1、、恒大、榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報告、恒大、榮盛標(biāo)桿企業(yè)拿地布局分析報告 恒恒 大大 地地 產(chǎn)產(chǎn)目錄一、恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略一、恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場定位 產(chǎn)品目標(biāo)及類型 發(fā)展戰(zhàn)略 二、二、恒大公司全國地產(chǎn)布局 恒大地產(chǎn)全國分布圖恒大項目三、三、恒大20112012年房地產(chǎn)開發(fā)狀況 2011年拿地面積、土地儲備、開工面積、竣工面積2012年計劃開工面積、拿地面積2012年13月恒大已拿地塊四、恒大四、恒大20112011年營銷狀況年營銷狀況及2012年營銷計劃五、恒大五、恒大20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計劃六、六、恒大地產(chǎn)開發(fā)策略和分析一、恒大公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場定位 二三線

2、城市民生精品住宅恒大地產(chǎn)作為二三線城市市場的主力，經(jīng)過多年的深耕，現(xiàn)已進入了103個城市，產(chǎn)品布局合理。精品化、規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化的項目成功復(fù)制成為恒大在二三線城市發(fā)展的主要途徑。恒大產(chǎn)品定位于滿足首次置業(yè)者和自住的普通老百姓的剛性需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理：中端至中高端產(chǎn)品占70%，旅游度假產(chǎn)品占15%，高端產(chǎn)品占15%。這一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與老百姓需求的物業(yè)類型比例吻合，滿足了不同地區(qū)、不同層次的市場需求。產(chǎn)品目標(biāo)及類型鑄造大眾精品，營造精品生活。鑄造大眾精品，營造精品生活。恒大產(chǎn)品本具備較大的利潤空間，但恒大選擇讓利于民，嚴格控制利潤率，形成了薄利多銷。在全國龍頭房企中，恒大核心業(yè)務(wù)利潤率僅15%，排名末位

3、，但恒大通過薄利多銷的方式“以量取勝”，市場認可度極高，核心業(yè)務(wù)利潤、凈利潤均為全國第一。 發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略第一階段(1997-2004年)：【規(guī)模取勝】戰(zhàn)略階段 1997年，恒大基于行業(yè)競爭、目標(biāo)市場、消費者負擔(dān)能力、資金狀況等因素的客觀分析，確立了“小面積、低價格”的早期發(fā)展模式，采取快速銷售、加快資金周轉(zhuǎn)，快速實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模壯大的發(fā)展戰(zhàn)略。1997年，恒大只在廣州開發(fā)1個項目；而至2004年，公司開始同時開發(fā)十多個項目，公司的員工人數(shù)由1997年不足20人上升至2004年超過2000人。憑借初創(chuàng)階段的持續(xù)努力，公司逐步躋身廣州房地產(chǎn)十強企業(yè)、廣東省房地產(chǎn)企業(yè)競爭力第1名、中國房地產(chǎn)十強企業(yè)

4、及中國房地產(chǎn)品牌價值十強企業(yè)。第二階段(2004-2007年)：【規(guī)模+品牌】戰(zhàn)略過渡階段2004年開始，中國房地產(chǎn)市場漸趨成熟、競爭日益激烈，恒大轉(zhuǎn)變原有發(fā)展戰(zhàn)略，開始進入“規(guī)模品牌”的戰(zhàn)略過渡階段，確保企業(yè)持續(xù)發(fā)展。在規(guī)模方面，公司跨越廣東，將地理版圖擴充至其它戰(zhàn)略性城市，使房地產(chǎn)開發(fā)面積從幾十萬平方米大幅增加至幾百萬平方米，在此過程中，公司在同時管理遍布全國多個項目方面取得了寶貴的經(jīng)驗及能力。在品牌建設(shè)上，公司對所開發(fā)項目全部實施精品戰(zhàn)略，并開始實施全國標(biāo)準(zhǔn)化運營模式。第三階段(2007年2012)：【規(guī)模+品牌】標(biāo)準(zhǔn)化運營戰(zhàn)略階段成為全世界最大的房地產(chǎn)企業(yè)，目前單從規(guī)模上來說已是。自2

5、007年起，恒大繼續(xù)專注實施“規(guī)模品牌”戰(zhàn)略，進一步完善標(biāo)準(zhǔn)化運營模式，逐漸形成了極具競爭力的七大企業(yè)核心優(yōu)勢，并在深入拓展中國二三線城市的過程中實現(xiàn)迅速拓展。經(jīng)過多年實踐及調(diào)整，恒大標(biāo)準(zhǔn)化運營模式行之有效，助推恒大實現(xiàn)持續(xù)跨越式發(fā)展。發(fā)展至今，恒大已經(jīng)成為中國銷售面積最多、在建工程量最大、進入省會城市最多、城市布局最廣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。第四階段（2012年-2014年）：【規(guī)模+品牌】深化管理、穩(wěn)定增長。恒大董事局主席許家印在集團2011年度工作會議上表示：“恒大第六個三年計劃的主題是深化管理、穩(wěn)定增長，目標(biāo)是求穩(wěn)、求增，實現(xiàn)穩(wěn)健持續(xù)增長；任務(wù)是深化管理，向管理要效益，同時要拓展商業(yè)地產(chǎn)、探

6、討文化產(chǎn)業(yè)并加強隊伍建設(shè)?！倍?、恒大公司全國地產(chǎn)布局 恒大地產(chǎn)全國分布圖1031031.531.53恒大項目恒大項目恒大項目恒大項目20112011年拿地面積、土地儲備、在建年拿地面積、土地儲備、在建面積、竣工面積、項目數(shù)量。面積、竣工面積、項目數(shù)量。2011年,恒大拿地合計建筑面積889萬平米, 比2010年下降71%。拿地金額72億元比2010年下降67%。新增土地都集中在18月份，尤以二線城市為主，基本沒有在一線城市新增土地。土地儲備總規(guī)模已達1.53億平方米。恒大暫緩拿地的原因：一是土地儲備已很充足；二是為了企業(yè)資金環(huán)境的安全。 在建面積從05年底的80.6萬平米提升到11年底的365

7、2萬平米，增長46倍，竣工面積從05年底的38.6萬平米提升到11年底的1134萬平米，增長29倍，項目數(shù)量從05年底的10個發(fā)展到11年底的187個，增長19倍。從這些數(shù)據(jù)可以看出，恒大一直保持拿地立即開發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)、低價銷售、全年有樓可售的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。 三、恒大20112012年開發(fā)狀況20122012年計劃開工面積、拿地面積年計劃開工面積、拿地面積2012年新開工面積將下調(diào)，對于2012年拿地計劃，恒大董事局主席許家印表示，除個別長期跟蹤的項目外，恒大在2012年將不會購買新的土地。20122012年年1313月恒大已拿地塊：月恒大已拿地塊：1月份，競得長沙兩地塊，規(guī)劃建

8、設(shè)面積47.43萬平方米。2月份，競得嘉興海鹽兩地塊，土地面積9.8萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積15萬平方米。四、恒大2011年營銷狀況及2012年營銷計劃 2011年恒大全年銷售面積1219.2萬平方米，同比增長54.7%，中國房企第一；銷售金額803.9億元，同比增長59.4%，目標(biāo)完成率114.8%，中國房企第一。銷售均價6590元/平方米，較2010年增長3.1%。 根據(jù)目前市場形勢，以及對未來全國樓市發(fā)展趨勢的判斷， 恒大決定2012年的銷售目標(biāo)是800億元?！疤嵘芾怼⒎€(wěn)步增長”成為2012年恒大發(fā)展的基調(diào)。恒大集團董事局主席許家印表示，恒大在近年高速增長后，成為千億量級企業(yè)，將步入穩(wěn)定

9、增長期。五、恒大2011年融資狀況及2012年融資計劃 2011年5月，恒大出售江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項目的49%權(quán)益給華人置業(yè)，恒大則擁有另外的51%股權(quán)。出讓項目面積約134萬平方米，融資5億美金。 截至2011年12月31日，恒大賬上現(xiàn)金余額達到282億元，同比增長41.4%，擁有未使用的銀行授信額度369.1億元，總共擁有可動用資金651.1億元人民幣，比2010年同期增加119億元。與此同時，恒大目前的總土地款為981.7億元，而在實際情況中，已經(jīng)支付68%，也就是668.1億元。需要支付的僅存313.6億元，且付款期限合理， 2012年只需支付110.2億元，2013年支付139.6億元

10、，2014年及以后支付63.8億元，財務(wù)現(xiàn)金流充足。 六、恒大地產(chǎn)開發(fā)策略和分析對比全國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的銷售情況，可以看出恒大在低迷大市下提前超額完成目標(biāo)的根源：定位明確、薄利多銷、滿足剛需，銷售策略隨行就市，順應(yīng)市懲政策戰(zhàn)略布局和經(jīng)營策略。整個集團發(fā)展，采用快速開發(fā)、減少資金占用、減少利息，降低財務(wù)成本；建立中國房地產(chǎn)界最具規(guī)模的戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，從而實現(xiàn)同類產(chǎn)品質(zhì)量最高、品牌最好、價格最低，性價比最高。此外，值得一提的是，目前，恒大已進入中國103個城市，其中不限購城市占比65%；在集團現(xiàn)有的187個項目中，約55%項目不在限購區(qū)域或不受限購影響。而在有限購政策的城市中，恒大的產(chǎn)品因滿足剛需受

11、到歡迎。年報顯示，二三線城市項目全年為恒大銷售業(yè)績貢獻比例達到95%。 根據(jù)年報顯示，在全國龍頭房企中，恒大核心業(yè)務(wù)利潤率排名末位，但恒大通過薄利多銷的方式“以量取勝”，獲得市場認可度。2011年恒大銷售均價6590元/平方米，減去1500元/平方米的精裝修，恒大全國房產(chǎn)均價在5000多元/平方米。恒大的利潤主要來自于超前的民生地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，來自于超強的成本控制能力，來自于戰(zhàn)略合作伙伴（供應(yīng)商、建筑商）的讓利。恒大要少賺或者不賺老百姓的錢，要多建老百姓買得起的精品民生住宅。榮榮 盛盛 地地 產(chǎn)產(chǎn)目錄一、榮盛公司發(fā)展戰(zhàn)略一、榮盛公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場定位 產(chǎn)品目標(biāo) 發(fā)展戰(zhàn)略 二、二、榮盛公司全國地產(chǎn)

12、布局 榮盛地產(chǎn)全國分布圖榮盛在建項目三、三、榮盛20112012年房地產(chǎn)開發(fā)狀況 2011年拿地面積、土地儲備、開工面積、竣工面積2012年計劃開工面積、拿地面積2012年13月榮盛已拿地塊四、榮盛四、榮盛20112011年營銷狀況年營銷狀況及2012年營銷計劃五、榮盛五、榮盛20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計劃六、六、榮盛地產(chǎn)開發(fā)策略和分析一、榮盛公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場定位做居住理念的領(lǐng)跑者。雙腳穩(wěn)穩(wěn)站在中等城市，眼睛緊緊盯著大城市，用大城市先進的理念、先進的技術(shù)和一流的人才在中小城市。以開發(fā)商品住宅為主導(dǎo)。立足中等規(guī)模城市，穩(wěn)步涉足風(fēng)險較小的大城市，有選擇地兼顧發(fā)展較快的小

13、城市。將中等城市作為創(chuàng)造利潤的中心和謀求發(fā)展，連接大城市與小城鎮(zhèn)的橋梁；將大城市作為擴大影響、展示實力，提升技術(shù)與管理水平的平臺；將小城市作為傳播理念、控制風(fēng)險，拓展企業(yè)發(fā)展的新空間。一、榮盛公司發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品目標(biāo)為成功人士和改善居住環(huán)境與居住條件、提高生活質(zhì)量與生活品味的人建造“自然的園、健康的家”。發(fā)展戰(zhàn)略20112015年做精商業(yè)住宅，有選擇地進入其他物業(yè)形態(tài)，實施行業(yè)并購重組，整合產(chǎn)業(yè)鏈，成為國內(nèi)第一梯隊的房地產(chǎn)專業(yè)供應(yīng)商。區(qū)域市場在做實華北、華東地區(qū)的基礎(chǔ)上進入華中和西南地區(qū)。實施在總部資本、人力、技術(shù)支持下的子公司發(fā)展策略、做強做大區(qū)域性子公司。全面實施品牌戰(zhàn)略，成為國內(nèi)知名的地產(chǎn)品

14、牌。20162035年成為全國規(guī)模實力最大的房地產(chǎn)專業(yè)供應(yīng)商之一，確立國內(nèi)強勢品牌地位。實施國際發(fā)展策略，進行國外房地產(chǎn)市場的拓展。涉足金融領(lǐng)域，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互動，資源整合。二、榮盛公司全國地產(chǎn)布局 榮盛地產(chǎn)全國分布圖榮盛在建項目20112011年拿地面積、土地儲備、開年拿地面積、土地儲備、開工面積、竣工面積。工面積、竣工面積。2011年,公司拿地策略趨于謹慎,先后在南京、廊坊、盤錦、沈陽等5個城市新取得7個項目,合計建筑面積178.19萬平米,新增項目平均樓面地價1152.54元/平米, 相比2010年新獲取土地儲備建面704萬平米,公司拿地數(shù)量大幅降低。截至2011年底,公司土地儲備建筑面積1

15、769.77萬平米，可供5年開發(fā)。2011年,完成開工面積319.01萬平米,同比減少10.25%,僅為年初計劃的78%;竣工面積169.75萬平米,同比增長39.99%。三、榮盛20112012年開發(fā)狀況20122012年計劃開工面積、拿地面積年計劃開工面積、拿地面積2012年計劃新開工344.6萬平米,計劃拿地350萬平米,較2011年初制定的年度目標(biāo)分別下降14%和30%,按照以往經(jīng)驗,開工和拿地將大概率低于年初目標(biāo),我們認為加快銷售謹慎開工以確保資金安全是公司的實際經(jīng)營策略。20122012年年1313月榮盛已拿地塊：月榮盛已拿地塊：1月11日，以1.72億元取得沈陽市沈北2011-2

16、7號地塊，沈陽市沈北開發(fā)大道北側(cè)-122地塊，該地塊占地面積83874（折合125.81畝）。土地用途為住宅、商業(yè)用地，其中住宅用地70年、商業(yè)用地40年。2月14日，以2.87億元取得的廊坊市2011-27號地塊。地塊的具體位置為廊坊市2011-27號地塊位于廊坊市藝術(shù)大道以北，匯源道以南，規(guī)劃建設(shè)路以西。占地面積56265.85（折合84.399畝），容積率2.0，綠地率35%。土地用途為住宅、商業(yè)用地，其中住宅用地70年、商業(yè)用地40年。四、榮盛2011年營銷狀況及2012年營銷計劃2011年榮盛簽訂商品房銷售合同面積181萬平方米,合同金額113.22億元,同比分別減少7.36%和增加

17、10.17%。由于受市場環(huán)境變化以及資金壓力的影響,榮盛各項指標(biāo)均未完成年初計劃。銷售金額完成年初計劃的83.7%。榮盛發(fā)展2011銷售回款115.20億元,完成計劃的85.34%;榮盛2011年項目整體去化率約為60%,年末未售存貨約60億。榮盛發(fā)展2011年前三季度并未采取較為激進的方式進行降價促銷,銷售均價為5700元/平米,較2010年的5200元/平米仍有上升。四季度榮盛發(fā)展開始采取較為積極的銷售策略,對項目價格進行調(diào)整,部分項目降價幅度達到20%,年終項目銷售均價約為5600元/平米。按照榮盛2012年150億的銷售回款計劃,項目的整體去化率需達到57.7%。榮盛項目中屬于100平

18、米以下剛需產(chǎn)品約占整體貨值的70-80%,按剛需存貨計算,完成年內(nèi)銷售計劃需達到77%的去化率。五、榮盛2011年融資狀況及2012年融資計劃榮盛2011年通過銀行、委托借款及信托等方式融資55.46億元,完成年度計劃的96.62%。榮盛2012年資金計劃開支約為174.5億,其中拿地開支37.5億,工程開支約80億,未付地價約7億,銀行及信托還款50億。資金流入仍主要依靠銷售回款及銀行信貸。根據(jù)年報的公告,榮盛2012年銷售回款計劃為150億,銀行融資計劃為77.4億,合計資金計劃流入227.4億。如果能順利按計劃實施,則榮盛2012年現(xiàn)金狀況將有所改善。六、榮盛地產(chǎn)開發(fā)策略和分析榮盛地產(chǎn)二

19、三線城市多點開花,“農(nóng)村包圍城市”策略效果顯著。2011年拿地和開工雙降,財務(wù)安全成為更為重要的經(jīng)營考量。公司項目已拓展到河北、江蘇、安徽、山東、湖南、遼寧、廣東、四川等9個省的20個城市,涉及房地產(chǎn)項目40余個。二三線城市多點開花的經(jīng)營策略,使得公司對個別區(qū)域的依賴度顯著下降,平滑了區(qū)域市場不景氣可能給整個公司經(jīng)營帶來的風(fēng)險,如2011年河北省結(jié)算營業(yè)收入僅占總數(shù)的30%。以二三線城市為核心的“農(nóng)村包圍城市”策略在重點城市、重點區(qū)域限購的政策環(huán)境下,使公司相對受益。公司拿地謹慎和開工放緩是優(yōu)秀房企在應(yīng)對弱市格局的成熟做法,過于進取的經(jīng)營策略將帶來過高的經(jīng)營風(fēng)險,在公司邁入百億門檻之際,財務(wù)安

20、全以及企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營已經(jīng)成為更加重要的經(jīng)營考量。萬萬 科科 地地 產(chǎn)產(chǎn)目錄一、公司發(fā)展戰(zhàn)略一、公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場定位 產(chǎn)品目標(biāo)及類型 發(fā)展戰(zhàn)略及地產(chǎn)布局二、二、20112012年房地產(chǎn)開發(fā)狀況 2011年拿地面積、土地儲備、開工面積、竣工面積2012年計劃開工面積、拿地面積2012年14月已拿地塊三、三、20112011年營銷狀況年營銷狀況及2012年營銷計劃四、四、20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計劃五、五、地產(chǎn)開發(fā)策略和分析一、公司發(fā)展戰(zhàn)略市場定位市場定位針對中青年，主推剛需產(chǎn)品，以自住為主。產(chǎn)品目標(biāo)及類型產(chǎn)品目標(biāo)及類型90平方米中小戶型，普及精裝修。2011年，銷售的

21、產(chǎn)品中90平方米以下小戶型約占60%，144平米以下戶型占比88%。在2012年繼續(xù)堅持這一策略。發(fā)展戰(zhàn)略及地產(chǎn)布局追求健康穩(wěn)健的可持續(xù)發(fā)展“多賣房，少拿地，現(xiàn)金為王”20112011年拿地面積、土地儲備、新開年拿地面積、土地儲備、新開工面積、在建面積工面積、在建面積 在2011年新增項目數(shù)量約為30個，均衡分布在珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部四大區(qū)域，全年購得土地建筑面積約1168萬平方米。2009年和2010年，全年分別新增土地權(quán)益建筑面積為1234.7萬平方米和2100萬平方米，2011年拿地面積明顯減少。 2011年新開工面積1448萬平方米，相比年初計劃的1329萬平方米增長9.0%

22、。在建面積約2500萬平方米。由于存貨、資金情況比較健康，公司目前并沒有縮減開工的必要性。 2012年將維持現(xiàn)狀。二、20112012年開發(fā)狀況20122012年計劃開工面積、拿地面積年計劃開工面積、拿地面積由于存貨、資金情況比較健康，公司目前并沒有縮減開工的必要性。2012年將維持現(xiàn)狀。20122012年年1414月已拿地塊：月已拿地塊：2012年4月6日，唐山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下一幅位于路北區(qū)東部建華東道地塊，該項目占地約21.38萬平米，規(guī)劃建筑面積約62.8萬平米。該項目是在唐山的第三個項目。2010年，先是拿下唐山南湖生態(tài)城區(qū)域地塊，并將之命名為紅郡；2011年，再度出手，拿下唐山

23、鳳凰新城核心區(qū)域地塊，將之命名為金域華府。目前，在唐山市實現(xiàn)了東、西、南三個方位的布局。三、2011年營銷狀況及2012年營銷計劃受限購等一系列調(diào)控政策的影響，年房地產(chǎn)市場成交明顯放緩。然而，仍然逆市實現(xiàn)銷售面積萬平方米，銷售金額億元，同比分別增長和。第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一住宅年度銷售過千億元的公司。四、四、20112011年融資狀況及年融資狀況及20122012年融資計劃年融資計劃 2011年通過房地產(chǎn)信托融資，發(fā)行8款產(chǎn)品，融資規(guī)模達48.93億元 。此前，三年未在資本市場融資。平均每15天吞并一家地產(chǎn)公司的疾速整合，這種合作開發(fā)模式在很大程度上減少了對融資的依賴。 2012年，沒有資本融資

24、及香港買殼上市計劃。目前資金充裕，沒有融資計劃。現(xiàn)時手頭現(xiàn)金達380億元人民幣,于一年內(nèi)到期的貸款約170億元,凈負債率17%,故有足夠富馀度把握市場的機會。雖然公司亦有香港買殼上市的考慮,但今年無此計劃。 五、地產(chǎn)開發(fā)策略和分析五、地產(chǎn)開發(fā)策略和分析 提出的2012年目標(biāo)是“公司會在確保經(jīng)營安全的前提下，努力實現(xiàn)增長?！比ツ?1月11日，總裁郁亮曾發(fā)表了他的“過冬策略”：現(xiàn)金為王、積極賣樓、謹慎拿地、精細管理、鍛煉身體。營銷方面，新推盤銷售率不低于60%，這句話已成為從上至下堅持不變的執(zhí)行策略，為企業(yè)實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)及良好業(yè)績提供保證，在房地產(chǎn)市場不容樂觀的2011年顯得尤為重要。同時，項目全年銷

25、售率達到70%80%以上，在價格方面隨行就市，不做硬性控制。年下半年，市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率不可避免地受到影響。預(yù)計2012年，的凈利率相對于年將有所下降。 拓展方面，堅決貫徹“寧可錯過，絕不拿錯”的方針。根據(jù)報道，不久前公布的今年2月份簡報披露：公司未有新增項目。萬萬 達達 地地 產(chǎn)產(chǎn)目錄一、公司發(fā)展戰(zhàn)略一、公司發(fā)展戰(zhàn)略 市場定位 產(chǎn)品目標(biāo)及類型 發(fā)展戰(zhàn)略及地產(chǎn)布局 二、二、20112012年房地產(chǎn)開發(fā)狀況 2011年拿地面積、土地儲備、在建面積、新開工面積、新增項目數(shù)量 2012年計劃新開廣場個數(shù)、持有物業(yè)面積2012年13月已拿地塊三、三、20112011

26、年營銷狀況年營銷狀況及2012年營銷計劃四、四、20112011年融資狀況年融資狀況及2012年融資計劃五、五、地產(chǎn)開發(fā)策略和分析一、公司發(fā)展戰(zhàn)略市場定位一座廣場，一個城市中心。集購物、休閑、商務(wù)、社交、居住于一身的城市綜合體。產(chǎn)品目標(biāo)及類型商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨。 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 高級酒店高級酒店酒店建設(shè)公司是中國五星級酒店投資規(guī)模最大的企業(yè)，目前已開業(yè)28家五星和超五星級酒店。計劃到2015年開業(yè)70家五星和超五星級酒店，營業(yè)面積300萬平方米，成為全球最大的五星級酒店業(yè)主。酒店建設(shè)公司能獨立完成五星級酒店的設(shè)計、建造、裝飾、機電等全部工程，并與雅高、喜達屋、希

27、爾頓、凱悅、洲際等一批世界頂級酒店管理集團建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。 旅游地產(chǎn)集團牽頭，聯(lián)合中國泛海、聯(lián)想控股、一方集團、億利資源等五家中國頂級民營企業(yè)，正在長白山、西雙版納、大連金石等地打造國際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)，總投資超過1000億元。分別建設(shè)有亞洲最大的滑雪場、媲美香港迪斯尼的大型主題公園、世界最大的影視文化產(chǎn)業(yè)園、國際頂尖水平的大型舞臺秀、總數(shù)達50家的高端旅游度假酒店區(qū)，旅游度假區(qū)正成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。 連鎖百貨集團2007年成立的萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都、武漢等地開業(yè)40家百貨店，計劃到2015年開業(yè)110家店，建筑面積300萬平方米，成為中國最大的連鎖百貨企業(yè)。文化產(chǎn)業(yè)集

28、團2005年開始投資文化產(chǎn)業(yè)，已進入大型舞臺演藝、電影放映制作、連鎖文化娛樂、中國字畫收藏四個行業(yè)，連續(xù)多年成為中國文化產(chǎn)業(yè)投資額最大的企業(yè)。大型舞臺演藝大型舞臺演藝集團與聞名全球的美國弗蘭克公司合資成立演藝公司，將投資100億元在武漢、大連、三亞等地推出五臺世界最高水平的舞臺演藝節(jié)目，打造具有全球影響力的中國文化品牌。電影放映制作電影放映制作集團先后成立電影院線、影視制作、電影發(fā)行等公司，打造企業(yè)電影制作、發(fā)行、放映的完整產(chǎn)業(yè)鏈，形成企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，成為國內(nèi)最大的電影放映制作企業(yè)。電影院線是亞洲排名第一的院線，開業(yè)五星級影城86家，730塊銀幕，其中IMAX銀幕47塊，占有全國15%的票

29、房份額。計劃到2015年開業(yè)200家影城，擁有銀幕2000塊，成為排名全球前列的電影院線。集團出資5億元成立影視制作公司，2012年將投拍6部影視作品，2013年以后每年將出品10部以上的影視作品，成為國內(nèi)最大的影視制作公司之一。連鎖文化娛樂中國字畫收藏財經(jīng)報紙雜志發(fā)展戰(zhàn)略及地產(chǎn)布局發(fā)展戰(zhàn)略及地產(chǎn)布局2012年2月16日，集團董事長王健林在北京首次宣布：“未來，將把文化與旅游產(chǎn)業(yè)培育成企業(yè)的核心支柱產(chǎn)業(yè)，并將實施跨國發(fā)展戰(zhàn)略，力爭在10年內(nèi)，實現(xiàn)成為知名跨國企業(yè)的目標(biāo)?！钡禺a(chǎn)全國分布圖地產(chǎn)全國分布圖20112011年拿地面積、土地儲備、在建年拿地面積、土地儲備、在建面積、新開工面積、新增項目數(shù)

30、量。面積、新開工面積、新增項目數(shù)量。 2011年，拿地趨于謹慎。相比2010年1976萬平方米的拿地量，新增的可建面積僅1016萬平方米，同比減少了48.5%。截至2011年底，累計土地儲備為3530萬平方米。王健林認為，3500萬平方米正好是一年的開工量，土地儲備規(guī)模剛剛好。2011年，在建面積3108萬平方米，同比增長37.6%。新開工面積1327萬平方米，同比增長24.9%?？⒐と牖镏笜?biāo)完成500億元，完成年計劃的111%，累計持有物業(yè)面積約1300萬平方米，持有物業(yè)規(guī)模排名世界第四，已成為世界級的不動產(chǎn)企業(yè)之一。2011年，新發(fā)展項目20個。二、20112012年開發(fā)狀況2012201

31、2年計劃新開廣場個數(shù)、持有物業(yè)面積年計劃新開廣場個數(shù)、持有物業(yè)面積2012年計劃新開20個廣場，主要分布在溫州、漳州等二、三線城市，其中包括漢街廣場、大連高新、長沙開福、成都金牛和泉州浦西等五個廣場A級店。持有物業(yè)面積近1700萬平方米，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)第二。按此速度發(fā)展下去，在2015年將超越排名第一的美國西蒙公司，成為全球不動產(chǎn)行業(yè)老大。20122012年年1313月已拿地塊：月已拿地塊：集團新增5塊土地，新增土地面積55.7萬平方米，建筑面積187萬平方米，拿地總價19.42億元。三、2011年營銷狀況及2012年營銷計劃2010年銷售收入超過660億元，在住宅受限、商業(yè)項目熱賣的第一

32、季度，易居統(tǒng)計出的銷售額高達187億元，位列行業(yè)三甲。但從收入構(gòu)成看，租金貢獻幾近忽略不計，這與其亞洲最大不動產(chǎn)運營商的身份嚴重不符。2011收入1051億元，同比增長43%。商業(yè)地產(chǎn)公司2011年收入953億元，其中項目系統(tǒng)收入902億元，完成計劃的112%，同比增長36.5%；現(xiàn)金回款814億元，完成計劃的109%，同比增長32%；王健林在集團2011年工作總結(jié)中提出的商業(yè)地產(chǎn)公司2012年收入目標(biāo)970億元，四、四、20112011年融資狀況及年融資狀況及20122012年融資計劃年融資計劃 2011年融資規(guī)模最大，通過房地產(chǎn)信托融資發(fā)行了10款產(chǎn)品共71.76億元。 2012年，2月1

33、6日，中國進出口銀行與集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方正式建立總對總的銀企戰(zhàn)略合作關(guān)系。這是集團繼與四大國有銀行之后，再次與大型國有銀行建立銀企戰(zhàn)略合作關(guān)系。中國進出口銀行主要是對集團文化、旅游產(chǎn)業(yè)及跨國并購業(yè)務(wù)方面提供金融支持。 五、地產(chǎn)開發(fā)策略和分析五、地產(chǎn)開發(fā)策略和分析 1月11日，大連集團股份有限公司董事長王健林在接受媒體采訪時表示，“對今年房地產(chǎn)市場并不看好，已經(jīng)將投資計劃進行調(diào)整，以謹慎為前提。的商業(yè)模式是快買快干快竣工，不需要囤地，不需要通過土地升值來獲取利潤。集團董事長王健林在總結(jié)2011年集團工作時，這樣解釋公司的開發(fā)策略。公司建議公司建議 上述四家房地產(chǎn)企業(yè)在2011年房地產(chǎn)宏觀

34、調(diào)控的大背景下，依然交出了漂亮的成績單。這四家企業(yè)在土地拓展、樓盤銷售都取得了不俗的成績，這都歸根于精準(zhǔn)的市場定位、戰(zhàn)略布局、良好的財務(wù)狀況。根據(jù)其經(jīng)驗給出我公司如下建議：戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位：公司戰(zhàn)略布局應(yīng)主要在二三線城市?？腿憾ㄎ豢腿憾ㄎ唬横槍χ星嗄辏瑒傂杩蛻?，年齡在2845歲之間。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：以中小戶型為主、高品質(zhì)園林綠化、建筑及園林要有視覺沖擊力。產(chǎn)品要形成標(biāo)準(zhǔn)化、系列產(chǎn)品，以便城市推廣、快速建設(shè)、快速銷售。拿地策略拿地策略：2012年拿地要采取謹慎的態(tài)度，寧肯不拿，絕不錯拿。對于土地市場上，產(chǎn)權(quán)明晰、地理位置優(yōu)越、有不可復(fù)制的景觀資源、土地價格低于周邊市場的土地可以考慮拿下。定價策略定價策略：價格要略低于周邊房地產(chǎn)市場價格或者相同價格，產(chǎn)品更加卓越。以便快速銷售、快速回款。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)：積極嘗試商業(yè)地產(chǎn)，從購物中心的選址、定位、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、內(nèi)部裝修、主力店招商、運營管理等方面積極研究，有步驟的嘗試。|THEEND|