產業研究后，我們將結合現有條件對項目定位。1.從項目自身條件分析。本項目位于空港加工區，目前地塊現狀是已平整的熟地狀態，土地性質為綜合商服用地，產權為40年，未來將有2-4萬平方米的面積需求提供給軟通動力公司。從土地上看，40年的綜合商服用地基本決定了本項目應以辦公、研發、商業、配套等產

50、品為主要產品方向；從主要客戶來看，軟通動力作為軟件外包行業的知名企業的入駐勢必將帶動整個軟件外包行業的發展；從園區規模上看，17萬平方米的建筑面積可以營造成一個中等規模的產業園區。2.從外部條件分析，空港地區目前正處在建設發展階段，各種基礎建設已經完成，但產業項目和房地產發展的項目仍處在相對緩慢的發展中，尤其是房地產業的發展要明顯落后于生產型產業的發展速度。因此，無論從空港自身的結構規劃，還是從自然的市場發展規律，空港地區未來都將依托房地產為載體向產業鏈下游的高附加值產業發展，空港地區現有的知名通訊企業也為該地區發展通信和外包行業提供了基礎。因此，結合兩方面的考慮，我們認為項目的總體定位是：以

51、軟通動力為主力品牌客戶，集外包、創業、研發、商務功能于一體的現代化產業園區。以軟通動力為主力品牌客戶，集外包、創業、研發、商務功能于一體的現代化產業園區。項目定位54項目的總體定位之后，發展商需要明確本項目的商業模型，即項目的盈利方式和相關要素。項目的總體定位之后，發展商需要明確本項目的商業模型，即項目的盈利方式和相關要素。1.通常房地產項目的商業模型主要包括租賃持有尋求資本化增值和銷售縮短回籠周期以及兩者并行的方式。根據目前發展商的開發現狀：自有資金3.6個億，項目總投資約9個億，開發周期5-8年。按照這些財務參數，可以判斷出本項目在資金上存在著一定的缺口，需要一部分融資，將產生融資利息。而

52、基于我們對空港地區的市場判斷，該區域目前租金盈利能力較差，很難達到在融資模式下的商業利潤。因此本項目需要對部分面積做銷售處理，以在前期回籠部分資金解決資金壓力，同時可以減少融資規模，縮減融資利息負擔。此外，在第一期的開發過程中，可能也需要銷售部分辦公物業來滿足前期開發的資金要求。2.由于我們對空港的未來發展看好，因此我們建議發展商仍應持有部分物業尋求資本化的增值。這部分面積在前期不是項目的主要盈利產品，但在中后期可以為項目提供穩定的回報率，既可以豐富發展商的開發和管理經驗，為以后工作的開展奠定基礎，同時也可以提高項目整體的檔次，避免了全部銷售之后無法管理導致的水平下降的尷尬。鑒于上述理由，我們

53、鑒于本項目的商業運作模式為：以租賃為核心，出售部分面積以保證項目運行的租售并舉的商業模式。以租賃為核心，出售部分面積以保證項目運行的租售并舉的商業模式。商業模型55項目定位和商業模型定位完成后，對產品的規劃定位便有了基礎。項目定位和商業模型定位完成后，對產品的規劃定位便有了基礎。由于土地的性質決定了本項目的物業產品僅為辦公、研發、商業、配套等少數的辦公型物業，因此在產品定位上，我們將在實際操作的角度考慮各種產品的可行性，并對體量進行合理化建議。1.由于商業模型是以租賃為核心的租售并舉的方案，因此在產品定位中，我們需要找出與營銷相匹配的產品。銷售產品是本項目前期運營過程中的重點，直接關系到前期現

54、金流的平衡，因此我們尋求銷售型產品定位是，應在產品范圍內選擇風險最小、銷售難度最低的產品，我們認為SOHO產品是最適合的，兼有辦公和居住兩方面用途的SOHO在辦公物業的營銷中是最受投資者青睞的產品，市場風險最低。2.對于租賃型的物業，選擇的標準應是最大的資本化增值潛力，這些產品通常是最常規的辦公樓或者研發物業型的產品。由于本項目有限高要求，很難做到高層的辦公樓，同時考慮到外包產業的實際需求，因此建議辦公型物業以研發性物業為主。3.配套部分的定位范圍包括兩個，即針對園區內部需求的服務性配套和針對外部環境的商務型配套。對本項目來說，我們建議本項目的配套部分為針對園區內部需求的服務性配套，理由主要是

55、：根據空港未來的規劃，規劃常駐人口12萬人，按照人均1平方米的國家商業面積標準，未來空港地區僅需要12萬平方米左右的商業面積，而由于空港地區的總規劃達到了45平方公里，其中覆蓋大量的生產性企業，在如此大的范圍之內僅需要如此小的商業面積，必然不利于人流的集中和商業氣氛的形成，商業產品很難在此有高層次的發展。加上該地區相對偏遠獨立，對附近地區的覆蓋能力很弱，因此我們建議，配套部分的產品僅以服務區域內部需求服務區域內部需求為主，提供簡單的餐飲、生活便利等必要配套商業即可。產品定位56產品定位后將衍生出對目標客戶的選擇。由于本項目的總體客戶范圍包括產業客戶和分散小客戶，因此在客戶的產品定位后將衍生出對

56、目標客戶的選擇。由于本項目的總體客戶范圍包括產業客戶和分散小客戶，因此在客戶的定位上也應包括這兩類客戶的描述。定位上也應包括這兩類客戶的描述。分散的小客戶分散的小客戶 1.由于本項目的后期投資協議中含有僅可以出售給空港地區注冊法人的規定，因此如果在該項條件不做修改的前提下，本項目未來的小客戶將不能有明顯的變化，即為空港地區的注冊法人。這些客戶應是銷售類型產品SOHO的主要客源。考慮到SOHO產品的功能和面積性，因此這些客戶應以小公司、新公司為主。目前空港地區注冊企業為壹千多家，明顯有小體量綜合辦公的需求，所以我們定位SOHO物業時，已經考慮到此物業的市場吸收率。2.如果未來的銷售工作可以面對個

57、人投資者，那么在銷售的周期中，我們認為客戶主要的購買動機應以投資性需求為主，實際的使用需求并不多。因此這就要求在產品的設計上，滿足投資者對產品的要求，減小面積和投資總價，提高后期的增值能力。客戶定位57產業客戶的定位應為天津區域以外的服務外包企業：產業客戶的定位應為天津區域以外的服務外包企業：軟件外包企業軟件外包企業通訊企業通訊企業發展初始的小企業（創業中心模式）發展初始的小企業（創業中心模式）商業流程外包企業或大型、特大型企業的后臺服務中心商業流程外包企業或大型、特大型企業的后臺服務中心定位理由定位理由: :1.京津區域的總部集聚效應日益明顯，由于京津區域的特殊經濟和政治地位，吸引了大量的國

58、內外企業將其地區或中國總部設在北京，這將會因此為其提供支持服務的BPO企業進入該區域。2.BPO企業或國內外大型主要企業的后臺服務中心對辦公面積的要求較大，通常類似企業的需求在數千平方米，甚至上萬平方米。因此如能引進類似的企業進入，將會帶動本項目的順利開展。3.剛剛起步的服務外包企業，人數較少520人左右，其特征是對商務成本比較敏感，而目前階段寧可持有小面積且具有獨立產權的物業。4.通訊行業為大唐、中興等提供配套服務的企業以及產業鏈中提供后期服務和前期設計設計的企業和研發機構。客戶定位八、八、項目開發戰略項目開發戰略和財務分析和財務分析59在完成了對項目的定位和產品、客戶、商業模型的定位之后，

59、開發戰略將具體的針對各種產品給出開發順序、開發周期、各種產品規模和市場的消化狀況，并通過最終的財務可行性研究得到論證，為發展商提供完整的開發方案。定位部分已經明確，本項目將采取銷售并行的商業模式，主要開發SOHO、研發辦公以及商業配套等產品，因此開發戰略的第一步，是對各種產品的開發時間和開發周期做出規劃。項目地塊呈長條形，自北向南可分為A、B、C三個建設部分，主干路位于東側，其中A地塊為已獲得的獨立土地證，B、C地塊為尚未獲得的土地證。由于軟通動力第一期的面積需要落實在A地塊，因此在開發順序上，A地塊應最先啟動。本著園區建設的基礎原則（項目之間不應有大片空地阻攔），后期的開發順序應為B和C，也

60、就是說，本項目是遵循從北向南的順序逐級開發。因此，建議本項目分三期開發，每期開發一個地塊。開發順序本圖來自設計院最新規劃稿開發順序開發順序60產品體量在產品定位的模式下，結合開發的順序，我們給出了如下的產品體量建議。其中，每種產品的規模依據主要是根據分期開發的原則、現有的規劃現狀和后期財務可行性的考慮。在這樣的產品規模下，SOHO是全部用于出售的產品，研發樓可用于出租和出售，配套面積和軟通的研發樓只用于出租使用。根據每個周期開發的產品不同，我們將在下面給出三種不同的開發戰略和對應的財務表現。開發物業品種61項目財務分析項目財務分析主要基于項目本身的前期投資、項目運營收入、運營成本/稅費，利用動

61、態現金流模型，分析項目在運營期內的現金流量，并計算出相應的財務分析指標，通過指標對項目進行可行性的分析。本部分通過建立對應于開發節奏的收入和支出財務現金流模型，計算出關鍵的財務指標，并加以分析，從財務角度分析項目的可行性。通過對比每年的租金、銷售收入等經營收入及建安、土地、財務等費用的支出，計算每年的動態現金流量表。最后在特定時期以資本化的方式將全部資產一次性折現，來計算最終的現金流量表。由于下面將對各種不同方案的營銷模式通過財務分析進行佐證，因此在方案選擇之前，先給出我們對本項目財務分析的基本假設。在下面的戰略分析中，在沒有特別說明的情況下，均按下面給出的財務情景假設做財務分析。 62財務分

62、析基本假設財務分析主要指標假設財務分析主要指標假設資本化率：7.5%貼現率：9%計算時按照土地增值稅，印花稅，營業稅全額繳納。銷售推廣及管理費用包括管理費用（1%）、營銷推廣費用（2%）及代理中介費（2%）出租推廣費用主要包括管理費用（1.5個月）及中介費（1.5個月）資本化率設定為7.5%；貼現率按照9%計算，是考慮到現有的經濟增長速度和通貨膨脹率。63財務分析情景假設前期投入和項目概況土地投資：根據發展商提供的信息，土地總成本為3500萬元，應于2008年一次投入。建筑開發：盡管產品類型包括SOHO、研發辦公等多種物業產品，但建安成本按照統一的3500元/平方米計算；建安成本按照當期每年投

63、資的建筑面積計算。融資：資金投入中除了自有資金36,000萬外其余為融資；銀行的開發貸款利率按照8%計算，其他渠道的融資成本暫時按照銀行貸款的利率計算。開發周期中每年支付8%利息，并在銷售周期內保證現金流完整的前提下逐年償還本金，期限為3年。銷售周期內的行政管理成本為200萬元/年。模式一SOHO分批開發，一期辦公樓出售65開發節奏該方案是不考慮項目地塊條件的情況下，僅針對整個項目運作過程和資金要求所做出的一種戰略。其中SOHO產品分兩期開發，每期開發3萬平方米，分布在4年平均開發。該方案下，一期首先開發軟通的研發物業，并建設部分辦公物業用于出售；二期建設3萬平方米的SOHO用于出售，2萬平方

64、米的研發樓用于出租；三期建設3萬平方米的SOHO用于出售，3.8萬平方米的研發樓用于出租；配套面積在一期和三期開發，總面積為1.3萬平方米；地下面積在一期建設2萬平方米，其余兩萬平方米分期平均開發。在這種模式下，下面將根據對租金、售價、出租率、出售情況的預測來得出最后的財務表現。66項目的租金建議我們對租金的分析考慮到空港地區現有的市場狀況，并根據每年的市場發展預期，制定平均增長幅度，得出未來20年內的平均租金價格走勢。由于現有市場需求不夠旺盛，空置率較高，因此現階段可實現的租金價格相對比較低，我們預計2009年本項目可實現的合理租金為辦公樓物業30元/平方米/月，配套面積部分30元/平方米/

65、月；對于發展商出租給軟通的面積，我們按照項目建設的投資回報率，給予60元/平方米/月的租金建議，該價格也是目前軟通在空港地區的名義租金水平。對租金的增長水平，我們給出的參考范圍是前5年租金零增長，5年后起每年3%的租金增長率。由于租賃是最直接反應客戶需求的營銷模式，因此在空港現有的環境下，客戶需求量相對不高，而在未來一個周期內（5年），空港地區的辦公市場也不會出現特別明顯的改善，因此租金增長的預期降低。而5年之后，市場狀況已經相對成熟，我們按照租賃合同的方式，給予2年5%或3年10%的增長率，即平均每年3%的租金增長。配套面積在前期盡管有租金價格，但不會有租金收入的產生。我們預計配套面積在5年

66、之后才可以真正產生收入，是因為在園區建設的前期，發展商需要以零租金甚至補貼營業額的方式才可以吸引商家進入。67上表為在完全租賃的營銷模式下根據預測租金的基礎上可實現的租賃面積；其中第一欄為當年新增的租賃面積，第二欄為當年累計的租金面積及可收取租金部分的租賃面積。項目啟動的早期，我們對租賃市場還不是非常看好。預計首期出租部分面積將有兩到三年左右的消化期；隨著市場的發展，后期的吸收速度將有所增加。出租情況預測68項目的售價建議我們對售價的分析是根據目前的基礎市場價格，并根據每年的市場發展預期，制定平均增長幅度，得出未來10年內的售價，實際操作中通常的銷售周期為5年之內。目前周邊辦公樓市場處在剛起步

67、階段，許多項目仍處于建設期當中，因此現階段使用者需求產生出的購買意愿并不強烈，應多以投資性需求為主。我們預計2009年本項目可實現的預期售價為辦公樓7500元/平方米，SOHO產品7000元/平方米。這個價格與周邊目前現有項目的價格比較，具有一定的優勢。我們對項目房售價的增長速度預期是年增長速度5%。該判斷是來自近年來房地產市場的價格增長幅度和對未來宏觀經濟的大體判斷。考慮房地產價格已經在近期有了較大幅度的增長，但租金并沒有達到此增幅，因此導致投資回報率持續下降，因此盡管房地產市場未來的發展空間依然巨大，但是售價增長幅度將受到一定的制約。我們按照售價年增長幅度5%來完成財務模型中的各種計算。6

68、9項目出售面積預測上表為根據預測售價的基礎上可實現的出售面積；由于項目在出售時僅可以出售給空港地區的法人，因此在銷售速度上，我們對SOHO類的產品銷售速度預期比較保守，每個銷售周期為3年。70現金流量表71通過簡單的敏感性分析可以得出，成本的敏感性范圍為3%，價格的敏感性范圍為6%，總體的抗風險能力并不是很強。但由于對成本的價格計算較高和價格、吸收率的預期較低，因此項目的實際抗風險能力是不錯的。在這種方案下，各種財務指標的表現是總體可行的。其中凈現值指標為23,937,947元，內部收益率9.54%，動態回收期13.97年。該方案總體評估可行，但各指標的財務表現不夠理想。通常租售并行的房地產項

69、目的回收期應為10年左右，內部收益率為15%左右；從融資的角度考慮，本方案的融資金額為2個億，償還周期為3年，符合融資要求。經濟評估模式二SOHO同時開發，一期辦公樓出售模式二SOHO同時開發，一期辦公樓出售73開發節奏考慮到銷售型的產品應相對集中，不應分散在各個地塊之內，因此如果將B地塊全部建設為SOHO型產品，則得出了本種開發模式。該方案下，一期首先開發軟通的研發物業，并建設部分辦公物業用于出售；二期建設全部6萬平方米的SOHO用于出售；三期建設5.8萬平方米研發樓用于出租；配套面積在一期和三期開發，總面積為1.3萬平方米；地下面積在一期建設2萬平方米，其余兩萬平方米分期平均開發。在這種模

70、式下，下面將根據對租金、售價、出租率、出售情況的預測來得出最后的財務表現。74項目的價格建議75市場接受度預測76現金流量表77在該方案下，項目對成本和價格的敏感性非常強，敏感度范圍僅為1%以下，因此總體的抗風險能力較弱。主要是由于前期資金投入較大和租金價格增長幅度較慢所導致。在這種方案下，各種財務指標的表現要比第一種方案略差。其中凈現值指標為3,188,648元，內部收益率9.07%，動態回收期14.85年。該方案總體評估可行，但各指標的財務表現不夠理想。通常租售并行的房地產項目的回收期應為10年左右，內部收益率為15%左右；從融資的角度考慮，本方案的融資金額為2.3個億，償還周期為3年，符

71、合融資要求。經濟評估模式三SOHO同時開發，一期辦公樓出租79開發節奏該方案的產品假設與方案二相同，只是在營銷模式上有所區別，即一期的辦公樓全部用于出租，不是用于出售。該方案下，一期首先開發軟通的研發物業，并建設部分辦公物業用于出售；二期建設全部6萬平方米的SOHO用于出售；三期建設5.8萬平方米研發樓用于出租；配套面積在一期和三期開發，總面積為1.3萬平方米；地下面積在一期建設2萬平方米，其余兩萬平方米分期平均開發。在這種模式下，下面將根據對租金、售價、出租率、出售情況的預測來得出最后的財務表現。80項目的價格建議81市場接受度預測82現金流量表83不可行的原因主要是由于減少了出售的面積，因

72、此導致前期現金流緊張，增加了融資金額和成本。該方案下的融資金額為3.6個億，遠高于前兩個方案。在這種方案下，各種財務指標的表現更差，其中凈現值指標為-30,115,478元，意味著方案不可行。內部收益率8.37%，動態回收期15.53年。經濟評估開發戰略總結及方案對比85開發方案經濟對比開發方案經濟對比從財務表現中可以看出，本項目需要控制一定比例的銷售面積才可以保證正常運營，這個比例大致應在50%左右。通過對三種開發模式的經濟指標對比，可以得出，從財務角度分析，方案一和方案二的收益率和凈現值更高，財務表現可行；而方案三的財務表現不可行，應不做考慮。86開發戰略總結開發戰略總結目前租金價格較低，

73、因此導致租賃的靜態回報率下降，因此要求項目在運營過程中需要拿出一半左右的面積用于出售才可以達到運營的目的。在總體的產品選擇上，我們根據租售并舉的原則選擇了SOHO物業和研發辦公物業，并根據開發運營的需求對開發周期和營銷模式進行了選擇性的分析。我們在計算中對于未來的預期是相對保守的，實際的收益可能要高于本預測。因此盡管目前的財務表現并不是非常盡如人意，但不意味著在項目實際操作中就不具備可行性。在方案的選擇上，我們建議發展商選擇方案一或二。關于經濟性酒店。經濟性酒店如果需要建設，可在現有規劃部分的面積之內。我們預計目前空港地區的經濟性酒店面積約6000平方米左右，實際可以達到的租金價格為30元/平

74、方米/月，與辦公物業的差距不大。如果經濟性酒店可以整體出售給酒店運營方，則財務方面的表現將略優于現有的財務狀況。如有需要，相關的財務分析可補充提供。九、九、其他開發建議其他開發建議88建筑形態建議項目現有規劃上的容積率，可根據位置及產品特性設置高低錯落的物業形態。但在設計上應控制物業之間的距離，不宜過遠，否則將不利項目開發前期的人氣的積累。為了保證項目后期的增值潛力及資產運作的靈活性，建筑單體面積不宜過大。本項目受到建筑高度限制，因此物業形態應大部分以多層產品為主；主要的產品定位是研發辦公樓，這種目標的產業定位對物業的需求也可以低層物業來滿足需求。事實上，國外的大部分的研發基地和科技基地都是以

75、生態型低層建筑為主導物業。89產品設計建議89創業辦公建筑風格定位創業辦公建筑風格定位創業辦公是一種類似SOHO 和 LOFT的建筑形態。 SOHO 和 LOFT是目前國內比較流行的項目定位，概念從歐美國家引進，主要功能是辦公和居住的綜合體，尤其適合年輕一族的創業人員及小企業。在中國，這種物業形態經常被改成高層建筑。通過改變內部空間或增加隔層來顯示風格。在國外，更多的是低層、多層為主，通過外形、建筑、色彩等凸顯風格。目前空港地區的項目顏色都以灰銀為主，加上控制樓高，導致項目之間很難突出形象，沒有地標的感覺。我們建議本項目大膽利用顏色來突出項目的形象和觀感。9090類似于SOHO 和 LOFT 的概念可以用于創業辦公，建筑款色靈活多變，令人感到充滿活力。由于面積配置靈活（50平方米到250平方米），總價可以較低，客戶定位特別適合于有一定購買能力的中青年創業人、小老板；也有大部分的投資人購買以后出售，然后出租。目前空港地區擁有同樣功能的物業不多，所以此類建筑可以從同質化的項目當中突現出來，配合整個區域的產業導向的同時，提高視覺關注度及產品的實用性。產品設計建議 謝謝！